主题商业街营销推广战略报告

1、 目录1.项目概况2.区域概况3.发现问题4.解决问题5.推广策略6.营销策略辽海商业街由辽海地辽海商业街由辽海地产开发，项目位于鲅产开发，项目位于鲅鱼圈南部新城与熊岳鱼圈南部新城与熊岳镇交界处。一期现已镇交界处。一期现已售罄，二期占地售罄，二期占地9100平米，建筑面平米，建筑面积积17000平米，共平米，共53套商铺，已售套商铺，已售9套商套商铺，未售铺，未售44套商铺，套商铺，以一二层，三四层，以一二层，三四层，一至三层形式出售。一至三层形式出售。起价起价6880元，最高元，最高价价8950元。元。辽海商业街位于火山大街西侧、山海大道北侧，熊辽海商业街位于火山大街西侧、山海大道北侧，熊岳

2、镇政府东侧，西距山海广场岳镇政府东侧，西距山海广场3.1公里，东距望儿山公里，东距望儿山3.7公里，为这两处重点旅游景区的中心点，项目南公里，为这两处重点旅游景区的中心点，项目南侧侧200米为火山公园，东与米为火山公园，东与“滨海新城滨海新城”隔街相望，隔街相望，西侧紧邻西侧紧邻“嘉禾山海嘉禾山海”b区、区、c区。区。本案本案嘉禾山海嘉禾山海滨海新城滨海新城周边两个小区：嘉禾山海和滨海新城为本案周边两个小区：嘉禾山海和滨海新城为本案的固定客户资源的来源，嘉禾山海的商铺均的固定客户资源的来源，嘉禾山海的商铺均为一二楼的底商，滨海新城临路一侧并无商为一二楼的底商，滨海新城临路一侧并无商铺，两个小区

3、的体量中等，但经过夜间考察，铺，两个小区的体量中等，但经过夜间考察，发现入住率很低，特别是滨海新城。发现入住率很低，特别是滨海新城。价值体现问题价值体现问题 购买商铺的客户按需求大购买商铺的客户按需求大致可分为两种，自营和投致可分为两种，自营和投资，无论自营和投资目的资，无论自营和投资目的都是利润。商铺的利润体都是利润。商铺的利润体现在人流量上，现在鲅鱼现在人流量上，现在鲅鱼圈新城区楼盘入住率都不圈新城区楼盘入住率都不高，各个楼盘的商铺大多高，各个楼盘的商铺大多都是空置状态，那客户根都是空置状态，那客户根据什么会认可本案的价值？据什么会认可本案的价值？据了解最近辽海商业街的来据了解最近辽海商业

4、街的来访量大概是一周访量大概是一周1-2组左右，组左右，项目所在位置为熊岳城和鲅项目所在位置为熊岳城和鲅鱼圈交界处，离人流聚集区，鱼圈交界处，离人流聚集区，大型商业区相对较远，而且大型商业区相对较远，而且从辽海其他项目所带过来的从辽海其他项目所带过来的客户是间接接触到本案的，客户是间接接触到本案的，并不是客户的第一意愿，成并不是客户的第一意愿，成交的可能也就大大降低。没交的可能也就大大降低。没有来访，能力再强的置业顾有来访，能力再强的置业顾问也无法销售。问也无法销售。尴尬的来访量尴尬的来访量知名度较低知名度较低除了业界内人士和周边居民，很少数客户群体知道本案除了业界内人士和周边居民，很少数客户

5、群体知道本案的位置及运营方式，楼盘价值的认知度就明显下降了许的位置及运营方式，楼盘价值的认知度就明显下降了许多。多。1.选择为旅游人群为服务对象的商业，选择为旅游人群为服务对象的商业，进行定向招商。进行定向招商。2.利用本案拥有的地理优势，与旅游团进行合利用本案拥有的地理优势，与旅游团进行合作，将辽海商业街作为旅游团的集散地、中转作，将辽海商业街作为旅游团的集散地、中转处，一处旅游间歇可以休息、饮食的地方。聚处，一处旅游间歇可以休息、饮食的地方。聚拢人气，不但会增加来访量，也会让意向客户拢人气，不但会增加来访量，也会让意向客户感受到辽海商业街的巨大潜力。感受到辽海商业街的巨大潜力。3.做真正的

