评估-综合案例

1、仅供个人参考机器设备评估机器设备评估综合案例1:被评估对象为甲企业于2010年12月31日购入的一台设备，该设备 生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价 格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为 2014年12月31日。评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相 比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用4万元。同时,由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用

2、之日起，10年必须报废。该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增 4%行业内操作工人的平均人工费用 为每人每月1200兀（含工资、保险费、福利费等），行业适用折现率为 10%企业正常纳税。求该设备于评估基准日的评估值。机器设备评估综合案例2 :某被评估的设备购建于2010年6月，账面原值100万元，2013年6月对该设备进行了技术改造，以便使用某种专利技术，改造投资10 万元。2014年6月对该设备进行评估，评估基准日为 2014年6月30 日。调查表明，该类设备的定基价格指数在2010年6月、2011.6 >2012.6、2013.6、2014

3、 年6月分别为 105%、110% , 110%、115%、120%。被评估设备的月人工成本比同类设备节约 1000元，被评估设备所在 企业的正常投资报酬率为 10% ，规模效益指数为 0.7 ，该企业为正 常纳税企业。 经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际 利用率为正常利用率的 60% ，经过评估人员的鉴定分析认为，被评 估设备尚可使用 6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计标准 的80%。根据上述调查资料，求待评估设备的价值。参考答案1）估算重置成本重置成本=100 X120% 勻05%+10 X120% 勻15% = 124.72（万 元）2）估算实体性贬值：实体

4、性贬值=重置成本X实体性贬值率a、加权投资年限=4 X114.29 勻24.72 + 1 X10.43 T24.72 = 3.75年b、实体性贬值率=3.75 X60%-（3.75 X50% + 6） = 27.27%C、实体性贬值=124.72 X27.27% = 34（万元）3）估算功能性贬值a、被评估设备年净超额运营成本 二-12000 X（ 1-25%） = -9000 （元）b、功能性贬值额二-9000 X （P/A , 10% , 6）= -3.92 万4）估算经济性贬值a、经济性贬值率=1 （80% 勻00% ） 0.7 X100% = 14.46%b、 经济性贬值=重置成本X经

5、济性贬值率=（124.72-34+3.92 ） X 14.46%=13.68（万元）5）求设备价值待评估设备的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=124.72 34+3.92-13.68= 80.96=81（万元）房地产价值评估 （教材案例）评估案例1. 评估对象房地产概况评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第8号楼一层公建， 建筑面积1400平方米，具体情况如下：（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅 小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，依山望水。小 区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积 16万平方米，各 类住宅共1300套。

6、规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央 公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分 流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生 活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交 通线路。（2）占用土地的基本情况。该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商业用地9900平方米，住宅用地88100平方米。 ?根据滨海市政府200740号文件，该地块土地级别为六级。目前 已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2009 ）字第188号。（ 3）评估对象房屋的基本情况。 该评估对象房屋是红光小区第 8 号楼，建于 200

7、6年，一层为公建， 8号楼共 13 层，总建筑面积 11 000 平方米，其中一层公建 1400 平方米。公建层高 3.3 米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设 防。8 号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象 房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖； 内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善 的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑 料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线 采用室外光缆。2. 评估要求评估该房地产 2011年 4月 1日的市场价值。3. 评估过程（1）选择评估方法。 该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售 价

8、类比法进行评估。（2）收集有关的评估资料， 选择参照物房地产。通过对所选择的类 似房地产交易资料的分析和筛选， 确定可比性较强的 3 个交易实例作 为参照物。? ? ? ?参照物A:红光小区乙住宅号楼一层公建。该建筑建于 2009年, 位于评估对象房地产东面， 中央公园的东北角； 框架剪力墙结构； 外装修为塑钢门窗， 西班牙瓦， 进口高档外墙黏土 砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善， 冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管， 并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为 5300 元 /m2成交日期为2008年4月，当时为期房。（2）收集有关

9、的评估资料， 选择参照物房地产。? ? ? ?参照物B:绿茵住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于红光小区东侧 500 米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路， 东邻幸福路， 小区临幸福路一侧有多家店铺。 参照物房地产位于红光 小区中部，建于 2009 年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估 对象房地产基本相同，售价为 5 800元/ m2成交日期为2010年9 月，交易情况为清盘。? ? ?参照物C:红光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。 该参照物房地产为一临街公建，建于 2009年，其建筑结构、设备 状况与评估对象房地产基本相同， 该建筑室内进行了精装修， 售价为 7000元/m2成交日

