成都东创SBI项目营销策划报告_85P_XXXX年

1、东创SBI成都项目营销策划报告苏州新百利2010年4月序西部跃进SBI题记成都是一座充满魅力的城市，让人流连。把根扎在成都是一种幸福。而把事业安在成都，更是一种荣耀！“金温江”，成都最美的地方！上风上水，人杰地灵！浸染大学城千载人文气韵，坐拥国家级海峡两岸科技园先天优势，更有地铁、轻轨通达四方，财源广进，这里曾成就了无数企业家的梦想，也走出了众多的世界500强。俱往矣，今天，在这片神奇的土地上，东创正为这座城市的发展续写新的篇章！我们必将再创辉煌！共勉之！提报背景：提报背景：项目一期进入准现房阶段，完全具备销售条件，营销计划需要全面启动。提报目的：提报目的：u市场调研分析（机会点确认）u本体属

2、性分析（项目SWOT分析）u项目建议（营销推广策略及执行方案）u企划展示（项目价值再提升）提报目的关于目标，我们始终保持一致：高速、高价、项目品牌传递高速、高价、项目品牌传递高价高价品牌品牌高速高速超越项目现有价格体系3800元/m。提高核心竞争力，体现和提升项目价值，为项目创造溢价。制定项目营销策略，建立项目推广渠道，达到快速去化。6个月回款5000万。维护并丰满SBI的项目形象。提升项目知名度和美誉度，确立项目的品牌影响力。战略目标提报构架项目思考？市场调研企划展示本体属性区域市场调研项目建议同类产品调研消费群体调研项目概况项目SWOT分析项目发展思路价值重塑形象包装媒体通路营销推广现场执

3、行推广名SLOGAN视觉展示每一个项目都有其独特的价值属性，专业的地产人应该在最短的时间内找到它，并寻找最有效的解决之道，为项目创造更高的价值。项目思考？2 2、怎样才能快速去化，、怎样才能快速去化，6 6个月内回款个月内回款50005000万？万？1 1、这么好的产品，为什么客户不肯、这么好的产品，为什么客户不肯“买单买单”？一切问题都可以在市场中找到答案！从市场中来，到市场中去！让我们先来看，市场告诉我们什么？市场告诉我们什么？壹 市场调研分析1、市场是怎样的？2、机会点在哪里？ 市场调研分析p 区域市场调研分析p 竞争市场调研分析p 市场启示SBI创业街创业街榕树岭8克拉金色鱼凫（源境）

4、水韵尚城海科名城巨龙环岛国际公园壹号西财.天府原里金强.大学城金水湾区域市场调研分析榕树岭8克拉项目名称：榕树岭8克拉开发商：四川合力房地产开发有限公司项目位置：温江南熏大道与柳杨河交界处占地面积：18700总建面积：90000规划用途：住宅规划户数：873户（累计已公开约700户）本期公开时间：2010.4.1本期公开户数：216户目前平均单价：4300元/ 面积区间：43119本期主力面积：75 本期销售率：70%滞销房源：高楼层和大面积去化较慢主力客群：大学城教职员工，周边居民媒体通路：道旗，商报，站台广告主诉求：买房，人人都买8克拉物业管理：香港悦华置地，1.2元/ 促销方式：一次性3

5、%，按揭1%项目点评项目定位： 光华大道延伸段，大学城旁的8克拉品质公寓项目优势： 面积控制合理，附赠送空间，项目定位及诉求精准项目不足： 容积过高，规模小，环境一般项目借鉴： 项目推案节奏合理，SP活动串联较好区域市场调研分析 金色鱼凫（源境）项目点评项目定位：温江福地，高性价比的精工建筑项目优势：城区核心配套优势项目不足：大面积房源配比过大项目借鉴：项目现场执行力较强项目名称：金色鱼凫（源境）开发商：四川长信置业有限公司项目位置：温江柳林路158号占地面积：50000总建面积：170000规划用途：住宅规划户数：约1500户本期公开时间：2010.4.3本期公开户数：200户目前平均单价：

