世联如何评价规划建筑方案课件

1、如何评价规划建筑方如何评价规划建筑方案案 世联地产培训课程世联地产培训课程2007 2007 年年 11 11 月月课程目标课程目标 掌握规划建筑方案的评价方法掌握规划建筑方案的评价方法 设计方案设计方案 建筑设计方案建筑设计方案 规划设计方案规划设计方案总平面图总平面图（总图）建筑平面图、立面建筑平面图、立面图、剖面图图、剖面图（平、剖、立） 多方案评价多方案评价 评优评优 建筑设计方案建筑设计方案目目 录录 一课题的提出一课题的提出 二评价方案的市场性二评价方案的市场性 三评价方案的经济性三评价方案的经济性 四评价方案的建筑设计优劣四评价方案的建筑设计优劣 五案例分析五案例分析一一. .课

2、题的提出课题的提出1. 1. 房地产项目开发前期工作的必要环节房地产项目开发前期工作的必要环节2. 2. 传统评价方法传统评价方法3. 3. 专业评价方法专业评价方法 房地产房地产项目开发前期工作的必要环节项目开发前期工作的必要环节 建筑设计方案选优建筑设计方案选优 建筑设计方案改进建筑设计方案改进 设计方案招投标设计方案招投标 委托设计委托设计（多方案）传统评价方法分析传统评价方法分析 方案方案a a 方案方案b b 方案方案c c 方案优点方案优点 方案缺点方案缺点 方案优点方案优点 方案优点方案优点 方案缺点方案缺点 方案缺点方案缺点定性定性分析分析方案比方案比较，优较，优多劣少多劣少胜

3、出胜出方案方案b b直观感直观感觉判断觉判断专业评价方法专业评价方法 综合、系统、专业综合、系统、专业 定性分析定性分析 定量分析定量分析市场类市场类经济类经济类建筑类建筑类总体评价总体评价统计学原理之一：统计学原理之一：样本越多，样本越多，越接近总体越接近总体全面的、多全面的、多角度的、大角度的、大量的专业定量的专业定性分析，达性分析，达到定量分析到定量分析目的目的评标方法特点评标方法特点（一）（一）1. 1. 对每一方案的评审角度全（市场类、经济类、建筑类三对每一方案的评审角度全（市场类、经济类、建筑类三大类）、考察样本多（数十项分项指标），基本可以反大类）、考察样本多（数十项分项指标），

4、基本可以反映一个建筑设计方案的全貌（统计学基本原理：映一个建筑设计方案的全貌（统计学基本原理：“样本样本越多，越接近总体越多，越接近总体”）。）。2.2.正因为本方法考察的样本多，突破了传统的评标方法，正因为本方法考察的样本多，突破了传统的评标方法，即凭直观感觉，多为定性分析得出评标结果。实现了较即凭直观感觉，多为定性分析得出评标结果。实现了较为科学的、系统的、全面的定量分析评标。为科学的、系统的、全面的定量分析评标。评标方法特点评标方法特点（二）（二）3.3.由于采用的样本多，对个别样本项目的评标结果可能由于采用的样本多，对个别样本项目的评标结果可能产生的失误，其影响已不太重要（减低了评标难

5、度及产生的失误，其影响已不太重要（减低了评标难度及对专业人员的技术水平要求）。对专业人员的技术水平要求）。4.4.采用含权重方式统计评审结果，强调了我们对投标方采用含权重方式统计评审结果，强调了我们对投标方案各分项项目的不同关注度。案各分项项目的不同关注度。评标方法特点评标方法特点（三）（三） 5. 5.评标属相对概念，用如下色块表示：评标属相对概念，用如下色块表示： 表示适于销售、较合理、较经济表示适于销售、较合理、较经济 表示销售、合理、经济性尚可表示销售、合理、经济性尚可 表示不利于销售、不尽合理、不经济表示不利于销售、不尽合理、不经济二评价方案的市场性二评价方案的市场性 1. 1. 是

6、否有利于销售是否有利于销售 2. 2. 是否市场欢迎的设计方案是否市场欢迎的设计方案 3. 3. 是否存在风水问题是否存在风水问题 市场类评标示例市场类评标示例1 外立面昭示性（权重5%）方案方案设设 计计 内内 容容评评 标标 意意 见见结论结论a a时代感与三层骑楼柱廊结合现代感强、立面大气、层次丰富 b b一层骑楼，特设广告位商业味浓，手法现代 cc忠实于b+h方案、立面简洁在原方案上突破较少 3 商场街铺化（-1层、一层商铺）（权重6%）方案方案设设 计计 内内 容容评评 标标 意意 见见结论结论a a街铺化程度高, 一层铺小,-1层铺面偏大一层铺面易销售 b b全部商铺街铺化,铺面方

