第三节商务办公房地产估价

1、窗体顶端第三节商务办公房地产估价知识点一：商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产1定义、3分类定义：商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。 分类标准类型含义 1按建筑面积的大小小型写字楼建筑面积在1万以下的中型写字楼建筑面积在13万的大型写字楼建筑面积在3万以上的，有些大型写字楼的建筑面积可达10万以上。  2按使用功能的不同单纯型写字楼写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等）商住型写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿；另一种是楼的一部分是办公，楼的

2、另一部分是住宿综合型写字楼以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。     3按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力  甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。  乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不

3、是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。  丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。*还有一种分类是5a写字楼。（二）商务办公房地产3特点知识点二：影响商务办公房地产价格3因素        区位状况4方面 1集聚程度 注意：区别商业的繁华程度商

4、务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的知名度、影响力，推动这一区域高档写字楼的建设并形成一定的规模，区域的知名度、写字楼的知名度反过来影响这一区域中机构的知名度。 因此对写字楼进行估价时，应分析估价对象所处区域写字楼的集聚程度、商务办公区等级以确定其租金水平。   2交通条件能否方便、快捷到达办公地点，能否方便、快捷与客户交流、会谈是从事办公行业特别是企业公司总部选择办公场所的重要条件之一。要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性，其交通连接需要在三维空间展开，即具有地下、地面及空间交通体系，此外是否有足够的停车

5、场地也会影响到写字楼的易接近性。因此写字楼所处区域的交通可达性、通达性、易接近性是影响其价值的重要区位状况。3周边环境要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。 4楼层商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。        实物状况6方面1外观形象外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。2内部装修主要体现在：大堂、走廊、内墙面、灯具等。3设备、设施包括动力、通讯、运输、电子等设备设

6、施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素，如垂直交通对于商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量、质量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。4智能化程度以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到3a以上，最好达到5a，即须具备bas楼宇自动化系统、oas办公自动化系统、fas消防自动化系统、sas安防自动化系统、cas通信自动化系统。 5物业服务水平 通常甲级写字楼都是聘请一流

7、的服务企业公司进行管理。 注意：办公房地产如无物业因素调整算错误6租户类型入住同一商务房地产的租户间的相互影响，会增加或减低他们各自的形象和声誉，大厦内的主要租户，往往决定了一幢商务房地产的租户类型，权益状况  知识点三：商务办公房地产估价的常用方法（一）收益法其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。（二）市场法商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商

8、务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。（三）成本法在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。知识点四：商务办公房地产估价的技术路线及难点处理     （一）商务办公房地产租金的求取        1租约问题对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结

9、束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。 2租金构成内涵商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：租金中包含物业管理费；租金中包含物业管理费、水电费；租金中不包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积；计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。3租金支付方式商务房地产租金的支付方式一般主要有：按月分期支付；按季度分期支付；按年支付；按租约期限一次性支付。4地下车库租金问题商务办公房地产的地下车库往往是采取租赁经营，其租金收入一般分为两部分：一部分是向访客提供的临时租车位；另一

10、部分是向业主提供的包月出租的车位。     （二）整幢商务办公房地产估价技术路线及难点处理1单纯型商务办公房地产由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用那种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。  2商住型商务办公房地产首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题

11、，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。 3.综合型商务办公房地产综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。应首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力；根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法；最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。××房地产估价报告 封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册

12、房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产估价结果报告（略） ××市××区天河北路××号××大厦部分办公房地产估价技术报告（节选）一、估价对象实物状况描述与分析估价对象所在大楼为一幢钢筋混凝土结构30层（另有2层地下室）的综合楼，外墙面部分为玻璃幕墙、部分贴花岗石；大厦大堂位于首层南侧，大楼东西两侧各设一趟走火梯、一部货梯及三部客梯，客梯分单双层停，最高到达层数为29层，单层客梯设在东侧，双层客梯设在西侧；大楼东西侧各有一洗手间；大厦内部设有中央空调系统、烟感喷淋消防设备；装修、设备维护状况较好