6、小面积4700,大面积4300面积区间：80117本期主力面积：83113本期销售率：70%滞销房源：大面积户型主力客群：本地居民和大学城老师为主媒体通路：商报 居周刊主诉求：地段、建筑品质源共生之境界 铸精品以传世物业管理：四川鼎瑞物业，1元/ 促销方式：一次性3%，按揭1%，最高优惠累计可达7%区域市场调研分析 水韵尚城项目点评项目定位：专家型高档社区项目优势：内部环境好，楼间距大，单价低 项目不足：面积过大项目借鉴：关系营销在项目销售中起到了很大的推动作 用，销售过程中，“找到对的人”很重要。项目名称：水韵尚城开发商：四川沃能投资有限公司项目位置：海科路东段519号占地面积：172000

7、总建面积：350000规划用途：住宅规划户数：1500户本期公开时间：2009.8.16本期公开户数：400户（高层全部公开）目前平均单价：3750元/ （内部价3200元/ ）面积区间：146303本期主力面积：184 303 本期销售率：75%滞销房源：南面离入口较远的剩余较多，其它比较平均，无明显差别主力客群：成勘院合作单位领导媒体通路：户外道旗主诉求：专家社区物业管理：四川浣花物业，1.4元/ 促销方式：内部员工优惠500元/区域市场调研分析 海科名城项目点评项目定位：在学城 地铁线 CBD核心生活区项目优势：靠近大学城，入口处景观打造的较好项目不足：交通不便，周边配套有所欠缺项目借鉴

8、：户型设置合理，景观资源良好，项目定位高端项目名称：海科名城开发商：成都改建置业有限公司项目位置：西南财经大学西门占地面积：60000总建面积：240000规划用途：住宅规划户数：2400户本期公开时间：2009.12.12本期公开户数：328户目前平均单价：4250元/ 面积区间：50130本期主力面积：85-93 本期销售率：70%滞销房源：高楼层，大面积房源销售较慢主力客群：大学城高管媒体通路：道旗主诉求：地段，配套远景：CBD、大学城、地铁线物业管理：成都海科投资，1元/ 促销方式：无区域市场调研分析 巨龙环岛国际项目点评项目定位：环岛公园华宅，温江顶级景观豪宅社区项目优势：成熟配套优

9、势，景观优势，5星级酒店优势 项目不足：产品立面形象不佳，且由于小区规模的局限， 内部造景并不充分项目借鉴：售楼处现场包装不错，有效提升了项目档次 项目名称：巨龙环岛国际开发商：成都巨龙投资有限公司项目位置：温江城市公园内占地面积：56670总建面积：209677规划用途：住宅规划户数：900户本期公开时间：2010.1本期公开户数：200户目前平均单价：6500元/ 面积区间：90234本期主力面积：127 、180 本期销售率：70%滞销房源：比较平均，无明显区别主力客群：政府公务员、部队人员、本地富人阶层媒体通路：商报，居周刊主诉求：景观，品质：成都西湖，环岛公园华宅物业管理：住邦物业，

10、1.6元/ 促销方式：一次性3%，按揭1%区域市场调研分析 丽晶港项目点评项目定位：光华大道地标楼王项目优势：超大赠送面积，自然河流景观，周边有高档配 套，交通区位优势明显项目不足：景观均好性不足项目借鉴：面积区间多样化，推案节奏把握得当，促销活 动有吸引力 项目名称：丽晶港开发商：佳兆业（四川天姿置业有限公司）项目位置：光华大道花博会旁占地面积：200000总建面积：720000规划用途：住宅规划户数：5960户本期公开时间：2010.4.24本期公开户数：305户目前平均单价：6000元/ 面积区间：70120本期主力面积：88本期销售率：99%滞销房源：少数低层靠近售楼处几套主力客群：成

11、都及温江本地客户居多媒体通路：商报，网站主诉求：一生好时光物业管理：成都佳兆业，1.6元/ 促销方式：老客户带新客户优惠0.5%区域市场调研分析 珠江新城国际项目点评项目定位：1200亩双核中央生活城项目优势：户型功能性布局合理，得房率高，景观均衡性 好，精装修项目不足：面积过大，总价高，项目借鉴：户型设置合理，景观资源良好，项目定位高端 项目名称：珠江新城国际开发商：成都珠江投资有限公司项目位置：温江花博会占地面积：800000总建面积：2500000规划用途：商业+住宅规划户数：2200户（累计已公开约400户）本期公开时间：2010.4本期公开户数：100户目前平均单价：7000元/ 面

