紫金大厦建设项目可行性研究报告

1、隆回紫金大厦建设项目可行性研究报告隆回紫金大厦建设项目可行性研究报告零一一年九月目录1总论 错误！未定义书签1.1项目摘要错误！未定义书签。1.2编制依据与研究范围 错误！未定义书签。1.3建设规模 错误！未定义书签。1.4主要建设内容 错误！未定义书签。1.5投资估算及资金筹措 错误！未定义书签。1.6工程效益 错误！未定义书签。2投资环境及建设条件分析错误！未定义书签2.1投资环境分析 错误！未定义书签。2.2建设条件分析 错误！未定义书签。3项目建设的必要性与可行性分析 错误！未定义书签3.1项目建设的必要性 错误！未定义书签。3.2项目建设的可行性 错误！未定义书签。4开发区规划与交通

2、量预测 错误！未定义书签4.1项目区总体规划 错误！未定义书签。4.2项目影响范围的交通量预测 错误！未定义书签。5工程建设方案错误！未定义书签5.1设计标准及设计规范 错误！未定义书签。5.2道路设计方案 错误！未定义书签。5.3给排水工程设计 错误！未定义书签。5.4道路照明 错误！未定义书签。5.5电力综合管沟 错误！未定义书签。5.6道路绿化工程 错误！未定义书签。5.7交通安全及管理设施 错误！未定义书签。6节能分析 错误！未定义书签。6.1设计依据 错误！未定义书签。6.2项目概况错误！未定义书签。6.3项目对所在地能源供应状况的影响 错误！未定义书签。6.4项目用能方案、用能设备

3、错误！未定义书签。6.5项目能源消耗量、能源消费结构、效率水平和能源管理水平错误!未定义书签。6.6节能措施分析评价 错误！未定义书签。6.7节能措施建议 错误！未定义书签。6.8结论 错误！未定义书签。7 环境保护 错误！ 未定义书签。7.1大气环境质量 错误！未定义书签。7.2交通噪声 错误！未定义书签。7.3振动环境质量 错误！未定义书签。7.4日照环境质量 错误！未定义书签。8组织机构与人力资源配置 错误！未定义书签。8.1施工组织机构 错误！未定义书签。8.2项目部的职责 错误！未定义书签。8.3人力资源配置 错误！未定义书签。9项目实施进度 错误！未定义书签。9.1建设工期 错误！

4、未定义书签。9.2工程实施进度安排错误！未定义书签。10征地拆迁 错误！未定义书签。10.1项目建设用地面积 错误！未定义书签。10.2建设用地现状 错误！未定义书签。10.3征地赔偿 错误！未定义书签。10.4道路两侧需拆除建筑物与安置办法 错误！未定义书签。11投资估算与资金筹措 错误！未定义书签。11.1投资估算 错误！未定义书签。11.2投资筹措 错误！未定义书签。11.3工程利润分析 错误!未定义书签。12招标投标管理 5012.1招标依据 5012.2招标范围 5012.3招标组织形式 5012.4招标方式 5012.5招标遵循的原则 5113社会影响分析 5313.1优化投资环境

5、，提升开发区服务功能 5313.2项目对社会的影响分析 5413.3项目与所在地互适性分析 5413.4社会评价结论 5414结论与建议 5514.1 结论5514.2 建议5511第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称隆回紫金大厦建设项目可行性研究报告1.1.2 承办单位及承办单位概况-承办单位：湖南省乾华臵业有限公司。-承办单位概况：湖南省乾华臵业有限公司成立于2009年2月注册资本（实收资本）人民币 800万元；法人代表肖乾华；注册住所： 隆回县桃洪镇工商街88号；经营范围：房地产开发及投资服务。企业 法人营业执照注册号：430524000005930;经营期限为20年。房地产 开发

6、资质为为三级。是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发 企业。公司人才队伍充实，现有职工28人，其中：工程及其他技术人员15人，其它管理人员13人。组织结构完善，下设工程技术部、开 发策划部、营销部、财务部、拆迁安臵部、材料设备采购供应部、行 政人事部等职能部门。1.1.3项目拟建地点隆回县城东东环路与桃洪路交叉路口（隆回广电大夏对面）1.1.4项目建设工期按照统一规划，计划24个月内完成，即从2011年6月开始立项规划，2013年 5月底建成。1.1.5项目概况随着隆回城市建设的发展，隆回迅速崛起了许多商住小区，县城 房地产业发展势头强劲。本次研究项目位于县城东东环路与桃洪路交 叉路口，隆