13、。估价对象现部分出租，签有短期租约（2年以内），据估价人员到当地房地产市场了解，该地区写字楼需求量很大，估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。实地查勘，××大厦出租情况良好，年均出租率在90%左右。估价对象位于××大厦的第9、10层，内部装修情况：走廊地面铺釉面砖、花岗石；室内地面铺地毡；内墙面油乳胶漆；天花板面部分吊矿棉板天花板，部分吊铝扣板天花板；部分装木夹板门，部分落地玻璃门；铝合金玻璃窗；水电管线暗敷设。二、估价对象权益状况描述与分析根据委托人提供的房地产权证记载：估价对象权属人均是××实业有限公司，房屋所有权来源为新建，分

14、割，房屋用途为非居住用房，本次评估计价总建筑面积为8016694；土地使用权性质为国有土地使用权，土地用途为综合，共用地面积为34010572；已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，城市规划房屋用途为写字楼。估价对象现作办公用房，正常使用。根据估价对象房地产权证显示，估价对象未设定他项权。其他情况详见下表：估价对象权属概况表                     

15、  表223序号地址房地产权证编号朝向建筑面积（）1天河区天河北路××号906房粤房地证字第c××号东北338.24842天河区天河北路××号913房粤房地证字第c××号西南180.58213天河区天河北路××号1001房粤房地证字第c××号北163.90934天河区天河北路××号1002房粤房地证字第c××号北118.9296合   计  801.6694【纠错】估价对象缺建成年代、完

16、损情况的介绍。三、估价对象区位状况描述与分析估价对象位于××市天河区天河北路××号××大厦内，该大厦东为五山路，南临天河北路，西靠龙口东路，北近天润路；附近有鸿翔大厦、天诚广场、东方之珠花园、高科大厦、天翔花园、信源大厦、广东国际科际交流中心、华标广场、华南师范大学、银行、市场及公共汽车站等。估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。四、房地产市场背景描述与分析今年以来××市写字楼成交均价出现大幅上升，写字楼成交均价从去年2月份7508.68元/上

17、升至今年2月份的9763.66元/，大幅增长了30.03%。××写字楼市场的“强势效应”仍继续维持，预计今年广州写字楼市场还将继续保持强势发展，并成为今年广州楼市一大亮点。近两年××写字楼市场以中端产品为主的格局不同，2005年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。而随着近年××经济的迅速发展，以及中国加入世贸、cepa的实施、92经济合作协议的建立，外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年××市的写字楼市场前景看好，将进入高速发展的阶

18、段。2005年，由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼的广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视。由于这些写字楼项目的起点高，而且规模亦十分庞大，对整个××的写字楼市场质素有明显的提升作用，以高端写字楼的销售为主，而售价亦攀升至近几年少见的高位。【纠错1】用语不标准，质素是香港地区的习惯用法，应避免使用不规范的词语。【纠错2】缺微观

19、区域房地产市场的描述。写字楼需要求大于供给只给出了宏观区域介绍，但没有估价对象具体所在区域房地产市场或写字楼过去、现在、未来的市场分析。五、最高最佳利用分析房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价，最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。由于估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。加上广州写字楼市场2005年呈现供求两旺的局面，天河商务圈写字楼受“住宅禁商”政策刺激，各种类型写字楼都出现了热租，估价对象的证载办公用途能体现其最高最佳利用价值。故本次评估按

20、估价对象证载用途评估。六、估价方法适用性分析估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查并根据委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法进行评估。估价对象为办公性质物业，与估价对象位于同一供求范围内，并与其相类似的房地产交易实例较多，根据替代原则可使用市场法进行评估；与其同一供求范围内办公性质物业的租金水平可供参考，估价对象在可预见的未来有连续的净收益，可采用收益法测算其收益价格。故本报告采用市场法及收益法进行测算，综合拟定最终评估结果。【纠错】技术报告没有选用方法的定义不算错误，但未说明未选用其他方法的理由。七、估价测算过程本次评

