合肥永顺北辰天都项目营销推广策略案 105P

1、永顺北辰天都项目营销推广策略案xx地产合肥 2011年5月前言前言区域发展及市场分析区域发展及市场分析价值挖掘及项目定位价值挖掘及项目定位营销策略营销策略万事开头难！万事开头难！永顺北辰天都为安徽永顺集团在合肥开发的第一个房地产项目项目的开发成功与否，关系到永顺集团长期发展战略！案名阐释案名阐释北辰北辰 天都天都1、北极星；2、喻指帝王；3、代指帝都。帝王的都城中国故宫由案名想到的！由案名想到的！美国白宫俄罗斯克里姆林宫英国白金汉宫法国凡尔塞宫我们想到了什么？我们想到了什么？权势威严的核心标志榜样历史政治政治恢弘的华丽的精致的尊贵的非凡的气势磅礴统领优越的环境高不可攀在建筑和生活上，我们能汲取

2、那些要素？精粹皇家服务小结小结我们的北辰天都是不是具有这样的要素？我们的北辰天都是不是具有这样的要素？一个提前的设想一个提前的设想代言北城人居的项目代言北城人居的项目进一步进一步北城第一府邸北城第一府邸前言前言区域发展及市场分析区域发展及市场分析价值挖掘及项目定位价值挖掘及项目定位营销策略营销策略 从城市发展中寻找市场空间 从区域竞争中寻找市场机会城市宏观发展城市宏观发展城市规划城市规划/ /大合肥大合肥以建设具有全国影响力的区域特大城市为目标，按照以建设具有全国影响力的区域特大城市为目标，按照“中心集聚，组团拓展，中心集聚，组团拓展，区域协同区域协同”的思路，深化的思路，深化“141”141

3、”空间发展战略空间发展战略合肥合肥“141”141”战略规划战略规划图图一核心一核心将建设由滨湖新区、老城区和政务文化新区构成的中心城区； 四副心四副心以店埠为核心，包括合肥循环经济示范园、肥东经济开发区、撮镇、桥头集，加快形成东部城市副中心；以北部新城为核心，包括双墩、三十头、双以北部新城为核心，包括双墩、三十头、双凤，形成北部城市副中心；凤，形成北部城市副中心；以国家创新型试点市示范区为核心，包括南岗科技园、蜀山经济开发区、柏堰科技园、小庙，形成西部城市副中心；以上派为核心，包括桃花工业园、新港工业园、桃花、严店，形成西南部城市副中心。2+1城市新名片一条金廊，北含明珠，南缀宝石、中衔翡翠

4、明珠：明珠：双凤湖和张桥水库是北部组团核心区两颗耀眼的明珠宝石：宝石：滨湖新区核心区是镶嵌在巢湖岸边一颗璀璨的宝石翡翠：翡翠：老城区环城公园是一条夺目的翡翠项链 三者共同打造合肥市面向21世纪的城市新名片。合肥层面：合肥市生态型城市形象的集中展示区之一 北部组团层面：合肥市北部组团的形象示范区 核心区层面：庐州北翼明珠玉带串珠、城湖一体、水绿相间、三翼组团、环湖七岛、珠落玉盘、城市t台、生态u廊本本案案城市规划城市规划/ /形象展示形象展示北城依托区域原生态环境北城依托区域原生态环境五湖连珠，成为展示生态合肥的一张名片。五湖连珠，成为展示生态合肥的一张名片。城市规划城市规划/ /北城新区北城新

5、区依托北部原生态自然景观资源，走生态城市之路，打造休闲旅游的现代化新城依托北部原生态自然景观资源，走生态城市之路，打造休闲旅游的现代化新城。北部组团将依托区域自然生态环境资源，把组团打造成：创造高品环境人居新生活塑造“宜居之城宜居之城”推进都市城郊农业园区化做优“生态之城生态之城”发展健身休闲观光旅游业构建“休闲之城休闲之城”成为国内具有示范意义的宜居的、休闲的、旅游的现代化生态新城现代化生态新城。并依托庐阳产业园、双凤经济开发区等，做强地区新型加工制造业打造“制造之城制造之城”，依托生态农业和商贸物流业打造“商贸之城商贸之城”。本本案案城市规划城市规划/ /交通规划交通规划蒙城路连接中心城区

