中国物业管理模式及其发展趋势简析

1、1广东深圳，2013年5月深圳天安物业管理有限公司深圳天安物业管理有限公司中国物业管理模式及其发展趋势简析中国物业管理模式及其发展趋势简析2内容内容页码页码本文档特别为客户建立，并且只有在由详细的分析和口头演示支持下，它才是完整的。除非获得罗兰贝格战略咨询公司的显式同意，本文档不得传递给第三方。未经罗兰贝格允许，本页不得复制或传播。a. 中国物业管理模式及其特征3b. 中国物业管理模式的发展趋势11c. 小 结17内容页码本文件仅供天安物业内部使用。该文件必须经在本人李明辉的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无天安物业及本人同意该文件不应给任何第三方传阅，未经天安物业及本人允许，不得拷

2、贝及传播公司报告、文件。2013 shenzhen tian an property limited company 3a 中国物业管理模式及其特征传统物业管理模式服务型物业管理模式专业化物业管理模式规模化物业管理模式4针对本次物业管理模式研究所需回答的问题，本人分别围绕传统、服务型、专业化及规模化物业管理模式进行了深入研究规模化物业管理模式传统物业管理模式服务型物业管理模式研究意义 理解物业管理行业的发展现状及存在的问题 通过深入分析物业管理模式的表现特征及优劣势，给物业管理企业结合自身特色选择发展模式以启示 基于现有模式，结合物业管理行业发展趋势，明确物业管理模式未来发展趋势，给物业管理企

3、业及时把握发展模式之趋势以启示如何基于我国物业管理行业发展了30多年的经验，对我国物业管理模式进行有效总结？对总结出来的物业管理模式，其表现特征是什么？各个模式各自具备何种优劣势？如何结合物业管理行业的发展趋势，梳理出物业管理模式未来的发展趋势？我国现存的四种物业管理模式专业化物业管理模式5经过多年的“双向选择”的市场化运作，我国物业管理行业的发展步入快车道我国物业管理行业数据表现物业管理行业主营业收入占我国gdp比例（2008年）物业管理行业其它产业总数：2076.7亿20082004cagr=74.42%我国物业管理产业人数（2004年-2008年）单位：人数我国物业管理行业现状物业管理行

4、业主营业收入占我国gdp比例（2004年）物业管理行业其它产业总数：682.1亿其他 物业管理主营业收入2008年相比2004年增幅达204.46%； 物业管理主营业务收入占gdp的比重2008年相比2004年增幅达61.89； 2008年，物业管理行业人均主营业务收入83028元/人，相比2004年，增幅达74.55%。数据来源：广东省物业管理行业发展状况统计分析报告（2010年）6但是由于盈利点单一、物业管理模式落后导致目前大多数物业管理公司盈利性差，因此，深入研究物业管理模式就显得尤为迫切调查企业数盈利企业数占调查企业的39.7%物业管理行业生存状况调查报告的相关数据（2007年）单位：

5、家中国物业管理协会在2007年公布的物业管理行业生存状况调查报告的相关数据显示：2006年盈利企业为1825家，占调查企业的39.7%，实现利润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，盈利能力差评述 表面上看，物业管理企业盈利能力差是由于规模小、人口红利日渐式微、收费低等原因所致 深层次原因还是在于物业管理公司手握丰富的业主群体这一“金矿”却不知如何“开采”所致，即盈利点单一、物业管理模式落后才是导致这一局面的根源7传统物业管理模式的最大局限性在于经营思路狭窄，盈利点过于单一，这是我国目前大多数物管公司所采取的模式传统物业管理模式业主群体基本服

6、务增值服务物管公司传统物业管理服务体系基本服务：房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理。增值服务：代送牛奶、报纸，小孩接送，室内装修，电器修理，商务服务等。传统物业管理模式特点 提供的服务都是强“机能性”的，即服务结果是有形的、具有某种功能的； 物业管理公司创造利润的途径有两条：一是通过提供基本服务向业主收取物业管理费，二是通过提供增值服务向业主收取劳务费 物业管理公司提供服务所利用和组织的资源主要是本公司自己的资源：如公司的专业技术、设备、管理人员等。 相对于最初的单靠“管房、养房”来收取较低租金是一大进步；其中的通过提供增值服务向业主收取劳务费来获取利润这在国外

