老年公寓项目可行性研究报告

1、XX盛泉集团有限公司老年公寓项目可 行 性 研 究 报 告0一二年九月第一章 项目总论 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签1.1 项目背景 1.2 可行性研究结论 1.3 主要技术经济指标表 1.4 存在

2、问题及建议 第二章 项目背景和发展概况 2.1 项目提出的背景 2.2 项目发展概况 2.3 投资的必要性 第三章 市场分析与建设规模 3.1 市场调查 3.2 市场预测 3.3 市场推销战略 3.4 产品方案和建设规模 3.5 产品销售收入预测 第四章 建设条件与厂址选择 4.1 资源和原材料 4.2 建设地区的选择 4.3 厂址选择 4.4 建设单位基本情况 第五章 工厂技术方案 5.1 项目组成 5.2 生产技术方案 5.3 总平面布臵和运输 5.4 土建工程 错误！未定义书签5.5 其他工程 错误！未定义书签第六章 环境保护与劳动安全 错误！未定义书签6.1 建设地区的环境现状 错误！

3、未定义书签6.2 项目主要污染源和污染物 错误！未定义书签6.3 项目拟采用的环境保护标准 错误！未定义书签6.4 治理环境的方案 错误！未定义书签6.5 拟采用的环境保护措施 错误！未定义书签6.6 环境监测制度的建议 错误！未定义书签6.7 环境影响评论结论 错误！未定义书签6.8 劳动保护与安全卫生 错误！未定义书签第七章 企业组织和劳动定员 错误！未定义书签7.1 组织机构与职能划分 错误！未定义书签7.2 项目经营管理模式 错误！未定义书签7.3 经营管理措施 错误！未定义书签7.4 劳动定员和技术培训 错误！未定义书签7.5 劳动保护与安全卫生 错误！未定义书签第八章 项目实施进度

4、安排 错误！未定义书签8.1 项目实施的各阶段 错误！未定义书签8.2 项目实施进度表 错误！未定义书签8.3 项目实施费用 错误！未定义书签第九章 投资估算与资金筹措 错误！未定义书签9.1 估算依据 错误！未定义书签9.2 项目总投资估算 错误！未定义书签9.3 资金筹措 错误！未定义书签9.4 投资使用计划 错误！未定义书签第十章 财务与敏感性分析 错误！未定义书签10.1 财务评价依据 错误！未定义书签10.2 成本、收入及利润估算 错误！未定义书签10.3 利税估算 错误！未定义书签10.4 财务评价 错误！未定义书签3、财务内部收益率（ IRR） 错误！未定义书签10.5 不确定性

5、分析 错误！未定义书签10.6 评价结论 错误！未定义书签第十一章 可行性研究结论与建议 错误！未定义书签11.1 可行性研究结论 错误！未定义书签11.2 问题和建议 错误！未定义书签第一章 总论第一节 项目单位概况一、项目单位：山东盛泉集团有限公司二、地址：荣成市虎山镇（虎山镇政府对面）三、法定代表人：四、注册资本： 5000 万元五、企业简介：山东盛泉集团成立于 1993 年，经过十九年的艰苦创业，现已发 展成为集新农村建设产业、现代服务业、高效农业和文化科技产业 四大产业板块为一体的综合型股份制企业集团 , 拥有 32 个下属企 业，总注册资本 3 亿元，总资产 10 亿元，年销售收入

6、 5 亿元。 集团共有四大产业：核心产业为新农村建设产业，包括房地产、建 筑、建材等；成长产业为现代服务业，涵盖养老配套产业、石岛商 贸公司、供销贸易公司、宾馆等；发展产业为高效农业产业，有生 态农业公司、盛吉种禽公司、丹参保健茶公司等；新兴产业为文化 科技产业，将加大企业文化体系构建，扩大企业内外宣传，包括北 京文化公司、威海文化公司、荣成文化公司、科技园发展公司等。集团还拥有中国最大的霍尔多巴吉种鹅养殖基地、中国最大的航天丹参种植示范基地、山东省一级养老服务机构- 盛泉老年公寓等o2012 年，集团提出了“创新发展模式，优化产业结构，建立管 理机制，实现集团目标”的工作思路。坚持文化统一、

7、人事统一、财务统一、投资统一、投资过程监控的“四统一、一监控”管理模式，培植、发展一批中小企业，使其不断壮大，推动集团向国家级 集团靠拢，打造上市公司。第二节 项目概况一、项目名称：老年公寓项目二、项目地址：山东省荣成市虎山镇工业园三、项目可行性报告编制依据1、山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见（鲁政办发（ 2008）25 号）2、山东省社会养老服务体系建设规划 （2011 2015 年） （山 东省人民政府办公厅 2012年 6月 20日印发）3、山东省人民政府办公厅关于认真落实企业退休职工中独生子女父母养老补助有关规定的通知 （鲁政办发, 2010? 55 号）4、国务院办公

