祖传老屋的所有权登记

1、祖传老屋的所有权登记一、祖传老屋的定义及登记类型本文中祖传老屋被定义为：解放前及 1949 年新中国成 立初期建设竣工，其后没有进行房屋登记，现在仍作为住宅 使用的房屋。祖传老屋之所以出现难登记的情形，一方面是年代久远， 产权关系难以理清；另一方面局限于现行房屋登记规则的制 约。通过物权法 ，我们知道房屋物权的取得无非原始取 得和继受取得两种，但房屋登记办法并没有对此类登记 的登记类型和申请程序予以明确。原始取得以合法建造为主， 继受取得以产权转移为主，而我国历史上通过资本改造方式 取得的房屋，从物的物理形成看应为继受取得，但事实上没 收或改造旧资本是基于社会制度的更迭，是以原房屋权利人 的意

2、志或法律上的继受关系而取得房屋所有权的一种特殊 形式，所以，我国法理界都将基于此类原因取得房屋所有权 归于原始取得的范畴。因此，具体到房屋登记的类型，因没 收或改造旧资本取得房屋的登记和一般祖传老屋都应属于 房屋所有权初始登记的范畴。二、祖传老屋的适格申请人一般情况下，房屋所有权登记的申请人应为房屋权利人。 但祖传老屋由于年代较久，有的房屋历经数代后其原始取得 的权利人早已不在人世。按照物权法第 29 条“因继承 或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力” 和房屋登记办法第 35 条“因人民法院或者仲裁委员会 生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋 所有权，权利人转让

3、该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权 时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转 移登记或者房屋抵押权设立登记”之规定，房屋应当登记在 现有房屋所有权人名下，房屋所有权权益才能通过登记公示 得以实现，虽然物权法和房屋登记办法未对此前的 房屋所有权是否补办、如何补办登记做出相应规定，但从上 述法律条文的立法精神、物权登记的公示公信作用以及各地 处理此类遗留问题的实践看，都不乏人文关怀的精神和技术 变通的手段。因此，本文认为根据房地一致、不溯及既往和代位申请 的原则，祖传老屋的房屋所有权初始登记的权利人原则上应 为房屋原始取得人；原始取得人去世的，其继承人可以代位 原始取得人申请补办原始取

4、得人的房屋所有权初始登记；申 请登记房屋历经数代，现继承人与原始取得人存在再继承关系的，可以由现继承人代为其上一辈的被继承人申请补办房 屋所有权初始登记。如此，祖传老屋的申请人和权利人都能 够基本得以厘清，既方便了群众申请此类房屋的登记，也维 护了公民财产继承法律关系的相对稳定。三、祖传老屋初始登记要件现行房屋登记办法对国有土地范围内和集体土地范 围内因合法建造房屋所有权的初始登记规定了应当提交材 料。如前所述，祖传老屋应当归属于房屋所有权初始登记的 范畴，因此本文认为其登记要件应该基本按照房屋登记办 法受理房屋所有权初始登记的要求收件。由于年代久远， 祖传老屋或是祖辈自行建造取得或为改造分配

5、取得或已几 经修葺改建，房屋登记机构无法要求申请人像合法建造房屋 那样提供建设工程规划许可证和规划验收合格等材料证明 房屋符合城乡规划的规定；同样，房屋登记机构也不能仅凭 房屋年代久远、事实存在就简单认为房屋符合规划。房屋符 合规划的证明材料既是祖传老屋登记收件的难点也是祖传 老屋登记应当收取的必要要件。因此，不论祖传老屋多么古 老久远，也不论祖传老屋的自然状况是否发生改变，申请房 屋登记时，都应当提供规划行政主管部门出具的房屋符合规 划的证明材料。同时，对于历经数代的祖传老屋，还应当收取能够证明原始取得的档案凭证和基层组织的证明等材料四、祖传老屋登记的程序房屋登记办法第 7 条对房屋登记的程序做了规定， 祖传老屋的登记应当属于必要公告的登记申请，房屋登记机 构应