房地产销售市场营销方案

1、 题目： 房地产销售市场营销方案 年级： 2010级 班级： 计算机应用技术 姓名: 学号： 时间： 2012.12.15 成绩：摘要：房地产是一种特殊的商品，房地产营销是房地产经营中的一个重要的环节。从房地产商品的特点出发并结合目前房地产行业的一些现状和发展趋势，按照营销学中传统的4p理论对房地产的营销策略做了粗略的探讨。一个好的房地产销售计划营销方案必须有一个好的房地产销售计划书以在整体上把握整个营销活动。市场营销房地产销售计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销房地产销售计划.目前我国房地产业正处

2、于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。 关键词房地产 4p策略 市场营销目 录1 策划目的2 营销环境分析3 营销现状与市场机会分析 四.市场营销战略与策略方案5 推进步骤6 费用预算7 方案调整一、策划目的1. 财务目标企业财务目标，是指企业财务活动在一定环境和条件下应达到的根本目的，是评价企业财务活动是否合理的标准，它决定财务管理的基本方向。财务目标之所以重要，因为它是财务决策的准绳，财务行为的依据，理财绩效的考核标准，明确企业的目标对加强企业管理，不断提高企业经济效益，促进两个根本转变都有极其重要的意义。每个公司都

3、会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。 2.市场营销目标 财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。 目标的确立应符合一定的标准： ·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。 ·各个目标应保持内在的一致性。 ·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。 二、营销环境分析（一）宏观环境分析：1. 经

4、济因素经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230个，需要住宅12亿平方米，随着经济的发展，房地产在21世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地

5、产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味着经济将会腾飞，企业改革步伐加快，近三年内企业效益会有好转，作为房地产市场的买方主体占城市人口近70%的企业职工的工资收益将有改善。正因为如此，房地产企业应一方面广开市场，让利销售，盘活存量房地产；另一方面又应着手准备迎接新一轮房地产发展高潮的到来，主动抢占市场。经济收入在市场上表现为实际购买力，它是构成市场的基本要素，因为市场容量的大小，归根到底取决于消费者购买力的大小。因此，房地产企业要分析好市场发展前景，进行很好的市场定位，优化产品组合，经营多规格、不同档次的商品房，以适应市场发展的需要和满足不同消费水平者的需求。2. 政治因素政治因素是指国际、

6、国内“气候”，国家政局以及国家的开放程度与政策的连续性，它形成市场的政治环境。“气候”不同，房地产发展趋势不同。世界军事冲突，政治对立只会阻碍各国经济的发展，房地产业发展无疑受挫；反之，国际形势很好，国内政局稳定，房地产的发展必将处于良性状态。我国曾经因为“左”的影响，不注重发展生产力，国民经济几乎濒于崩溃的边缘，房地产死一般的宁寂；党的十一届三中全会后，以经济建设为中心，对房地产进行大胆改革，房地产业获得新生。如今，一方面和平与发展成了世界的主题，另一方面我国已坚定了建设有中国特色社会主义的立场，坚持“三个代表，”并顺利地加入wto，一个良好的国际、国内“气候”呈现在房地产企业面前。因此，房

7、地产企业要坚定信心，认真抓好经营工作，从长计远，着眼市场开发。3.人口因素人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势，它对房地产发展具有较强的制约力量。人口状况。房地产是提供人们栖息居住、工作、学习、生活、娱乐的场所。目前，我国人口13亿，占世界总人口的22%。我国是最大的住房消费市场，这对房地产企业来说是很好的机会。此外，人口规模还直接影响区域内商业的繁荣和工业的发展，从而直接影响商业与工业对房地产的需求。根据人口状况与国家规定的人均居住目标，房地产企业应把握好投资开发规模，抓好新房开发，以住房开发为重心，兼顾非住宅商品房开发，满足城市人口居住的需要，同时还要恰当开辟“鸳鸯楼”、“贵族楼”等项目

8、，为新婚期青年筑起理想的家，为大款贵爷们砌垒黄金之屋。人口从农村流向城市。随着社会分工和商品经济发展，人口城市化水平在急速提高，农村向城市流动的人口呈几何级数递增，造成人口越来越向城市集中。而农流者同样需要居住和创业的场所，这个场所即为房地产。据有关资料报道，目前农村向城市流动的人口已达1个亿，约相当于城市人口（指具有常居城市户口的居民）的四分之一，今后农村转向城市的人口每年还将平均以1500万的数量在递增，并且流动形式由个体转向家庭，居住方式由暂住变为定居。以上说明房地产企业在细分市场时不可忽视人口从农村流向城市后形成的市场潜力和容量，为提供农流人口居住和谋业的空间，宜多开发商住房、微利房，

