合肥政务新区住宅项目精致健康生态居所前期定位和产品创新建议报告(功夫堂)76页

1、房市金碟2008最有价值房产策划1000案成功商务网创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的

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3、场背景本报告是严格保密的。2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析5市场背景2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析本报告是严格保密的。6回顾2006-宏观政策面年房产重大政策回顾 2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。 2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率027个百分点，其中，5年期以上的 银行房贷基准利率由612上调至639。 2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包

4、括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。 2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号），对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。 2006年7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 2006年9月5日新华社5日受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知，严肃惩处土地违法违规行为。 财政部、国土资源部、中国人民银

5、行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知说，从二00七年一月一日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。本报告是严格保密的。7回顾2006-宏观政策面总结1、国家宏观调控还将持续。2、国六条等政策的调控效果初步显现。3、全国房价稳中有升，上海、合肥略有下调。4、购房者持币观望气氛浓烈。5、投资者收益下降，投资态度谨慎。本报告是严格保密的。8市场篇市场背景在城市、市场、客群的研究中我们有以下几点认识1、城市南进，城市名片凸显，定位改写2、蜀山是楼市热点，政务新区是蜀山热点之一3、市场供应庞大，竞争提前进入白热化状态4、近身客源难以支撑项目的高定位，分流态势严峻本报告是严格保密的

6、。2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析9市场背景2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析本报告是严格保密的。市场篇城市认知1. 安徽省省会， 是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽2. 05年合肥的城市综合竞争力排名第37位，04年为第47位3. 与周边5城市相比，合肥各项经济指标均处于中下游受其经济规模的限制和南京一小时都市圈的冲击，导致合肥对安徽其他较为发达城市的聚合能力不足，“合肥经济圈”概念缺乏一定的操作性=合肥是个典型的内需型合肥是个典型的内需型市场本报告是严格保密的。10市场篇城市认知合肥房地产市场虽然在二线市场中属于发展迅猛类型，但是与一线市场

7、依然有一定的差距相对而言，正是经济发展和城市化进程的滞后，直接导致了合肥房地产市场始终只能在一个相对低位上徘徊总的来说，合肥的社会经济背景体现在房地产市场上，目前楼市呈现出三个二线市场典型的技术特征：市场容量小购买力弱市场成长性差本报告是严格保密的。11市场篇城市认知一环以内为传统老城区、中心商业区；一环以内的环城公园景区之内区域为合肥的市中心，是省、市两级政府所在地，合肥的政治、经济、文化中心城市布局以市中心为核心，沿一环、二环呈同心圆状向外辐射发展，属于典型的二市中心本报告是严格保密的。线城市布局格式随着城市扩张的加快和交通的发展，合肥已经形成的城市的二环道路体系，加上原有的内城道路，实际

8、上已经形成三环道路体系，新一轮城市框架即将形成=三环的建设对于合肥城市化程度的提高具有十分重大的意义，对房地产开发而言，也示着开发空间的提升12城市认知城市发展方向本报告是严格保密的。13城市认知近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展近年来西部成为现阶段的发展重点，科学城、森林公园、政务区已经在建设中，或者已具相当规模为了打造“滨湖城市”的城市名片，06-11-15合肥滨湖新区启动区建设正式开工奠基。至此，合肥人“滨湖临江”的梦想开始走向实施阶段。2007年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作。但是根据彼长此消原理，对政务区的投

9、入将减弱本报告是严格保密的。14城市认知政务新区与滨湖新区发展对比区域区域特征政府支持发展途径发展阶段滨湖新区新区、未来的省级行政办公中心、科 政府极力打造区技中心、生态旅游 域基地主要依靠政府支持处于启动初期政务新区市行政办公中心， 政府支持已成过紧邻老城区 去式本报告是严格保密的。依靠经营城市和招商引资 处于快速发展期15城市认知政务区是规划新建滨湖新区之前重点打造的板块，由于受政府导向的影响，目前政务区的地位已削弱，就两个新区的发展看，目前政务区具备了滨湖新区所没有的优势市政府已落户，路网及硬件设施基本完善房地产开发项目已进入了快速发展期离老城区近，生活相对便利滨湖新区想赶上政务新区目前