6、、北部新城、两淮地区，成为大合肥的中轴线。蒙城路连接中心城区、北部新城、两淮地区，成为大合肥的中轴线。（1）依托外交通放射线向五个方向伸展，形成星形的空间形态”的城市空间发展战略，带动蒙城北路（长丰段）周边的地区的开发建设、景观优化以及生态品质的提升，推动合肥北部组团的快速发展。（2）塑造蒙城北路沿城市形象和提升城市品位，打造合肥北部门户的迎宾景观大道。（3）蒙城北路连接城市的中心和环城高速，直接衔接合肥新桥机场和两淮地区，城市主干道之一。从城市现状及发展来看，长江路以及金寨蒙城路作为城市的中轴线，具有不可替代的地位。本本案案蒙蒙城城路路阜阜阳阳路路合淮同城化地区包括合肥中心城区、淮南中心城区

7、、长丰县、凤台县、以及肥西县和肥东县北部。辐射影响区包括肥西县、肥东县、寿县、定远县，区域总人口约500-550万人。合淮同城化空间发展战略要点：交通体系一体化产业经济一体化城乡功能一体化生态环境一体化在安徽省经济圈规划中，将形成“一区五轴，五极多点”的区域空间组织结构。一区五轴：以合肥、六安为核心的城镇密集区，五洲指合巢芜发展轴、合安发展轴、合淮发展轴。本案位于合淮发展轴，属于城市发展方向之一。本案位于合淮发展轴，属于城市发展方向之一。本本案案合肥市北部组团位于合淮发展轴，属于合肥未来市域次中心。合肥市北部组团位于合淮发展轴，属于合肥未来市域次中心。城市规划城市规划/ /发展机遇发展机遇北部

8、组团是合肥“141”发展战略的重要组团部分，是未来合肥的重点区域合肥市北部组团位于合淮发展轴，属于合肥未来市域次中心围绕“五湖连珠”发展房地产休闲旅游业，是北城重点发展的行业本案位于北部组团核心区域的启动区，交通十分便利：蒙城北路快速公交通道及阜阳路核心区域，北连接高速路直达新桥机场及两淮地区“南有滨湖，北有北城南有滨湖，北有北城”，北城处于发展上升阶段，北城处于发展上升阶段，在大发展中，房产开发建设也需要一个标杆！在大发展中，房产开发建设也需要一个标杆！小结小结市场竞争市场竞争双墩版块双墩版块双凤版块双凤版块北二环版块北二环版块区域市场分析区域市场分析处于北城竞争版块的核心地段，世纪金源等大

9、型开发商进驻提升区域品质和市场处于北城竞争版块的核心地段，世纪金源等大型开发商进驻提升区域品质和市场关注度关注度与全市楼盘价格相比，本区域是与全市楼盘价格相比，本区域是住宅价格相对较低的区域，属于住宅价格相对较低的区域，属于合肥楼市的价格洼地，版块内楼合肥楼市的价格洼地，版块内楼盘开发水平相对市区水平落后，盘开发水平相对市区水平落后，给本案提供了广阔的市场空间给本案提供了广阔的市场空间本本案案楼盘名称总建面（万 ）容积率物业类型主力房型后续供应（万 ）均价新慧金水岸722.3多层、高层106、123554400科瑞北郡102.99多层、高层70-11034200半岛一号760.89小高层、别墅

10、140-300405500物业类型：多层、小高层、高层为主，别墅、洋房为辅主力户型：87-124 两房三房为主市场均价：3800-4400元/（不含半岛一号） 主力客户：双墩区域客户，长丰客户占60%，40%来自合肥市区及外地客群市场存量：区域总建面约400万平米，未来可售约300万平米双墩板块分析双墩板块分析世纪金源世纪金源双凤板块分析双凤板块分析物业类型：多层、小高层、高层为主，公寓为辅主力户型：58-127 一房两房三房为主市场均价：4000-5000元/主力客户：周边区域客户，长丰客户，市区客户，外地客户市场存量：区域总建面约250万平米，未来可售约100万平米。楼盘名称总建面（万 ）