6、美食节，不能做表面文章，要做市面做真正的美食节，不能做表面文章，要做市面不常见的小吃节，每年不常见的小吃节，每年1-2次，形成一种文化，一次，形成一种文化，一种习惯。种习惯。4. 一个广告或者促销方案无论如何精细，设计如一个广告或者促销方案无论如何精细，设计如何出彩都不能解决根本问题，广告尽量少做，但何出彩都不能解决根本问题，广告尽量少做，但不能不做，要有打形象的户外，在举行活动期间不能不做，要有打形象的户外，在举行活动期间配以信息传递类和软文炒作类的广告即可。配以信息传递类和软文炒作类的广告即可。1.客户群体不要定位，因为定位没有意义做推广计划，第一步往往是市调和客户群体的定位，但鲅鱼圈的购

7、房客户组成相对特殊，首先就有本地和外地区分，另外因本地动迁所带来的影响,客户拥有财富和客户素质脱轨，拥有百万甚至千万身家的人不一定会看财经报道，而只看乡村爱情。所以客户群体无需定位，“以面盖点”是最准确的客户群体定位。定位2.品牌形象定位的延续和运作品牌形象定位的延续和运作商业街一期的品牌形象定位是美食街，二期将延续这一定位，鲅鱼圈有各商业街一期的品牌形象定位是美食街，二期将延续这一定位，鲅鱼圈有各种各样的商业街，但是没有美食街，品牌形象需要重复和延续，但最重要种各样的商业街，但是没有美食街，品牌形象需要重复和延续，但最重要的是运作，没有运作品牌形象的定位也就毫无意义了。的是运作，没有运作品牌

8、形象的定位也就毫无意义了。3月4月5月6月筹备期预热期炒热期引爆期美食节美食节筹备期筹备期媒体配合渠道资源确定媒体配合渠道资源确定后续落地执行方案细化及相关活动方案后续落地执行方案细化及相关活动方案准备准备单立柱画面：在人流集中区域设置单立柱画面：在人流集中区域设置招商方案的制定和执行招商方案的制定和执行确认可合作旅游团单位并签约合作确认可合作旅游团单位并签约合作美食节方案的确定美食节方案的确定项目网站制作项目网站制作项目礼品设计项目礼品设计可合作分销商的资源确定可合作分销商的资源确定项目外展地点的确立项目外展地点的确立项目外阜地点的确定项目外阜地点的确定各地展会方案的甄选各地展会方案的甄选阶

9、段目标：阶段目标：预热期预热期推广主诉：辽海美食街推广主诉：辽海美食街 鲅鱼圈餐饮新文化鲅鱼圈餐饮新文化阶段目标：实现辽海美食商街的初次亮相阶段目标：实现辽海美食商街的初次亮相通过企业品牌亮相，树立实力、城市运营商的形象，同时实现通过企业品牌亮相，树立实力、城市运营商的形象，同时实现项目导入项目导入为项目后期推广奠定基础。为项目后期推广奠定基础。媒体配合：以户外发布和媒体配合：以户外发布和dm单为主，媒体软性炒作配合单为主，媒体软性炒作配合销售动作：执行项目外展方案销售动作：执行项目外展方案重点工作：重点工作：1.招商工作完成招商工作完成2.与旅行社合作协议签订完成与旅行社合作协议签订完成3.

10、媒体推广工作完成媒体推广工作完成炒热期炒热期推广主诉：旅游中转站推广主诉：旅游中转站 辽海美食街辽海美食街 鲅鱼圈文鲅鱼圈文化新亮点化新亮点阶段目标：增大商业街人流量，加大销售客户阶段目标：增大商业街人流量，加大销售客户基数，体现商铺价值。基数，体现商铺价值。通过与旅行社的合作，加大了商业街的人流量，通过与旅行社的合作，加大了商业街的人流量，配合媒体的软性报道，一方面可抓住部分旅游配合媒体的软性报道，一方面可抓住部分旅游客户，另一方面可解决投资和自营两大类客户客户，另一方面可解决投资和自营两大类客户的疑虑，促进成交。的疑虑，促进成交。营销动作：促销方案的执行，外阜工作的执行营销动作：促销方案的

