最新营改增课件

1、建筑房地产开发企业营改增实务操作指南北京致通振业税务师事务所北京致通振业税务师事务所第一部分、建筑与房地产企业营改增第一部分、建筑与房地产企业营改增背景、影响、变化与应对背景、影响、变化与应对一、为什么国家要推进建筑与房地产营改增？1 1、实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级2 2、将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力备注：增值税改革的发展历程3 3、进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换

2、取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础4、创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用5、系统性控制5、很好处理了房地产建筑企业异地项目纳税地点问题4、建筑房地产金融生活服务业税率及征收率确定3、房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入2、不动产纳入抵扣范围1、全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台二、建筑业与房地产企业实二、建筑业与房地产企业实行营行营改增六大变化改增六大变化6、会计核算及纳税申报将发生重大变化三、建筑与房地产企业营改增影响

3、发票管理将成为企业重点管理问题1涉税条款将成为合同中必备条款2企业组织架构将发生重大变化3价内税改为价外税将对企业所得税产生影响4价内税改为价外税将对土地增值税产生影响5价内税改为价外税使得企业财务状况及经营成果将发生变化6价内税改为价外税将对企业现金流产生影响7建筑业、房地产开发企业会计处理更加复杂8对各月纳税额进行动态控制将成为企业常态工作9企业法定代表人的法律风险将增加10单个企业税负增加或降低取决于自身管理水平11对会计人员的业务素质提出更高的要求121)与收入相关增值税涉税流程管控2)产品定价和供应商管理3)老合同的修订与完善4)加强增值税发票管理，防范发票纳税风险四、营改增后建筑房

4、地产企业的八大四、营改增后建筑房地产企业的八大应对措施应对措施5)系统改造和信息化建设6)及时了解掌握最新政策动态，与主管税务机关建立良好的沟通关系7)加强会计人员业务培训，提高其业务处理能力8)运用正确的会计处理方法，防范会计核算变化带来的风险第二部分：建筑与房地产开发第二部分：建筑与房地产开发企业纳税人企业纳税人一、纳税人一般规定一、纳税人一般规定（一）纳税人的一般规定（一）纳税人的一般规定在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本法缴纳增值税，不缴纳营业税。这里需要关注的问题是：个人销售额超过一般纳税人标准是否可以认定一般纳税人？个体工商户销售

5、额超过一般纳税人标准是否一定认定为一般纳税人？新成立的公司是否一定等销售额超过一般纳税人认定标准了才能申请一般纳税？第一、挂靠承租方式经营的如何判定纳税人第二、为什么要划分一般纳税人与小规模纳税人？第三、哪些纳税人可以合并纳税？二、建筑与房地产开发企业有关纳税人实操问题第三部分：建筑与房地产开发第三部分：建筑与房地产开发企业应税范围与税率企业应税范围与税率一、建筑与房地产开发企业应税范围一、建筑与房地产开发企业应税范围（一）提供建筑劳务（一）提供建筑劳务工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结

6、构工程作业。工程服务工程服务1安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。安装服务安装服务2修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。修缮服务修缮服务3装饰服务装饰服务4装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之

7、美观或者具有特定用途的工程作业。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。其他建筑服务其他建筑服务5（二）销售不动产（二）销售不动产销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用

8、权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。（三）转让土地使用权（三）转让土地使用权（四）不动产租赁服务（四）不动产租赁服务1、土地使用权出租 属于不动产租赁 11%2、建筑物广告位租赁 属于不动产租赁 11%3、车辆停放服务、过路费、过桥费 属于不动产租赁 11%转让无形资产当中的土地使用权按照11%缴纳增值税。 试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率

9、的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。（五）兼营问题（五）兼营问题二、视同销售三种情况讨论：关联方无偿借款是否视同销售？讨论：关联方无偿借款是否视同销售？三、建筑与房地产开发企业应税范围的实操问题123546四、建筑与房地产开发企业税率与征收率（一）税率问题（一）税率问题（二）征收率两种情形（二）征收率两种情形第一、小规模纳税人适用简易征税办法，增值税征收率为3%，但涉及不动产销售