10、的发展水平还是需要几年时间，因此，通过对比政务区的房地产发展还是比较有优势的，自身发展能力也比较强。本报告是严格保密的。162006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析市场背景2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析本报告是严格保密的。17楼市回眸1、2006年合肥商品住宅的销售均价窄幅震荡，平均售价略有下降，下降0.7%，价格维系在31003300元/平方米附近，对于合肥还有上升空间。2、2006年楼市调控使合肥市商品房空置面积增加，房价继续居高不下，销售出现疲软。2006年前三季度，合肥市商品房上市面积700万平方米，销售面积为370.86万平方米，同比下降21%，

11、商品房空置面积则达到91.99万平方米，同比增长89.3%；111月份，合肥市房地产开发完成投资249.58亿元，占全社会固定资产投资额的33.6%。3、空置量上升，分流客户。4、06年合肥市存量大，开发量大。5、合肥市平均房价在全国二、三线城市中还显较低，有较大的上涨空间。本报告是严格保密的。180楼市回眸土地市场-2006年前11月，各区均有土地挂牌出让计划，包河区、庐阳区各有8个地块实行挂牌出让，政务区是实行挂牌出让最少的区域，存量土地开发是本案区域开发的重点。800700600500400300200100包河区 庐阳区 瑶海区 新站区 经开区 高薪区 蜀山区 政务区地块数量88532

12、121总计亩数 750.33 631.44537.2437.37 267.05191103.829.62本报告是严格保密的。19销量（万平米）64030.0%600580 10.0%楼市回眸商品房供需分析-市场格局仍是供大于求06年整个房地产市场年整个房地产市场“三工三工”面面积大幅增加，增速均在40以上销售增速却出现下降，市场供大于求的局面仍在持续。1）供应仍在放大，供大于求的关系将持续，绝对总量2005年合肥商品住宅供应量增加40%以上，供求比1.56：1。2006年，这种供求趋势一直持续，累计上市商品住宅与以销售住宅面积之比为1.55：1。充足的供应量与并不强劲的内需，将使供大于求的状态

13、持续2）随着时间推移，供需缺口绝对值将不断拉大，周平均上市面积13.12万平米，周平均成交2006年合肥市住宅开发情况指标 累计完成情况 与上年同期相比增加（）施工面积（万） 216.27 63.69新开工面积（万） 1998.94 43.49竣工面积（万） 612.29 87.35期房销售面积（万） 478.75 现房销售面积（万） 46.96 空置面积（万） 85.74 65.49商品房销售表660 60.0%640.8620594.987.7%49.4% 50.0%40.0%20.0%8.56万平米，上市与成交之比为1.55：1560200520060.0%时间（年）本报告是严格保密的。

14、商品房销售面积（万）增速（）20商品住宅均价（元/）800楼市回眸商品住宅价格走势涨幅进一步下滑35003000250020001500100050002013合肥市商品住宅市场均价2957234126.316.331897.8增速（）3269706050403020102.52006年合肥新建商品住宅的销售均价位3269元/平方米，呈现持续上涨的态势，但是涨速趋缓。新政效应逐渐突显，新建商品房的销售价格出现了回落，并延缓至今价格没有明显恢复2002年2003年2004年2005年2006年年份价格窄幅震荡的趋向非常明显，从2005年住宅市场均价（元/）增速（）本报告是严格保密的。至今，虽然房

