武汉汉阳金田项目可行性研究报告武汉融科置地48P

1、融科智地（武汉）有限公司金田项目可行性研究报告目录：金田项目可行性研究报告目录：1、项目情况说明 2、城市及区域发展研究3、市场分析4、市场定位及产品定位5、初步规划方案6、施工方案及工期安排7、合作方及合作要点8、投资收益分析9、供地及挂牌文件要点10、结论融科智地（武汉）有限公司项目定位要解决的问题项目定位要解决的问题融科智地（武汉）有限公司项目界定市场背景核心问题项目发展战略项目定位区域价值配套价值项目本体城市背景区域背景客户背景核心竞争力打造启动区战略客户定位产品定位价格预判价值判断价值判断价值创造价值创造项目定位报告思路项目定位报告思路“回答回答”前面的问题前面的问题融科智地（武汉）

2、有限公司历史文化悠久的武汉古镇历史文化悠久的武汉古镇晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲。晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲。 / /高山流水觅知音高山流水觅知音晴川阁坐落在武汉市汉阳龟山东麓禹功矶上，北临汉水，东濒长江，与黄鹤楼夹江相望，是武汉地区唯一一处临晴川阁坐落在武汉市汉阳龟山东麓禹功矶上，北临汉水，东濒长江，与黄鹤楼夹江相望，是武汉地区唯一一处临江而立的名胜古迹。江而立的名胜古迹。 古琴台，又名伯牙台，是湖北省、武汉市重点文物保护单位之一。古琴台东对龟山、北临月湖，景色秀丽，是人古琴台，又名伯牙台，是湖北省、武汉市重点文物保护单位之一。古琴台东对龟山、北临月湖，景色秀丽，是人们休闲游玩的好地方

3、，相传两千多年前，春秋战国时期俞伯牙与钟子期结为知音的故事，千百年来在文人与民众们休闲游玩的好地方，相传两千多年前，春秋战国时期俞伯牙与钟子期结为知音的故事，千百年来在文人与民众之间广泛流传之间广泛流传 。 1.晴川阁 2.古琴台 融科智地（武汉）有限公司汉阳兵工厂武汉琴台大剧院武汉经济技术开发区鸟瞰位于沌口的武汉体育中心目标地块滨水文化旅游区滨水文化旅游区+ +现代制造业基地现代制造业基地武汉经济技术开发区概况：电子电器工业总产值： 750.68亿元，财政收入： 63.318亿元知名企业：法国psa、日产、本田、东风 神龙、可口可乐、丝宝、海尔、美的等（2008年数据）目标地块融科智地（武汉

4、）有限公司目标地块二环线二环线二环线二环线20112011年通车，将进一步拉近与汉口的距离年通车，将进一步拉近与汉口的距离内环线内环线三环线三环线二环线汉阳段全长11.6公里，起于琴台大道，走龙阳大道和规划中四新大道至拦江堤路，主线全线大部分设置26米宽的双向6车道高架桥，长9.5公里，部分地面段设置双向8车道，长2.1公里。 融科智地（武汉）有限公司规模规模/ /指标指标城市价值城市价值资源秉赋资源秉赋企业背景企业背景核心属性：核心属性：具有开发潜力的二环附近大盘具有开发潜力的二环附近大盘1 1、d/ed/e地块容积率为地块容积率为2.22.2，b b地块地块容积率为容积率为3 3；2 2、

5、总建筑面积约、总建筑面积约4646万方；万方；1 1、城市二环尚待开发的居住板块；、城市二环尚待开发的居住板块；2 2、汉阳新区规划建设力度加大；、汉阳新区规划建设力度加大；3 3、距离汉口中心城区较近；、距离汉口中心城区较近；4 4、生态环境优越；、生态环境优越；1 1、六湖连通明渠有一定景观资源；、六湖连通明渠有一定景观资源；1 1、融科智地在汉口有较高知名度；、融科智地在汉口有较高知名度；1 1、目前联排和中低端住宅、目前联排和中低端住宅产品是市场主流；产品是市场主流；2 2、品牌开发商集中进驻；、品牌开发商集中进驻；1 1、汉阳成为汉口跨区域、汉阳成为汉口跨区域置业的首选；置业的首选；

6、2 2、环境改善、面积改善、环境改善、面积改善、多次置业客户需求较大；多次置业客户需求较大；1 1、品牌开发商集中度较高、品牌开发商集中度较高的中高端住宅开发区。的中高端住宅开发区。供给供给需求需求趋势趋势市场背景：市场背景：未来品牌开发商聚集的热点区域未来品牌开发商聚集的热点区域城市二环附近、距离汉口较近具有较高居住价值和城市二环附近、距离汉口较近具有较高居住价值和发展潜力的房地产板块发展潜力的房地产板块融科智地（武汉）有限公司对项目所在区域的发展潜力看好，怎样的市场竞争策对项目所在区域的发展潜力看好，怎样的市场竞争策略才能实现项目的高赢利能力和高安全性略才能实现项目的高赢利能力和高安全性.