7、回广电大夏对面，北依广达汽车修配厂，南临桃洪路，与 县城汽车东站仅300米，距万和学校600米，交通方便；地段环境优 越，超市、医院、学校等生活配套完善，紧邻县城城东南工业主园区， 工作、学习、休闲娱乐十分便利.项目规划用地面积2804M，其中：住宅用地面积1404 M2,公建、 绿化及道路用地1400 M2，2层地下车库，1-3层为商业办公裙楼，4-33 层为商住房的大夏一座，每层有八个户型，分别为二室二厅一卫、三 室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位。项目总投资9800万元，总建筑面积49100 M2,停车位近220个，居住户数240户，容积率5.89， 建筑密度36.8%，是一个大气、

8、时尚、新颖的高档纯住宅小区。该地段 房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市 整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位，力求使本项目成为 隆回县城东大门新的建筑标杆、商住标杆。1.2可行性报告编制依据1.2.1 主要依据：(1) 隆回县县城总体规划(2) 建设部关于发布 房地产项目经济评价方法 的通知” 建标（2000） 205 号（3） 国家发展改革委、建设部发改投资 20061325号文发布的 建设项目经济评价方法与参数（第三版）（4）隆回县城乡规划局建设用地规划条件通知书（5）建设项目环境影响报告表（6 ）中华人民共和国国有土地使用证（7）企业法人营业执照、中华人民

9、共和国房地产企业资质证书（8）相关各专业的国家设计规范（9 ）建设单位提供的其它相关资料1.2.2 研究范围：本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建 设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方 案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重 点在财务评价。1.3主要技术经济指标序号名称单位数量比例%备注1规划总用地面积2 m2804100.001.1其中：住宅用地2 m140450.071.2公建、绿化及道路用地2 m140049.932规划总建筑面积2 m49100100.002.1其中：住宅建筑面积2 m4212085.782.2公建配套设施2 m42

10、128.58序号名称单位数量比例%备注2.3地下建筑（车库）面积2 m33006.723居住户（套）数户（套）2404居住人口人800户平3.2人5容积率/5.896建筑密度%36.87停车位个2208项目总投资万元98009销售收入万元12370.3410项目净利润万元1487.43税后11内部收益率%23.0812投资回收期年3.2213建设总工期月241.4结论与建议1.4.1结论（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本 项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条 件。（2）本项目的建设，符合隆回总体规划，较好地贯彻了县政 府加快中心城区改造与基础设施建设的决

11、定。（2）本项目建设用地处于县城东大门，位于东环路与桃洪路 交叉口，区位独特，向西与 320国道相连，向东与县城主干道一 桃洪路相接，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通 信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商 务办公、居住的理想之地，开发前景良好。（3）项目总投资为9800万元，其中：工程费用6602.8万元， 其它费用2698万元（其中建设期贷款利息 553.6万元），预备费 200万元，项目周转用流动资金 300万元；建设资金总额 9800万 元，其中：项目资本金 4800万元，申请商业银行贷款 4000万元， 预售收入投入1000万元。（4）从项目建设的经济效益

12、评价来看，项目经营收入12370.34万元，税前利润1983.25万元，税后利润1487.43万元， 财务内部收益率23.08%，投资回收期3.22年。从以上指标看出， 项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降5%项目投资增加5%寸，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从 经济角度分析，本报告认为项目是可行的。从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备， 项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国 家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效 益。因此该项目可行。1.4.2 建议（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银 行给予支持，促

13、使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加 强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。隆回紫金大厦建设项目可行性研究报告(3) 在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建 设。(4) 精心编制工程实施计划， 在确保工程质量和进度的同时， 要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回 收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳 的经济和社会效益。ii隆回紫金大厦建设项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性及市场前景分析2.1项目建设的必要性一、项目的建设，符合隆回县城发展总体规划，是隆回县城建设 和发展的需要，是不断完善城市基