15、价起落波动较频繁，但一直稳定在3100-3300元/平方米的窄箱内，并无更大的突破，也无显著的下跌。因此，整个合肥住宅价格运行平稳。2006年二手房销售价格总体呈现上升的态势，与新房的价格曲线大致吻合。二手房对比新建商品房低了1.9，价格走势平稳。21楼市回眸商品住宅供应结构分析-高层成为供应主体42%32%24%2%小高层别墅多层高层高层已经成为合肥市商品住宅供应的绝对主体自2004年起，合肥市商品住宅建筑类型供应结构呈现出明显的变化趋势小高层和高层住宅供应比例不断提高，从2004年初的35%（小高层高层合计）快速增长到2004年末的50%以上，虽然2005年整体变化不明显，但是2006年半

16、年多的时间，这个比例已经上升到66%-67%左右的水平。多层稀缺、小高层均衡、高层去化有压力小高层正在逐步被消费者接纳，同时由于供应比例仍然在有限范围之内（25%以下），因此，整体去化处于均衡状态（24：22）高层由于与消费者原有的居住习惯相去甚远，同时目前供应比例最高（40%以上）因此整体去化压力较大本报告是严格保密的。22楼市回眸商品住宅供应结构分析-三房仍是供应主体，两房的小户型将成为未来供应主体合肥商品住宅的供应仍然以三房及三房以上户型为主体。小面积房型易去化，大面积房型去化难。80平方米以下的小户型住宅成交与去年同期比较，增幅最明显（增幅6.32%）；相对的，150平方米以上的户型，

17、降幅最明显（-8.46%，-3.81%）。2006年户型成交户均面积117.63平方米，比上年同期下降10.86平方米，户型成交重心明显下移。18%57%8%17%一房二房三房四房以上本报告是严格保密的。23楼市回眸07-08年合肥楼市发展预判房价会呈现“涨势依旧，涨幅趋缓”的良好状态市场竞争态势将持续进入争取市场份额的白热化状态区域间房地产开发差异化明显，将使热点区域分散，西部组团趋稳，但变数依然存在；南部滨湖新区房地产开发开始发力。结婚购房或二次置业等刚性需求增加，小户型、普通住宅的供应量及需求量都有所上升本报告是严格保密的。242006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析市场背

18、景2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析本报告是严格保密的。25竞争研判房地产市场分布格局庐 阳蜀 山 区板 块本报告是严格保密的。区板 块包河区板块瑶海区板 块26竞争研判蜀山板块分析多板块并立，大盘云集随着房地产开发的不断深入，蜀山区形成了四大板块以高新开发区和蜀山风景区自高新技术开发区黄山路政务新区经济开发区本报告是严格保密的。然环境为依托的高新区板块政府规划导向利好的政务区板块，也是目前开发最为集中的板块依托于经济开发区和大学城发展的经济技术开发区板块以及依托于成熟的南七生活圈的黄山路板块27竞争研判主要竞争板块判断本案属于蜀山区范畴，位于政务新区的西部因此,从地域角度

19、来看，政务区板块是本案的一级竞争区域黄山路以距离和配套对本案进行分流，高新区以环境从高端、经济开发区以价格从低端对本项目进行客群分流，属于二级竞争范畴以市中心为原点，地块到市中心距离为半径，相同半径的其他区域为三级竞争区域，以东南方向的滨湖区最为典型本报告是严格保密的。28科技大学、炮院、安望江西路沿线二级竞高新区争 板块翡翠湖、南艳湖合肥大学城正在进行学校搬迁竞争板块对比分析竞争研判自然环境交通人文商业配套中心1000亩天鹅湖，一 路网规划已基本形 规划中的文化艺术中一级竞 政务新区 条“绿轴”贯穿南北 成，但公交相对匮乏 心争 板块 黄山路、 相对较差，但怀宁路交 多路公交四通八达口规划有