10、与租赁的征收率为5%第二、一般纳税人适用简易计税方法征收率建筑服务3% 涉及不动产转让与租赁的征收率都是5%（三）预征率（三）预征率原则：第一种情况预征率通常运用于一般纳税人采用一般计税方法的且服务发生地或者不动产所在地与机构所在地不一致的时候采用预征率。第二种情况房地产开发企业采取预收款方式销售所开发房地产项目的具体规定：具体规定：1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，

11、向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得

12、的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。6、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后

13、，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。第四部分：建筑与房地产企业第四部分：建筑与房地产企业简易计税方法简易计税方法一、适用简易计税方法一般规定一、适用简易计税方法一般规定1、小规模纳税人适用简易计税方法 应纳税款=销售额征收率2、一般纳税人发生特定应税行为可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月不得变征。应纳税额=销售额征收率这里需要特别强调的是：二、有关销售额一般规定二、有关销售额一般规定销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费。第一：价外费用例外的两种情形（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二

14、）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。第二：外币结算销售额折算第三：兼营不同税率征收率的销售额的确认第四：混合销售销售额确认第五：兼营免税、减税项目销售额的确认第六：折扣折让销售额确认实操问题：1、关于建筑施工企业的销售额的特殊规定？ 可以减掉付给分包款后的余额为销售额2、关于房地产开发企业的销售额的特殊规定？ 房地产一般纳税人销售其开发的房地产项目，以全部价款和价外费用扣除受让全部土地价款后的余额为销售额值得探讨的是，土地的价款都包括什么？如何扣除？在什么时点扣除？3、在实务中如何理解混合销售？实操问题：例如：电梯厂家在销售电梯的同时提供了安装劳务三、建筑与房地产开发企业适用简易计税方法

15、情形（一）建筑业适用简易计税方法的情形（一）建筑业适用简易计税方法的情形1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2、一般纳税人为甲供工程提供建筑服务一般纳税人为甲供工程提供建筑服务一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选一般

16、纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用择适用一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。4、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5、试点纳税人中的小

17、规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。实操问题：实操问题：1、如何看待建筑施工企业与房地产开发企业新老项目的划分标准？2、建筑企业老项目的三种情形及其计税方法的选择？ 第一种情形：是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目；第二种情形：是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但

18、没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目；第三种情形：是营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目。以上三类老项目增值税计税方法的选择如下。以上三类老项目增值税计税方法的选择如下：营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目，分以下两种情况来处理：一是如果工程结算报告书中未注明业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程决算书上签订的时间。因此，在2016年4月30日之前，按照3%税率在工程劳务所在地缴纳营业税，向业主开具建筑业的营业税发票。二是如果工程结算书注明了业

19、主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程结算书中注明的时间。因此，在2016年5月1日后，建筑企业一定选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。由于“收到业主支付的工程款/（1+3%）3%收到业主支付的工程款3%”，因此，从节省税收的角度考虑，建议营改增前已经完工且进行工程决算，但业主拖欠工程款的老项目在2016年5月1日后进行开票。1、第一种情形老项目增值税计税方法的选择及涉税处理2、第二种情形老项目增值税计税方法的选择及涉税处理 营改增之前(2

20、016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目，一定选择适用简易计税方法，根据财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（二）项第9款的规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。3、第三种情形老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目增值税计税方法的选择应分两重情况：一是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较大，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值

21、税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税；二是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已经发生大量的成本发票是增值税普通发票，没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择增值税简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。（二）房地产开发企业适用简易计税方（二）房地产开发企业适用简易计税方法的情形法的情形房地产开发企业中一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业的老项目是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期，在2016

22、年4月30日之前的房地产项目。房地产开发企业中小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。特别强调：如何判定老项目？老项目按简易计税方法一定合适吗？特别强调：如何判定老项目？老项目按简易计税方法一定合适吗？（三）销售不动产适用简易计税方法的情形（三）销售不动产适用简易计税方法的情形1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

