内蒙古包头市写字楼市场市场调查分析报告80页

1、包头市写字楼市场分享 包头市写字楼市场分享 一 写 字 楼 简 述一、写字楼简述 写字楼就是专业商业办公用楼的别称，既办公用楼，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。 现代写字楼正向综合化、一体化的方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代办公的各种需求。概念概念写字楼分类按功能划分办公写字楼：基本上只有一个办公功能，部分底层或裙楼商业；商住写字楼：既能提供办公又能提供居住的写字楼，较纯写字楼 工艺比 较难，需提前预留较多水管线路，结构的成本投入较高；综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种功能，如：公寓、酒店、餐饮等。按功能划分按功能

2、划分写字楼分类按档次划分 目前我国还没有对写字楼进行划分的统一标准，业内一般对于写字楼的划分，根据区位、交通状况、建筑规模、装修标准、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定为： 顶级写字楼； 甲级写字楼； 乙级写字楼； 丙级写字楼。按档次划分按档次划分写字楼分类写 字 楼 档 次 划 分 标 准写字楼分类按智能化水平划分5a写字楼：办公智能化化楼宇自动化消防智能化信息智能化安保智能化按智能化划分按智能化划分定位思考住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。思考：地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能卖给谁？客户关

3、注什么，对现有产品最满意的地方有哪些？目前市场是怎么样的，未来是否存在竞争？基于地块、客户、竞争的判断，我们应采取什么发展策略？地块分析 地块分析 地理交通 市政配套 现有产业链 现有客户群 政策规划 。 按功能划分按功能划分客户分析如何判断客户？如何判断客户如何判断客户客户分析写字楼客户普遍关注什么？生产工具提高生产力投资工具能否保值增值经营效率区位和配套支援：该区域能否提高企业经营的效率？形象（面子）是否适合公司的形象要求 必备指标广场立面-大堂（含物业公司）-电梯间-电梯品牌-走道-洗手间 可选指标室内层高-视频会议室-俱乐部-会所-经营成本是否有助于节省企业运营成本 必备指标空调运营方

4、式-电梯运营方式-网络速度- 可选指标网络地板-空中-生态办公等写字楼和住宅的区别产品差异化产品差异化产品差异化客户差异化客户差异化客户差异化销售差异化销售差异化销售差异化销售准备知己：吃透楼盘硬件，吃透楼盘软件；知彼：吃透竞争对手，吃透环境销售准备销售准备楼盘硬件建筑规模及建筑形象：体量、高度、立面材质、整体效果楼盘硬件楼盘硬件楼盘硬件空间尺度：关注大堂的高度、面积、电梯走道高度、柱距等。国际商会中心的大堂国际商会中心的大堂楼盘硬件楼盘硬件建筑结构：关注户型平面布局、面积分割、特殊设计电梯：品牌、数量、速度、等候时间、稳定性、轿厢尺度、内饰空调:品牌、运行原理、控制方式、收费标准电力、通风、

5、消防：供电情况、电压、电话、宽频、光纤、消防楼宇公共空间的装修：装修设计公司、设计风格、材料、报价楼盘硬件楼盘硬件楼盘软件物业管理：物业公司品牌、历史、管理方式、收费、增值服务楼盘软件楼盘软件 二 写字楼营销策略二、写字楼营销策略项目品牌预期价格工程进度购买时机价值认同实力客户核心销售抗性提高价值认同度提供客户购买保障提纯营销推广战略（项目价值深度挖掘、宣导）（销售套餐，消除客户购买疑虑）信任信心攻坚战/品牌价值战/租售并举战/异地本土双线战（）解决之道如何提高价值认同度？城市综合体？微型城市综合体？商城市综合体？微型城市综合体？商务配套？基本配置、细节强化？务配套？基本配置、细节强化？项目价

6、值分析理念定位不争物理高度、不比配置速度，拔高调性不争物理高度、不比配置速度，拔高调性从设计理念入手，建筑以人为本，比如以从设计理念入手，建筑以人为本，比如以“世界级世界级”标准致力打造接轨国际的商务综合体标准致力打造接轨国际的商务综合体功能定位 比如全采光、全通风的建筑设计全采光、全通风的建筑设计,独特的空中景观阳台独特的空中景观阳台 比如12部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风、智能化安防系统等高效配置部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风、智能化安防系统等高效配置 比如银行、会议、商务、健身、咖啡厅、快餐店、超市等完善配套比如银行、会议、商务、健身、咖啡厅、快餐店、超市等完善配套地段定

