陕西西安莲湖高陵工业园整体规划及营销策略

1、莲湖莲湖高陵工业园高陵工业园整体规划及营销策略整体规划及营销策略广州滔略企业管理有限公司广州滔略企业管理有限公司20102010年年1010月月 区位，注定西安要发展！ 西安市的区位条件、交通通信枢纽的地位及其在陇海兰新沿线较强的经济及科技实力，决定了其应该成为沿桥地带的交通通讯中心、商贸金融中心，高新技术产业基地、全方位开放的大都市。 西安正在成为新亚欧大陆桥中国段的经济中心，其周边的关中地区也将成为沿桥经济带的经济核心区，以此地区为依托，西安自然担负起了大陆桥经济带的心脏作用。莲湖高陵工业园莲湖高陵工业园A A、B B、两块工业用地的开发，迎合了、两块工业用地的开发，迎合了西安的大发展。西

2、安的大发展。 通过对两地块的开发带动莲湖高陵工业园新一轮的开发热潮。 通过两地块的招商引资带动园区区域经济的发展，提高 园区的财政税收。 通过两地块的启动，树立园区开发的新形象。开发的三地块目的开发的三地块目的国家级西安高新技术产业开发区国家级西安高新技术产业开发区:以建成国内一流、中西部最大的高新技术产业创新城为目标，加快集中新建区二期、西部电子社区、软件园、医药工业园、生物医药科技园等园区的开发建设。发展科技含量的新兴产业。培育电子信息、生物工程和新医药、光机电一体化和新材料等支柱产业。国家级西安经济技术开发区国家级西安经济技术开发区: :坚持“产业以工业为主、企业以外资为主、产品以出口为

3、主，致力于培育和发展高新技术产业”的方针，积极发展出口加工园区，加快科技成果产业化和企业技术创新步伐。西安曲江旅游度假区西安曲江旅游度假区:以皇家园林风格为主调，恢复曲江水面，逐步建成集观光、休闲、娱乐、会议、美食、购物为一体，具有盛唐文化特色、设施完备、服务标准高的一流旅游度假区。西安园区发展概况西安园区发展概况以高新技术产业为主导，发展新兴优势产业以高新技术产业为主导，发展新兴优势产业 电子信息产业：电子信息产业：优先发展微电子技术、软件技术、计算机与网络技术、通讯技术、开发应用网络技术和流通领域信息化技术。 现代生物与新医药产业：现代生物与新医药产业：重点进行具有自主知识产权的新型生物疫

4、苗、加快基因工程、细胞工程、生物化工新产品、基因芯片、生物育种和生物制剂的研制开发。 光机电一体化产业：光机电一体化产业：重点发展模糊变频技术、新型数显装置、先进扫描成像系统、光电医疗器械、红外微光弱光遥感仪器等产品。 航天航空工程：航天航空工程：发展成为国内支线、干线飞机及部件、无人机、航空地面设备、等技术和装备的重要研发生产基地。 新材料和高效节能环保产业新材料和高效节能环保产业：重点研究开发高性能复合材料、生物医学用高分子材料等新材料产品。重点开发污水处理、环境监测等环保设备和产品。 西安园区发展特点（一）西安园区发展特点（一）用高新技术改造传统产业，努力提高产业整体素质和竞争力用高新技

5、术改造传统产业，努力提高产业整体素质和竞争力 促进高新技术与传统产业的嫁接、融合，坚持实施名牌战略，扶优扶强，调整、淘汰一批技术落后、资源消耗大、污染严重的产业。 装备工业装备工业运用高新技术对现有的装备工业进行技术改造。加快交通运输设备、高压输变电成套设备、矿山、冶金、筑路等专用机械设备等行业的技术进步。 轻工业轻工业纺织服装和皮革业。形成纺织服装工业体系。加快形成皮革工业体系。食品饮料业。开发碳酸饮料、果汁饮料等优势产品，加快果品深加工，重点开发方便食品和休闲营养食品。日用化工。开发低污染和无磷系列洗涤用品，高档保健名牌化妆品。西安园区发展特点（二）西安园区发展特点（二）纵观西安园区的概况

