苏州 苏地2003B42地块商办部分定位报告62p

1、苏地苏地2003b422003b42地块商办部分定位报告地块商办部分定位报告华燕市场部华燕市场部 20102010年年6 6月月前言前言作为一家专业房地产咨询公司，我们将通过于各个业态目前在租赁市场及销售作为一家专业房地产咨询公司，我们将通过于各个业态目前在租赁市场及销售市场的表现，从而还原出本案当前市场上的价值表现，通过市场价格对项目进市场的表现，从而还原出本案当前市场上的价值表现，通过市场价格对项目进行各个业态上的经济测算，以价值行各个业态上的经济测算，以价值最大化最大化的标准对项目进行的标准对项目进行最优化最优化的定位。的定位。苏地苏地2003b422003b42地块项目简介地块项目简介

2、本案位于市区与新区交汇处，但本案并不具备浓烈的办公区氛围本案位于市区与新区交汇处，但本案并不具备浓烈的办公区氛围本案三香路三香路干将西路干将西路西环路高架西环路高架苏州高新区苏州市市中心n本案位于西环路高架与三香路的交界处，以西环路高架为界,本案正处于中心城区与苏州高新区的交接处。n本案未能挤入新城cbd区，仅属于cbd的辐射范围苏地苏地2003b422003b42地块项目简介地块项目简介受地块限制，本案未能融入新区受地块限制，本案未能融入新区cbdcbd内，但受内，但受cbdcbd区的辐射影响区的辐射影响n项目东起国际经贸大厦。西至运河公园，南依三香路，北靠活络浜。n区域受狮山桥影响。与新城

3、cbd区产生阻隔，本案未能融入新区cbd内，但受cbd区的辐射影响。苏地苏地2003b422003b42地块项目简介地块项目简介项目由五星级酒店及办公产权性质产品组成。办公产品以小户型为主项目由五星级酒店及办公产权性质产品组成。办公产品以小户型为主项目经济指标项目经济指标项目占地建筑面积项目总建筑面积其中机动车总停车数容积率办公产品经济指标办公产品经济指标总共办公层数（7-42f包括两层设备层）预计总计销售面积地上建筑面积地下建筑面积1684110418276005 28177 6624.5136f约57466 五星酒店总平图五星酒店总平图办公产权标准层办公产权标准层n办公产品套内使用面积：5

4、0-80平方米。n单套间面积小，可分割。n参与经济测算面积在57466区位：中心和商务的交汇区位：中心和商务的交汇本体：生活属性大于商务属性本体：生活属性大于商务属性12苏地苏地2003b422003b42地块项目简介地块项目简介产品价值的思考产品价值的思考对于这样的优质区位体系，我们将做成什么样的产品？对于这样的优质区位体系，我们将做成什么样的产品？纯办公纯办公 or 服务式公寓服务式公寓 ?注： 站在经济测算的角度，我们以价值最大化理论确定本案的产品落位。苏州地区办公市场苏州地区办公市场目前苏州市以新城区、中心办公集中区、园区目前苏州市以新城区、中心办公集中区、园区cbdcbd三大办公区为

5、主三大办公区为主新区新区cbdcbd中心区中心区办公集办公集中区中区园区中央园区中央商贸区商贸区本案n 苏州市区、新区、园区三个区域内各聚集了一部分写字楼，而且都分布在各区域的商业中心附近。市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近；园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围。苏州地区办公市场苏州地区办公市场苏州市整体在售办公市场供不应求，价格稳步上升。苏州市整体在售办公市场供不应求，价格稳步上升。n整个苏州办公市场自09年经济复苏开始开始回暖，由于供应量的下降及区域成交火暴，目前苏州地区办公市场成交呈现供不应求状态。n目前整

6、个苏州地区办公市场价格位置在10000-12000元/平方米间。价格呈现上升态势。n09年至今苏州办公市场总供应面积为208095208095平方米，n09年至今苏州办公市场总成交面积为429695429695平方米，n苏州市场供求比为1 1：2.062.06。单位：单位：元/供求比苏州地区办公市场苏州地区办公市场市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显n 市区写字楼大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地产热时盲目投资产物。由于建成时间较长，大部分写字楼外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显，无法自由分割，物业管理滞后，且交通拥堵，停车不方便