7、位金 融 商 务 核 心 区比如项目就处在政府将集中精力打造的金融商务核心区。比如项目就处在政府将集中精力打造的金融商务核心区。特色定位比如比如art deco风格的风格的5星级大堂、星级大堂、比如某市最先进的智能安防系统、比如某市最先进的智能安防系统、第一太平戴维斯提供的专业物管服务第一太平戴维斯提供的专业物管服务无不体现注重细节打造的精品思路。无不体现注重细节打造的精品思路。档次定位 比如某区域比如某区域商务核心区的绝佳地理位置商务核心区的绝佳地理位置 比如交通枢纽比如交通枢纽的便利交通辐射的便利交通辐射 比如高档次的公共区域装修标准比如高档次的公共区域装修标准 比如比如8.1米挑高大堂、

8、米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间米走廊等宽敞公共空间 比如比如1000个充足的停车位个充足的停车位形象定位比如汇聚国内外企业总部的世界级商圈世界级精品写字楼的代表核心价值梳理理念功能地段特色档次形象独树一帜/与国际接轨健康/高效/中心精品办公高档次/高价值世界级精品写字楼特点不等于卖点，卖点用于传播、宣导项目独特价值，给客户消费的理由卖点体系梳理卖点体系梳理如何提供客户购买保障？我们的客户有什么特征？客户主要由销售及租赁两大部分构成销售客户自用占比60%-70% 半层、整层销售，核心业务在本地，核心管理层居住在本地，公司规模多为60人以上的优势中型企业，高盈利性行业。投资30%-40%

9、分零销售，50万至几百万的投资额，除大量投资客外，本地外地等看好区域未来发展潜力的外地人士也是一大构成。租赁客户以半层、整层、多层消化为主，公司规模为60至100人以上不等的成长性中大型企业，多为跨区域国有、股份制企业的区域总部或分公司，追求物业品牌与档次，同时对物业成本敏感。如何提纯营销推广战略？（一）营销战略信任信心攻坚战品牌价值战租售并举战异地/本土双线战（一）营销战略信任信心攻坚战利用事件、活动、新闻传播，放大客户对区域巨大升值潜力的信心及开发商实力、项目物业品质的信任，同时，客户购买保障政策也是增强客户信心的又一强力手段。（一）营销战略租售并举战高端优质的租赁客户引进，将与项目定位更

10、匹配，“租”提升价值、拔高形象、促进快“售”，租售相互促进。（一）营销战略异地/本土双线战异地扩张加速本土消化。本土市场是主力，其次周边城市。双线齐发，齐头并进！（二）入市时机找准市场最佳切入点借力区域发展势能，抢占先机。（三）销售节奏第一阶段 市场蓄势期 第二阶段 市场爆破期第三阶段 持续热销期第三阶段 尾盘清售期（四）推广策略媒体传播与公关营销一虚一实，双线并举，达成项目影响力，实现品牌与销售共赢。线下:现场围墙、形象短片、电子楼书、专题杂志式读物、dm媒体媒体线上：新闻、软文、硬广、专业杂志、项目网站、写字楼专业网、论坛、博客、百度、谷歌搜索引擎链接、户外、公交站台、楼宇灯箱专题研讨、事

11、件炒作、活动赞助、人员行销公关公关 三 包头写字楼市场分析三、包头写字楼市场482009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3包头写字楼市场概况包头写字楼市场概况写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.492009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴稀土大厦稀土大厦国贸大厦国贸大厦 金顶大厦金顶大厦 中源大厦中源大厦 万豪国际酒店万豪国际酒店 华茂大厦华茂大厦 写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.502009 易居中国 上海克而瑞信息

12、技术有限公司版权所有2021-11-3写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道钢铁大街两侧，通达性和昭示性较好。2 2金顶商务大厦金顶商务大厦1 1包头稀土大厦包头稀土大厦3 3万豪国际酒店万豪国际酒店4 4国贸大厦国贸大厦5 5中源大厦中源大厦6 6民主大楼民主大楼7 78 8天运写字楼天运写字楼中银国际大厦中银国际大厦9 9东方红东方红cbd1 12 23 34 46 65 57 77 78 89 9512009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3