8、厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 （国办发 20066 号）5、社会养老服务体系建设规划（ 2011 2015 年）（国办发, 2011? 60 号）6、威海市人民政府威海市老龄事业发展“十二五”规划 （威政发, 2012? 8 号）四、相关概念“老年公寓”概念所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公 用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居 家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方 式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形 式。四、项目可行性研究报告的主要内容五、简要结论第二章 项目背

9、景和建设的必要性第一节 项目背景目前，全威海市 60 岁以上老年人口达 49.05 万人，占户籍人口 总数的 19.3%。据测算，到 2015年，全市 60 岁以上老年人口将达 55.9 万人，占户籍人口总数的比例约上升至 22%，80 岁以上老年人 口将达 10 万人，占老年人口的比例约为 18%，65 岁以上空巢老人将 达 40 万人，空巢率超过 70%。人口老龄化的严峻形势将对社会保 障、养老服务、劳动力供给、产业结构调整、社会管理、文化建 设、代际关系等方面带来重大影响，做好新形势下的老龄工作是当 前和今后一个时期的一项重要而艰巨的任务。威海城镇现在建有敬老院和老年公寓 80 多家，可

10、以容纳约 7000 人入住，只能为不到 2%的老人解决养老问题，借鉴发达国家入 住老年公寓的人口数占总人口数的 4%5%的数据，威海的老年市场 潜力还是相当大的。很多敬老院和老年公寓由于建设的年代比较早，配套设施不完 善，可容纳入住的老人数量比较少。建筑功能落后，建筑结构不合 理，设施陈旧，水、暖、电等外网老化严重，室内生活环境较差。 按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗 康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用 年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。因此，就老年公寓目前的发展现状，已远远不能满足更多老人 的需要，不能适应新形势下发展要求。为了更好的改

11、善老年人的生 活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，盛泉集团根据老 年事业现状和长远发展规划，计划建设 1 所集收养、康复、休闲为 一体的多功能、社会化、开放式的老年公寓，其主要工作职能是收 养城镇中老人等。第二节 项目建设的必要性一、解决老龄化社会问题的需要。一个国家的老年人口系数达到 10%以上（ 60 岁以上人口）或 7%（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目 前，我国 60 岁以上老年人口已达 1.85 多，占全国总人口的 10%以 上。到 21 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28%，即每 4 个人 中就有一位老年人。我国已成为老龄化速度最快，老年人

12、口最多的 国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题， 同样是我国面临的一个严峻问题。威海也和全国一样老龄化程度为 10%以上。建设老年公寓，也是解决老龄化社会问题的需要。二、构建和谐社会的需要 党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，威海市委、政府也 提出建设“和谐威海”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社 会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建 老年公寓，将为老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所 为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸 福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。三、加快社会福利事业发展的需要 盛泉老年公寓项目建成

13、后，将改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，解决老年人生活困难，充分发挥社会保障作用。作为威海 市南部一所规模较大的综合性养老服务机构，将在我市社会保障体 系中发挥较为重要的作用。第三章 项目建设条件和规划第一节 项目建设的条件一、公寓建设的区域条件威海，一座生态化海滨旅游城市。这里三面环海，风景秀丽， 空气清新，气候宜人，绿化美化水平、环境质量指标均处于全国领 先水平，是我国第一个国家卫生城市、首批国家环保模范城市和中 国优秀旅游城市、国家园林城市、国家文明城市，被联合国确定为 “改善人居环境全球最佳范例”城市。江泽民总书记亲笔概况了威

14、 海的特点“红瓦绿树、碧海蓝天、扬威奋进、前景广阔。”威海市旅游资源丰富，长达一千公里的海岸线上罗布着众多的 海湾、岛屿、沙滩，有国家 aaaA级旅游风景区刘公岛，世界东方好 望角之称的成山头，市区内有环翠楼公园、威海公园、国际海水浴 场，有天鹅湖、石岛湾、银滩、环翠四处省级旅游度假区，有凝聚 中日韩三国人民友谊的赤山法华院，道教全真派发祥地圣经山、圣 水观、铁槎山，海湾奇观乳山口等八十多处旅游景点，十多处优质 温泉驰名中外。二、公寓建设的地理条件 地块周边是辽阔的田野，住宅周围的环境优美，空气清新，适 合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年 人的生活行为要求。地块周边道路

