关于佛山商业分析及XX广场租金评估报告

1、佛山陈村、北滘商业状况分析及xx广场租金评估报告第一部分 陈村、北滘商业状况分析一、 陈村（一）商业街业态分布：以服装、美容美发、电讯、餐饮、五金电器行业为主，也带有许多零散的行业，如电脑培训、家居装饰、眼镜、旅行社等等。可见，陈村的商业街规模小、业态零散，不统一，缺乏凝聚力；陈村缺乏大型、高级的消费、娱乐场所。（二）商业街各行业情况：1、 陈村的食肆方面，商业街内食肆的经营面积偏小，没有大型的酒楼，低档食肆吸引较多的顾客，而中档的食肆顾客却很少。2、 服装方面，低档服装较受外来工的青睐。3、 美容美发生意兴旺，特别是在锦龙北路，美容美发的商铺更是成了经营的主流。4、 五金电器方面，由于作为广

2、东家电、电子、五金、模具、等行业的上游设备的陈村镇，机械装备制造业在广东乃至全面都有一定的影响力，所以陈村商业街的经营也受了这些影响，特别是在面向陈村大道的商铺，五金商铺已成行成市，且生意不错。（三）商业街消费人群分析：由于陈村的工厂、企业林立，陈村聚居了大量的外来工，他们成了陈村的主要消费群之一。商业街以陈村本地人及外来工消费为主，此批消费群体消费能力不高。而锦龙别墅的住户日常用品在本地消费外，其它如购买服装、娱乐等会到佛山消费。碧桂花城该批高消费的人群大多前往佛山禅城区、南海区等商业经济发达、商品较高档的商业街、商场消费。二、 北滘（一）商业街的业态分布：以五金电器、装饰材料、服装、美容美

3、发、餐饮行业为主，也带有许多零散的行业，如陶瓷、摄影、电脑培训、家居装饰、眼镜、旅行社等等。北滘商圈规模较小，但比陈村的较大，其业态分布零散，档次分布也较散乱，商场的档次低，规模小。北滘同样缺乏大型、高级的消费、娱乐场所。（二）商业街各行业情况： 1、 服装行业方面，南源路的服装普遍中档，有多间服装店的衣服都紧追潮流，可见，北滘存在大批追赶潮流的年轻消费者。但仍缺乏服装专卖店及品牌店。除南源路，其它路段的时装店则以低档为主。2、 饮食行业方面，大都集中在南昌路，而这些食肆大部分为自建而成，菜式以川菜为主，可见川菜在当地的魅力。也有部分食肆在其它路段也零散地分布。据说，南源路的新区一带禁止设饮食

4、业，而南源路旧区，即北滘市场一带，饮食业才放宽。北滘的饮食业规模、档次偏低、大部分食肆营业面积小、食品价格便宜，典藏咖啡语茶（名典咖啡语茶的分店之一）可为当地最高档次的餐厅，而生意最兴旺的是南昌路的蜀香楼。3、 美容美发行业方面，在当地大受欢迎，它们在各街道的分布也较平均。据说，生意以安缇美甲连锁及新一代美容中心为最好的。北滘当地居民中有不少是私营企业老板，因此当地居住了一大批富太太，特别是3040岁的，平常喜欢在当地的美容院消费，当中消费者也有不少外来工的白领。而护理过程价格40多元/次160元/次。但现在美容牌照在北滘已难以申请。4、 五金电器、装饰材料行业方面，北滘以工业为主，形成了以电

5、风扇、空调机、电暖器、微波炉、电饭煲、电脑、镀锌钢板、树脂涂料、家具、皮革制品为主要产品的工业体系，建成了以美的、蚬华、华星等企业为代表的一批规模大、技术先进、管理水平高和发展后劲足的骨干企业。受历史原因及社会规划的影响，北滘的五金电器及装饰材料在当地成为了最热门的行业。5、 网吧方面，北滘商圈现有网吧共三间，每间都生意火爆，座无虚席。但网吧牌照的发放极严格。（三）商业街消费人群分析：北滘镇是顺德区的工业重镇，该镇企业林立，而商业圈紧邻美的工业区、惠而浦家电等企业，北滘聚居了大量的外来工，他们成了北滘的主要消费群之一，商业街以陈村本地人及外来工消费为主。而南源路以本地人及外来白领一族以上的阶层