12、积区间：50142本期主力面积：133 142 本期销售率：70%滞销房源：面积从50至130不等主力客群：周边区县为主（绵阳、郫县等）媒体通路：商报，华西都市报主诉求：身份：重新定义名门生活物业管理：康景物业，2.2元/ 促销方式：一次性2%，按揭1%区域市场调研分析 新城区楼盘以小面积为主流，面积区间控制有持续转小趋势 老城区及光华大道沿线，面积普遍比新城区大，套三产品较多，比较关注小区内部品质，注重景观 营造和配套设施打造，为高档居住区 新城区楼盘以套二和套三为主，其中套二比例较大 新城区的小面积公寓需求旺盛，出现脱销现象（以套二的居家型公寓为主） 新城区区域内小面积房源接近尾声，除金水

13、湾和榕树嶺各有一栋剩余外，其余项目已售完 新城区内由粗放开发开始步入产品时代（如榕树嶺、金色鱼凫都有入户花园和错位露台赠送空间）客户对内部环境关注度不高，市场比较容易引导（金强大学城、榕树嶺这类围合式小区，户型、景 观都比较一般的项目，凭着小面积，低总价，靠企划包装也取得了不俗的销售业绩） 对外部景观关注度较高，除面积、楼层外，外部景观资源也能创造价格（如巨龙环岛和金水湾） 存在少量小面积居家投资两相宜产品，但从购买上来看以自住为主产品分析区域市场调研分析 新城区市场为总价市场，小面积房源供销两旺，居民购买力略显不足 老城区和光华大道价格均在5000元/以上，打造宜居温江高档住宅集群 新城区均

14、价约为4300元/，价格区间为3200元/4800元/ 水韵尚城为内销房，内部成勘院职工购买可享受约3200元/的均价 新城区楼盘价格差异在于面积区间和形象包装两个方面 新城区租售比严重失衡，普通套二租金仅为800左右，租售比高达1：500 新城区客户可承受的总价在50万以内，超过50万的房子销售会非常困难（源境，水韵尚城） 楼盘普遍都有13%的优惠，金色鱼凫最高优惠累计可达7%，价格优惠对成交有很大促进作用价格分析区域市场调研分析 4080小户型去化快，区域内此类房源出现脱销情况 高层项目117F销售较高，17F以上客户抗性较大 去化以自住需求为主，少量小面积房源存在部分投资性需求 新城区楼

15、盘平均年推案量约为700套，销售率在7080%之间，去化情况良好 新城区楼盘大都采用长期蓄水、短期引爆、顺势加推的策略，达到迅速去化的目的 楼盘优惠活动对项目去化起到了较大的促进作用去化分析区域市场调研分析 新城区的购买客群按项目的位置不同，大致分为4050岁本地居民改善型需求（也有帮子女买的）、 大学城教职工自住型需求、政府公务人员自住型需求、其它县市自住兼投资型需求四类 新城区购房需求以区域内部改善型需求为主 榕树嶺小面积房源存在一定的周边县市投资型客户 光华大道客群与新城区存在较大差异，以周边县市的自住型需求为主客群分析区域市场调研分析 市场调研分析p 区域市场调研分析p 竞争市场调研分

16、析p 市场启示金府SOHO金府国际竞争市场调研分析 金府国际项目点评项目定位：城西CBD,居家性质的投资品项目优势：面积小，总价低，可做商用项目不足：40年产权，周边居住环境差项目借鉴：不以写字楼为主诉求，只讲产品，小户型项目名称：金府国际开发商：成都成都广地置业有限公司项目位置：金府路777号占地面积：43355总建面积：170000规划用途：商业+住宅规划户数：1166户（累计已公开约400户）本期公开时间：2009.10本期公开户数：1166户目前平均单价：5680元/ 面积区间：5086本期主力面积：50 86 本期销售率：90%滞销房源：高楼层销售抗性较大（46F已销控）主力客群：市