7、的物业管理中是比较少见的，是我国物业管理实践中一个创新。传统物业管理模式的局限性：经营思路狭窄，获利途径少，利润空间小。8服务型管理模式以顾客为导向的服务理念，使物业管理行业服务理念的实现了一个质的飞跃，为国内的物业管理公司飞速发展奠定了良好的基础服务型物业管理模式以顾客为导向的服务型物业管理模式的七大服务理念金地物业提出的零干拢服务理念零干拢服务体现为用户在享受着物业提供的服务时没有人为的打拢万科物业提出的个性化服务理念“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理 以人为本”的宗旨。金地的无间断服务理念强调物业管理服务的连续性，物业管理服务的一切工作每时每刻都在进行万科物业的

8、“管理报告”制度理念在第二季度的首月会把前一季度的管理费有使用情况在公告栏内向业主公布， 并随时欢迎业主就管理费用向管理处咨询中海物业的“一卡制”服务理念客户在社区内发生的所有费用都可以通过一张卡全部解决，个别社区甚至 解决了一卡进出所有户门及社区门的问题中海物业的氛围管理理念在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明，现代 的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们封闭式物业管理模式物业管理公司通过设置围合和路卡的方式对住宅区的人流、物流、车流实施管 理的模式，以追求制造一种环境差异，提供有差别的服务9专业化物业管理模式使物业管理具有组织灵活，成本低廉，更能适应未来

9、竞争的市场的优势专业化物业管理模式专业化物业管理模式专业化物管公司政府业主 政府： 从政策上明确专业化物管公司的法律地位 业主： 所有房屋的物业管理与业主签订协议，独立经营 专业化物管公司： 一是在传统的组织方式下，物管公司拥有高素质的管理人员，下设不同 的维修和服务队伍； 二是物管公司只配备必须的管理人员，而对房屋的维修、清洁、保安等全 部依赖市场，需要时由公司通过招标、分包或临时购买等方式解决， 从而在更深的层次上实现物业管理的专业化。10随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高，物业管理公司应在市场竞争中进行适当的资产量组合和企业兼并，形成跨行业、跨部门、跨地区的企业集团规模化物

10、业管理模式 一是扩大经营规模，降低成本，一业为主，多种经营，才能生存发展。 二是扩大管理类型。新建成片住宅小区，老住宅区、零散住宅、农民住宅、学校、银行、商场、医院、酒店等都应纳人物业管理市场范围，成为各物业管理公司竞争的目标和服务的对象。 三是扩大地域范围。不仅要在总部所在城市开展业务，而且还包括各省会城市，以及一些集聚效应强、辐射范围广的中等城市拓展服务。 四是扩大品种类型。物业管理公司应积极开拓系列产品业务，为社会提供服务，增加企业经济效益，丰富专业内涵，同时有效地支持物业管理主业的发展。实现四个方面的拓展 有利于企业提高素质，树立品牌； 有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平

11、； 有利于改变物业管理公司经营规模小，经济效益差的局面，实现规模效益； 跨区域经营发展有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局； 跨区域经营发展有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环。具备五大优势 一是“择利而为，抓大放小”原则，决不盲目上项目，要保证社会效益和经济效益必居其一； 二是“主业与副业互动发展，副业配合主业走”的原则。以主业物业管理谋取最大的社会效益，以副业配套产业谋求最的经济效益，使“主业更强，副业更富”。 三是“用户受益、物业公司获利”的双赢的原则。坚持三大经营原则1111b 中国物业管理模式发展趋势12由一体化进入到一体化与专业化并存发展趋势一 一体化管理模式混淆了物

12、业服务与公共服务的界限，使得物管企业成为了“万金油似的管家”。这种模式使得物业服务企业承担了很多本不应当承担的公共服务内容，有关部门规避了应当承担的公共服务责任。 一体化管理模式扭曲了物业管理的核心价值。物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全，实现物业的保值增值，而目前物业服务企业却不得不将很大一部分人财物放在秩序维护、消防安全、园林绿化、环境卫生、供水供电、车辆管理等本不属物业服务范畴的内容上，物业管理企业的管理与服务偏离了物业管理的核心价值。一体化管理模式-两大缺陷 物业管理的市场机制尚未完全形成； 业主对目前的物业服务普遍缺乏认同感； 许多地方的物业服务普遍存在监督缺失、质量无