7、 .核心问题提出：核心问题提出：1 1、项目的市场占位问题？、项目的市场占位问题？ 2 2、项目的产品溢价能力？、项目的产品溢价能力？ 3 3、目标下的安全性控制？、目标下的安全性控制？融科智地（武汉）有限公司机会：机会：四新片区是武汉新规划的新城，规划前景、四新片区是武汉新规划的新城，规划前景、生态环境好，发展潜力大；生态环境好，发展潜力大；汉阳正成为汉口跨区域置业的首选，区域认汉阳正成为汉口跨区域置业的首选，区域认知度逐步提高；知度逐步提高；武汉正迎来地铁化和私家车化的快速发展期，武汉正迎来地铁化和私家车化的快速发展期，近郊开发机遇明显近郊开发机遇明显已有万科、万达、金地等品牌开发商进驻，

8、已有万科、万达、金地等品牌开发商进驻，利于区域价格的快速提升；利于区域价格的快速提升；优势：优势：四新片区是尚待开发的城市二环板块，距离四新片区是尚待开发的城市二环板块，距离汉口中心城区地理位置近，自驾交通便利；汉口中心城区地理位置近，自驾交通便利；土地规模大，容积率不高，规划空间大；土地规模大，容积率不高，规划空间大；拥有一定的湿地公园景观资源；拥有一定的湿地公园景观资源；融科智地在汉口的知名度和认可度高，具品融科智地在汉口的知名度和认可度高，具品牌效应。牌效应。s ws wo to t项目项目swotswot分析分析劣势：劣势：周边交通、教育、医疗等配套尚不完善，周边交通、教育、医疗等配套

9、尚不完善，生活便利度低，居住氛围尚未形成；生活便利度低，居住氛围尚未形成；项目被市政道路分割成三组相对独立的部项目被市政道路分割成三组相对独立的部分，不利于整体形象塑造；分，不利于整体形象塑造；威胁：威胁：片区目前认知、认可度不高，属于生地开片区目前认知、认可度不高，属于生地开发；发；本片区靠近沌口中心区和老汉阳中心区，本片区靠近沌口中心区和老汉阳中心区，且片区内规划建设的新开发面积达且片区内规划建设的新开发面积达200200余万方余万方未来竞争比较激烈；未来竞争比较激烈；本轮市场调控正处于深度调整期，未来房本轮市场调控正处于深度调整期，未来房地产市场形势尚不明朗；地产市场形势尚不明朗；融科智

10、地（武汉）有限公司竞争聚焦竞争聚焦 金地澜菲西岸金地澜菲西岸产品主力户型说明叠拼洋房约200平米（约80套）退台洋房-1+1：178；2+3：186 4/5/6+1：136 、132、162 6+1层（约100套）三复式+两平层高层160/96/160；132/86/86/132两栋2t4，1栋2t3配套运动会所：室内泳池、羽毛球场、攀岩、乒乓球室、瑜伽。幼儿园：3000方接待厅二楼退台退台叠拼叠拼高层高层会所会所幼儿园幼儿园金地武汉定位最高端的项目金地武汉定位最高端的项目金地澜菲西岸是目前金地武汉金地澜菲西岸是目前金地武汉公司重点打造的最高端项目，公司重点打造的最高端项目，项目整体容积率项目

11、整体容积率1.81.8，西班牙建，西班牙建筑风格，广告邀请风火合作。筑风格，广告邀请风火合作。推售节奏：一期：洋房推售节奏：一期：洋房+ +高层高层 二期：联排二期：联排+ +叠拼叠拼 三期：高层三期：高层融科智地（武汉）有限公司竞争聚焦竞争聚焦 品牌云集，各领风骚品牌云集，各领风骚本案本案华润中央公园华润中央公园公园物业，公园物业，区域领导大盘区域领导大盘高层、洋房，高层、洋房，11000/2000011000/20000元元/ /平米平米世贸锦绣长江世贸锦绣长江江景物业，江景物业，跟随者跟随者8000-110008000-11000元元/ /平米平米金地澜菲西岸金地澜菲西岸低密度物业，区域

12、领导者、补缺汉口低密度物业，区域领导者、补缺汉口洋房、联排、高层，洋房、联排、高层，10000/700010000/7000元元/ /沌口万达国际广场沌口万达国际广场商业、写字楼、公寓商业、写字楼、公寓/ /补缺者补缺者万科金域蓝湾万科金域蓝湾白领住宅白领住宅/ /板块领导者板块领导者融科智地（武汉）有限公司项目占位：项目占位：跟随跟随华润，华润，挑战挑战金地金地领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝

13、隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者区域内区域内（金地及泛汉阳区域）（金地及泛汉阳区域）建立新的产品评估标准建立新的产品评估标准户型产品进一步细分；户型产品进一步细分；生态特色进一步放大；生态特色进一步放大；建筑风格精神符号差异化；建筑风格精神符号差异化；跨区域置业（华润及泛汉口区域）跨区域置业（华润及泛汉口区域）价格差建立竞争优势价格差建立竞争优势环境

14、品质及低密度产品的稀缺性环境品质及低密度产品的稀缺性通过价格差吸引泛汉口区域客户。通过价格差吸引泛汉口区域客户。融科智地（武汉）有限公司符合项目竞争占位的产品策略符合项目竞争占位的产品策略低密度产品（汉口及近郊稀缺）低密度产品（汉口及近郊稀缺）纯粹的的建筑风格，精神符号纯粹的的建筑风格，精神符号自然资源自然资源/ /绿化特色绿化特色/ /社区配套社区配套一个朗朗上口的名字一个朗朗上口的名字一种全新的生活方式和生活理念一种全新的生活方式和生活理念稀缺的稀缺的生态的生态的人文的人文的高尚生活社区高尚生活社区轻松休闲的社区文化轻松休闲的社区文化/ /有自然生态的结合有自然生态的结合/ /是片区的形象

15、标签是片区的形象标签精精神神属属性性产产品品属属性性 融科智地（武汉）有限公司产品价值创造解析产品价值创造解析 产品营销模式的发展产品营销模式的发展产品营销模式的发展产品营销模式的发展3.3.模式驱动模式驱动1.1.价格驱动价格驱动2.2.品质驱动品质驱动特点：特点：a a、通过价格差推动产品的销售；b、产品同质化；c、品牌开发商尚未形成。代表：中小企业、同质化竞争代表：中小企业、同质化竞争特点：特点：a a、强调产品个性及细节，形成地段之上的价格差； b、品牌开发商以其产品和服务产生溢价；c、基于住宅产品本身的竞争代表：万科、金地、中海等企业代表：万科、金地、中海等企业特点：特点：a a、形

16、成具有明显企业个性色彩的开发方式；b、引入住宅之外的关联性产品开发，形成新的赢利点并推动住宅的开发；c、产品或配套具有创新性、差异性或不可复制性，具有较强的竞争力；代表：瑞安、万达、华侨城等代表：瑞安、万达、华侨城等形成一种具有较强赢利能力的近郊楼盘开发模式，有助于企业在未形成一种具有较强赢利能力的近郊楼盘开发模式，有助于企业在未来的土地竞争中占据有力地位。来的土地竞争中占据有力地位。融科智地（武汉）有限公司本项目产品营销战略上要实现既定的市场占位目标，必须颠覆传统本项目产品营销战略上要实现既定的市场占位目标，必须颠覆传统的地段营销模式，向区域营造模式发展，打造区域的影响力。的地段营销模式，向

17、区域营造模式发展，打造区域的影响力。企业营销模式的发展企业营销模式的发展3.3.城市运营营销城市运营营销产品价值创造解析产品价值创造解析 企业营销模式的发展企业营销模式的发展1.1.地段营销地段营销2.2.区域营造营销区域营造营销特点：特点：a a、以地段等级差作为定价的主要依据；b、产品差异化较小；c、品牌开发商尚未形成。代表：代表：20032003前年深圳；前年深圳；20072007年以前的武汉年以前的武汉特点：特点：a a、颠覆传统的地段等级差理论；b、通过产品及区域配套的改造形成新的卖点；c、品牌开发商的品牌个性逐渐形成代表：万达、瑞安、华侨城等企业代表：万达、瑞安、华侨城等企业特点：

18、特点：a a、颠覆传统，制造新的地段等级差；b、参与城市的市政配套及产业开发；c、住宅、商业、产业关联产业开发代表：深圳蛇口招商地产，泛海王家墩代表：深圳蛇口招商地产，泛海王家墩cbdcbd融科智地（武汉）有限公司4 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。案例解析案例解析 龙湖产品驱动模式分析龙湖产品驱动模式分析龙湖产品规划的几点经验：龙湖产品规划的几点经验：1 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标

19、求解模型）行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。价空间。3 3、资源利用最大化、资源利用最大化 , ,尽可能多的扩大优质资源户型比例尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢，扩大溢价范围。价范围。融科智地（武汉）有限公司n 以配比的方式用足以配比的方式用足1.51.5的容积率的容积率n 产品业态组合有：产品业态组合有： 1 1、商业洋房、商业洋房 2 2、商业联排、商业联排/ /大院高层大院高层 3 3、商业联排、商业联排/ /大院洋房高层大院洋房高层7