17、区投资客媒体通路：商报，网站主诉求：城西财富新高地物业管理：成都广地物业，2元/ 促销方式：一次性2%，按揭1%竞争市场调研分析 金府SOHO项目点评项目定位：SOHO项目优势：地段、交通好，靠5星级酒店，带8%回报项目不足：环境差项目借鉴：带投资回报，吸引了很多投资客项目名称：金府SOHO开发商：四川新龙房地产开发有限公司项目位置：金府路666号占地面积：26660总建面积：66000规划用途：商业 写字楼 公寓 酒店规划户数：810户本期公开时间：2009.7.26本期公开户数：90户目前平均单价：6300元/面积区间：4092本期主力面积：40本期销售率：90%滞销房源：无主力客群：周边

18、及市区投资客媒体通路：道旗、网站主诉求：金商圈，中心广场商务领馆物业管理：世邦魏理仕，1.6元/促销方式：一次性1%竞争市场调研分析 金府国际均价为5680元/,金府SOHO均价为6300元/ 市场以投资型产品毛坯为主，与区域住宅价格持平 产权以40年为主，有以自住为主导的居家概念和以办公为主的SOHO概念 出现返租概念，金府SOHO推出年返利8%，反响不错，公开当天预约掉90% 精装概念未普及，SOHO及酒店公寓性质的房子价值仍未被完全认可，价格仍有提升空间 居家概念的金府国际推盘节奏较快，金府国际较同期公开的金府SOHO多推200套 60以上的房子都以两室为主 仍是低楼层的接受度较高，金府

19、国际销控掉46F共计约200套房源价格及去化分析竞争市场调研分析 市场调研分析p 区域市场调研分析p 竞争市场调研分析p 市场启示带装修，精装公寓（所见即所得），提升档次，创造溢价带装修，精装公寓（所见即所得），提升档次，创造溢价市场启示 市区投资型产品销售火爆，存在消费人群和消费市场 区域内小面积小户型产品畅销，但是以居家自住需求为主 区域内小面积房源剩余体量不大，市场存在快速去化的机会 区域内未现精装产品，客户对装修成本不敏感市场是怎样的？机会点在哪里？自住型需求旺盛投资型产品匮乏以满足自住型需求为主诉求，同时又带有强烈投资价值的以满足自住型需求为主诉求，同时又带有强烈投资价值的小面积小面

20、积“公寓公寓”客户对装修不敏感，存在极强的可引导性贰 项目本体属性分析1、项目SWOT？2、项目如何突破？ 项目本体属性分析p 项目概况p 项目SWOTp 项目发展思路辖3镇7街道，人口约32.9万距市区16公里，距市中心约24公里国家级生态示范区上风上水，成都宜居生活区拥有西部规模最大的大学城，师生将达7万人拥有国家级海峡两岸科技园，园区内企业众多地铁、轻轨4号线即将启动，与市区无缝对接，经济、生活完美交融项目概况温江概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目名称：SBI创业街开发商：成都东创项目位置：温江南熏大道与锦绣大道交汇处占地面积：约74000总建面积：约280000（一期约10000

21、0，其中公寓部分E、F共750户，总建面积约44844 ）规划用途：酒店、办公楼、商业建筑楼层：E栋：14F、F栋：23F，12F为商业标准平面：E栋1层24户，F栋1层22户面积区间：E、F栋：6080 地段：温江新城区，大学城旁，海峡两岸科技园CBD，温江住宅开发集中区，园区管委会所在地。地段前景一流，温江最具潜力的区域交通：海科路景观大道与光华大道相连，通达四方，轻轨交通即将启动配套：住宅集中，新兴的科技园、高教区和生活区，配套逐步完善，内部配套自成体系行政办公：园区管委会入驻，行政中心引领未来区域核心，办公更加便捷产品：商业用地性质，小面积公寓商业用地性质，小面积公寓（原始定位为SOH