11、容积率物业类型主力房型后续供应（万 ）均价群盛共和城721.78多层、高层86、89355000北城明珠182.57高层44-84104000恒泰城品252.3高层89-12455000恒泰风格城市352.3高层60-7035预计5000润地星城润地星城双墩版块双墩版块双凤版块双凤版块北二环版块北二环版块本本案案区域客户多来自长丰，以双墩、双凤为主，外地客户占据相当的比例，以两淮为区域客户多来自长丰，以双墩、双凤为主，外地客户占据相当的比例，以两淮为主，同时也吸引力市区年轻的购房群体主，同时也吸引力市区年轻的购房群体长长丰丰及及周周边边客客群群市市区区客客户户区域客户分析区域客户分析双墩区域客

12、源，长丰客群占60%，40%来自合肥市区及外地客群。双凤区域客源，长丰客群占50%，合肥市区客源占30%，外地客户占20%。阿奎利亚对合肥市区客群的影响力是区域中最突出的。北二环版块客源，合肥市区客源占50%，长丰客群与外地客户占50%。竞争对手分析竞争对手分析润地星城北城核心30万平米都市优尚生活 位置蒙城北路与金梅路交口西北规模300000m2 容积率2.8绿化率40%物业类型住宅、商业、公寓、写字楼建筑形式多层、小高层、高层、公寓建筑风格新古典主义户型面积81-109销售价格预计高层4700多层5200销售情况6月份推3栋多层2栋高层约250套后期供应尚未开盘，新盘入市项目卖点区域、产品

13、、品质、国际化综合体92.02三房两厅100.43 三房两厅81.16 两房两厅户型分析户型分析户型亮点户型亮点 以两房三房为主以两房三房为主 户型舒适户型舒适 通透户型较多通透户型较多 格局方正格局方正 面积控制较好面积控制较好户型不足户型不足创新不足，赠创新不足，赠送面积较少送面积较少91.03 两房两厅82.47 两房两厅104.45 三房两厅位置蒙城北路与金梅路交口西北规模72万平米容积率1.78绿化率43.6%物业类型住宅、商业建筑形式多层、小高层、高层townhouse 建筑风格现代简约户型面积81-102销售价格5000元/平米销售情况三期在售后期供应35万平米项目卖点规模、生态

14、、园林、区位群盛共和城72万平米超大国际生态住域 竞争对手分析竞争对手分析户型分析户型分析82两房两厅102.85三房两厅85两房两厅89.93两房两厅92两房两厅99两房两厅户型亮点户型亮点 以两房三房为主以两房三房为主 有一定赠送面积有一定赠送面积 面积控制较好面积控制较好 部分户型双阳台部分户型双阳台户型不足户型不足塔楼式，部分塔楼式，部分户型全朝北户型全朝北格局不方正格局不方正浪费面积较多浪费面积较多市场小结市场小结 合肥城市版块变迁，北部组团区域将是城市未来热点区域 合肥市处于城市快速发展阶段，区域住房市场供需两旺 区域内项目规模普遍较大，后续供应量大，竞争激烈 产品主要以80-12

15、0平米两房三房自住型产品为主 各开发项目开发及营销水平较合肥市区项目落后区域市场产品同质化十分明显，卖点相同；区域市场产品同质化十分明显，卖点相同；本案需突破现状，饱和中制造稀缺，抓住市场机会点，本案需突破现状，饱和中制造稀缺，抓住市场机会点，实现差异化定位！实现差异化定位！竞争分析本案润地星城恒泰城品群盛共和城新慧金水岸地 段规 模自然环境周边环境未来配套教育配套产 品营 销价 格中高中低好中差目标红色目标高市场金字塔模型市场金字塔模型高档低档中档北城明珠瑞龙花园科瑞北郡阿奎利亚群盛共和城润地星城世纪金源？本案市场机会点市场机会点前言前言区域发展及市场分析区域发展及市场分析价值挖掘及项目定位