20、层7层洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层 2.5层别墅 别墅别墅高层间距案例解析案例解析 龙湖重庆睿城案例解析龙湖重庆睿城案例解析融科智地（武汉）有限公司不平衡使用容积率后的总货值：不平衡使用容积率后的总货值：10.810.8亿左右，大于单亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为为9.79.7亿左右，使项目总货值增加了亿左右，使项目总货值增加了1.11.1亿元，利润率明亿元，利润率明显上升。显上升。案例解析案例解析 重庆睿城案例解析重庆睿城案例解析不均衡容积率后项目规划图不均衡容积率后项目规划图融科智地（武汉）

21、有限公司 誉峰集顶级住宅、超甲级写字楼、超五星级酒店、一流商业卖场于一体，将打造成都最高端的城市综合体誉峰总占地280亩，分两期开发，以打造成都最高端的电梯豪宅为定位。 基本指标：占地基本指标：占地280280亩，容积率亩，容积率3.33.3，绿化率，绿化率43%43%销售价格：销售价格：22000220003800038000元元/ /平米，较周边高出约平米，较周边高出约1000010000元元/ /平平米米营销动作：大师规划（梁志天）营销动作：大师规划（梁志天） 高层低密度（园林面积最大化）高层低密度（园林面积最大化） 豪华大堂装修及室内装修豪华大堂装修及室内装修 180-360180-3

22、60平米一梯一户或两户超大户平米一梯一户或两户超大户 型，部分带室内泳池型，部分带室内泳池案例解析案例解析 豪宅提升价值豪宅提升价值成都誉峰成都誉峰大堂实景大堂实景户内泳池户内泳池融科智地（武汉）有限公司高赢利能力产品增值模式高赢利能力产品增值模式kpikpi体系体系人文符号人文符号功能化体系功能化体系大师设计符号大师设计符号超宽楼间距超宽楼间距/ /超高绿化率超高绿化率硬性指标硬性指标软性指标软性指标豪宅标准公共空间豪宅标准公共空间高车位配比高车位配比纪念性纪念性/ /风格化建筑（群）风格化建筑（群）超大舒适户型超大舒适户型豪华室内装修豪华室内装修高层低密度高层低密度豪宅模式豪宅模式不均衡容

23、积不均衡容积率模式率模式硬性指标硬性指标软性指标软性指标功能化体系：小区配套功能化体系：小区配套容积率低于容积率低于2.5/2.5/低密度产品具有较高价值低密度产品具有较高价值人文符号人文符号具有更高的安全性和可操具有更高的安全性和可操作性。作性。融科智地（武汉）有限公司挑战者挑战者/ /追随者追随者四新片区新的人文价值标杆四新片区新的人文价值标杆竞争战略竞争战略产品战略产品战略区域营造模式区域营造模式稀缺、人文、生态稀缺、人文、生态action:action:造镇计划造镇计划不均衡容积率不均衡容积率融科智地（武汉）有限公司造镇造镇本案低密度产品模式的选择本案低密度产品模式的选择产品类型产品类

24、型优优/ /劣势分析劣势分析与本案契合度与本案契合度洋房洋房1 1、容积率要求不高，能多出面积、容积率要求不高，能多出面积2 2、以稀缺性提升价格、以稀缺性提升价格3 3、对自然环境要求一般、对自然环境要求一般4 4、能对小区形象形成提升、能对小区形象形成提升叠拼叠拼townhousetownhouse1 1、容积率要求较高、容积率要求较高2 2、以稀缺性提升价格、以稀缺性提升价格3 3、对自然环境要求一般、对自然环境要求一般4 4、能对小区形象形成提升、能对小区形象形成提升联排别墅联排别墅1 1、容积率要求高、容积率要求高2 2、以稀缺性提升价格、以稀缺性提升价格3 3、对自然环境要求高、对

25、自然环境要求高4 4、能对小区形象形成提升、能对小区形象形成提升独栋别墅独栋别墅1 1、容积率要求非常高、容积率要求非常高2 2、以稀缺性提升价格、以稀缺性提升价格3 3、对自然环境要求高、对自然环境要求高4 4、能对小区形象形成提升、能对小区形象形成提升提升可售产品价值提升可售产品价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值提升可售产品价值提升可售产品价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值融科智地（武汉）有限公司27056270565.55.514.914.9万万82

26、252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万46752467523.03.014.0314.03万万河南和昌河南和昌17541754元元/ /平方米平方米b 、d 、e四宗地块计容积率建筑面积约45.87万。其中b地块为公共设施与居住混合用地， d、e地块为居住用地。造镇造镇用地分析用地分析容积率分解容积率分解(d/e(d/e容积率可互换容积率可互换) )组团的确立原则组团的确立原则资源条件资源条件可用地面积、容积率限制可用地面积、容积率限制区域的位置性区域的位置性区域的独立性与

