7月六安霍山金昆时代广场商业部分营销策划报告

1、霍山金昆时代广场商业部分营销霍山金昆时代广场商业部分营销策划报告策划报告 承蒙信任，我司有幸参与操作贵司金昆时代广场项目。 本报告基于站在城市发展角度结合城市及区域房地产市场的现状、竞争和趋势判断，与整合剖析项目自身资源的同时，采用客观前瞻的态度，将实现项目最大经济效益以及风险弱化和快速回笼资金作为本项目运作的依据与原则，给项目提出了明确定位，同时为项目的整体运作提出了策略性思路和实施方案。另外也为项目住宅各个阶段的阶段性营销指明方向，在具体操作实施过程中，将根据市场变化情况进行合理化的调整并提供具体实施细节方案。 谨呈：霍山金昆置业有限公司谨呈：霍山金昆置业有限公司 顺颂商祺！顺颂商祺！ 博

2、观地产（深圳）博观地产（深圳） 二二0一一年七月一一年七月 霍山城市及房地产市场发展概述霍山城市及房地产市场发展概述霍山商业市场剖析霍山商业市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织城市概述城市概述宏观经济宏观经济城市发展及规划城市发展及规划房地产市场概述房地产市场概述霍山县位于安徽省西部、大别山北麓，与六安裕安区、金安区、舒城、金寨、英山、岳西等县市接壤，地理位置优越，交通便利。这里有丰富的矿产、药材、茶叶、蚕桑、毛竹、水电、板栗、森林、霍山玉等资源，素有“金山药岭名茶地，竹海桑园水电乡”的美誉。城市概况之概述城市概况之概

3、述毗邻六县、区，霍山地位位置独特，资源丰富毗邻六县、区，霍山地位位置独特，资源丰富 霍山县总面积2042平方千米。总人口37万人，县区人口约6万人左右。 辖12个镇、4个乡：衡山镇、佛子岭镇、下符桥镇、但家庙镇、与儿街镇、黑石渡镇、诸佛庵镇、落儿岭镇、磨子潭镇、大化坪镇、漫水河镇、上士市镇、单龙寺乡、东西溪乡、太平畈乡、太阳乡。霍山县人口总数在六安几个典型县城中最少。辖辖12个镇，个镇，4个乡，人口基数小，个乡，人口基数小，历史悠久，革命胜地历史悠久，革命胜地春秋时期就设有潜邑，汉代设为潜县，隋朝始称霍山县。霍山有着光荣的革命传统，是红军的故乡，将军的摇篮。“新中国第一坝新中国第一坝”佛子岭水

4、库佛子岭水库汉武帝敕封的小南岳号称皖西第一山。“金山药岭名茶地，竹海桑园水电乡金山药岭名茶地，竹海桑园水电乡”矿产、药材、茶叶、蚕桑、毛竹、水电、板栗、森林等自然资源丰富。大别山主峰白马尖海拔1774米，风光旖旎，景色宜人。此外，“江北小黄山”铜锣寨集奇松、怪石、湖光、云海、瀑布、温泉之大成；南岳天池、六万晴霞、西山瀑布、文峰古塔、明代文庙、宋窑遗址、九桠古枫和“卧大佛”、“睡美人”等众多自然和人文景观。 霍山：历史悠久霍山：历史悠久 环境优美环境优美 资源丰富资源丰富 文庙文庙佛子岭水库佛子岭水库革命纪念馆革命纪念馆 距合肥120km、南京300km、上海600km，两条铁路（宁西铁路、沪汉

5、蓉铁路）、两条国道（g312、g105）、四条高速（宁西高速、商景高速、合武高速、合阜高速）纵横穿境或环绕县域，是“西进东出，北上南下”的交通枢纽。利用“861”行动计划、产业振兴政策和合肥经济圈、皖江城市带、皖北地区发展等政策平台，广泛参与全省及泛长三角产业合作与分工，加速崛起。境内潜台路、外环路、磨子潭路、南岳山路、衡山南路等道路相继竣工，淠河东路、玉带路、花园路等道路建设不断加快，喜鹊河桥、新天河桥、经六路桥等市政桥梁主题工程全面完工，“六纵六横”路网格局初步形成。区域交通枢纽，境内交通格局基本形成区域交通枢纽，境内交通格局基本形成工业立县，产业发展迅速工业立县，产业发展迅速安徽迎驾集集

6、团，核心企业-安徽迎驾贡酒有限公司，是全国白酒行业前20强企业；安徽世林集团，公司注册资本金7000万元，主要设计、制造、销售各类照明灯泡、荧光灯、节能灯、照明电光源设备、服装及玻璃制品等产品；安徽应流集团，总资产22亿元，员工3600余人，占地1800亩，是一家集铸件、机械加工、钣金件等研发、生产、销售为一体的大型民营企业集团；安徽龙华竹业有限公司 ，占地面积360亩，是以毛竹综合开发为主的农业产业化龙头企业，现有资产9300万元，员工320人 ； 霍山第二产业比较发达，2010年规模工业总产值、增加值分别为156 亿元、48.3 亿元，规模工业企业由39 家增加到163 家其中产值超亿元企

7、业24 家,迎驾突破30 亿元,应流达48 亿元,世林、龙华分别超10 亿元；1、霍山县区位优势明显，交通便捷，是区域内重要的交通枢纽城市。但是整体人口总量较小，对区域消费总量有一定的影响； 2、霍山县境内境外交通通达性好，离六安、合肥较近，城市发展潜力巨大； 3、自然资源丰富为霍山经济的发展提供必备的条件，在增加人民收入的同时也为霍山工业的发展和旅游业的发展奠定基础； 4、在三大产业对比中第二产业在霍山经济中所占比重最大，第二产业快速的发展为人均收入的提高提供保证，同时也为商业的发展提供经济基础。总结总结霍山城市及房地产市场发展概述霍山城市及房地产市场发展概述霍山商业市场剖析霍山商业市场剖析

