715113130福星惠誉汉阳项目市场定位及物业发展建议报告

1、 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目谨呈：福星惠誉房地产公司谨呈：福星惠誉房地产公司 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目前 言 2007年8月，福星惠誉以3712元/平米的高价摘得汉阳鹦鹉大道地块，历时五年之久，经历了多轮政府调控、市场波动、市政规划调整，2011年即将进入实质性开发阶段。 而此时，福星惠誉作为本土第一品牌开发商，从2007年至今已逐步完成了

2、由单一项目运作到多盘联动开发、由纯住宅开发商向综合体城市运营商、由区域性垄断开发向全市战略布局开发、由单纯追求现金流运作向综合能力更强的资本化运作的跨越式发展和转变。 基于此，针对汉阳项目的定位方向与开发思考，已不是单一项目层面的产品开发与销售问题，而应置于企业整体开发布署与阶段发展需求的背景下，思考项目的开发方向与整体规划的建议。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目本次汇报内容构成2限制条件与对策分析限制条件与对策分析3项目整体定位项目整体定位4规划设计建议规划设计建议1项

3、目本体分析项目本体分析5财务评估与风险提示财务评估与风险提示 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目本次汇报内容构成2限制条件与对策分析限制条件与对策分析3项目整体定位项目整体定位4规划设计建议规划设计建议1项目本体分析项目本体分析5财务评估与风险提示财务评估与风险提示 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目5汉阳钟家项目地块内环线二环线三环线 版权归大家房地产顾问

4、有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目占地面积占地面积用地性质用地性质容积率容积率建筑面积建筑面积a a地块地块30783商业（传统风貌区）0.927705 b b地块地块19430居住2.242746 cc地块地块20506商业兼容居住4.490226 d d地块地块20634居住4.2888314 e e地块地块23123居住（还建）3.580931 合计合计1144762.8329921bcbc地块地块3993639936商业兼容居住商业兼容居住3.33.3132972 132972 l b、

5、c地块在原规划中分别为住宅用地和商业用地，其中b地块容积率为2.2，c地块容积率为4.4；l 由于轨道用地两侧要各退20m，政府建议两地块需并宗考虑，容积率达到3.3，其中具体指标如下表： 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目拦江路南城巷西大街汉阳大道鹦鹉大道青石桥路l 地块之间较为分散，其中b地块与d块之间间隔百米的建筑物群100m 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠

6、誉汉阳项目被私房环绕的530年历史汉阳树钟家村：钟家村：早为春秋时期汉阳古城，钟子期隐居亦即俞伯牙痛失知音的村子；归元寺：归元寺：武汉佛教四大丛林之一。创建于清顺治十五年(1658)，归元寺之名取佛经“归元性不二，方便有多门”之语意。汉阳树：汉阳树：汉商大厦背后的凤凰巷深处，500见方的庭院，院中圈着一棵树，树名：古银杏，树龄：523年，这就是汉阳树。汉阳天主教堂：汉阳天主教堂：武汉老房之一，哥特式风格建筑，建于1936年；古老的巷子晴川历历汉阳树、余音缭绕的钟家村 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或

7、全部内容。福星惠誉汉阳项目9p 地铁四号线由武汉火车站黄金口，途经本项目地块；p 地铁六号线由体育中心南环湖西路，同四号线在钟家村交汇，途经地块周边位置，线连接汉阳汉口；p 预计2017年建成钟家村站西大街站武汉火车站黄金口月湖轨道线路项目地块项目地块 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目项目地处城区熟地，具备开发城市商业综合体的潜力和条件项目地处城区熟地，具备开发城市商业综合体的潜力和条件生活教育配套生活教育配套1、钟家村商圈是汉阳最早的商圈，城市级的商业形态；2、d地块对面

8、的汉阳三中是湖北省示范重点中学，百年名校 ；历史文化资源：归元寺、汉阳树、显正古街、天主教堂历史文化资源：归元寺、汉阳树、显正古街、天主教堂内环线完善成熟的生活、市政配套保障居住舒适性内环线完善成熟的生活、市政配套保障居住舒适性景观资源：景观资源：距离长江米，高层可观江景，具有二线景观资源二线江景提升项目附加值二线江景提升项目附加值 深厚历史文化底蕴为项目赋予独特魅力深厚历史文化底蕴为项目赋予独特魅力 即使放眼全市，少有一个项目汇聚如此多层次的优越配套，因此项目的即使放眼全市，少有一个项目汇聚如此多层次的优越配套，因此项目的开发更多需要关注如何容纳众多资源，成就项目自身价值。开发更多需要关注如

