虎豹郡王府楼盘调查报告

1、虎豹郡王府楼盘调查报告经过为期一个多月的走访实地调查，网上资料的查找，阅读，使我对扬城鼎级的别墅区虎豹郡王府，有了比较深刻的了解。去年，从1月份到11月份虎豹郡王府以3.98亿元的辉煌业绩牢牢稳坐扬州别墅类市场销售榜首，这无疑成为扬城别墅市场的一剂强心针和催化剂，创造了近年来扬州楼市的一大神话。下面，我就从虎豹郡王府这一项目楼盘的项目概况，楼盘的价格走势，楼盘价格形成因素，及未来价格展望，这四个方面进行介绍：一 楼盘介绍1首先我先对项目的开发商扬州虎豹房地产开发有限公司进行大概的介绍，江苏虎豹集团系中国服装行业十强优势企业，虎豹集团成立于1989年，拥有15家分公司，是一家集服装，商贸，旅游，

2、地产等行业于一体化的多元化，跨行业，跨地区的国家大型现代化企业集团。虎豹集团先后荣获“中国名牌产品”、“中国最具价值品牌500强”等150多项国家级大奖。扬州虎豹房地产开发有限公司作为江苏虎豹集团旗下全资的子公司于2007年斥资3亿元拍得扬州新城西区核心地段土地，标志着虎豹集团正式进军中国房地产市场。公司开发的高端别墅项目“虎豹·郡王府”已全面动工。目前，公司已联手澳大利亚（墨尔本）柏涛公司、贝尔高林国际香港公司、高力国际（加拿大）物业服务有限公司等国际顶尖公司，共同倾力打造“虎豹郡王府”项目。公司以“现代中国住宅”为发展目标，欲将该项目打造成为扬州首个顶级“现代中国风格”社区。2我

3、就项目的物业管理公司（扬州）高力国际物业服务有限公司简介如下：高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍布全球超过290家的分公司，为全球客户提供最全面的专业物业服务，包括房地产买卖、租赁、业主服务、租户代表、企业服务、投资及特别项目、咨询及研究、估值，与及物业及资产管理等。3下面我介绍一下该项目的具体基本信息。物业类别：别墅，住宅。项目特色：其他建筑类别：联排，叠加别墅，多层，小高层装修状况：毛坯所属商圈：京华城物业地址：邗江区孙庄路南、西外环路东（京华城向西800米）交通状况： 可乘坐22路、游2至大刘庄；13路至京华城怡景苑；21路至京华城小区下开盘时间：2009-06-28入住时间

4、：2010-10-30容积率：1.2绿化率：35.60%物业费：2.5元每平方分米物业公司：（扬州）高力国际物业服务有限公司开发商：扬州虎豹房地产开发有限公司预售许可证：扬房销证1411.1420售楼地址：孙庄路南，西外环路东售楼电话：0514829893334.项目详解（1）项目介绍：虎豹郡王府坐落于扬城西区核心位置，占地169亩，建筑面积约13.5万平方米。 地上建筑面积135470平方米，主要内容为：低层住宅楼26幢，建筑面积40333平方米（11#16#、18#、20#23#、26#、28#31#）；多层住宅楼9幢,建筑面积18343平方米（幢号为：17#、19#、2427#、32#3

5、5#）；小高层住宅楼9幢,建筑面积66057平方米（幢号为：1#9#）；商业楼1幢，建筑面积837平方米（幢号为44#）；物管用房建筑面积50平方米；配电房2个,建筑面积250平方米；半地下建筑面积35849平方米（层高大于2.2米），主要内容为：汽车停车库建筑面积14500平方米，自行车库建筑面积21349平方米；地下建筑面积21050平方米（层高大于2.2米），主要内容为：配电房建筑面积150平方米、物业管理用房建筑面积630平方米、社区活动中心建筑面积670平方米、汽车停车场19500平方米（含人防设施15000平方米）、泵房建筑面积100平方米 。小区规划总户数988户，可容纳3458

6、人居住，小高层户数：506户，酒店公寓户数192户，联排户数193套，叠加64套。（2）周边配套：综合商场：新城西区邻里服务中心、170万平米京华城生活广场（超市、卖场）、农贸市场部等 医院：市人民医院西区门诊 学校：邗江中学、扬州职业大学、扬州中学西区校、九年一贯制新盛学校、育才小学西校区（规划中）等； 其他：体育公园、高尔夫运动场等、国展中心、双博馆、300亩明月湖公园、沿山河景观带、城市休闲广场（3）交通状况：可乘坐22路、游2至大刘庄；13路至京华城怡景苑；21路至京华城小区下 （4）建材装修：框架结构（5）楼层状况：低层住宅楼26幢，多层住宅楼9幢，酒店式公寓1幢，商业楼1幢，配电房