8、区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织城市概述城市概述宏观经济宏观经济城市发展及规划城市发展及规划房地产市场概述房地产市场概述霍山县从2005年-2010年经济发展迅猛，预到2011年，gdp总值将达到92亿元；gdp在2007年2008年增速变缓，但整体依然保持强劲的劲头。2007年-2011年增幅变小，但年均增幅仍在13.27%。霍山城市规模较小，因此整体经济规模在六安市内处于较低水平。宏观经济宏观经济经济总量偏低，发展势头迅猛，近年来增长率保持在经济总量偏低，发展势头迅猛，近年来增长率保持在13%13%以上以上宏观经济宏观

9、经济伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入水平提升速度较快，具有较强的消费力及购买力。社会消费品总额逐年增加，反映出霍山县社会经济的快速发展和人民的消费水平能力的提高。从2006年到2011年在岗职工和农民收入稳定增长，从2006年-2008年增长速度较快，2009年-2011年增长速度放缓，但收入总量加大，可支配收入比重加大。随着霍山的经济快速发展，居民存款余额逐年递增，具备大宗消费能力。由于投资产品的匮乏以及投资意识的薄弱和适当的引导，导致居民存款余额只能放在银行等储蓄场所，因此霍山投资产品市场潜力巨大。宏观经济宏观经济居民储蓄水平增长较快，具备一定大宗消费能力，但消费需要引导，激发投资

10、潜力。宏观经济宏观经济三次产业比日趋合理，第二产业为支柱，第三产业为突破点。三次产业比日趋合理，第二产业为支柱，第三产业为突破点。经过长期的发展，霍山三次产业比日趋合理，以工业为主导经济的战略正在逐步实现，整体工业仍有巨大的发展空间。但第三产业日益发展，成为增加县人均收入的又一动力。三产增加值由10.59 亿元增加到20.93 亿元,年递增11.8%；其中霍山县大力发展旅游业、服务业，使其成为霍山经济产业的重要组成部分。第三产业的发展将带动城市商业的长足发展和档次的提升。 近两年来霍山固定投资发展迅猛，到2010年固定投资总额已经达到76.32亿元； 房地产投资额所占固定投资额比例较低，说明当

11、地房地产行业仍不发达； 固定投资的大幅度增长表明霍山基础设施日益完善，为霍山经济快速发展打下基础；宏观经济宏观经济霍山城市建设步伐加快，房地产开发速度及规模不断扩大，但房地产投资规模占固定资产投资比例较低，未来发展空间较大。1、大力发展工业为霍山经济发展提供了长足的动力，同时第三产业的发展也为城市经济提供了突破点，良好的地理位置和交通条件也为经济发展提供了较好的外部环境；2、城市经济的快速发展，居民收入和消费能力的不断提升，为房地产业的发展提供市场基础，但是整体经济规模不大，后续市场竞争较大； 3、霍山最近2年大力开发旅游业，经济发展速度和城市化进程较快，但房地产投资总量较小，占固定投资额比重

12、较小，房地产市场发展潜力大。4、旅游经济的发展也促进了当地商业包括档次和规模的发展。旅游经济的发展也促进了当地商业包括档次和规模的发展。总结总结霍山城市及房地产市场发展概述霍山城市及房地产市场发展概述霍山商业市场剖析霍山商业市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织城市概述城市概述宏观经济宏观经济城市发展及规划城市发展及规划房地产市场概述房地产市场概述围绕争创国家园林县城目标围绕争创国家园林县城目标, “, “一城四区一城四区”发展战略，向东发展发展战略，向东发展 。本案本案本项目在老城核心区，扼守城西门户，但是不在城市发展

13、的主流方向上本项目在老城核心区，扼守城西门户，但是不在城市发展的主流方向上城市发展与规划城市发展与规划 “一城一城”概况概况 “一城”：以“三横三纵”六条道路交叉形成的老城区为中心，该区域基础设施完善，人口密度较大，已经形成成熟的商业街区，住宅小区及政治文化中心。 三横：迎驾大道、诸佛庵路、淠河路； 三纵：文峰路、中兴路、衡山路；淠河路淠河路诸佛庵路诸佛庵路迎驾大道迎驾大道衡山路衡山路中兴路中兴路文峰路文峰路本案本案“三横三纵”中心区本项目紧邻规划的迎驾大道，本项目紧邻规划的迎驾大道，与衡山路、诸佛庵路近在咫与衡山路、诸佛庵路近在咫尺。尺。城市发展与规划城市发展与规划“四区四区”是指；政务新区

14、、经济开发区、高桥湾科技园、城西工业园。是指；政务新区、经济开发区、高桥湾科技园、城西工业园。1 1、政务新区：、政务新区：力促档案馆、环境监测中心、林业要素市场、检察院技侦楼、交通指挥中心、消防指挥中心等尽快建成使用,动工兴建行政中心、会议中心、城乡建设服务中心、国土交易中心、城投大厦等重点工程；2 2、经济开发区：、经济开发区：全面完成拓展区一期源牌南路、经三南路等道路及配套建设,加快推进拓展区二期路网及场地平整工程；3 3、高桥湾科技园、高桥湾科技园：实施莲花路、双山路等路基和淠滨东路、高桥湾路等路面工程。4 4、城西工业园、城西工业园：推进扩容升级,完善功能配套,增强园区承载和集聚能力

15、。 “四区四区”概况概况经济技术开发区经济技术开发区政务新区政务新区高桥湾科技园高桥湾科技园城西工业区城西工业区中心区中心区本项目位于老城核心、扼守城西门户，区位、地段优越。本项目位于老城核心、扼守城西门户，区位、地段优越。城市发展与规划城市发展与规划1、根据县城的整体布局可以看出，以迎驾大道为主轴线，主要向东发展，本项目位于老城区，但是不在城市发展的主流方向上。2、一个核心特征明显，以“三横三纵”道路交叉组成的县城核心区域，居住、商业环境及城市配套设施密集度高，属于县城的政治、经济及文化中心。3、政务区、西部工业园区、高桥湾科技园区、经济开发区属于新兴的发展中区域，随着园区的成熟，区域内消费