13、p包头写字楼市场按照行业分类可分为：包头写字楼市场按照行业分类可分为：甲级写字楼、准甲级写字楼、乙级写字甲级写字楼、准甲级写字楼、乙级写字楼、商住公寓等；楼、商住公寓等；p截至截至20092009年初，包头写字楼市场办公年初，包头写字楼市场办公物业存量约为物业存量约为5050万平方米，已交付使用万平方米，已交付使用的写字楼物业为的写字楼物业为1515个项目，其中甲级和个项目，其中甲级和准甲级写字楼项目有准甲级写字楼项目有4 4个，如金顶商务个，如金顶商务大厦、稀土大厦、国贸大厦、华茂大厦大厦、稀土大厦、国贸大厦、华茂大厦等，占总量的等，占总量的26%26%；乙级写字楼和商务；乙级写字楼和商务公

14、寓项目有公寓项目有1212个，如中源大厦、新纪元个，如中源大厦、新纪元大厦、都市豪庭、大厦、都市豪庭、 万豪国际公寓、民主万豪国际公寓、民主大楼等，占到总量的大楼等，占到总量的74%74%。写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯甲级写字楼数量较少高层纯甲级写字楼数量较少522009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3租金水平相近，大部分在1-1.5元/.天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出租率约为60

15、%左右p 钢铁大街两侧依托周边的成熟钢铁大街两侧依托周边的成熟配套和商务氛围，是包头写字楼配套和商务氛围，是包头写字楼主要聚集地，租金价格主要聚集地，租金价格30-4030-40元元/ /月月. . 写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.代表项目代表项目规模规模售价售价租金租金（元（元/ /月）月）租售情况租售情况客户客户稀土大厦稀土大厦5 5万万- -4040科技科技金 顶 商 务 大金 顶 商 务 大厦厦3.73.7万万3535地产、贸易、金融地产、贸易、金融中环国际中环国际1515万万- -地产、贸易、金融地产、贸易、金融中源大厦中源大厦4.24.2万万3030区域客户

16、占大部分区域客户占大部分国贸大厦国贸大厦4.14.1万万- -3535地产、贸易、金融地产、贸易、金融东 方 明 珠 商东 方 明 珠 商务楼务楼1.71.7万万- -2525贸易、广告贸易、广告万达广场万达广场1010万万- -20 20 金融、广告、律师事金融、广告、律师事务所务所532009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小面积p在售写字楼中，购买自用客户占较在售写字楼中，购买自用客户占较大部分；大部分；p自用客户为律所、会计、装饰公司、自用客户为律所、会计、装饰公司、软件网络公司、学

17、校等。软件网络公司、学校等。中银国际是甲级纯写字楼项目，目前包头写字楼市场50年产权的甲级写字楼较少，又聘用世邦作为物业顾问，产品品质较高，目前处于客户蓄水期 访谈中银广场销售经理投资写字楼一般会买附近的，看得见心理踏实；除了那些矿主外，一般都花个20-30万买个小面积。 访谈帝景天下销售代表韩燕琼这里位置不错，离我们的业务单位不远，价格还不算贵，公司就买了一间。 访谈中银国际现场客户写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.部分在售项目写字楼客户投资与自用之比部分在售项目写字楼客户投资与自用之比0 05050100100都市豪庭都市豪庭名流置业大厦名流置业大厦中银国际中银国际东

18、源国际大厦东源国际大厦万豪国际酒店万豪国际酒店帝景天下帝景天下自用自用投资投资542009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在100左右，行业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显p 包头企业还处于创业、成长或包头企业还处于创业、成长或发展期，办公面积多为发展期，办公面积多为30-4030-40平米，平米，大的大的150150平米左右；平米左右；p 一些知名企业在包头的分支机一些知名企业在包头的分支机构较少，导致对写字楼承租需求较构较少，导致对写字楼承租需求较弱；弱；p 除了华茂大厦主要以银行、保除了华茂

19、大厦主要以银行、保险、证券行业集中，其他写字楼行险、证券行业集中，其他写字楼行业散乱业散乱公司人员不多，主要是货物周转，四、五十平方米正好 访谈包头瑞德商贸有限公司工作人员企业类型企业类型企业人数企业人数物业要求物业要求写字楼阶段写字楼阶段创业性企业创业性企业2020人以下人以下价格低、空间使用灵活、可商可住价格低、空间使用灵活、可商可住商住公寓商住公寓成长型企业成长型企业20-5020-50人人价格适合、面积实用，地段要好，价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象开始要求形象商住公寓、低档商住公寓、低档写字楼写字楼发展型企业发展型企业50-8050-80人人形象要好，价格中等，要有商务配形