27、环境的可塑性区域的独立性与环境的可塑性地块地块特征特征容积率安排容积率安排产品形式产品形式价值排序价值排序block1block1北向明渠景观北向明渠景观/ /视野开阔视野开阔3 3观景大户观景大户+ +宜居宜居2 2block2block2临路临路/ /部分临医院部分临医院3 3观景大户观景大户+ +宜居宜居4 4block3block3不临主干道，规模小不临主干道，规模小1.11.1洋房洋房3 3block4block4不临主干道，规模小不临主干道，规模小1.11.1洋房洋房1 1block5block5加油站干扰、主干道噪音加油站干扰、主干道噪音3 3宜居高层宜居高层6 6block6b

28、lock6部分主干道噪音部分主干道噪音3 3宜居高层、商业宜居高层、商业5 5block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6融科智地（武汉）有限公司造镇造镇洋房产品规划建议案例参考洋房产品规划建议案例参考金地洋房（西班牙风格）金地洋房（西班牙风格）1 1楼带地下室：楼带地下室：1781782 2楼楼+3+3楼复式：楼复式：1851854 4楼：楼：1361365 5楼：楼：1321326 6楼楼+7+7楼：楼：162162华润洋房（英伦风格）华润洋房（英伦风格）龙湖洋房（地中海风格）龙湖洋房（地中

29、海风格）1 1楼带地下室：约楼带地下室：约180180；3800038000元元/ /2 2楼楼+3+3楼复式：楼复式：185185；2200022000元元/ /4 4楼楼+5+5楼复式：楼复式：162162； 2000020000元元/ /一楼带地下室：一楼带地下室：180180；送地下；送地下一楼带地下室：一楼带地下室：195195；平层：平层：140140；模式：类别墅模式：类别墅+ +平层平层模式：类别墅模式：类别墅模式：平层模式加地下面积附送模式：平层模式加地下面积附送融科智地（武汉）有限公司造镇造镇本案洋房产品规划建议本案洋房产品规划建议27056270565.55.514.91

30、4.9万万82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万46752467523.03.014.0314.03万万河南和昌河南和昌17541754元元/ /平方米平方米block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6本案洋房规划原则：本案洋房规划原则：与金地差异化；与金地差异化；产品进一步细分，优质更优，性价比更高；产品进一步细分，优质更优，性价比更高；类别墅产品和平层产品分区规划，满

31、足人以群分心理需求。类别墅产品和平层产品分区规划，满足人以群分心理需求。二楼送地下室：二楼送地下室：180180；送地下；送地下一楼送地下室：一楼送地下室：195195；平层：平层：140140；平层平层+ +赠送（赠送（ 6 6层，更具性价比）层，更具性价比）类别墅洋房（类别墅洋房（5 5层，更高品质）层，更高品质）1 1楼带地下室：楼带地下室：约约200200；2+32+3楼：楼：185185；4 4楼楼+5+5楼复式：楼复式：175175；融科智地（武汉）有限公司造镇造镇本案高层产品规划建议本案高层产品规划建议本案高层规划原则：本案高层规划原则：高层大围合模式，内部及外部景观资源最大化；

32、高层大围合模式，内部及外部景观资源最大化；根据资源条件，进一步细分户型，与金地、万科形成差异化；根据资源条件，进一步细分户型，与金地、万科形成差异化；满足近郊楼盘人们对健康生态的需求，中心园林可规划为室外满足近郊楼盘人们对健康生态的需求，中心园林可规划为室外“运动公园运动公园”。82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6加油站加油站

33、写字楼写字楼中医院中医院明明渠渠环环 岛岛运动公园运动公园双景观，无干扰双景观，无干扰一梯两户或一梯三户，中大户一梯两户或一梯三户，中大户型，型，150/180150/180 ( (配配110110小三小三房房) )内景观，干扰小内景观，干扰小2 2梯梯3 3或或4 4户，户，130/95130/95三房三房内景观，干扰小内景观，干扰小2 2梯梯4 4户，户，120/110/85120/110/85三房三房, ,两两房房景观资源小，主干道噪音景观资源小，主干道噪音2 2梯梯4 4户，户，120/110/85120/110/85三房三房, ,两两房房注：以上户型规划可能根据推售节奏，当期竞争及内

34、部竞争策注：以上户型规划可能根据推售节奏，当期竞争及内部竞争策略需要作适度调整。略需要作适度调整。融科智地（武汉）有限公司造镇造镇运动公园配套建议运动公园配套建议82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6运动公园运动公园一条橡胶跑道环绕小区，成为傍晚休闲一条橡胶跑道环绕小区，成为傍晚休闲健身的最佳去处，勾起人员对校园生活健身的最佳去

