徐永丰2014-153陈玉梅、刘广清(华山东旭投资公司住宅楼1-1-502#)

1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：陈玉梅、刘广清的房地产委托估价方： 陈玉梅、刘广清受托估价方：徐州永信房地产土地评估咨询有限公司估 价 人 员：宋旭 朱磊 估价作业日期：2014年2月25日至2014年2月26日估价报告编号：永信徐房估字2014第153号目 录一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4四、房地产估价结果报告5五、房地产估价技术报告9六、附件15致 委 托 方 函陈玉梅、刘广清：我公司接受您的委托，对您所属位于华山东旭投资公司住宅楼1-1-502#的房地产进行市场价格评估，估价时点为2014年2月25日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考

2、依据而评估房地产抵押价值。根据委托方提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着公正、公平、公开、科学的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，估价对象房屋建筑面积114.28m2，土地使用权面积为24.6m2，在估价时点2014年2月25日的房地产市场价值为30.1万元，大写人民币：叁拾万壹仟元整。以上内容摘自房地产估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产估价报告书全文。 徐州永信房地产土地评估咨询有限公司 二零一四年二月二十六日估 价 师 声 明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的

3、事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.参与本次估价项目的估价师对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.本估价报告依据了

4、委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8.本报告不作土地、房产权属确认的依据。9.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构允许，估价报告全部及部分内容不得提供给其它单位和个人，也不得见诸于公开媒体。10.本报告最终解释权为徐州永信房土地地产评估咨询有限公司所有。注册房地产估价师：（签章） 二零一四年二月二十六日估价的假设和限制条件1.本报告评估结果是2014年2月25日的委评房地产公开市场价值，即在估价时点预期能够成交的最好价格，仅适用于本评估报

5、告之特定目的，它基于如下假设：（1） 具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；（2） 委估对象能够在公开市场上自由转让；（3） 为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；（4） 委估方提供的情况都是完整、真实的，有关资料是合法、有效的。2.本次评估房地产所依据的建筑面积等数据均以委托方提供的数据为依据，如建筑面积有变化，其价值随之作相应的调整。3.本次评估过程中评估机构仅对评估技术条件负责，所涉及的证件、资料的真实性、合法性、完整性等均由委托方负责。4.估价师实地勘察未对建筑物的质量进行检测，评估时假定委估对象建筑质量合格。

6、 5.本报告中评估价值是假设估价对象不存在他项权利的条件下得出的估价时点公开市场价值，评估价值随着时间及市场行情的变化，该价值需作相应的调整；本估价报告未考虑委估对象在短期内强制变现对估价值的影响，亦未考虑变现时的有关税费。 6. 委估对象提供所在宗地的土地使用权证及房产证。7.本次评估将委评房地产的用途按产权证明书登记用途作为委评房地产的最高最佳使用状态。8.本估价报告仅为本估价目的所使用，不得挪作他用。9.本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本公司书面同意；本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律有规定的除外。房地产估价结果报告永信徐房估字201

7、4第153号一、委托估价方名称：陈玉梅、刘广清二、受托估价方 机构名称：徐州永信房地产土地评估咨询有限公司机构营业地址：江苏省徐州市西安北路6号恒茂大厦801室资质等级：贰级资质证书号：徐州PG00114号法定代表人：胡荣建负 责 人：朱 磊联系电话0516-85708602邮政编码：221000三、估价对象概况1. 委估对象权属状况委估对象为陈玉梅、刘广清所属房产，位于华山东旭投资公司住宅楼1-1-502#，委估对象具体情况如下：委估对象西临华金路，北临华山镇人民路，本次委估方委托评估的对象为位于东旭投资公司的房产，该房产产权为陈玉梅、刘广清所有，房屋所有权证丰

8、房权证私字第23821号，房屋建筑面积为114.28m2，建于2011年；土地使用权证丰土国用（2012）第03206号，土地用途为住宅，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为24.6m2。2.委估对象物质实体情况简介委估对象房屋建筑总层数6层，砖混结构，所在层数第5层，铺地砖，墙漆内粉，铝塑窗，结构稳定。具体建筑物状况见附表一： 委估对象建筑物状况一览表序号使用情况结构等级建筑面积成新层数层高备注调整系数1正常砖混一等114.2894%63.0-3.交通状况3.1道路通达度：委估对象所在区域内有道，道路通达度较优。3.2公交便捷度：委估对象附近有公交车通过，公交便捷度一般。四、估价目的为确定

9、房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2014年2月25日六、价值定义根据房地产评估技术规程和项目的具体要求，本次估价采用的是公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指委估对象于估价时点在其建筑物现状条件下的公允市场价值。七、估价依据1. 评估委托书2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国土地管理法4. 中华人民共和国担保法5.城市房地产抵押管理办法6. 房地产估价规范（GB/T50291-1999） 7. 建设部颁发房屋完损等级评定标准8. 江苏省建筑工程综合预算定额9.江苏省建筑工程预算定额文件汇编10.委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证以及委

10、托方提供的其他相关资料11.受托估价方对评估对象的现场勘察、市场调查及受托方需要收集和所能收集到的资料。八、估价原则应遵循客观、公正、科学、合理的原则，具体表现为：1.合法原则。应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2.最高最佳使用原则。应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3.替代原则。要求估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4.估价时点原则。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格。5.预期收益原则。要求估价结果应充分考虑到预期的收益因素，动态分析得出委估对象的价格。九、估价方法一般而言，房地产估价方法主要有收益法、市场比较法、基准地价修正法、假设开发法、成本