20、城市公园 徽大学等高校 蜀山风景区、蜀山湖等 公交线路很少 相对不足 数条公交线路往来市经济开发 区，但距离相对较远区板块 规划前景较好，但目前 交通情况较差，基础三级竞 滨湖新区 还未成型 设施未成型争 板块 本报告是严格保密的。暂时缺乏南七成熟生活圈以社区商业为主易初莲花、明珠广场等成熟新城配套正在转移，目前还不成熟29565竞争研判项目占地面积（万方）总面积（万方）容积率产品类型信政天鹅湾国际丽晶城2.42162.062.4一期四栋高层，二期是写字楼高层、小高层竞争项目识别亚华新城邦三盛颐景园山水名城岸上玫瑰颐园世家国际花都水岸名都宋都西湖花苑水墨兰庭恒润花园丹青花园湖畔春天国建香榭水都

21、1.9984.9674.328.88.052011.315.111.3124.662.359.7411.4151718702830221210181.91.823.461.912.0122.471.81.9312.11.851.82小高层小高层、高层高层，小高层多层、高层小高层，高层多层、小高层.高层小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层小高层小高层小高层、高层叠加别墅、小高层本报告是严格保密的。30竞争研判本案上市面临的竞争量分析项目信政天鹅湾国际丽晶城三盛颐景园山水名城岸上玫瑰颐园世家国际花都水岸名都宋都西湖花苑水墨兰庭湖畔春天合计总量（万方）51611.415171870283

22、0225237.4物业形态一期四栋高层，二期是写字楼高层、小高层小高层、高层高层，小高层多层、高层小高层，高层多层、小高层.高层小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层小高层、高层已推出量（万方）3.455.363.448.596.226.7368.453.599.017.914.31127.15已去化量（万方）1.443.400.532.133.395.5961.051.725.64.401.9891.23潜量（万方）1.5510.647.966.4110.7811.271.624.412114.090.69110.31政务区内未来几年内有超过100万消化压力，竞争非常激烈本报告是严

23、格保密的。31竞争研判本案上市面临的竞争价格分析项目信政天鹅湾国际丽晶城三盛颐景园山水名城岸上玫瑰颐园世家国际花都水岸名都宋都西湖花苑水墨兰庭湖畔春天多层35003500小高层345034303300340037003400价格（元/）高层34003400345034003500330034003600单身公寓4500安高城市天地4500-5300各项目均价相差幅度不大，总价范围相同，同质化现象严重本报告是严格保密的。32竞争户型及面积物业类型一房一厅一卫 两房一厅一卫 两房两厅两卫 三房两厅一卫面积 户数 销售 面积 户数 销售 面积 户数 销售 面积 户数 销售三房两厅两卫面积 户数 销售

24、四房两厅两卫面积 户数 销售信政天鹅89-911368099346132-143137161湾国际丽晶 68544997-105 188 132119-128232141城三盛颐景95-102 15480128-13611820园山水名城7215799-105 153 128136-152356184175-1798650岸上玫瑰 546696-102 116 109113-140303158139-159176颐园世家9232311153636135-1463362721594340国际花都71473285-102 280 210104-9789121-141770487158-163152

25、75（5期）110水岸名都957039125-144217106宋都西湖89729984431104-173133119-140447289花苑115水墨兰庭86-92219187104-11419812813566181407730湖畔春天9036181023625116-11914473128-13610751本报告是严格保密的。33楼盘天鹅湾 4总面积12278已售2105开盘日期2007-2-14层数18均价3580房型3房2房户型 面积13692总套数3367销售套数612销售速度（套/月）26销售率18%18%政务区07年新上市产品汇总颐景苑 1丽晶城 9丽晶城 7水墨兰庭 32水

26、墨兰庭 1367227560530671937193021002283114511452007-4-262007-1-182007-1-182007-2-82007-2-81118189936003480348047002房3房3房2房3房1房2房2房2房2房1房1房1房2房1房1房1021281259712068105117110935445426628335428181818181881830333363354801161550281113231542.30424.21.300.72.70.30.34.30.610.3100%29%0%61%33%83%28%0%11%27%33%33%3

