第七章投资性房地产

1、第七章第七章 投资性房地产及其他投资性房地产及其他资产资产第一节第一节 投资性房地产的概述投资性房地产的概述 一、投资性房地产的概念及特征一、投资性房地产的概念及特征 投资性房地产是指为赚取租金或资本增投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。值，或者两者兼有而持有的房地产。 特征：特征： 持有投资性房地产的目的是为赚取租金持有投资性房地产的目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有。或资本增值，或两者兼有。 能够单独计量和出售。能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括：投资性房地产主要包括： 已出租的土地使用权已出租的土地使

2、用权 持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物。已出租的建筑物。 自用房地产和作为存货的房地产不属于投自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产项目资性房地产项目 投资性房地产主要包括（投资性房地产主要包括（ ） A、已出租的建筑物、已出租的建筑物 B、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权 C、作为存货的房地产、作为存货的房地产 D、持有并准备增值后转让的土地、持有并准备增值后转让的土地第二节第二节 投资性房地产的确认和初投资性房地产的确认和初始计量始计量 一、投资性房地产的确认条件一、投资性房地产的确认条件 符合投资性房地产的概念，并同时满足以符

3、合投资性房地产的概念，并同时满足以下两个确认条件：下两个确认条件： 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量、该投资性房地产的成本能够可靠地计量 二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本可参照投资性房地产的成本可参照 “固定资产固定资产”和和“无形资产无形资产”等章节相关要求确定。等章节相关要求确定。 “投资性房地产投资性房地产” 成本成本 公允价值模式公允价值模式 公允价值变动公允价值变动

4、 后续计量后续计量 （一）外购方式取得的投资性房地产（一）外购方式取得的投资性房地产 外购的房地产，只有在购入的同时开始出外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。租，才能作为投资性房地产加以确认。 成本包括：成本包括： 购买价款购买价款 相关税费相关税费 可直接归属于该资产的其他支出。可直接归属于该资产的其他支出。 例：例：A公司是一家商贸企业，为了拓展经营公司是一家商贸企业，为了拓展经营规模，规模，207年年3月月1日以银行存款购得位于日以银行存款购得位于繁华商业区的一层商务用楼，并进行招租。繁华商业区的一层商务用楼，并进行招租。该层商务楼的买价为该层商务楼的买

5、价为600万元，相关税费为万元，相关税费为30万元。假设不考虑其他因素，万元。假设不考虑其他因素，A公司采用公司采用成本模式进行后续计量。成本模式进行后续计量。 该商务楼的入账成本该商务楼的入账成本=买价买价+相关税费相关税费 =600+30=630（万元）（万元） 借：投资性房地产借：投资性房地产 630万元万元 贷：银行存款贷：银行存款 630万元万元 假设假设A公司采用公允价值模式进行后续计量公司采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 630万元万元 贷：银行存款贷：银行存款 630万元万元 （二）自行建造方式取得的投资性房地产（二）自行建造方式取得的投资

6、性房地产 企业自行建造或开发活动完成后用于出租企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。只有在的房地产属于投资性房地产。只有在自行自行建造或开发活动完成的同时开始出租建造或开发活动完成的同时开始出租，才，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，其成本由建造自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括：要支出构成，包括： 土地开发费土地开发费 建筑成本建筑成本 安装成本安装成本 应予资本化的借款费用应予资本化的

7、借款费用 支付的其他费用和分摊的间接费用等。支付的其他费用和分摊的间接费用等。 建造过程中发生的非正常性损失，直接计建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。入当期损益，不计入建造成本。 例：例：B公司是一家建筑公司，为了降低经营公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于风险，于207年年1月月1日开始自行建造一幢日开始自行建造一幢办公楼，拟用于招租。工程于办公楼，拟用于招租。工程于2007年年1月月1日开工，日开工，208年年2月达到预定可使用状态。月达到预定可使用状态。建造工程发生人工费建造工程发生人工费600万元，投入工程物万元，投入工程物资资7 000万元，不考虑其