6、的消费者为主，其它路段则以白领以下阶层的消费者为主。通常北滘本地人，特别是富太们，离不开北滘商圈，绝大部分留在本地消费。而美的海岸花园的购房者大多为北滘、陈村人及美的集团的员工（包含了大批外来工白领），也由于美的海岸花园内设两条巴士专线，一条路线前往大良体育中心，另一条前往广州，因此该小区居民，平时的生活消费在本地消费外，节假日会选择出外到佛山、大良、广州等商业繁华的地方消费娱乐。而该小区内配套完善，有超市、食肆等，小区的居民有部分会留在小区内消费。三、 总结（一）商业气氛和投资环境处于基础消费阶段陈村是全国有名的花卉交易市场，有丰富的商贸资源；而优越的居住环境吸引不少房地产商前来圈地，开发度

7、假式的别墅楼盘。北滘侧以工业著称，当地有相当多的家用电器厂及五金材料厂，为此吸引了相当多的外来劳动力。总体来说，陈村、北滘两地的商业气氛不浓，受其地理位置、人文消费习惯、经济支柱产业的影响，有浓厚的小城镇特点。商业网点相对集中，商场商家欠缺商业经营概念，目前的商业中心主要集中在旧镇区的群楼商铺。陈村、北滘两地的商业消费主要是解决生活的基本消费，属于中低档消费层次。1、 本地消费市场整体偏于低档次，只能解决最基本的衣、食、住、行功能，中高档消费未成气候；2、 影响人们消费意识的两大关键因素在于品牌和价格，目前两镇经营的商品普遍中低档次说明本地消费的人对价格的敏感度比较高；年龄同样影响人们的消费观

8、念，当地的年轻人习惯到佛山及广州消费，因为他们对潮流消费的需求在本地根本无法满足，而中老和年老消费群体对价格的关注远大于品牌，是本地消费的主要客户；3、 个人收入影响人们的消费观念, 陈村、北滘的高收入或富裕阶层对品牌的关注和高档商品购买心理较为强烈，吸引这部分人消费对xx广场的支持较大；4、 交通情况影响人们的购物习惯，陈村、北滘当地居民的交通工具以汽车、摩托车为主，外来工以单车为主，两地均缺少公交线路，主要的商业街欠缺停车场地，无法停留过长时间，导致不少消费者为购物而购物，有车一族停车更为不便。而xx广场拥有大型的绿化广场和充足的停车位置，为吸引消费人流提供了有力保障；5、 目前陈村、北滘

9、的商业需要商圈龙头，带动本地商圈上档次，引导消费新观念。（二）陈村的商铺消费大有潜力陈村现时的商业以街铺形式经营为主，主要商业街基本上是供不应求，当地的一些小规模商厦（如真实惠超市、天天商场等）的经营环境和经营方式尚属于传统小型超市管理模式。消费者的购物仅仅是为了满足生活的需要。但近年来居民对房地产的投资逐渐升温，尤其是对商铺的投资更为明显。商铺投资的观念为绝大部分投资者接受，商铺稳定的收益大大吸引众多投资者的眼光，同时对商铺本身之要求也在逐步提高。（三）陈村的商场经营方式落后1、 陈村内的百花商场普遍经营不旺，且日渐衰弱。在商场租金水平普遍低下的情形下，经营者仍然不愿意进场经营，在调查中了解

10、到，当中有不少的商家甚至有打算离开商场，在其他地方另觅街铺，开展业务。2、 商场不成规模，这是陈村商场现有商场的先天缺陷之一。商场规模过小，功能定位比较单一，不足以形成综合的消费场所，因而难以保证商场稳定的消费人流。3、 缺乏统一、专业、有效的管理，难以保证商场的档次。缺乏合理的功能划分与统一的招商，使得商户的档次和质素参差不齐，吸引的客户层面不同，也难以形成共同兴旺的局面。4、 缺乏严格的商场经营管理，商场经营需要良好的经营气氛与稳定的消费人流，一旦个别商家经营不善而关门，会影响其他商家经营，因此，在商场的管理当中，需要制定严格的经营规定，保证商场的整体经营畅旺。5、 目前陈村镇内生活配套设