22、O）销售情况：F栋楼于2009年年底拿出部分楼层试水，去化情况并不理想，其余未售项目概况项目概况地段上，目前来看略显偏僻，但依发展来看，未来的核心CBD、管委会所在地，前景大好。具备一定的配套，但难掩区域内配套的缺乏全办公性质的产品与市场需求相悖管委会入驻对项目形成一定的利好因素，带来部分投资办公型需求60套一格局功能性略显不足，需包装成套二 项目本体属性分析p 项目概况p 项目SWOT分析p 项目发展思路成都上风上水宜居区域成都高尚住宅区，光华大道延伸段60-80小面积，低总价稀缺性，区域内无在售小面积产品市场态势良好，市区投资型公寓和SOHO销售火爆准现房，已封顶海峡两岸科技园管委会的入驻

23、周边企业众多，为出租（办公楼、酒店、公寓）提供了广大客群大学城10万师生，学区配套为项目提供出租客群，钱程无忧轻轨、地铁便捷交通即将启动位于海峡两岸科技园CBD核心区域项目SWOT分析Strength（优势）周边配套缺乏居住、商业氛围不浓，人气不旺公共交通便利度不够（打车都很困难）地段较偏，位于城区发展的边界位置，基本属于温江最远的项目（国色天香别墅除外）项目以创业街为主题，内部景观缺乏，休闲设施匮乏，而景观也是当地客群较关注的因素靠近高压线，对沿街部分造成视觉和心理上的影响前期试水不理想，口碑效应不足商业用地性质，40年产权，用水用电成本高60-80以一房为主，功能性不足办公楼形象导致客源不

24、足项目周边厂房（物流公司、企业）较多，不利形象首付50%，客户会被其它项目普通公寓分流Weakness （劣势）项目SWOT分析地铁、轻轨交通已经开始实施，站台距项目地仅250米周边大学城教职工约10万人且企业众多为项目提供潜在客源市场稀缺性小面积产品，低总价低首付光华大道延伸段，导入大量有效购房客群“宜居温江”城市战略，带动区域发展和住房消费“SBI创业街”公司和企业进驻，带来大量产业人群和与之相关联、有合作的潜在客群“海峡两岸科技园园区管委会”入驻确立项目温江新城区CBD核心地位，推动项目知名度和发展国家限制二套房购房，投资性需求受打压，但小面积、低总价的投资性产品受影响不大SBI的产业平

25、台带来的集聚效应、导入众多终端消费人群（租售办公楼），投资性大大提高Opportunity （机会）项目SWOT分析政策性的打击，对投资性住房的首付、利率等商业性质的用水用电榕树岭后期小面积产品的竞争项目公摊较大，对自住客户来说，形成一定威胁对营销团队的执行力要求较高，影响团队的战斗力不足对项目产生较大威胁Threat （威胁）项目SWOT分析 项目本体属性分析p 项目概况p 项目SWOT分析p 项目发展思路发挥优势，规避劣势；抓住机会，避免威胁！项目发展思路项目发展思路WT策略利用酒店产品的特殊性来避免落入跟普通公寓进行粗暴的比较通过产品的精装来提升项目档次，弱化相关不足改商业用水用电为民用

26、，或非商用性质用水用电（或者在物业费中进行补贴）引入物业管理理念及服务，形成差异化，弱化项目配套及服务不足的影响把样板间做成一室一厅或两室一厅，来强调产品的实用性对销售团队进行强化培训，提升团队作战能力叁 项目建议1、解决之道？ 项目建议p 项目价值重塑p 项目形象包装p 媒体通路制订p 现场执行力提升p 营销推广策略项目思考？这么好的产品，为什么客户不肯“买单”？如果客户对产品的认可度为200%，那么，销售不是问题！价格过高？市场不好？购买力不足？媒体通路？客户需求度较低？诉求方向偏差？执行力不够？项目思考？如何才能在6个月回款5000万？其实这两个问题是同一个问题，只要解决了第一个问题，第