7、正一层、-1层中心铺面易销售 cc有部分商场格局有难销售铺面 三三. .评价方案的经济性评价方案的经济性 1. 1. 方案是否经济方案是否经济 2. 2. 方案在经济上是否合理方案在经济上是否合理经济性案例经济性案例 建筑建筑 楼层楼层 建筑建筑 形式形式 乘用乘用 电梯电梯 消防消防 电梯电梯 消防消防 楼梯楼梯 其他其他 设施设施7 7层及以下层及以下多层多层 无无 无无 无无811811层层小高层小高层 1 1 无无 1 112181218层层中高层中高层 1 1 1 1 1 1100100100米米超高层超高层 2 2以上以上 1 1 2 2烟感烟感喷淋喷淋消防规范要求的楼层高度经济成

8、本概念消防规范要求的楼层高度经济成本概念建筑成本楼层33f18f11f7f为什么深圳为什么深圳的高层建筑的高层建筑都一般高？都一般高？ 经济类评标示例 13 外立面装饰（权重3%）方案方案设设 计计 内内 容容评评 标标 意意 见见结结论论a a两座玻璃房，外墙玻璃幕面积大造价最高 b b一般外墙装饰+框架造价一般 cc局部玻璃幕墙造价稍高 四评价方案的建筑设计优劣四评价方案的建筑设计优劣 1. 1. 总平面布局总平面布局 2. 2. 户型平面户型平面 3. 3. 环境景观环境景观 4. 4. 配套配套 5. 5. 建筑设计存在问题建筑设计存在问题总平面布局总平面布局 总平面布局是建筑方案的关

9、键总平面布局是建筑方案的关键 物业类型物业类型 写字楼写字楼 商业商业 住宅区住宅区常见常见分析点分析点1.1.有无前广场有无前广场2.2.人流、车流组织人流、车流组织3. 3. 消防车道及消消防车道及消 防登高面防登高面4.4.景观面的利用景观面的利用1.1.是否尽可能多地设是否尽可能多地设 置街铺置街铺2.2.大商场有无前广场大商场有无前广场3.3.大商场有无中庭大商场有无中庭4.4.有无人流集散空间有无人流集散空间5.5.公共绿地是否有利公共绿地是否有利 于人流于人流1.1.围合式还是军营式围合式还是军营式2.2.公共绿地的组织公共绿地的组织3.3.人车分流人车分流4.4.是否能保证更多

10、的是否能保证更多的 户型南向户型南向5.5.配套设置布置的合配套设置布置的合 理性理性户型平面户型平面 户型平面是检验市场性的关键户型平面是检验市场性的关键物业类型物业类型 写字楼写字楼 商业商业 住宅住宅常见常见分析点分析点1.1.基本单位是否能基本单位是否能 满足大多市场需满足大多市场需 求面求面(50100200)(50100200)2.2.平面在结构、布平面在结构、布 局上是否能实现局上是否能实现 自由组合自由组合3. 3. 卫生间设置卫生间设置1.1.基本单位是否能满基本单位是否能满 足大多市场需求面足大多市场需求面 (10202735)(10202735)2.2.平面在结构、布局上

11、平面在结构、布局上 是否能实现自由组是否能实现自由组 合合3.3.有无人流集散空间有无人流集散空间4.4.商业通道布置的合商业通道布置的合 理性理性1.1.户型布局的合理性户型布局的合理性2.2.是否能保证更多的是否能保证更多的 主人房南向主人房南向3.3.是否能保证更多的是否能保证更多的 客厅面向景观面客厅面向景观面4.4.是否设置玄关或可是否设置玄关或可 能能5.5.户型的方正户型的方正环境景观环境景观 环境景观对不同的物业有不同的要求。环境景观对不同的物业有不同的要求。 一般而言，住宅区要求最高，写字楼、商业次之。一般而言，住宅区要求最高，写字楼、商业次之。 物业类型物业类型 写字楼写字

