山西阳泉项目营销计划总纲

1、12开篇半山公馆历经六年开发，已突破区域局限，不仅仅是一个楼盘案名而是一个大家公认地产品牌与品质。六年，整个市场印象是一种“永恒与经典”每一个系列都是一个全新的典藏值得不断收藏值得传承半山公馆要打造的就是房地产收藏品32011年项目营销回顾及2012年营销目标 宏观及区域市场分析 对客户的理解 项目形象定位基于项目、市场及客户三方面下的营销策略 报告体系4表12011.1.1-12.30总任务完成情况总套数总协议（元）总回款（元）协议值完成比例回款完成比例258248492555.53 231125512.92 62%66%表22011年各月成交分析(含商铺)月份成交量（套）总面积（）协议值（

2、元）回款（元）均价（元/）1月394480.6934933166.615027995.747796.38 2月101195.837907866.56588262.266612.87 3月455387.3731241815.6529040351.715799.08 4月233344.1424179127.929895322.767230.30 5月263989.5128535692.7222776761.617152.68 6月142138.2714087880.2219109271.316588.45 7月122041.8411415375.9612256682.825590.73 8月427

3、958.2548045195.9223488553.336037.16 9月162300.6512870716.3827922958.455594.38 10月101856.4311289441.467462738.446081.26 11月71137.527557048.6613966851.796643.44 12月142335.6716429227.5623589762.77034.05 合计258381665231125512.96510.81 1.2011年年初计划回笼资金3个亿，实际回款2.31个亿,预期目标完成情况为66%。其中住宅回款1.78亿，占比7

4、7%,商业部分回款0.52亿,占比23%。2.回款总额达到销售总额的93%。销售回顾目标完成情况5销售回顾项目去化分析1.2011年总完成销售套数258套，其中住宅销售213套，占比82.56%,新天地商业25套，占比9.7%,半山商业20套,占比7.75%。2.2011年住宅销售较好，月均去化18套，明显优于市场其它在售项目去化速度。3.新天地商业部分月均去化2套。由于公摊大、铺位位置等一些因素，出现一定的去化抗性。数据来源：半山公馆销管数据2011年住宅成交分析成交量（套）总面积（）协议值（元）回款（元）均价（元/）半山一期194240.520132822.65178142158.9474

5、7.75 半山二期15622652.09124466878.15494.72 半山三期336445.7540325753.86256.18 财富6号楼5945.724872857.165152.54 合计21334284.06189798311.7178142158.95536.05 2011年新天地商业成交分析成交量（套）总面积（）协议值（元）回款（元）均价（元/）米兰街10633.1711762134.833417765.7218576.58 沃尔玛11788.62374949230116.02 北国4262.24766336529222.72 合计251684.0143174991.83

6、3417765.7225638.20 2011年半山商业成交分析成交量（套）总面积（）协议值元）回款（元）均价（元/）半山商业2297.06505180919565588.2917006.02 半山写字楼181661.5210437170.56281.70 合计201958.5815488979.519565588.297908.27 620112011年不同物业类别分析年不同物业类别分析年份住宅（含新天地住宅）新天地商业半山商业（含写字楼）套数面积（）协议值（元）均价（元/）套数面积（） 协议值（元）均价（元/）套数面积（）协议值（元）均价（元/）2011年21334283.88189798

7、321.75536.08 251684.0143174991.825638.20 201958.58 15488979.57908.27 2011年受市场调控影响有限，全年均价走势平稳，住宅均价5500元/平米，新天地商业均价2.56万/平米。销售回顾项目价格分析71.半天新天地商业已推商铺分布在一、二层，分为南区和北区两片区，南区由于临街，交通动线通畅，人气较旺，去化率明显优于北区，目前剩余货值主要集中在北区。2.一、二层已推商铺剩余98个铺位未售。合计剩余货值1.83个亿。新天地商业剩余货值(数据截止至2012.01.13）街区剩余房源套数总面积（）协议值（元）均价（元/）一层米兰街178

8、74.122456134928098.37 彼得财富大街14749.52423120632329.83 北国13768.712186353928441.86 沃尔玛5890.093051142534279.03 合计493282.4210116751930821.02 二层米兰街47+14651.9679633420.617118.25 彼得财富大街2126.81208098016410.22 合计494778.7781714400.617099.46 商业合计988061.19182881919.622686.71 8剩余货值(数据截止至2012.01.13）新天地商业剩余房源新天地商业剩余

9、房源街区剩余房源套数总面积（）协议值（元）一层米兰街17874.12￥24,561,349彼得财富大街14749.5￥24,231,206北国13768.71￥21,863,539沃尔玛5890.09￥30,511,425合计493282.42￥101,167,519二层米兰街484651.96￥79,633,421彼得财富大街2126.81￥2,080,980合计494778.77￥81,714,401商业合计988061.19￥182,881,920住宅2.17亿+商业1.83亿=4亿半山一、二、三期剩余房源协议值（截止半山一、二、三期剩余房源协议值（截止2012.01.132012.01