6、,我们发现： 无论在功能定位上，还是在内部产业结构的划分上，都不同程度的存在重复建设的痕迹。 与东南沿海等发达地区相比，西部的园区经济刚刚起步，而近乎模式化的开发，使众多的园区失去了个性与特色。随后的招商工作也就自然成为了一杯艳丽的苦酒。只有坚持走特色化功能定位和产业格局的开发思只有坚持走特色化功能定位和产业格局的开发思路，路，园区经济才能够绽放它迷人的魅力。园区经济才能够绽放它迷人的魅力。 长安园区众多，“一带九园”星罗棋布，遍布在1578平方公里的古老土地上秦岭北麓生态旅游发展带：秦岭北麓生态旅游发展带：形成一批大规模、高品位、高层次规范旅游产业；长安科技产业园：长安科技产业园：以高新科技

7、产业为主导，发挥科技产业带动经济的龙头作用。长安大学城：长安大学城：发挥高等教育强大优势，提高科技转化率，带动第三产业大发展。王寺私营经济园区：王寺私营经济园区：以发展西北最大的私营经济园区为目标，发展非公有制经济。郭杜工业园区：郭杜工业园区：以长安高科技产业园为依托、以加工业为主导。韦区科技产业园区：韦区科技产业园区：依托航天航空新技术发展高科技产业。西安御园：西安御园：加快地方特色的旅游新产品开发，促进旅游产业大发展。滦镇旅游科技园：滦镇旅游科技园：以电子软件工业、温泉度假、休闲别墅群为主要发展方向、引镇经贸产业园：引镇经贸产业园：依托西康铁路和引镇火车站、发展仓储业、农产品深加工业。长安

8、农业科技示范园：长安农业科技示范园：以资源保护与生态建设为目标，树立都市农业区的新形象。长安园区发展现长安园区发展现状状围绕实施“一带九园”开发战略，长安区大力改善投资环境，以优惠的政策吸收一批高科技含量、高附加值的企业落户。 长安区出台了关于进一步整治和改善投资环境的实施意见和项目会审、承诺制等具体措施。 成立了投资服务中心和企业投诉中心，提供良好的投资环境。 放眼长远、大胆让利。 对生产经营性税收贡献大的投资项目，给予减收费或返还征地税费的优惠。引入引入“经营城市经营城市”理念：以土地换资金，以政策换资金，以资源换理念：以土地换资金，以政策换资金，以资源换资金。资金。长安园区长安园区招商政

9、策及经营策招商政策及经营策略略 区域园区规划太多，功能定位有重叠，竞争激烈。 园区的开发生搬硬套，偏离市场。 功能定位上没有创新，缺乏特色。莲湖高陵工业园如何才能独树一帜？莲湖高陵工业园如何才能独树一帜？长安园区面临的问题长安园区面临的问题 莲湖高陵工业园地处长安中部，位于西沣一级公路与长安大道交汇处，西安绕城高速擦肩而过，西临西汉高速，东临子午大道，市内公交直通园区，交通便利。 区内规划有长安区政府新址。 陕西师范大学、西安邮电学院等重点院校已入住园区，科技优势得天独厚。 规划面积15.6平方公里。分为工业园、大学城（北区）、工业园中心三大功能区。 目前投资2.2亿元，完成了园区主干道路等配

10、套工程的建设。 已建成面积8.7km2。建成项目76个，形成了机械电子、光纤光缆、生物医药、新型建材、办公家具、高等教育等六大支柱产业。 周边现状：东临现在长安区政府所在地韦曲镇。 周边最大的住宅项目为占地2200亩的紫薇田园都市。 与长安科技产业园形成园中园优势。郭杜工业园概况郭杜工业园概况莲湖高陵工业园，莲湖高陵工业园，一个拥有先天优势的发展中园区。一个拥有先天优势的发展中园区。 区位优势区位优势：东连长安区政府和大学园、北接西安高新技术产业开发区、南临秦岭北麓旅游带和西安 “三园”。 交通优势：交通优势：210国道和长咸公路在园区中心交汇通过，北接西安绕城高速公路，西安汉中、西安户县高速

