第六章市场法及其运用

1、1第六章第六章 市场法及其运用市场法及其运用 第一节第一节 市场法概述市场法概述第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例第三节第三节 选取可比实例选取可比实例第四节第四节 建立比较基准建立比较基准第五节第五节 交易情况修正交易情况修正第六节第六节 市场状况调整市场状况调整 第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整第八节第八节 求取比准价格求取比准价格 第九节第九节 市场法总结和运用举例市场法总结和运用举例2第一节第一节 市场法概述市场法概述一、市场法的含义（熟悉）一、市场法的含义（熟悉） 选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当处理

2、来求取估价对象价值的方法。3第一节第一节 市场法概述市场法概述 可比实例 交易类型与估价目的吻合 成交日期与估价时点接近 成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格4第一节第一节 市场法概述市场法概述 市场法的本质 以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值比准价格 市场法测算出来的价值的简称5第一节第一节 市场法概述市场法概述二、市场法的理论依据（了解）二、市场法的理论依据（了解） 房地产价格形成的替代原理6第一节第一节 市场法概述市场法概述三、市场法适用的估价对象和条件（掌握）三、市场法适用的估价对象和条件（掌握）（一）市场法适用的估价对象 同种类型的数量较多、经常发生交易的房地产

3、住宅 写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地7第一节第一节 市场法概述市场法概述 难以采用市场法估价的房地产 数量很少的房地产 很少发生交易的房地产 可比性很差的房地产（如在建工程）8第一节第一节 市场法概述市场法概述（二）市场法估价需要具备的条件 在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易9第一节第一节 市场法概述市场法概述（三）市场法的其他用途 比较分析的原理和方法，可用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分等参数的求取10第一节第一节 市场法概述市场法概述四、市场法估价的操作步骤（熟悉） 搜集交易实例 选取可比实例 对可比实例的成交价格进行适当的

4、处理 价格换算建立比准基准 价格修正交易情况修正 价格调整市场状况调整和房地产状况调整 求取比准价格11第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性一、搜集大量交易实例的必要性（了解） 只有拥有大量的交易实例，才能把握正常的房地产市场价格行情 才能选择符合一定数量和质量的可比实例12第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例二、搜集交易实例的途径（熟悉）二、搜集交易实例的途径（熟悉） 查阅政府有关部门的房地产交易资料 向房地产经纪机构和经纪人了解房地产成交价格资料和有关交易情况 向房地产交易当事人、四邻以及相关律师等了解 同行之间相互提供 向出售者或代理人获得要价资料，查阅出

5、售出租广告，参加房交会等13第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例三、搜集交易实例的要求（掌握）三、搜集交易实例的要求（掌握） 交易实例房地产的基本状况 交易双方 成交日期 成交价格（总价、单价、计价方式） 付款方式 交易情况（交易目的、交易方式、税费负担方式等）14第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例四、建立交易实例库（了解）四、建立交易实例库（了解） 以交易实例卡或档案袋的形式分门别类保存 将交易实例信息输入电脑15第三节第三节 选取可比实例选取可比实例一、选取可比实例的必要性（了解）一、选取可比实例的必要性（了解）16第三节第三节 选取可比实例选取可比实例二、选取可比实例的要求（掌握）

6、二、选取可比实例的要求（掌握）（一）选取可比实例的数量要求（一）选取可比实例的数量要求 3个以上（含3个）、10个以下（含10个）17第三节第三节 选取可比实例选取可比实例（二）选取可比实例的质量要求（二）选取可比实例的质量要求 类似房地产 同一供求范围内 用途相同 规模相当（0.52倍） 建筑结构相同 档次相当 设施设备相当 装饰装修相当 周围环境相当 权利性质相同18第三节第三节 选取可比实例选取可比实例 交易类型与估价目的吻合 实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多选取买卖实例为可比实例 成交日期接近估价时点 成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格19第三

7、节第三节 选取可比实例选取可比实例（三）选取可比实例应注意的其他问题（三）选取可比实例应注意的其他问题 估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地/房屋的，应选取土地/房屋的交易实例 分配法20第四节第四节 建立比较基准（熟悉）建立比较基准（熟悉）一、统一房地产范围一、统一房地产范围 房地产范围不同的情况有三种 带有债权债务的房地产 含有非房地产成分 房地产实物范围不同 21第四节第四节 建立比较基准（熟悉）建立比较基准（熟悉） 统一房地产范围 统一到不带债权债务的房地产 房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务 统一到“纯粹”的房地产 房地产价格=含非房地产成分的房地产

8、价格-非房地产成分的价格 统一到估价对象房地产范围22第四节第四节 建立比较基准（熟悉）建立比较基准（熟悉）二、统一付款方式二、统一付款方式 价格通常以一次性付清所需支付的金额为基准 具体方法：折现计算 例：23第四节第四节 建立比较基准（熟悉）建立比较基准（熟悉）三、统一价格单位三、统一价格单位（一）统一价格表示单位 一般采用单价 单位面积 单位体积 每个车位/每个床位/每个客房/每个球道24第四节第四节 建立比较基准（熟悉）建立比较基准（熟悉）（二）统一币种和货币单位 通常情况采用成交日期的汇率换算 若先进行市场状况调整，调整后的价格，应采用估价时点的汇率 通常情况采用“元”25第四节第四