10、.13）楼号剩余房源套数协议值（元）半山一期19号楼11046646.24 17号楼1010364057.9618号楼193000015号楼1116000016号楼32979192.38合计1616479896.58 半山二期7号楼4239664228.92 8号楼1815375499.89号楼2221006670.24 10号楼1212873833.20 合计9488920232.16 半山三期5号楼84+4111413904.50 一二三期合计198216814033.24 9109876531.半山公馆总栋数为16栋，总户数1600户，主要在售房源为二期7#、8#、9#、10#，三期5#

11、。2.一、二、三期未售房源198套，加上未推的3#、6#楼256套，合计未售454套，占总体量的28%3.未售货值为2.17亿。未包括（3#、6#）半山公馆剩余货值(数据截止至2012.01.13）2011年余房分析套数面积（）协议值（元）均价（元/）一期162984.0116479896.585522.74 二期9416736.7388920232.165312.88 三期8818626.3111413904.55981.54 合计19838347.04216814033.25654.00 10一、二、三余房分析楼号剩余套数剩余总面积协议额均价半山一期162984.0116479896.58

12、5522.74 半山二期7号楼在售9套1238.146472531.325227.62 销控33套6310.833191697.65259.51 8号楼183066.515375499.85014.02 9号楼224029.6721006670.245213.00 10号楼122091.6212873833.26154.96 半山三期5号楼在售84套17891.03111413904.56227.36 一层4套非标735.27未定价合计19838347.04216814033.2半山3、6号楼分析楼号总套数总面积总协议均价3号楼13223601.98未定价6号楼12425650.8未定价合计2

13、5649252.781.半山公馆三期总计未售房源454套，一期剩余16套，占比4%；二期剩余94套，占比20%；三期剩余344套，占比76%（已推未售88套，未推256套）。2.本年度计划推售6#，预计均价5700元/平米（具体定价适节点市场情况调整），估计货值约为1.46亿。半山公馆剩余货值(数据截止至2012.01.13）11半山公馆剩余房源户型(数据截止至2012.01.13）1.剩余房源以140-240平大户型为主，二期均价5200元/平米，三期5号楼均价6300元/平米，总价区间以90-150万为主，面积和总价均高于主流供应市场。2.剩余房源多分布在5层以下，二十层以上，销售抗性大。

14、效果评价费用1220112011年年20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月北国开业北国开业/ /二期顺销二期顺销三期入市三期入市三期持销三期持销/ /二期顺销二期顺销主题节点活动三期三期5#5#认购认购6 6月月1919日日三期三期5#5#开盘开盘8 8月月2727日日9 9月月 豪车展豪车

15、展+美模美模1010月月房展会房展会1111月月激情激情901，精彩半山精彩半山会会中原游中原游4 4月月 幸运乐翻天幸运乐翻天1212月月业主答谢会业主答谢会1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月良良优优良良优优312,100 278,210 598,006 839,959 206,754 402,754 137,156 100,953 278,627 312,100 278,210合计费用3，154，559（元）3 3月月新年送红包新年送红包2011年推广回顾132011年来电来访汇总（住宅）月份来访量

16、来电量3月323794月283915月238926月2302457月2501088月2751779月1818710月1357111月876112月7553合计20771064三期三期5#5#认购认购6 6月月1919日日三期三期5#5#开盘开盘8 8月月2727日日9 9月月 豪车展豪车展+美模美模1010月月房展会房展会1111月月激情激情901，精彩半山精彩半山会会中原游中原游4 4月月 幸运乐翻天幸运乐翻天1212月月业主答谢会业主答谢会3 3月月新年送红包新年送红包2011年来电来访汇总（商业）月份来访量来电量3月3484月17175月2386月1667月1168月1979月5310月

17、10511月7212月2612合计168741.项目推广主要运用有报纸、电视广告、户外广告、短信、直邮等常规推广渠道，其中电视广告、户外广告效果相对明显。2.3-8月份来电来访相对活跃，与2010年年底7号楼及2011年8月5号楼的集中推售有关。3.来电量与来访量的倒挂，违背销售常理，间接反映了推广力的不足。2011年推广回顾142011年营销目标合计销售目标为4.0个亿,资金回笼85%以上n从剩余货值整理情况来看，从剩余货值整理情况来看，20122012年面临的销售重点应该是半山公馆二期年面临的销售重点应该是半山公馆二期7#-10#7#-10#剩余房源剩余房源、三期三期5 5号楼剩余房源、以

18、及商业新天地一、二层的号楼剩余房源、以及商业新天地一、二层的9898个铺位，合计总个铺位，合计总货值约为货值约为4 4个亿；个亿；n商业剩余货值商业剩余货值1.831.83亿亿, ,由于商业去化的提升仍面临许多需要改善的问题以及商业由于商业去化的提升仍面临许多需要改善的问题以及商业管理公司的大力配合管理公司的大力配合, ,因此结合去年因此结合去年0.430.43亿的商业销售额亿的商业销售额, , 我们将今年的销售目我们将今年的销售目标定为标定为1 1个亿个亿, ,去化去化55%55%的剩余货值；的剩余货值；n住宅剩余货值住宅剩余货值3.633.63亿亿, ,产品面积大、单总价高且楼层多集中在五