9、何容纳众多资源，成就项目自身价值。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目2限制条件与对策分析限制条件与对策分析3项目整体定位项目整体定位4规划设计建议规划设计建议1项目愿景与本体分析项目愿景与本体分析5财务评估与风险提示财务评估与风险提示 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目限制性条件与应对方向限制性条件与应对方向限制一限制一 限制二限制二限制三限制三 限制四限

10、制四 问题：问题：大规模商业物业销售与经营的矛盾 对策对策：招商前置、定制持有、分散布置主力店，驱动各区块商业招商前置、定制持有、分散布置主力店，驱动各区块商业问题：问题：针对完全超过达1.1万元/平米超高开发成本，如何实现项目的高溢价与顺利销售？ 对策对策：1、最大化考虑商业物业对销售溢价的贡献；、最大化考虑商业物业对销售溢价的贡献； 2、延期开发纯住宅产品，政策松动，区域价值提升，减少损失；、延期开发纯住宅产品，政策松动，区域价值提升，减少损失；问题：问题：区域消费力限制：区域消费水平滞后，现有客户层次难以支撑商业及住宅的高溢价。 对策对策：1、提升形象，树立武汉旅游文化综合体形象；跳出区

11、域消费格局，形成城市级的新型商、提升形象，树立武汉旅游文化综合体形象；跳出区域消费格局，形成城市级的新型商业中心；业中心；2、挖掘功能，研究区域市场消费力空白，走差异性产品定位的路子，实现高溢价；、挖掘功能，研究区域市场消费力空白，走差异性产品定位的路子，实现高溢价；3、价值补位：研究武汉内环线物业的价值平衡规律，让本项目价值体系回归正常体系，、价值补位：研究武汉内环线物业的价值平衡规律，让本项目价值体系回归正常体系，问题：问题：abcd四地块分散，难以发挥综合体整体规模优势；地块周边民居混杂，形象陈旧，给项目整体环境营造上增添压力。 对策对策：1、统一项目整体形象，各地段保持功能完整性、互补

12、性，促进各物业形态的互动与增值、统一项目整体形象，各地段保持功能完整性、互补性，促进各物业形态的互动与增值2、古为今用，非破而立，大作历史文脉文章，让旧有陈年物业焕发时代新颜。、古为今用，非破而立，大作历史文脉文章，让旧有陈年物业焕发时代新颜。商业物业销售 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目客户目标：规避市场风险，快速回现是首要目标客户目标：规避市场风险，快速回现是首要目标 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用

13、、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目本次汇报内容构成本次汇报内容构成2限制条件与对策分析限制条件与对策分析3项目整体定位项目整体定位4规划设计建议规划设计建议1项目愿景与本体分析项目愿景与本体分析5财务评估与风险提示财务评估与风险提示 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目如何处理好城市、企业、项目三者之间的关系是本阶段定位思考的关键所在一、企业层面：一、企业层面：本项目是福星惠誉首进汉阳，完成三镇战略布署的关 键一役，担负着强烈的品牌扩张使命，保证成功开发是其必

14、然要求；另外，另外，2010年以来，福星惠誉进入快速发展阶段， 五盘全城联动，巨大的开发量对企业资本运作与销售速度提出了更高要求，在实现高溢价同时，还承担着衔接企业资金链，推动企业实现多盘联动的高效开发节奏与开工进度要求；二、城市层面二、城市层面：本项目开发担负着担负着展示城市历史风貌、再现城市悠久历史文脉的重要形象窗口，担负着担负着振兴钟家村商圈、促进汉阳核心区价值回归的重要城市功能；但同时，所在城市较弱的消费力与滞后的消费现状对本项目的预期溢价空间造成影响与制约；三、项目层面：三、项目层面：本项目的开发面临着四大不可忽视的风险四大不可忽视的风险，即：1.11.1万万元的高成本风险元的高成本

