物业税开征对中国房地产市场影响的悬念分析

1、财政学期中论文物业税开征对中国房地产市场影响的悬念分析课程名称：财政学任课老师：杜莉老师学生姓名：陈毓梅学生学号：院系专业：公共经济学系财政学 摘要: 本文从对于物业税开征将大幅度降低房地产市场的主流说法进行了质疑和否定，并以全面的理论分析入手，解释了房地产市场价格变化的可能走向，最后我们得出结论：物业税的开征只能够对房地产市场过热、房价上升过快起到缓冲的作用，抑制房地产市场不健康地过快发展。二. 对于物业税开征将带来的土地资源利用率提高以及房地产评估市场的积极影响做出了原因解释。最后，进一步对于现实中国经济状况物业税开征是否具有必要性的问题进行了探索。关键词:物业税 商品房价格 商品房土地资

2、源利用率 房地产评估市场 需求合理引导正文:(一) 引言:1.研究背景：2003年10月，十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中指出:“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这一通知从此引发了理论界和经济界对物业税改革话题的不断关注。究其原因在于：物业税的开征无论对宏观财政税收还是对微观消费者决策而言，都将产生巨大的影响作用。而房地产市场作为一个与民生息息相关的市场，物业税的开征对其产生的变革深度也将直接关系到了我国政治经济的稳定以及消费者的切实利益，所以本文将着重对物业税改将会带来的房地产市场变化作出剖析。2.物业

3、税概念物业税，也可以称作房地产税或不动产税，是财产税的一种。主要是针对土地、房屋等不动产要求其保佑人每年按物业评估价值缴付的一定税款，税值随房产的产值而提高。(二) 物业税开征对对房地产市场变化的悬念悬念一 物业税开征对中国房地产市场商品房价格的影响自从物业税开征的信号提出以来，关于其征收对房地产市场价格影响的正负效应讨论就从来没有间断过。由于中国房地产市场从2003年以来便呈现一路飚升的趋势，近年来商品房价格更是长期居高不下，而物业税本身作为房地产市场均衡稳定工具之一，其开征与否以及其开征是否将大幅降低房地产市场价格等问题难免引起包括政府、房地产业界、普通消费者的广泛关注。 其中持肯定回答的

4、正方观点对物业税的开征将带来的房地产市场价格下降比率乐观估计为四成左右。这种观点的出发点在于认为：物业税的征收将使得现行实行的土地出让金和相关税费由销售时一次性缴付转变为分50-70年分期缴付的模式。假定这一前提成立，则如果按照70年分期缴费计算，房地产在销售时只需先缴纳现行税费体制下1/70的相关土地出让金以及费用与税资，其余部分将在剩余的69年中分别缴纳，首付出让金和税费整体下降为（70-1）/70=98.57%。而现行地价 地价：为土地出让金、相关税费与拆迁安置费用之和，后文有详细解释。又占据住宅成本50%左右甚至更多，所以住宅整体成本将下降98.75%*50%=49.29%，即下降幅度

5、至少达到四成以上，扣除盈利要求等因素，也就是说，现值100万元的商品房价格下降空间可达40万。 然而，前文假定的前提是否成立以及住宅消费的门槛究竟是否会按这一假设的推论而在现实中形成下降其实在各个环节上都存在着疑问：一.首先，我国的土地出让金与物业税是否具有可替代性或者被包含性仍旧存在着较大的争议。而在一般意义上，物业税属于不动产税，土地出让金是国家作为所有权人在出让土地使用权时应当取得的费用，属于土地价款的一部分，这两者分属于不同的经济范畴，因此不具有相互替代性和包含关系的。假如按照第一种观点认定的前提，将土地转让金纳入物业税的范围内，其结果将是与市场经济下土地资源配置市场化的背道而驰。在这

6、一前提下，理论上，政府提供的土地资源对房地厂商而言具有无偿性，进而将会造成的后果包括: 1.将造成部分国土资源收益流失，并且土地市场化改革进程不得不倒退回行政划拨的手段，加剧寻租活动；2. 土地资源极有可能集中到少数垄断开发商的手中，扭曲房地产市场价格信号；3.土地浪费对房地产开发成本影响将减少，从而降低市场机制对土地资源配置的优化作用。在现实可行性的分析上，将土地出让金纳入物业税范畴同样不具有可操作性：1.现行二级市场产权界定模糊，缺乏科学计税标准；2. 短期内，将带来地方政府固定财政收入的锐减，一方面将降低地方物业税改的积极性，另一方面资金的骤然缩减也将给地区城市化发展带来困难。二. 其次