23、第一种情形：第一种情形：需要明确的是：这次调整仅是把营业税的政策搬到了增值税上面来，只是换了征收率；原来的文件是财税2003年16号文件 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照

24、上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。第二种情形：第二种情形：第三种情形：第三种情形： 小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 个体工商户销售购买的住房，应按照附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。第四种情形：第四种情形：第五种情形：第五种情形： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收

25、率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发20052

26、6号）、国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）和国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发2005172号）的有关规定执行。 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。第六种情形：第六种情形：（四）不动产租赁服务适用简易计税方法情形（四）不动产租赁服务适用简易计税方法情形第一种情形：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出

27、租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。第二种情形：小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。第三种情形：其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。第四种情形：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。第五部分：建筑与房地产开发第五部分：建筑与房地产开发企业一般计税方法

28、企业一般计税方法3、进项税额2、销售额1、销项税额（二）一般计税方法应纳税额计算公式（二）一般计税方法应纳税额计算公式（一）一般计税方法适用对象（一）一般计税方法适用对象一、一般计税方法一般规定一、一般计税方法一般规定应税销售额的实际操作问题1)抵值卡如何开具发票和确认销售额？抵值卡如何开具发票和确认销售额？随机发放的抵值卡，可不开具发票，不进行账务处理。若为交N万抵M万情况，缴纳N万时，开具收据，账务处理为往来款。应税销售额的实际操作问题2)建筑公司包工包料和清包工程如何确认销售额？建筑公司包工包料和清包工程如何确认销售额？包工包料：适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售

29、额计算应纳税额。选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额；小规模纳税人，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。清包工：施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。以收取的建筑服务费作为销售额。应税销售额的实际操作问题3)建筑与房地产企业视同销售销售额的确认建筑与房地产企业视同销售销售额的确认单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除

30、外。销售额确定按以下顺序：1、按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。2、按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。3、按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。应税销售额的实际操作问题4)出租的不动产免租期内如何确认销售额出租的不动产免租期内如何确认销售额?出租不动产免租期内，由于未取得收益，不确认收入。 5)代为政府的收取的款项可否从销售额中减掉代为政府的收取的款项可否从销售额中减掉?销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的

31、除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1、代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。应税销售额的实际操作问题6)随房赠送物业管理费如何确认销售额随房赠送物业管理费如何确认销售额?随房赠送物业费，对房地产开发企业来说，属于在销售房屋过程中的支出，向物业公司支付的物业费，应计入销售费用。 7)折扣销售的销售额如何确认？折扣销售的销售额如何确认？纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发

32、票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。1、从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（三）准予抵扣增值税进项税额（三）准予抵扣增值税进项税额2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。3、购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率买价，

33、是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。4、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。用表单反映更直观一些涉及业务增值税扣税凭证抵扣额备注境内购买货物或接受应税劳务增值税专用发票增值税额进口业务海关进口增值税专用缴款书增值税额购进农产品农产品收购发票或者销售发票进项税额=买价扣除率（13%）接受境外单位或者个人提供的应税服务税收缴款凭证增值税额应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全

34、不得抵扣。增值税发票类型税率具体业务描述购进货物不动产17%11%甲供材及软装材料、办公用品、设备，车辆等、办公楼，包括应征消费税的汽车。研发与技术服务6%项目可行性研究水文地质勘查等文化创意服务6%建筑设计、景观设计、室内外装饰设计、网站设计、广告设计、文印晒图 楼市专业刊物软文广告、路牌灯箱广告、公交橱窗展示宣传、网络推介、电视传媒广告等 会展服务物流辅助服务税率快递服务有形动产租赁17%花卉、植物租赁 ；车辆租赁 ；设备租赁 鉴证咨询服务 6%空气质量检测年报审计、年度所得税汇算鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、图审等 财务顾问、税务顾问、法律顾问等 建筑安装业11%建筑