11、施不完善，交通、基建、经营环境比较差，在当地的街道由于历史遗留问题路窄车多，且欠缺足够的停车位，致使难以挽留部分高消费客户群。第二部分 各竞争对手情况分析一、 各竞争对手分析（一） 盈信广场商场名称盈信广场所处位置佛山市顺德区龙江镇销售电话23396888发展商香港联塑国际发展有限公司、丽星集团、龙江镇建筑工程公司、顺德宏通市政工程公司建筑规模项目占地面积 87443.37平方米，总建面积约16万平方米主要卖点游乐 mall式商业步行街商场主题定位现代乐园式商业王国工程进度项目现状为七通一平待工状态，正在进行初步规划阶段。车位数量待定规划功能01号地块02号地块03号地块功能购物娱乐饮食游乐饮

12、食康体农贸市场商务公寓面积待定待定待定1500018000待定待定待定待定比例72.9%18.8%8.3%100%23.1%23.1%26.9%26.9%管理费待定售价待定租价待定优势1、 项目规模大，设计理念适度超前；2、 项目以游乐作为亮点，其它商业元素作为辅助，与潜在的竞争对手形成差异化对比；3、 项目所在地不存在明显的竞争对手，方便项目的发展； 4、 引进外来主力店，扩大品牌知名度。劣势1、 项目所在地属开发新区，周边商业气氛淡薄，缺乏相应的商业支持；2、 周边的住宅区尚未完全入住，项目开发前期缺乏足够的消费群；3、 项目主要以销售为主，对商场后期的经营运作留下潜在隐患；4、 现时九江

13、当地的公交系统不完善。（二） 名店坊商场名称名店坊所处位置顺德大良区东乐路销售电话发展商广东新德业房地产有限公司建筑规模项目占地面积 20000平方米，总建面积约70000平方米工程进度今年9月动工，预计2005年10月竣工，11月份开业车位数量汽车700辆规划功能项目总体分为超宽广场、旗舰店、特色步行街和临街旺铺四大功能分区业态分布引入购物、饮食、娱乐、休闲、康体、学习、展览、资讯等8大现代商业模式周边配套幼儿园、一中附小、李兆基中学、医院、东城酒楼、东城花园、康城花园、锦城花园等管理费待定售价待定租价待定优势1、 项目所处地理位置优越，周边有成熟的高档住宅小区，有充足的消费力；2、 发展商

14、实力雄厚在项目周边同时开发另外两个商业项目；3、 名店坊作为纯商业项目，在建筑规划方面能更好地满足零售商家的要求；4、 当地镇政府为名店坊项目提供了政策性支援。劣势1、 名店坊的商铺基本上是以销售为主，致使商场的今后经营运作存在不稳定因素；2、 从目前的规划看来，该项目缺少自身特色（三） 嘉信城市广场商场名称嘉信城市广场所处位置佛山市顺德区龙江镇销售电话22386988发展商顺德嘉信置业发展有限公司建筑规模项目占地面积13万，总建面积约16万主要买点采取以娱乐、休闲带动购物的操作方式，即利用特色餐饮及世界知名的娱乐项目吸聚人气，再配搭中高档零售商品及日常生活用品，从而使顾客在娱乐及休闲过程中形

15、成一站式消费。商场主题定位顺德中心城区内最大规模的商业广场实用率80工程进度首期5月试业，7月正式开业；二期准备动工车位数量500个行业分布楼层行业租金面积数量主力店1楼食街、超市、精品100200元/5010074间信和超市、史努比精品店2楼名店坊、食肆、超市6090元/3020066间3楼品牌电器城、书城40元/3010020间4楼电影城未定未定未定嘉信电影城5楼休闲、娱乐未定未定未定tea tree spa史努比游乐场经营状况目前商场尚在招商招商阶段，但有几个经营项目是发展商参与经营：包括嘉信电影城、蕉叶屋、史努比主题公园等。现时嘉信电影城及葡东葡西西餐厅已开业，其余主力店尚在装修中。优