7、2个（6）车位信息：停车位:机动车停车位共756辆，其中别墅半地下停车位为407辆；小高层地下停车位291辆，地上51辆；商业停车位7辆二楼盘动态及价格变化趋势1 虎豹郡王府楼盘动态变化表虎豹郡王府 楼盘动态2010-4-16虎豹郡王府在售叠加、联排别墅，面积在200平米左右，叠加均价12200-15800元/平米，联排均价在16300-19300元/平米。（2010年04月16日讯）2010-3-11加推26席别墅，五院别墅200-275m2，叠院别墅156-183m2，价格在11700-18800元/m2。（2010年03月11日讯）2010-2-25第六批房源定于2月28日开盘，元宵游乐

8、会盛大开场。主力房源：五院别墅200-275m2，叠院别墅156-183m2，价格在14800-18800元/m2之间。（2010年02月25日讯）2010-1-27第六批房源2月6日接受预定，联排别墅主力面积在200-275m2，叠加别墅主力面积在156-183m2。（2010年01月27日讯）2009-12-21近日，虎豹地产与江苏扬建集团有限公司签署了第四、第五标段工程施工合同，虎豹郡王府第四、第五标段正式开工。虎豹郡王府将于春节前后推出第六批房源，其中五院别墅的户型面积为200平米275平米，叠院别墅的户型面积为156平米183平米。（2009年12月22日讯）2009-10-27虎豹

9、郡王府以2.87亿元业绩稳占前三季度扬州市区商品房销售别墅类榜首。（2009年10月27日讯）2009-9-24虎豹郡王府推出第五批房源，仍然为高端消费者广为认可的五院别墅以及叠院别墅。其中五院别墅面积200275，叠院别墅面积156183。（2009年09月24日讯）2009-07-30虎豹郡王府预计9月将新推联排别墅，主推245平米4房2厅4卫b户型和200平米4房3厅3卫的d户型。虎豹郡王府目前均价13000元/平米。（2009年07月30日讯）2009-06-28虎豹郡王府6月28日最新开盘，主推面积195275的五院别墅和160190的叠院别墅，共34套。开盘当日购房享受98折优惠.

10、开盘价格在12000-13000元/平米。（2009年06月28日讯）2009-06-23虎豹郡王府预计6月28日一期第三批房源开盘，开盘当日购房享受98折优惠，并可参加欧洲豪华10日游大抽奖。所售房源一户一价。（2009年06月23日讯）2009-06-19虎豹郡王府一期第三批房源将于6月28日开盘，主推156原创叠院别墅，户型共设4房2厅，6.6米开间设计，购买该叠院别墅将免费赠送26的地下负一层储藏空间、四层13的阳台和37的超大空中花园等使用空间，另外还将赠送一层20左右的庭院。156的上叠别墅，赠送面积近100，实际使用面积已达到240左右。（2009年06月19日讯）2009-06

11、-12虎豹郡王府一期第三批房源预计6月28日开盘，主推面积195275的五院别墅和160190的叠院别墅，共34套。届时，5月8日实景样板区开放后几日即被封闭的五星级样板房将于本月6月28日再次对外公开。虎豹郡王府目前销售均价11000元/平米。（2009年06月12日讯）2009-05-27一、二批房源基本售罄,即将推出的第三批房源，包括面积195275的五院别墅和160190的叠院别墅。此次新推的原创叠院别墅，更是区别于国内市场上现有的叠加别墅，在传统设计手法上进行大胆创新，首创独门独院的规划布局及双院落空间设计，不但充分满足了中国人渴望的有天有地的院落生活，更以每户均免费赠送地下储藏空间

12、和近乎“零”公摊的超高性价比惊艳全城。（2009年05月27日讯）2009-05-14虎豹郡王府一期第二批房源已经售完，预计今年6月份会有新房源推出。目前均价11000元/平米，2010年10月30日入住。（2009年05月14日讯）2009-05-07虎豹.郡王府5月8日开盘，主推195-245平米联排别墅，总价200-300万元/套。5月8日-10下定，交1万抵10万。（2009年05月07日讯）2009-03-23虎豹郡王府地库顶板防水卷材铺装完成（2009年03月23日讯）2009-03-173月10日，虎豹郡王府二标段工程全面启动。二标段工程将在原有主力户型基础上，新推面积16019

