河北沧州沧元地产榕城世家项目提报75页

1、沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6 源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载总 体 目 录part.1 宏观市场part.2 区域市场part.3 竞争市场part.4 项目分析part.5 项目定位part.6 产品建议 政策法规、gdp走势、市场走势、高级

2、市场动态 区域政策法规、房价走势、土地供给量 周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析 项目地块描述、项目swot分析 项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期 项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议part.7 营销思路 推广思路、营销思路、营销节点沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载宏 观 市 场 政策法规近期“新国十条”的出台对于市场的影响主要是：合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的

3、同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。二套住房首付比例提高到50%，贷款利率提高为基准利率的1.1倍，政策直接表现在对于投资性住房及改善性住房的抑制。 金融政策金融政策自2008年后，存款准备金又一次调整到17%，但贷款利率等方面没有大的变动，仅在二次房贷方面有所体现。因此，总的来看，金融政策处于适度紧缩、适度宽松的状态。从侧面表现了政府管理层对待支柱产业房地产的态度压制，但不全面打击。国国11条条一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各

4、级人民政府责任。 这次调控在抑制住房需求的同时积极增加住房供给，进行双向调节；更加注重房地产市场的长期制度建设；接纳部分二次房改提议内容，第一次提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。国国19条条 继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后又一次重大举措。“国19条”如能确保实施，将有效防止囤地，并对降低地价乃至房价起到一定作用；同时明确规范房地产销售之中的规范，降低了捂盘惜售的可能。 沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载宏 观 市 场gdp走势07年gdp增长

5、率08年gdp增长率09年gdp增长率10年gdp第一季度13.0%9.0%10%11.9%07年08年gdp增长率有所降低，原因在于08年产生的金融危机导致国内gdp增长率下降，经调整09年有所回涨，预计10年gdp恢复高速增长势头。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载2007至2010全国房价涨幅房价走势呈大幅波动状态，自07年波动走高后，在07年底至08年底之间出现急剧滑坡，通过数据显示可以看出，在08年6月左右，各地新项目入市后，价格涨幅出现同比负增长，08年为走出金融危机，国家为地产

6、行业提供了大幅度的扶持，促进了刚需的购买，也间接的促进了投资客的入市，从而造就了09年整个市场的报复性增长。随着金融危机、经纪危机的远离，新一轮的调控政策开始对市场产生深远的影响。就目前来看，一线开发商如万科、恒大、绿地等公司，均纷纷开始降价，尤其新入市项目降价幅度往往以数千元计。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载宏 观 市 场摘自国家统计局沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载宏 观 市 场

7、市场走势2006-2009全国房地产开发情况走势图全国房地产开发情况走势图 2006-2009年全国房地产价格走势年全国房地产价格走势全国房地产开发投资及商品房开竣工面积增长率全国房地产开发投资及商品房开竣工面积增长率沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载宏 观 市 场图为全国房地产开发情况走势图沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载宏 观 市 场2006-2009年全国房地产价格走势沧元地产榕城

8、世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载宏 观 市 场全国房地产开发投资及商品房开竣工面积增长率投资额始终处于增长的状态，其中大型公司及国有公司起到了重要的引导作用。而从股权市场、股市市场注入的资金也起到了推波助澜的作用。结合本次国家 调控主旋律 考虑，房地产市场总体走向向好，如果后期出现国家与开发商的相互妥协，则更有利于房地产市场的稳定发展，也有利于国家平稳发展。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载宏 观

9、市 场高级市场动态目前，受到国务院两文及银行房贷紧缩、存款准备金上调、住建部等主管部门各类文件、精神的影响，整体市场出现较大的销售率滑坡。就整体市场来看，北京五一期间成交量下浮50%以上，均价下降到26000元左右。新开盘楼盘出现零成交。部分楼盘开始底价快推。上海楼市15个月以来首次供大于求，部分当地一线开发商考虑帮助客户垫付首付款（达总款的20%），并按约定归还开发商欠款，该款项无息。部分楼盘还推出，二套购房首付优惠政策，一般优惠在2%左右。广州一手房成交下降7成，祈福生活无限采用 “三成首付， 余款七成免息分期”的促销方式，中海锦榕湾也推出了 “首付两成，其余三成由开发商垫付，分5年还清”