19、层以下、二十二产品面积大、单总价高且楼层多集中在五层以下、二十二层以上，存在一定的销售抗性，故保守估记销售目标为层以上，存在一定的销售抗性，故保守估记销售目标为3 3个亿，去化个亿，去化85%85%的货源。的货源。152011年项目营销回顾及2012年营销目标 宏观及区域市场分析 对客户的理解 项目形象定位基于项目、市场及客户三方面下的营销策略 报告体系16u 楼市政策短期内继续从严，一线城市价格回落显著，二三线城市成楼市政策短期内继续从严，一线城市价格回落显著，二三线城市成交量下滑明显。交量下滑明显。u 全球经济疲软，经济下行压力增大。未来经济增速放缓趋势明显。全球经济疲软，经济下行压力增大

20、。未来经济增速放缓趋势明显。政策调控方向不变，短期内无放松迹象，经济下行压力大宏观市场分析2011年年新华网在线访谈两会答记者问“五一”在北京视察保障房建设情况国务院常务会议求是发表文章国务院常务会议要使房价能够保持在一个合理的水平。三管齐下管理房价要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处进一步巩固进一步巩固调控成果调控成果17宏观市场下建议现金为王，快速回款，以快速周转为要一：放弃幻想，转变观念，积极应对一：放弃幻想，转变观念，积极应对 放弃任何抱有政府可能放宽房地产调控力度的幻想，

21、转变观念，积极应对 重新审视当前的市场环境，合理的调控仍然是一个明显的基调。二：在调整期内理性应对，针对性推广，提升客户满意度二：在调整期内理性应对，针对性推广，提升客户满意度1. 合理制定推盘策略，分清产品主次，实现小步快跑2. 针对性的推广，抢占有效客户加快项目去化3. 调整期内，购房者显得较为冷静，他们对楼盘的品质、细节更为关注。充分 发挥项目口碑及品质效应，注重细节和服务，提升客户认可度。18项目名称意大利花园东城水岸盛世新城项目位置地址（行政）桃北东路农贸东侧全美大厦一层大连西路与华盛北路交叉口地理位置描述滨河公交总站、农贸东侧下午渡村保晋路东、北山公园入口基本情况开发商金联置业鑫田

22、地产太行工贸地产物业管理公司美泉乐物业公司爱家物业自理总建筑面积47万33.4万40万绿化率35%36%40%容积率3.923.55.9产品类型商住一体高层，商住一体商住一体开盘时间2009-5-8、2010-3-282008年2011-7-2当前均价4700元/3500元/4200元/主力产品主力户型2室、3室2室、3室2室、3室面积971708112980170配套设施项目配套空中花园、商务会所、水系幼儿园、娱乐运动区、水景休闲会所、羽毛球馆、景观小品周边配套滨河公交总站、农贸、居然之家、五金建材、酒店森林公园、丰田4s、红星美凯龙北山公园、十中客户构成工作区域城区、矿区郊区、城区、矿区郊

23、区、城区、矿区职业特征个体、工薪、机关工人、企事业单位职工、个体小个体、矿区职工区域市场调研19项目名称山水林语新澳城富丽城项目位置地址（行政）开发区联通大厦首层泉中路68号阳泉体育馆往东100米地理位置描述北山公园环山路右侧豪门家私对面南大东街益昌公司旁基本情况开发商玉丽地产豪门地产益昌地产物业管理公司自理自理三晋物业总建筑面积14万9万10万绿化率60%45%40%容积率3.52.74产品类型高层住宅高层、塔楼商住一体开盘时间2009-9-302009-7-12009-8-1当前均价4600/4100元/4200元/主力产品主力户型2室、3室2室、3室、4室2室、3室面积9813890-1

24、3081129配套设施项目配套幼儿园、人工湖、会所、商业街幼儿园、商业、会所地下双层停车场周边配套北山公园、十中玉泉中学义井小学、体育馆、阳泉一中、和谐医院、王母垴植物园客户构成工作区域郊区、城区、矿区市区、郊区郊区、城区、矿区、平定职业特征个体、工薪阶层工人、企事业单位职工、个体工人、企事业单位职工、个体区域市场调研20项目名称书香门第未来城日昱城项目位置地址（行政）开房去宁波路李荫路、华通生态园大连西路与华盛北路交叉口向北50米地理位置描述御康山庄对面豪门家私旁保晋路东北山公园西入口基本情况开发商联丰地产豪门地产大都会地产物业管理公司滨河物业自理未定总建筑面积170万52万43万绿化率40

25、%45%44%容积率2.34.33.43产品类型住宅商住一体商住一体开盘时间2011-9-102011-6-12011-7当前均价3800元/4200元/3380元/主力产品主力户型2室、3室2室、3室、4室2室、3室、跃层面积97-1237030050-170配套设施项目配套无会所、幼儿园、公园会所、幼儿园、公园周边配套8中、玉泉中学、豪门家私华通生态园客户构成工作区域矿区、郊区、市区郊区、城区、矿区市区、矿区、郊区职业特征职工、个体个体、领导工人、企事业单位职工、个体区域市场调研21项目名称五龙地产中堂壹条项目位置地址（行政）北山公园东门东行300米富百家沿街商铺地理位置描述开发区虹桥路顶