7、。n由于新区、园区没有限高限制，新推出的写字楼多为小高层或高层，不仅外观美观且由于采用框架结构，使之能按客户需求自由分割单位。这批写字楼外观新颖，设备先进，电梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物业管理，通过有实力物业公司的高档物业管理，提升整个写字楼的档次。 金洲大厦光大银行新区cbd园区中央商贸区苏州地区办公市场苏州地区办公市场两大新崛起的办公市场均表现供不应求，价格受个案影响起伏大两大新崛起的办公市场均表现供不应求，价格受个案影响起伏大n根据两大新生的办公市场均出现销售市场供不应求的状态。n两大区域成交价格受个案影响呈现波动起浮状态。n09年至今园区供应面积7777377773平方

8、米，n09年至今园区成交面积163095163095平方米，n园区供求比为1：2.092.09。n09年至今新区成交面积163095163095平方米，单位：单位：元/单位：单位：元/苏州地区办公市场苏州地区办公市场园区典型办公楼一览园区典型办公楼一览项目名称项目名称国际大厦金融大厦建屋大厦商旅大厦高峰会环球188加城大厦馨都广场宗艺开元国际科技园东环时代位置位置星汉街星汉街星湖街星湖街苏绣路星海街金鸡湖路金鸡湖路东环路机场路东环路 物业管理水物业管理水平平配套设施配套设施电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调中央空调、

9、电梯中央空调、电梯中央空调、电梯周围商业配套周围商业配套银行银行湖西中央商贸区湖西中央商贸区湖西中央商贸区湖西中央商贸区小商店、欧尚超市银行、欧尚超市银行、邮局超市、咖啡屋、餐厅超市、咖啡屋、餐厅商务氛围商务氛围档次档次高档高档高档高档高档高档中高中高中高高档中高租金租金租金100物业管理费22租金100物业管理费18租金90物业管理费22租金75物业管理费18租金75物业管理费18租金120租金65租金75租金48租金48、物业管理8.5租金50，物业管理费6售价售价14000 1300010000 10000 120002200015000苏州地区办公市场苏州地区办公市场高端个案参照（环球

10、高端个案参照（环球188188）：目前是整个苏州市高档写字楼标杆）：目前是整个苏州市高档写字楼标杆 座落：左岸商业街 概况：集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西cbd中央，总高282米。 办公户型面积：160-250平米 物业：9.3元/平米/月（含水电） 租金：120元/平米/月 层高：3.95米 价格：价格：22000元元/平米平米 装修成本：装修成本：2000-3000元元/平米平米 购买性质：40%投资、60%自用 去化情况：2009年8月开盘至今，办公去化40%。高端个案参照（环球高端个案参照（环球188188）：采用高标准

11、配置，整体品质在整个苏州市场属于一流）：采用高标准配置，整体品质在整个苏州市场属于一流苏州地区办公市场苏州地区办公市场苏州地区办公市场苏州地区办公市场园区内办公楼市场特征园区内办公楼市场特征n相对而言，园区的写字楼分布较散，但基本已形成集中的写字楼区域。n产品的档次主要在中高档以上，目前高档产品环球188等n产品出租的方式予以经营。n大多数写字楼车库或车位数量还有待增加，少数高档写字楼车库或车位数量充足。n园区的写字楼功能单纯，其绝大部分都缺少辅助设施以及一些生活娱乐配套，如商务中心、接待中心、餐厅等。 n 园区的写字楼商务氛围、生活工作氛围明显比往年活跃。在国内外。n 园区的大部分写字楼的租

12、金主要在4812048120元元/ /平米平米/ /月的范围。月的范围。n 国际大厦和环球188租金和售价代表了目前苏州写字楼市场的最高标准。最高价格可达最高价格可达2200022000元元/ /平方米，目前各个项目去化良平方米，目前各个项目去化良好。好。苏州地区办公市场苏州地区办公市场项目名项目名称称沿海国沿海国际中心际中心光大银光大银行行长谷金长谷金融大厦融大厦丽景苑丽景苑远东大远东大厦厦泰华商泰华商城城金州大金州大厦厦广大商广大商务楼务楼位置位置干将西路西环路宫巷口干将东路阊胥路人民路阊胥路临顿路物业管物业管理水平理水平配套设施配套设施电梯、中央空调电梯电梯、中央空调电梯、中央空调电梯电

13、梯电梯电梯周围商业配套周围商业配套 银行、超市小商店、欧尚超市银行、商店银行、欧尚超市商店、银行等无无商务氛围商务氛围档档次次高档中档中高中高中高中低中低中高产品不利点产品不利点径深长，采光差，面积大房型陈旧，走道窄交通及商务、商业氛围差交通及商务、商业氛围差交通及商务、商业氛围差结构和布局差租售价租售价格格租金85租金45租金47租金70租金25租金40租金30租金40产品综合产品综合力力市区典型办公楼一览市区典型办公楼一览苏州地区办公市场苏州地区办公市场高端个案参照（沿海国际中心）：对本案最具有参考意义的项目之一高端个案参照（沿海国际中心）：对本案最具有参考意义的项目之一 座落：市政府北，