13、0的两种叠院别墅，预计5月对外公开发售。目前销售均价10000元/平米。（2009年03月10日讯）2009-03-12虎豹郡王府预计5月8日开盘，样板房将于4月底面世。（2009年03月12日讯）2009-03-03虎豹.郡王府目前销售价格在9700-12800元/平米，主推195，208.275平米房源。物业费2.50元/平米*月。（2009年03月03日讯）2009-03-02郡王府样板区外墙干挂石材安装将于3月底完成（2009年03月02日讯）2009-01-16虎豹郡王府将于正月初三加推6套五院别墅，春节期间购买，另赠送价值八万元的地下车位一个。此次加推的43号楼6套别墅单位面积均为

14、196，皆南北朝向，前院、中庭、后院三位一体，多重庭院设计将阳光清风迎进家门，在房间的每一个角落都能够享受到充足的阳光和丰盛的自然美景，居住十分惬意。（2009年01月16日讯）2008-12-1812月28日，虎豹郡王府公开预定首批联排别墅（2008年12月28日讯）2008-12-0612月6日，虎豹郡王府销售中心对外开放（2008年12月06日讯）2008-06-286月28日下午，“虎豹郡王府” 世界王牌签约仪式在迎宾馆举行。虎豹集团董事长蒋茂远、虎豹地产总经理林神周、副总经理林祖光、项目战略合作伙伴“贝尔高林”、“柏涛建筑”、“高利物业管家”相关负责人出席签约仪式。（2008年06月

15、28日讯）2 虎豹郡王府价格记录表3 虎豹郡王府价格走势图三.楼盘价格形成因素分析1、一般因素1.1地理位置与行政区划中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2400多年的建城史。现辖开发区、维扬区、邗江区、广陵区4个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6,653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里。全市总人口41.717.19万人，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119001（仪征市移居、青山一线）至119054、北纬31056至33025（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，

16、北与淮安、盐城接壤，东和盐城、泰州毗连，西与天长（安徽省）、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.50公里，沿岸有仪征、邗江、江都。京杭大运河纵穿腹地，全长143.30公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭大运河交汇处。1. 2自然环境扬州属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，年平均气温15，年平均降水量1030毫米，年日照时间2140小时，全年无霜期222天。全市90%以上是平原。境内长江岸线80多公里，水深江阔，岸线稳定。扬州为苏北门户，市场兴旺，流通发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。石油、天然气、氦气、石英砂、陶土、矿泉水等矿产资源储量较

17、为丰富。江苏油田总部设在扬州，石油年平均开采量120万吨。1.3交通条件扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。南京至扬州汽车只需1个多小时，上海至扬州只需2个多小时，北京至扬州只需8个多小时。海运：扬州港现有万吨级码头泊位9个，可停靠5万吨级船舶。目前在扬州港开展国际集装箱业务的船务公司近30家，这些公司的驳船每周有近30个航次停靠扬州港，根据客户的不同需要，定时、定点地把出口集装箱送达世界五大洲各地。同时扬州港又是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸，年完成货物量吞吐量700万吨左右。扬州有港岸线47公里，已开发利用17公里。公路：京沪、宁通和西北绕城高速公路纵穿全市，构成我

18、市环城高速公路骨架。长江北岸正在建造“防洪、运输”双功能的沿江高等级公路，将三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。水路：扬州处于我国东西大动脉（长江）和南北大动脉（京杭大运河）交汇处，在历史上就是著名的水运中心。境内航道纵横，现有航道184条，2163公里，其中等级航道819.20公里。京航大运河扬州段全长143.30公里，终年可通行千吨级船舶，北通江苏的淮安、宿迁、徐州，山东的济宁、聊城、德州，河北的沧州及天津、北京等地；南往江苏的镇江、无锡、苏州和浙江的杭州等地。铁路：宁启铁路贯穿扬州城区，西连京沪线，东近新长线，通达全

19、国。大桥：扬州至镇江的润扬大桥已经完工，现在从扬州通过大桥至镇江只需10分钟。1.4城市性质扬州市是一个文化个性十分鲜明的历史文化名城、长江下游重要的城市，交通发达，物产丰盛，素有鱼米之乡之称。目前，扬州已是国家卫生城市，正逐步发展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的现代化城市。1.5城市规划与发展目标按照扬州市1997年城市总体规划（1996-2020），该规划确定扬州城市性质为“历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市和长江下游重要 沿江城市”，新规划以2001年为基准年，近期至2007年，中期至2010年，远期至2020年，远景至本世纪中叶，从扬州市域、城市规划区和主城区