15、风险，地块规划条件的不确定风险、区域价值认知偏低与区域价值认知偏低与溢价要求最大化的风险、商业整体销售与持续经营的风险。溢价要求最大化的风险、商业整体销售与持续经营的风险。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目项目定位核心因素项目定位核心因素内环线首个内环线首个商旅综合体大盘商旅综合体大盘悠久历史底蕴与文脉悠久历史底蕴与文脉历史遗迹众多历史遗迹众多企业品牌使命企业品牌使命+内环线上内环线上城市级别城市级别特色商旅特色商旅名片物业名片物业明星产品明星产品城市核心、以历史文脉为基础

16、、以特色商旅为亮点、带动城市功能升级的名片型物业城市核心、以历史文脉为基础、以特色商旅为亮点、带动城市功能升级的名片型物业（引导型而非跟随型，形象高于产品、规划创新重于产品创新）（引导型而非跟随型，形象高于产品、规划创新重于产品创新）政府与城市的形象政府与城市的形象+ 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目l 除掉除掉e e地块，地块，abcdabcd四宗地块综合规模约四宗地块综合规模约2424万方，其中：商业规模超过万方，其中：商业规模超过1010万方，占比达到万方，占比达到3

17、0%30%以上。以上。模式一：酒店、写字楼、商场、模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼模式二：以写字楼为核心功能的发展为核心功能的发展模式模式模式三：以酒店为核心功能的发模式三：以酒店为核心功能的发展模式展模式模式四：以商业为核心功模式四：以商业为核心功能的发展模式能的发展模式外因优越的地理位置cbd/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模建筑面积20万以上客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户地理位置：地理位置：城市核心区交

18、通：交通：可达性地铁口/主干道沿线规模：规模：商业占比在30%以上。区域商业功能的缺乏，但需求旺盛内因强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队物业管理/经营管理强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施顶级商场l明确定位大规模综合/娱乐

19、性/观光性/顶级/l独具特色建筑形式/业态/服务内容/l功能化体系商业为主导，其他功能为辅l一流的合作团队规划设计/经营管理 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目公寓公寓住宅住宅商业商业住宅：住宅：1.1万元的较高开发成本与当前区域整体不足1万元的价格水平，是本案住宅定位需要重点突破的关键。商业：商业：如何实现快速销售与高溢价是本案商业定位需要面临和解决的问题。公寓公寓：其定位关键在于如何突破1.1万较高开发成本的限制，超越住宅形成更高的溢价空间，为项目利润贡献力量。 版权归大

20、家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目 项目名称项目名称规模规模户型户型均价均价1 1房房2 2房房3 3房房4 4房房5 5房及以上房及以上世茂世茂锦绣长江锦绣长江165165万方万方67.51-67.51-87.4587.4591.75-102.6891.75-102.68117-173117-173160-230160-230237-355237-3551000010000兰亭熙园兰亭熙园1313万方万方- -858587-8887-88123 123 1000010000元元/

21、/（带精装修）（带精装修）华润华润中央公园中央公园4242万方万方- - 85-96 85-96120-151120-151160-180160-180180180三房三房1300013000元元两房两房1000010000元元 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目1、区域住宅价格现状低于项目开发成本；影响项目利润的实现2、本项目住宅拥有地段与教育等配套资源优势，具备较高的投资潜力，具备打造小户型优势与基础；3、企业目标需要实现较高的销售速度与溢价空间1、当前的限购政策对中大户

22、型需求造成影响，不利于快速销售；2、普通无创新产品则难以突破1.1万元的成本制约实现较高的溢价能力；3、待项目成熟后实现自然溢价；1、开发同质化产品易陷、开发同质化产品易陷于价格竞争；于价格竞争；2、当期市场价格低于成、当期市场价格低于成本，不利于投资回收；本，不利于投资回收； 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目项目项目均价均价汉商银座1300013000（loftloft）9200 (平层)顶琇广场color公寓7500（平层，2010年7月）王+one8800（平层）1

23、1：区域平层公寓价格较低，不足区域平层公寓价格较低，不足万元，低于住宅价格水平，难以实现较高的溢价空间；万元，低于住宅价格水平，难以实现较高的溢价空间；2 2：创新创新loftloft公寓价格表现较优，公寓价格表现较优，在在1.31.3万元万元/ /平米以上，高于住宅价格水平，是本项目可以考虑的方向；平米以上，高于住宅价格水平，是本项目可以考虑的方向；3 3：区域写字楼物业价格与住宅相当，销售缓慢区域写字楼物业价格与住宅相当，销售缓慢，市场需求空间有限，难以实现较高的溢价空间和较快的销，市场需求空间有限，难以实现较高的溢价空间和较快的销售速度，不符合本项目对公寓类产品的预期开发目标，因而也不是