15、畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入有公 路，满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。地块规模大小适宜，大概有 1000 亩左右，因为老年人虽需要安 宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、社团活动、社群文化、对外 交往、家政服务、终极关怀，需要一个人生命全新阶段开始的精神 感觉。只有这样规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年 人的这种生理和心理需求。三、公寓建设的气候条件 公寓地处中纬度，属于北温带季风型大陆性气候，四季变化和 季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富、年 温适中、气候温和的特点。另外，受海洋的调节作用，又具有春 冷、夏凉、秋暖、冬温，昼夜温差小、无霜期长、大风

16、多和湿度大 等海洋性气候特点。历年平均气温12C，历年平均降水量730.2毫 米，历年平均日照时数 2538.2 小时。第二节 老年公寓的规划一、总体规划 本项目包括养老休闲园、观光采摘园、民俗旅游园、农家乐及 养生休闲区等。其中养老休闲园约 8 万平方米，农家乐四合院 0.5 万平方米。露天采摘园占地 700 亩，其中果树类占地 400 亩，果蔬 类占地 300 亩。二、具体规划要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的 居住心理问题。1、环境要园林化幽雅的环境

17、，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活 动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。2、公建设施要高比例化配套要完善化 公寓配有完善的医疗保健、超市、会所、健身房、阅览室、书 画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套 设施。3、设计要人性化平面设计要方便老人出行，不宜有过多的台阶（有台阶处应有 相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围 要保证充足的阳光入室，空间通透，楼道两侧要有扶手，每间隔一 定距离应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种 开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便； 总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用

18、功能和要 求。4、生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保 障老人安全。5、户型要合理化充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在 4060川左右。户型设计要个性化、 合理化。三、社区规划特征项目占地 1000 亩，规划建筑总面积 12 万平方米，低密度、低 容积率、高绿化率。四、产品功能组合产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群 体的特殊需要“量身定做” ，既要满足他们居住的物质需求，也要满 足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让 老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以 及

19、安全（主要指生命安全） 、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建 设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让 他们在心理上感到年轻。五、社区内环境规划设计 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。 老年人，特别是 60 70 岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活 方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着 强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、下棋、散步、健身、钓 鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水 平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充 分认识到这一特殊群体的特殊需要。完善的步行交通系统。步行是老年人主要

20、空间转移方式，也是 老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路 线，将居民日常生活出行臵于步行区域之中，人流与车流近而不 扰；应沿湖设臵蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路 要进行无障碍设计，每间隔直线距离 200m左右即修建休息坐椅，方 便老人休息。六、单体建筑设计建筑结构：低层和多层均为框架结构，楼层：低层为 3-5 层， 多层为 5-8 层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和 娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于 3 米，提升档 次。采用环保地热供暖，分户计费。 “三线三管”入户，即电话线、 有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。隐蔽管线，

21、管 道设臵在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷， 尤其在管线布臵上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位七、户型面积控制及户内设施户型主要是一房和二房，一房面积控制在 40川左右，二房面积 控制在5060 m2。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家 中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排 搀扶通过。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。第三节 节能、节水和节材设计一、节能设计1、编制依据及标准中华人民共和国节约能源法和中国节能技术政策大纲“十二五”节能减排综合性工作方案国发（ 2011）26 号公共建筑物节能设计标准 GB50198

22、-2005民用建筑电气设计标准规范 2010-6-1固定资产投资项目节能评估及审查指南2、节约资源、保护资源，保持能源、环境与经济的协调发展是 我国的基本国策，本项目能耗主要有两个方面，一是建设期，各类 施工机械产生的消耗；二是运行期照明、建筑采暖、降温，设施设 备使用等产生的能耗。对此将采取以下措施，合理利用和节约资 源。主要排放物 老年公寓产生的少量医疗废水、生活污水、清洗污水，经过处 理达标后排放。二、节能1、设计依据国家有关节能降耗法律法规。2、建筑节能（ 1）确保主要建筑物采光及通风系统良好。（ 2）在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和 苯板等。（ 3）选用高反射系数的

23、墙面装饰材料，减少自然光和人工照明 光线的墙体吸收。（4） 合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。3、给排水节能（ 1）选择高效节能型产品。2）经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻（3）选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。4、供热米暖节能（1）热网管道采用“氰聚塑”保温直埋管，降低网路热损。（2）选用散热好、易维护的暖气片。5、电气节能（1）推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射 罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。（2）正确合理选择外网路径，降低线损。第四节公寓项目进度建设时间楼号占地面积（平方米）建筑面积（平方米）设计床位（张）总投资（万元）备注一期工程 建设时间 2