11、执行，外阜工作的执行活动主题：辽海美食商业街正式启动活动主题：辽海美食商业街正式启动活动目的：宣传企业形象，聚拢商业街人气，体现商活动目的：宣传企业形象，聚拢商业街人气，体现商铺价值，加速销售进度。铺价值，加速销售进度。活动时间：待定活动时间：待定活动地点：辽海商业街活动地点：辽海商业街活动活动引爆期引爆期推广主诉：辽海美食商业街推广主诉：辽海美食商业街 高密度消费群体高密度消费群体 等待等于错过等待等于错过阶段目标：让辽海美食商业街的人流量达到峰阶段目标：让辽海美食商业街的人流量达到峰值，增加潜在客户群体信心，辽海所创的美食值，增加潜在客户群体信心，辽海所创的美食文化深入本地原住民和旅游人群

12、的心里，突破文化深入本地原住民和旅游人群的心里，突破对辽海商业街固有的反面观点。对辽海商业街固有的反面观点。营销动作：将外阜所带购房团、分销商组织的营销动作：将外阜所带购房团、分销商组织的购房团、旅行社所带旅游团集中带至辽海商业购房团、旅行社所带旅游团集中带至辽海商业街。街。活动：活动：活动主题：辽海美食商业街夏季美食节隆重启幕活动主题：辽海美食商业街夏季美食节隆重启幕活动目的：形成一种习惯、传统、文化，增加客户基数，增大已活动目的：形成一种习惯、传统、文化，增加客户基数，增大已购和未购房者信心。购和未购房者信心。活动时间：活动时间：6月月活动地点：辽海商业街活动地点：辽海商业街外埠营销外埠营

13、销组件外埠团队，进行东北三省的客户拓展，可自行组件外埠团队，进行东北三省的客户拓展，可自行组织小型展会，或设立外地外展展示区，也可参加组织小型展会，或设立外地外展展示区，也可参加由地方单位组织的大型展会，以此积累客户，带回由地方单位组织的大型展会，以此积累客户，带回客户。客户。数据来源数据来源数据内容数据内容使用方法使用方法价格区间价格区间备注备注邮政局邮政局客户姓名、客户姓名、通信地址通信地址信函直投信函直投1元元1.7元元合法合法移动公司、移动公司、联通公司联通公司客户电话号客户电话号码及消费情码及消费情况况发送短信发送短信0.05元元/条条0.1元元/条条合法合法短信群发公短信群发公司司

14、客户姓名、客户姓名、电话号码电话号码短信、电话短信、电话拜访拜访0.5元元/条条0.8元元/条条附加发送短附加发送短信服务，属信服务，属不合法途径不合法途径信息买卖公信息买卖公司司客户的姓名、客户的姓名、职业、电话、职业、电话、号码、号码、email、生、生日车辆型号日车辆型号等等短信群发、短信群发、电话拜访、电话拜访、信函邮寄、信函邮寄、群发邮件群发邮件1元元/条条3元元/条条不合法不合法拥有客户资拥有客户资料的其他单料的其他单位（如：位（如：4s店等）。店等）。1元元/条条2元元/条条不合法不合法从正规或非正规渠道获得项目所针对的消费人群的信息从正规或非正规渠道获得项目所针对的消费人群的信

15、息（包括联系方式、通信地址，（包括联系方式、通信地址，email等）。取得客户资等）。取得客户资源后，可进行电话营销或拜访行销详见下表：源后，可进行电话营销或拜访行销详见下表：数据营销合作营销1.与旅游团的合作与旅游团的合作在辽海商业街招商工作后，本案可作为旅游中转站，与旅游团进行在辽海商业街招商工作后，本案可作为旅游中转站，与旅游团进行合作，这是非常大的一个群体，虽然不是诚意客户群体，确是潜在合作，这是非常大的一个群体，虽然不是诚意客户群体，确是潜在客户群体，如此庞大的客户基数，即使转化率较低，也可促成成交客户群体，如此庞大的客户基数，即使转化率较低，也可促成成交。2.与非竞品楼盘的置业顾问合作与非竞品楼盘的置业顾问合作每个售楼处都有自己固定的客户量，为保持业界内每个售楼处都有自己固定的客户量，为保持业界内的企业形象，只挑选非竞品楼盘和差异化较大的楼的企业形象，只挑选非竞品楼盘和差异化较大的楼盘的置业顾问进行合作，并给予一定报酬。盘的置业顾问进行合作，并给予一定报酬。3.与二手房进行合作与二手房进行合作因新国五条的出台，首先被打压的就是二手房市场，利用二因新国五条的出台，首先被打压的就是二手房市场，利用二手房市场不在乎企业形象，极力拉拢客户的条件，与二手房手房市场不在乎