24、本项目公寓类产品定位的考虑方向；售速度，不符合本项目对公寓类产品的预期开发目标，因而也不是本项目公寓类产品定位的考虑方向；项目项目均价均价闽东国际城高峰汇10000东合中心9500 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目1、区域普通平层公寓价格表现低于住宅，不利于项目开发目标的实现；2、区域写字楼产品需求较弱，价格表现与住宅相当，且去化缓慢，不符合本项目开发预期；3、作为商业指标，需要承担项目高溢价与高销售的双重要求。1、商业指标不受当前限购政策影响，客户范围较大；2、创新lof

25、t公寓价格表现较优，满足企业预期开发目标；3、能够与住宅形成互补，实现客户构成的多元化。1、普通平层公寓可以出、普通平层公寓可以出面积保证容积率，但不面积保证容积率，但不能出业绩，对利润贡献能出业绩，对利润贡献无益；无益；2、普通平层公寓难以在、普通平层公寓难以在功能上实现多元化，容功能上实现多元化，容易造成内部竞争；易造成内部竞争；建议方向：创新建议方向：创新loftloft公寓公寓 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目区域特征区域特征1：老商圈逐步更新换代、：老商圈逐步更新

26、换代、集中式商业汇集，竞争激烈集中式商业汇集，竞争激烈：作为武汉市级商业中心，随着新世界百货、家乐福的进驻和汉阳商场的改造而升级；当前汇集了汉汉商银座购物中心商银座购物中心、新世界百货、新世界百货、闽东国际城底商、百城地下商街闽东国际城底商、百城地下商街等集中型商业；业态齐全，竞争激烈；区域特征区域特征2 2：整体消费力偏低，：整体消费力偏低，消费群体以周边居民为主。受汉阳整体消费水平限制，消费力中档偏低，区域特征区域特征3 3：高端消费力外溢，：高端消费力外溢，随着沌口与汉口商圈的快速发展，区域高端消费力严重外溢，商圈地位趋向没落。项目项目均价均价汉商银座28000-35000兆麟锦桦豪庭3

27、0000世茂锦绣长江22000（4月备案数据） 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目25 物业形态界定 销售均衡发展模式综合体低风险综合体快速销售 （在未来不确定性） 多产品组合综合体 （规划角度） 全分拆销售物业形态 均衡发展模式综合体 塔楼 + 独栋 + 街区销售型均衡发展模式综合体 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未

28、经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目本次汇报内容构成本次汇报内容构成2限制条件与对策分析限制条件与对策分析3项目整体定位项目整体定位4规划设计建议规划设计建议1项目愿景与本体分析项目愿景与本体分析5财务评估与风险提示财务评估与风险提示 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目27a a地块：地块：特色文化商业区，以特色历史文化以特色历史文化主题消费为主，主题消费为主，功能纯粹，主题业态明显；b b地块

29、：地块：通过并宗，形成商业与居住综合功能区，满足地块指标的同时，实现a区和c区的功能互动与联系。是一个集居住和商是一个集居住和商业的综合性区域，业的综合性区域，同时在业态上区别与a地块的特色餐饮与c地块的商务功能，满足满足市民休闲娱乐消费需求。市民休闲娱乐消费需求。cc地块：地块：临主干道，具备较高昭示与展示功能，打造成为具备一定标杆形象与地位，以时尚品牌购物为主导，以时尚品牌购物为主导，体现项目综合体特征的集中商业商务展示区。 与a地块及b地块形成功能的差异化与互补。dede地块地块功能明确，且相对独立，不是本案的思考重点。abcabc地块地块存在指标的变化，其各自的功能、物业形态与产品组合

30、是本项目的重点与难点所在。地块功能分区地块功能分区nabcabc三宗地块可三宗地块可以作为一个整体的以作为一个整体的minimini综合体考虑；综合体考虑；n集旅游文化、商集旅游文化、商业、商务、居住等业、商务、居住等综合功能为一体。综合功能为一体。特色餐饮区特色餐饮区居住区居住区运动零售区运动零售区娱乐休闲区娱乐休闲区还建区还建区 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目28方案一特征：方案一特征：bcbc地块作为集中式商业规划设计地块作为集中式商业规划设计优势：优势：1、通过主

