年郑州建业集团县级城市房地产市场拓展评估与建议34页

1、 copyright - central china real estate group 2011 建业集团县级城市房地产建业集团县级城市房地产市场拓展评估与建议市场拓展评估与建议投资管理中心投资管理中心 20112011年年1212月月- 2 -背景与目的背景与目的 自实施省域化战略以来，集团已完成河南省18个地级城市布局，并在行业调整中以优异的市场表现和业绩再次赢得各方认可。随着行业调整的延续和集团既定战略的推进，布局县级城市，提前占据未来河南省房地产市场重要的增长引擎，扩大业务范围，增强盈利和抵御市场风险的能力已成为集团下一阶段的工作重点之一。 基于行业现状与发展趋势、集团既定战略和经营

2、风格的践行以及集团关于拓展县级城市的要求，投资管理管理中心对县级城市房地产市场进行评估并提出相应意见和建议。通过县级城市房地产市场的评估，以期达到如下目的： 通过分析县级城市经济社会、房地产市场状况，以从宏观上进一步了解县级市场的投资环境； 评估县级城市房地产市场、行业所处的发展阶段和未来发展空间，为集团布局县级城市提供支撑； 提出优先进入的县级城市名单，以明确项目投资方向，降低市场拓展风险； 提出评估意见和建议，以保障顺利、高效地布局县级城市。- 3 -相关说明相关说明 本报告中，108个县级城市和鹤壁市、濮阳市、济源市的经济、人口和居民收入数据均来自河南省历年统计年鉴； 河南省统计年鉴未提

3、供2010年县级城市总人口的数据，故采用2009年的数据； 本报告中，各城市公司至少上报3个拟进入的县级城市，不足3个，则全数上报，共计50个县级城市； 因缺少各县级城市的城镇化率、房地产开发以及楼盘调研数据，为节约成本，提高数据搜集效率，由城市公司提供拟进入县级城市的相关数据； 部分县级城市的城镇化率和房地产开发数据存在少量缺失。- 4 -目录目录二县级城市房地产市场分析三县级城市政策环境分析四进入县级城市的swot分析五进入县级城市的评估建议一县级城市经济、社会分析- 5 -县级城市经济、社会分析县级城市经济、社会分析 县级城市分布情况 县级城市经济情况 县级城市人口情况 县级城市收入情况

4、- 6 -县级城市县级城市分布情况分布情况 县级城市分布情况：河南现有县级城市分布情况：河南现有108108个县级城市，县个县级城市，县级城市分布均衡，南阳市下辖级城市分布均衡，南阳市下辖1111个县级城市，为下辖县个县级城市，为下辖县级城市最多的地级市，济源市无下辖县级城市。级城市最多的地级市，济源市无下辖县级城市。项目项目县级城市数量县级城市数量其中其中地级城市地级城市郑州市郑州市开封市开封市洛阳市洛阳市平顶山市平顶山市安阳市安阳市鹤壁市鹤壁市新乡市新乡市焦作市焦作市省直管县省直管县县级城市个数县级城市个数6 65 59 96 65 52 28 86 6县级城市名称县级城市名称中牟县、巩义

5、市、荥阳市等中牟县、巩义市、荥阳市等杞县、通许县、尉迟县等杞县、通许县、尉迟县等孟津县、新安县、栾川县等孟津县、新安县、栾川县等宝丰县、叶县、鲁山县等宝丰县、叶县、鲁山县等安阳县、汤阴县、滑县等安阳县、汤阴县、滑县等浚县、淇县浚县、淇县新乡县、获嘉县、原阳县等新乡县、获嘉县、原阳县等修武县、博爱县、武陟县等修武县、博爱县、武陟县等数值数值108108个个1010个个备注备注含县级市含县级市巩义市、兰考县、汝州市、滑县、长垣县、邓州市、永城市、固始县、巩义市、兰考县、汝州市、滑县、长垣县、邓州市、永城市、固始县、鹿邑县、新蔡县鹿邑县、新蔡县地级城市地级城市许昌市许昌市漯河市漯河市三门峡市三门峡市