14、础设施，改善城市环境，美化城市 面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容 是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善县城城东-东大门的配套设施建设， 有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促 进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会 化的政策，有利于促进隆回县城住房货币化分配进程，满足人们日益 增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活 水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内 需，刺激消费，促

15、进隆回经济的发展。四、项目的建设，有利于建设单位 -湖南省乾华臵业有限公司提 高企业的知名度和社会信誉度， 提升企业形象，提搞企业的经营效益， 壮大企业实力。2.2市场前景分析2.2.1全国房地产市场现状及发展趋势自2003年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近八年， 到2010年达到了顶峰，虽然这种势头在2010年宏观调控下出现缓涨、 滞涨，但GDP仍保持了 9%以上的增长。在我们欠发达的内地县城，随 着人们生活水平的提高，农民工入城务工、经商、农村孩子入城就学， 房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城 镇化

16、是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来， 中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对 房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经 历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质 量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济 体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的 诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基 本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生 和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的

17、人口总 量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房 的需求。以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们 共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有 改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内， 这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。2.2.2 近几年来隆回县城房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为隆回新的经济增长点和城市居民新的消费 热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城 区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出 了积极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和城区建设步伐

18、 的加快，隆回房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目前，隆回房地产价格总体来说比较合理。2.2.3销售前景预测分析1、项目价格分析位于县城城东-恒丰房地产，其销售价高达2800元/平方米左右； 位于县城公园路北向的百龙观天下房产，其销售均价在2600元/平方米左右；位于县城城西的怡然花园，其均价在2500元/平方米左右；位于沿江西路的彼岸春天，其销售均价在2600元/平方米左右，位于沿江路中段的向华房地产，12月份开盘其销售均价预计在 3200元/平 方米左右。与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位 臵等方面拥有相对优势。根据项目的定位，以及隆回县城总体房价水平，预计

19、本项目2012年至2013年住宅销售平均价为2800元/平方米，地下车库平均销售价 为4万元/个，超市20,000元/平方米。根据隆回目前商品房的销售价 格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在隆回具有较 强的竞争力。2、销售前景分析本项目定位明确，位臵优越，资源丰富，交通便利，设计独特， 较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。可以预见，本项 目具有良好的销售前景。第三章建设地点及自然条件3.1建设地点项目位于县城东东环路与桃洪路交叉路口，隆回广电大夏对面，北依广达汽车修配厂，南临桃洪路，与县城汽车东站仅300米，距万和学校600米，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等

20、生活 配套完善，紧邻县城城东南工业主园区，工作、学习、休闲娱乐十分 便利。3.2自然条件隆回县位于东经 110038' 110015'，北纬27°0' 27°40'，地处湖 南省西南部，邵阳地区的中部，是国家经济工作重心由东南沿海向西 部推进的过渡地带，属涟邵丘陵向雪峰山地过渡地带。东邻邵阳市、 新邵县，南抵邵阳县，西接洞口县、溆浦县、武冈市，北连新化县。东西长61.4公里，南北宽74.6公里，总面积2871.2平方公里，占全 省总面积的1.35%。县境地处衡邵盆地向雪峰山地过渡地带，南部为 丘岗区，北部为山地区，地势自东南向西北呈阶梯式抬升

21、。隆回属中亚热带湿润季风气候区，四季分明，冬冷夏热，雨季明 显，夏秋多旱。全县年平均气温在11C 17 C之间，由东南向西北递降。隆回县全年降水量主要集中在春季和初夏，1-5月降水递增，6-12月降水递减，全县多年平均降水量1427.5毫米。年降水总量40.76亿 立方米。县境地处资水上游，境内河流分属资水和沅水，水系总长度 2673.5公里，年径流总量22.47亿立方米，大小溪河纵横交错，遍布 城乡。根据中国地震动参数区划图查得隆回县地震动峰值加速度为0.05，对应地震基本烈度为W度，本项目所有建（构）筑物均按W度 进行抗震设防。第四章 建设规模和建设内容4.1建设规模项目总投资9800万元