14、干将路旁，主城中心唯一的花园广场式商业综合体 概况：集五星级万豪酒店、甲级写字楼、酒店式公寓和精品商业于一体，以174.8米的主城第一高楼 ，由开发商持有，正对外租赁中。可租层数为327层。 办公户型面积：办公户型面积：180-220平米平米 物业管理费：物业管理费：12元元/平米平米/月月 租金：租金：75-85元元/平米平米/月（含水电）月（含水电） 层高：3.00米 目前租赁情况：目前租赁情况：82% 装修成本：毛坯西环路高架西环路高架干将路干将路沿海国际中心沿海国际中心高端个案参照（沿海国际中心）：区位、物业形态、品质均具借鉴作用高端个案参照（沿海国际中心）：区位、物业形态、品质均具借

15、鉴作用苏州地区办公市场苏州地区办公市场古城最高建筑174.8米五星级万豪国际酒店(29-49f )甲级写字楼（1-28f,30000 ）精装公寓（3-9f，13600 ）底商（1-2f，3000 ）拥有拥有5 5星级国际酒店配套，定位为星级国际酒店配套，定位为苏州最高档的综合商住广场苏州最高档的综合商住广场；175175的建筑高度，在主城区内的建筑高度，在主城区内可视性强，形象昭示性强。可视性强，形象昭示性强。 该项目区位位于老城区与新区的交界附近，属于非cbd区域内。 该项目顶部为万豪国际五星级酒店，与本案具有五星级酒店属性相同。 在品质上该项目为老城区标杆项目，办公租赁价格位于区域内之首。

16、苏州地区办公市场苏州地区办公市场n 市区写字楼的开发时间普遍都比园区的早几年。n 写字楼主要集中在市区的主要干道沿线或附近，分布广泛且总量较大。n 物业管理水平并不高，服务和写字楼管理落后。n 市区写字楼在地理位置、交通、配套等方面占有绝对优势，成为其吸引客户入住的主要因素之一。n 写字楼设施、房型布局、结构等普遍陈旧和落后，以中高和中低档次写字楼居多。n 许多写字楼的功能复杂，比如混合有商业、有居住、有办公等n 租金水平大大低于新区或园区的，这是市区写字楼的又一个优势。n 出租率也很高，平均在出租率也很高，平均在85%85%以上。以上。n 市区办公楼销售价格维持在市区办公楼销售价格维持在70

17、00-2200007000-220000元之间，租金除了沿海国际中心在元之间，租金除了沿海国际中心在100100元其他项目基本在元其他项目基本在30-7030-70间。间。市区内办公楼市场特征市区内办公楼市场特征市区内办公楼客户特征市区内办公楼客户特征n 市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，特征比较明显。n 单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的客户群性质较杂。n 这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。n 他们并不看中通过选择更高档的写字楼来

18、提高或维护公司的形象和价值等。 苏州地区办公市场苏州地区办公市场新区典型办公楼一览新区典型办公楼一览项目项目 名称名称国际经贸国际经贸大厦大厦金狮大厦金狮大厦新地国际新地国际中心中心金河国际金河国际大厦大厦金河国际金河国际中心中心狮山峰汇狮山峰汇新创大厦新创大厦香格里拉香格里拉位置位置南环西路狮山路狮山路狮山路狮山路狮山路狮山路狮山路物业管物业管理理水平水平配套设施配套设施电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调电梯、中央空调周围商业周围商业配套配套银行、商店、餐厅银行、商店、餐厅银行、商店、餐厅银行、商店、餐厅银行、商店、餐厅银行、商

19、店、餐厅人力资源银行酒店、餐厅商务氛围商务氛围档次档次中高档高档高档高档中高档 中高档中档高档售价售价 9000950013000130001200010000-9500租售价格租售价格租金60租金75租金95租金72租金75租金70租金50租金55产品综合产品综合力力苏州地区办公市场苏州地区办公市场高端个案参照（国际经贸大厦）：紧临本案，另一个可参考的办公项目高端个案参照（国际经贸大厦）：紧临本案，另一个可参考的办公项目 座落：环西路高架与三香路交界处 概况：共25层的办公格局，近10年左右的历史，由于当地工商协会入驻，因此在当地具备一定影响。 办公户型面积：138-248平米 租金：租金：