27、二个问题就自然解决了，现在问题只剩下一个：如何提高客户认可度！市场在变、政策在变即使是同样的SBI，在温江的土壤里，也未必是一样的SBI产品可以复制，而市场不是同样的产品遭遇新的市场与客户，会面临新的问题让我们忘掉已知的SBI，重新开始我们的态度项目价值重塑SOHOSOHO5 5星级精装公寓星级精装公寓VSVS项目价值体系偏差焦点问题之一：项目价值重塑SOHOSOHO5星级精装公寓星级精装公寓焦点问题之一：价值构成：居家功能+办公功能居家办公概念，强调办公性质，弱化了居家，投资性等价值，且容易误导客户，给人第一感觉是办公性质的不适合居家。概念：居家办公概念：自住兼投资型第二居所价值构成：居家功

28、能+投资功能居家概念，高档第二居所，强调舒适的居住环境及物业的投资性，弱化客户对办公区不适居住的抗性，且改变纯SOHO居家办公概念所导致的客源不足问题（即SOHO，客户只有想到投资或创业的时候才想到办公，使客源面更广泛）针对客群：想创业的，想拥有自己独立的、个性的办公空间的人，以青年为主针对客群：中年人士，有一定经济基础的人项目价值重塑项目价值体系重塑（概念升级）建议一：城市CBD概念升级、内涵升级SBI的品牌是我们需要维护的重点，我们要做的不是颠覆，而是在现在的基础上，赋予“她”更深刻的内涵，使其形象更加丰满！因此，需要对SBI的概念做一个升级，即SBI不仅仅只是一个创业的，商务性质的空间，

29、同时她也是一个社区，也有生活的部分。SBI创业街=创业空间、创业人社区（现有内涵）SBI+高档酒店+精装公寓+商业配套+快速交通+大学城+管委会入驻在CBD见证城市的未来，在CBD享受完美的商务环境，在CBD的精装公寓感受CLD！城市CBDMAX项目价值重塑项目价值体系重塑（市场再定位）建议一：温江首席5星级精装公寓价值体系构成：精装修（星级酒店的装修）居住性（高档第二居所）投资性（酒店式的物业管理、大学城10万师生、海峡两岸科技园众多租客）身份识别性（高档物业所带来的身份标签）项目价值重塑建议一：项目投资性价值支撑项目投资性价值支撑大学城大学城西南财经大学、成都中医药大学、四川交通职业技术学

30、院、四川教育学院、成都农业科技职业学院等高校等，教职员工和学生可达10万人。海峡两岸科技园海峡两岸科技园1998年经国台办和科技部批准正式成为国家级海峡两岸科技产业开发园。是全国四家之一、西部地区唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园，是四川省、成都市重要的现代轻工业基地和台商投资聚集区，也是成都市重点建设的三家国家级开发区之一。园区享受国家级高新技术产业开发区的各项优惠政策。 园区大小企业入驻近600家。温江首席5星级精装公寓 项目建议p 项目价值重塑p 项目形象包装p 媒体通路制订p 现场执行力提升p 营销推广策略SOHO创业街项目形象诉求单一焦点问题之二：项目形象重塑项目形象针对市场需求，强

31、化项目优势以高档酒店物业的形式包装，强调产品的高贵“调性”和产品极佳的投资性建议二：办公只是项目众多价值中的一点，但不是全部，项目办公性质的形象诉求过于单一，导致现场来人不足项目形象重新包装，改SOHO为5星级精装公寓SBI同样也涵盖办公性质的的诉求，同时又增加了自住性与投资性，客源面更广具体措施更换售楼处包装户外道旗、高炮画面更换样板间按酒店标准重新包装（详见企划展示部分）项目形象重塑 项目建议p 项目价值重塑p 项目形象包装p 媒体通路制订p 现场执行力提升p 营销推广策略项目户外以锦绣路道旗、高炮和南薰路精神堡垒为主要导视系统其它媒体通路相对比较薄弱媒体通路不畅，客源不足焦点问题之三：媒

32、体通路制定点面结合，全面布控媒体通路，完善导视系统建议三：媒体通路制定成温高速主要通道光华大道至温江入口处成温高速出口处老城区商务配套区户外海科路沿线道旗或跨街项目地本身包装楼体广告至大学城进行产品宣传科技园企业宣传温江5星级精装展示面引导系统示意：点温江老城区接待处市区中介公司联合，组织看房团与民间看房组织联系，组织看房团与成都网络主流媒体联系，组织网络看房团 项目建议p 项目价值重塑p 项目形象包装p 媒体通路制订p 现场执行力提升p 营销推广策略现场“杀气”不够焦点问题四现场人员项目介绍比较翔实但缺少“杀气”，不够“狠”对客户需求和客户引导把握度不够执行力需要加强现场执行力提升现场销售人