20、三个层次上对扬州城市进行了详尽、细致的科学规划。1.6城市经济状况据统计，2008年全市实现国内生产总值1573.29亿元，增长13.4%左右。三次产业结构为7.4:57.1:35.5。农业生产稳定增长。全年粮食总产269.4万吨，蔬菜136.4万吨以上；生猪出栏123.3万头，增长8.6%。全年新增高效农（渔）业面积50.4万亩；新增国家级农业产业化龙头企业1家、省级龙头企业2家；70家市级以上农业产业化龙头企业实现销售收入161.6亿元、利税8.2亿元，分别增长21%、18%。2008年全市完成全部工业总产值4920亿元，增长34.2%。其中，规模以上工业产值3518亿元，增长35.5%。

21、规模以上工业增加值906.6亿元，增长17%。石油化工、汽车船舶、机电装备等三大主导产业完成产值2383.1亿元，增长38%，占规模以上工业产值的67.7%；“三新”产业完成产值213.7亿元，增长38.4%，占规模以上工业产值的6.1%。50家企业被重新认定为国家级高新技术企业。服务业结构不断优化。物流、信息等现代服务业加快发展，集聚区引领服务业发展的功能逐步显现。新增港口物流园、江苏信息服务产业基地（扬州）、扬州京华城商务集聚区、扬州工艺美术集聚区4家省级服务业集聚区和扬州国际汽车城、商务服务港、粮食储运加工中心等7家市级服务业集聚区，23个市级以上服务业集聚区预计实现营业收入96亿元。全

22、市软件与信息服务业销售收入55亿元，增长19.6%。2008年实现全社会消费品零售总额521.3亿元，增长24.4%，占gdp的比重达33.1%，比2007年提高1.4个百分点。城乡居民家庭设备用品及服务、教育娱乐服务消费支出占总支出的比重达到17.6%，比2007年提高2个百分点，消费结构升级步伐正逐步加快。外向型经济持续增长。全年协议利用外资50.1亿美元，增长48.6%；注册外资实际到帐17.2亿美元，增长50.2%。进出口总额61.8亿美元，增长36.6%。其中，出口45亿美元，增长40.5%。2008年实现人均地区生产总值35400元左右，增长14%。完成财政总收入266.2亿元，增

23、长24.6%；其中，一般预算收入104.8亿元，增长22.3%。2008年城乡居民生活稳步改善，城市居民人均可支配收入达17398元，增长15.5%；农民人均纯收入达7450元，增长13.1%。居民消费价格总指数104.8%，低于全省水平。1.7土地市场状况近几年来，随着经济的发展，基础设施条件的改善和土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范。扬州市房地产开发量的不断上升，使得土地需求不断扩大，导致土地价格呈不断上升的态势。1.8产业及税收政策扬州市在产业、税收政策方面，今年出台的生产性投资及房地产投资企业税收方面的一系列优惠政策以及土地划拨金方面的优惠政策，使扬

24、州市房地产市场向规范化、市场化、法制化方向发展，对土地价格上扬具有极大的推动作用，地价上升，则房价也会随之上涨综上所述，扬州地区地价水平呈稳步上升趋势。2.区域因素该楼盘属于京华城商圈扬州京华城位于扬州新城西区，西邻扬州火车站，东接扬州市区，距扬州市中心约6公里，在京华城路与文昌西路交汇处，是大陆第一座全生活产业城,也是大陆第一个以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的“城中城”。该城占地2060亩,建成后总开发面积330万平米:其中住宅小区130万平米,商务集 聚区200万平米,核心建筑是扬州京华城living mall全生活广场.。据悉，扬州京华城中城是中国第一座全生活产业城，是以国际领

25、先的全生活理念为轴心，以营造最适合的生态化人居环境为重点，是中国第一个以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的基础建设。在业种方面，京华城living mall全生活广场有着令人称羡的全新业态组合。1f、2f的华漾百货主题馆，无论是店面设计，还是商美陈列上都独具特色，值得一提的是格洛希精品廊，囊括了armani、prada、boss等国际一线品牌，首次将来自法国、意大利的顶级品牌奢华与文化引入扬州；b1f的来买佳全生活超市，拥有家电产品、民生用品、生鲜食品等近2万种商品，以全新的形象与优质的服务带给顾客“新鲜、便捷、温馨”的购物体验；精心打造的jj顽乐园，是小朋友在京华城的欢笑园、快乐园；全