6、南阳市南阳市商丘市商丘市信阳市信阳市周口市周口市驻马店市驻马店市县级城市个数县级城市个数5 52 25 511117 78 89 99 9县级城市名称县级城市名称许昌县、鄢陵县、襄城县等许昌县、鄢陵县、襄城县等舞阳县、临颍县舞阳县、临颍县渑池县、陕县、卢氏县等渑池县、陕县、卢氏县等南召县、方城县、西峡县等南召县、方城县、西峡县等民权县、睢县、宁陵县等民权县、睢县、宁陵县等罗山县、光山县、新县等罗山县、光山县、新县等扶沟县、西华县、商水县等扶沟县、西华县、商水县等西平县、上蔡县、平舆县等西平县、上蔡县、平舆县等- 7 - 县域经济与全省经济状况比较：县级城市是河南省县域经济与全省经济状况比较：县

7、级城市是河南省经济发展的重要载体，经济发展的重要载体，20102010年河南省县域年河南省县域gdpgdp为为16112.516112.5亿元，经济总量占到全省七成左右。亿元，经济总量占到全省七成左右。县级城市县级城市经济情况经济情况- 8 - 县域经济结构：第二产业在县级城市经济总量中的比重逐县域经济结构：第二产业在县级城市经济总量中的比重逐年提高，从业人员数量不断增加，表明县级城市工业化正在持年提高，从业人员数量不断增加，表明县级城市工业化正在持续进行中，为县级城市城镇化提供了重要的产业支撑，也为房续进行中，为县级城市城镇化提供了重要的产业支撑，也为房地产业提供了有效需求。地产业提供了有效

8、需求。县级城市县级城市经济情况经济情况 经济发展必然伴随着产业经济发展必然伴随着产业和从业人口的结构调整。和从业人口的结构调整。20102010年县级城市第二产业增加值为年县级城市第二产业增加值为9482.839482.83亿元，占县级城市亿元，占县级城市gdpgdp总量的总量的58.9%58.9%，较，较20032003年上升年上升9.9%9.9%；从业人员数量为；从业人员数量为1398.711398.71万人，占总从业人口万人，占总从业人口的的27%27%，较，较20032003年提高年提高11%11%。- 9 - 县级城市县级城市gdpgdp与地级城市比较：县域经济发展不平衡。从与地级城

9、市比较：县域经济发展不平衡。从gdpgdp总总量上看，与济源市相等的县级城市有量上看，与济源市相等的县级城市有9 9个，个，gdpgdp总量超过总量超过160160亿的县亿的县级城市共有级城市共有3030个。大量具有一定经济规模的县级城市为集团布局个。大量具有一定经济规模的县级城市为集团布局县级城市提供了有利条件。县级城市提供了有利条件。gdpgdp300300亿以上亿以上200-300200-300亿亿160-200160-200亿亿100-160100-160亿亿80-10080-100亿亿城市个数城市个数9 91010111146462222比例比例8.33 8.33 9.26 9.26

10、 10.19 10.19 42.59 42.59 20.37 20.37 城市城市巩义市、新密市、新郑市、偃师市等巩义市、新密市、新郑市、偃师市等永城市、安阳县、中牟县、长葛市等永城市、安阳县、中牟县、长葛市等襄城县、临颍县、濮阳县、武陟县等襄城县、临颍县、濮阳县、武陟县等博爱县、新乡县、杞县、宝丰县等博爱县、新乡县、杞县、宝丰县等平舆县、郏县、新蔡县、浚县等平舆县、郏县、新蔡县、浚县等县级城市县级城市经济情况经济情况- 10 - 县级城市人口情况：县级城市人口情况：20102010年河南省县级城市人口为年河南省县级城市人口为8153.078153.07万人，占全省人口的八成。庞大的人口规模预

11、示万人，占全省人口的八成。庞大的人口规模预示着未来房地产发展的潜力。着未来房地产发展的潜力。* *20102010年河南统计年鉴人口规模为常住人口，采用年河南统计年鉴人口规模为常住人口，采用20092009年统计年鉴中总人口数据。年统计年鉴中总人口数据。人口规模人口规模150150万人以上万人以上100-150100-150万人万人80-9980-99万人万人50-7950-79万人万人4949万人以下万人以下固始县人口最多，为固始县人口最多，为160.41160.41万人；义马市人口最少，为万人；义马市人口最少，为14.2514.25万人万人城市个数城市个数2 219192323393925