35、处，勾起人员对校园生活的无限向往。的无限向往。网球场网球场游泳池游泳池篮球场篮球场一种高校人文生活的显现，一种健一种高校人文生活的显现，一种健康生活的全新演绎。康生活的全新演绎。融科智地（武汉）有限公司服务住宅、商务的配套型街铺服务住宅、商务的配套型街铺（预留作为汽车（预留作为汽车4s4s店的可能）店的可能）项目产品规划要点：项目产品规划要点：n临街布置n控制总价，层数控制在3层以内，单铺面积不宜过大n考虑餐饮、娱乐、休闲等功能需求n部分面积可部分转化为loft商住公寓使用，考虑因素：考虑因素：项目处于城市近郊，非传统商业区；项目处于城市近郊，非传统商业区；周边中百仓储集团竞拍得一块土地，未来

36、可能作为区域超市等集中商业配套使用；周边中百仓储集团竞拍得一块土地，未来可能作为区域超市等集中商业配套使用；未来区域功能定位主要为服务产业配套的住宅区；未来区域功能定位主要为服务产业配套的住宅区；临近主干道，车流大，人流小；临近主干道，车流大，人流小；周边有写字楼及医院，建设时间待定；周边有写字楼及医院，建设时间待定；造镇造镇项目商业功能定位项目商业功能定位大型集中商业大型集中商业mallmall服务社区及周边街铺服务社区及周边街铺主题商业主题商业融科智地（武汉）有限公司一般城市居住区商业设施指标: 人均商业服务建筑面积 居 住 区 0.7-0.91m0.7-0.91m2 2/ /人人 类 别

37、合理服务半径800-1000m城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。城市居住区规划设计规范国际类比社区商业规划指标：商业规模比国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 0.027 ：1 1 a.c.perry：邻里住区理论集合住宅：日本光丘花园城社区(商业面积：住宅面积)造镇造镇项目商业体量约为项目商业体量约为1.51.52 2万平米万平米本项目建筑面积约本项目建筑面积约4646万方，居住户数约万方，居住户数约38003800户，由此推算服务社区的商户，由此推算服务社区的商业面积约为业面积约为1.21.2万

38、方，考虑主干道、周边公建、写字楼等因素影响，项目万方，考虑主干道、周边公建、写字楼等因素影响，项目商业可建面积不宜超过商业可建面积不宜超过2 2万方万方融科智地（武汉）有限公司82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6造镇造镇项目商业布局建议项目商业布局建议江城大道具有较高的车流量，且是项目的主要昭示面，有较强辐射江城大道具有较高的

39、车流量，且是项目的主要昭示面，有较强辐射力，可重点打造商业氛围，根据体量要求，项目周边规划道路可布力，可重点打造商业氛围，根据体量要求，项目周边规划道路可布置一定量街铺，服务社区，。置一定量街铺，服务社区，。具有浓郁人文气息的商业步行街铺，具有浓郁人文气息的商业步行街铺，注重环境和步行尺度。注重环境和步行尺度。融科智地（武汉）有限公司 低密度居住区低密度居住区/ /运动公园运动公园 国际街区配套国际街区配套/ /健康生活居住示范区健康生活居住示范区 产品属性产品属性 美式人文风格美式人文风格 具有美式风情的街区、建筑和园林具有美式风情的街区、建筑和园林 精神属性精神属性造镇造镇项目社区形象定位

40、项目社区形象定位融科智地（武汉）有限公司造镇造镇关于住宅和住宅关于住宅和住宅 具有明显风格的的建筑元素营造具有明显风格的的建筑元素营造通过美式休闲风格的街区、建筑、园林，营造通过美式休闲风格的街区、建筑、园林，营造出一种具有美式度假风情的小镇生活。出一种具有美式度假风情的小镇生活。融科智地（武汉）有限公司造镇造镇关于园林关于园林 营造一种美国式的度假生活营造一种美国式的度假生活融科智地（武汉）有限公司1 1、沌口企业高管、沌口企业高管2 2、汉口、汉阳私企业主、汉口、汉阳私企业主3 3、汉阳私企业主少量公务员、汉阳私企业主少量公务员200200万元以上万元以上低密度低密度生活方式生活方式品牌品

41、牌小区品质小区品质1 1、沌口高级白领、高级、沌口高级白领、高级工程师；工程师；2 2、汉口桥口片私企业主；、汉口桥口片私企业主；3 3、汉阳企业高管、高级、汉阳企业高管、高级白领、公务员白领、公务员120120180180万万低密度低密度视野开阔、纯板楼视野开阔、纯板楼社区公园生活方式社区公园生活方式品牌品牌本项目客户类型的分类及定位本项目客户类型的分类及定位总价总价客户类型客户类型产品资源产品资源面积区间及置业原因面积区间及置业原因200200平米左右平米左右环境改善、环境改善、品质改善、品质改善、第二居所第二居所140140180180平方米平方米环境改善、环境改善、面积改善、品质改善面