20、55-60元元/平米平米/月（含物业管理费）月（含物业管理费） 层高：3.5米 装修成本：毛坯 得房率：75% 目前租赁情况：目前租赁情况：98%的入驻率。的入驻率。 公司情况：以外贸、驻苏州公司分支机构居多。苏州地区办公市场苏州地区办公市场高端个案参照（国际经贸大厦）：品质感相比新兴办公项目有劣势，车位紧缺。高端个案参照（国际经贸大厦）：品质感相比新兴办公项目有劣势，车位紧缺。n国际经贸大厦由于开发年限较早，整体品质老化严重。整体形象对于注重形象的外资企业不具有吸引力。n由于前期规划考虑不足，区域内可停车位缺乏，目前出现抢“车位置”现象。苏州地区办公市场苏州地区办公市场新区内办公楼市场特征新

21、区内办公楼市场特征n 新区的写字楼主要位于狮山路一带的新区的“中央商贸区”，其比较集中，互相之间的距离较近。n 在新区相对集中的写字楼区域内，商务氛围、商业配套等较好。n 这一区域的写字楼装修和产品塑造要求高，且单体的规模都较大。n 主要写字楼的租售率、租金均高于市区写字楼的水平。n 写字楼的风格和提供的服务差异性大，雷同性较小。n 新区主要高档写字楼的功能设计上考虑全面，能满足除办公之外的其他一些服务。n 目前新区写字楼项目以在租赁方式为主，整个楼盘出租率达到70-85%左右，国际经贸大厦出租率高达98%，n 租金体系控制在80元/平方米/月。销售价格仅在9000-12000元/平方米。n

22、客户群以外资企业或机构，外省市公司机构，及苏州本土外向性公司为主，这类型公司对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。n 客户群以中小型的公司最多，主要从事管理或服务类的业务，兼有部分生产加工性的公司 新区内办公楼客户特征新区内办公楼客户特征苏州地区办公市场苏州地区办公市场1 1、目前苏州地区及各个板块内可售办公市场供不应求、目前苏州地区及各个板块内可售办公市场供不应求 。2 2、各项目间产品品质差异大，存在明显差距。、各项目间产品品质差异大，存在明显差距。 3 3、新区及园区的入驻率相比其他市场较高，新区入住率高达、新区及园区的入驻率相比其他市场较高，新区入住率高达80%80%。4 4、新

23、区可售的产品价格由于品质较老化，价格基本在、新区可售的产品价格由于品质较老化，价格基本在9000-120009000-12000元元/ /平方米。平方米。苏州市区办公市场总结苏州市区办公市场总结纯办公物业形态经济测算纯办公物业形态经济测算3a3a甲甲级写字级写字楼楼项目自身经济指标项目自身经济指标项目基本定位项目基本定位3a3a甲级写字楼甲级写字楼发展商对项目的预期发展商对项目的预期利润价值最大实现利润价值最大实现项目所处的优质区位项目所处的优质区位纯办公物业形态经济测算纯办公物业形态经济测算项目定价依据项目定价依据参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格参照周边项目的租售情况确定本案办

24、公市场合理价格市场比较法市场比较法 根据周边在售办公项目销售价格对比确定本案均价。市场租金收益还原法市场租金收益还原法 周边目前在租赁行情确定本案的价格体系市场比准价格市场比准价格 根据周边在售办公项目销售价格对比确定本案均价。收益还原价格收益还原价格 根据周边在售办公项目销售价格对比确定本案均价。以利润最大化原则选取项目进行办公产以利润最大化原则选取项目进行办公产权方案的优化方式。权方案的优化方式。纯办公物业形态经济测算纯办公物业形态经济测算市场比较法市场比较法选取新河国际大厦及环球选取新河国际大厦及环球188188作为销售型办公定价参照作为销售型办公定价参照比较项目比较项目区域位置商务氛围

25、硬件配置立面形象户型设计配套设施物业管理合计项目当前市场均价（元/平方米）系数还原价格（元/平方米）权重权重10301010101020100金河国际中心（参考权重金河国际中心（参考权重70%）拟合程度11011090100100110100比较系数0.090.270.110.10.10.090.20.961200011520环球环球188（参考权重（参考权重30%）拟合程度110150140180120120150比较系数0.090.20.070.050.080.080.130.711900013490本案市场拟合价格本案市场拟合价格=1152070%+1349030%=12100元元/。纯

26、办公物业形态经济测算纯办公物业形态经济测算收益还原法收益还原法以国际经贸大厦与沿海国际中心作为项目收益定价依据以国际经贸大厦与沿海国际中心作为项目收益定价依据国际经贸大厦国际经贸大厦 租金在45元/平方米/月；（不含物业费） 出租率为98%沿海国际中心沿海国际中心 租金在80元/平方米/月；（不含物业费） 出租率为80%通过调整，建议本案的租金在通过调整，建议本案的租金在75元元/平方米平方米/月，月，折合年收益为折合年收益为900元元/平方米平方米/年。年。确保确保90%以上的出租率以上的出租率本案的租金还原= = 13644元元/以本案40年的经营使用年限，以银行五年以上年基准利率下限5.