24、006.102010.9敬老院1 号楼；老年公寓1、2号楼500080004002200安装了电 梯，无线呼 叫机，监控 设备，24小时热水等二期工程 建设2011.32012.4盛泉老人公寓3-5号楼7000100005002600安装了电 梯，无线呼 叫机，监控 设备，24小时热水等三期工程 在建2012.72013.9盛泉老年公寓6-11号楼12000200009005000安装电梯，无线呼叫 机，监控设 备，24小时 热水等合计12栋240003800018009800表1公寓项目进度时间表第四章项目市场分析第一节老年公寓市场机遇1、“老年公寓”市场潜力巨大按照国际标准，当一个国家或地

25、区 65岁以上人口占总人口 7% 或60岁以上人口占总人口 10%以上时，即为老龄化社会。据有关统 计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，中国60岁及以上老年人口已达 1.85亿人，占总人口的13.7%，至U 2013年底， 中国老年人口总数将超过 2亿，而且这个数字每年都在以 3%勺速度 增长。至U 2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的 16%人口老龄化形势严峻。我国进入老龄化社会已是不争的事实根据国家有关部门统计预测，到 2025 年，老年人将占全国总人 口 19.34%；到 2040 年，老年人将占全国总人口的 27.8%，届时每三 个半人口中就有一个老年人口。

26、2、老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没 女的孤寡老人的安身之地） ，国内老年人养老讲究“三代同堂” ，老 死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变； 核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构 演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点， 因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老 院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。3 、家庭因素催生老年公寓的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来， “三口之家”现已 成为社会的主力家庭

27、结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每 对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照 料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁 善感及实际上的“代沟” ，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及 社会问题，成为老年公寓的产生和发展的动力4、国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所 关注。 1998 年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企 业、个人创办养老服务机构。在 2003 年召开中共十六大三中全会上 有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。国家民政 部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全

28、面关心和帮助老人，尤 其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。山东省 政府更是认识到全国人口大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更 具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；税费可减免；贷款 条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助 ; 向非营利性养老服 务机构的捐赠缴所得税前扣除等。第二节 老年公寓目标客户需求特征分析一、老年住宅的内在需求1 、老年社会的来临我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。目前已经 超过 1.85 亿，占全国总人口比重的 10%以上，中国已经进入人口老 年型国家行列。专家预计我国到 21 世纪中叶 ， 60 岁以上的老年人将达到 4 亿左右，约占亚

29、洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多， 都是世界人口发展史上前所未有的。随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人 家庭日益增多， “4-2-1 ”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件 下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学 人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能 日益弱化。我国的人口现状，成为了老年公寓需求增大的内在宏观因素， 为老年公寓产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。2 、老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而 随着现阶段高收入人群

30、的增加，未来具有高消费能力的老年群体将 会凸现。另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再 是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构 成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年公寓产品提供了强大 的消费支持。3 、老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来 老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧 后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为 老年公寓市场的壮大提供了有力保障。二、老年住宅的外在需求1 、社会居住观念的改变中国“养儿防老” 、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断 发生变化，而小型“核心家庭” 、

31、“三口之家”的比重在不断上升。 而且由于计划生育政策的实施，目前“ 4-2-1 家庭”的供养关系不 断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同 时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提 高，而不愿意和子女同住，单独老户的比重不断上升。中国老人 “养儿防老”的观念正在发生变化，而且老人的不同组群选择养老 的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以 上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选。由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长 的。2 、子女改善父母居住状况的需求 子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公 寓，成为了老年养老

32、消费的主力。年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对 生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优 美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消 费的主要诱因。第三节 老年住宅目标客户消费特征分析 老年住宅目标客户群的消费有如下特点：1 、老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝 大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再 参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很 长，一般在 65 岁后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。2 、老年消费是一种自主消费

33、，这是老年消费的行为特征。与低 龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是 自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障 碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存 在，老年消费意志的自主性就不会消失。3 、老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲 目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与 新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会 显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还 富有牺性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消 费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变

34、得 相对稳定。4 、老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是 老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品 质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈 不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作 用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害 怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行 惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利 的。5 、老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老 年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人 以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同

35、，在消费上会各 有侧重，各具特色。第四节 市场营销策略 - 租售补相结合租：入住的老人每个月支付一定的养老费，可以在老年公寓居 住。相当于每个月支付租金。售：公寓的每个房间都有独立的产权，可以出售。入住的老人 可以买下一个房间长期居住。补：公寓为了吸引更多的老人入住，现推出免费养老投资政 策，入住老人支付一定数额的养老费，可以在老年公寓免费居住， 不入住的每月可以得到一定的补助。第五节市场风险分析一、外部风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认 知、认可需要一段时间。威海市属于三线城市，城市经济和社会发展、人们的生活水平 和大城市有一定的差距，人们的观念还是比较传统的，老年人养老 还是以家庭养老为主。但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社 会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减 少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方 式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认 知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年公寓市 场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长 短。因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种 居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。二、内部风险分析1、户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄现有的养老院户