9、不应再开发“棚户区”，以绝后患。家庭结构的变化。家庭是社会的最小单元，制定房地产市场营销策略不能不分析家庭结构的因素。一个地区在总人口不变的条件下，平均家庭人口越多，所需住宅单位数越少；反之，平均家庭人口越少，则所需住宅单位数越多。现代家庭逐步在向二人世界或三口之家方向发展，这样的发展显然会增加住宅单位数，同时我国传统的天伦之乐和人口的老龄化，家庭的小型化与老年父母赡养和照顾之间存在着矛盾，他们对住宅的要求即要合乎青年夫妇独立生活“分”的愿望，又要在一定程度上因种种原因而要求有“合”的功能。这样，房地产企业就应根据家庭小型化趋势及“分”、“合”的要求，一方面有计划增加标准套房的开发量，以实现家

10、庭小型化对住宅量增加的要求；另一方面规划设计符合“分”、“合”愿望的适宜住宅，如建设一定数量的多间套住房、复式住房等，使小夫妻能与父母“分”中有“合”，“合”中有“分”。4. 政策法规和利税因素政策法规和利税因素介于政治因素和经济因素之间的环境因素，它是制约和引导房地产发展的重要外部力量。政策与法规是国家宏观调控市场的重要机器，对市场主体的作用具有强制性，国家政策出台和法规的制定，必然对房地产市场产生影响，可能给企业带来新的市场生机，也可能带来新的威胁。故此，房地产企业面对市场要不断提高理解力和辨别力，善度时局，并加强对房地产有关政策、法规研究，在法律允许的范围内确立自己的经营原则，在合法经营

11、的基础上，寻找发展机会，摆脱政策、法规变化带来的威胁。房地产离不开金融业的支持，因为房地产具有价值大、占用资金多的特点。一般情况下，房地产企业的经营资金一半以上来自银行贷款，这样利率便成了影响房地产企业效益的敏感因素。银行存贷款利率低，企业资金成本低，就会刺激对房地产投资；而银根紧缩、利率较高，投资者相对利润少，就会抑制房地产的开发。另外，存贷款利率低也会刺激住房的消费，因存款利率低，存款利息低于房租，居民认为购房合算，购房热情高；贷款利率低，居民个人可以获得低息的优惠抵押贷款用于买房，买房欲增强。反之，存贷款利率高，资金存入银行，利息收入高，不便于激发居民购房；此时居民若贷款买房，其还贷压力

12、也大。在存贷款利率一再下调的形势下，房地产企业可获得理想的投资回报，但应特别注意融洽银行关系，积极筹措资金，从自身实际与市场情况出发，稳妥地进行房地产投资开发。税费可以理顺和调整国家、企业与个人三者之间利益的分配关系，是政策法规的具体实施，对房地产业的发展具有引导与限制的双重作用。税费合理，可对房地产市场发挥应有的调节作用；否则，只会导致商品房价格的不合理上涨，加重房地产企业和购房者的负担，减少房地产企业效益的同时，也压抑了居民住房消费。 （2） 消费者分析：1.产品对消费者的影响为长期影响从法律意义上来说，一旦合同签订，只要销售方交付的房子与样板间没有重大差异，买房就要接受房子。因此，很多开

13、发商在签署合同时采取大量模糊字眼，为自己偷工减料预留足够的空间。产品质量是所有行业厂商的生命线，对于房地产开发商而言，也不例外。目前房地产行业来看，小型开发商的交房满意度非常低，即使大开发商也有部分企业交房质量不令人乐观。我们可以看到两个极端的例子，富力地产作为地产行业的标杆企业之一，前几年，其发展速度非常快，被认为是国内最具有实力的开发商。但全国各地购房者对于富力地产的产品认同度极差，质量问题屡见不鲜。在诸多质量问题的轰炸下，富力地产销售额在2011年不仅没有完成销售目标，并且同比数值下降，开始逐渐为其产品质量问题买单。由于房地产产品的滞后性，导致产品的效应产生也滞后，但对于需要长期发展的企