11、公路、多路公交、数百辆客车往来穿梭。 园中园优势：园中园优势：总投资26亿元的长安科技产业园入住郭杜， 对郭杜工业园产生了极大的带动和辐射作用。 科技优势：科技优势：地处西安南郊，周边大专院校、科研院所聚集，已有17户企业与大专院校及科研院所建立了合作关系。 政策优势政策优势：市级小城镇综合改革试点单位，西安市赋予郭杜镇人事管理、项目审批、土地使用权和户籍管理等系列优惠政策。 品牌优势：品牌优势：“国家级综合改革试点”单位，“全国乡镇企业科技园”，联合国“可持续发展的中国小城镇政府管理项目试点” 命名。郭杜工业园三地块优势分析郭杜工业园三地块优势分析 园区特色化不够鲜明，产业格局没有形成差异化

12、的竞争优势。 紧邻西部大学城，轻视了10万大学生消费的巨大潜力。 园区位居长安区中心位置，应利用自身的地位优势，成为长安园区的核心，而现有的产业格局却忽略了自身的优势。 韦郭路横穿园区东西，阻隔了南北人流的往来，不利于园区的整体管理；西沣路纵贯南北，庞大的车流量同样阻隔了园区东西人流的往来，给园区的整体管理造成了极大的不便。郭杜工业园三地块劣势分析郭杜工业园三地块劣势分析 长安园区众多，郭杜工业园恰好被其他园区四面包围，区域竞争异常激烈。 特色不足，难以形成差异化竞争，实现中部突破难度较大。 工业园三地块威胁分析工业园三地块威胁分析 区政府的迁入，可形成区域政务中心，对整体招商有促进作用。 园

13、区众多的“封号”，形成了独特的品牌优势。 西北相交长安科技产业园，竞争的同时也形成了独特的“园中园”效应。工业园三地块机会点分析工业园三地块机会点分析 将自身的优势转化为投资者的利益，完成三地块的招商引资。 抓住现有机会进行推广，促进招商引资的速度。 完善区域规划和建设，调整产业布局，带动区域经济的发展。 进行创新开发，建立园区特色，打造园区的实力。 工业园，到底怎么办？工业园，到底怎么办？ 通过对西安园区、长安园区、郭杜工业园的分析，我们似乎找不到更为新鲜的产业项目？ 现有的园区几乎涵盖了高科技、电子信息、新型建材、食品饮料加工、日用化工、贸易等产业！ 但我们同时发现，所有的园区在产业结构上

14、均为综合性园区。 到目前为止，除了旅游发展带以外，整个西安园区市场还没有一个真正的专业化园区。 专业化，兴许就是郭杜工业园的市场切入点。定位思考定位思考 三地块的面积都不是很大，不可能形成综合性工业园区。 单一性专业基地的开发能使小面积地块形成规模效应，使得招商引资目标明确。 专业基地的开发形成规模效应后，能带动周边地块的联动相关开发。定位原定位原则则专业化，特色化。专业化，特色化。A A、C C地块定位地块定位 由于A、C地块周边规划以产业园区用地为主，其规划定位的余地较大。考虑到地方的经济发展和财政收入，我们对两地块的策划定位尽量从全方位、多角度去思索、论证，给客户提供更大的选择空间。 南

15、郊作为西安未来几年的发展重点，随着高新经济技术开发区的二期启动、长安县由县升区以及“一带九园”的强档规划，南郊早已成为投资开发的热土。 能否将两地块打造成为长安园区的“企业总部”，与“企业壹号公园”形成竞争与互动；满足企业成长发展的需求；提升郭杜工业园的整体品质；增加地方的财政收入，成为我们首先考虑到的问题。 位置：位置：A地块位于工业园中部，东临大学城，南临南环路、西临周岔路，北临韦郭大道，基地南北狭长，东西短促。 面积：面积：实用面积177083.9平米（265.63亩）。 优势：优势：地块三面临路，交通便利。 邻大学城，人文环境好，学生消费市场潜力巨大。 地块方正，利于整体规划布局。 劣