27、9%33%100%33%西湖花园 12西湖花园 111560711699116741902007-4-262007-2-81811350035003房2房3房2房119891379872724444391131393.610.34%13%25%70%新推产品特点：100的两房去化较快的两房去化较快本报告是严格保密的。34竞争启示录在一级竞争中，本案最直接的竞争对手就是政务区内目前在售楼盘，竞争最为激烈。在二级竞争中，黄山路属于各项支撑要素发展已经明朗的板块，高新区竞争项目属于黄山路的延伸，但自然概念已经出彩很多；经济开发区项目在城市外围以价格的优势对本案进行客群分流，但项目品质竞争力相对不足。

28、滨湖新区的发展已如期进行，近几年区域投资优势优势大于政务新区，远期将会分流政务区的部分买家，对本案构成间接威胁。面积为120-140的三室两厅两卫是竞争最激烈产品，90-105的两室两厅两卫户型是去化最快的产品。的两室两厅两卫户型是去化最快的产品。本报告是严格保密的。352006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析市场背景2006宏观政策回顾城市认知楼市回眸竞争研判消费者分析本报告是严格保密的。36消费者分析合肥市消费者购房主要特点：经济、实惠合肥消费者购房特点总价50万以上房型对户型要求样板房作用对外地地产品牌看法4000元/的房价可否接受两房主要客群一般换房动机对会所重视程度对点

29、式住宅的看法（旁边有景观）阳台的设计要求对建材的要求空中花园的概念表现如何本报告是严格保密的。属于高端客群，极端品质才会快去化买后继续隔多房间，必须实惠非主要购房因素，但如果打折会购买比较看重外来的品牌房地产接受度不高年龄2535岁，高校、国企、央企职工、城市白领小夫妻，小孩（不超过小学二年级）上学不太重视（部分原因是发展商做的不好）对朝向很讲究必须考虑到客户入住后封隔的效果不太在意接受程度一般，主要看重可利用面积37湖畔春天消费者分析项目信政天鹅湾花园公务员、商人等主流客群主流客群之团购群体国际丽晶城合肥市公安局、工商局、中铁四局、电信部门 合肥市公安局、工商局、中铁四局、电信等 部门等亚华

30、新城邦三盛颐景园山水名城岸上玫瑰颐园世家国际花都（5期）水岸名都宋都西湖花苑水墨兰庭恒润花园丹青花园国建香榭水都企业主、商人等正在同第八中学谈团购事宜企业主、公务员等商人、企业主，商人、企业主、中高层管理者，中铁四局、开发区事业单位公务员、商人、退休干部等周边企事业单位相关人员公务员、事业单位中铁十局、建筑公司监理、大学教师等日本在合肥一公司团购50套小高层本报告是严格保密的。企业主、商人等正在同第八中学谈团购事宜商人、企业主，中铁四局等公务员、商人中铁十局职工、建筑公司监理、大学教师等日本在合肥一公司团购50套小高层38周边学校教职工医院、银行、企业等单位职工及城市质基础型客群成长型客群消费

31、者分析客源分布消费特征需求产品就近购房，追求高尚居住氛围，并带有一定投资性年轻白领周边政府机构的公 居住升级，有对居住品质务员 的苛求小高层、高层（经济型产品）小高层、高层（舒适型产品）周边企业中高层就近购房，居住升级小高层、高层（舒适型产品）政府搬迁带来的政 居住升级，有对居住品质务区工作人员 的苛求市区来客 被市区高价分流出的人群本报告是严格保密的。小高层、高层（舒适型产品）小高层、高层（经济型产品）39总 结从城市层面来看，合肥城市化加快，城市地位提升面临机遇！从房产发展来看，开发量的增大，消费量缓慢增加使得竞争更为激烈。从竞争层面来看，区域同质化的项目集中上市将极大考验开发商的开发水准