26、球第一大旗舰影城喜满客影院配备了高品质的视听设备，符合人体力学的宽敞坐椅让观众在享受之余也能感受到全身心的放松；涵盖了书吧、茶吧、休闲吧功能于一体的五星级新华书店，颠覆了传统的书店经营模式，在茶香氤氲的环境中让思维接驳世界，遨游书海；苏北首家的星巴克咖啡馆（starbucks）填补了扬城有咖啡无文化的空白，还将舒适的空间环境与浓郁的咖啡情调融为一体。另有林林总总极具特色的街边店，让所有前来的顾客的看不停、玩不停、乐不停、购不停，充分享受到来自世界各地休闲娱乐的超值体验。 京华城living mall全生活广场的开业，开创了一种新型的娱乐、购物、休闲的消费模式。所有前来旅游、观光、消费的顾客，不

27、用再为找停车位发愁，不用在拥挤的商圈与熙攘的人流中 “血拼”，而是让休闲娱乐真正成为愉悦身心、舒缓压力的生活体验，这里丰富多彩的餐饮、休闲、娱乐将势必成为引领都市消费的新风标。 扬州市区可乘13路，21路，26路，66路（晚班）公交车抵达。3.个别因素该地段处于西区黄金地段，建筑主要要是高端别墅群。开发商斥资3亿元拍卖竞得该地块。价格肯定高。4.自身因素（1）.虎豹郡王府打造扬州最美的皇家园林为了让真正适合扬州气候的珍稀树种呈现于郡王府的顶级皇家园林，郡王府的移树之法亦非比寻常通常移植成树，都是砍去树枝及根系，而郡王府的做法是留枝、留冠，整棵原封不动地从原生地妥善运回。这样不但树的存活率高，而

28、且移植过来的都是已经长成的大树，能够在最短时间内形成园林景观。虎豹郡王府五星级样板区自公开开放以来，引得各地宾客赞叹扬州也可以有着如此美妙的春夏秋冬四季美景。虎豹郡王府凭着“从一个产品到一张城市名片”的决心，以中国造园文化融会欧洲宫廷古典园林精整序列之法，建造全城最美、最鼎级的皇家园林，达到人在画中游的理想居住环境“造扬州最美的皇家园林”这一共同梦想，使得虎豹地产集结了国内外景观园林界高手，他们最终选择了虎豹郡王府做为挑战自我、实现自我的舞台。而一草一木、一土一石完美呈现的背后，则是景观设计团队以及施工人员几百个日夜的呕心沥血。郡王府的景观设计师介绍，小区园林，对于不太苛求品质的开发商来说很简

29、单，请一家设计院画图纸，再按图索骥，刨个坑、栽点树苗便成，至于树苗将来是死是活、景观是美是丑，反正房子都已经卖出去了，无所谓。而对于郡王府来说，这种草率应付只追求销售利润的做法绝对行不通，他们要做就做扬州城从未有过的顶级皇家园林。 郡王府做园林讲的是从源头做起，贝尔高林的园林设计师jason透露，虎豹郡王府经过多次走访考察，选择了为香港迪士尼、上海迪士尼提供珍稀名贵树种的知名苗木种植基地为郡王府部分苗木的供应商。每一株树苗来到郡王府之前，都受到了郡王府景观团队的“特殊关照”园林工程师会要求苗木供应商在原生地精心养护。由于传统的地栽苗有两个缺陷，一是受季节限制，不能周年施工；二是全冠移植不易成活

30、，要想克服这两个缺陷就要进行容器种植。于是郡王府提前半年甚至一年便将选中的苗木在原生地进行培植。 jason是个会讲故事的人，他说在中国做了7、8年的园林设计，像郡王府这样“苛求”完美、精益求精又尊重专业的团队实在不多见。为了找到配得上郡王府的树木，他与郡王府景观团队的精英们不知将“众里寻他千百度”的故事上演了多少次。有时，为了找寻一棵树，会持续穿行1000多公里。且一辆大车一次只运一棵，给予其“千里走单骑”的礼遇。然后在社区景观里按照方位、阳光的变化、视角的穿透力度进行编排栽种。jason介绍，建成后的郡王府将成为皇家园林之集大成者，由古典园林抽象出人性尺度，按欧洲宫廷园林的体验标准悉心营造，以富有灵性的空