16、势：劣势：面积较小，不宜形成规模效应。 若要打造CBD，无论从占地面积，周边环境，商业配套， 还是市政配套，区域特点等方面均不具备条件。A A地块概况地块概况优越的交通、地理、人气看旺！优越的交通、地理、人气看旺！ 位置：位置：C地块隔西沣路与B地块相望，周边属于规划中的科技产业园区，整体休闲娱乐配套区安排在西沣路东的B地块内。 面积：面积：总占地面积二百多亩，周边有大面积产业用地。 优势：优势：临西沣路，交通便利。 紧邻长安科技产业园，易于形成规模效应。 劣势：劣势：基地规模较小。C C地块概况地块概况一张可以绘制蓝图的白纸一张可以绘制蓝图的白纸企业总部作为办公用地企业总部作为办公用地它需要

17、什么特点？它需要什么特点？它的客户群体又在哪里？它的客户群体又在哪里？它是否有可行性？它是否有可行性？企业总部对地方财政税收的影响企业总部对地方财政税收的影响 以低价位或以零价位吸引有实力的企业将总部办公设在两地块，自然企业总部的关系也将迁入园区，势必增加园区的税收。 企业总部办公用地与工业生产用地相比较小，以C地块的规模来说，也只能溶纳六、七家中型工业生产企业；如果吸引企业总部办公，至少溶纳二十家以上的中型企业。从税收和园区财政收入上来看，总部要比工业生产企业的财政收入高出很多。企业总部，能为地方财政带来高收入！企业总部，能为地方财政带来高收入！从地块特征，来看发展潜力从地块特征，来看发展潜

18、力 交通：交通：A地块三面临路,C地块临西沣路，交通便利。 周边：周边：紧邻长安科技产业园，周边是大量的工业用地，易于形成规模效应。 政策：政策：郭杜工业园优惠的招商政策对企业总部有吸引力。 配套配套：田园都市的建成，大学城的投入使用，三地块周边的配套将逐步完善。 企业壹号公园企业壹号公园：企业壹号公园提出了办公别墅的概念，同时也将此概念炒作起来。A、C地块临近企业壹号公园，与企业壹号公园形成竞争和互动关系。 地块大小：地块大小：两地块的大小分别为200多亩和300多亩，若将其划分为不同的小块进行招商，可溶纳50100家企业，这个数量对企业总部的开发是比较合适的。地块特征，适合于企业总部的开发

19、！地块特征，适合于企业总部的开发！ 城区：城区：城区内写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通是分不开的。由于土地成本较高，这一区域内的写字楼只能以中高档为主。 高新区：高新区：2002年，西高新在建写字楼总面积为536493平方米，新开发写字楼总面积为780742平方米，总面积达到1317235平方米，据业内人士分析，如果按静态的计算，2002年的供应量最早也需在2006年才能释放完毕。 南二环：南二环：南二环的写字楼尤其集中在朱雀路口到西二环以东，相对便利的交通使南二环的写字楼备受市场的关注，并且奠定了其高昂的市场价位。西安写字楼发展概西安写字楼发展概况况从西安写字楼的分布来看除了

20、火炬大厦周边高新路一带写字楼从西安写字楼的分布来看除了火炬大厦周边高新路一带写字楼比较集中，西安还没有形成写字楼集体，规模效应不足。比较集中，西安还没有形成写字楼集体，规模效应不足。 西安的写字楼市场开发量庞大。西安的写字楼市场开发量庞大。 开发商竞争重点仍然是服务、位置和产品。开发商竞争重点仍然是服务、位置和产品。 适度性价比也成为写字楼市场竞争的利器。适度性价比也成为写字楼市场竞争的利器。 写字楼的地段优势及地价的升高，使项目已很少提到升值的概念。写字楼的地段优势及地价的升高，使项目已很少提到升值的概念。 项目内部的相关配套设计成为开发商的一大卖点。项目内部的相关配套设计成为开发商的一大卖