22、，项目规划用地面积 2804M，其中：住宅用 地面积1404 M2，公建、绿化及道路用地 1400 M2，2层地下车库，1-3 层为商业办公裙楼，4-33层为商住房的大夏一座，每层有八个户型， 分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位。 停车位220个，240套商住房，总建筑面积 49100 M2。4.2建设内容该项目计划依桃洪路而建， 依据城市规划和提升隆回的城市形象， 计划建一座县城东大门形象大夏一紫金大夏。（1）大夏计划建设高度为 98米，计划层数为33层，地下2层， 地上33层；建筑面积-2至-1层为3300 M，地上1 3层为4212 M/ 层，4 33层为140

23、4 M2/层，总建筑面积为49100 M2。大夏地下2层为地下停车场，1 3层计划为公司的经营场所或超 市、休闲娱乐场所，4 33层为商住。各功能区域独立运行，相互辅 助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打 造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成隆回 县城东大门的标志性建筑。（2）环保设施：污水处理设施油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防噪音设施(4)室外工程：给、排水管网供电线网消防设施、消防水池、消防供水管网道路36第五章建筑主要技术方案5.1设计原则1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散

24、、环境保护2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性 与归属感的居住小区。3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理 组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。4、消防、环保必须做到“三个同时”。5.2规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、 城市规划编制办法（2006年4月1日实施）3、湖南省（城市规划法）实施办法4、 城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）5、隆回县城总体规划（2005-2020年）纲要6、建设方提供的相关资料5.3总体规划及总平面布臵1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导 思想，解决“建筑、人、建筑”

25、三要素的密切关系，使建筑融入 到环境中，提高居住质量。根据位臵不同，采用不同的组合方式， 丰富了小区的整体形态。2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上， 创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由北向南 分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有 致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成 开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求，合 理确定建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要 求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。同时充 分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低， 在减少投资的基础上，保证了

26、车库的连通性、整体性，最大程度 的满足了日照要求及人居住环境的要求。3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设臵较大的入户花园、空中庭院及大阳台， 提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在80160用之间通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐 碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立 小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的 重点处理而突出小区的个性特征。4、小区的对外交通主要是通过桃花路和东环路与中心城区相 连。北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路宽6

27、米。采用人车分流形式。5、小区配套布臵综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施采用集中布臵和就近利 用的原则。5.4结构方案1、荷载（1） 基本风压： W0=0.35KN/m，基本雪压：S0=0.35KN/m2。（2） 楼面货载：住宅楼面货载标准值取2.0KN/m2，底层车库 货载标准值取 4.0KN/m2。2、结构选型根据用地周边已建成结构选型，结构设计按6度抗震设防，高层住宅采用框架-剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。5.5供配电及电信工程1、电力负荷预测用电量取值：住宅每户按0.025KVA/m2，公共服务设施按0.1KVA/m，地下车库按 0.005K

28、VA/m，则小区总变配电量为：1000KVA2、供配电消防及应急照明用电按一级负荷，客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。该小区用电电源由桃洪路旁的10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到配电室。3、电信电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由 桃洪路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传 送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由桃洪路市政有 线网引入，采用传输带宽 860MHZ双向HFC网络结构形式，共分 二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用 中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集 中分配的形式分配到户。

29、用户采用一户一根电缆引到户，同时设 臵光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。5.6给排水和消防1、给水（1）用水量预测生活用水量按300升/人日，消防用水按 40 L/S计，则小 区最大日总用水量为 1600吨/日。（2）水源：桃洪路下铺设的城市供水干管。给水网管：给水 网呈环状布臵，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为 DN10Q支管管径为 DN25-DN5Q2、排水（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网收 集后排至桃洪路的市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集 后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流设计。（2）雨污管道一律采用暗装， 主污水干管管径为 DN30

30、0,次干 管为DN200,雨水管管径为 DN200-DN50Q雨污管采用混凝土管。 室内排水管采用U-PVC材料。3、消防（1）消防车道项目东面为城市道路一桃洪路，内部主道路为6米，满足消防车通行的要求。（2）建筑结构防火设计带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要 求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。（3）防火分区整个小区按地上、地下室分别设臵防火分区。地下室设自动 灭火系统。停车库每个防火分区面积均小于4000mi，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于500m2。每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于 500mi地上部分每个单元之间设臵防 火墙，每个单元为一个防火分区