20、象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利套，区位要好，交通便利低档写字楼、中低档写字楼、中高档写字楼高档写字楼稳定型企业稳定型企业80-10080-100人人高形象、可以接受高价格，商务配高形象、可以接受高价格，商务配套服务套服务中高档写字楼、中高档写字楼、顶级写字楼顶级写字楼扩张型企业扩张型企业100100人以上人以上高形象品质、企业品牌、价格敏感高形象品质、企业品牌、价格敏感度低度低中高档写字楼、中高档写字楼、顶级写字楼顶级写字楼不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.552009 易居中国

21、上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，包头是一个重工业城市，第三产业不发包头是一个重工业城市，第三产业不发达。根据十一五规划，未来的产业结构不达。根据十一五规划，未来的产业结构不会有重大调整。会有重大调整。对高端写字楼需求的产业在包头市第三对高端写字楼需求的产业在包头市第三产业中占比很低，市场高端需求不足。产业中占比很低，市场高端需求不足。三产三产gdpgdp总量总量( (亿元亿元) )写字楼写字楼整体容量整体容量12001200大

22、大80080012001200中等中等80033高高2 23 3中等中等22较低较低城市写字楼发展水平评估模型城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西安乌鲁木齐包头包头1.02.03.04.001000200030004000第三产业第三产业gdp(gdp(亿元亿元) )rp 包头市三产包头市三产gdpgdp总量总量574574亿元亿元p 包头市一线写字楼25-35元/.月，这里取30元/ .月。r=1写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.562009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3竞争项目市场分析竞争项目

23、市场分析四四.写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定572009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3项目名称项目名称区域区域办公面积办公面积( (平方米）平方米）户型面积户型面积（平方米）（平方米）建筑形态建筑形态销售报价销售报价办公类型办公类型中银国际中银国际昆区昆区4600046000120-1750120-17501 1栋栋2626层纯写字楼层纯写字楼 未定未定标准型标准型帝豪天下帝豪天下昆区昆区385403854050-20050-2001 1栋栋1818层、层、1 1栋栋1212层层62006200标准型和商住公寓标准型和商住公寓东源国际大厦东

24、源国际大厦昆区昆区420004200045451 1栋栋3232层层60006000商住公寓商住公寓都市豪庭都市豪庭昆区昆区254302543041-5141-511 1栋栋2222层层50005000商住公寓商住公寓万豪国际酒店万豪国际酒店昆区昆区287802878060-12060-1201 1栋栋2828层层60006000标准型标准型名流置业大厦名流置业大厦昆区昆区176801768042-8542-851 1栋栋8 8层层50005000标准型和商住公寓标准型和商住公寓九星九星sohosoho公寓公寓青山区青山区154121541261-12061-1201 1栋栋1212层层430

25、04300商住公寓商住公寓东方红东方红cbdcbd昆区昆区7727377273标准型标准型香格里拉二期香格里拉二期青山区青山区综合体综合体3030万平方米万平方米标准型标准型主要在售及未来供应写字楼、商住公寓产品指标一览主要在售及未来供应写字楼、商住公寓产品指标一览写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.帝豪天下帝豪天下万豪国际酒店万豪国际酒店东源国际大厦东源国际大厦都市豪庭都市豪庭582009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3典型项目商住公寓供求关系及价格走势都市豪庭07年12月开盘，销售率40%，成交以个人投资客为主，成交均价4436元/平方米

26、。东源国际08年6月开盘，至09年月份成交面积5535平方米，销售率13.2%，项目以45平方米商住公寓产品为主，投资客众多。成交均价7463元/平方米。帝豪天下08年8月份共推办公面积3.85万平方米，截至09年成交面积2324平方米，销售率6%，成交均价达4719元/平方米。 写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.592009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3代表项目 中银国际中银国际中银国际建筑形态建筑形态1 1栋栋办公面积办公面积4600046000办公类型办公类型甲级写字楼甲级写字楼 标准层标准层面积面积17501750得房率得房率75