31、力店的成功招商可以促进a区商业的较好销售，同时带动住宅、公寓等产品价格提升；2、有利于提升项目整体商业价值与形象；劣势：劣势：1、减少了商业可销售面积，大量持有对企业资金压力较大2、对企业的后期商业运营存在较高要求，同时针对区域消费力较弱的特征，存在一定经营风险；方案二：方案二：cc地块集中式商业，地块集中式商业，abab地块街区化销售地块街区化销售优势：优势：1、可销售面积最大化，减少企业持有资金压力2、业态和功能更丰富，促进项目后期运营和销售劣势：劣势：1、对主力商家招商有一定限制和要求，增加招商难度；2、后期经营业态难以保证，对项目的整体形象存在影响。方案一方案一方案二方案二 版权归大家

32、房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目特色文化风情街区：特色文化风情街区：2.7万方万方 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目酒吧、水吧、茶馆、咖啡馆等经营主题：中西特色餐饮商业面积经营主题：中西特色餐饮商业面积：2770027700平方米平方米业态划分：业态划分：中西特色品牌餐饮区（三中西特色品牌餐饮区（三f f）: :1662016620，占比，占比60%60%休闲客栈

33、区休闲客栈区( (四四f):5540f):5540，占比，占比20%20%风情酒吧区风情酒吧区( (三三f): 5540f): 5540，占比，占比20%20%运营模式：运营模式：全部销售全部销售 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目休闲酒吧休闲酒吧：20%20%特色餐饮：特色餐饮：60%60%城市客栈：城市客栈：20%20%业态占比业态占比clockclockp 主题餐饮区体量占比较大，一般可做上下连层使用主题餐饮区体量占比较大，一般可做上下连层使用p 住宿与休闲业态作为补充

34、功能，占比相对较小住宿与休闲业态作为补充功能，占比相对较小经营功能经营功能入驻商家入驻商家特色餐饮特色餐饮泰国、台湾、巴西、香港、泰国、台湾、巴西、香港、日本等异域特色餐饮美食日本等异域特色餐饮美食中华传统老字号中华传统老字号各地品牌特色餐饮如火锅、各地品牌特色餐饮如火锅、私房菜、传统工艺小吃等私房菜、传统工艺小吃等休闲酒吧休闲酒吧传统工艺礼品传统工艺礼品各地特产各地特产茶馆、咖啡店、酒吧茶馆、咖啡店、酒吧城市客栈城市客栈满足以旅游、观光等为主的满足以旅游、观光等为主的住宿需求住宿需求 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制

35、和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目思考一：思考一：cc地块塔楼部分共地块塔楼部分共5.45.4万方，万方，2626层，单层面积层，单层面积2.12.1万方，为溢价空间小的平层公寓，非万方，为溢价空间小的平层公寓，非loftloft公寓形态，公寓形态，不利于公寓价值的最大化实现；不利于公寓价值的最大化实现；思考二：从思考二：从b b区横向交通组织看，区横向交通组织看，b b区商业街部分的规划布局中，街区之间的横向空间尺度过大，不利于一二区商业街部分的规划布局中，街区之间的横向空间尺度过大，不利于一二层之间消费人流的互动与商业氛围的营造，同时也不利于土地的利用；层之间消费人流的互动与商

36、业氛围的营造，同时也不利于土地的利用；思考四：从思考四：从b b区垂直交通组织看，缺少纵向交通的规划与设计对消费人流的引导与带动。区垂直交通组织看，缺少纵向交通的规划与设计对消费人流的引导与带动。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目优化建议一：将优化建议一：将cc地块的两栋平层公寓改成溢价能地块的两栋平层公寓改成溢价能力更高的力更高的loftloft公寓。公寓。但如此会面临平层loft化后，剩余商业面积如何分摊的问题。对此，我司提出如下两种解决方向： 版权归大家房地产顾问有限

37、公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目优化建议一：将优化建议一：将cc地块的两栋平层公寓改成溢价能地块的两栋平层公寓改成溢价能力更高的力更高的loftloft公寓。公寓。但如此会面临平层loft化后，剩余商业面积如何分摊的问题。对此，我司提出如下两种解决方向：方案二不会对项目现有规划方案二不会对项目现有规划指标产生影响，但超高层会指标产生影响，但超高层会面临面临建筑成本增加、是否受建筑成本增加、是否受规划限制影响规划限制影响。注：本方案最后将会针对这两种调整方案分别进行财务分析和比较，以企业决策供参考。