16、价值挖掘及项目定位营销策略营销策略项目分析项目分析项目基本概况项目基本概况位置：蒙城北路与金梅路交口总占地面积：64600 总建筑面积：200200 容积率：3.1本本案案项目四至项目四至项目北至：金兰路北侧主要为空地项目南至：金梅路南侧 在建小区（群盛共和城） 安康医院项目东至：凤巢路东侧神行太保文武学校项目西南：金梅路南侧在建小区（群盛共和城）项目西至：蒙城路西侧在建小区(润地星城）区域价值体系分析区域价值体系分析 成长价值成长价值远期100万人生活区域、180平方公里规划建设用地、合肥城市发展副中心合肥北城中轴中心节点，双向聚合辐射能力规划价值规划价值土地存量大带来的规划空间灵活，可塑性

17、强；高起点规划，高标准配套以及政府打造意愿强烈未来3年超过300万方的商品住宅供应放量将强化聚焦市场，为区域导入大量客户群体大量知名开发商进驻，将成为合肥下一个最具活力的开发区域交通价值交通价值合淮同城化交通要道，串起外地居民的“同城”梦想目前已有蒙城北路阜阳北路，距新桥机场仅15分钟车程阜阳路高架已经动工建设，交通持续升级产业价值产业价值产业发展以交通运输、服务业、商业、休闲娱乐产业和居住空间的打造为主经济总量、就业人口、人均收入的迅猛增长，将让北城形成自身“中心”“新城”的独立门户价值合淮同城化的产业互补及经济发展， 以及“省城经济圈”拉近城市距离，给合肥带来广泛置业群体生态价值生态价值北

18、城原生态环境，本案周围拥有梅冲湖水源保护地、200万方湿地公园（规划）区域价值区域价值* *项目交通价值项目交通价值* *阜阳路高架阜阳路高架建设中的阜阳路高架桥提升区域交通城市干道城市干道 蒙城北路、阜阳北路等城市主干道通达市区商圈项目价值项目价值* *项目地块价值项目地块价值* * 资源资源 项目西北面2000米为梅冲湖水库项目的西北面为政府重点打造的湿地公园 环境环境 项目周边为开发项目、学校及净地，外部环境相对纯粹周边成规模的住宅小区开发，又将进一步提升区域的城市居住概念* *项目规划价值项目规划价值* *在满足地块容积率的前提下提升物业档次和项目品质感及高层的景观性建筑外立面与周边项

19、目明显的区隔交通组织方式及停车系统设计提升居住品质商业配套提升区域居住价值* *项目不足项目不足* * 目前商业配套匮乏，人气不足目前商业配套匮乏，人气不足从规划上看 art-deco建筑立面，品质感强 园林运用几十种臻稀乔灌木植物，水景和 硬质铺装的结合成中央园林，提升项目档次从风水上看 坐北朝南，南偏东5度“负阴抱阳” 建筑布局北高南低“枕高山” 围合布局，聚气纳财 四水归堂，吉地不可无水中央水景北北住宅产品：纯板楼，赠送面积，户型设计理念创新，附加值高住宅产品：纯板楼，赠送面积，户型设计理念创新，附加值高产品价值产品价值高层平面图高层立面图产品价值产品价值 纯板设计 户型方正紧凑 采光性

20、能良好 不足：部分产品面积超过不足：部分产品面积超过90平米，产品创新较少，赠送面平米，产品创新较少，赠送面积较少积较少住宅产品：两房产品，紧凑实用，满足功能需求住宅产品：两房产品，紧凑实用，满足功能需求住宅产品：住宅产品： 105105和和120120产品，舒适空间，赠送面积大，轻松产品，舒适空间，赠送面积大，轻松实现实现“n+1”n+1”户型需求户型需求105105户型户型120120户型户型“2+1”“3+1”后期户型建议后期户型建议创新思路：挑空阳台、设备房间1、房间全封闭，面积全赠送1、挑空阳台，面积全赠送市场不断在变，我们必须领先市场，才能保证竞争优势项目项目swotswot分析分