21、点。 从规模和定位来看，规模都不断扩大，中高档次的写字楼项目日益增多。从规模和定位来看，规模都不断扩大，中高档次的写字楼项目日益增多。 从价位上看，从从价位上看，从5000-60005000-6000元每平方米至上万元每平方米的占绝大多数。元每平方米至上万元每平方米的占绝大多数。 企业别墅式办公空间企业别墅式办公空间“企业壹号公园企业壹号公园”已经出现。已经出现。 虽然，开发商在服务、相关配套和物业管理等方面下功夫，满足入驻企业虽然，开发商在服务、相关配套和物业管理等方面下功夫，满足入驻企业发展和创业的条件。但面对众多写字楼的同时开发，市场供求矛盾已成为发展和创业的条件。但面对众多写字楼的同时

22、开发，市场供求矛盾已成为开发商无法承受的伤痛。开发商无法承受的伤痛。西安写字楼的开发特点西安写字楼的开发特点 随着社会的发展，需求的多样性愈加明显，写字楼开发也面随着社会的发展，需求的多样性愈加明显，写字楼开发也面向不同消费阶层提供高、中、低端的产品。向不同消费阶层提供高、中、低端的产品。 由于目前很多企业在不断发展，原来一些小企业、小公司在由于目前很多企业在不断发展，原来一些小企业、小公司在发展壮大后，会按市场规律改善其办公环境，树立企业自身形发展壮大后，会按市场规律改善其办公环境，树立企业自身形象，完成升级换代，势必要向高端的写字楼入驻。象，完成升级换代，势必要向高端的写字楼入驻。 市场上

23、出现的很多高档写字楼，从安全性、办公环境和服务市场上出现的很多高档写字楼，从安全性、办公环境和服务等方面都做的很好，但太高的价位使得市场上供过于求。但这等方面都做的很好，但太高的价位使得市场上供过于求。但这并不能代表高档写字楼没有发展空间了。并不能代表高档写字楼没有发展空间了。写字楼的发展前写字楼的发展前景景 如果有低价位的高档写字楼，谁会不想要如果有低价位的高档写字楼，谁会不想要！从前期的分析中我们看到，从地方财政税收方面，从前期的分析中我们看到，从地方财政税收方面，从从C C地块的地块特征方面，从西安写字楼市场来看，地块的地块特征方面，从西安写字楼市场来看，企业总部的开发都有其可行的一面。

24、企业总部的开发都有其可行的一面。 所以，结合两地块的具体情况，面对市场的需求，所以，结合两地块的具体情况，面对市场的需求，将两地块打造成为长安园区的将两地块打造成为长安园区的“企业总部企业总部”也有其充也有其充分的市场可行性分的市场可行性 功能定位：功能定位：“新企业总部新企业总部” 形象定位：新长安的财智中心形象定位：新长安的财智中心 A A、C C地块定地块定位位租用租用自建或自购自建或自购高档高档低档低档123从西安写字楼市场来看，从西安写字楼市场来看，1 1、2 2、3 3消费群都是两地块的目消费群都是两地块的目标对象。标对象。消费群消费群1 1：目前计划购买或自建高档写字楼的企业，他

25、们是我们的：目前计划购买或自建高档写字楼的企业，他们是我们的主要目标对象。主要目标对象。消费群消费群2 2：目前租用着高档写字楼，年租金在：目前租用着高档写字楼，年租金在6060万元以上，他们是万元以上，他们是第二目标对象。第二目标对象。消费群消费群3 3：目前已有自已的高档写字楼，希望能有更好环境的企业，：目前已有自已的高档写字楼，希望能有更好环境的企业，是第三目标对象。是第三目标对象。A A、C C地块的客户来地块的客户来源源“新企业总部新企业总部”的业主必须符合的业主必须符合“新新”的要求，既其所从事的行的要求，既其所从事的行业或者领域，必须是经济结构中的新增长点。业或者领域，必须是经济