16、力必将得到极大的提升，其也将在老城区商业的辐射范围内。5、新老城区的过渡衔接出现边缘稀薄状态，目前一些新项目在出现，轴线链接功能逐渐发挥。总结总结霍山城市及房地产市场发展概述霍山城市及房地产市场发展概述霍山房地产市场剖析霍山房地产市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织住宅市场住宅市场商业市场商业市场土地市场土地市场娱乐、旅游市场娱乐、旅游市场目前霍山县在售楼盘主要分为两个区域，老城区和新城区。在售楼盘不是很多，有目前霍山县在售楼盘主要分为两个区域，老城区和新城区。在售楼盘不是很多，有霍山新天地、霍山新天地、嘉利星城、和顺

17、雅苑、衡山花园、倾城之恋、东湖兰庭、凤凰城、金嘉利星城、和顺雅苑、衡山花园、倾城之恋、东湖兰庭、凤凰城、金园华都、天地佳苑等园华都、天地佳苑等，可售货量约，可售货量约3838万平方米，其中住宅约万平方米，其中住宅约3636万平方米，占万平方米，占94.7%94.7%；商业约商业约2 2万平方米，占万平方米，占5.3%5.3%。房地产市场概述房地产市场概述东湖兰庭东湖兰庭嘉利星城嘉利星城霍山新天地霍山新天地本案本案衡山花园衡山花园倾城之恋倾城之恋和顺雅苑和顺雅苑凤凰城凤凰城万象城万象城金园华都金园华都板块分析板块分析新城区主要是依靠政府等机关单位的搬迁形成的新兴区域，淠阳湖公园以及景观优势。主要

18、客户群为县城居民，企事业单位职员以及东边乡镇外出打工者，户型以8090平米两房和110平米左右三房为主。价格在35004200元/老城区老城区新城区新城区老城区主要依靠其成熟度，以及便利的生活配套以及人们传统消费习惯等优势。主要客户群有企事业单位职员，乡镇教师、事业单位职工，外出打工者等，辐射整个县。户型主要以三房为主，面积在80110平米之间的两房、三房，价格在4000元/左右。项目名称推售范围主推房型销售均价销售率后续货量衡山花园三期2万m2多层、排屋三房70-110住宅3500元别墅5500元95%2万m2倾城之恋一期2栋高层约8000方三室90-103预计3600元未开盘10万方和顺雅

19、苑三期小高层住宅三室1103600元95%沿街商铺约4000平东湖兰庭高层住宅，别墅三室120-130叠拼160-220预计4000-4200元为开盘15万方金园华都一期21栋三房91-125m2未开盘13栋观景住宅天地佳苑尾盘2栋多层三房103m2 两房80m2 360095%尾盘凤凰城二期80-120平米3600销售结束三期商业霍山新天地高层住宅 商业三室119-1353800元95%一栋公寓一层商业在售项目一览在售项目一览项目名称和顺雅苑开发商 安徽邵峰置业有限公司项目位置 玉带路与迎驾大道交叉口西北边开盘时间二期大约11年10月开盘户型85-97平米两房、115-125平米三房物业类别

20、 多层，小高层住宅，有部分商业销售信息 住宅均价3500-3600元/ 商业沿街1期07年价格为7000-8000元， 二期09年价格为12000-13000元，一二期均为单层街铺。三期商业未开始售。剩余商业体量不足3000方，均为30左右沿街单层铺面。销售状况 一期多层剩余2套，小高层剩余15套， 二期激昂推出4栋小高层。简析 和顺雅苑离我项目最近，有一定的竞争对比性，期商业部分靠近玉带路西边的已销售完毕，沿诸佛庵路的商铺即将出售均价在1400元/平米。个案分析个案分析项目名称东湖兰庭开发商 岳峰房地产开发有限公司项目位置 霍山县迎驾大道与花园路交叉口开盘时间2011年8月户型面积 一期共推

21、出9栋小高层 物业类别 以小高层为主，洋房、联排、双拼、独栋别墅皆有 别墅在整个项目中占重要地位。总建筑面积 15万平方米销售信息 一期共推出9栋小高层 简析 东湖兰庭室一个即将推出市场的新楼盘，目前广告宣传较少，近期来访客户偏少。个案分析个案分析项目名称金元华都 开发商 六安市金汇房地产开发有限公司项目位置 霍山县迎驾大道东路城东客运中心对面 物业类别 多层、高层住宅、商铺户型面积 85平米两房、101、103平米三室一卫 121、125平米三室两卫建筑面积 16万平方米销售信息 一共34栋多层和高层。项目分为二期开发，一期将推出21栋住宅，以85平米二房和90-107平米三房为主。现推出两

22、栋多层和一栋小高层 。销售均价3500元/平米以上 简析 该项目暂未开盘，位置处于迎驾大道西边进入市场与我项目竞争力较小。个案分析个案分析1、分布特点：霍山住宅项目虽然可以分为老城区和新城区两个板块，但是整体还是沿迎驾大道向东西两侧发展。2、老城区配套齐全，是霍山传统经济政治中心，因此房地产市场较为火爆，新城区则独占政策优势，又有淠阳湖公园的景观优势，后续竞争实力不容忽视。 3、物业形态：目前霍山的住宅以多层为主，小高层开始出现，接受度一般，别墅物业较少，多以联排的形式出现 ；4、价格水平：中心城区位置较好的住宅大约3800元/平米，开发区和迎驾大道以西稍远的区域大约3200-3400元/平米

23、。 5、户型面积：目前市场上最受欢迎的都是100平米左右的三室户型，总价40万左右。 6、在售项目营销水平层次不齐，虽然有外地营销公司介入，整体营销水平仍然停留在较低级的阶段。总结总结霍山城市及房地产市场发展概述霍山城市及房地产市场发展概述霍山房地产市场剖析霍山房地产市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织住宅市场住宅市场商业市场商业市场土地市场土地市场娱乐、旅游市场娱乐、旅游市场商业市场概述商业市场概述 霍山县商业总体发展处于快速发展阶段，已经由带状商业发展到以大型集中商业为中心的核心商圈的新城，并逐步开始出现区域商业中