26、端康达医院北侧新北大街旁、金鑫汽车旁基本情况开发商五龙地产豪门地产物业管理公司未定北京天和总建筑面积8万9万绿化率40%45%容积率4.373.5产品类型高层框架商住开盘时间2011.102011-2-25当前均价4500元/3300元/主力产品主力户型2室、3室2室、3室、4室面积105-15680160配套设施项目配套1:1车位、人车分流、苏州园林景观、网球会所周边配套紧邻北山、康达医院、休闲娱乐餐饮比较便捷沃尔玛客户构成工作区域市区市区职业特征个体，行政单位工人、企事业单位职工、个体区域市场调研1.据数据分析:阳泉市区(不包括平定孟县)现有在售商品房项目不足15个,在售和潜在供应量总计约

27、231.4万平米,在售和潜在供应总套数为2.07万。主流供应户型以刚需中小户型为主。2.07年阳泉迎来房地产开发的热潮，2008-2011年,年均新增供应量约为92.6万平米。年均成交量约为34.8万平米。市场供过于求趋势逐步放大。3.2011年，房地产面对多方政策的调控，市场交易量进入低迷期，交易量同比大幅下滑。 注:由于阳泉城市规模小,房地产及专业网站数据方面的不完善,区域市场供求数据以一手采集为主,结合经验值进行一定的修正所得。22区域市场分析成交总面积成交总面积( (万平米万平米) )成交总套数成交总套数（套）（套）月均成交套数月均成交套数( (套套) )月均成交月均成交面积面积( (

28、平米平米) )2011年28.525452122374423区域市场分析区域市场同质化严重、价稳量跌一：区域市场产品同质化严重，市场竞争较为激烈。受大环境影响，目前整体市一：区域市场产品同质化严重，市场竞争较为激烈。受大环境影响，目前整体市 场销售相对滞缓。场销售相对滞缓。 项目区域为阳泉市城区，产品供应以高层为主，户型设计方正、通透性较好，整体市场主力户型以面积80-140平米的二、三居为主，也是当地客群选择的主流产品。 二：区域市场均价约为二：区域市场均价约为4000元元/平米左右，平米左右，4500-5000元元/平米，平米，5000元元/平米以上的平米以上的三个价格梯度。三个价格梯度。

29、 市场项目档次良莠不齐，项目中等及偏下档次的项目居多，均价在4500元/平米 以下，总价在30-60万的项目相对符合市场刚性需求。而均价在5000元/平米以 上，总价在90-150万的高档次，高品质项目稀少，是阳泉高端人群的选择。 24案名山水林语开发商玉丽地产物业管理公司自理总建筑面积14万建筑体量6栋高层在售体量一期2栋（现房销售中）；二期2栋（期房销售中）绿化率60%容积率3.5产品类型高层住宅产权年限70年当前均价4600元/层差价30元/主力户型三居面积130/140/160三居，少量260四居复式竞争项目基本信息25案名新澳城开发商豪门地产物业管理公司自理总建筑面积40万建筑体量1

30、9栋（多层、高层）在售体量一期7栋多层已交房；二期6栋（16-30f高层）12年年底交房；三期未售13年年中交房绿化率45%容积率2.7产品类型高层、塔楼产权年限70年当前均价4100元/层差价20-30元/主力户型二居、三居面积80-140二三居，少量190三居和170四居竞争项目基本信息26案名五龙地产中堂开发商五龙地产物业管理公司未定总建筑面积8万建筑体量3栋在售体量三期3栋楼在售，12年年底交房绿化率45%容积率4.37产品类型高层框架产权年限70年当前均价4500元/层差价30-50元/主力户型二居、三居面积110左右两居，120-150三居，少量160四居竞争项目基本信息27案名书

31、香门第开发商联丰地产物业管理公司滨河物业总建筑面积60万建筑体量28栋在售体量一期9栋；二期10栋高层，在售6栋，剩余4栋未售；绿化率40%容积率2.3产品类型住宅产权年限70年当前均价3800元/层差价30元/主力户型二居、三居、四居面积80-110二居；140三居、160四居竞争项目基本信息28案名富丽城开发商益昌地产物业管理公司三晋物业总建筑面积10万建筑体量4栋高层在售体量一期2栋剩少量；二期2栋绿化率40%容积率4产品类型商住一体产权年限住70年，商40年当前均价4200元/层差价20元/主力户型二居、三居、四居面积100-120二居；130-140三居、4#三单元170-190四居

32、竞争项目基本信息2021-11-2案名盛世新城开发商阳泉市太行工贸房地产开发有限公司物业管理公司自理总建筑面积40万建筑体量11栋在售体量4栋（1#、2#、9#、10#）小区整体13年年中交房绿化率40%容积率4.0产品类型高层产权年限70年当前均价4200元/层差价30元/层主力户型二室，三室面积80100二室，110140三室，180300跃层竞争项目基本信息2021-11-2案名日昱城开发商阳泉市大都会房地产开发有限公司物业管理公司未定总建筑面积429600建筑体量16栋在售体量5栋（1-3#18f、4#24f、5#33f），13年年中交房绿化率43.8%容积率3.43产品类型高层产权年