11、法等。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了现场勘察之后，根据评估对象的特点和实际状况，具体选用市场比较法作为本次房地产估价的基本方法进行测算，综合确定最终估价结果。十、估价结果估价人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，评定委估房地产，房屋建筑面积114.28，土地使用权面积为24.6，用途为住宅，在估价时点2014年2月25日的房地产市场价值为30.1万元，大写人民币：叁拾万壹仟元整。十一、估价人员注册房地产估价师：宋 旭(签章) 注册号:3220070106注册房地产估价师：朱 磊(签章) 注

12、册号:3220110217十二、估价作业日期从2014年2月25日起至2014年2月26日止。十三、本评估报告的使用有效期限一年（从2014年2月26日起至2015年2月25日止）。房地产估价技术报告永信徐房估字2014第153号一、个别因素分析1、委估对象位置委估对象为陈玉梅、刘广清所属位于华山东旭投资公司住宅楼1-1-502#的房地产，委估对象具体情况如下：委估对象西临华金路，北临华山镇人民路，本次委估方委托评估的对象为位于东旭投资公司的房产，该房产产权为陈玉梅、刘广清所有，房屋所有权证丰房权证私字第23821号，房屋建筑面积为114.28m2，建于2011年；土地使用权证丰土国用（201

13、2）第03206号，土地用途为住宅，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为24.6m2。2.委估对象物质实体情况简介委托项目位于华山东旭投资公司住宅楼1-1-502#，主体为六层砖混结构，外墙贴面砖，铺地砖，墙漆内粉，铝塑窗，结构稳定。委估对象房屋建筑面积结构等，具体建筑物状况见表1：表1 委估对象建筑物状况一览表序号房屋建筑面积(m2)建成时间层数结构备注1114.2820116砖混合计114.28二、区域因素分析1、位置委估对象位于华山东旭投资公司住宅楼1-1-502#。2、交通便捷度委估对象所在交通便捷。3、基础设施条件3.1供水委估对象所在区域由丰县自来水厂供水，供水保证率达95%以上

14、，供水状况优。3.2供电委估对象所在区域由丰县供电局供电，骨干输电线路，供电保证率95%以上，供电状况优。3.3电讯委估对象所在区域属丰县市话服务范围，电话交换方式为程控交换，区域装机容量大，通讯状况好，电讯状况优。3.4排水委估对象所在区域内排水设施，排水状况一般。4、周边环境委估对象所在区域有一定噪声、大气污染，综合环境质量较优。5、公共配套设施商务配套：良好。生活配套：较好。三、市场背景分析丰县隶属江苏省徐州市，界于东经116°2115-116°5203，北纬34°2425-34°5627之间，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带。

15、北与山东省的金乡、鱼台县接壤，南与安徽省砀山、萧县毗邻，西接山东省单县、东与本省铜山、沛县相连。全县总面积1449.7平方公里，南北长约59.2公里，东西宽约46.6公里。丰县在全国的区位，整体位于淮海经济区的黄金地带，是江浙经济发达地区连接中西部地区的枢纽。从产业扩散和演变规律来看，目前，长江三角洲地区已形成以上海为龙头、包括苏南、浙江等地在内的中国最具竞争力的城市群，这些地区正在加速进行产业升级、结构调整，一些劳动密集型企业正在向欠发达地区转移，丰县作为苏北地区承接南北、贯通东西的重要“门户”，资源丰富、地域广阔、劳动力成本低、区位优势明显，在接受长三角地区、尤其是苏南经济辐射的过程中，县

16、域经济发展的潜力会逐步显现，必将成为外来投资的新兴地区。丰县交通区位优势独特：公路交通发达，境内有省级公路三条，分别为 S321、S322和S254。其中丰徐一级公路S322 连接洛连（洛阳连云港）、宁徐（南京徐州）、京沪（北京上海）高速； S322 丰沛单公路西通山东菏泽、河南商丘等地，东连京沪（北京上海）、京福（北京-福州）高速；S254贯穿丰县南北，北通国道105、日东（日照-东明）高速、京沪、京福高速；南连国道310、连徐（连云港-徐州）高速。丰县至北京行车仅需8小时，至西安需8小时，至南京需5小时。徐州市位于江苏省西北部，是淮海经济区的中心城市，土地总面积11258平方公里，地形以平

17、原为主，地势低平，属暖温带季风气候区，资源丰富，光、热、水配合较好，有利于农作物的生长。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，“东襟东海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系的重要“十字路口”。104、105、206、310等多条公路国道和京杭运河为骨架的水陆交通纵横交错、四通八达，加之北京、上海、南京、惠阳等地航线的开辟和华东输油管道的建设，形成了以铁路为主，水运为辅，航空和管道运输逐步发展的综合交通运输体系，被誉为“五通汇流”，联系华

18、北与“三北”，沿海与内地的重要交通枢纽。 四、最高最佳使用分析根据委估对象所处区域城市规划的要求，根据国有土地使用证记载估价对象的用途，根据委估对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳使用用途为居住。五、估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了现场勘察之后，根据评估对象的特点和实际状况，具体选用市场比较法作为本次房地产估价的基本方法。六、估价测算过程采用市场比较法测算估价对象价格：1、选取与评估对象相似的交易实例三个，情况分别为：A岚山小区住宅楼（1）、5层实际成交价格：2700元/平方米（2）、位置：华山镇高中学校西（3）、交易情况：正常交易（4）、交易日期：已售B 怡君园住宅楼：（1）、5层实际成交价格：2700元/平方米（2）、位置：华山镇人民路北侧（3）、交易情况：正常交易（4）、交易日期：已售C 东旭投资公司住宅楼（1）、5层实际成交价格：2600元/平方米（2）、位置：华山镇人民路南侧（3）、交易情况：正常交易（4）、交易日期：已售2、因素修正：本报告选取的三个交易实例均为近期