27、94%纯办公物业形态经济测算纯办公物业形态经济测算定价总结定价总结在目前市场环境中，办公产品租赁优于出售在目前市场环境中，办公产品租赁优于出售方案方案1 1：办公出售：办公出售当前市场比准价格为12100元元/方案方案2 2：办公出租：办公出租当前租金还原价格为13644元元/本案位置本案位置中翔丽晶中翔丽晶 8000元元/（在售）（在售）飞凡第飞凡第5街街 8600元元/（在售）（在售）金枫国际金枫国际 8500元元/（在售）（在售）印象印象19 8000元元/（在售）（在售）上城上城 9000元元/ （在售）（在售）环球环球188 28000元元/（在售）（在售）永诚国际广场永诚国际广场

28、8000元元/ （在售）（在售）苏州地区服务式公寓在售市场苏州地区服务式公寓在售市场目前苏州市在售的服务式公寓售价差异明显目前苏州市在售的服务式公寓售价差异明显楼盘名称楼盘名称上城上城飞凡第飞凡第5 5街街金枫国际金枫国际中翔丽晶中翔丽晶永诚国际广场永诚国际广场环球环球188188印象印象1919地理位置地理位置 长江路花苑东路路口苏福路珠江路路口吴中区金枫南路9号相城大道大润发北侧吴中经济开发区核心左岸商业街吴中区东吴北路19号物业形态物业形态住宅、商业沿街、酒店式公寓公寓、商铺酒店式公寓公寓酒店公寓酒店式公寓总建面积总建面积23000平米3.3万平米7.7万平米26万平米63000平米18

29、万平米17500平米总套数总套数250套300套/924户864户/277户容积率容积率 1.82.03.02.53 104.8主力面积主力面积45平米3540平米4060平米50-67平米40-130平米83105平米4050平米除环球除环球188188外，其他产品面积以外，其他产品面积以5050平方米的小户型为主平方米的小户型为主n目前主要在售酒店式公寓主力面积大多集中在40-60之间，而绝对高端的项目主力面积集中在80-100平米左右，且集中在园区；n项目多为复合型地产，容积率总体不高，高端综合体项目相对较少；苏州地区服务式公寓在售市场苏州地区服务式公寓在售市场楼盘名称楼盘名称上城上城飞

30、凡第飞凡第5 5街街金枫国际金枫国际中翔丽晶中翔丽晶永诚国际广场永诚国际广场环球环球188188印象印象1919产品亮点产品亮点全明空间构造，4.95米层高两层独立设计，全部精装修5米层高的酒店式公寓挑空高达4.98米，附赠4平米花台欧典装修4.9米挑高空间 、精装修4.2米大空间，豪华装修精品样板房/豪华酒店式装修配套服务设施配套服务设施长江路沿街纯一层商铺凯马广场的商业配套金枫商业核心圈/华润超市商务会所2万平方米综合商业广场 左岸商业街，天虹百货等商业裙楼，酒店会所风格风格现代风格现代风格简约现代简约现代现代简约现代artdeco现代备注备注无酒店服务无酒店服务4-11层挑高住宅、毛坯，

31、无酒店服务无酒店服务、戴德梁行提供高品质物业服务产权40年新加坡frasers运营管理并提供居家式酒店服务无酒店服务n在售酒店式公寓基本上采用精装修，强调层高、居住功能分区，但5米以下层高居住利用率相对不高。作为投资型物业，少量项目注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品价值。如设置酒店式大堂、精品装修、精品建材和休闲主题广场。n由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。产品绚丽夺目，以豪华装饰作为项目入市的附加值产品绚丽夺目，以豪华装饰作为项目入市的附加值苏州地区服务式公寓在