33、限70年当前均价3380元/层差价20元/主力户型二居，三居面积80100二居，110170三居270跃层竞争项目基本信息2021-11-2案名案名意大利花园意大利花园开发商开发商阳泉金联置业建设有限公司物业管理公司物业管理公司美泉乐物业公司总建筑面积总建筑面积47万建筑体量建筑体量23栋在售体量在售体量2栋绿化率绿化率35%容积率容积率3.92产品类型产品类型高层产权年限产权年限70年当前均价当前均价4700元/层差价层差价30元/层主力户型主力户型两、三居面积面积80160（尾盘销售）竞争项目基本信息在售在售32竞争项目优劣及销售分析案名山水林语新澳城书香门第五龙地产中堂优势地段及景观资源

34、；建筑外立面设计高档；售楼处装修气派户型设计多样化；面积和总价控制合理；3万平米地中海景观园林；部分楼宇全跃层设计是一个亮点；规模优势；户型产品齐全；部分现房销售；周边环境安静；项目口碑好；户型设计好；江南园林景观；1：1的车位配套劣势工程进度停滞；出入社区道路坡度大；公交出行不便；销售素质低生活配套不成熟；公交出行不便；生活配套不成熟；销售现场杂乱；销售素质一般；同边生活环境杂乱；销售状况处于停滞状态相对较好，月均去化15套上下月均去化7套上下相对较好，月均去化15套上下去化率33%50%50%60%当前均价4600元/4100元/3800元/4500元/主力户型三居二居、三居二居、三居、四

35、居二居、三居面积130/140/160三居，少量260四居复式80-140二三居，少量190三居和170四居80-110二居；140三居、160四居110左右两居，120-150三居，少量160四居2021-11-2案名盛世新城日昱城意大利花园富丽城优势国企背景；3000平米水系景观；临近北山公园西门，具有资源优势；政府招商引资项目，具有政府资源优势；国际会所，双语幼儿园设置，小区配套具有一定吸引力；小区成熟；周边配套齐全；紧临3000亩王母垴公园及体育馆；唯一的地下双层停车场；一梯一户；部分户型错层设计劣势销售中心位置较偏；施工现场环境杂乱；保晋路正在施工，通往项目的道路脏乱，形象较差；生活

36、配套不成熟；公交出行不便；工程进度缓慢；小区周边环境杂乱；销售现场氛围差；底商规划混乱，经营业态良莠不齐，降低项目整体品质；小区目前内外环境不佳；生活配套不成熟；销售素质低销售状况相对较好，月均去化18套上下月均去化5套上下月均去化7套上下月均去化6套上下去化率25%30%50%55%当前均价4200元/3380元/4700元/4200元/部分升级大户型4900元/主力户型二室，三室二居、三居无二居、三居、四居面积80100二室，110140三室，顶层少量180300跃层80100二居，110170三居4#四单元270跃层30300单身公寓到跃层100-120二居；130-140三居、4#三单

37、元170-190四居竞争项目优劣及销售分析34竞争项目对本案的影响分析1.1.本案为核心区内具有稀缺性的高端产品，价格和档次处于绝对高地。由于本案主本案为核心区内具有稀缺性的高端产品，价格和档次处于绝对高地。由于本案主力为核户型偏大，仍面临竞争项目对客户的分流。力为核户型偏大，仍面临竞争项目对客户的分流。2.2.与本案产品品质具有可比性的唯一项目与本案产品品质具有可比性的唯一项目“山水林语山水林语”由于资金等方面的原因，对后由于资金等方面的原因，对后期项目运作产生了一定的负面影响，销售陷入停滞状态，对本案的威胁性较小。期项目运作产生了一定的负面影响，销售陷入停滞状态，对本案的威胁性较小。3.3

38、.新澳城、盛世新城、书香门第等项目都位于开发区，属于政府重点发展区域。现新澳城、盛世新城、书香门第等项目都位于开发区，属于政府重点发展区域。现在售户型产品多样化，价格处于阳泉主流客群所承受的范围，而且后期供应充足，在售户型产品多样化，价格处于阳泉主流客群所承受的范围，而且后期供应充足，未来未来2 2年内，都会对本案客群产生分流影响。年内，都会对本案客群产生分流影响。4.4.中堂项目属于当地老盘中堂项目属于当地老盘“五龙佳苑五龙佳苑”新推的三期产品，项目具有一定的客户基础，新推的三期产品，项目具有一定的客户基础，口碑较好，市场认可度高，但规模有限，目前去化率口碑较好，市场认可度高，但规模有限，目

39、前去化率30%左右左右，将是本年度最强将是本年度最强有力的竞争对手。有力的竞争对手。2021-11-2竞争项目对本案的影响分析5、盛世新城作为国企开发楼盘，实力雄厚，去化多源自事业单位的团购力，与本案、盛世新城作为国企开发楼盘，实力雄厚，去化多源自事业单位的团购力，与本案目标客群目标客群企事业单位中高管有一定的重叠。目前货源充足，未来供应量很大，需重企事业单位中高管有一定的重叠。目前货源充足，未来供应量很大，需重点关注。点关注。6、日昱城位置较偏，主力户型集中在、日昱城位置较偏，主力户型集中在80140平米，重点针对刚需客户，由于配套工平米，重点针对刚需客户，由于配套工程进度方面的影响，短期内