42、积改善、品质改善7070100100万万1 1、沌口、汉阳高级白领、沌口、汉阳高级白领、蓝领、小私企业主蓝领、小私企业主2 2、汉口白领、小私企业、汉口白领、小私企业主主7070万以下万以下大社区、大环境大社区、大环境高性价比房价高性价比房价区域配套发展潜力区域配套发展潜力社区公园生活方式社区公园生活方式9595130130平方米平方米首次改善、首次置业、首次改善、首次置业、功能改善、养老功能改善、养老80-9080-90平方米平方米首次置业、投资、首次置业、投资、养老养老大社区、大环境大社区、大环境高性价比高性价比区域发展潜力区域发展潜力社区公园生活方式社区公园生活方式产品类型产品类型花园洋

43、房花园洋房类别墅产品类别墅产品花园洋房平层花园洋房平层高层大户型高层大户型高层高层高层临路产品高层临路产品1 1、沌口、汉阳白领、公、沌口、汉阳白领、公务员务员2 2、汉口白领、小私企业、汉口白领、小私企业主主融科智地（武汉）有限公司融科智地（武汉）有限公司造镇造镇启动区位的最终确立启动区位的最终确立启动区启动区启动区位启动区位启动配置启动配置启动产品启动产品启动产品启动产品启动区下的产启动区下的产品规划品规划原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。原则二：进入性优先。原则二：进入性优先。原则三：多产品组合。扩大客户层面。创新产品原则三：多产品组合。

44、扩大客户层面。创新产品试探市场。试探市场。原则四：控制规模，制造稀缺。原则四：控制规模，制造稀缺。大盘启动的原则：大盘启动的原则：启动期产品区启动期产品区启动展示区启动展示区82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万block1block1block2block2block3block3blockblock4 4blockblock5 5blockblock6 6形象及价格标杆：形象及价格标杆：洋房稀缺产品入市，提升洋房稀缺产品入市，提升形象，建立价格标杆形象，建立价格标杆

45、产品：花园洋房产品：花园洋房现金流及形象展示：高层产品形成现金流，现金流及形象展示：高层产品形成现金流，商业街区展示氛围。商业街区展示氛围。产品：高层、商业街、临时会所产品：高层、商业街、临时会所启动区启动区融科智地（武汉）有限公司82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万block1block1block2block2block3block3blockblock4 4blockblock5 5blockblock6 6启动区启动区造镇造镇启动区展示启动区展示 临时会所风格

46、示意临时会所风格示意启动区中心会所，以一种轻盈生态的建筑立启动区中心会所，以一种轻盈生态的建筑立面体现出小区面体现出小区生态、健康生态、健康的形象，同时通过的形象，同时通过眼球效应，形成区域地标。（作为未来商业眼球效应，形成区域地标。（作为未来商业使用）使用）会所功能：会所功能：销售接待大厅及高层样板间；销售接待大厅及高层样板间；国际标准斯诺克球室国际标准斯诺克球室身材飞扬游戏专区（适合青年及儿童）身材飞扬游戏专区（适合青年及儿童）【建筑风格可考虑与项目整体形象风格一致建筑风格可考虑与项目整体形象风格一致】融科智地（武汉）有限公司 造镇造镇 启动区街区氛围营造启动区街区氛围营造美国拉菲特风格广

47、场，设置具有可识别性的标志物，为广场赋予了一种场美国拉菲特风格广场，设置具有可识别性的标志物，为广场赋予了一种场所精神，成为街区的核心节点所精神，成为街区的核心节点/ /让生活与自由进行最直接的接触让生活与自由进行最直接的接触核心交汇点（核心交汇点（theme roomtheme room）强制性视觉冲击强制性视觉冲击标志点标志点/ /入口广场入口广场82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万block1block1block2block2block3block3block

48、block4 4blockblock5 5blockblock6 6核心交汇点（核心交汇点（theme roomtheme room）强制性视觉冲击强制性视觉冲击标志点标志点/ /入口广场入口广场融科智地（武汉）有限公司82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万block1block1block2block2block3block3blockblock4 4blockblock5 5blockblock6 6建立区域分隔建立区域分隔强制性视觉冲击强制性视觉冲击街道铺装及绿化

49、街道铺装及绿化 造镇造镇 启动区街区氛围营造启动区街区氛围营造融科智地（武汉）有限公司特色街区指示特色街区指示/ /街名街名景观元素景观元素造镇造镇 街区氛围营造街区氛围营造通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控制招牌设计和建筑立面的形式制招牌设计和建筑立面的形式同时设计具有标志性的指示系统同时设计具有标志性的指示系统82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万block1block1block2block2block3b