7、，即使土地出让金并入物业税进行统一征收，住宅成本下降幅度又是否会达到预期的高水平仍值得讨论。在这里，必须先行明确地价与土地出让金之间的关系：地价的组成包括土地出让金，拆迁安置费以及相关税费等。所以土地出让金仅为地价构成的一部分，并仅占整体比重的10%-30% 数据来源参考：北方经济2007年第5期开征物业税对我国房地产市场的影响，作者：吴韧强，按照前文所述地价占住宅价格的50%左右来计算，土地出让金所占住宅价格比重最多为15%。在现实经济中，影响地价最主要的原因是受拆迁安置补偿费用的制约，比如:土地出让金每亩为500万元的土地，其拆迁安置费用则大约要达到700万元甚至上千万元 数据来源参考：经

8、济研究参考2006年第15期物业税能使房价降四成吗，作者：彭兴庭，即拆迁费用占住宅价格的比重将达到21%以上，为相对多数。由此可见即使物业税消化了土地出让金，其征收对房价下降空间的影响也十分有限。所以，认为物业税的开征会使房产降低四成左右的看法其实质是混淆了土地出让金与地价两者的概念与关系。三再让一步而言，即使住宅成本整体下降，商品房价格会否随其成本而下调也具有不确定性。因为房地产价格主要是受市场需求因素的影响。并且，在现行市场上，供求失衡是房价过快上涨的最重要原因，一方面房地产开发商大量囤积土地及房源造成商品房供给紧张，另一方面企业和居民投资投机房地产行业的需求又出于不断膨胀之中。即使物业税

9、开征能降低住宅的开发成本，在供求关系严重不平衡的情况下，很难想象开发商会对商品房价格作出主动让步，也就是说，只要这一情况不发生改变，任何能够降低开发商成本的努力在现实中都无法达到降低商品房价格的意图。除此之外，房地产的价格还将受其他多种因素的影响，其受成本下降单一因素左右的可能性并不显著。四.最后，假设商品房价格会由于成本下调而降低，则上文所提观点对于房价将随物业税开征而下降的分析逻辑仍可能存在不符合市场实际情况的问题。因为其推理过程整理如下：由于物业税的征收能够在一定程度上降低前期开发成本，亦即降低了开发商的准入门槛，从而房市竞争将加剧。如下图所示，供给增加在图中表现为供给曲线S右移，市场价

10、格P0下降到P1，供给从Q0增加到Q1。Q0Q1P0P1DSS然而这一推论方法显然只简单考虑了物业税改所导致的对供给方的影响，使得其理论推导略显片面，但如果要综合考虑供需双方的变化，我们必须同时导入房地产市场价格变化的分期讨论:1.在极短期，由于具有自主性需求的持币观望者由于预期到物业税的开征将使得一次性付给土地转让金与相关税收下的房地产价格的当前支付有所下降，所以持币观望的消费者将会选择进入市场，如下图所示，需求曲线将右移到D。而房地产由于开发、转让周期相对较长，在极短期内其不可能迅速对税收调整作出反应，因此在图中，供给曲线将保持不动，同理，投资需求暂时也不会发生变化。因此，在极短期内，由于

11、消费者心理预期对于有限的价格下降空间的抵消，商品房市场价格不但不会下降，甚至有可能将由于需求的增加（来源于自主性需求）而有所上扬。Q0Q1P0P1SDD2.在短期，供给仍旧来不及做出变化，但具有投资需求的理性消费者此时会预期到在将来坐等其商品房升值的房产保有期间，其费用将会有大幅提升：根据资产评估的基本原理：资产价格的确定等于该资产的现值与该资产在以后年度给资产所有者来来收益的折现值之和。比如 本例采用一般分析方法，相同例证可参考从李嘉图等价模型看物业税征收，作者：陈淑云，王志彬:假定a、b地产除土地出让金与相关税费的缴纳是件不一样外，其他所有条件都一样，即：a房地产为将按现行模式一次性收取今

12、后n年价、税、费;b房地产采取征收物业税的方式，将前述土地转让金及相关税费分n年支付。理论上，任何一个理性的具投资性需求的消费者所愿意支付b房产的价格不会高于a房产价格（即该资产现值）扣除以后n年所需缴纳物业税后的折现值。为简化分析，此处假定房地产价格与物业税率不变（实际情况下，房地产价格每年的变化幅度十分巨大，并将直接影响到今后缴纳物业税的折现值），且物业税一年缴纳一次，用P0代表由物业税所替代的所有土地使用成本的折现值之和,T表示t时期缴纳的物业税，r表示折现率，则：则a、b房地产的价格间将具有如下关系：Pb=Pa-P0上式表明一个理性消费者将会充分考虑其自身在今后几年的偿还能力，因为一方