21、析 交通优势紧邻城市主干道，北环高速，合淮城市交通干道，路网发达 环境优越紧邻梅冲湖，自然生态环境较好 发展潜力周边大规模在建小区开发，后期居住氛围浓厚，区域发展潜力巨大 规划优势充分考虑建筑布局及风水理论，提升项目品质档次 产品优势一定的赠送面积，在区域内具有一定的竞争力 地块现状地块方正，内部平整，利于开发strengthstrength项目优势项目优势项目项目swotswot分析分析 周边配套目前周边生活配套稀缺，教育配套落后 市区距离距市区距离较远 周边状况临近工业园，客户有一定的抗性weaknessweakness项目劣势项目劣势项目项目swotswot分析分析 区域发展城市往北发展

22、战略发展，使版块快速融入合肥，带来机遇 市场竞争环境区域内缺少代表中高端物业，给本项目留下市场机会 交通及配套随着版块发展及周边土地开发，交通及生活配套日益完善 客户群体随着周边工业园发展，潜在的客户群体日益丰富，经济发展催生更多高购买力群体opportunityopportunity项目机会项目机会项目项目swotswot分析分析 市场政策房地产市场调控政策，市场发展愈加稳健规范 市场供应量大区域内住宅供应量大，存在很多直面竞争threstthrest项目威胁项目威胁项目项目swotswot分析总结分析总结优势（s）劣势(w)城市中轴线，交通便利区域发展潜力巨大产品具有一定的竞争性周边配套尚

23、不成熟机会(o)发挥优势，抢占先机（so）利用机会，克服劣势（wo）区域发展标杆性形象易于树立客户群体日益丰富提升区域价值挖掘项目优势资源建立区域居住新理念区域发展引导提高自身档次威胁(t)发挥优势，转化威胁（st）减少劣势，避免威胁（wt）市场走向不明市场竞争激烈规划市场需求产品，降低风险占位市场领先，突围同质化产品创新，提高性价比核心卖点挖掘核心卖点挖掘机会威胁优势发掘核心竞争力竞争优势劣势核心卖点挖掘核心卖点挖掘理念理念户型户型园林园林生态生态物管物管一种尊贵的生活理念一种体验式亲水休闲一种舒适的居住空间一种宜人的自然环境贴心管家服务（待引进）项目核心卖点项目核心卖点城市中轴 北城核心生

24、活修身养心 绿色居所礼遇贴心服务适合你的舒适空间务精致园林 和谐共生项目定位项目定位依据项目核心卖点，我们对项目定位作如下思考：依据项目核心卖点，我们对项目定位作如下思考：统御资源，实现项目领袖地位统御资源，实现项目领袖地位优越品质，塑造区域市场标杆优越品质，塑造区域市场标杆差异占位，突破市场竞争现状差异占位，突破市场竞争现状高端形象，再度提升项目品牌高端形象，再度提升项目品牌核心区位，展现项目尊贵气质核心区位，展现项目尊贵气质关键词再度出现，设想转化成功！关键词再度出现，设想转化成功！项目产品定位项目产品定位大合肥大合肥北城心北城心天赋名都天赋名都扩大项目影响力，拔高调性扩大项目影响力，拔高

25、调性区域核心地位区域核心地位区域价值标杆，居住代言区域价值标杆，居住代言项目形象定位项目形象定位天赋之地天赋之地 一都倾城一都倾城区域标杆区域标杆 品质代言品质代言市场战略定位市场战略定位市场引导者市场引导者市场追随者市场追随者市场补缺者市场补缺者高档高档中高档中高档中档中档市场地位市场地位客户及产品定位客户及产品定位市场挑战者市场挑战者高档高档精品精品中档中档形象定位形象定位实现区域市场的引领实现区域市场的引领承担起区域市场新领导者的形象，片区市场先驱者角色，品质楼盘形象承担起区域市场新领导者的形象，片区市场先驱者角色，品质楼盘形象本案客户只有一个共同点：本案客户只有一个共同点：看好北城城市

26、板块的发展前景，看到了这座城市的明日价值。看好北城城市板块的发展前景，看到了这座城市的明日价值。他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他们热爱这座城市，热爱自己的生活，他们都是城市发展的推动者，们热爱这座城市，热爱自己的生活，他们都是城市发展的推动者，他们都是城市的主人。他们都是城市的主人。北辰天都的出现，北辰天都的出现，为北城人居树立了新的发展方向与价值标杆；为北城人居树立了新的发展方向与价值标杆；为他们提供了代言北城的生活方式。为他们提供了代言北城的生活方式。客户洞察客户洞察产品+规划+园林区域品牌产品规划园林交通