32、和营销水准！从消费者角度来看，经济实惠的住宅仍是买房第一选择。本报告是严格保密的。40项目分析本报告是严格保密的。41地块基本情况项目基本情况项目基本情况地块名称占地面积建筑面积容积率绿化率建筑密度地价本报告是严格保密的。单位平方米平方米万/公顷万元/亩数值zwqtb-028681872195623.22402217642地块周边环境未出让土现状：地块周边道路系统发河道地达，但公共交通匮乏，生活设施配套更是机会没有。铁路本案山水名城未来：随着八中的迁入、星级酒店的建成，配套会有丽晶城规 划 大卖场所改善，但达到成熟生活区根据从其他相同类型城市发展的经验来看，至少天鹅湖大酒店（在建）需要3-5年

33、。小学（运行中）本报告是严格保密的。43项目界定地块规模不大，横长竖短，向阳面宽，东面临近天鹅湖。地块周边在建住宅区较多，基本没有进入入住阶段。地块位于政务新区西边，位置相对偏，西面虽然有河道景观资源，但受到一定铁路噪音影响，公共交通和商业配套弱。规划中大卖场商业配套潜在优势显著。做板块成熟产品的继承者产品同中求异、异中求新创造资源、置入引擎本报告是严格保密的。44关于项目可推知性的swot分析opportunity（机会）strength（优势）市政规划的利好 区域建设的日趋成熟“竞争对手”们的协助。区域的含金量临近八中产品的成功，有望造就项目品牌和企业品牌共荣。本案临近环城河和天鹅湖，环境

34、较好。weakness（劣势）市场供应量大,新兴板块易截流客户。西侧的铁道线对项目有一定的负面影响。商业配套较差，需自身完善。区域客源有限，需高成本耕耘异地客源或异区客源。本报告是严格保密的。可推知性的swot分析threaten（威胁）政策的不可预期性.公共交通和生活配套完善需要时间较长市场的竞争威胁，滨湖区的未来前景将削弱本地区置业需求。调控力度加大增加市场不确定因素。45项目定位本报告是严格保密的。46定位思考我们有哪些卖点？它们足够强势吗？能够击穿市场吗？区域内楼盘的竞争已经非常激烈，表现在产品的同质化、诉求的同质化、创意表现的同质化；象外立面，象地段，象配套，象垂直绿化，象智能化等等

35、，都已经成为楼盘的基本；他们不具备足够的市场差异性。对比一些我们可以具备的优势：酒店式的管理，90/70项目、国际名家设计，精品园林空间我们如何才能扬长避短，寻找到我们攻击市场的利器？从产品出发，从消费群出发，从市场出发，然后超越它们！本报告是严格保密的。47低定位策略市场机会孕育项目定位方向单价3200-4500元左右、中高端品质的项目是区域中主要的竞争区域综合品质高高品质低价格水墨兰庭国建香榭水都颐园世家国际花都高品质高价格中低品质低价格三盛颐景园低品质高价格本报告是严格保密的。48定位策略目标客户 越来越关注环境、教育、生活空间我们的地段气质自然生态高尚未来案例形象项目形象创新生活理念的

36、/ 自我配套完自然环境与文化品味、教育良好结合的小区；产品创新，高附加值的小区。自我配套完善、有鲜明生活主张的小区；善的/ 都市的/格调的/本报告是严格保密的。49产品思考不利因素产品策略操作建议同质竞争压力巨大土地建设成本偏高9070政策限制市场消费需求差异化的物业组合30大户型70小户型豪华型两代居单身公寓sohu精致两房新颖的外立面体现产品物超所值，进而提升楼盘品质注重产品细节的设计和装饰，突出卖相，和同域竞案形成差异多种产品形态组合，满足不同消费需求，以增大需求面。降低去化风险，快速回笼资金。突破同质竞争，迎合消费需求。本报告是严格保密的。50定位策略区域产品变化趋势市场对大面积、高价