8、他相关税费。假定万元，不考虑其他相关税费。假定B公司采用成本计量模式。公司采用成本计量模式。 则：该商务楼的入账成本则：该商务楼的入账成本=600+7 000 =7 600（万元）（万元）（1）工程领用物资）工程领用物资 借：在建工程借：在建工程办公楼办公楼 70 000 000 贷：工程物资贷：工程物资 70 000 000（2）分配工程人员工资）分配工程人员工资借：在建工程借：在建工程办公楼办公楼 6 000 000 贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬 6 000 000（3）工程完工）工程完工借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼办公楼 7 6000 000 贷：在建工程贷：在建工程 76

9、000 000 （三）投资者投入方式取得的投资性房地产（三）投资者投入方式取得的投资性房地产 例：例：C公司是一家商贸企业，公司是一家商贸企业，207年年4月月1日接受日接受丁公司以一项土地使用权进行投资，该土地使用丁公司以一项土地使用权进行投资，该土地使用权在丁公司的账面价值为权在丁公司的账面价值为4 000万元，双方协议以万元，双方协议以评估价为投入资产的入账价值。经评估，该土地评估价为投入资产的入账价值。经评估，该土地使用权的公允价值为使用权的公允价值为4 500万元。万元。C公司取得该土公司取得该土地使用权后，拟于适当时机转让。地使用权后，拟于适当时机转让。 则：该土地使用权的入账成本

10、则：该土地使用权的入账成本=双方协议价双方协议价 =4 500万元万元 借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权土地使用权 45 000 000 贷：实收资本贷：实收资本丁公司丁公司 45 000 000 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 企业在资产负债表日对投资性房地产的后续计量企业在资产负债表日对投资性房地产的后续计量模式有两种：模式有两种：成本模式成本模式和和公允价值模式公允价值模式。 企业企业通常应当采用成本模式通常应当采用成本模式对投资性房地产进行对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值

11、能够持续可靠地取得，也可以采用公允公允价值能够持续可靠地取得，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。价值模式对投资性房地产进行后续计量。 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量。有关规定，对投资性房地产进行后续计量。 设置设置“投资性房地产累

12、计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，科目，反映按期（月）计提的折旧或进行的摊销。反映按期（月）计提的折旧或进行的摊销。 投资性房地产应按期（月）计提折旧或进行摊销：投资性房地产应按期（月）计提折旧或进行摊销： 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 取得的租金收入取得的租金收入 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 投资性房地产存在减值迹象的，还应当按投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理，需设置照资产减值的有关规定进行处理，需设置“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备

13、”科目。科目。 投资性房地产经减值测试后确定发生减值投资性房地产经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备的，应当计提减值准备 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 已经计提减值准备的投资性房地产，其减已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。值损失在以后的会计期间不得转回。 例：例：A公司公司207年年7月月1日接受日接受B公司投入公司投入的一项土地使用权，双方协议价为的一项土地使用权，双方协议价为5 000万万元。元。A公司取得该土地后，拟于适当时机转公司取得该土地后，拟于适当时机转让。该土地使用权的法定有效期为让。

14、该土地使用权的法定有效期为50年，年，A公司决定采用成本模式对该土地使用权进公司决定采用成本模式对该土地使用权进行后续计量。行后续计量。 该投资性房地产的入账成本该投资性房地产的入账成本=双方协议价双方协议价 =5 000万元万元 2007年的摊销额年的摊销额=5 00050612 50万元万元 借：其他业务成本借：其他业务成本 500 000 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销 500 000 例：甲公司例：甲公司207年年4月月1日购入一幢写字楼，日购入一幢写字楼，用于对外出租。该办公楼的买价为用于对外出租。该办公楼的买价为3000万万元，相关税费元，相关税费50万元，预计使

15、用寿命万元，预计使用寿命20年，年，预计净残值为预计净残值为20万元，甲公司采用直线法万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，万元，于每年末收取。该写字楼于于每年末收取。该写字楼于2007年年6月底达月底达到可供出租状态，自到可供出租状态，自207年年7月月1日开始出日开始出租，甲公司决定采用成本模式对该办公楼租，甲公司决定采用成本模式对该办公楼进行后续计量。进行后续计量。 该投资性房地产的入账面成本该投资性房地产的入账面成本=3000+50=3050万元万元 207年的折旧额年的折旧额=（3050-20）2061275.75万元万元 207年