40、对本案威胁性较小。程进度方面的影响，短期内对本案威胁性较小。7、意大利花园户型齐全，地段相当，碍于农贸、五金机电带来的负面影响，项目形、意大利花园户型齐全，地段相当，碍于农贸、五金机电带来的负面影响，项目形象品质明显逊色于半山，但依然不可小觑对项目目标客群的竞争力。象品质明显逊色于半山，但依然不可小觑对项目目标客群的竞争力。8、富丽城二期、富丽城二期4#三单元升级产品与本案产品相似，但该项目所处地段及配套方面的三单元升级产品与本案产品相似，但该项目所处地段及配套方面的劣势，对本案威胁性相对较小。劣势，对本案威胁性相对较小。 362011年项目营销回顾及2012年营销目标 宏观及区域市场分析 对

41、客户的理解 项目形象定位基于项目、市场及客户三方面下的营销策略 报告体系37总成交客户分析1.成交客群以30-50岁中年人为主，占总客群的66%。2.成交客群基本都来自阳泉本地，且集中在城区、矿区和平定，占总客群的90%。3.成交客群以矿务局中高管、政府机关或事业单位、私营业主为主，占比达到86%。38大户型成交客户分析1. 由于本案剩余房源以大户型为主，针对这种情况，对5号楼的客群作专门分析，以期对后期推售具有一定的启示。2. 大户型成交客户以改善型自住为主，项目地段价值成为吸引其置业的关键因素。39目标客群来源结构核心客群补充客群偶得客群40目标客群特征描述基础形态基础形态年龄结构年龄结构

42、：一群6070年代出生的中年人，社会中坚力量职业构成职业构成：拥有一定的职业权利，处于事业的上升阶段；以企业中高级管理、技术人员 为主延展到政府中高管高知群体私营业主； 经济基础经济基础：状况良好，可使用储蓄在80万元以上，有相对持续稳定的收入来源；41目标客群特征描述生活形态生活形态生活：生活：丰富，严谨的工作个人的爱好知识：知识：尊重知识、学以致用创造财富、创造生活品质与情趣；重视子女教育交友：交友：乐于结交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈：“品”“味”的结合（品牌与实际感受）娱乐：娱乐：健康的方式，如健身、旅游意识形态意识形态理性：理性：超越物质的精神享受包容：包容：注重健康与环境进

43、取：进取：重视教育与文化42目标客群定位阳泉市 432011年项目营销回顾及2012年营销目标 宏观及区域市场分析 对客户的理解 项目形象定位基于项目、市场及客户三方面下的营销策略 报告体系 项目位于市区最繁华的阳泉新城市核心区域滨河新天地商业中心旁，同时坐拥桃河公园，保晋公园，北山公园三大稀缺性自然资源。项目价值梳理-地段与景观资源项目价值梳理-区域生活配套购物：欧洲街、沃尔玛、北国商城、居然之家等餐饮：一品皇牛、新辣道娱乐：零帕酒吧 、博特堡酒吧银行：工商银行、中国银行学校：北大街小学，阳泉三中，阳泉十中写字楼：半山写字楼、远东写字楼酒店：北冰洋酒店1. 园林景观：项目整体设计别具匠心，根

44、据地块原有地形地貌，融合现代特色，规划出丰富立体的景观轴线，精选上百种成年珍稀植物、打造阳泉独一无二的欧式景观园林，给业主带来美好的视觉享受，也为其营造出天然“氧吧”让健康生活伴随左右。2. 三期全部采用螺旋消声落水管，安吉尔直饮水系统，此外还安装有彩色可视对讲门禁系统、紧急报警系统、煤气报警系统等现代化设施设备。项目价值梳理-园林景观与三期产品设计471、区域价值 2、资源价值 3、规划价值 4、产品价值 5、品牌价值6、商业价值 六大价值体系本案位于阳泉城央核心，唯一的cld中央生活特区，区域地位无可比拟。23万平世界级商业旗舰打造阳泉新都市首席金融商务中心，高端豪宅身份无可复制。项目由引

45、领阳泉房地产先进开发模式的龙头地产商金联置业、英国ua国际建筑设计院，国际知名的景观设计所香港捷奥国际，全程物业顾问-戴德梁行等国际级品牌团队联合打造，用实力铸就豪宅典范。重金打造三期产品全面升级。五星级精装大堂、一梯一户刷卡电梯、一卡通智能科技系统，低碳环保科技-断桥彩铝三层中空玻璃，螺旋消声落水管，安吉尔直饮水系统。无不彰显阳泉豪宅品质，树立豪宅标尺。依山而建，磅礴大气的现代中式建筑，建筑艺术美学独领风骚，龙形围合式布局，白金级豪华私人会所，五重立体法式宫廷园林设计，细节品质榜样阳泉。城市顶级资源聚焦点，集政务从属、生态景观、文化生活、休闲娱乐于一体，阳泉地脉塑造上流社会生活圈层项目价值体

46、系总结48凭借凭借“差异化的价值体系差异化的价值体系”全阳泉首座集酒店全阳泉首座集酒店(hotel)(hotel)、写字楼、写字楼(office)(office)、生态公园、生态公园(park)(park)、购物中心、购物中心(shopping)(shopping)、五星会所、五星会所(convention)(convention)、城、城市豪华半山公馆市豪华半山公馆 (apartment)(apartment)为一体的多功能、现代化、综为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间。合性城市多维空间。最先进的地产开发模式价值核心49形象定位 金联置业六年的精耕细作金联置业六年的精耕细作 凭借凭借

