[专业论文]房地产论文题目房地产论文选题：试论房地产工程项目质量控制

1、房地产论文题目房地产论文选题： 试论房地产工程项目质量控制【摘要】房地产项目质量不仅关系到国计民生和人民生命财产安全性问题,而且已逐渐成为房地产企业的生命线,因此加强房地产工程项目的质量控制至关重要。论文首先分析了当前房地产项目存在的质量问题,并提出了针对性建议。【关键词】房地产质量控制近十年以来,房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展,庞大的市场需求成就了一大批开发商,也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同,濒于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢?答案只有一个:由于产品的质量差而导致房产商倒闭。分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足,

2、制定改进计划,提高企业项目质量控制水平,增强企业的竞争力,已成为我国房地产企业亟待解决的现实问题。一、房地产质量控制的影响因素影响房地产项目质量的因素主要有五大方面,对这五方面的控制是保证项目质量的关键:人的控制。人是指直接参与项目的组织者、指挥者和操作者。人为控制的对象,是要避免产生失误;作为控制的动力,是要充分调动人的积极性,发挥人的主导作用。材料的控制。材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等,对材料的控制主要通过严格检查验收,正确合理地使用,进行收、发、储、运的技术管理,杜绝使用不合格材料等环节来进行控制。设备控制。设备包括项目使用的机械设备、工具等。对设备的控制,应根据项目的不同特

3、点,合理选择、正确使用、管理和保养。方法控制。主要包括项目实施方案、工艺、组织设计、技术措施等。对方法的控制,主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。环境控制。影响项目质量的环境因素较多,有项目技术环境,如地质、水文、气象等;项目管理环境,如质量保证体系、质量管理制度等;劳动环境,如劳动组合、作业场所等。二、房地产工程项目质量管理存在问题房地产业发展迅速,但也由于是新兴产业,也在发展过程中暴露出亟待解决的问题。房地产开发项目的质量控制,是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的一项管理活动,其目的是为项目的用户提供高质量的产品和服务,令顾客满意,关键是项目过程和产品的质量都必须满足项目目标。房

4、地产开发中也存在不少值得关注并需研究解决的问题。1.前期的规划、设计方案欠缺优化。设计方案如果平淡无奇,在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下,很难获得市场的认可。对于开发商及其建筑师、规划师来说密切关注市场是其从竞争对手那里分享市场份额的重要手段。规划设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败及能否高效率达到预期目标,规划设计阶段业主方的参与和管理缺乏深度和精度,没有对设计进行有效优化。2.招标阶段轻视施工单位及材料商的资质。在施工单位选择方面存在明显的重价格、轻资质的问题。在施工过程中可能会出现施工单位施工质量粗糙,技术力量薄弱,业主方与监理公司投入了大量的精力帮助其完成工作

5、。但由于其技术基础差,在工期、质量各方面都没有达到业主方的要求,并且由于其审图能力和技术力量差,造成了本可以避免的技术变更,造成业主方成本也上升。3.对于材料商的选择各个项目公司各自为政,自主选择材料供应商。材料商的供货能力、垫资能力、材料质量参差不齐,没有体现出集团的整体优势。材料成本跟同行业企业比较也明显偏高。4.工程实施阶段缺乏全面质量管理。重视事后整改,轻视事中及事前控制。前后工序施工单位没有进行工作情况交接。施工单位缺乏责任心,监理和业主方人员管理不到位,造成一些隐蔽工程未进行检验,而且由于设计变更很多,相关资料整理记录工作也没跟上,变更增加部分在图纸上的位置标识不清楚,造成无法进行

6、工程验收。5.项目竣工阶段存在问题。工程收尾阶段制度不完善,质量管理意识差,竣工手续不齐全。三、房地产项目质量管理措施1.规划设计阶段的质量控制。明确设计项目的技术标准和详细要求,并协助业主组织具体的招标工作,采取以质量取胜的设计招标方法。对图纸的深化要从成本、质量、技术各方面进行综合考虑,要建立一套关于前期方案设计的操作流程和指标。在几家都拿出不同方案后,组织相关专家讨论会,评选出最优的初步规划方案,最后再与作出最优方案的初步设计单位签订合同,在此基础上进行细化,作出报批方案。在图纸扩初设计之后,施工图出来之前,即在项目开展之前,要求项目公司按工期要求编制详尽的项目进度计划,然后在项目进度计

7、划的基础上编制项目资金计划,反过来又来优化项目的进度计划。2.工程招标阶段。2. 1施工单位的招标。首先组织成立招标小组,发出招标书,组织招标答疑,填写招标答疑纪要,组织现场踏勘,接收招标单位送来的招标文件。由工程部主持招标会,招标小组人员参加,现场拆封招标文件,进行评标,根据报价、质量、工期、信誉等综合因素,选择中标单位,填写标书评审记录并送公司档案室存档。2. 2物料采购控制。开发商要对甲供材料设备供应商进行选择、评估,明确采购工作方法和责任,以保证甲供材料设备的质量和控制成本。要建立关于材料的资料库,以备查询。对成本影响大的大宗材料都在集团层面进行招标,这样有利于降低开发成本,优化付款方

8、式,利用集团采购整体的效率,提升产品质量和服务水平,充分利用集团采购的规模效益。3.施工阶段的质量控制。3. 1明确质量目标。首先,要进行质量投入的收益和费用分析,在项目投资人和项目团队中增强质量成本意识,要树立开发项目全寿命周期成本观念。其次,适当增加项目的一致成本,减少非一致成本;适当增加预防成本,大力降低事故成本。3. 2制定项目建设实施的质量管理计划,制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任。3. 3开发项目建设的施工过程质量控制。运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用经批准的施工方案、施工作业

9、顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业,还是进行整改的意见和建议。当施工现场出现质量异常情况,又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时,应下达停工指令,纠正后下达复工指令;对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度。4.工程收尾阶段。对工程项目进行竣工验收,首先是质量验收人员要熟悉国家颁布的施工技术验收标准及规范、技术操作规程、技术标准、质量检验评定标准以及上级部门工程竣工的文件,施工图纸,设计说明书,设计变更通知单,招标投标文件和工程合同,图纸会审纪录、施工单位提供的有关质量保证文件和技术资料;其次要核查竣工资料是否完整,其中主要是查看工程项目的开工报告;工程项目竣工报告;图纸会审和设计交底记录;设计变更通知单;水准点位置、定位测量记录、沉降及位移观测记录;工程质量事故调查和处理报告;材料、设备、构配件的质量合格证明资料;检验、试验报告。四、结语论文分析了房地产项目质量的影响因素及存在问题,提出如何控制房地产项目工程质量。结合作者多年工作经验,确定业主在项目生命期各阶段含设计阶段、招投标阶段、实施阶段的质量控制对象,为房