16、末收取租金时年末收取租金时 借：银行存款借：银行存款 2000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 2000 000 207年提取折旧时年提取折旧时 借：其他业务成本借：其他业务成本 757 500 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 757 500 二、采用公允价值模式进行后续计量的投二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产资性房地产 我国会计准则规定投资性房地产后续计量我国会计准则规定投资性房地产后续计量通常应当采用成本模式，只有符合规定条通常应当采用成本模式，只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式。件的，可以采用公允价值模式。 企业只有存在确凿证据表明投资性房

17、地产企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。计量。 企业一旦选择采用公允价值计量模式就应企业一旦选择采用公允价值计量模式就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。模式进行后续计量。 （一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件 采用公允价值模式进行后续计量的投资性采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：房地产应当同时满足下列条件： 1投资性房地产所在地有活

18、跃的房地产交投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。易市场。 2企业能够从活跃的房地产交易市场上取企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。作出合理的估计。 （二）公允价值模式进行后续计量的账务（二）公允价值模式进行后续计量的账务处理处理 企业采用公允价值模式进行后续计量的，企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允应当以资产负债表日投资性房

19、地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。允价值变动损益）。 资产负债表日，投资性房地产的公允价值资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额高于其账面余额的差额 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 投资性房地产的公允价值低于其账面余额投资性房地产的公允价值低于其账面余额的差额，作相反的账务处理，即：的差额，作相反的账务处理，即： 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷

20、：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 例：例：A企业为从事房地产经营开发的企业。企业为从事房地产经营开发的企业。207年年8月，月，A公司与公司与B公司签订租赁协议，公司签订租赁协议，约定将约定将A公司开发的一栋精装修的写字楼于公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给开发完成的同时开始租赁给B公司使用，租公司使用，租赁期赁期8年。当年年。当年10月月1日，该写字楼开发完日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为成并开始起租，写字楼的造价为8000万元。万元。207年年12月月31日，该写字楼的公允价值日，该写字楼的公允价值为为8 200万元。甲公司采用公允价值计量模万元。甲

21、公司采用公允价值计量模式。式。 207年年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 80 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 80 000 000 207年年12月月31日，按公允价值调整账面价值日，按公允价值调整账面价值 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 2 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000 000 三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更 采用公允价值模式计量的投资性房地产，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模

22、式转为成本模式。不得从公允价值模式转为成本模式。 如有确凿证据表明投资性房地产的公允价如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，允许企业对投允价值模式条件的情况下，允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。值模式计量。 从成本模式转为公允价值模式的，应当作从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。存收益。 例

23、例：207年，甲公司将一栋写字楼对外出年，甲公司将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。租，采用成本模式进行后续计量。208年年1月月1日，假设甲企业持有的投资性房地产日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。量。208年年1月月1日，该写字楼的原价为日，该写字楼的原价为13 500万元，已提折旧万元，已提折旧405万元，账面价值万元，账面价值为为13 095万元，公允价值为万元，公允价值为1 4500万元。万元。甲企业按净利润的甲企业按净利润的10

24、%提取盈余公积。提取盈余公积。 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 14 5000 000 累计折旧累计折旧 4 050 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 13 5000 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 12 645 000 盈余公积盈余公积 1405 000第四节第四节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换 （一）投资性房地产的转换形式及转换日（一）投资性房地产的转换形式及转换日 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是地

25、产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是针对房地产针对房地产用途用途发生改变而言，而不是后续计量发生改变而言，而不是后续计量模式的转变。模式的转变。 企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： 1投资性房地产开始自用，即将投资性房投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转为固定资产或无形资产。投资性房地产转为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租地产开始自用是

26、指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。提供劳务或者经营管理。 2作为存货的房地产改为出租，通常指房作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。性房地产。 3自用建筑物停止自用改为出租，即企业自用建筑物停止自用改为出租，即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换