33、员再培训，提高案场执行力建议四房地产及金融投资基础知识培训礼仪培训项目说辞培训答客问培训销售技巧培训现场执行力提升 项目建议p 项目价值重塑p 项目形象包装p 媒体通路制订p 现场执行力提升p 营销推广策略项目整体把握力度不够，推案节奏不明焦点问题五成事，当胸有成竹！项目销售行为的统筹性和计划性需要加强必须有完整的计划性。项目营销推广策略1 1、整体营销推广思路、整体营销推广思路建议五项目营销推广策略以小面积、小户型公寓为主诉求以小面积、小户型公寓为主诉求以大学城、科技园的庞大出租客群作为项目投资价值的强有力支撑以大学城、科技园的庞大出租客群作为项目投资价值的强有力支撑寻找客源-短期引爆（忌平

34、推、忌拖沓）引引 爆爆温江老城区：温江老城区：外接待外接待广告投放广告投放成都市区：二手房中介终端网络看房团工地现场：售楼处整改样板房展示引爆引爆2 2、定价策略、定价策略项目营销推广策略以客观的市场平均价格为因子，加上项目的装修成本，再对项目按价格影响因素进行综合评分，最终得出项目预期价格：定价方法：市场比较法建议五再综合考虑用地性质、地段差异和景观差异，下浮10%即可得出项目的预期价格为4500元/市场平均价4200元/(已计入3%下浮)+项目装修成本800元/（预期）一期采用低开高走策略，低开保速度，聚人气，树口碑，高走创效益，以4200元/入市，后期根据逐步走高，最终达到4500元/。

35、附装修标准建议附装修标准建议项目营销推广策略建议五门：入户门：高级入户门，配高级精美入户门锁。窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗。天花：高级乳胶漆，配精美石膏角线；地面：“大自然”或“世友”豪华复合实木地板墙身：高级乳胶漆卫生间：地面：“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖 墙身：马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖 洁具：选用“克勒”或“美标”名牌洁具； 龙头：选用“MOEN”（摩恩）名牌水龙头配套设施：电话（宽带网）：预留电话（宽带网）线接口（由用户自行申请开通） 电视：预留有线电视接收接口；（由用户自行申请开通） 供电：每户设代理电表，电线暗装，配优质名牌电箱，名牌高级开关、插座面板； 给排水：每户设独立

36、水表，水管暗装； 煤气：每户设独立煤气表，管道煤气入户；（由用户自行申请开通 安防：每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按 钮一个； 灯饰：客厅、餐厅、主人房配豪华灯具，其余空间配精美灯具； 卫生间配送五金件：配“帝朗”厕纸架、双杆毛巾架。3 3、目标客户锁定、目标客户锁定项目营销推广策略温江本地经商人员（4050岁）温江本地未婚过渡型青年（2030岁）政府及管委会公务人员科技园企业中高层管理人员大学城教职工少量的学生购房者（或学生家长）其他投资型需求人员（本地、市区、周边县市）通过周边项目的市场调研，可大致模拟出项目的目标客群：建议五4 4、营销方式选择、营销方式选择项目营销推广策略渠道营销渠道营销点对点，直接找到对的人，大学城、科技园企业做点对点宣传，跟企业和学校相关人员联系组织产品说明会和团购。关系营销关系营销对SBI入驻企业和SBI合作伙伴进行搜索，发掘潜在客户地盘营销地盘营销布控温江区域，对媒体通路进行封锁，全面拦截区域内客户体验营销体验营销利用豪华样板间和5星级精装修以及全程一对一的置业顾问服务来打动客户平台营销平台营销利用市区售楼处的外接待平台和其他民间看房组织合作，构建看房平台，带客户到现场看房建议五5 5、销售排期、销售排期项目营销推广策略建议五项目启动蓄水认筹开盘（引爆）开盘（引爆）2010