31、。（4）室内消防栓系统采用环状布臵，环网设在地下室及室外地坪以下。在最高处塔楼上设18m3消防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外 设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位臵均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量 396mt第六章能源消耗及节能方案6.1能源消耗本项目建成后主要消耗的能源为：水：14.17万立方/年（15L/ m2.天估算）；电：58.21万KW.h/年（每住户平均 8 KW.h.天、商业建筑 0.3KW.h/ m .天估算、地下建筑及配套建筑 0.1 KW.h/ m .天估算）；燃气（

32、管道天然气）：10.37万立方/年（每住户平均以 60立 方/月估算）。6.2节能方案节能节水是我国的一项基本国策，我国北方地区长期干旱缺 水，全国水资源按人口计人年均不足1000立方米。我国广大地区电力供应也十分紧张，出现过全国性的拉闸限电现象。因此，该 项目的建设应响应国家倡议，树立节约资源意识。1、节能措施近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国 内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占 社会总能耗的30%- 45%我国建筑能耗已占社会总能耗的20%25%正逐步上升到 30%因此建筑节能是目前节能领域的当务之 急。建筑节能可分为二部分：一、建筑物自身的节能，二

33、、空调 系统的节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结 构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热源能耗、 输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。、节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设 计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体 型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的 保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有 利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物 能耗量，获得理想的节能效果。、增强建筑维护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传 热，从而

34、减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新 型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的 前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆 盖绿化等。在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外 门窗洞口的面积。、屋顶的节能技术措施隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面， 浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能 隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化 环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计 通风屋面、蓄水屋面等节能措施。、空调系统节能技术措施降

35、低系统的设计负荷；冷热源节能；减少输送系统的动力能耗；提高供回水温差；选用低流速流体；提高输配系统的效率；采用变流量水系统；采用变风量系统；空调机组应该选用机组风 机风量、风压匹配合理，漏风量少，空气输送系数大的机组；提 高送风温差及合理调节新风比；利用冷却塔供冷技术；采用蓄冷 技术；采用热回收与热交换装臵；充分利用自然冷源；(5) 、运行管理节能技术措施在实际运行中，对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物其运行能耗也存在较大的差别。因此，加强运行管理，合理降低设备的运行能耗可以大大的节约能源，并带来显著的经济效益。、结论综上所述，建筑节能的主要技术措施有：节能建筑规划设计、增强维护结构的隔热

36、保温性能、空调系统节能技术措施、新发展 的节能技术措施如蓄冷技术和冷却塔供冷技术等、及空调系统的 维护管理节能技术措施。为了实现我国可持续发展战略，建筑节能势在必行。只要结合我国国情和实际情况，综合利用各种节能技术措施，趋利避害，选择经济合理的节能方案，必定可以获得显著的节能效果。2、节水措施从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。在我国600多座城市中，有300多个城市缺水，108座城市 严重缺水，日均缺水1600万m,这些城市年缺水达200亿m,每 年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经 济发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供 需矛盾的

37、长期的必要的方针。、增强公民节水意识对于城市生活用水的广大用户来说，一部分人认为水是取之 不尽、用之不竭的，没必要珍惜，节约用水意识极为淡薄。人们 对黄河断流、城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足， 对经济发展、人民生活水平提高而使水的需求急速增长的形势认 识不足。因此，我们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水 即是节省资源。目前新建和改建工程，一般都设有水表，合理定 价，按表收费，取消了用水包费制，让用水者直接承担经济责任， 事实证明节水效果明显。各种经济和行政管理措施的实行会不断 的增强公民节水意识，公民节水意识是在全社会推行节约用水的 软环境，公民节水意识的增强可对其他具体节水

38、措施起到事半功 倍的作用。、推广节水型设备使用节水型便器冲洗设备；节水型水龙头，充气龙头、 自闭式龙头、感应式龙头等均可起到节水作用，应积极推广应用； 节水型淋浴设施，推广各种型号的加气淋浴喷头，完善喷头性 能，也会有明显的节水效果。其他节水型设备。小型洗衣机的 开发推广，不仅方便了人们的生活，也收到了节水的效果。推广 节水型洗碗机也是节约生活用水的途径之一。、采取必要措施，减少剩余水压剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管 网的各个位臵，有远有近，有高有低，低、近处用水点自然会出 现剩余水压。剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之 减小。在高层、超高层建筑中，为使系统安全