24、心雏形。商业整体布局仍是以商业街道为主，主要集中商场、商业街经营档次较高，经营现状较好，但边缘区域商业繁华程度不高。经开区经开区区域商区域商业中心业中心商业市场概述商业市场概述 霍山专业市场业态丰富齐全，有茶叶和建材市场为主的绿色新城、以装饰建材为主的凤凰城、大地装饰城、以霍山玉交易为主的嘉利星城交易市场和百货，小商品为主的淠河老街，汽配城、农贸市场等业态丰富齐全。 所有专业市场中经营时间最久的为绿色商城，经营状况较好的为淠河老街，两者租金水平最高都在50元/月左右。专业市场业态丰富、齐全，经营状况不等，租金水平不高专业市场业态丰富、齐全，经营状况不等，租金水平不高商业市场概述商业市场概述娱乐

25、休闲业态发达，但整体经营时间较久，档次不高，分布较凌乱。娱乐休闲业态发达，但整体经营时间较久，档次不高，分布较凌乱。 霍山县休闲娱乐场所较多但分布较凌乱，且娱乐休闲场所大都经营时间长久，装修陈旧，基本处于更新换代边缘，随着经济的发展和城市消费力的提升，其必然出现更加高端的形式。目前娱乐休闲业态有自发向城西聚集的态势，但是整体趋目前娱乐休闲业态有自发向城西聚集的态势，但是整体趋势仍不明朗。势仍不明朗。商圈介绍：老城核心商圈由嘉利星城与新天地和文庙组合形成商圈介绍：老城核心商圈由嘉利星城与新天地和文庙组合形成专卖专卖女人街女人街品尚多品尚多分区基本特色功能定位主要结点典型商家租金范围老城核心文庙及

26、嘉利星城商业区块大 众 化 、特 色 化 、休闲化商 业 、 商住、特色、服 装 、 餐饮等超 市 、 女人 街 、 步行 街 、 玉石 交 易 、文庙品尚多超市、钱塘人家酒楼、运动休闲品牌服装、苏宁电器、文峰百货等50300元/平米月新天地商业区块休 闲 化 、精品化商 业 、 商住、步 行 街 、百 货 、 专卖店商圈介绍：三板桥区域商业中心由凤凰城商业及万象城组合商圈介绍：三板桥区域商业中心由凤凰城商业及万象城组合分区基本特色功能定位主要结点典型商家租金范围三板桥商中心业凤凰城商业特 色 化 、大众化商 业 、 商住、特色、商务餐 饮 、 建材市场八大碗、农贸市场紫荆商业广场等2050元

27、/平米月万象城特色化商 业 、 商住、农贸市场次商圈正在发展中，尚未成熟，目前只有凤凰城商业部分商铺处于经营当中。次商圈正在发展中，尚未成熟，目前只有凤凰城商业部分商铺处于经营当中。建材市场建材市场1 1、县中心片区由于地段、交通和区位的认可度较好，娱乐、休闲、餐饮、购物业态、县中心片区由于地段、交通和区位的认可度较好，娱乐、休闲、餐饮、购物业态自发集中，整体经营情况较好，但是各个业态之间没有形成联动，尤其是娱乐休闲商自发集中，整体经营情况较好，但是各个业态之间没有形成联动，尤其是娱乐休闲商业各自为阵，没有形成品牌效应。业各自为阵，没有形成品牌效应。2、霍山专业市场业态丰富齐全，基本涵盖了服装

28、、建材、小商品、汽摩、农贸瓜蔬、家具等日常经济生活的所有方面 ，其分布也较为分散，但目前正在往经开区方向集中。3 3、娱乐休闲业态较为繁华，但是整体经营档次较低，没有形成品牌聚集效应，市场、娱乐休闲业态较为繁华，但是整体经营档次较低，没有形成品牌聚集效应，市场亟需出现档次、品牌升级更新，现阶段出现的零星娱乐休闲业态正在向城西本项目处亟需出现档次、品牌升级更新，现阶段出现的零星娱乐休闲业态正在向城西本项目处集中，对本项目的定位起到了一定的启示作用集中，对本项目的定位起到了一定的启示作用；4、三板桥区域商业中心正处于起步阶段，标志着霍山商业已有原来的带状分布发展为核心商圈和区域商业中心的“高版本”

29、；商圈总结商圈总结商业街道分析商业街道分析商业街分布-主要沿三横三纵发展，除中兴北路和迎驾大道中段以及淠河老街商业较为繁华外，其余经营状况一般，业态档次较低，租金水平在20250元/月之间。一、沿迎驾大道一、沿迎驾大道 沿迎驾大道商业按照业态分布主要分为四段：1、二中-汽车站；2、汽车站-大圆盘 3、大圆盘-小圆盘 4、小圆盘以东到项目1、二中-汽车站租金：20-35元/月左右业态：主要以餐饮、酒店、建材为主，围绕汽车站业态主要以宾馆餐饮为主。商业街道分析商业街道分析2、汽车站-大圆盘租金：30-70元/月左右业态：以酒店宾馆为主。靠近大圆盘主要以婚纱摄影、购物生活超市为主。3、大圆盘-小圆盘

30、租金：30-60元/月业态：主要以理发店、五金店、小型广告公司为主，靠近小圆盘主要是以五金、灯具、装饰材料为主。4、小圆盘以东到项目租金：1525元/月左右业态：以装饰材料和低端餐饮为主商业街道分析商业街道分析二、诸佛庵路商业二、诸佛庵路商业诸佛庵路分为两段：1、诸佛庵东路与诸佛庵西路；2、诸佛庵中路及与中兴路交叉口1、诸佛庵东路与诸佛庵西路租金：25-40元/月左右业态：诸佛庵东路和诸佛庵西路主要是以家具建材为主，诸佛庵东路有自发的建材门店，诸佛庵西路有专业的建材市场但人气价差租金价格不高。2、诸佛庵中路及与中兴路交叉口租金：40-70元/月左右业态：诸佛庵中路及与中兴路交叉口主要以服饰、电