27、配套物业最终认同尊贵的生活尊贵的生活客户对位有敏感的社会发展眼光，追求生活品质，未来代言北城的主人项目基础客户关注客户核心：不论自住型客户还是投资客户他们客户核心：不论自住型客户还是投资客户他们都对本案的价值高度认可都对本案的价值高度认可客户洞察客户洞察客户属性客户属性首置+投资家庭结构家庭结构置业目的置业目的年龄层次年龄层次小公寓20-30岁青年之家自住+投资客90平米以下自住+投资25-35岁青年之家、三口之家首置+首改自住+投资30-35岁三口之家，三代同堂二次置业自住为主35-55岁两代三代居多，有车家庭为主二次及以上100-120平米130平米以上本案产品对位客户分析本案产品对位客户

28、分析客户洞察客户洞察客户洞察客户洞察目前客群目前客群产业区内的刚性需求客群（首次置业，首次改善）产业区内的刚性需求客群（首次置业，首次改善）长丰及两淮地区进城置业群体长丰及两淮地区进城置业群体潜在客群潜在客群市区商务区的刚性需求客群（首次置业，首次改善）市区商务区的刚性需求客群（首次置业，首次改善）产业园产业发展为区域导入大量置业群体产业园产业发展为区域导入大量置业群体客户洞察客户洞察偶得客户重要客户核心客户客群特征：城市中坚力量（白领阶层，企业中层管理人员等）客群年龄：以中青年客群为主，25-35岁之间客群关注点：品质感、尊贵感、完善配套、优越环境客群特征：改善性客群，主要来源于长丰及两淮地

29、区客群年龄：25-50岁，年龄跨度较大客群关注点：尊贵感、性价比、便利客群特征：投资型客户客群年龄： 25-50岁，年龄跨度较大客群关注点：性价比，升值，区域前言前言区域发展及市场分析区域发展及市场分析价值挖掘及项目定位价值挖掘及项目定位营销策略营销策略营销条件评价本项目产品是市场主流产品，与周边楼盘，三房户型有相对的竞争优势。但是本项目在区域板块里是最小的项目，从推广费用及销售周期上都受到局限！本地块位于区域边缘，平常车流和人流量都很小，不太醒目和不易被注意，但本案拥有特定的资源、在这特定的区域板块，在营销上决定了必须采取非传统手段，决胜未来！ 即：营销解决的首要问题让人们知道！而又不能花大

30、价钱。思索：解决通过何途径和方式让目标客户知道我们？? ?营销要解决的核心问题？城市向东已跨入龙岗，向南已达巢湖岸边，向西已至蜀山脚下，北城曾经一个被遗忘的区域，并不为认可，如何去影响人们对北城的印象？靠北城的价值魅力，说服自己引导引导别人！项目规模决定，不可能大规模，大资金进行炒作，推广费用投入有限，不会像阿奎利亚那样大手笔去做广告投入，如何把自己介绍出去？借势借势阿奎利亚，世纪金源，北城的大媒人！客户来了，如何让其在众多的楼盘中选中自己，向我们抛来绣球，那就要好好打扮自己，修炼内功，让客户真正的看到，感受感受到，舍我其谁！自我介绍利用媒人打扮自己“家有小女初长成”解决方案三大总纲：核心在“

31、引导借势”宣传，感受于现场体验壹) 利益主张（价值魅力、观念引导）贰) 宣传途径（借势+费用控制+北城必经路+醒目）叁) 包装体验（体验、感受）利益主张四大价值魅力 1、都府生活，身份标签及生活氛围 2、生态北城，城市最佳的养生居所 3、北城大发展，未来增值空间大 4、城市后cbd，未来北城的中心贰宣传途径原则：投入少，投放准（1 1）截留（做足自己、截留客户）截留（做足自己、截留客户）具体手段：1、锁定北城区核心竞争楼盘，针对客户出入的交通动线进行拦截（公交车身广告、公交站台广告、公交语音提示广告：路线为“45、46、5、603”）2、户外大牌（导示牌、灯杆旗）3、楼体巨幅或楼体标字4、国购