13、法保证，出了问题物业服务公司与外包单位互相推诿，逃避责任； 专业化市场的培育、专业机构的成长也需要很长一段时间。无法完全落实专业化物业管理模式之因专业化一体化一体化结论：一体化与专业化并存13由单一化管理模式向多元化的资产管理模式转变发展趋势二业主对物管的要求物管公司的资源和能力 专业公司 市场透明度 政策支持度 .外界驱动力多元化的资产管理模式实施成为可能租赁代理策划咨询“房车一体化”的管理营养配餐服务14物业管理模式逐步向经营型管理模式转变发展趋势三服务类别服务性质服务内容服务对象服务收费常规性的公共服务刚性服务房屋管理、住宅装修监督、公共设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、安全与秩序管

14、理、公众代办服务、物业档案管理等全体住户不另收费针对性的专项服务提升竞争力的服务外墙清洗、一般的便利性服务、文教体卫服务、其它一定比例住户固定需要的服务部分住户成本费或微利委托性的特约服务提升竞争力的服务代订代送、送病就医、家政家教中介、代接送少儿上下学、代购代送车船机票与物品、代洗车辆、代管花卉盆景等部分住户微利或轻利经营性服务提高经营水平的服务餐饮业、洗衣店、便利店、健身房等；商铺出租；农贸市场；停车场；广告位出租；维修公司；装修装饰；绿化公司；清洁公司；房产中介；房产咨询评估；物业管理咨询；销售现场业务等部分住户及社会人群按市场规则收费社会性管理与服务刚性服务协助政府部门与社会机构开展工

15、作，传达新的政策、法令、通知等，接受有关方面的指导与监督全体住户物业服务企业的服务类型有五类，其中多种经营服务的收入来源非常丰富，各企业可根据自身特点积极介入适合的业务做好物业管理工作的同时，注重如下工作： 为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一处物业的增效潜力； 需要将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务的管理层次，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业商品长期性的整体去统一考虑、安排，从而为业主、客户提供更全面的服务。物业管理与物业经营融为一体 物业管理公司必须以市场为引导，注重学习国外物管企业的先进经营理念，以物业管理的综合优势占领市场

16、，寓经营、管理于服务之中，实现从传统型管理模式、规模型管理模式和服务型管理模式向经营型管理模式过渡。15物业管理过程的信息化与网络化，助力物业管理企业将向服务集成商转型发展趋势四创建物管公司业主群体基本服务增值服务情感服务社区文化平台创建专业公司银行搬家公司家政服务者钟点工装饰公司信息服务平台咨询服务购房者咨询服务开发商社会服务供应商整合说明： “ ”表示服务传递和创造利润的途径 “ ”表示服务传递和能够使利润放大的途径 现代物业管理服务体系物业管理的信息网络化减少了决策与实施之间的时间延滞，加快了企业对市场竞争动态变化的反应，提高了对住户需求信息的反馈速度，从而使经营管理更加精干、高效。在提

17、供安全、舒适、可持续发展的生活环境的同时，通过研制开发社区安保、收费和各种服务管理于一体的信息大平台，提高社区物业管理的水平和效率。物业管理的集成服务商16物业管理过程的信息化与网络化，助力物业管理企业将向服务集成商转型发展趋势四“粗放型”的劳动密集型模式“集约型”的技术密集型、资本密集型模式 物业公司不仅是服务的供应者，还是服务的组织者，是服务的集成商； 服务的对象不仅局限于所管辖小区内的业主，还包括：建筑开发商、购房者、游离于社会中的服务供应商； 物业公司可利用的资源不应仅限于本公司专业技术、设备、管理人员，还包括信息和知识，信息和知识成为重要的资源； 物业公司在提供“机能性”服务的基础上

18、，还应给予业主提供“情感性”服务，创造良好社区文化氛围，为开发商和自身品牌创造价值，同时也使业主的物业有更大升值。实现四大观念转变 经营资源组织多元化、社会化。物业管理公司至少可以组织的四类资源（公司自有资源、信息资源、积累的知识与经验及社会相关资源）来创造利润； 利润来源的多元化。物业管理公司可以通过四条途径来创造利润：利用提供自身资源收取费用；创建信息服务平台，获取信息服务费；向购房者和房产开发商提供咨询服务，获取咨询服务费；创建社区文化平台，间接创造收益； 服务对象的多元化。在现代物业管理公司盈利模式中，物业管理公司服务的对象是多元的，包括小区业主群体、购房者、房产开发商、社会服务供应商等。相比传统模式之三大优势1717c 小 结18我国的物业管理模式还需要继续改进与创新，新生的物