31、器等为主。商业街道分析商业街道分析三、老街（沿淠河路）三、老街（沿淠河路）单铺面积：2036平米，单层租金：2066元/月（主要以20-35元/月）主要业态：百货批发、烟花炮竹批发销售、文具用品批发销售、米油批发零售、农贸市场等。商业街道分析商业街道分析四、文峰路商业四、文峰路商业租金：35-50元/月左右业态：娱乐、美容美发，杂货店等五、衡山路五、衡山路租金：15-30元/月左右业态：五金、建材、家居装饰商业街道分析商业街道分析6 6、文盛街、文盛街租金：在45-140元/月左右（主要以45-60元/月）主要业态为五金、家电为主（tcl、小天鹅）。商业街道分析商业街道分析7 7、嘉丽步行街、

32、嘉丽步行街租金：20-60元/月左右（主要以20-35元/月）业态：主要以服饰为主（360、唐狮子、特步等）商业街道分析商业街道分析一、汇金中央街一、汇金中央街汇金中央街功能分区个案分析个案分析个案分析个案分析二、霍山新天地二、霍山新天地个案分析个案分析三、霍山凤凰城三、霍山凤凰城个案分析个案分析四、其他项目简介四、其他项目简介个案分析个案分析霍山县商业功能区正在形成，目前仍不完善，核心商圈、区域商圈开始初见端倪，但是整体规划环境较为凌乱，商业结构正处在调整期。霍山现有在售在营商业规模接近饱和，根本原因在于市场供应存在结构性失调，优质物业缺乏。核心商圈可供开发的空间很小，商业物业供应向城市边沿

33、扩散（本项目作为核心商圈物业，有着较好的发展优势）。集中商业由于大型商家的进驻，档次有明显提高，经营状况较好，冲击商业街的经营。各个商业街规划凌乱，虽然自发形成了一定的聚集，但是整体缺乏集中管理和品牌化运营，整体盈利水平不高，商铺本身租金水平难以提升，市场亟待有吸引力和品牌影响力的商业出现。在业态调查发现，所有商业业态中餐饮、娱乐、购物所占比例较大，在业态调查发现，所有商业业态中餐饮、娱乐、购物所占比例较大，“吃、喝吃、喝”风盛行，娱乐餐饮消费力较为旺盛。风盛行，娱乐餐饮消费力较为旺盛。霍山商业除专业市场外同业态分布较为分散霍山商业除专业市场外同业态分布较为分散，没有形成品牌效应，尤其是娱乐、

34、没有形成品牌效应，尤其是娱乐、餐饮行业虽大多位于县中心区域但相互没有形成互动效应，不能形成一定得凝聚力。餐饮行业虽大多位于县中心区域但相互没有形成互动效应，不能形成一定得凝聚力。在售商业销售政策单一，即基本采用返租形式来增加客户信心，且返租回报率较低，更没有采用像其他市场中的回购形式。商业总结商业总结霍山城市及房地产市场发展概述霍山城市及房地产市场发展概述霍山房地产市场剖析霍山房地产市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织住宅市场住宅市场商业市场商业市场土地市场土地市场娱乐、旅游市场娱乐、旅游市场霍山县2011年度国有建设

35、用地供应计划结构 用途合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地交通运输用地水域水利设施特殊用地小计廉租房用地经济适用房用地商品房用地其他用地合计141.87141454.6754.530.478.6645.445.4106.671002单位：公顷1010年土地供应年土地供应: :我司通过霍山县国土资源局网站了解，10年霍山新成交的土地约为159850.3，可供应开发商品房总面积逾30万平方米万平方米，按照土地两年大限和正常项目开发周期，该土地供应量会在未来三年为市场年均新增至少超过1010万方万方的开发量。2011年霍山土地供应计划中商服部分为年霍山土地供应计划中商服部分为14公

36、顷公顷土地市场土地市场商服用地每季度与所用地类型所占比例 图标显示住宿餐饮与商务金融分别占40%、38%，可见在未来市场住宿餐饮地产竞争压力较大，对我项目有一定的影响。土地市场土地市场与本项目同区位的土地供给本案本案地块六：住宿餐饮面积：0.8公顷地块三：商务金融，面积：1.2公顷地块一：地块一：住宿餐饮面积：0.8公顷简析：简析：与本案在同区域的供给土地共有三块，其中作为住宿餐的地块一、地块六分别为第一季度、第二季度供给，供给总面积为1.6公顷，是与本案有较强的竞争力，地块三为商务金融用地与本案无直接竞争。土地市场土地市场二二住宅用地住宅用地54.53（一）（一）房地产开发房地产开发45.4

37、45.4（其中：中小套型普通商品住房占477亩）1 1尹家冲周边改造惠民路东、淠源路北5.67城镇住宅政府拆迁净地出让第一季度2 2黑石渡镇地块黑石渡镇街道3.27城镇住宅政府拆迁净地出让3 3南岳东路地块南岳东路南侧3.27城镇住宅政府拆迁净地出让4 4衡山镇政府附近地块诸佛庵西路北4.67城镇住宅净地出让5 5诸佛庵镇地块诸佛庵镇映山红路3.67城镇住宅净地出让第二季度6 6红源广场北侧衡山南路西侧2.53城镇住宅净地出让7 7老公安局周边改造淠源东路南侧2.33城镇住宅净地出让8 8新衡山镇政府东北侧玉带路西侧2.8城镇住宅净地出让建设用地供应计划明细表：住宅用地 土地市场土地市场建设用

38、地供应计划明细表：住宅用地 9北环城路以北、以东地块环城北路以北以东3.33城镇住宅政府拆迁净地出让第三季度10老城七期改造衡山北路以东、文盛街北侧1.87城镇住宅政府拆迁净地出让11花园小区东侧地块淠河路南、花园路东3.73城镇住宅政府拆迁净地出让12沛河东路金三角地块淠河路南、花园路西2.2城镇住宅政府拆迁净地出让13二中东、文峰广场对面迎驾大道北侧3.33城镇住宅政府拆迁净地出让第四季度14清源池西、文峰广场东迎驾大道南侧2.33城镇住宅政府拆迁净地出让土地市场土地市场建设用地供应计划明细表：商服用地 序号序号地块名称地块名称位置位置面积面积用途用途出让条件出让条件供地时间供地时间一一商