35、安装、精装修交通运输11%材料运输简易计税3% 5%建筑房地产企业到底都有哪些进项税额可以抵扣？（1）取得不动产的纳税处理问题）取得不动产的纳税处理问题 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。（不包括自建） 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资

36、租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。建筑房地产企业到底都有哪些进项税额可以抵扣？（1）取得不动产的纳税处理问题）取得不动产的纳税处理问题国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告（2016年15号公告）房地产开发企业的进项抵扣第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）（20

37、16年18号公告）(2)房地产企业成片取得土地，分期开发房地产企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣如何抵扣?由于土地可以直接抵扣销售额，则分期开发可按各期的占地面积分摊各期可抵减销售额。缴纳土地出让金的滞纳金是否可以抵扣？缴纳土地出让金的滞纳金是否可以抵扣？缴纳的土地出让金的滞纳金，无法取得增值税专用发票，因此不可抵扣。 (3)土地成本可以抵扣进项税额吗？土地成本可以抵扣进项税额吗？ 国家税务总局公告2016年18号第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额

38、计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地

39、价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。(4)公司老板购买的小轿车可否抵扣进项？公司老板购买的小轿车可否抵扣进项？营业税改征增值税试点有关事项的规定中的相关规定营业税改征增值税试点有关事项的规定中的相关规定根据规定（十六）其他规定：根据规定（十六）其他规定：原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。(5)施工现场修建的临时建筑物、构筑物施工现场修建的临时建筑物、构筑物如何抵扣？如何抵扣？房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。笔者认为，本条规定的含义时只要取得符合规

40、定的进项税额可以一次性抵扣，而无需分两年扣除。(6)认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题? 国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告（国家税务总局公告2015年第59号） 纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。(7)砂土石料采购如何抵扣进项税额？砂土石料采购如何抵扣进项税额？ 国税函【2009】第090号规定，一般纳税人销售货物适用财税20099号文件第二条第（三

41、）项、第（四）项和第三条规定的，可自行开具增值税专用发票。财税20099号文件第二条第（三）项、第（四）项和第三条具体如下：（三）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%（2014年7月1日改为3%）征收率计算缴纳增值税：1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。 (8)按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的相关资产改变用按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的相

42、关资产改变用途的处理途的处理 按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、固定资产、无形资产、不动产净值不动产净值/（1+适用税率）适用税率）X 适用税率适用税率 需要提醒纳税人，这样处理的前提是要有合法有效的增值税扣税凭证。 (8)按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的相关资产改按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的相关资产改变用途的处理变用途的处理 关于不动产的处理（国家税务总局公告2016年15号） 第九条 按照规定不得

43、抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。（9）买房送家电的情况，房地产企业可否抵扣

44、购买家电买房送家电的情况，房地产企业可否抵扣购买家电进项？进项？买房送家电情况，属于房地产开发企业在销售房屋过程中的支出，作为消费费用，因此，进项税额可抵扣。（10）以不动产、机器设备作价出资的情况，是否可以抵以不动产、机器设备作价出资的情况，是否可以抵扣进项税额？扣进项税额？可抵扣。适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得不动产，不

45、包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。2016年15号公告第三条 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证

46、。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。（11）施工临时用水、用电如何抵扣？施工临时用水、用电如何抵扣？施工企业临时水电，一般在工程结算时作为施工方成本一部分，一般不能取得电力、水利部门发票，则不能扣除。12)混合销售业务营改增后如何开具发票和抵扣进项税额混合销售业务营改增后如何开具发票和抵扣进项税额？一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳

47、增值税。按照上述规定分别取得销售货物或服务的增值税专用发票进行抵扣（13）境外设计费、策划费的如何抵扣？境外设计费、策划费的如何抵扣？从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（14）购进苗圃可否按外购农产品计算抵扣进项税额？购进苗圃可否按外购农产品计算抵扣进项税额？购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计