21、估，先通过市场法和收益法测算估价对象第1002房的单价，再以1002房单价为基础，经估价人员市场调查，采用类比法，经过楼层、朝向、景观、面积、间隔修正，得出各估价对象的市场价值。（一）市场法1选择可比实例对与估价对象在同一区域内类似的物业进行了市场调查，针对估价对象的功能及特点，收集了有关的成交资料，进行分析比较，从中选择了可比性较强的实例，详见下表：物业名称估价对象实例a实例b实例c坐落地点××大厦10楼1002房××大厦12楼××房××大厦13楼××房××广场11楼

22、15;×房      商务繁华度位于天河北cbd，商务氛围较浓厚，周边有众多甲级写字楼和高尚住宅，还有众多高级食肆及麦当劳、肯德基和一些中式快餐店，万佳超市等，商务氛围繁华所处的天河北、体育东是广州市商务氛围最浓厚的地段之一，周边有中信广场、大都会广场等数十家广州甲级写字楼，还有中森名菜、潮皇食府等众多高级食肆及麦当劳、肯德基和一些中式快餐店，同时还有众多的星级酒店和大量商务公寓。商务繁华度比估价对象略好。周边拥有众多甲级写字楼、高级公寓小区和成熟的街区配套设施。以天河体育中心、天河城广场、维多利广场、广州购书中心等的商业群

23、，形成一个庞大的，集金融、商贸、旅游、休闲、娱乐于一体的黄金购物商圈，商务氛围浓厚。商务繁华度比估价对象好。其位于广州大道北、水荫二横路及天河北交汇处，临近天河北cbd，商务办公氛围一般，商务繁华度比估价对象略差。     交通便捷度东望五山路，南临天河北路，西临龙口东路，北近天润路；有191、813、197、22等多路公交车经过，交通较便捷。南临林乐路、西为林和东路；临近广州火车东站，122、183、130、89等公交车经过，交通便捷度比估价对象略好。东望天河东路、南临天河路、西近体育东路；为地铁三号线上盖建筑物，临近地铁一号线体育中心站，1

24、8、50、234、269、296、545等多路公交车经过，交通便捷度比估价对象好。东临广州大道北，正对天河北路，南为水荫二横路；有78、27、51、56、85、183等多路公交车经过，交通便捷度比估价对象略好。续表物业名称估价对象实例a实例b实例c坐落地点××大厦10楼1002房××大厦12楼××房××大厦13楼××房××广场11楼××房    市政配套有中信广场、大都会广场、广东国际交流中心、高科大厦天河体育中心、

25、万佳超级市场、华南师范大学等，市政配套较完善。附近有怡侨大厦、侨林苑、荟雅苑、远晖商厦、广东省社会科学院、紫荆苑、天河区妇幼保健院，市场、学校等，市政配套完善度与估价对象相当。附近有壬丰大厦、财富大厦、金利来数码网络大厦、丰兴广场、广东外经贸大厦、正佳广场、天河体育中心、广州酒家、广州电脑城等，市政配套完善度比估价对象好。附近有时代广场、正升大厦、冰花酒店、广州体育学院、东风公园更与新达城连为一体，业主可免费进出公园，市政配套完善度比估价对象略差。 写字楼档次及物业管理高级写字楼，专业物业管理，物业管理较好高级写字楼，专业物业管理，物业管理水平与估价对象相同高级写字楼，专业物业管理，