26、结构中的新增长点。（1）外埠企业在西安的分支机构（2）大专院校的科研基地（3）国内企业进军西部的根据地（4）本地大型文化传播公司（5）本地专业的商务服务公司（6）本地的大型生物研究公司（7）本地大中型信息咨询公司（8）IT业发展公司招商目标群体招商目标群体两地块，是在跟高档写字楼市场抢客户！两地块，是在跟高档写字楼市场抢客户！目标客户，看重什么？目标客户，看重什么？他们是一群正在发展的企业，也是区域经济发展的新增长点，他他们是一群正在发展的企业，也是区域经济发展的新增长点，他们对企业的办公环境要求很高，他们不但要面子还要经济同时更们对企业的办公环境要求很高，他们不但要面子还要经济同时更要发展，

27、所以他们会考虑：要发展，所以他们会考虑： 办公场所是否能为企业的整体形象加分办公场所是否能为企业的整体形象加分 办公场所的所在地是否有经济发展潜力办公场所的所在地是否有经济发展潜力 办公场所的周边配套是否对企业有利办公场所的周边配套是否对企业有利 办公场所的性价比是不是市场上最好的办公场所的性价比是不是市场上最好的 办公所在地的政策支持如何办公所在地的政策支持如何 对办公场所的投资是否有升值潜力对办公场所的投资是否有升值潜力办公场所是否能为企业的整体形象加分 办公场所的所在地是否有经济发展潜力 办公场所的周边配套是否对企业有利 办公场所的性价比是不是市场上最好的 办公所在地的政策支持如何 对办

28、公场所的投资是否有升值潜力企业自由设计，独立的空间和区域，独家独院 西安的南扩，长安区的区域经济发展 大学城及B地块的开发将提高周边配套 土地的价格决定了两地块的性价比 郭杜工业园的优惠政策 郭杜工业园土地的升值直接影响两地块的升值已建成的高档写字楼，有面子但缺少个性一般都建在经济比较好的区域 周边大多有比较成熟的配套环境 价格相对较高，每平米在5000元左右 没有太多的政策支持 因为价格相对较高，升值潜力不是很明显目标群关心的目标群关心的A、C两地块两地块高档写字楼高档写字楼与竞争对手的比较与竞争对手的比较要想从高档写字楼市场抢客户，最大的竞争点应该从性价要想从高档写字楼市场抢客户，最大的竞

29、争点应该从性价比入手，而性价比是由土地价格决定！比入手，而性价比是由土地价格决定！A A、C C地块招商策地块招商策略略用低价格土地策略提升性价比，吸引投资商！用低价格土地策略提升性价比，吸引投资商！使用低价格或零地价策略，吸引投资商来本地块使用低价格或零地价策略，吸引投资商来本地块建企业总部，快速开发两地块，提高区域经济建建企业总部，快速开发两地块，提高区域经济建设，提升区域财政收入，带动整体郭杜工业园的设，提升区域财政收入，带动整体郭杜工业园的形象和投资热潮。形象和投资热潮。经济成本分经济成本分析析无论以任何的价格出售土地，都要征地，进行道路、无论以任何的价格出售土地，都要征地，进行道路、

30、照明、水电等基础建设，其总体费用是固定的。我们照明、水电等基础建设，其总体费用是固定的。我们先从土地出售和开发进度来算一笔账。先从土地出售和开发进度来算一笔账。假设以五亩土地的开发计算：假设以五亩土地的开发计算： 五亩土地在郭杜工业园的市值为五亩土地在郭杜工业园的市值为7575万元。万元。 占地五亩的企业年上缴税收最少在占地五亩的企业年上缴税收最少在200200万元以上。万元以上。 企业早半年落户郭杜工业园，就可从财政收入中回企业早半年落户郭杜工业园，就可从财政收入中回收了土地款，同时还带来其它经济收益。收了土地款，同时还带来其它经济收益。 低价位只要提前半年让企业落户，那么，它就是可低价位只