13、面对于购房者而言，物业税是未来收入的连续流出，收入的减少将影响其未来的偿贷能力，从而将促使购房者慎重考虑消费支出。另一方面，对于投机性需求者而言，如上所述，由于物业税会随着城市地价或房产市值的变化而随之发生变化，如果投机者购买的房子由于不能及时出手，则每一期都会产生相当大笔的物业税从而形成巨大的房产持有成本，所以投机者的需求将会受到一定的遏制。上述两方面原因在图中表现为D将会左移，即需求将会有一定回落，而D究竟左移多少将取决于自主性消费需求与投机性需求的大小，在下图中，我们假设D将回落到D水平,价格也将从P1下降到P2（同理，P2与P0大小比较将取决与不同需求的大小比较）：DQ0Q2 Q1P0

14、P1P2SDD3.在中长期，房地产开发商将对由于物业税征收政策作出充分的反应，一方面如我们最开始的供给变化分析，供应曲线S会右移 参见图一分析过程；另一方面由于房地产市场具有了更大的供给弹性，如下图所示，S曲线将变得平缓。但是P4价格与P0价格的大小比较，在依存于图三分析的D移动位置确定基础上，还将取决于S曲线左移与斜率变化的幅度。根据一般看法，此处图中所示S曲线与D曲线相交处的均衡价格P4将小于P0,而商品房供给也将从Q0增加到Q4。Q0Q2 Q1P0P1P2SDDP4Q4D在上述分析过程中，我们通过对物业税开征将使房地产价格大幅下降的理论猜测进行了四个层次的质疑，通过分析结果可以得知：物业

15、税征收与商品房市场价格关系并不如理论预期的如此简单并且具有强烈的影响作用，相反，这两者其实并不具备直接的线性函数关系。现在的理论研究虽然能够支持物业税开征将抑制房地产市场价格过快增长的论点 结合前文所述：如果对高档住房、投机性住房加以征收较高的物业税，将对该部分需求产生较大的抑制作用，是投资住房需求与一般住房需求基本上达到均衡水平，从而在一定程度上抑制房价过快上涨。，而对于其是否能令房地产市场价格大幅度下降的观点至少就目前来看，并不存在强有力的论证能对其加以解释。悬念二 征收物业税对房地产市场其他因素的影响物业税的开征对我国房地产市场的影响决不止于上述关于商品房价格波动的讨论，以下我们将进一步

16、对物业税征收后房地产市场的其他各个基本面所产生的变化加以分析：一. 我们将着重讨论物业税的征收对商品房市场土地资源利用率的影响。首先，我们必须明确一个概念：即房屋租赁市场的价格才是真正能够体现房屋市场的实际供需关系下的真实价格水平。通过对二手房交易市场价格的关注，我们发现在房产交易价格大幅上涨（10%以上）的同时，房屋租赁价格的走势却相对平稳，以2006年第四季度为例，其房屋租赁价格比上年同期仅增长2.0%,比第三季度上涨仅为0.3%。由此可见，我国房价居高不下并有持续上升趋势的现状实际上是由过剩的投机性需求带动的。然而，我国商品房供给的现状却存在着土地资源紧缺与不动产闲置坐等升值的浪费现象并

17、存：2002年以来，我国商品房空置面积不断攀升，当年年底比同期增长12.6%，2003年底，空置面积突破1亿平方米，经过2004年的略微回落，2005年底更是一路上扬到1.14亿平方米，2006年就保持同比增长7.9%,商品房空置面积达到前所未有的1.26亿平方米水平 数据来源参考:开征物业税对我国房地产市场影响一文，作者：吴韧强。如此大的空置量进而加重了房产市场实际需求、价格信号的扭曲，如果适时引入物业税的征收，一方面如前文所述，会使投机性需求降低，同时也将会对已经持有房产的消费者适当增加房产持有成本的压力，房产持有者将有动力将正处于闲置状态的资源加以充分利用，或将闲置资源转让给实际需求方，

18、而这一过程正是促进我国房地产市场土地资源的有效利用率并且有利于我国土地资源利用集约化发展的过程。从政府公共部门的角度来看，物业税的开征会改变政府在短期利益和政绩思想驱动下无节制性的转让土地使用权的现状。因为现行收取土地转让金及相关税费的办法对于一期地方政府而言，其实是将土地资源作为其自身的收入来源，而不会从长远角度出发考虑到土地资源需的可持续发展性，这就造成了地方政府泛滥建造各种开发区，一方面致使土地资源的急剧减少，并加剧土地资源浪费的严重程度，另一方面这种无序的蔓延又造成土地环境的恶化。而物业税的开征，之所以能够在一定程度上压抑政府卖地的积极性其原因在于：1.因为物业税的收入将令土地转让不仅