47、“独有的核心价值体系独有的核心价值体系”打造世界级hopsca(豪布斯卡)旁中央公园豪宅50世界级hopsca诠释hospcahospca是高品质城市生活的标志，就像纽约的洛克菲勒中心和上海商是高品质城市生活的标志，就像纽约的洛克菲勒中心和上海商城、北京国贸中心一样，是现今世界潮流的中心。城、北京国贸中心一样，是现今世界潮流的中心。hopscahopsca包括城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社包括城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的财智综合体。交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的财智综合体。hopscahop

48、sca是国际大都市的标志，占据城市核心稀缺资源，创造巨大财富是国际大都市的标志，占据城市核心稀缺资源，创造巨大财富价值，是一个城市层峰人士所向往的居住中心。价值，是一个城市层峰人士所向往的居住中心。形象定位51形象定位市场导入演译52这些，还不足以引爆市场？我们需要点睛之笔 目前市场前景不明，整体房地产市场遇冷，加上豪宅的供求矛盾比普通商品房要大，传统方式显然不足以吸引目标客群。如何打破常规,运用另类营销手段是我们解决销售困局的关键。形象定位市场导入演译53形象定位市场导入演译因此我们重磅推出增值服务计划，提升附加值 增值服务之“天使行动计划”健康护理计划 推出专项业主体检、专属私人护理、老人

49、中医问诊、spa美容保健。 增值服务之“绅士领地计划”服务升级计划 推出免费超五星会所、酒店式物业服务、半山剑桥图书馆。 54形象定位市场导入演译商业商业+ +住宅住宅+ +增值服务增值服务 完美解码世界级hopsca(豪布斯卡)旁中央公园豪宅552011年项目营销回顾及2012年营销目标 宏观及区域市场分析 对客户的理解 项目形象定位基于项目、市场及客户三方面下的营销策略 报告体系如何打造如何打造半山核心竞争力半山核心竞争力品牌价值品牌价值资源价值资源价值区位价值区位价值竞争差异化竞争差异化目标人群差异化目标人群差异化目标人群目标人群希望被认同为希望被认同为国际化，低调而国际化，低调而奢华奢

50、华真正的差异化价值真正的差异化价值企业品牌产品品牌资源价值企业品牌产品品牌资源价值所带来的唯一的城市生活的稀缺价值所带来的唯一的城市生活的稀缺价值营销总体策略57营销总体策略58总体策略59总体策略执行执行战略战略60总体策略执行执行战略战略61节点为王人气为王渠道为王现场为王客户为王利润为王2143展示策略5媒体策略6 价格策略推广策略 蓄客策略推售策略总体策略62推售策略推售节奏，结合“工程节点、市场竞争”综合考虑638月9月10月11月时间时间12月7月活动线活动线销售线销售线6月5月推广线推广线4月首批开盘前多频次活动首批开盘前多频次活动二批加推阶段性活动二批加推阶段性活动8 8月下旬

51、月下旬 6#6#、5#5#楼开盘楼开盘销售目标销售目标6 6月底前完成首批开盘销售率月底前完成首批开盘销售率85%85%1111月底完成整体销售率月底完成整体销售率90%90%重要节点：重要节点：vipvip认筹认筹3 3月中启动，首批开盘：月中启动，首批开盘：5 5月中旬，月中旬，vipvip认筹周期约认筹周期约6060天，二批加推认筹天，二批加推认筹6 6月中，月中，解筹解筹8 8月下旬，月下旬，vipvip认筹周期约认筹周期约7575天，天，1111月底完成销售目标月底完成销售目标90%90%。共计销售周期约为。共计销售周期约为8 8个月。个月。5 5月中推出珍月中推出珍藏藏7#7#楼景

52、观楼景观大宅大宅6 6月中旬启动月中旬启动二次蓄客二次蓄客6月中旬启动收藏臻品河景楼王系列，加大广告力度，增加蓄客。持销期升级活动，保证项目销售火爆热度3月3 3月中商业与住宅形月中商业与住宅形象广告正式出街象广告正式出街启动期启动期营销节点铺排3月中旬启动首批蓄客9月中启动半山豪宅盛宴系列推广 3 3月中旬月中旬55月中旬二期景观房蓄水期月中旬二期景观房蓄水期 6 6月中旬月中旬88月中旬三期蓄水期月中旬三期蓄水期 持销期持销期 二期强销期（二期强销期（3030天）天） 三期强销期（三期强销期（4545天）天）节点园林景观升级，实景呈现园林景观升级，实景呈现会所具务展示条件会所具务展示条件6

53、 6月月1010月月1111月月4 4月月1212月月3 3月月5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月5月月19日日景观房开盘景观房开盘8月月25日日三期开盘三期开盘阶段工程节点6 6月月1010月月1111月月4 4月月1212月月3 3月月5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月4月月18日日商业加推商业加推7月月18日日商业加推商业加推10月月31日日商业加推商业加推销售计划节点安排总案值：3.478亿元销售率：85%预期销售额：2.96亿元10987653全年推售房源： 7#、8#、9#、10#、 6#、5#总套数：302套总面积：62091.56平米销售均价：5601.83元/平米