14、业而言，产品质量就是生命线，在买方市场上，它是决定消费者购买意向的关键。2.价格是影响消费者购买的最直接因素持续上涨的住宅价格，让消费者不堪重负，在严格的双限政策下，2011年房价出现了下跌的趋势。目前来看，消费者对于房价短期来看是下跌的，但基本上对长期都持看涨观念。目前我们房地产销售主要是跑量，除了财大气粗的央企外，其他企业都以提高存货周转率作为重要目标。从目前的看跌心理来看，住宅价格不宜大规模明降，可以通过加大优惠力度，比如老带新优惠，比如认筹优惠以及赠送面积等方式来实现降价。同时对于新开盘，要合理定价，不能定得太高，否则一旦销售不理想采取降价方式会引起老业主的不满，并且潜在顾客也会继续持

15、观望态度，等待楼盘进一步降价，毕竟调控政策一日不取消，房价反弹的现象就难以出现。3.地段是核心，是产品竞争优势所在房地产由于其特殊性决定了它的地段构成了其最不可被对手模拟的优势，对于核心地段的房地产，永远都是消费者心中的香饽饽。在营销过程中，我们应当对房产所处的地段进行深入分析，对其各种利好作为产品卖点，让产品在逆市中突围。4.促销是让消费者产生购买意愿的有效方式人员促销是最基本的促销方式，通过人员促销可以有效地了解客户需求，可以让客户更加了解我们自身的产品。促销人员可以跟客户建立良好的个人关系，从而为买卖关系的产生提供更加良好的帮助。人员促销最大的难处就是人员数量的把握，等人员达到一定数量之

16、后，增加的促销人员对于销售的增加无明显作用。广告是另一个有效的促销方式，它可以弥补人员推销在面对人群数量上的劣势，一次性将产品推向更多的人，让产品的接受面的到最大化。（三）产品分析：截止2012年8月31日,上半年149家房地产上市公司营业总收入1934.96亿元,同比增长17.82%;利润总额393.121亿元,同比增长9.87%,归属母公司的净利润255.453亿元,同比增长5.12%。实现每股收益0.1701元,同比下降2.97%。 2012年上半年149家房地产上市公司实现总营业收入1934.96亿元,同比增长17.82%;利润总额393.121亿元,同比增长9.87%,房地产上市公司

17、销售同比增长率在去年增长出现新低后又开始回升。归属母公司的净利润255.453亿元,同比增长5.12%,增长较去年同期的17.11%出现较明显下降。上半年实现每股收益0.1701元,同比下降2.97%。上半年销售毛利率38.95%,较去年同期的40.051%下降1.10个百分点,但仍创近十年高位。每股经营活动产生的现金流量净额为正的0.0691元,现金流状况有所经营。存货周转率和总资产周转率分别为0.0869和0.0919,虽然继续在下降,但同比分别只下降了9.1%和5.36%,下降幅度在减缓。行业经营状况有所改善,单位营业总收入的管理费用和营业费用基本保持在去年同期的水平,上半年分别为5.5

18、和3.74,分别增长只有0.55%和3.89%。房地产上市公司净利润增长分化在加大,另外149家房地产上市公司的存货较去年同期增长26%(较年初底增加8%,增速在减缓),企业库存去化的压力仍在。（四）竞争者分析：1.识别竞争者竞争者一般是指那些与本企业提供的产品或服务相类似，并且有相似目标顾客和相似价格的企业。识别竞争者看来似乎是简而易行的事，其实并不尽然。企业现实的和潜在的竞争者范围是很广的，一个企业很可能被潜在竞争者吃掉，而不是当前的主要竞争者。2.确定竞争者的目标确定了企业的竞争者之后，还要进一步搞清每个竞争者在市场上的追求目标是什么?每个竞争者行为的动力是什么?可以假设，所有竞争者努力

19、追求的都是利润的极大化，并据此采取行动。但是，各个企业对短期利润或长期利润的侧重不同。有些企业追求的是"满意"的利润而不是"最大"的利润，只要达到既定的利润目标就满意了，即使其他策略能赢得更多的利润他们也不予考虑。每个竞争者都有侧重点不同的目标组合，如获利能力、市场份额、现金流量、技术领先和服务领先等等。企业要了解每个竞争者的重点目标是什么，才能正确估计他们对不同的竞争行为将如何反应。3.确定竞争者的战略各企业采取的战略越相似，它们之间的竞争就越激烈。在多数行业中，根据所采取的主要战略的不同，可将竞争者划分为不同的战略群体。一是进入各个战略群体的难易程度