12、25比例（比例（% %）1.85 1.85 17.59 17.59 21.30 21.30 36.11 36.11 23.15 23.15 城市城市固始县、邓州市固始县、邓州市上蔡县、太康县、永城市、睢阳县等上蔡县、太康县、永城市、睢阳县等泌阳县、镇平县、平舆县、拓城县等泌阳县、镇平县、平舆县、拓城县等正阳县、新密市、兰考县、新野县等正阳县、新密市、兰考县、新野县等南乐县、卫辉县、沁阳市、汤阴县等南乐县、卫辉县、沁阳市、汤阴县等县级城市县级城市人口情况人口情况- 11 - 收入情况：七成以上的县级城市在岗职工工资在收入情况：七成以上的县级城市在岗职工工资在2000020000元以上，双职工家庭

13、年收入在元以上，双职工家庭年收入在4-54-5万元以上。万元以上。平均工资平均工资3000030000元以上元以上25000-3000025000-30000元元20000-2500020000-25000元元2000020000元以下元以下城市个数城市个数5 5262654542323比例比例4.634.6324.0724.0750.0050.0021.3021.30城市城市义马市、永城市、栾川县、舞钢市等义马市、永城市、栾川县、舞钢市等鹿邑县、新郑市、灵宝市、中牟县等鹿邑县、新郑市、灵宝市、中牟县等陕县、新乡县、扶沟县、夏邑县等陕县、新乡县、扶沟县、夏邑县等睢县、延津县、社旗县、桐柏县等睢

14、县、延津县、社旗县、桐柏县等县级城市县级城市居民收入居民收入 按按30003000元元/ /，9090一套住一套住宅计算，房价收入比在宅计算，房价收入比在6-86-8之间，之间，表明县级城市房地产市场基本健表明县级城市房地产市场基本健康。康。- 12 -目录目录二县级城市房地产市场分析三县级城市政策环境分析四进入县级城市的swot分析五进入县级城市的评估建议一县级城市经济、社会分析- 13 -县级城市房地产市场分析县级城市房地产市场分析 县级城市房地产市场发展阶段判断 人均gdp 城镇化率 县级城市商品住宅销售面积分析 县级城市商品住宅销售价格分析 县级城市商品住宅产品现状 县级城市竞争环境分

15、析- 14 - 人均人均gdpgdp与住宅产业发展阶段：与住宅产业发展阶段：108108个县级城市的个县级城市的人均人均gdpgdp全部超过全部超过13001300，住宅产业已进入快速增长期。，住宅产业已进入快速增长期。3003003000300080008000 高高 住宅产业发展阶段住宅产业发展阶段 低低6161个城市个城市4141个城市个城市6 6个城市个城市美金美金确山县、确山县、潢川县、潢川县、南乐县、南乐县、淅川县等淅川县等新密市、新乡县、孟新密市、新乡县、孟州市、登封市等州市、登封市等义马市、义马市、荥阳市、荥阳市、新郑市、新郑市、新安市新安市等等13001300 世界银行关于人

16、均世界银行关于人均gdpgdp与住宅产业发展阶段的研究表明，一国住宅产业人均与住宅产业发展阶段的研究表明，一国住宅产业人均gdpgdp在在300300美元时开始起步；至美元时开始起步；至13001300美元时，进入稳定的快速增长期；到美元时，进入稳定的快速增长期；到80008000美元时，住宅产美元时，住宅产业才进入平稳期。业才进入平稳期。 此外，根据国际经验，当人均此外，根据国际经验，当人均gdpgdp达到达到30003000美元，一个地区的经济总体上进入较快美元，一个地区的经济总体上进入较快增长的阶段，城镇化、工业化的进程将加速发展，住房、汽车等大宗商品消费将呈现快增长的阶段，城镇化、工业

17、化的进程将加速发展，住房、汽车等大宗商品消费将呈现快速上升趋势。速上升趋势。 市场发展市场发展阶段判断阶段判断- 15 - 县级城市人均县级城市人均gdpgdp状况：状况：4747个县级城市人均个县级城市人均gdpgdp突破突破30003000美元，城镇化、工业化将加速发展，房地产业也将美元，城镇化、工业化将加速发展，房地产业也将进入加速发展阶段。进入加速发展阶段。人均人均gdpgdp80008000美元以上美元以上5000-80005000-8000美元美元3000-50003000-5000美元美元2000-30002000-3000美元美元20002000美元以下美元以下城市个数城市个数