27、%75%物业管理物业管理世邦魏理仕世邦魏理仕 客户客户景观河道 项目位于包头昆区钢铁大街核心地块。 建设内容包括1栋26层商务写字楼及辅助设施，项目占地面积4853平方米，总建筑面积4.6万平方米。项目总投资2亿元。 2007年4月开工建设，预计2009年10月竣工。截至目前，主体工程已经进行到9层施工，目前还处于内部认购期。写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.602009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3代表项目东源国际中心东源国际中心东源国际中心建筑形态建筑形态1 1栋栋3232层层总建面积总建面积9300093000办公面积办公面积420

28、0042000办公类型办公类型商住公寓商住公寓标准层标准层面积面积单位面积单位面积单套面积单套面积4545得房率得房率75%75%物业管理物业管理客户客户中小企业业主和包头个人投资客中小企业业主和包头个人投资客景观河道l 东源国际的商住公寓的销售率只有13.2%左右，造成销售缓慢的主要原因是包头写字楼市场不发达，第三产业发展落后，投资回报率较低，造成销售进度较差。三.项目属性解读写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.612009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3景观河道帝豪天下帝豪天下 建筑形态建筑形态1 1栋栋1818层、层、1 1栋栋1212

29、层层总建面积总建面积150000150000办公面积办公面积3854038540办公类型办公类型写字楼、商住公寓写字楼、商住公寓标准层标准层面积面积758-950758-950单位面积单位面积单套面积单套面积40-9040-90得房率得房率75%75%物业管理物业管理客户客户中小型企业和个人投资者中小型企业和个人投资者代表项目帝豪天下 l 项目位于包头钢铁大街两侧，物业包括商业、写字楼、商住公寓，空间设计50-1000平方米，主要满足成长型中小企业及企业总部的不同需求；l 写字楼和商住公寓目前销售状况欠佳，写字楼成交均价6200元/平方米、销售率16.6%；商住公寓成交均价7000元/平方米、

30、销售率6%左右三.项目属性解读写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.622009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3代表项目都市豪庭都市豪庭都市豪庭建筑形态建筑形态1 1栋栋2222层层总建面积总建面积11000001100000办公面积办公面积2543025430办公类型办公类型商住公寓商住公寓标准层标准层面积面积单位面积单位面积单套面积单套面积4141、45 45 、51 51 得房率得房率75%75%物业管理物业管理客户客户中小企业业主和包头个人投资客中小企业业主和包头个人投资客景观河道l 都市豪庭地处钢铁大街与白云路交汇处，东临王府井百货，

31、西依白云路，南靠钢铁大街，北接乌兰道，地理位置优越 ，项目包括商业、商住公寓、普通住宅；l 普通住宅销售速度较快，自2008年年底开盘后销售率已接近80%左右，商住公寓销售缓慢，自2007年开盘，销售率只有40%左右，销售周期较长。三.项目属性解读写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.632009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3代表项目中环国际三.项目属性解读写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.项目名称中环国际建筑风格项目地址钢铁大街10号logo风格总建筑面积15万平米 容积率7.97绿化率39%物业类型住宅 办公楼 酒店

32、式公寓项目定位语广告语献给影响包头未来的人媒体宣传包头晚报 广播 短信销售情况70%剩余货源客源情况企业办公个体项目点评642009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3代表项目金融广场三.项目属性解读写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.项目名称金融广场建筑风格项目地址稀土开发区黄河路与阿尔丁大街东南角logo风格总建筑面积13万平米容积率6.87绿化率30%物业类型办公楼项目定位语广告语龙之脉 财之源媒体宣传无销售情况已售完剩余货源无客源情况80%金融机构 其他个体项目点评652009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-

33、3代表项目金融广场三.项目属性解读写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.项目名称财富中心商务大厦建筑风格项目地址钢铁大街74号logo风格总建筑面积53494平米 容积率8绿化率20%物业类型写字楼项目定位语广告语媒体宣传销售情况60%剩余货源大平米出租客源情况企业办公 金融机构项目点评662009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3代表项目东方红cbd广场三.项目属性解读写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.项目名称东方红cbd广场建筑风格现代化项目地址logo风格无总建筑面积33万平米 容积率4.8绿化率35%物业类型酒店式公

34、寓项目定位语广告语媒体宣传包头日报 广播销售情况公寓98%剩余货源顶层49平左右公寓客源情况个体 项目点评672009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3代表项目东方红cbd广场三.项目属性解读写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.项目名称金荣财富中心建筑风格项目地址金荣建材城logo风格总建筑面积77452.02平米项目图容积率7.89绿化率30%物业类型办公楼 酒店式公寓项目定位语广告语媒体宣传包头电视台 89.2报纸 销售情况已售完剩余货源客源情况个体 项目点评682009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3代表项