38、注：本方案最后将会针对这两种调整方案分别进行财务分析和比较，以企业决策供参考。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目“minimall+minimall+街铺街铺”式的放射型商业式的放射型商业空间功能更完备，业态组合更灵活。空间功能更完备，业态组合更灵活。错落式布局，丰富物业建筑形态错落式布局，丰富物业建筑形态 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目运动休闲娱乐商

39、业街：运动休闲娱乐商业街：2.42.4万方万方 住宅：住宅：2.442.44万万多功能平层公寓：多功能平层公寓：3 3万方万方产品组合产品组合(7.8万方万方)产品产品单层单层面积区间面积区间产品特征产品特征客户特征客户特征营销模式营销模式 休闲娱乐街区休闲娱乐街区50-100050-1000以以50-10050-100平米为主平米为主少量主力店配置少量主力店配置300300平米左右的大平米左右的大面积面积区域及全市客户区域及全市客户实现与实现与a a地块的消费互地块的消费互补与延伸补与延伸少量主力店少量主力店大部分销售大部分销售住宅住宅40-8040-80通过面积控制，实现低总价竞争通过面积

40、控制，实现低总价竞争优势优势 城市刚需投资型客户城市刚需投资型客户销售销售loftloft公寓公寓30-5030-50平米为主平米为主平层特征平层特征/ /投资居住两用投资居住两用区域投资客户区域投资客户销售销售 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目1 1、 品牌主力店（品牌主力店（4f4f） ：业态占比：业态占比：20%（约5500方）经营业态：经营业态：品牌运动服饰、品牌休闲娱乐经营模式：经营模式：持有2 2、运动休闲区（、运动休闲区（3f3f）：）：业态占比：业态占比：8

41、0%80%（约（约2 2万方）万方）经营业态：经营业态：运动服饰、品牌折扣店、数码冲洗等潮流饰品、美容健身、室内运动等经营模式：经营模式：销售3 3、居住区：高层约、居住区：高层约2.442.44万方万方4 4、多功能平层公寓：约、多功能平层公寓：约3 3万方万方品牌主力店品牌主力店运动休闲区运动休闲区居住区居住区公寓公寓 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目品牌主力店品牌主力店运动休闲区运动休闲区居住区居住区公寓公寓功能：强大的品牌号召力，吸引人流功能：强大的品牌号召力，吸引

42、人流对象：服务片区乃至全市。对象：服务片区乃至全市。业态：迪卡侬（约业态：迪卡侬（约40004000方）、方）、 酷玩天地（约酷玩天地（约15001500方）方）规模：规模：50005000左右。左右。说明：商业面积为说明：商业面积为1 1万平方米，万平方米，1-2f1-2f形成形成 相对规模效应。相对规模效应。经营模式：持有经营模式：持有 品牌主力店 （经营面积5500方左右，占比约20%左右） 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目品牌主力店品牌主力店运动休闲区运动休闲区居住

43、区居住区公寓公寓54平米平米35平米平米35平米平米90平米平米90平米平米建议标准层：建议标准层：3 3梯梯8 8户户 466466平方米平方米客户定位：客户定位：以优越的地段、完善的配套、便捷的交通，满足都市精英群体的快节奏生活需求，以及由地段而产生的租赁投资需求。地块地块产品形态产品形态规模（万方）规模（万方）面积（平米）面积（平米）配比配比b b小户型住宅小户型住宅2.442.4440-6040-60（1 1房与小房与小2 2房）房）60806080（2 2房与小房与小3 3房）房）40%40%60%60%市场对比市场对比世茂锦绣长江世茂锦绣长江1 1房户型房户型70-9070-90实

44、现实现1 1% %的的溢价空间溢价空间 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目品牌主力店品牌主力店运动休闲区运动休闲区居住区居住区公寓公寓产品建议：产品建议：面积不宜过大，在40平方米的单元格为宜，结构可分可和；内部空间可以自由组合，地块产品形态规模（万方）面积（平米）配比b平层公寓330-50506070%30%客户定位：客户定位：1、 城市新锐，对都市生活、交通便利与繁华商业有需求； 小型事务所或soho功能，购买项目以满足商务办公功能； 投资客购买本产品，满足租赁或升值的投