39、服用地商服用地 14 141 1红源广场北侧衡山南路西侧0.8住宿餐饮净地出让第一季度2 2老公安局周边改造淠源东路南侧1其他商服净地出让3 3新衡山镇政府东北侧玉带路西侧1.2商务金融净地出让4 4新国土局北侧淠河东路北侧2商务金融净地出让第二季度5 5北环城西路以北、以东地块北环城西路以北、以东2.13商务金融政府拆迁净地出让6 6老城七期改造衡山北路以东、文盛街以北0.8住宿餐饮政府拆迁净地出让7 7花园小区东侧地块淠河路南、花园路东1.6批发零售政府拆迁净地出让8 8霍山大道与高速路交叉口霍山大道西侧2住宿餐饮政府拆迁净地出让第三季度9 9淠河东路金三角地块花园路西0.47批发零售政府

40、拆迁净地出让1010二中东、文峰广场对面迎驾大道北侧1住宿餐饮政府拆迁净地出让1111清源池西、文峰广场东迎驾大道南侧1住宿餐饮政府拆迁净地出让第四季度土地市场土地市场1、2011年度本县国有建设用地供应总量中，县城区内共73.13 公顷 ，其中用于住宅用地占54.53公顷，商业的有14.0公顷，按照土地大限以及开发进程预计在未来两年内将有不低于20万平米商业推售，未来霍山市场竞争日趋激烈。2、2010年霍山土地供应约为16万平米，将为市场提供约30万平米的商品房，霍山市场在未来23年内市场竞争压力巨大，项目操作应采取谨慎小心的态度。3、商业用地中用于住宿餐饮的和商务金融的较多，住宿餐饮占40

41、%，这些地块的开发会对我项目的销售有一定的影响。4、政府加大经济适用房的土地供应，这对商品房的销售价格产生一定的冲击，会导致单价的下降。土地市场总结土地市场总结霍山城市及房地产市场发展概述霍山城市及房地产市场发展概述霍山房地产市场剖析霍山房地产市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织住宅市场住宅市场商业市场商业市场土地市场土地市场娱乐、旅游市场娱乐、旅游市场 娱乐业市场娱乐业市场一、娱乐业概况一、娱乐业概况 霍山的娱乐场所可以大致分为以下几种：ktv、酒吧、浴城和足浴馆、酒店茶馆、棋牌室等。 其中浴城和足浴馆较多，也在快速

42、的增加发展；ktv的数量有限且装修陈旧，未能达到县城消费需求；酒店餐馆县城分布较多，分为当地酒店和外来酒店，但分布较分散；茶馆分布较多规模较小；县城酒吧只有唯独一家雷城酒吧 ，但规模小装修陈旧；棋牌室一般都自家经营规模一般较小。娱乐行业及旅游产业娱乐行业及旅游产业二、娱乐场所分布二、娱乐场所分布娱乐行业及旅游产业娱乐行业及旅游产业霍山娱乐休闲行业繁华，整体经营较好，但是商业档次不高，装霍山娱乐休闲行业繁华，整体经营较好，但是商业档次不高，装修陈旧，基本处于修陈旧，基本处于“单兵作战单兵作战”，无品牌聚集，市场亟需整合。，无品牌聚集，市场亟需整合。三、娱乐业发展基础及趋势三、娱乐业发展基础及趋势

43、娱乐行业及旅游产业娱乐行业及旅游产业从娱乐休闲业态的发展趋势来看，霍山娱乐休闲行业亟需品牌整合，从娱乐休闲业态的发展趋势来看，霍山娱乐休闲行业亟需品牌整合，形成一站式娱乐休闲集中高档次商业出现，引领行业升级换代。形成一站式娱乐休闲集中高档次商业出现，引领行业升级换代。 旅游市场旅游市场一、霍山旅游景点分布一、霍山旅游景点分布县城县城主要旅游景点分布在城市西部，本项目是作为去往旅主要旅游景点分布在城市西部，本项目是作为去往旅游景点的必经之路，可谓是扼守旅游市场门户。游景点的必经之路，可谓是扼守旅游市场门户。娱乐行业及旅游产业娱乐行业及旅游产业随着政府的支持与投资，霍山旅游产业近几年得到迅猛发展，

44、十一五期间旅游接待量和综合收入累计达393万人次、17亿元 ，接待游客是2009年的3.6倍，收入是4倍，在第三产业中比重越来越大。二、近四年霍山旅游游客接待量与旅游收入比较二、近四年霍山旅游游客接待量与旅游收入比较娱乐行业及旅游产业娱乐行业及旅游产业十二五目标：十二五目标：进一步提升三产水平。大力实施旅游提升工程,以自然生态、红色底蕴、历史人文为依托,加快把霍山建成以白马尖、佛子岭为品牌的大别山区域重要旅游目的地和集散中心,实现年接待游客突破400 万人次、旅游综合收入超20 亿元。旅游业的大力发展必将带来当地商业的大力发展和升级，而娱乐餐旅游业的大力发展必将带来当地商业的大力发展和升级，而

45、娱乐餐饮休闲业态也将有巨大的发展前景。饮休闲业态也将有巨大的发展前景。娱乐、旅游市场小结娱乐、旅游市场小结1、随着经济的发展，政府部门大力支持，近年霍山旅游业发展速度加快，促使对旅游业的品质和服务配套设施将大大得到完善和改进，其中必然包括配套的餐饮、娱乐行业的完善和改进； 2、从霍山旅游资源分布来看，主要分布在城西以及县城，本项目扼守城西，是旅游区的必经之处，区位地段优势明显，打造霍山城市娱乐餐饮名片必将吸引过往旅客。3、游客的增加使得对服务设施的要求加大，如酒店宾馆、休闲娱乐设施，这促使市场的变化，特别是霍山县城休闲娱乐产业的分散与档次低下，成为消费的一片空区。4、霍山县餐饮娱乐休闲行业经营