10、的方案吸引购房者。深圳多地楼市进入调整期，宝安中心区大型楼盘以远超预期的“跳水价”开盘，较中央出招前的“放风价”每平方米售价急降6000元，但成交仍然惨淡。此外，二线城市如杭州等地，也开始大幅度滑坡，以杭州为例，近期开盘的项目大多成交率较低。例如：4月10日中央政策推出前，位于杭州下沙金沙湖板块的德信早城开盘，所推200多套房源，引发5000人的购房长队，并在现场引发一些“意外”。该事件经过媒体报道，早城的“知名度”迅速遍及全国，甚至境外。4月16日中央政策推出后，同样是杭州下沙金沙湖板块的楼盘，甚至就是德信早城的近邻，柠檬郡开盘，非常“低调”，当天零成交、零预定。该盘当天所推121套房源，至

11、今只卖了3套房子。变化之大，令人难以想象。而本地沧州市市场来看，就本公司掌握的信息，整体市场呈现疲软，市场客户观望心态占主流。高级市场如深圳、上海、北京等地，上市房企纷纷降价，最多达20%。不出意外的话，本公司预计在今年年底，大部分本土开发商将开始准备降价。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载总 体 目 录part.1 宏观市场part.2 区域市场part.3 竞争市场part.4 项目分析part.5 项目定位part.6 产品建议 政策法规、gdp走势、房价走势、高级市场动态 区域政策法

12、规、房价走势、土地供给量 周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析 项目地块描述、项目swot分析 项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期 项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议part.7 营销思路 推广思路、营销思路、营销节点沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载区 域 市 场 区域政策法规暂时的暂时的“认贷认贷”不不“认认房房”我省银行仍以“认贷”为主，经燕赵都市报得知，我省多家银行，中行、农行、建行、工行都表示，目前只能实现认贷不认房，也就是说，只要人行征信系统里没有记录，不管贷款人名下是否

13、有房，都可以认定为首套房房贷。三套房大部分银行仍可房贷三套房大部分银行仍可房贷我省在三套房贷方面，除农行明确表示停办三套房贷外 ，其他银行基本都可正常办理，中行、工行都表示三套参照二套执行，交行表示，三套在首付和利率方面会比二房房贷更为严格一些。 据了解，我省各银行基本都把三套房贷据了解，我省各银行基本都把三套房贷认定与执行权交给省级银行，所以短期认定与执行权交给省级银行，所以短期内不会悉数停止三套房贷。内不会悉数停止三套房贷。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载区 域 市 场房价走势09年6

14、月至10年6月沧州市房价走势沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载区 域 市 场10年初至10年6月房价走势房价走势沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载区 域 市 场2010年3至6月沧州房价走势房价走势沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载区 域 市 场土地供给量沧州市区沧州市区2010年城市住

15、房供地计划年城市住房供地计划保障房5.3公顷（80亩）廉租房5.3公顷（80亩）经济适用住房无安排棚改房129.81公顷（1947.14亩）棚改保障房2.04公顷（30.6亩）棚改中小套型房127.77公顷（1916.54亩）中小套型商品房9.6公顷（144亩）普通中小套型商品房2.93公顷（43.95亩）限价中小套型商品房6.67公顷（100亩）公租中小套型商品房无安排其他类住房48.4公顷（726亩）合计144.71公顷（2170.64亩）沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载总 体 目 录

16、part.1 宏观市场part.2 区域市场part.3 竞争市场part.4 项目分析part.5 项目定位part.6 产品建议 政策法规、gdp走势、市场走势、高级市场动态 区域政策法规、房价走势、土地供给量 周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析 项目地块描述、项目swot分析 项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期 项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议part.7 营销思路 推广思路、营销思路、案名节点沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载竞 争 市 场百合世嘉百合世嘉销售价格销售价格

17、3600 销售进销售进度度在售在售开发公开发公司司沧州凯德沧州凯德建筑风格建筑风格现代式现代式园林风园林风格格主题主题园林园林主力户主力户型型二居二居 三居三居 容容 积积 率率约约3. 3绿绿 化化 率率约约30% 建筑面建筑面积积70万万 车位信息车位信息地下地下所属商所属商圈圈新华区新华区销售情况销售情况解析解析分三期开发处于销售状态分三期开发处于销售状态信息来源信息来源调研调研项目地项目地段段解放东路白酒厂路南解放东路白酒厂路南沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载竞 争 市 场东盛嘉园