32、、新天地乐购广场人流集中地设置临时展台接待5、往返穿梭北城各区的流动售楼部“看房车”核心思路：（截留、借势）（2 2）借势（他山之石）借势（他山之石 可以攻玉）可以攻玉） 具体手段：1、报纸、网络、大型招商展会等一些针对北城大事记的报道，可争取一定的媒体曝光率2、联合北城现售楼盘，以生态环境和区域发展前景为着力点进行大区域营销。3、整理并收集“北城已购房客户开展超级老带新：所有在北城已购房介绍新客户购房成功的，享受老带新超额奖励计划4、锁定阜阳路与蒙城路两条市区往北的主干道发布户外广告。5、项目现场的整体包装，吸引眼球，所有去北城看房的客户，必能得到项目信息。封锁咽喉、点线结合、做足区域封锁咽

33、喉、点线结合、做足区域中心城区中心城区北城区北城区蒙城路阜阳路阿奎利亚户外牌公交站市区临时接待处直通北城的公交有45/46路，线路和站点结合 。选取去阿奎利亚看房客户必经之路的公交站点，做公交站牌广告，截流客户阜阳路和蒙城路是北城的最主要的干道，项目位置恰好在其咽喉位置，户外广告封锁两条干道，几乎全覆盖所有往北人车流蒙城路及阜阳路各一块广告牌金宁路站牌及双凤管委会站牌分身术、游击战分身术、游击战分展场咨询台由于位置和交通的考虑，方便市区客户看房，选取新天地乐购门前广场设置临时接待中心，安排看房车至项目现场双凤工业园有我们大批的潜在客户存在，通过设流动咨询台结合单页派发，几个击破，进入厂区进行点

34、对点的宣传大众媒体、广泛传播大众媒体、广泛传播好钢用在刀刃上推广费用预估算比照合肥一般项目营销费用标准，本项目营销费用约占总销比例：比照合肥一般项目营销费用标准，本项目营销费用约占总销比例：0.6%0.6%（保守）（保守）项目一期销售额预估为项目一期销售额预估为5.55.5亿，约亿，约330330万元；其中，首期入市房源费用投入约万元；其中，首期入市房源费用投入约115115万元；万元；项目首次开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；项目首次开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；一、二次开盘是一、二次开盘是1111年重点，消化一半的货量，营销费用需要再次加

35、大；年重点，消化一半的货量，营销费用需要再次加大；前三次成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，费前三次成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，费用比例相对下降；用比例相对下降；注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；形象导入形象导入一次蓄客一次蓄客一次销售一次销售二次蓄客二次蓄客二次销售二次销售三次蓄客三次蓄客持续销售持续销售费用费用投入投入比例比例 35% 25% 20% 20% 根据合肥目前媒体市场情况，和我司在合肥多年的项目实操总结，对房地产常用媒体的

36、效果和费用权衡分析，本项目首期（约115万）媒体投放比重建议如下图表叁包装体验原则：增强体验、感官，感受！ a 硬包装1、售楼部2、现场围墙及绿化带3、施工企业工地通道（看房通道）4、现场导示，户外功能指示（精神堡垒）5、看房车风格独特风格独特围墙包装导示系统1、开发商品牌（塑造开发商形象）2、销售团队（专业、职业）3、宣传物料（楼书、折页、宣传单页、纸袋）4、售楼部体验区（奢华、各国象征性的宫殿级建筑展板、咖啡、奢侈品展柜）b 软包装精耕细作精耕细作看房通道内部环境周边环境停车场景观示范区通道包装看房电瓶车大堂楼梯间样板房内部工艺展示厅两点一线两点一线售楼处样板房c形象展示营销中心外设置具有