54、年度营销目标10987分期二期在售剩余房源楼栋7#、8#、9#、10#套数94面积（平米）16736.73均价（元/平米）￥5,312.88销售额（元）￥88,920,232开盘节点2012年5月19日销售周期4个月月均去化套（套）18上半年营销目标10987分期二期在售剩余房源楼栋7#、8#、9#、10#套数61面积（平米）10425.93均价（元/平米）5345.19销售额（元）55728534.56销售周期3个月月均去化率20下半年营销目标653分期三期楼栋5#、6#套数208面积（平米）43541.83均价（元/平米）￥5,916.69销售额（元）￥257,623,465开盘节点201

55、2年8月25日销售周期5个月月均去化套（套）33年度营销目标分解月份月份3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月开盘节点5.198.25房源套数94208销售面积(平米)16736.7343541.83均价（元/平）￥5,312.88￥5,916.69销售总额（元）￥88,920,232￥257,623,465去化套数(套)161636141250 33 33 25 25 销售额（元）￥14,227,237 ￥14,227,237 ￥34,054,489 ￥13,249,114 ￥11,381,790 ￥61,829,631￥41,219,754￥41,219,754

56、￥30,914,816￥30,914,816问题一：如何提升项目影响力？ 营销如何制造持续沸点推广策略推广策略70推广策略u 内外兼顾：内外兼顾：针对项目在阳泉市区已具备良好的市场认知和品质鉴定，推广手针对项目在阳泉市区已具备良好的市场认知和品质鉴定，推广手段以项目细节体验和人文关怀为主，增加项目的附加价值，如定期推出的健段以项目细节体验和人文关怀为主，增加项目的附加价值，如定期推出的健康体检、五星会所体验、知名双语幼儿园入驻活动等等，以新鲜而全方位的康体检、五星会所体验、知名双语幼儿园入驻活动等等，以新鲜而全方位的体验激活体验激活50%50%的摇摆不定者；针对孟县、平定的市场拓展相对有限，本

57、年度将的摇摆不定者；针对孟县、平定的市场拓展相对有限，本年度将重点对此区域进行宣传、公关，如运用百日巡展、大客户拓展等手段，达到重点对此区域进行宣传、公关，如运用百日巡展、大客户拓展等手段，达到20%20%潜在购买力的挖掘。潜在购买力的挖掘。u 体验创新：体验创新：项目开发六年，推广手段需要与时俱进，推广需要推陈出新，我项目开发六年，推广手段需要与时俱进，推广需要推陈出新，我们结合项目资源的关联性，与商业公司、物业公司合作，联手打造项目增值们结合项目资源的关联性，与商业公司、物业公司合作，联手打造项目增值计划：如新天地计划：如新天地“精品购物精品购物”、物业服务升级、微博摄影物业服务升级、微博

58、摄影/ /微故事大赛等等，微故事大赛等等，以实现资源共享，将项目整合价值得到放大。以实现资源共享，将项目整合价值得到放大。推广策略“小众营销”+“体验创新”+”内外兼顾”推广阶段：推广阶段：3 3月月1515日日55月月1717月月推广策略：小众营销，线下配合推广策略：小众营销，线下配合推广主题：推广主题：10#10#精装房完美交房，二期景观房认购排卡火爆进行中精装房完美交房，二期景观房认购排卡火爆进行中/ /黄金旺铺热销中黄金旺铺热销中核心卖点：世界级核心卖点：世界级hopsca(hopsca(豪布斯卡豪布斯卡) ) ，全方位满足生活所需，全方位满足生活所需推广目的：释放信息，吸引孟县、平定

59、、城区目标客群排卡推广目的：释放信息，吸引孟县、平定、城区目标客群排卡推广方式：平定、盂县的推广方式：平定、盂县的“巡展巡展”活动；市区大客户拓展活动；老客户联谊活动；活动；市区大客户拓展活动；老客户联谊活动；传统媒体支持：户外、传统媒体支持：户外、dmdm、短信、飞播为主，网络、报纸为辅短信、飞播为主，网络、报纸为辅创新媒体支持：微博互动、新天地商业精品购物专刊、报纸封套创新媒体支持：微博互动、新天地商业精品购物专刊、报纸封套72品质升级年，巡展品质升级年，巡展“一百一百”天天活动内容：活动内容：在平定冠山镇、孟县秀水在平定冠山镇、孟县秀水镇进行巡展，发放项目资料。镇进行巡展，发放项目资料。

60、活动目的：活动目的：促进平定、孟县目标客户促进平定、孟县目标客户的成交。的成交。促销政策：促销政策：登记信息赠送纪念品，到登记信息赠送纪念品，到访有礼，专车接送看房。访有礼，专车接送看房。重点活动说明73大客户拓展活动大客户拓展活动1、活动内容：活动内容：与平定城区、孟县城区、阳泉市区大型企业行政经理、政府官员、及与平定城区、孟县城区、阳泉市区大型企业行政经理、政府官员、及事业单位领导、周边村长进行商谈组织团购。事业单位领导、周边村长进行商谈组织团购。 促销政策：促销政策：介组织团体购房享额外购房优惠，数量越多，折扣越大，按成交套数给介组织团体购房享额外购房优惠，数量越多，折扣越大，按成交套数