27、为投资性房地产。地转换为投资性房地产。 4自用土地使用权停止自用改用于赚取租自用土地使用权停止自用改用于赚取租金或资本增值，即企业将原本用于生产商金或资本增值，即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于赚取租金或资本增值，该土地使用改用于赚取租金或资本增值，该土地使用权相应地由无形资产转换为投资性房地产。权相应地由无形资产转换为投资性房地产。 (二二)房地产转换的核算房地产转换的核算 成本模式计量下的投资性房地产转换成本模式计量下的投资性房地产转换 （1）非投资性房地产转换为投资性房地产）非投资性房地产转换为投资性房地产 非投资性房地产

28、转换为投资性房地产主要非投资性房地产转换为投资性房地产主要包括作为存货的房地产改为出租、自用建包括作为存货的房地产改为出租、自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租、自筑物或土地使用权停止自用改为出租、自用土地使用权停止自用，改用于资本增值用土地使用权停止自用，改用于资本增值等。等。 企业将作为存货的房地产转换为采用成本企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值货在转换日的账面价值 借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品 例：甲企业是从事房地产开发业务的企业，例：甲

29、企业是从事房地产开发业务的企业，207年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为乙企业使用，租赁期开始日为207年年4月月15日。日。207年年4月月15日，该写字楼的账面日，该写字楼的账面余额余额55 000万元，未计提存货跌价准备。万元，未计提存货跌价准备。 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 550 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 550 000 000 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产

30、时，应当按成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入累计折旧、减值准备等，分别转入“投资投资性房地产性房地产”、“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧（摊销）（摊销）”、“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目科目 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：固定资产贷：固定资产/无形资产无形资产 借：累计折旧借：累计折旧/累计摊销累计摊销 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 借：固定资产减值准备借：固定资产减值准备/无形资产减值准备无形资产减值准备 贷贷:投

31、资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 例：甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办例：甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。公。207年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了经日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼集体出租给乙企业使营租赁协议，将这栋办公楼集体出租给乙企业使用，租赁期开始日为用，租赁期开始日为207年年4月月15日，为期日，为期5年。年。207年年4月月15日，这栋办公楼的账面余额日，这栋办公楼的账面余额55 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧300万元。万元。 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 550 000 000 累计折旧累计折旧 3 000

32、 000 贷：固定资产贷：固定资产 550 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 3 000 000 （2）投资性房地产转换为自用房地产）投资性房地产转换为自用房地产 企业将投资性房地产转换为自用房地产时，企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产固定资产”、“累计折旧累计折旧”、“固定资固定资产减值准备产减值准备”等科目。等科目。 借：固定资产借：固定资产/无形资产无形资产 贷贷:投资性房地产投资性房地产 借

33、借:投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 贷贷:累计折旧累计折旧/累计摊销累计摊销 借借:投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷贷:固定资产减值准备固定资产减值准备/无形资产减值准备无形资产减值准备 例：例：207年年9月月1日，甲企业将出租在外的日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，其项房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为账面价值为2 800万元，其中，原价万元，其中，原价5000万万元，累计已提折旧元，累计已提折旧2 200万元。万元。 借：固定资产借：固定资产 50

34、 00万元万元 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 22 00万元万元 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 50 00万元万元 累计折旧累计折旧 22 00万元万元 2公允价值模式计量下的投资性房地产转公允价值模式计量下的投资性房地产转换换 （1）非投资性房地产转换为投资性房地产）非投资性房地产转换为投资性房地产 自用房地产或存货转换为采用公允价值模自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。应当按照转换当日的公允价值计量。 企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模企业

35、将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值换日的公允价值 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 （公允价值）（公允价值） 公允价值变动损益（公允价公允价值变动损益（公允价账面价账面价差额）差额） 例：甲企业是从事房地产开发业务的企业，例：甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为乙企业使用，租赁期开始日为207年年4月月15日。日。207年年