26、物业管理水平与估价对象相同高级写字楼，专业物业管理，物业管理水平与估价对象相同，但物业管理费略便宜    设施设备安装有高速电梯，中央空调，消防设施，高速光纤宽带接入，负一至二层为地下停车场。高速电梯，配备光纤、视频网络设备，自身配套有户式中央空调，楼盘配套有餐饮、酒店、私人会晤室、投影厅、卓球房、书吧、游泳池、健身房、网球场等康体设施，设施设备条件比估价对象略好。配有自动收费系统的大型地下停车库，6台上海三菱高速电梯，豪华轿箱，配自动报警、自动喷淋、广播系统，高速宽带接入，设施设备条件比估价对象略好。高速电梯，配备光纤、视频网络设备，独特户内空调设计，

27、实现24小时全天候运作，大厦门前广场为大型露天停车场，再加上三层地下车库共计300个车位，设施设备条件比估价对象略好。朝向北北南西北续表物业名称估价对象实例a实例b实例c坐落地点××大厦10楼1002房××大厦12楼××房××大厦13楼××房××广场11楼××房景观望内街望内街望东站广场望内街平面布局四正，好四正，好四正，好四正，好成交建筑面积（m2）118.9296138150。120剩余使用年限（年）42.94年45年46年45年  

28、;  内部装修走廊地面大部分铺釉面砖，室内地面铺地毡；内墙面油乳胶漆；天花面部分吊矿棉板天花，部分吊铝扣板天花；部分木夹板门，部分落地玻璃门；铝合金玻璃窗；水电管线暗敷设简单装修简单装修毛坯成交日期2005-9-132005-8-××2005-8-××2005-8-××成交单价（元/ m2） 9550109009200【纠错1】可比实例未说明总楼层，有没有地下，估价对象是地上30层、地下2层，可比实例不交代总楼层，后边无法参照修正。【纠错2】可比实例未交代权利性质、结构档次，估价对象为钢混，可比实例是否可

29、比？【纠错3】可比实例缺总建筑面积介绍，只给了成交建筑面积，无法判断规模是否相当。2对可比实例进行因素修正交易情况修正：经过调查，比较物业概况表中交易实例为正常交易，没有特殊行为造成的交易价格偏差，交易情况修正系数为100/100。交易日期修正：可比实例交易时间与估价时点较近，交易日期修正系数为100/100。区域因素修正：通过分析可比实例概况表中实例的成交价格，需进行区域因素修正。经过分析，影响办公用房价格的主要区域因素为商务繁华度、交通便捷程度、配套完备度、规划前景等，根据这些因素对办公用房价格的影响程度确定其各自权重，详见下表：区域因素比较表    

30、0;              表225比较项目估价对象实例a实例b实例c商务繁华度权重30323428交通便捷程度权重30333532市政配套完备度权重25252724规划前景权重15151515合计10010511199【纠错1】规划前景一项在前边可比实例概况表中没有介绍，打分无调整理由。【纠错2】交通便捷程度打分，可比实例a和c都是比估价对象略好，但可比实例c比实例a的打分底，为什么？没有理由。个别因素修正：通过分析可比实例概况表中可比实例的成交价格，需要进行

31、个别因素修正。经过分析，影响办公写字楼价格的主要个别因素为写字楼档次及物业管理收费合理性、设施设备、装修情况、平面布局、成交面积、楼宇成新度、楼层、朝向、景观等，根据这些因素对其价格的影响程度确定其各自权重，详见下表：个别因素比较表                  表226可比项目估价对象实例a实例b实例c 写字楼档次及物业管理收费合理性权重15151516 设施设备权重10121212 装修情

32、况权重10998 平面布局权重10101010 成交面积权重10101010 楼宇成新度权重15171817楼层权重10121311朝向权重10101211景观权重10101210合计100105111105【纠错1】楼层、朝向、景观应放在区域因素中说明。【纠错2】楼层、朝向调整没有依据，或说楼层、朝向，没有对应的情况说明。【纠错3】楼宇成新度调整没有依据，或说前边可比实例概况表缺少楼宇成新度的介绍。【纠错4】缺剩余使用年限的修正，前边交代了情况，但后边因素比较表没有打分。【纠错5】缺权益状况调整。3测算估价对象比准单价比准单价可比实例价格×交易情况修正