31、要提前半年让企业落户，那么，它就是可行的方案。行的方案。企业总部有何优势？用地性质，带来不同效益用地性质，带来不同效益 产业用地占地面积大，入区企业利税有限。同样产业用地占地面积大，入区企业利税有限。同样100100亩的地亩的地块，产业用地或许只能容纳一家企业，若按年最大利税块，产业用地或许只能容纳一家企业，若按年最大利税300300万万来记，地方规划来记，地方规划100100亩的产业用地，每年只能获取利税亩的产业用地，每年只能获取利税300300万；万； 若建造若建造100100亩的企业总部，至少可容纳亩的企业总部，至少可容纳5 5家中小型企业总部家中小型企业总部的办公用地，每家企业年利税上

32、缴按的办公用地，每家企业年利税上缴按200200万计算。五家企业总万计算。五家企业总部年上交地方利税总额为部年上交地方利税总额为10001000万，从利税总额方面来看，企万，从利税总额方面来看，企业总部是产业用地的业总部是产业用地的3 3倍有余。倍有余。 产业用地的污染指数远高于企业总部，所以，企业总部的产业用地的污染指数远高于企业总部，所以，企业总部的规划无论从经济效益还是社会效益来讲均优于产业园区规划。规划无论从经济效益还是社会效益来讲均优于产业园区规划。企业园区与壹号公园的比较土地成本，决定了项目前景。土地成本，决定了项目前景。 与长安科技产业园相比，企业总部同样面临便利的与长安科技产业

33、园相比，企业总部同样面临便利的 交通和市重交通和市重心南移的大环境。心南移的大环境。 从投资经营的角度来讲，压缩成本开支就等于提高了利润空间。从投资经营的角度来讲，压缩成本开支就等于提高了利润空间。A、C地块的建筑成本，按目前长安的建筑预算来看，每平米大地块的建筑成本，按目前长安的建筑预算来看，每平米大概概1800元；加上每平米元；加上每平米500元的装修费，每平米元的装修费，每平米300元左右的土地元左右的土地费，合计不过费，合计不过2600元。元。 而壹号公园每平米高达而壹号公园每平米高达3800元，况且，两者在部分区块形成了元，况且，两者在部分区块形成了相交的相交的“园中园园中园”效应，

34、相比之下，买写字楼要比自建个性化的效应，相比之下，买写字楼要比自建个性化的办公空间贵出很多。办公空间贵出很多。自建办公空间的低成本，成为企业总部的最大诱惑点！自建办公空间的低成本，成为企业总部的最大诱惑点！ 长安科技产业园总体规划5平方公里，现入驻企业共有28家，最大的企业占地面极为120。38亩，最小的企业占地面极为10亩；最大的投资额为15000万，最小的投资额为1500万；最大的年产值预计为60000万元，最小的年产值为2800万元。按10%的利税额计算，占地10亩，年产值2800万元的企业，可上缴的利税为280万元。 企业园区与科技产业园有“园中园”的效应，两者的竞争互动已经形成，企业

35、园区10目的可容纳两家小型企业，若按2800万元的产值预计，可实现利税560万元，土地的利用价值得到了更大的发挥。 与长安园相比，与长安园相比， 企业园区可实现土地利用价值的最大化！企业园区可实现土地利用价值的最大化！企业的发展渴望更大的空间，在地块建筑风格的把握上，我们主张以简约的后现代风格搭建造型各异的独体空间，满足企业经营办公的自由化、个性化。既能拥有实用的空间，又能漳显企业的实力，结合郭杜工业园的优惠招商政策，在投资规模上更比租用中档写字楼实惠。（1 1）独体写字楼）独体写字楼（2 2）后现代简约风格）后现代简约风格（3 3）多样化的建筑造型）多样化的建筑造型（4 4）园林化的环境建设