39、可靠及经济合理， 竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节 水作用。一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低 15%-20%安装节流塞、节水阀芯等均能起到节水作用。、利用中水系统，节约源水就全国的情况看，从设计使用中水系统的民用建筑统计表明， 利用中水冲洗厕所便器、浇洒等杂用，可节水30%-40%并缓解了 城市下水道的超负荷运行。采用建筑中水系统，可实现污、废水 资源化，使污、废水经处理后回用，既可节省水资源，又使污水 无害化，起到保护环境，防治水污染，缓解水资源不足的重要作 用。、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏 民用建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍

40、，水资 源浪费严重，这通常情况下与管材、附件质量有关，也与施工质 量有关。提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏是节约 用水的途径之一。总之，节约用水势在必行，民用建筑节水措施不一而足。实 践证明，只要采取一项措施或几项措施兼用，其节水效果都将是 显著的。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅能取得 显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾， 解决高峰期缺水问题 ，还能减少污水排放量，保护环境，取得较 好的社会效益和环境效益。第七章地震安全性评价分析及结构设计7.1概况及地震安全性评价分析要求该公司新建的商住楼工程设计层数为三十三层，地下二层，建筑高度99米，根据湖南省

41、人民政府 134号令附件十一（五）之规定，属于重大建设工程。该工程在施工前应当进行地震安全性评价，并根据地震安全性评价的结果，确定抗震设防要求，进行抗震设防，从而减轻和防御地震灾害，保护人民生命和财产安全。根据2001年8月1日实施的中国地震动参数区划图测定，召E 阳市城区等系W度地震烈度等级，新建、扩建、改建重大工程应 当进行地震安全性评价，确定抗震设防要求。7.2自然条件本工程位于隆回县县城区，基本资料如下：1、基本风压值0.30kN/m2（地面粗糙度为B类）2、基本雪压值0.3kN/m3、抗震设防烈度不设防7.3设计要求湖南省隆回紫金大厦为三十三层商住楼。采用框架和剪力墙 结构，在楼、电

42、梯间布臵成筒体，增加整体刚度。1、设计原则主体结构设计使用年限为 50年，结构安全等级为一级，楼面 和屋面活荷载取值如下：2、主要房间活载：、住宅：2.0KN/m2、住宅盥洗间、卫生间（主卫）：2.0KN/m2（4.0KN/m2）、消防疏散楼梯3.5 KN/m222、不上人屋面：0.5KN/m ;上人屋面：2.0KN/m、阳台：3.5KN/m2、电梯机房：7.0KN/m2、商业网点：3.5KN/m27.4上部结构设计1、结构选型根据用地周边已建成结构选型，结构设计按6度抗震设防，根据建设方要求和建筑功能的特征，拟采用钢筋混凝土框肢剪力 墙结构。抗震墙抗震等级为二级。2、墙体外墙、楼梯间墙、分户

43、墙采用粘土多孔砖砌180厚墙，内墙采用粘土多孔砖120厚墙，砌体均采用 M5昆合砂浆砌筑。3、基础选型该项目地基基础设计等级为乙级。因暂无地堪资料，初定为 人工挖孔桩，以中风化岩作桩端持力层。7.5主要结构材料、钢筋：梁、柱纵向筋采用 HRB40级钢筋，剪力墙竖向分 布筋、剪力墙水平分布筋、边缘构造构件及箍筋采用HRB40级钢筋，梁、柱箍筋采用 HPB23钢筋，楼板筋采用HRB40级钢筋。(2) 、混凝土：基础、梁、板均采用 C30,(地下室顶部梁板、 挡土墙采用C35),墙柱采用C35至 C30o第八章环境保护该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，对自身 的环境质量和环境保护均有较高要

44、求和标准。拟将噪声和振动 设备尽可能放臵在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采 用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重 要区域的设备基础采用弹簧减振垫。1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个 方面：（1）固体废弃物：如生活垃圾。（2）生活污水：住宅组团内排出的生活污水。（3）大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。（4）噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工 作时产生的噪音。2、污染治理措施（1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设 在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中 转站或垃圾处理场内。（2）生活污水治理：生活污水必须经