32、售市场苏州地区服务式公寓在售市场楼盘名称楼盘名称上城上城飞凡第飞凡第5 5街街金枫国际金枫国际中翔丽晶中翔丽晶永诚国际广场永诚国际广场环球环球188188印象印象1919所在区域所在区域高新区吴中区高新区相城区吴中区园区吴中区价格价格均价9500元/起价9000元/总价35万左右。均价8500元/均价8000元/均价8500元/均价28000元/均价8500元/价格描述价格描述全精装修酒店式公寓复式挑高4.95米精装修酒店式公寓。5米挑高4090时尚空间，挑空高达4.98米，1层价格换取2层面积 目前剩余百套左右，价格上涨500元/4.8米挑高菜单式精装修软、硬装全配豪华装修，装修成本5000

33、-6000元/精装修酒店式公寓n苏州市场上的酒店式公寓，作为投资型物业，在售个案价格集中在800010000元左右。n在售项目多为挑高式带装修项目，售价普遍不高。n环球188由于其地段环境及产品优势，价格表现跳脱市场。环球环球188188凭产品品质优势使价格脱离普通酒店式公寓市场凭产品品质优势使价格脱离普通酒店式公寓市场苏州地区服务式公寓在售市场苏州地区服务式公寓在售市场楼盘名称楼盘名称上城上城飞凡第飞凡第5 5街街金枫国际金枫国际中翔丽晶中翔丽晶永诚国际广场永诚国际广场环球环球188188印象印象1919所在区域所在区域高新区吴中区高新区相城区吴中区园区吴中区开盘时间开盘时间2009年6月2

34、008年8月2009年6月2009年6月2009年8月2009年8月2008年5月去化描述去化描述目前去化90%，月去化30-35套酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套公寓部分去化60%，月去化33-35套目前去化80%，月去化45-50目前去化50%，月去化48-50公寓目前去化70%，月去化50-55套目前已去化90%，月去化15-18套n园区及新区的酒店公寓产品由于商务配套及产品等优势，去化率明显高于其他区域的项目。n具备售价优势的诸如中翔丽晶等项目，去化同样相对较高。环球环球188188的表现为本案入市表明市场存在对高端品质公寓的购买力及需求的表现为本案入市表明市场存在对高端品质公寓

35、的购买力及需求苏州地区服务式公寓在售市场苏州地区服务式公寓在售市场参照个案（环球参照个案（环球188188）：唯一一个能参照的高档在售服务式公寓）：唯一一个能参照的高档在售服务式公寓 座落：左岸商业街 概况：集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西cbd中央，总高282米。 酒店公寓户型面积：83-300平米，主力面积83-105平米 物业：物业：11.4611.46元元/ /平米平米/ /月月 层高：4.2米 价格：价格：2800028000元元/ /平米平米 装修成本：5000元/平米左右 购买性质：40%投资、60%自用 去化情况：

36、2009年8月开盘至今，总套数460套，公寓去化70%月去化55套左右。设备服务配套：设备服务配套： 全球最佳服务式公寓管理公司全球最佳服务式公寓管理公司frasers hospitalityfrasers hospitality提供酒店式服务提供酒店式服务 中央空调系统配套中央新风系统 中央热水系统 公寓主卫配备新型地暖系统 24小时顶级酒店式服务享受尊崇时光 全落地玻璃窗，立体自然采光 公寓电梯独立运行，确保出行入楼更私密更舒适 苏州地区服务式公寓在售市场苏州地区服务式公寓在售市场参照个案（环球参照个案（环球188188）：主力面积段相比一般酒店式公寓要多）：主力面积段相比一般酒店式公寓要

37、多 n该项目主力面积段在83-105，以一室一厅的产品为主苏州地区服务式公寓在售市场苏州地区服务式公寓在售市场样板房标准参照个案（环球参照个案（环球188188）：精装修提升了整个项目的品质）：精装修提升了整个项目的品质苏州地区服务式公寓在售市场苏州地区服务式公寓在售市场 零散分布，高端项目分部集中在园区、新区及市区核心地段零散分布，高端项目分部集中在园区、新区及市区核心地段，在售高端项目相在售高端项目相对较少。对较少。部分产品受品质所限，去化周期较长。部分产品受品质所限，去化周期较长。 普通产品价格更多依赖产品挑高产生的附加值；普通产品价格更多依赖产品挑高产生的附加值；高端产品在占据核心地段

38、之外，售价更多依赖高标准装修与高品质服务产生高端产品在占据核心地段之外，售价更多依赖高标准装修与高品质服务产生的附加值的附加值。综合体项目强化配套，提升产品附加值。综合体项目强化配套，提升产品附加值。 普通产品面积集中在普通产品面积集中在40-6040-60平，装修标准平，装修标准800-1500800-1500元元/ /平米，售价平米，售价8500-110008500-11000元元/ /平米；平米；在售高端产品面积在在售高端产品面积在8080平以上；装修标准平以上；装修标准30003000以上，售价以上，售价20000-2500020000-25000元元/ /平平米米。园区酒店公寓的租金