18、6 61818232344441717比例比例5.56 5.56 16.67 16.67 21.30 21.30 40.74 40.74 15.74 15.74 城市城市义马市、荥阳市、新郑市、新安县等义马市、荥阳市、新郑市、新安县等新密市、新乡县、孟州市、登封市等新密市、新乡县、孟州市、登封市等修武县、伊川县、陕县、禹州市等修武县、伊川县、陕县、禹州市等确山县、潢川县、南乐县、淅川县等确山县、潢川县、南乐县、淅川县等平舆县、郸城县、卢氏县、夏邑县等平舆县、郸城县、卢氏县、夏邑县等市场发展市场发展阶段判断阶段判断- 16 - 城镇化与房地产业关系之一：从城市公司上报城镇化与房地产业关系之一：从

19、城市公司上报4343个县级城市的数个县级城市的数据看，据看，1515个县级城市处于城镇化初始阶段，个县级城市处于城镇化初始阶段，2727个县级县级城市处于城个县级县级城市处于城镇化的加速阶段。快速提升的城镇化将为房地产提供充足的需求动力。镇化的加速阶段。快速提升的城镇化将为房地产提供充足的需求动力。时间时间30%30%70%70%城镇化率城镇化率加速阶段：加速阶段：2727个（偃师个（偃师市、荥阳县市、荥阳县中牟县、林中牟县、林州市等）州市等）稳定阶段：稳定阶段：1 1个（义马个（义马市）市）初始阶段：初始阶段：1515个城个城市（鲁山县、镇平市（鲁山县、镇平县、濮阳县等）县、濮阳县等）* *

20、本次共调研本次共调研5050个城市，其中城镇化率的数据由城市公司提供，其中有效数据个城市，其中城镇化率的数据由城市公司提供，其中有效数据4343个，个，城镇化发展规律（诺瑟姆城镇化发展规律（诺瑟姆“s s”曲线）：曲线）：初始阶段：初始阶段：城镇化水平达到10%，表明城镇化进程开始启动。在本阶段，城市发展缓慢，经历时间长，区域处于传统农业社会状态；加速阶段：加速阶段：在加速阶段，城镇人口占区域总人口的30%以上，农村人口开始大量进入城市，人口快速增加，城市规模扩大，数量增多，城镇人口占区域总人口的比重达到60%-70%，工业在区域经济和社会生活中占主导地位；稳定阶段：稳定阶段：城镇人口占区域总

21、人口的70%以上后，人口增长速度下降，城镇化处于稳定的发展时期。市场发展市场发展阶段判断阶段判断- 17 - 城镇化与房地产业关系之二：县级城市为大量城镇化与房地产业关系之二：县级城市为大量农村人口转移的重要载体。农村人口转移的重要载体。* *城镇化率的数据由城市公司提供，其中有效数据城镇化率的数据由城市公司提供，其中有效数据4343个，个，市场发展市场发展阶段判断阶段判断城镇化率城镇化率小于小于50%50%大于大于50%50%小于小于70%70%大于大于70%70%人口流动主导方向人口流动主导方向以农村人口进入城市为主以农村人口进入城市为主以小城市进入大城市为主以小城市进入大城市为主以大城市

22、城区迁入大城市郊区为主以大城市城区迁入大城市郊区为主大都市圈形成大都市圈形成 我省我省20102010年城镇化率为年城镇化率为38.8%38.8%，按照人口流动的规律，我省正处于按照人口流动的规律，我省正处于以农村人口进入城市为主的阶段，以农村人口进入城市为主的阶段，其中，县级城市将承载大量农村转其中，县级城市将承载大量农村转移人口。移人口。 根据县级城市根据县级城市* *调研结果如下：调研结果如下：城镇化率城镇化率70%70%以上以上40-70%40-70%30-40%30-40%30%30%以下以下城市个数城市个数1 17 720201515比例比例(%)(%)2.33 2.33 16.2