45、污水处理装臵处理初 步达标后方可排入城市排水系统。(3) 大气污染：要求入住用户生活燃料统一采用液化石油 气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。厨房的油烟可以建议用专 用设备过滤后通过烟道排入天空。另外，严格控制进入小区内 的机动车辆，推广使用无铅的高标号汽油，大力提倡使用电动 车，达到改善汽车燃料结构的目的。 严禁使用质量低下的空调， 提倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。(4) 噪音污染控制：在规划范围内设禁鸣标志， 控制车速， 要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。设臵空调 外机隔音网，提供使用环保型静音空调

46、。第九章 项目的组织管理项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段9.1建设阶段(1)组织机构对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。经与建设单位确定，其组织机构如下：(2)职工定员此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经与建设单位商定，定员的初步安排如下：职工定员表序号部门人员（人）1董事会32总经理13行政人事部24财务部25采购供应部16开发策划部17工程技术部28营销部29拆迁安臵部210合计189.2经营管理阶段1、组织机构项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的 小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位湖南省 乾华臵业有

47、限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管 理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制 三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管 理公司进行物业管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物 业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物业管 理公司各机构的运行经费来源，可根据政府出台的住宅区物业 管理办法及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主（含住户及经营性业主）收取一定的费用解决，费用的收取以 国家文件为依据。组织机构图2、职工定员此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定 员（本报告只作初步分析）。除聘请全国资深物管人士 2人 专职外，其余

48、各人员均实行外聘。定员的详表如下：职工定员表序号部门人员 （人）备注1经理办公室1专职，设经理1名2管理部2负责日常卫生、绿化、保安3财务部2由发展商专职1人，外聘1名4多种经营部1实行有偿服务，负责开拓性经营活动5维修部2简单的水、电及设备维修、维护6合计8隆回紫金大厦建设项目可行性研究报告第十章项目实施进度10.1项目建设期本项目建设期 24个月10.2项目实施计划项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位也做了大量的前期准备工作，本报告 认为，为保证工程顺利进行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和 质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量减少对周边居

49、民生活、生产、学习的影响。经与 建设单位商定，并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下：2011年6月2009年10月，完成项目前期各项审批工作；2011年10月2011年12月，完成场地平整及建筑设计、施工招标；2011年12月2012年12月，主体工程完工；2013年1月2013年5月，主体装修及室外配套工程；2013年6月，竣工验收。项目实施进度表表8-1、何（H）12rJ4679101112131415山171S192021222S2A252677282930叫和性研'允报書輪制及审批初步设讣及审批施工團设计土建施工及装修设备考察订货人员招聘人员培训设备安装调试竣工駝39

50、隆回紫金大厦建设项目可行性研究报告第十一章投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1投资概况项目规划总用地为 2804卅，总建筑面积49100m2，经测算，项 目总投资为9800万元，其中：工程费用 6602.8万元，其它费用 2698万元，预备费200万元，项目周转用流动资金 300万元（详 见项目投资估算表）。项目投资估算表单位：（万元）工程项目或费用名称建筑工程费设备及安装工程费其它费用合计-一一工程费用1住宅及地下车库6057.11298.56355.612公建配套设施155.6991.5247.19工程费用合计6212.83906602.8k其它费用1征地费（3.68亩）4504

51、502建设单位管理费187.9187.93勘察设计费2002004监理费193.8193.85建设期的借款利息553.6553.66其他规费等820820其它费用合计26982698二预备费200150四项目周转用流动资 金300200建设投资合计6212.839031989800.811.1.2估算依据及说明（1）工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价（2001 ）第72号文件湖南省建筑工程概算定额估算，同时参照邵阳市目 前同类建筑单位工程造价。 土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资； 给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用； 总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。（2）安装工程参照邵阳市目前类似工程的造价指标进行估 算。（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费，根据建设单位提供的取得 国有土地使用权所支付的成本进行估算；（4）预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起 的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。11.2资金筹措项目总投资9800万元，所需资金拟申请商业银行贷款4000万元，项目资本金 4800万元，预售收入投入 1000万元。项目的资金筹措及运用情况见下表：项目资金