10、期为2010年11月。(3) 对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。 评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见下表。表 8-1 因素条件说明表 进行交易情况修正。经分析，3个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易 价格偏低10%交易情况修正系数为：100/90 ;参照物B为清盘房, 与正常交易相比， 交易价格偏低 5%，交易情况修正系数为: 100/95； 参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。 进行交易日期修正。经分析，滨海市 2011年4月该类房地产的市场价格与 2008年4月、 2010年9月和2010年 1 1月相比分别上涨了 15

11、%、5%和3%。则参照 物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、 105/100、103/100。 进行区域因素修正。将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房 地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最 后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为： 100/100、 100/101.5 、 100/101.6 ，具体打分及计算情况见表 8-2。 进行个别因素修正。将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房 地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最 后得出参照物A、参照物B和参照物C的个

12、别因素修正系数分别为： 100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表8-3表8-2区域因素直接比较表区域因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C商务繁华度0.15100100105103离市中心距离0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通达度0.11100100102105土地级别0.07100100100100环境质量优劣度0.10100100100100绿地覆盖度0.08100100100100基础设施完善度0.10100100100100公用设施完备度0.09100100100100规划限制0.051001001

13、00100比较结果1100100101.5101.6表8-3个别因素直接比较表个别因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C小区内所处位置0.1210098100105临街状况0.1510099101105新旧程度0.10100100100100朝向0.07100100100100建筑结构0.13100100100100建筑质量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100权力状况0.06100100100100装修水平0.02100100100103设备状况0.05100100100100物业管理0.03100100100100比较结果110099.6100.210

14、1.4计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表8-4表8-4房地产价值计算表项目参照物A参照物B参照物C实际成交价格（兀/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正100/100100/101.5100/101.6个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值（元/平方米）679963036998通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房 地产的单价为

15、：6 799 X 0.5+6 303 X 0.2+6 998 X 0.3=6 760 （元/ 平方米）4. 评估结果房地产单价：6760元/平方米。房地产总价：1400X 6760=9464000 （元）。企业自由现金流量估价模型的运用大江公司2010年的息税前利润为5.32亿，资本性支出为3.1 亿，折旧为2.07亿，销售收入为72.3亿，营运资本占销售 收入的比重为20%，税率为25%，税前债务成本为9.5%， 负债比率50%。5年后公司进入稳定增长期，稳定增长阶段 的增长率为5%，公司bata值为1.2，税前债务成本为8.5%， 负债比率为25%，市场平均风险报酬率为 6%。无风险报酬

16、率为6%。假设资本支出、折旧与收入保持同步增长。参考答案：1.自由现金流量的计算见下表:项目2010（基期）201120122013201420152016销售收入72.381.090.7101.6113.8127.4133.8营运资本占收入 比重20%20%20%20%20%20%20%所得税率25%25%25%25%25%25%25%增长率12%12%12%12%12%5%EBIT5.36.06.77.58.49.49.8EBIT（ 1-t）4.04.55.05.66.37.07.4折旧2.12.32.62.93.33.63.8运营资金投资14.516.218.120.322.825.52

17、6.8追加运营资金1.71.92.22.42.71.3资本支出3.13.53.94.44.95.55.7自由现金流量1.61.82.02.22.54.22加权平均资本成本的计算见下表:项目201120122013201420152016税前债务成本9.50%9.50%9.50%9.50%9.50%8.50%税后债务成本7%7%7%7%7%6%债务比例50%50%50%50%50%25%股权成本13.20%13.20%13.20%13.20%13.20%13.20%WACC10.2%10.2%10.2%10.2%10.2%9.8%3企业整体价值评估见下表:项目2010 （基期）201120122

18、013201420152016自由现金流量1.61.82.02.22.54.2WACC10.2%10.2%10.2%10.2%10.2%9.8%折现系数0.9080.8240.7480.6790.616预测期现值7.411.431.461.481.511.53后续期现值54.11十 87.79企业整体价值61.532016年至永 续的价值。不得用于商业用途仅供个人参考仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur f u r den pers?nlichen f u r S