12、楼 商业商业 住宅区住宅区常见常见分析点分析点1.1.公共空间的绿化公共空间的绿化2.2.群楼顶绿化群楼顶绿化3. 3. 共享空间绿化共享空间绿化4.4.环境景观面的利环境景观面的利 用用1.1.是否有休闲配套绿是否有休闲配套绿 化化2.2.立体绿化立体绿化3.3.楼顶绿化楼顶绿化1.1.小区中央花园小区中央花园2.2.组团绿化组团绿化3.3.景观主题景观主题4.4.环境景观的利用环境景观的利用配配 套套 配套设施对不同的物业有不同的要求。配套设施对不同的物业有不同的要求。 一般而言，写字楼要求最高，商业次之。一般而言，写字楼要求最高，商业次之。 物业类型物业类型 写字楼写字楼 商业商业 住宅

13、区住宅区常见常见分析点分析点1.1.外立面材料及造外立面材料及造 型型2.2.大堂设计大堂设计3. 3. 电梯厅设计电梯厅设计4.4.电梯品牌及标准电梯品牌及标准5.5.空调能否保证空调能否保证2424 小时办公小时办公6.6.会所配套会所配套1.1.商业形象商业形象2.2.中央空调中央空调3.3.自动扶梯自动扶梯4.4.其他设施其他设施1.1.会所配套会所配套2.2.商业配套商业配套3.3.学校配套学校配套4. 4. 运动场所配套运动场所配套存在设计问题存在设计问题 即便是完满的设计也可能存在缺陷或可以调整的地方即便是完满的设计也可能存在缺陷或可以调整的地方 评标目的是看哪一个方案具有达到理

14、想设计的可能性评标目的是看哪一个方案具有达到理想设计的可能性 物业类型物业类型 写字楼写字楼 商业商业 住宅区住宅区常见常见分析点分析点1.1.外立面昭示性不外立面昭示性不 强强2.2.人流、车流组织人流、车流组织 不理想不理想3. 3. 空调没有考虑空调没有考虑 2424小时办公小时办公4.4.景观面没有利用景观面没有利用1.1.没有尽可能多地设没有尽可能多地设 置街铺置街铺2.2.没有明晰人流组织没有明晰人流组织3.3.集散空间不理想集散空间不理想4.4.商业环境设计不利商业环境设计不利 于人流滞留集散于人流滞留集散1.1.建筑布局围合太死建筑布局围合太死2.2.环境设计无特点环境设计无特

15、点3.3.建筑尖角互相建筑尖角互相“冲射冲射”4.4.没有考虑户型中的没有考虑户型中的 玄关设置玄关设置5.5.户型不方正户型不方正6.6.没有考虑消防车道没有考虑消防车道 建筑类评标示例建筑类评标示例20 总平面（权重4%）方案方案设设 计计 内内 容容评评 标标 意意 见见结结论论a a中心突出,共享空间大,并有局部亮点,功能分区明确,人流流线顺畅总平面商业布局合理，但由于组团商业街的出现，使中心广场相对局促 b b商城布局,一层沿街面长,四平八稳,少有局部亮点沿街商业价值高,但离购物公园主题有距离 cc建筑四角设计,使中心广场面积达到最大可能,景观视野开阔,自然性好,但商业难聚人气中国特

16、色商业,能否聚人是第一要素购物公园形式,在国内外尚无成功先例,因此“成功”应是决策的第一考量 不含权重统计分析不含权重统计分析 不含权重，即各分项项目的权重均衡分析不含权重，即各分项项目的权重均衡分析（权重为（权重为1 1）。）。 在各分类分析项目数与各分类相近时可采在各分类分析项目数与各分类相近时可采用（见用（见实例实例1 1）。）。 不含权重在统计分析时，难以得出分析结不含权重在统计分析时，难以得出分析结果时，只能采用含权重分析（见果时，只能采用含权重分析（见实例实例2 2）。）。含权重统计分析含权重统计分析 含权重统计分析是一种科学的分析方法。含权重统计分析是一种科学的分析方法。 权重包含评标时，评审者对项目的关注点（市权重包含评标时，评审者对项目的关注点（市场、建筑、经济）。场、建筑、经济）。 含权重统计分析可以不论各类分项中的项目数含权重统计分析可以不论各类分项中的项目数量：量：1 1）按类设定权重；）按类设定权重；2 2）将权重分配到各分）将权重分配到各分项中去。项中去。 含权重统计分析结果应是建筑设计方案评标分含权重统计分析结果应是建筑设计方案评标分析的最终结果（见析的最终结果（见实