23、8 16.28 46.51 46.51 34.88 34.88 城市城市义马市义马市偃师市、荥阳县等偃师市、荥阳县等博爱县、禹州市等博爱县、禹州市等鲁山县、镇平县等鲁山县、镇平县等- 18 - 县级市场容量：有县级市场容量：有1212个县级城市的住宅销售面积超过或接个县级城市的住宅销售面积超过或接近济源市，近济源市，2121个县级城市的销售面积在个县级城市的销售面积在2020万以上，为集团进万以上，为集团进入县级城市提供市场空间。入县级城市提供市场空间。* *由城市公司提供，其中住宅销售面积的有效数据共由城市公司提供，其中住宅销售面积的有效数据共4444个。个。住宅年销售面积（住宅年销售面积（

24、20102010年）年）50-8050-80万万30-5030-50万万20-3020-30万万10-2010-20万万1010万以下万以下城市个数城市个数* *7 75 59 912121111比例（比例（% %）15.91 15.91 11.36 11.36 20.45 20.45 27.2727.2725.00 25.00 城市城市林州市、中牟县、临颍县、新郑市等林州市、中牟县、临颍县、新郑市等辉县、潢川县、项城市、滑县等辉县、潢川县、项城市、滑县等鄢陵县、义马市、息县、长垣县等鄢陵县、义马市、息县、长垣县等永城市、濮阳县、虞城县、清丰县等永城市、濮阳县、虞城县、清丰县等淮阳县、尉迟县、

25、杞县、通许县等淮阳县、尉迟县、杞县、通许县等住宅销售住宅销售面积分析面积分析- 19 - 县级城市中高端楼盘售价情况：从城市公司上报的在县级城市中高端楼盘售价情况：从城市公司上报的在售楼盘价格情况看，有售楼盘价格情况看，有2626个县级城市的楼盘超过个县级城市的楼盘超过30003000元元/ /平平方米，为集团进入县级城市提供价格支持。方米，为集团进入县级城市提供价格支持。* *本页住宅销售价格由城市公司调研提供，从调研楼盘中，结合集团的产品定位，共抽取本页住宅销售价格由城市公司调研提供，从调研楼盘中，结合集团的产品定位，共抽取4949个典型楼盘。个典型楼盘。* *住宅销售价格不含别墅。住宅销

26、售价格不含别墅。住宅销售价格住宅销售价格* （多层、小高层、高层）（多层、小高层、高层）2200-27502200-2750元元/ /2800-30002800-3000元元/ /3100-36003100-3600元元/ /3700-39003700-3900元元/ /4000-61004000-6100元元/ /楼盘个数楼盘个数9 9141418185 53 3比例（比例（% %）18.3718.3728.5728.5736.7336.7310.2010.206.126.12县级城市县级城市辉县、舞阳县等辉县、舞阳县等拓城县、修武县等拓城县、修武县等伊川县、永城市等伊川县、永城市等汝州市、

27、淮阳县等汝州市、淮阳县等荥阳市、中牟县荥阳市、中牟县住宅销售住宅销售价格分析价格分析- 20 - 县级市场产品类型：产品混搭占项目类型的多数，县级市场产品类型：产品混搭占项目类型的多数，且以多层和小高层、高层混搭为主，别墅产品少。未来且以多层和小高层、高层混搭为主，别墅产品少。未来小高层和高层将逐步成为市场主流。小高层和高层将逐步成为市场主流。县级市场县级市场产品现状产品现状项目类型项目类型混搭项目混搭项目别墅项目别墅项目多层项目多层项目小高层小高层/ /高层项目高层项目楼盘个数楼盘个数28281 13 31818比例（比例（% %）56562 26 63636典型楼盘典型楼盘鼎基新城、金立文

28、博苑等（别墅、多层鼎基新城、金立文博苑等（别墅、多层/ /花园洋房、小花园洋房、小高层）高层）亿隆中央公馆、新城佳苑、蝴蝶湾、万基花园、名都亿隆中央公馆、新城佳苑、蝴蝶湾、万基花园、名都花园小区等（多层花园小区等（多层/ /花园洋房、高层花园洋房、高层/ /小高层）小高层）正商红河谷（别墅、花园洋房）正商红河谷（别墅、花园洋房）美庐湾（独栋、联排、叠拼）美庐湾（独栋、联排、叠拼）天元新城、黎水天城、财富世家天元新城、黎水天城、财富世家开元开元盛世、盛世名苑、千田盛世、盛世名苑、千田新天地等新天地等- 21 -竞争情竞争情况况县级城市房地产竞争情况县级城市房地产竞争情况1、地级城市的房地产开发商