45、资型需求。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目4f4f集中商业：集中商业：1.851.85万方万方loftloft公寓：公寓：3.63.6万方万方产品组合产品组合(5.45万方万方)产品产品单层单层面积区间面积区间产品特征产品特征客户特征客户特征营销模式营销模式 集中式商业集中式商业46004600休闲娱乐休闲娱乐品牌主力店品牌主力店1-21-2层销售层销售3-43-4层以主力店招商为主层以主力店招商为主loftloft公寓公寓40-6040-60通过面积控制，实现低总价竞争

46、通过面积控制，实现低总价竞争优势；全优势；全loftloft设计，层高设计，层高5.25.2米米城市具备一定投资实力城市具备一定投资实力的客户的客户销售销售 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目商业面积：商业面积：18500平方米主力店选择：主力店选择：-1f-1f：华润万家3000（持有）1f1f：国际品牌卖场（销售）2f2f：品牌服饰、精品（销售）3f3f：米乐星4600（持有）4f4f：嘉禾4600（持有）运营模式：运营模式：持有12000平米4f：电影院3f：ktv2f

47、：品牌服饰、精品1f：国际品牌卖场-1f：精品超市 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目负一层（方案一）负一层（方案一）楼层业态：品牌零售区华润万家（3000-3500平方）散铺租赁（约2000平方）-1f：精品超市 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目三层三层楼层业态：休闲娱乐区米乐星ktv（4600平方） 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公

48、司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目四层四层楼层业态：休闲娱乐区嘉禾影院（4600平方）需要层高增加至9米。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目产品建议：产品建议：层高5.2米 预留中间层隔断层，使用面积150%面积不宜过大，在40平方米的单元格为宜，结构可分可和；内部空间可以自由组合，建筑外观绚丽多彩。商务、soho、酒店式样公寓的多功能的投资型产品买一层送一层，以loft产品的空间和功能的自由性，一种产品满

49、足不同客户和同一客户的不同功能需求，内向与外向性的投资者，以及高知高收入的个性需求 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目客户定位客户定位：周边地缘性客户/都市改善型客户/受汉阳三中陪读需求的投资性客户产品定位：产品定位： 以70-90平方米之间的中小面积产品为主，辅以少量100-140平米三房与四房产品分布其中。通过面积控制总价，从而实现单价的提升通过面积控制总价，从而实现单价的提升。 地块地块产品形态产品形态规模（万方）规模（万方）面积（平米）面积（平米）配比配比区域供应主区

50、域供应主流流d d住宅住宅8.58.570-9070-90（两房）（两房）50%50%80-11080-11090-12090-120（三房）（三房）30%30%110-150110-150120-140120-140（四房）（四房）20%20%160-200160-200 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目 项目名称项目名称规模规模户型户型均价均价1 1房房2 2房房3 3房房4 4房房5 5房及以上房及以上世茂世茂锦绣长江锦绣长江165165万方万方67.51-67.51

51、-87.4587.4591.75-102.6891.75-102.68117-173117-173160-230160-230237-355237-3551000010000总价总价70-9070-90万万90-10090-100万万110-170110-170万万160-230160-230万万230230万以上万以上70-23070-230兰亭熙园兰亭熙园1313万方万方- -858587-8887-88123 123 1000010000元元/ /（带精装修）（带精装修）总价总价8585万万87-8887-88万万123123万万85-12385-123华润华润中央公园中央公园4242万

52、方万方- - 85-96 85-96120-151120-151160-180160-180180180三房三房1300013000元元两房两房1000010000元元总价总价85-9685-96万万156-196156-196万万176-198176-198万万- -85-20085-200本项目本项目8.58.5- -70-70-0 0- -1 1-1-10 0- -1100011000总价总价7777万万- -万万9 9-1-1万万132132万万-14-14万万万以下万以下面积差距面积差距-15-15平米平米20-20-0 0平米平米4040平米左右平米左右- - -0 0总价差距总价