35、目燕赵大厦三.项目属性解读写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.项目名称燕赵大厦建筑风格双子塔项目地址友谊大街与富强路交汇处logo风格总建筑面积项目图容积率7绿化率物业类型办公楼 酒店式公寓项目定位语无广告语无媒体宣传无销售情况蓄客期剩余货源客源情况项目点评项目名称时代财富城建筑风格项目地址青山区文化路与幸福路交汇处logo风格总建筑面积 容积率7.62绿化率25%物业类型公寓、住宅项目定位语广告语媒体宣传销售情况80%剩余货源小公寓客源情况个体 城市白领单身项目点评写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定代表项目代表项目时代财富城时代财富城写字楼部分写字楼部分（

36、一）竞争项目界定竞争项目界定代表项目代表项目昆仑国际昆仑国际位置位置友谊大街与林荫中路交汇处友谊大街与林荫中路交汇处开发商开发商 包头恒润竞驰置业有限公司包头恒润竞驰置业有限公司物业公司物业公司包头金舒物业管理公司包头金舒物业管理公司物业类别物业类别商业、公寓商业、公寓产权产权4040年年占地面积占地面积46814681建筑面积建筑面积3895738957容积率容积率7.967.96绿化率绿化率31.08%31.08%面积区间面积区间47-12047-120主力面积主力面积4747、5757价格区间价格区间 7500-85007500-8500元元/ /均价均价80008000元元/ /有无样

37、板间有无样板间有有套数套数508508是否精装修是否精装修是是精装标准精装标准15001500元元/ /车位车位负二层为停车场负二层为停车场物业费物业费3.003.00元元/ /平方米平方米月月开盘时间开盘时间20122012年年5 5月月交房时间交房时间20132013年年1212月月主力卖点主力卖点地段、周边配套、综合体地段、周边配套、综合体写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定代表项目代表项目文化金融中心文化金融中心位置位置昆都仑区钢铁大街阿尔丁广场东侧昆都仑区钢铁大街阿尔丁广场东侧开发商开发商内蒙古中冶德邦置业内蒙古中冶德邦置业有限公司有限公司物业公司物业公司待定待定物业类

38、别物业类别商业、公寓商业、公寓、 写写字楼字楼产权产权4040年年占地面积占地面积3190031900建筑面积建筑面积317000317000容积率容积率7.837.83绿化率绿化率25%25%面积区间面积区间119-400119-400主力面积主力面积120-200120-200价格区间价格区间11000-1350011000-13500元元/ /均价均价1200012000元元/ /是否有样板间是否有样板间有有套数套数320320是否精装是否精装是是精装标准精装标准30003000元元/ /车位车位两层停车位两层停车位物业费物业费待定待定开盘时间开盘时间20122012年年8 8月月交房时

39、间交房时间20132013年年1212月月主力卖点主力卖点交通便捷、综合体、高品质精装交通便捷、综合体、高品质精装写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定代表项目代表项目时代广场时代广场位置位置稀土高新区黄河路与沼潭东路交汇处西南侧稀土高新区黄河路与沼潭东路交汇处西南侧开发商开发商包头市中冶置业集团有限责任公司包头市中冶置业集团有限责任公司物业公司物业公司待定待定物业类别物业类别 商业商业、公寓、公寓、写字楼写字楼、酒店、酒店产权产权4040年年占地面积占地面积290000290000建筑面积建筑面积12000001200000容积率容积率4 4绿化率绿化率30.00%30.00%面

40、积区间面积区间平层平层59-8059-80/ /错层错层140-180140-180/loft68-180/loft68-180主力面积主力面积60-10060-100价格区间价格区间6600-90006600-9000元元/ /均价均价平层平层9000/9000/错层错层8100/8100/loft6800loft6800是否有样板间是否有样板间无无套数套数11001100是否精装是否精装loftloft公寓精装公寓精装精装标准精装标准18001800元元/ /车位车位地上地下近地上地下近1000010000物业费物业费待定待定开盘时间开盘时间20122012年年5 5月月交房时间交房时间2