16、势1、 史努比主题公园目前已落实进驻，对项目的招商带来一定的吸引力；2、 项目只租不售对商场后期的营运有较大的帮助；3、 发展商对项目的发展思路较为清晰，有利于项目今后的长期运作；4、 项目位于未来顺德重点发展区域，商业前景很好。劣势1、 项目现时所处区域常住人口较小，生活配套设施有待完善，无任何商业气氛可言；2、 项目的招商工作断断续续，令前期跟进的商家对项目缺乏信心；3、 租金定价太高，令不少商家敬而远之。（四） 天佑城商场名称天佑城所处位置顺德容桂桂洲大道中销售电话28318838发展商天佑城房地产投资有限公司建筑规模项目占地面积 60000平方米，总建面积约8000平方米主要卖点在一个

17、平台上汇集多种业态健康地经营投资额约3亿工程进度项目将于今年年底正式公开招商，预计明年中开业车位数量汽车700多个规划功能该项目采用长450米的天幕式步行街围绕整个商场，并以弧型设计贯穿全场，特设2000多平方米的大型滚轴溜冰场和展览式中庭，为消费者提供休闲娱乐及为商家提供促销展览的场所。商场内设有1.2万平方米的大型百货公司和1万平方米的大型超市。业态分布首层将作为品牌专卖店的集中地，二层提供购物、休闲、饮食等多样消费方式，三层设有球场、健身等设施，是休闲、健康、娱乐中心。另外，商场还根据不同消费者的需求，设计了数码电影城、儿童欢乐谷、卡拉ok歌舞厅等设施。管理费待定售价待定租价待定优势1、

18、 项目所处地理位置优越，周边有成熟的高档住宅小区，有充足的消费力；2、 发展商实力雄厚坚持项目只租不售；3、 项目在区域内无同类型竞争对手；4、 项目有充足的停车位。劣势1、 项目所在地属于三级城市，在招商方面存在一定的难度；2、 工程进度较慢，导致商家对项目缺乏信心。（五） 丽日都会广场商场名称丽日都会广场所处位置佛山汾江南路销售电话发展商佛山市锦月房地产开发有限公司建筑规模地下二层，地面五层，总建面积约70000平方米主力卖点交通枢纽商业圈工程进度桩基阶段车位数量地下-1、-2层停车场规划功能以大型综合性商业建筑丽日都会广场为核心龙头，带动公里长的特色骑楼商业步行街互动经营业态分布首、二、

19、三层：知名品牌大卖场；四层：美食天堂；五层：休闲娱乐中心周边配套惠景公园、住宅区、电信大厦、惠景小学、惠景幼儿园、季华公园、金融大厦、电力大厦、东建世纪广场、银行等等管理费待定售价待定租价待定优势1、 目所处地理位置优越，周边有成熟的高档住宅小区，居民消费力高；2、 毗邻城南地铁枢纽商圈，未来有升值空间；3、 城南一直以来商业以街铺为主，缺少综合型购物中心，该项目能填补市场空白；劣势1、 目前该区域缺少商业氛围；2、 广佛地铁施工的不确定性，使项目存在一定的风险。二、陈村、北滘主要商业街租赁情况分析（一） 陈村路名经营种类总数品牌店或连锁店售价租价服装美容it餐饮五金家居合成路32981923

20、5137中国旅行社、顺之旅、域图、健生堂、新华书店、中国移动通讯、优之良品、康力医药连锁店自建房均价30元/锦龙北路、永宁路87144171183顺德信用社、顺德青年旅行社、中国银行均价7000元/均价25元/樟村路7712125473雅芳专卖、中国移动通讯、中国联通、中域电讯、黄振龙凉茶、大参林、健民药店、本草陈村分店均价约8000元/均价30元/百花广场二层约30二楼均价12元/（二） 北滘路名经营种类总数品牌店或连锁店售价租价服装美容it餐饮五金家居南源路12617104515166feel%、tcl王牌、步步高、飞歌空调、欧派厨柜、摩力克约10000元/约50元/建设路1093713876仙妮蕾德保健食品、典藏咖啡语茶、名流美容美发自建房,整栋出售,约2500元/约20元/南昌路371214058蜀香楼、树一派无约18元/济虹路6361411064大口九珍珠奶茶、艾菲尔美容连锁机构；全自建房,较少出售约15元/跃进路2031056072黄振龙凉茶、明廊眼镜约12000元/约30元/东基街247302052域图