53、差距1010万万0-400-40万万0-500-50万万10-10- 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目住宅商业：住宅商业：核心功能是满足社区需求的同时，吸引学校消费，具有较高的变现能力与商业价值。产品定位产品定位：邻里商业以社区性服务及特色服务为主，面对业主，覆盖整个区域经营业态：经营业态： 洗衣店、书刊杂志、面包糕点、影音、药店、礼品、文具、快餐等d d地块住宅底商地块住宅底商延伸建议：延伸建议：将地块临汉阳三中部分退高压线后，布置少量临街商铺，形成住宅边界、同时增加可售

54、商业面积。 地块东面临汉阳三中临街面长约170170米米，可以此分布少量临街商业，可增加的商业体量约在34003400平米左右，下述财务分析中计入本案的销售收入，如下图所示： 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目50 part 4 财务分析| 分期策略| 价格定位| 财务分析| 盈亏平衡分析| 敏感性分析| 风险对策 注：以下分析以方案一为主注：以下分析以方案一为主 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发

55、布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目51项目开发及可售面积明细表项目开发及可售面积明细表 （方案一）（方案一）物业类型面积小计可售面积持有面积产品类型住宅b地块2.442.440d地块8.28.20整体商业c地块1.850.950.9街区商业a地块2.772.770b地块2.41.850.55社区商业d地块0.640.640商业公寓b地块330lofta地块3.63.60合计合计24.924.923.4523.451.451.45bcbc地块指标地块指标物业类型方案一方案二住宅2.443.64商业公寓30商业loft3.65.4街区商业2.42.4整体商业1.851.85合计合计13.2

56、913.2913.2913.29方案一方案一( (不建超高层不建超高层) )与方案二（建两栋超高层与方案二（建两栋超高层loftloft）的主要不同）的主要不同在于bc地块，bc地块中方案一的低溢价的住宅体量为2.44万方，商业公寓3万方，高溢价的商业loft为.万方；方案二方案二中低溢价的住宅为3.64万方，商业公寓为0，高溢价的商业loft为5.4万方，比方案一高出了1.8万方的高溢价产品。物业体量物业体量 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目52一期一期(a(a地块，地块

57、，2.772.77万方万方) )其中,a地块街区商业2.77万方，二期二期(c(c地块，地块，5.455.45万方万方) )整体商业0.95万方，商业loft3.6万方，持有整体商业0.9万方三期三期(b(b地块，地块，7.847.84万方万方) )三期销售b地块住宅2.44万方，商业公寓3万方，街区商业1.85万方，持有街区商业0.55万方。四期四期(d(d地块，地块，8.848.84万方万方) )四期销售d地块住宅8.2万方，商业0.65万方项目分期项目分期 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部

58、内容。福星惠誉汉阳项目20112011年年20132013年年20122012年年20142014年年一期一期，ac地块共8.22万方，其中a地块街区商业2.77万方，c地块整体商业1.85万方，商业loft3.6万方。二期二期，b地块7.84万方，其中住宅2.44万方，商业公寓3万方，街区商业2.4万方三期三期，d区8.84万方，其中住宅8.2万方，商业0.64万方一期一期，销售a地块街区商业2.77万方二期二期，销售c地块整体商业0.95万方，商业loft3.6万方，持有整体商业0.9万方三期三期，销售b地块住宅2.44万方，商业公寓3万方，街区商业1.85万方，持有街区商业0.55万方四

59、期四期，销售d地块住宅8.2万方，商业0.65万方项目开发及销售周期横道图项目开发及销售周期横道图开发时间周期：开发时间周期：3.53.5年年（未计入拆迁时间）（未计入拆迁时间）销售时间周期：销售时间周期：2.52.5年年项目分期项目分期建设分期进度建设分期进度销售分期进度销售分期进度 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目片区住宅基本价格水平：片区住宅基本价格水平：90009000元元/ /项目周边同档次的典型高层住宅项目周边同档次的典型高层住宅住宅当前可实现价格水平住宅当前可

60、实现价格水平1000010000元元/ / 溢价因素：溢价因素：1、户型总价控制，单价溢价、户型总价控制，单价溢价5%2、户型赠送面积，单价溢价、户型赠送面积，单价溢价%（目前规范下一般产品都在3以内，通过创新最高可以赠送8%。）价格评估价格评估项目项目均价均价华润置地中央公园12000世茂锦绣长江10000塞纳河畔9600项目项目与项目地段对比与项目地段对比华润置地中央公园项目的景观弱于三个项目，品牌弱于世茂和华润。世茂锦绣长江塞纳河畔 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。福星惠誉汉阳项目平