37、聚客能力的休闲区，设置特色小品、休闲座椅等，可不定期举办艺术沙龙等活动，从人气、氛围上增强售卖现场的鲜活性。 营销中心外休闲区营销中心示范（物料陈列展示区）双样板房策略两种风格样板房示范风格风格1 古典宫廷式的奢华之美古典宫廷式的奢华之美风格风格2 现代简约式的流畅之美现代简约式的流畅之美80样板房示范风格1古典宫廷式的奢华之美8182样板房示范风格2现代简约式的流畅之美838485附：备选方案影音视听客户体验考虑到售楼处施工等具体条件限制，在样板房无法营造的情况下，我司建议在售楼部增设影音视听系统，制作精良的3d项目宣传片，通过投影的方式营造一种影音视听的震撼，将项目的宏伟蓝图展现在客户面前

38、，提振信心，有效蓄水。3d投影示意d活动营销动赢天下动赢天下 名家、名品鉴宝会名家、名品鉴宝会 品鉴巅峰都府生活，北辰天都首期公开预约品鉴巅峰都府生活，北辰天都首期公开预约n 活动内容：现场展示（雕塑、工艺品、名家书画等名品），邀请客户前来参观并挑选一件估价，最接近所估物品价格的3名客户即可以获取精美礼品（低于1000元的物品可直接赠送给客户）。n 活动时间：项目面世n 活动目的：通过活动文化氛围营造，拔高项目形象幸福笑脸征集幸福笑脸征集n 活动内容：以网络媒介为平台，全市征集笑脸照片，评选不同奖项。n 活动时间：开盘前n 活动目的：通过参与度高的活动，制造话题定格凝聚幸福的瞬间n 活动目的：

39、强化项目高端生活氛围，坚定客户购买信心展示项目优势，提升项目品质，增加人文气息n 活动时间：项目持销期n 活动地点：项目现场n 邀请对象：所有来访客户及主要媒体到场n 活动设想：欣赏画展+现场体验，给其留下的美好印象北辰天都艺术画展售楼处小型暖场活动个性diy(杯子、披萨、文化衫、巧克力、插花)n 活动目的：聚集人气，保持市场热度n 活动时间：不定期n 活动地点：项目现场n 邀请对象：新老客户n 活动设想：现场体验有了好产品！有了明晰的对象！那么，还需有一套可行性战略，付诸执行！营销计划从思路到出路！一一入市时机安排入市时机安排二二项目推盘步骤建议项目推盘步骤建议三三销售阶段划分及销售阶段划分

40、及节点安排节点安排四四价格策略价格策略我们要解决的问题怎么卖? ?入市的时机一般受到项目投资开发进程、销售季节性、发展商实力、市场客观因素、自然状况等多种因素的影响。选择良好的入市时机、不但能够迎合市场需求，同时还能为后期打下良好的基础。一、入市时间安排一、入市时间安排v 工程进度按当前的时间规划，项目估计在2011年9月初具备销售条件。v 在开盘前2-3个月开始着手安排一系列的物料准备，售楼部8月中下旬开放接受预约登记。v 我司将在主题包装、形象定位、人员培训等一系列工作立即展开，系统、策略性的宣传推广工作亦在2011年8月正式推向市场。首期入市房源二组团房源三组团房源二期三期市场中，楼盘项

41、目的形象在衰减后到达消费者的应该只剩下印象了。分批推售的每个组团都给其一个个性。加深和巩固这来之不易的印象！北斗七星北辰北斗是由天枢、天璇、天玑、天权、玉衡、开阳、摇光七星组成的。古人把这七星联系起来想象成为古代舀酒的斗形。晋书天文志说北斗七星在太微北，枢为天，璇为地，玑为人，权为时，衡为音，开阳为律，摇光为星。北辰印象一期：天枢二期：天璇三期：天玑天枢星，又名北斗一，北斗七星之首，全天第35亮星，天枢是纪念碑似的建筑物。天玑，是北斗七星的第三颗，尊为禄存星。天玑，主理天上人间的财富，喻为财富之星。第二星叫天璇。从天璇用直线连接天枢，天璇和天枢始终对着北极星，因此，天璇和天枢被称为指极星。1、目的实现首期的火爆气势，同时兼顾后来的价格上升空间，综合考虑楼栋位置和户型，建议4#5#楼为首期入市房