36、4月月15日，该写字楼的账面日，该写字楼的账面余额余额45 000万元，公允价值为万元，公允价值为47 000万元。万元。207年年12月月31日，该项投资性房地产的日，该项投资性房地产的公允价值为公允价值为48 000万元万元 207年年4月月15日日 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 470 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 450 000 000 资本公积资本公积 20 000 000 207年年12月月31日日 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 10 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 10 000 000 企业将自用房地产

37、转换为采用公允价值模企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值使用权或建筑物在转换日的公允价值 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值变动损益（公允价值公允价值变动损益（公允价值原账面价值原账面价值) 例：甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办例：甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准公。由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。备将其出租，以赚取租金收入。207年年2月，甲月，甲企业完成搬迁工作，原办公楼停止自用。企业

38、完成搬迁工作，原办公楼停止自用。207年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼集体出租给乙企业使用，租赁议，将这栋办公楼集体出租给乙企业使用，租赁期开始日为期开始日为207年年4月月15日，为期日，为期5年。年。207年年4月月15日，这栋办公楼的账面余额日，这栋办公楼的账面余额55 000万元，万元，已计提折旧已计提折旧300万元，公允价值为万元，公允价值为50 000万元。万元。 2007年年4月月15日：日： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 500 00 公允价值变动损益公允价值变动损益 4700 累计折旧累计折旧 3

39、00 贷：固定资产贷：固定资产 550 00 （2）投资性房地产转为自用房地产）投资性房地产转为自用房地产 企业将采用公允价值模式计量的投资性房企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。期损益（公允价值变动损益）。 转换日转换日 借：固定资产借：固定资产/无形资产无形资产 投资性房地产投资性房地产公允价值变动损益公允价值变动损益 贷贷:投资性房地产投资性房地产

40、成本成本 投资性房地产投资性房地产公允价值变动损益公允价值变动损益 借或贷：公允价值变动损益（差额）借或贷：公允价值变动损益（差额） 例：例：207年年9月月1日，甲企业将出租在外日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品，的厂房收回，开始用于本企业生产商品，转换日公允价值为转换日公允价值为48 00万元。该项房地产万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为价值为4 750万元，其中，成本为万元，其中，成本为4 500万万元，公允价值变动为增值元，公允价值变动为增值250万元。万元。 借：固定资产借：固定资产 48 00 贷：投资

41、性房地产贷：投资性房地产成本成本 45 00 公允价值变动公允价值变动 2 50 公允价值变动损益公允价值变动损益 50 二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。应当终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期

42、损益。入当期损益。 （一）采用成本模式计量的投资性房地产（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置的处置 采用成本模式后续计量的投资性房地产，采用成本模式后续计量的投资性房地产，所计提的投资性房地产减值准备和累计折所计提的投资性房地产减值准备和累计折旧、累计摊销，在处置时应一并转销。旧、累计摊销，在处置时应一并转销。 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 例：甲公司于例：甲公司于207年年12月月31日以日

43、以500万元万元的价格对外转让一处房产。该房产系甲公的价格对外转让一处房产。该房产系甲公司于司于205年年12月月1日以日以400万元的价格购万元的价格购入，用于对外出租，采用成本计量模式进入，用于对外出租，采用成本计量模式进行后续计量，购入时该房产的预计使用年行后续计量，购入时该房产的预计使用年限为限为20年，假定无残值，甲公司采用直线年，假定无残值，甲公司采用直线法提取折旧。法提取折旧。 该房地产已提折旧该房地产已提折旧=（400-0）202=40万元万元 该房地产出售时的账面价值该房地产出售时的账面价值=400-40=360万元万元 借：银行存款借：银行存款 5 00 贷：其他业务收入贷

44、：其他业务收入 500 借：其他业务成本借：其他业务成本 3 60 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 40 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 4 00 （二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置处置 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 借或贷：投资性房地产借或贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 或相反分录或相反分录 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 例：甲公司为一家房地产开发企业，例：甲公司为一家房地产开发企业，207年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为使用，租赁期开始日为207年年4月月15日。日。207年年4月月15日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为万元，公允价值为47 000万元。万元。207年年12月月31日，该项投资性房