39、回报率最高，老城区受产品所限租金处于低位。园区酒店公寓的租金回报率最高，老城区受产品所限租金处于低位。苏州地区服务式公寓在售市场苏州地区服务式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场区域中心城区吴中区新区园区案名案名富达大厦自由之邑摩登99凯悦公寓蓝调都汇狮山丽晶狮山峰会御庭国际公寓汇豪国际晶汇新屹中茵皇冠国际雅戈尔yark公馆主力面积主力面积40-5040-76504040-5040865335-4540-7060/9540-50户型户型1-1-11-1-11-1-11-1-11-1-11-1-12-1-11-1-11-1-11房1厅1房1厅2房2厅1房1厅租金租金（

40、元（元/ /平米平米/ /月）月）35-4030-3535-404040453812055-6535-50100-15060目前同区域住宅二手售价（元/平米）100009000800068008000900010000110001100060002400014000平均平均收益率收益率4.20%4.6%6.00%7.5%6.0%6.1%4.5%13.9%6.0%8-10%6-8%5%租赁项目租金差异较大，整体租金相比办公有明显劣势租赁项目租金差异较大，整体租金相比办公有明显劣势n老城区老城区：租赁产品多为改造项目，整体档次较低；主力面积集中于40-50平米； 租金集中于35-40元/平方米/月

41、，收益率集中在6%左右；客源以工作不久的小年轻或企业小白领为主，在售项目少。n园区园区：购买目的自用、投资、投资加自用，基本以项目周边企业中高层购买者居多，用于自用、自用加投资，投资客多数在苏州的私营业主企业合伙人为主；租凭者以项目周边的企业管理者为主；集中在40-65平方米左右的一房为主；租金大约在150元/平方米/月左右，平均收益10%左右n新区新区：租赁产品集中于狮山路附近；面积范围从35-95平方米不等，以一室一厅产品为主；租金水平在35-150元/平方米/月之间，平均收益率在5%-10%之间；目前区域内在售酒店式公寓项目不多，80平方米以上客户构成以外资、合资企业管理层及欧美客源为主

42、，35-45平方米之间为在高新区工作的白领、年轻客户为主苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场整体客源档次低下，而本案所处的新区具备一定的产业支撑整体客源档次低下，而本案所处的新区具备一定的产业支撑苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场本案的自己身条件要求本案应该向更高一层定位迈进本案的自己身条件要求本案应该向更高一层定位迈进产业的升级及五星级酒店管理为本案向区域顶级服务式产业的升级及五星级酒店管理为本案向区域顶级服务式公寓作为有利支撑公寓作为有利支撑苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场以本案周边的五星级酒店作为参照，确定本案的租金落位以本案周边的五

43、星级酒店作为参照，确定本案的租金落位本案万豪五星级酒店香格里拉酒店新城花园酒店苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场整体面积小，且月租金相比普通的酒店式公寓产品更具回报率整体面积小，且月租金相比普通的酒店式公寓产品更具回报率区域中心城区新区案名案名万豪酒店新城花园酒店香格里拉大酒店主力面积主力面积40-5050-6060-65户型户型1-1-11-11-1-1长期租金长期租金（元（元/ /平方米平方米/ /月）月）已除去服务费用311272290新城花园酒店新城花园酒店万豪五星级酒店万豪五星级酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场高端

44、个案参照（新城花园酒店）：与本案最接近的五星级酒店高端个案参照（新城花园酒店）：与本案最接近的五星级酒店 位于苏州新区商业中心，临近著名的虎丘、寒山寺。依窗俯瞰，可一览京杭大运河的美景和古城的新貌。1997年开业。2008年装修。 酒店星级：5 周围景观：苏州乐园 虎丘 寒山寺 邻近： 距离 距机场 80公里 距离 距火车站 5公里 距离 距市中心 4公里 项目描述：位于cbd区内，具备稳定的客群。中国第一家拥有五个中庭花园的酒店，春、夏、秋、冬、樱。 长租客户描述：以cbd区域内的行政办公客户为主。主要为老外。 目前长期出租率达到目前长期出租率达到70%70%左右。左右。 对外报价为对外报价