9、节 建立比较基准（熟悉）建立比较基准（熟悉）（三）统一面积内涵和单位 公式换算 建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积/建筑面积 建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积/建筑面积 套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积/套内建筑面积26第四节第四节 建立比较基准（熟悉）建立比较基准（熟悉） 价格换算 平方米下的价格=公顷下的价格10000 平方米下的价格=亩下的价格666.67 平方米下的价格=平方英尺下的价格0.09290304 平方米下的价格=坪下的价格3.30579例:见教材27第五节第五节 交易情况修正交易情况修正一、交易情况修正的含义（熟悉）一、交易情况修正的

10、含义（熟悉） 将可比实例的交易价格修正为正常的市场价格28第五节第五节 交易情况修正交易情况修正二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素（熟悉）（熟悉） 强迫出售或强迫购买的交易 利害关系人之间的交易 交易双方或一方对交易对象或市场行情不了解 急于出售或急于购买的交易 交易双方或一方对所交易的房地产有偏好的交易29第五节第五节 交易情况修正交易情况修正 相邻房地产的合并交易 相邻房地产合并后，效用通常会增加 相邻房地产合并交易的成交价格往往高于正常市场价格 特殊交易方式的交易 正常成交价格的形成方式，应当是买卖双方根据市场供求、充分讨价还价的协议方式 中国目

11、前土地使用权出让是例外招拍挂方式形成的价格30第五节第五节 交易情况修正交易情况修正 交易税费非正常负担的交易 估价对象价值是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费 卖方缴纳：营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税 买方缴纳：契税、补交土地使用权出让金等 买卖双方各自负担一部分：印花税、交易手续费工 受迷信影响的交易31第五节第五节 交易情况修正交易情况修正三、交易情况修正的方法（掌握）三、交易情况修正的方法（掌握） 百分率法 公式：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数是1/（1s%）或100/（100s） 差额法 公式：可比实例成交价格交易情

12、况修正金额=可比实例正常市场价格32第五节第五节 交易情况修正交易情况修正 交易税费非正常负担的修正 将成交价格修正为依税法及有关规定，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格 正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率） 正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率） 例：见教材33第六节第六节 市场状况调整市场状况调整一、市场状况调整的含义（熟悉）一、市场状况调整的含义（熟悉） 将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格 也叫交易日期调整34第六节第六节 市场状况调整市场状况调整二、市场状况调整的方法（掌握）二、市场状况调整的方法（掌握

13、） 关键：把握估价对象或可比实例房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况35第六节第六节 市场状况调整市场状况调整（一）市场状况凋整的价格指数法（一）市场状况凋整的价格指数法 定基价格指数 公式： 可比实例在其成交日期的价格（估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）= 可比实例在估价时点时的价格 例：见教材36第六节第六节 市场状况调整市场状况调整 环比价格指数 公式： 可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数。估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格 例：见教材37第六节第六节 市场状况调整市场状况调整（二）市场状况调整的价格变动率法 逐期递

14、增或递减的价格变动率 公式： 可比实例在其成交日期的价格（1价格变动率）期数=可比实例在估价时点时的价格 例：见教材38第六节第六节 市场状况调整市场状况调整 注意： 如果已知以人民币为基准的价格变动率，则须先将美元换算成人民币（汇率为交易时点的） 如果已知以美元为基准的价格变动率，则须先调整，再换算（汇率为估价时点的）39第六节第六节 市场状况调整市场状况调整 期内平均上升或下降的价格变动率 公式： 可比实例在其成交日期的价格（1价格变动率期数）=可比实例在估价时点时的价格40第六节第六节 市场状况调整市场状况调整 房地产价格指数或变动率可细分为： 全国房地产价格指数或变动率 某地区房地产价

15、格指数或变动率 全国某类房地产价格指数或变动率 某地区某类房地产价格指数或变动率 市场状况调整应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率41第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整一、房地产状况调整的含义（熟悉）一、房地产状况调整的含义（熟悉） 把可比实例在其自身状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格 可比实例房地产状况一般是在其成交日期时的状况 估价对象房地产状况通常是在估价时点时的状况42第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整二、房地产状况调整的内容（掌握）二、房地产状况调整的内容（掌握）（一）区位状况调整的内容（二）实物状况调整的内容 （三）权益状况调整的内容43

16、第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整三、房地产状况调整的思路（掌握）三、房地产状况调整的思路（掌握） 确定对估价对象房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素、权益因素 不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的 应对估价对象这类房地产的使用性质，确定影响其价格的各种自身因素44第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整 判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，逐一比较，找出差异程度 将可比实例与估价对象房地产之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度45第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整 根据价格差异程度对可比实例的成交价格

17、进行调整 对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同 不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同46第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整四、房地产状况调整的方法（掌握）四、房地产状况调整的方法（掌握） 百分率法 公式： 可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 房地产状况调整系数是1/（1r%）或100/（100r）47第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整 差额法 公式： 可比实例在其房地产状况下的价格 房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格48第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整 具体进行调整的方法 直接比较调整 可比实例在其房地产状况下的价格100/（ ）= 可比实例在估价对象房地产状况下的价格49第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整 间接比较调整 可比实例在其房地产状况下的价格 100/（ ） （ ）/100= 可比实例在估价对象房地产状况下的价格 例：见教材50第八节第八节 求取比准价格求取比准价格一、求取单个可比实例比准价格的方法（熟悉）二、求取最终比准价格的方法（了解） 直接比较修