29、同步向县级城市房地产市场进入，如佳田实业（平顶山）、亿祥置业（焦作）、金沙置业（郑州）等；2、县级城市本地房地产企业多由建筑商、其他行业转行而来；3、县级房地产企业整体实力较弱。县级城市县级城市竞争情况竞争情况- 22 -目录目录二县级城市房地产市场分析三县级城市政策环境分析四进入县级城市的swot分析五进入县级城市的评估建议一县级城市经济、社会分析- 23 - 针对房地针对房地产政策环境分析后，能够发现县域房产政策环境分析后，能够发现县域房地产政策环境远较地市宽松和有利地产政策环境远较地市宽松和有利 从政策环境来看，当前县域房地产开发监管环境相对宽松，具体表现如下：1、限购政策：限购政策：县

30、级市场同地级市场一样不受限购政策影响；2、限贷政策：限贷政策：县级房地产市场由于起步晚、发展慢，购房人群基本以首次置业的自住型客户为主，限贷政策基本对房地产市场影响较小；3、“90/7090/70”政策：政策：90/70政策在大部分县级城市未能有效执行；4、相关税、费优惠政策：相关税、费优惠政策：如设计条件及优惠政策均存在较大的谈判与沟通空间。县级城市县级城市政策环境政策环境- 24 -目录目录二县级城市房地产市场分析三县级城市政策环境分析四进入县级城市的swot分析五进入县级城市的评估建议一县级城市经济、社会分析- 25 -优势优势(strengths)(strengths)建业根植河南19

31、年，品牌形象深入人心，已形成明显的品牌优势；在省域化发展战略推进过程中，建业的产品系列化有序推进，形成了较强的产品优势；县级市场住宅消费人群基本以自住型需求为主，少有投资性需求，受政策影响较小，市场波动小；在省域化布局过程中，在全省18个地市均组建了当地一流的开发团队；经过8年的地市布局，集团各城市公司在当地建立了全面的社会资源网络。swot分分析（析（s）- 26 -劣势（劣势（weaknessesweaknesses）县级房地产市场受经济环境影响，房价普遍较低；市场容量普遍小，投资回收周期较长；集团现有的系列产品难以满足县级需求；目前简单复制城市公司的县级项目管理架构，不利于单位人员产出效

32、益的提高；现有的激励机制在调动人员向下布局的作用有限；项目总数扩张带来人力配备的压力；向下布局对高素质人才的吸引小。swot分分析（析（w）- 27 -机会（机会（opportunitiesopportunities）县级市场非行业调控重点，有利于进入和布局；县级政府对高水平的开发企业进入市场持欢迎态度，且支持力度大；县级城市房地产开发水平较低，市场进入门槛低；城市化率水平低，市场发展潜力巨大；县级城市房地产市场起步晚，提前布局有助于低价获取土地；国家产业转移、小城镇建设以及财政“省直管县”政策等相关政策陆续推出，县域经济将迎来新的发展契机。swot分分析（析（o）- 28 -威胁（威胁（th

33、reatsthreats）依托于郑州人力资源环境招聘的员工长期坚持在县级城市稳定性问题；县级城市政府工作效率、市场化程度等投资环境问题将对项目后期开发造成一定影响；县级市场圈子小，渠道窄，无法直接复制地市的推广方式。swot分分析（析（t）- 29 -目录目录二县级城市房地产市场分析三县级城市政策环境分析四进入县级城市的swot分析五进入县级城市的评估建议一县级城市经济、社会分析- 30 - 县级城市拓展的评估指标汇总如下：县级城市拓展的评估指标汇总如下：县级市场县级市场评估建议评估建议指标指标gdpgdp总人口总人口人均人均gdpgdp城镇化率城镇化率住宅销售面积住宅销售面积住宅销售价格住宅销售价格说明说明 县级城市县级城市gdpgdp占全省经济总量的占全省经济总量的69.77%69.77% gdp gdp总量超过总量超过160160的城市共有的城市共有3030个个 县级城市总人口占全省总人口县级城市总人口占全省总人口82%82% 人口超人口超100100万的县级城市共有万的县级城市共有2121个个 108 108个县级城市的人均个县级城市的人均gdpgdp已全部超过已全部超过13001300美