46、现状良好，消费力旺盛，但是整体档次较低，无品牌化管理，盈利水平有提升空间。5、从娱乐行业发展趋势来看，一站式餐饮、娱乐休闲集中商业是城市商业发展的必然，且霍山县餐饮、娱乐休闲行业已经有往本项目所在的城西聚集的趋势，对本项目的打造有着利好消息。霍山城市及房地产市场发展概述霍山城市及房地产市场发展概述霍山房地产市场剖析霍山房地产市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略销售组织销售组织区域概况:所处位置主商圈主商圈迎驾达到迎驾达到衡山路衡山路本案本案城西工业园城西工业园霍山县医院霍山县医院霍山中学霍山中学游客从景点返回县城游客从景点返回县城区域

47、市场概况区域市场概况区域概况:所处位置位置一位置一位于城市主干道迎驾大道西段和次干道衡山路交叉口，位置较城区偏，但通达性优越；位置二位置二处在核心商圈的边缘，次级商圈的中心位置，能很好的利用交通通达性分享城市优势资源；位置三位置三扼守城西门户位置；位置四位置四是霍山前往旅游区的桥头堡。区域市场剖析区域市场剖析区域商业优势、劣势分析劣势分析：劣势分析：本区商业欠发达，北边为茶叶专业市场，有季节性限制；南边为沿街商铺和农田；西边有和顺雅苑一楼商业，其足疗洗浴较多，但未形成规模，东边为衡山路，沿街主要以宾馆、低档餐饮为主。优势分析：优势分析： 北边绿色商城已经形成规模效应，在当地有一定的知名度，我项

48、目可以借助绿色商城提高知名度；和顺雅苑的楼下商业也为该区域聚集一定人气，且很多足疗洗浴休闲自发集中在一起，为后期我项目定位提供借鉴；衡山路东边有ktv等休闲娱乐场所聚集，为该区培养一定的客户群体，但装修陈旧给本案一定的机会。衡衡山山路路小圆盘小圆盘枫叶之声枫叶之声ktvktv本案本案沿沿街街门门面面绿色商城绿色商城绿绿色色商商城城玉玉带带路路和和顺顺雅雅苑苑诸佛庵路诸佛庵路区域商业市场剖析区域商业市场剖析绿色商城绿色商城位置：衡山路与迎驾大道交汇处总占地面积：230亩，400个铺位定位：全国一流，省内顶尖的绿色农产品交易基地 业态划分：主要以茶叶（100家左右）为主，后期有家装、建材主力铺位：

49、70100销售价格：28004000元/销售率：90%主力客户：教师、私营业主，公务员，外出打工者租金水平：2050元/月总体评估：与本案相邻，该项目可以说是霍山县第一个集中商业项目，主要从事茶叶批发和建材零售，经营状况不等，茶叶表现为季节性消费，整体经营情况较好。个案分析个案分析和顺雅苑和顺雅苑总建筑面积：一期10.8万平米物业形态：小高层、多层、商铺开盘时间：二期大约11年10月开盘商铺价格：租金在30-45元/平米月，销售价格约14000元/平米销售状况：玉带路西边店铺销售完毕，沿诸佛庵路店铺正在销售项目沿玉带路商铺已经开始经营，沿诸佛庵路商铺正在对外招商，基本无商家经营个案分析个案分析

50、区域市场总结区域市场总结1、区域市场商业、居住氛围一般，商业主要有绿色商城专业市场和和顺小区住宅底商，随着周边小区入住，氛围将日渐浓厚； 2、区域内自发形成了众多的餐饮、娱乐休闲商家，但仍未形成“气候”，区域无品牌影响力，亟需一个大型集中商业出现起到聚集周边众多同业态商家，形成“合力”。3、区域是到达霍山旅游区的必经之地，具有特色的商业必将吸引过往旅游人群。4、区域内商业租金水平不高，售价一般，商业发展前景看好，但现状不利于本项目的发展。霍山城市及房地产市场发展概述霍山城市及房地产市场发展概述霍山房地产市场剖析霍山房地产市场剖析区域商业市场剖析区域商业市场剖析项目剖析项目剖析项目定位项目定位营

51、销推广策略营销推广策略销售组织销售组织总占地面积：总占地面积：11986.2m2总建筑面积：总建筑面积：28629.2m2公寓面积：公寓面积：1629.2m2住宅面积：住宅面积：5200m2商业面积：商业面积：22498m2容积率：容积率：2.47机动停车位：机动停车位：149个非机动停车位：非机动停车位：980个住宅户数住宅户数96户项目技术指标项目技术指标项目整体以商业为主，辅以住宅和公寓，商业的成功关系项目整体以商业为主，辅以住宅和公寓，商业的成功关系到项目整体运作的成功与否。到项目整体运作的成功与否。绿绿色色商商城城住住宅宅玉玉带带路路衡衡山山路路小圆小圆盘盘迎驾大道迎驾大道绿色商城绿

52、色商城本案本案绿色绿色商城商城内道内道路路和和顺顺小小区区诸佛庵路诸佛庵路县一中本案本案迎驾大道迎驾大道老城区老城区政务区政务区经开区经开区西城区西城区辐射县域人口辐射县域人口3636万万辐射周边人口辐射周边人口80-12080-120万万项目区位：紧邻老城核心，扼守城西，旅游区必经之地项目区位：紧邻老城核心，扼守城西，旅游区必经之地项目区位：项目区位：位于老城区与城西交接，周边商业、居住氛围一般。地理位置：地理位置：紧邻迎驾大道，位于玉带路和衡山路之间。与绿色商城相邻，市场知名度高。整体描述：整体描述：城市主干道边，紧邻县城中心，昭示性城市主干道边，紧邻县城中心，昭示性强，扼守城西（旅游区必

53、经之地）门户，发展潜力强，扼守城西（旅游区必经之地）门户，发展潜力巨大，县城最好中学近在咫尺。巨大，县城最好中学近在咫尺。占地面积适中，位于城市娱乐业态自发形成聚集方占地面积适中，位于城市娱乐业态自发形成聚集方向。向。通往佛子领，通往佛子领，铜锣寨等旅铜锣寨等旅游区游区项目四至：商业、居住氛围现状一般，发展趋势较好项目四至：商业、居住氛围现状一般，发展趋势较好迎驾大道迎驾大道本案本案项目东面为零星的住宅项目东面为零星的住宅楼楼项目北面和西面为绿色商城项目（茶叶和建材项目北面和西面为绿色商城项目（茶叶和建材市场）市场）项目南面为迎驾大道，项目南面为迎驾大道，以及一些老的住宅楼，以及一些老的住宅楼