37、房接受度逐渐减弱，而对于90-105两房两厅两卫接受度较高。政务区整个市场购买力目前已经弱化，消费主流逐渐转向小户型。我们的产品应该：以综合品质（产品、形象）超出客户期望而取胜以经济户型和灵活分割取胜以产品创新取胜本报告是严格保密的。51项目定位作为新兴的城市白领和中产阶层板块，多层、小高层在很长时间里仍将是市场认同度最高的主流产品；随着板块的进一步成熟，高层公寓产品的市场份额也将逐渐增大，成为新的利润增长点。本项目规模不大，因此适合做创新青年公寓+部分舒适型公寓的特色小区，早期以青年社区产品适应市场，后期推出舒适型公寓产品，以实现抢占市场空白，快速去化，再利润最大化。中高档精品式自然型生态健

38、康居所本报告是严格保密的。52物业类型配比建议方案方案一方案二方案三容积率3.2物业类型小高层、高层多层、小高层、高层高层主力产品小高层小高层、高层高层优势物业类型相对接近建筑密度相对较低组合新颖、优劣互补社区档次高建筑密度最低布局优势明显劣势物业类型组合普通档次普通建筑密度相对高平面布局难度增加产品单一、风险增加档次普通本报告是严格保密的。53房型配比户型一房二房三房四房或以上本报告是严格保密的。面积（）50-6570-100110-135145-180比例106028254产品创新建议创新策略一： loft错层：空中别墅，立体生活错层：空中别墅，立体生活全创意户型社区，让客户对价格的敏感转

39、移到对钟意户型的选择上以公寓的房价享受别墅的生活90-130平米主力户型不能为了户型特殊牺牲必要的生活功能，因此，所有户型至少满足3口之家的居住功能要求本报告是严格保密的。55产品创新建议剖面示意图本报告是严格保密的。56产品创新建议体效果图本报告是严格保密的。57产品创新建议户型1本报告是严格保密的。58产品创新建议户型2本报告是严格保密的。59窗产品创新建议创新策略二：利用测量规范不计建面的部分赠送实惠，通常在层高上作文章，集中体现在窗、阳台、露台、室内空间等元素变化规范依据相应条款适用范围评价国家规 房产测 3.2.3不计算建筑面积的 目前各地各类物业常用定 量规范 范围 的赠送面积方法

40、都是在a）层高小于2.20m以下 该条款上做文章，做法的夹层、插层、技术 集中在窗、阳台，及室层和层高小于2.20m 内空间的水平分层的地下室和半地下室。室内空间 阳台本报告是严格保密的。北方户型由于气候条件的限制在阳台的变化上趋于保守，赠送面积的部分主要是窗和室内60产品创新建议独特的设计、精巧的空间布局、赠送面室内空间：增送夹层两居变三居/挑空客厅设计/实惠+空间感楼层结构示意积将成为其最大卖点之一；每户赠送相当于平层面积一半的免费空3.9米3.9米bbcc2.8米2.19米2.8米间；适宜布置在社区北侧，避免影响容积率。本报告是严格保密的。61产品创新建议室内空间：赠送衣柜实用的功能空间

41、、客户易感知利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主；虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知。说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中也可用同样方法赠送衣柜。可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜。本报告是严格保密的。62产品创新建议低窗台的飘窗，在洋窗：赠送凸窗凸窗（外飘窗）实用性与观景效果俱佳房上是有历史的，从前老上海的花园小洋房中经常可以见到；飘窗可以作为很不错的观景台，躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，都悠然自得；飘窗窗台的高度比较低，低矮的窗台使人们有了更广阔的视野，也得到更充足的光照。本报告是严格保密的。63产品创新建议窗：可拆卸倒凸窗：中小户型不计面积的凸窗能够增加10%以上的实用空间在中大户型中常用正