36、）园林化的环境建设（5 5）人性化的内部结构）人性化的内部结构两地块建筑风两地块建筑风格格 作为“新企业总部”，其内部规划必须满足入住企业商务活动的需求，具体包含以下内容：（1 1）企业独体商务空间）企业独体商务空间（2 2）企业总部会所）企业总部会所（3 3）园林景观走廊）园林景观走廊内部规内部规划划规划要规划要求求 容积率：容积率：0.60.6 楼高限制：楼高限制：3 3层层 退线：建筑退线不小于退线：建筑退线不小于3 3米米 主干道退线不小于主干道退线不小于6 6米米关于运作的几个问题关于运作的几个问题 零地价：零地价：如果政策不许零地价出让土地，可先收地价款，企业在规定时间内完成建设并

37、落户本区后，分批从财政收入中返还土地款。 用地面积：用地面积：招商企业所用土地的地价不能高于年财政受收入的一半。 建设：建设：企业取得土地后，在符合整体规划部局的前提下，由园区统一进行建筑施工，保障园区开发的整体进度。 所有权：所有权：为防止某些企业进行商业开发，可将土地所有权暂定为园区和企业共有，一定期限后转为企业所有。 物业管理：物业管理：为了控制园区的物业管理成本，成立大园区物业管理中心，为企业进行物业服务，同时形成以园养园。运作模式建运作模式建议议 地块内部分块：地块内部分块：将地块内分别划分出3、5、10、20亩不等的小块，主要以5亩和10亩为主，各地块由内部园林景观道路联结起来。

38、生活配套区：生活配套区：地块内设置规划配套功能区，为企业做好生活服务，同时成为本地块的中心区。 建筑设计：建筑设计：在同一建筑设计风格下，为每种不同规格的地块设计多种建筑设计方案，供客户选择。同时在不影响整体建筑风格的情况下，客户也可出资要求为其特别设计建筑方案规划方面规划方面运作模式建运作模式建议议 招商目标对象：招商目标对象：招商对象必需是将企业总部设在本地块的企业。 入区条件：入区条件：企业年缴税收必需在100万以上。 价格策略：价格策略：土地价格以零价格出让，但建筑工程由园区统一施工，园区成立专门的建设开发公司，建筑工程的利润能与土地开发持平就可，这样建筑价不会超过1800元每平米。对

39、企业来说，相当于用1800元每平米的单价购买了一个高档写字楼。 企业落户：企业落户：招商合同签定后，企业缴部分定金，企业必需在规定时间内与园区合作完成写字楼的建设，并于规定时间内迁入园区，定金退回给企业，否则接退后时间收取部分土地款 产权买卖：产权买卖：企业落户后，在规定时间内不得进行本写字楼的买卖，如要进行买卖必需先交回土地款及违约金。招商方面招商方面B B地块定位地块定位 位置：位置：B地块位于郭杜森林公园北部。西临西沣路，东临郭杜南街，基地南窄北宽成三角形状，距钟楼十五公里。 面积：面积：占地49835平方米，隔规划路与南边的绿化区相临。 性质：性质：在功能规划上，B地块为森林公园的休闲配套区以及西沣路西边“企业园区”规划的休闲娱乐配套区。 优势：优势：接近森林公园，易于形成生态规模效应。 顾园区东西块，消费市场潜力巨大。 劣势：劣势：处两条公路中间，出入极为不便。 两边车流量大，噪音污染严重。B B地块概况地块概况都市中、自然地、丛林处都市中、自然地、丛林处B地块地块都市中、自然地、丛林处长安区市场长安区市场缺少一个让消费者有面子的高档次餐饮休闲娱乐场所。投资者投资者市场的空缺点就是赚钱的机会B B地块，将弥补长安区休闲娱乐市场的空缺点！地块，将弥补长安区休闲娱乐市场的空缺点！长安餐饮娱乐市场分析1 1、行业市场，风向何处吹？、行业市场，风