20、不同。一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入；而实力雄厚的大型企业则可考虑进入竞争性强的群体。二是当企业决定进入某一战略群体时，首先要明确谁是主要的竞争对手，然后决定自己的竞争战略。除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。企业需要估计竞争者的优势及劣势，了解竞争者执行各种既定战略是否达到了预期目标。如果发现竞争者的主要经营思想有某种不符合实际的错误观念，企业就可利用对手这一劣势，出其不意，攻其不备。4.判断竞争者的反应模式竞争者的目标、战略、优势和劣势决定了它对降价、促销、推出新产品等市场竞争战略的反应，此外，每个竞争者都有一定的经营哲学和指

21、导思想，因此，为了估计竞争者的反应及可能采取的行动，企业的市场营销管理人员要深入了解竞争者的思想和信念。当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应。三、营销现状与市场机会分析（一）营销现状分析:应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。 （二）存在问题及原因分析:公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在房地产销售计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。 （三）市场机会分析:经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业

22、未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。 四、市场营销战略与策略方案（一）产品方案:随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。1.名称，给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。2.物业，提高物业质

23、量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。3.文化，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。4.借助自然环境，开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水

24、平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。（二）价格方案：房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。1.定价方法，在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。2.定价策略，房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析

25、同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予510%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇

26、按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。（三）促销方案房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：1.人员促销，它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还

27、要求有较高的个人素质。2.广告，房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。3.公共关系，房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开

28、新闻发布会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。4.营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产代理商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。（四）渠道方案：目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。1. 直销，它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以

29、节省一笔委托代理的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。2.委托代理推销，它是指房地产开发商委托房地产代理推销商来推销其房产的行为。委托代理商可以是企业代理商，也可以是个人代理商。前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。3）.网络营销，这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。五、推进步骤：（1） 市场调研：1. 前言：本次市调的背景、动机、运用手段

30、、目的等；  2.市场分析：（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）  （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）  3.近期房地产的有关政策、法规、金融形势  4.竞争个案项目调查与分析  5. 消费者分析： （1） 购买者地域分布；  （2）购买者动机  （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）  （4）购买时机、季节性  （5）购买反应（价格、规划、地点等）  （6）购买频度  （2） 环境调研  1.地块

31、状况：  （1） 位置  （2）面积  （3）地形  （4）地貌  （5） 性质  2.地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）  3. 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）  4.地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）  5.公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）  6.地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）  （3） 项目投资分析  1.投资环境

32、分析  2.当前经济环境（银行利息、金融政策) 3. 房地产的政策法规  4.目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）5. 投入产出分析（1） 成本与售价模拟表（2）股东回报率6. 同类项目成败的市场因素分析（四）营销策划 1.市场调查  （1）项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） （2）建筑规模与风格 （3）建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） （4）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） （5）功能配置（游泳池

33、、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） （6）物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） （7）发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） （五）目标客户分析1.经济背景（1）经济实力（2）行业特征 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）  家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）  2.文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式 (六) 价格定位  1.理论价格（达到销售目标）  2.成交价格  3. 租金价格  4.价格策略  (7) 广告策略&#

34、160; 1广告的阶段性划分  2阶段性的广告主题  3阶段性的广告创意表现  4广告效果监控  （八）媒介策略  1.媒介选择  2.软性新闻主题  3.媒介组合  4.投放频率  5. 费用估算  6、 费用预算：项目名称：名仕豪庭小区调整项目位置：成阳路以西、中山路两侧。调整内容：1、n1-n6、s1-s8#楼户型调整，建筑轮廓线局部变动。2、s8#楼南侧商业去掉，原一、二层商业调整为住宅，增加住宅建筑面积790.8平方米，增加6户，减少商业面积612.3平方米。3、s6、s7#楼由30层

35、调整为31层，增加住宅建筑面积875.8平方米，增加8户。4、n4#楼由14层调整为12层，减少建筑面积1096.6平方米。建设单位：山东名庭置业有限公司电话：5035000受理电话：5899886/5899950地 址：菏泽市华英路北段1378号七、方案调整：1.桩基工程（如有）：70100元/平方米；2.钢筋：4075kg/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/平方米；3.砼：0.30.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100165元/平方米；4.砌体工程：60120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5.抹灰工程：2540元/平方米；6.外墙工程（包

36、括保温）：50100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000元/平方米；7.室内水电安装工程（含消防）：60120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8.屋面工程：1530元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9.门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.250.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90300元/平方米，一般为90150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10.土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11.人工费：130200元/平方米；12.室外配套工程：30300元/平方米，一般约为70100元/平方米；13.模板、支撑、脚手架工程