33、系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数【注意】一定要列出文字公式，没有公式算错误。 比准单价计算表                  表227可比实例实例a实例b实例c可比实例单价9550109009200交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正系数100/100100/100100/100区域因素修正系数100/105100/11110

34、0/99个别因素修正系数100/105100/111100/105修正后的单价（元/）866288478850平均比准单价（元/）8786  【纠错】最终比准价格确定未说明计算过程及理由。（二）收益法1测算年净收益年有效毛收入月租金×12×收益总面积×出租率年运营费用维修费管理费保险费税金年净收益年有效毛收入年运营费用【注意】必须给出文字公式，不给公式算错误。（1）年有效毛收入调查档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定出租的客观租金水平和出租率。根据调查分析，用市场法推算估价对象客观租金水平。【纠错】

35、估价对象部分出租，签有短期租约（2年以内），在租约期内应用租约租金计算，在租约期外才用客观租金计算。此案例只考虑了市场租金计算的问题，忽略了租约期内用租约租金计算的问题。租金测算表                          表228可比实例实例a实例b实例c坐落地点××大厦12楼××房×&#

36、215;大厦13楼××房××广场11楼××房比较实例租金（元/）708070交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正系数100/100100/100100/100区域因素修正系数100/105100/111100/99个别因素修正系数100/105100/111100/105修正后的租金（元/）634964936734平均比准租金（元/）65  注：由于选取的实例与市场法的实例相同，故区域因素、个别因素情况表与市场法一样，不再重复列示，直接取市场法数据。【纠错】没有说明租金内涵。

37、60;经估价人员实地查勘和调查，估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚，周边办公楼的出租率在90%左右。另到估价对象所在的××大厦管理处咨询，该大厦的出租率约为90%，故确定估价对象客观出租率为90%。 年有效毛收入65×12×90%702（元/）【纠错1】只考虑了空置，未考虑收租损失。【纠错2】没有考虑押金或租赁保证金的利息收入。（2）年运营费年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表：年运营费测算表（以年有效毛收入为基数）   

38、60;      表229序号项目费率备注1营业税及附加（营业税、城建税、教育附加）5.5% 2房产税12% 3维修费1% 4管理费0%租金外另付5其他（保险费、租赁代理费等）0.5% 合计 19% 【纠错1】年运营费用中缺城镇土地使用税的计算。【纠错2】保险费计算基数不是有效毛收入，而是房屋的现值或重置价。（3）年净收益a年净收益a702×（119%）56862（元/）2测算报酬率y对报酬率的计算，综合考虑以下两种方法：第一种方法采用累加法，报酬率安全利率十风险调整值，安全

39、利率取一年定期存款法定利率2.25%，风险调整值取4%，则采用累加法推算报酬率：2.25%4%6.25%。【纠错】风险调整值取4%无取值依据。第二种方法通过调查办公用途房地产的租售比推算报酬率，具体如下：租售比一览表                        表230序号项目计算公式实例a实例b实例c××大厦12楼××房&#

40、215;×大厦13楼××房××广场11楼××房租金（元/·月） 708070出租率 92%90%86%年有效毛收入（元/·年）×12×77288647224年运营费（元/·年）19%19%19%19%年净收益a（元/·年）×（1）625976998458514剩余收益年限n（年） 454645房地产售价v（元/） 9550109009200根据vy×1（1y）n，采用试算法，借助计算机计算各可比实例的报酬率

41、y，得到：【纠错】公式错误，应为va/y×11/（1y）n报酬率测算表                        表231序号可比实例年净收益（元/）售价（元/）报酬率y1××大厦12楼××房625.9795506.0978%2××大厦13楼××房699.84109005.9