41、0132013年年1212月月主力卖点主力卖点央企、大体量、城市综合体、品牌效应央企、大体量、城市综合体、品牌效应位置位置青山区幸福南路与少先路交汇处青山区幸福南路与少先路交汇处开发商开发商宝鑫宝鑫地产地产物业公司物业公司待定待定物业类别物业类别产权式商铺、产权式商铺、公寓、写字楼公寓、写字楼产权产权4040年年占地面积占地面积90479047建筑面积建筑面积8061480614容积率容积率7.627.62绿化率绿化率25%25%面积区间面积区间40-7040-70主力面积主力面积5050价格区间价格区间6200-6800/6200-6800/均价均价65006500元元/ /是否有样板间是否

42、有样板间无无套数套数506506是否精装是否精装是是精装标准精装标准15001500元元/ /车位车位地下两层地下两层物业费物业费待定待定开盘时间开盘时间20122012年年5 5月月交房时间交房时间20132013年年1212月月主力卖点主力卖点低价策略、紧邻五一市场、商业氛围浓厚低价策略、紧邻五一市场、商业氛围浓厚写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定代表项目代表项目宝鑫广场宝鑫广场742009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3市场结论市场特征：市场特征：1.供大于求，市场消化缓慢，08-09年包头写字楼和商住公寓推出为3030万平方米万平方米，而

43、市场整体消化量仅为2 2万多平方米万多平方米；2.在售写字楼和商住公寓销售均价为5000-60005000-6000元元/ /平方米平方米之间，市场租金在1-1.51-1.5元元/ /平方米平方米. .天天之间产品特特征：产品特特征：1.纯写字楼为框架结构，可自由分割，最大平层面积达到17001700平方米平方米，商住公寓的主力户型在40-50平方米；2.产品档次普遍不高， 没有中央大堂、外立面多为瓷砖和涂料，缺乏质感没有中央大堂、外立面多为瓷砖和涂料，缺乏质感、硬件配套设施一般，普遍没有中央空调；消费者：消费者：1.自用买家占约80%80%，投资客占20%20%；2.写字楼实际使用者以中小规

44、模公司中小规模公司为主；3.市场在租写字楼出租率较低，多数入住企业为中小型企业，承租面积多在100-200100-200平方米平方米左右4.消费者对于写字楼概念处于初级阶段写字楼概念处于初级阶段，由于市场上没有大量写字楼供给，消费者主要关注写字楼的位置与价格，对于形象、商务配套设施、智能化设施没有概念；未来竞争：未来竞争：1.包头第三产业相对不发达，未来仍以二产为主，市场对高端写字楼的需求不足需求不足。写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.752009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3写字楼-低成本，高形象低成本高形象其公共部分采用中其公共部分采

45、用中央空调，每个单位央空调，每个单位内采用分体式空调；内采用分体式空调；中央空调类幕墙外立面，同类幕墙外立面，同时在外立面的造型时在外立面的造型上予以创新上予以创新外立面干练，挺拔干练，挺拔类幕墙新颖，时尚新颖，时尚造型的创新地标性，权威性地标性，权威性激光束富丽堂皇富丽堂皇夜晚灯光四四.写字楼部分写字楼部分（二）核心问题解析核心问题解析762009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3外立面简洁、现代、时尚外立面简洁、现代、时尚使建筑具有使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性，并能节约成强烈的视觉冲击力和昭示性，并能节约成本本要点：要点： 节约成本，采用类幕墙。 在建筑

46、设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性、适当大玻璃形成幕墙感 中性颜色但不能过冷，突出召示性四四.写字楼部分写字楼部分（二）核心问题解析核心问题解析夜晚灯光的衬托富丽堂皇成功的建筑夜景照明形成独特的成功的建筑夜景照明形成独特的城市景观，并能提升物业形象：城市景观，并能提升物业形象：白天物业形象晚间物业形象772009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3l 注重写字楼大堂与电梯间等公共部分细部营造，通过软性装饰，有效控制成本，并体现大气，堂皇四四.写字楼部分写字楼部分（二）核心问题解析核心问题解析l 利用商业裙楼楼顶，设置平台花园，充分体现写字楼的品质利用商业裙楼楼顶，设置平台花园，充分体现写字楼的品质与生态环境，提升其核心竞争力与生态环境，提升其核心竞争力电梯厅大堂走廊大堂782009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2021-11-3收益性收益性安全性安全性进入性进入性流动性流动性投资者关心投资者关心的四个方面的四个方面以办公物业出租，取得高于住宅的租金收益以办公物业出