50、lock3blockblock4 4blockblock5 5blockblock6 6融科智地（武汉）有限公司便捷的步行距离便捷的步行距离特色街区指示特色街区指示/ /街名街名开放的街道开放的街道实用的公共设施实用的公共设施动感、趣味动感、趣味/ /生活生活/ /文化文化自然的步行系统自然的步行系统标志点标志点景观元素景观元素核心交汇点核心交汇点原版美国时尚原版美国时尚风情街区风情街区开放的街道、集中的商店、实用的公共设施、自然的步行系统、便捷的步行开放的街道、集中的商店、实用的公共设施、自然的步行系统、便捷的步行距离、特色街区指示，都是对严格划分功能区域的美国居住方式的合理建造。距离、特色

51、街区指示，都是对严格划分功能区域的美国居住方式的合理建造。造镇造镇关于形象展示关于形象展示 街区元素街区元素独立命名独立命名椰林大道椰林大道（coco street)coco street)融科智地（武汉）有限公司82252822522.22.218.118.1万万58075580752.22.212.7812.78万万49967499673.03.014.9914.99万万block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6造镇造镇 项目开发次序项目开发次序一期一期a a二期二期a a一期一期b b三

52、期三期b b三期三期a a二期二期b b1 1、启动、启动block4block4，高端入市（辅以街，高端入市（辅以街区、广场、临时会所、园林作为展示）区、广场、临时会所、园林作为展示）2 2、利用启动区形成的市场效应和惯性，、利用启动区形成的市场效应和惯性，带动资源相对较差的带动资源相对较差的block6block6地块的销地块的销售；售；3 3、保留资源较好的、保留资源较好的block1/2block1/2地块作地块作为后续亮点为后续亮点; ;开发次序的几个原则：开发次序的几个原则：1 1、配套先行、展示先行；、配套先行、展示先行；2 2、高端入市，建立价格标杆；、高端入市，建立价格标杆；

53、3 3、进入性和展示性地块优先开发；、进入性和展示性地块优先开发；4 4、每一期均有亮点，保证价格的上升力；、每一期均有亮点，保证价格的上升力；融科智地（武汉）有限公司本项目洋房入市价格的预判本项目洋房入市价格的预判。（20112011年年5 5月）月）不同项目的溢价因素不同项目的溢价因素本项目洋房价格预期在本项目洋房价格预期在9500-100009500-10000元元/ /单位：万元单位：万元/m/m2 20.50.5万万0.80.8万万1.21.2万万2 2万万华润中央公园华润中央公园金地澜菲西岸金地澜菲西岸稀缺的自然资源稀缺的自然资源1 1独特人文资源独特人文资源2 2面积附送面积附送

54、3 3品牌的尊贵感受品牌的尊贵感受4 41+4+51+4+52+6-52+6-5位置便利位置便利5 5低容积率低容积率6 6领先的产品品质领先的产品品质7 7本项目本项目1 1万万2+7-52+7-5融科智地（武汉）有限公司本项目高层入市价格的预判本项目高层入市价格的预判（20112011年年1010月）月）不同项目的溢价因素不同项目的溢价因素本项目高层入市价格预期约为本项目高层入市价格预期约为60006000元元/ /（毛坯）（毛坯）稀缺的自然资源稀缺的自然资源1 1独特人文资源独特人文资源2 2面积附送面积附送3 3品牌号召力品牌号召力4 4位置便利位置便利5 5低容积率低容积率6 6领先

55、的产品品质领先的产品品质7 7单位：元单位：元/m/m2 20.50.5万万0.70.7万万0.80.8万万0.90.9万万华润中央公园华润中央公园万科金域蓝湾万科金域蓝湾金地澜菲西岸金地澜菲西岸福星惠誉项目福星惠誉项目1+4+1+4+5 54+54+51 15 55 5（含装修）（含装修）5 5本项目本项目世茂锦绣长江世茂锦绣长江0.750.75万万2+42+45 5融科智地（武汉）有限公司本项目高层后期价格走势预判。本项目高层后期价格走势预判。20092009年年7 7月至月至20102010年年7 7月武汉城区商品住宅价格保月武汉城区商品住宅价格保持小幅上升，进入调控期的前期量跌价稳阶段持小幅上升，进入调控期的前期量跌价稳阶段经历2007年市场非理性上涨，08年金融调控，09年恢复性上涨的市场周期，宏观调控决策者、开发商、业主都更加成熟和理性，预期未来楼市将在2012年进入恢复增长期。融科智地（武汉）有限公司考虑因素：考虑因素：1 1、正常估计：市场、正常估计：市场20132013年走出调控期，并出现恢复上涨；年走出调控期，并出现恢复上涨；2 2、项目品质的提升、小区逐步成熟、周边配套不断完善推动价格上升；、项目品质的提升、小区逐步成熟、周边配套不断完善推动价格上升；3 3、20