19、仅只增加政府一期的收入，为长期着想，地方政府必然会对其行为进行重新规划，从而使得短期掠夺性的卖地行为得到改善，城市土地规划与发展将步入理性通道。2.物业税的征收是按课税价值从价计征，地方政府受到未来预期收入的激励，自发产生优化投资环境，提升土地资源繁荣程度的动力，从而使得城市土地使用效率得到优化。但是不可回避，一期地方政府可能会因为即期收入的减少而对物业税改保持消极态度，由于这一问题涉及到了房地产市场以外的政府行为问题，我们将在本文的下一部分加以深入探讨 联系本文第四部分第三点讨论。二. 物业税的开征对房地产评估市场的影响物业税从价计征同时意味着房地产市场价值的高低直接决定了税收收入的增减，因

20、为征税的环节又集中在房地产财产的保有阶段，所以说房地产市场评估体系的完善程度是直接影响到物业税征收实际效果的最为重要的因素之一。从国外经验来看，成功的物业税征收制度首先都是建立在科学有序的房地产评估市场之上的。为了保证物业税的合理征收，从政府与房产产权持有者供需两者角度出发，都具有规范房地产评估市场的诉求，政府为加强对税源的有效管理，必需加强对土地使用和占有情况的掌握，产权持有者为维护其自身既得利益也会具有对正确评估其地产价值的需求，这两方面同时同方向的相互制衡必将会催生合理健康的房地产市场评估体系的构建。（三）结论与思考:中国物业税开征的必要性在完成了物业税的征收对其影响最大，也是人们普遍关

21、注程度最高的房地产市场、商品房价格方面的讨论后，我们的发现归结为：一. 对于物业税开征将大幅度降低房地产市场的主流说法进行了质疑和否定，并以全面的理论分析入手，解释了房地产市场价格变化的可能走向，最后我们得出结论：物业税的开征只能够对房地产市场过热、房价上升过快起到缓冲的作用，抑制房地产市场不健康地过快发展。二. 对于物业税开征将带来的土地资源利用率提高以及房地产评估市场的积极影响做出了原因解释。进一步思考，我们必需要进入对于现实中国经济状况，物业税开征是否具有必要性的问题探索，主要是从以下几个方面入手，我们将看到，对于中国而言：一. 物业税开征是经济发展到一定水平的必然趋势如果从世界各国征收

22、不动产税的情况出发，我们可以发现征收统一的财产税是经济发展到一定阶段的产物。这里我们主要采用数据的引用，分析具体几个国家的物业税税收与其占地方政府收入的比重及该国人均GDP情况。 数据引用参考：我国开征物业税的必要性分析及试点“空转”发展情况一文，作者：陈玉清，应洁芳国家不动产税人均GDP（美元)不动产税占地方收入比重(%)加拿大不动产税2480053.3日本固定不动产税2490045.3阿根廷不动产税1290035.0菲律宾物业税3800134印度尼西亚土地建筑税290010.7南非不动产税850021.0对比分析后，我们发现发达国家物业税在地方财政收人中所占比重高，而发展中国家所占比例较低

23、。通过计算以上6个国家的不动产税占地方政府财政收人比重与人均GDP两个指标的相关性，令X二人均GDP,Y=物业占地方收人的比重，通过SPSS统计软件计算得出的相关系数，两者正相关，表明经济发展水平越高，不动产税的地位就越高。由此，我们认为，征收财产税(物业税)是经济发展达到一定阶段的必然方向。二. 是克服地方政府短期行为、增强地方财政收入能力的需要如前文所述，我国现行的土地租批制度可使地方政府在短期内获得巨额的财政收入，出于其短期行为的需要，中国的土地资源状况在近两年来面临持续恶化的生存现状，加上目前我国土地方面的税费是以土地面积作为计价依据，不能反映土地的增值情况，更加剧了我国目前地方财政寅吃卯粮的局面。所以说物业税的征收可以改变政府在短期利益和政绩思想驱动下无节制性的转让土地使用权的现状。再加上由于我国现在实行的是财政分级管理体制，地方政府的财政资源分配中缺少稳定的大宗税源。物业税的征收实际上是扩大了税收范围，随着房地产总量的增加，增值速度的增快，物业税将为地方政府提供