45、为1600016000元元/ /间间/ /月。折算单面积为月。折算单面积为272272元元/ /平方米平方米/ /月月 该酒店是当地的酒店经营管理公司，与万豪该酒店是当地的酒店经营管理公司，与万豪等世界品牌形成差异竞争。价格上也具备优等世界品牌形成差异竞争。价格上也具备优势。势。本案新城花园酒店苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场旧楼旧楼新楼新楼高端个案参照（新城花园酒店）：目前长期客全部集中在新楼区，外国人居多高端个案参照（新城花园酒店）：目前长期客全部集中在新楼区，外国人居多n旧楼租金明显低于新楼n该项目以地上车位与地下车位结合，停车系统井然有序苏州地区酒店式公寓租赁市场苏

46、州地区酒店式公寓租赁市场高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与家的温馨高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与家的温馨 舒适安静的行政酒廊每天安排五次茶点，包括早餐，午间小点，下午茶，鸡尾酒开胃小点，以及晚间巧克力小点饮料，还有整晚供应的自助饮料。 花园行政酒廊备有各类国际报刊杂志，书籍和高速上网区域。具有行政配套服务 行政房和行政套房，高速的上网宽带让您与外界的商谈接洽迅捷便利， 数字客房系统，量身定制了五大服务版块，具有特色的室内无线上网系统 贴身管家将提供您独享的房内快速入住和离店手续以及无微不至的礼宾服务。 对客户开放一周提供5个小时会议室满足商务的需求。苏州

47、地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与家的温馨高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与家的温馨 康乐伴您康乐伴您 尊享高贵、健身房尊享高贵、健身房 、游泳池模拟高尔夫射击、台球、乒乓球、游泳池模拟高尔夫射击、台球、乒乓球、棋牌、室美容美发棋牌、室美容美发1 1、区域内具备众多世界知名的酒店服务机构。、区域内具备众多世界知名的酒店服务机构。2 2、整体品质高，且硬件服务设施配套完善，软件服务达到人性化、整体品质高，且硬件服务设施配套完善，软件服务达到人性化3 3、新城花园由于价格优势入驻率相比其他项目较高，入住率高达、新城

48、花园由于价格优势入驻率相比其他项目较高，入住率高达70%70%。4 4、目前价格随酒店品牌差异区间落至在、目前价格随酒店品牌差异区间落至在272-311272-311元元/ /平方米平方米/ /月（含管理费及装修）月（含管理费及装修）本案周边酒店产品长期租赁市场总结本案周边酒店产品长期租赁市场总结苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场服务式公寓形态经济测算服务式公寓形态经济测算商务型服商务型服务式公寓务式公寓周边环境资源周边环境资源项目基本定位项目基本定位国际化服务式公寓国际化服务式公寓五星级酒店的配套五星级酒店的配套利润价值最大实现利润价值最大实现项目所处的优质区位项目所处的优

49、质区位项目定价依据项目定价依据参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格市场比较法市场比较法 根据周边在售服务式公寓项目销售价格对比确定本案均价。市场租金还原价格市场租金还原价格 周边目前在租赁行情确定本案的价格体系市场比准价格市场比准价格 根据周边在售服务式公寓项目售格对比确定本案均价。收益还原价格收益还原价格 根据周边在售酒店项目销售价格对比确定本案均价。以利润最大化原则选取项目进行酒店式以利润最大化原则选取项目进行酒店式产权最后的利润经济测算。产权最后的利润经济测算。服务式公寓形态经济测算服务式公寓形态经济测算市场比较法市场比较法选取环球

50、选取环球188188作为销售型服务式公寓定价参照作为销售型服务式公寓定价参照比较项目比较项目区域位置商务支撑硬件配置立面形象户型分布配套设施酒店服务管理合计项目当前市场均价（元/平方米）系数还原价格（元/平方米）权重权重10201010101030100环球环球188（参考权重（参考权重100%）拟合程度110110100180120120100比较系数0.090.180.10.060.080.080.30.8928000（精装价）24920（精修价）本案市场拟合价格本案市场拟合价格=24920元元/（精装价）（精装价）。服务式公寓形态经济测算服务式公寓形态经济测算市场比较法市场比较法作为引导潮流的项目，本案的装修欲与其公寓产品接近，作为引导潮流的项目，本案的装修欲与其公寓产品接近，这样才能提升品质形象，从而提升其项目价值这样才能提升品质形象，从而提升其项目价值服务式公寓形态经济测算服务式公寓形态经济测算收益还原法收益还原法以新城花园酒店与香格里拉酒店作为项目收益定价依据以新城花园酒店与香格里拉酒店作为项目收益定价依据新城花园酒店新城花园酒店 租金在200元/平方米/月；（不含服务及装修） 出租率为70%香格里拉酒店香格里拉酒店 租金在250元/平方米/月；（不含服务费和装修） 出租率为65%通