48、算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。因此，若能取得农产品收购或销售发票，则可以抵扣。（15）支付的劳务派遣费能否抵扣进项税支付的劳务派遣费能否抵扣进项税? 现代服务业中商务辅助服务包括人力资源服务，是指提供公共就业、劳务派遣、人才委托招聘、劳动力外包等服务的业务活动目前为增值税纳税范围。支付劳务派遣费，若能取得增值税专用发票，则可以抵扣进项税。（16）进项税额转出的两种差别进项税额转出的两种差别已抵扣进项税额的无形资产或者不动产，发生不能抵扣情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的

49、进项税额=无形资产或者不动产净值适用税率作为主管税务机关，在对此类业务征管过程中也是按照上述公式来对纳税人的计算数据进行清算，原因是由于纳税人这种业务是发生当月就进行不得抵扣进项税额的数据计算的，有可能会出现各月取得的进项税额不均衡的情况，有的月计算的多，有的月计算的少，这样就会对计算不得抵扣的进项税额有影响，所以年度要对纳税人发生的不得抵扣的进项税额进行清算，按照上述公式计算调整。按照增值税暂行条例第十条和上述第5点不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进

50、项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率（四）不得抵扣进项税额（四）不得抵扣进项税额1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。4、非正常损失的不动产，以及该不动产所

51、耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。2016年15号公告第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个

52、人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。纳税人接

53、受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。对增值税不可抵扣进项税的规则的理解可以从以下几个方面入手：一是购进货物、劳务服务之后，增值税链条中断的，不得抵扣进项税。二是采用简易征税方法计算增值税，不能再抵扣进项税额。三是增值税扣税凭证不符合规定的，不能抵扣进项税。建筑房地产企业进项税额不得抵扣的实操问题：（1）建筑、房地产企业取得的贷款服务的进项税额是不能抵扣的，如贷款利息，并且规定了纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（2）通知中购进的旅客运

54、输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务进项税额不得从销项税额中抵扣，与纳税人直接相关的业务有餐饮服务、住宿服务、旅游服务、娱乐服务、摄影扩印服务等。（3）涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。（4）非正常损失的不动产所耗用的购进货物、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。（5）专用增值税发票逾期未认证、未申

55、报抵扣的，不能抵扣进项税。（五）无法划分不得抵扣的进项税额的计算公式（五）无法划分不得抵扣的进项税额的计算公式不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额（六）进项税额转出（六）进项税额转出1、已抵扣进项税额的购进货物、劳务、服务发生非正常损失的，应当从进项税额中从当期进项税额中扣减。2、已抵扣的进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生非常损失，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额。不得抵扣的进项税额=固定资产无形资产或者不动产净值使用税率3、销售折让、中止、或者退回情形纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退

56、回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。（七）按照一般计税方法计算税额但不得抵扣进项税（七）按照一般计税方法计算税额但不得抵扣进项税额情形额情形1、一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。2、应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。二、建筑与房地产开发企业一般计税方法的特别规定二、建筑与房地产开发企业一般计税方法的特别规定 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2

57、的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（一）建筑服务适用一般计税方法情形规定一）建筑服务适用一般计税方法情形规定二、建筑与房地产开发企业一般计税方法的特别规定二、建筑与房地产开发企业一般计税方法的特别规定 2016年17号公告第五条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2%（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+3%)3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次

58、预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。（一）建筑服务适用一般计税方法情形规定一）建筑服务适用一般计税方法情形规定二、建筑与房地产开发企业一般计税方法的特别规定二、建筑与房地产开发企业一般计税方法的特别规定第六条 纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指：（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发

59、生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（三）国家税务总局规定的其他凭证。（一）建筑服务适用一般计税方法情形规定一）建筑服务适用一般计税方法情形规定二、建筑与房地产开发企业一般计税方法的特别规定二、建筑与房地产开发企业一般计税方法的特别规定对建筑企业的征管第八条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第十条 对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已

60、扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。（一）建筑服务适用一般计税方法情形规定一）建筑服务适用一般计税方法情形规定1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）（二）房地产开发企业适用一般计税方法情形规定（二）房地产开发企业适用一般计税方法情形规定2016年18号公告第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照