42、759%3××广场11楼××房585.1492005.8725%综合上述两种方法，根据估价对象的实际情况，最后确定估价对象报酬率为6%【纠错】最终报酬率6%无计算过程。3测算收益价格估价对象土地使用权到2048年8月22日止，估价时点为2005年9月13日，剩余收益年限为4294年，假设收益期内收益平稳。【纠错1】土地使用权应到2048年8月21日止，因为出让时为1998年8月22日起【纠错2】这里假设收益期内收益平稳，与前边市场背景描述分析不一致，前边是说市场看好，需求大于供给，预计今后写字楼市场将保持强势发展。 1998.8.22 

43、;va÷y×1l/（1y）n56862/6%×（11/1064294）8701（元/）【纠错1】确定净收益不变有限年期公式无理由。【纠错2】在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。 经计算，采用市场法及收益法计算的结果相近，均符合市场状况，故采用算术平均值确定最终结果：估价对象1002房单价（87868701）÷28744（元/）c估价结果确定以1002房单价为基础，经估价人员市场调查，采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、间隔修正，得出各估价对象的市场

44、价值。楼层修正系数表                      表232序号楼层楼层系数190992101朝向修正系数表（通风采光）                     

45、60;   表233序号朝向朝向修正系数1北12东北1033西南1035景观修正表                                    234序号景观景观修正系数1望内街（北向、东北向）l2纵向望天河北路街景（西

46、南向）1045成交建筑面积修正表                               235序号面积范围（）修正系数1100199l23005000975间隔修正系数表          &#

47、160;                       236序号间隔修正系数1好（房号：除1、5号房）12略差（房号：1、5号房）0985估价对象朝向、楼层、景观、面积、间隔情况一览表                 表

48、237序号地址楼层朝向景观建筑面积（）间隔1906房9东北望内街3382484好2913房9西南纵向望天河北路街景1805821好31001房10北望内街1639093略差41002房10北望内街1189296好估价对象结果测算表                               表238

49、序号地址建筑面积（）基准单价（元/）楼层修正系数朝向修正系数景观修正系数面积修正系数间隔修正系数比准单价（元/）总价（万元）190633824848744099103l0975l86932940429131805821874409910351045ll9363169083l0011639093874411l10985861314118410021189296874411111874410399总计8016694 70829  【纠错】缺附件。【补充08年纠错真题】三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得4

50、0分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后而空格处的不计分）封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明【纠错】估价师声明应是注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（gb/t50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师×

51、5;×已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的

52、后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）    

53、0;   二00八年六月三十日 估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告 一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m 2，土地面积为2 294.5m2。 1.坐落估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。2.产权状况根据委托人提供的房屋

54、所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3.土地状况土地使用权面积为2294.5m 2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。 4.建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m 2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；

55、二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，toto洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。5.配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安

56、装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国simple消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用daikin分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设toa公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。【纠错】估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等（虽然估价报告中确实对这一项没有描述清楚，但是历年真题答案很少考察这一点）【纠错】估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产（这一条跟上一条一样，之前考试中很少考察） 四、估价目的为委托

57、人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。五、估价时点根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1.最高最佳使用原则（略）2.替代原则（略）3.估价时点原则（略）4.谨慎原则（略）5.合法原则（略）【纠错】估价原则不必考虑谨慎原则九、估价方法本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。十、估价结果在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基

58、础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m 2。【纠错】估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价【纠错】估价结果不应有可能字样十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2008年6月25日至2008年6月30日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 &#

59、160;                                      ××房地产估价有限公司        

60、0;                                     二00八年六月三十日 【纠错】估价报告有效期表述不正确（和06年考试真题相同，正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”）房地产估价

61、技术报告一、个别因素分析估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m 2，土地面积为2294.5m2。1.坐落估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。2.产权状况根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权

62、性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3.土地状况土地使用权面积为2294.5m 2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。 4.建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m 2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地

63、面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，toto洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。5.配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国simple消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用daikin分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设toa公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两