54、，项目西南为新建的商品项目西南为新建的商品房小区房小区项目四至：项目四至：东：城西小圆盘以及零星的住宅楼，商业价值不高。南：南邻迎驾大道，老的商住楼和田地等，交通方便，昭示性较强。西、北：西面和北面为绿色商城专业市场，以及和顺小区。项目四周居住、商业氛围现状一般，后期由于新建小区以及小区配套商业，其氛围将得到提升。项目交通：路网发达，交通便捷项目交通：路网发达，交通便捷通往旅游区，距离佛子领通往旅游区，距离佛子领1515分钟车程分钟车程至政务区、经开区、六安、合肥等项目紧邻霍山东西主干道-迎驾大道，向东经过县城中心、新政务区、经开区，至舒城、六安、合肥，通达四方。向西通往佛子领、铜锣寨、白马尖

55、、天堂寨等旅游区，是霍山旅游的必经之地。项目周边还有玉带路、衡山路等城市次干道，通达县城各个区域。项目周边有多路公交车通过。项目交通体系完善，便捷。迎驾大道迎驾大道玉玉带带路路衡衡山山路路属性属性诠释诠释区区位位属属性性老城核心老城核心与城市核心商业新天地，嘉利星城等老城核心商业咫尺之与城市核心商业新天地，嘉利星城等老城核心商业咫尺之遥，地段较好；遥，地段较好；城西门户地段城西门户地段扼守城西门户，是前往霍山旅游区必经之地；扼守城西门户，是前往霍山旅游区必经之地；背离城市发展方向，娱乐餐饮特色背离城市发展方向，娱乐餐饮特色商商业自发聚集业自发聚集位于城西，不属于霍山规划重点东向发展方向上，但区

56、域成位于城西，不属于霍山规划重点东向发展方向上，但区域成为霍山娱乐、餐饮行业自发聚集的热点片区为霍山娱乐、餐饮行业自发聚集的热点片区项项目目属属性性商业规模不大商业规模不大商业整体体量为商业整体体量为2249822498，规模适中；，规模适中；通达性好、交通便捷通达性好、交通便捷位于城市交通主干道迎驾大道旁，交通便利，通达性好；位于城市交通主干道迎驾大道旁，交通便利，通达性好；学校资源及周边商业、居住氛围渐学校资源及周边商业、居住氛围渐好好临近县城最好中学，且周边居住氛围日渐浓厚，给项目带来临近县城最好中学，且周边居住氛围日渐浓厚，给项目带来较多消费人群较多消费人群博观观点：博观观点：项目紧邻

57、老城核心、扼守城西门户，是霍山前往旅游区的必经之地，项目紧邻老城核心、扼守城西门户，是霍山前往旅游区的必经之地，交通发达、便捷，特色商业业态聚集，商业价值潜力较大！交通发达、便捷，特色商业业态聚集，商业价值潜力较大！项目商业属性研究项目商业属性研究优势优势 strength劣势劣势 weak1.地理位置优越，扼守城西，是旅游区必经之地；2.交通便利，通达性好，是城西商业集中之地；3.建筑特征明显、昭示性强；4.周边学校；绿色商城等企事业单位，拥有潜在消费人群1.周边商业租金不高，客户投资信心不足；2.项目背离城市发展主要方向；3.项目绿色商场为茶叶专业市场，属季节性商业，整体商业氛围不足机会机

58、会 opportunity1.项目扼守城西工业园区，后期人流量及消费人群潜力无限；2.区域内经济不断发展，人口不断增加，商业氛围将日益浓厚；3.区域内无高档集中式商业中心，商业档次普遍较低，休闲娱乐餐饮业较为分散，为项目占领市场空间创造机会；4.整个霍山商业地产发展向上，市民投资热情高涨。利用本项目的地理位置优势、交通优势等，打造迎合霍山市消费人群习惯的业态，取得成功；通过对产品自身价值的演绎，深入阐述发展前景发挥本案扼守城市旅游资源优势，打造符合旅游人群消费业态；充分利用房地产业高速发展的条件,提升产品素质,打造高素质商业,吸引商家进驻;强化项目区域潜在价值，消除商家的心理障碍；顺应市场的发

59、展，对产品认真规划、升级；通过对本案市场定位的确立，选择适合定位的主题商业业态，吸引人流到项目消费；威胁威胁 threaten1.城市整体经济量较小，消费力不足，投资客群基数小；2.霍山商业市场基本趋于饱和，市场竞争十分激烈；3.周边住宅项目均有商业面积出售，将阻碍本项目的销售。4.国家调控政策的变化也将影响本案销售。充分发挥项目的区位优势，打造高端形象,选择合适业态，与竞争项目形成差异化，实现项目利润最大化；加深对交通便利的诉求；强化项目集中优势，打造最优业态组合，提升项目价值；积极与政府合作，打造文化地产概念。在项目未入市之前充分展示项目区位优势，通过现场包装树立高端形象，为项目操作提供基

60、调；通过各种宣传推广，给项目造势，从而带来人流，提高知名度；，积极宣传项目业态定位优势，树立项目江湖地位；精确预算，降低营销成本，提高性价比1、地段价值：扼守霍山城西门户位置，地段条件优越。2、区位价值：紧邻霍山老城核心，位于城市核心商圈，地块价值稳定上扬。且与绿色商城相邻，知名度较高。3、交通价值：紧靠城市主干道，周边路网通达，交通便捷。4、商业价值：立足城市核心，扼守城西佛子领、迎驾厂、诸佛庵、黑石渡等多个乡镇，辐射整个县城，商业价值极高。区位价值区位价值项目价值项目价值1、 社会价值：项目整体规模不大，但是建筑形态较好，昭示性较强，对于改善城市形象、完善城市功能，发挥重要的作用。2、规模