18、东盛嘉园销售价格销售价格3600 销售进销售进度度未知未知开发公开发公司司河北安河北安通通建筑风格建筑风格现代式现代式园林风园林风格格中心中心花园花园主力户主力户型型二居二居 三居三居 容容 积积 率率3. 3绿绿 化化 率率约约30% 建筑面建筑面积积26000 车位信息车位信息地下地下区域区域新华区新华区销售情况销售情况解析解析一期在建一期在建信息来源信息来源调研调研项目地项目地段段西邻千童大道，北接解放东路西邻千童大道，北接解放东路沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载竞 争 市 场千童地

19、块千童地块销售价格销售价格未知未知 销售进销售进度度前期前期跑办跑办开发公开发公司司未知未知建筑风格建筑风格现代式现代式园林风园林风格格水主水主题题主力户主力户型型二居二居 三居三居 容容 积积 率率3绿绿 化化 率率约约30% 建筑面建筑面积积约约140000 车位信息车位信息地下地下区域区域新华区新华区销售情况销售情况解析解析前期跑办中，规划建有商业及住宅项目前期跑办中，规划建有商业及住宅项目信息来源信息来源调研调研项目地项目地段段千童大道东侧千童大道东侧沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下

20、载总 体 目 录part.1 宏观市场part.2 区域市场part.3 竞争市场part.4 项目分析part.5 项目定位part.6 产品建议 政策法规、高级市场动态、gdp走势、房价走势 区域政策法规、房价走势、土地供给量 周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析 项目地块描述、项目swot分析 项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期 项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议part.7 营销思路 推广思路、营销思路、营销节点沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载项 目 分 析项目地块描述本案

21、位于千童大道西侧、红旗大道东部。项目基础设施配套及生活氛围优越, 交通、购物、金融、休闲、娱乐等各方面均具备良好优势。项目东部千童大道上分布有红十字医院、超市、饭店、ktv、银行等，为居民的的购物带来了方便，南侧为晨曦花园。本项目由于紧邻沧州市主干道千童大道，使得交通极其便利，公交路线有11路、22路公交车可直达本案，为居民的出行带来了极大方便。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载1000m晨曦花园本案东盛嘉园未知项目百合世嘉沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源

22、自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载50m晨曦花园已有社区已有社区供销社学校本项目地块沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载0ml形地块规划路贯穿南北小区南高北低布局楼座15度角民居拆迁1515度度沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载项 目 分 析项目swot分析优势优势1.交通优势，紧邻城市主干道千童大道，公交体系成熟，充分满足出行要求， 临近未来主干道东风路

23、，后期交通环境更加。2.配套优势，金融、餐饮、休闲、娱乐、购物等综合配套充分满足日常生 活需求。3. 规划路贯穿项目东西，有利于商铺销售。4.项目周边楼盘较少，竞争环境较好。5.项目建筑体量较大，成规模化，利于后期销售及口碑传播。劣势劣势1.社区内规划路破坏社区整体性，不利于整体规划及居住。2.内部景观资源有限，难以打造优秀景观面。3.项目临近铁路、火车站，项目西部区域通道狭窄。4.项目区位处于沧州市发展的非重点区域。5.周边老生活小区较多，采光等问题影响到项目规划。威胁威胁1.周边存在未动工的大体量潜在竞争项目，后期本区域放量较大可能出现客户分流情况。2.项目地段并非市区繁华地段，相对会影响

24、客户的购买意向。3.南高北低的规划环境及非正南正北的楼座布局，可能影响后期销售。4.潜在竞争项目预期价格较低，竞争环境难以评估。5.新政的出台，导致部分购买人群处于观望状态。机遇机遇1.本项目规划路利用得当可为项目加分，促进项目住宅及商业的销售。2.项目周边人群有强烈的归属感，对本项目购买期望会较高。3.东风路扩路后将成为连接城市东西部的又一主干道。4.周边存在在售在建楼盘，容易引起客户对区域的关注，进而增加本项目客户量，促进项目去化率。5.沧州东部富有人群较多，客户潜在购买力较足。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资

25、源免费下载海量资源免费下载项 目 分 析规划路如可以利用，则可将其塑造为项目内街，提升本项目商铺的商业价值。需考虑车辆通行带来的安全隐患，商业的整体关联性等方面的问题。本项目总体来看，优势明显，其最大的劣势在于地块完整性遭到破坏，同时受到南北两个社区日照问题的影响，规划上先天存在较大的弊端。通过综合考虑来看，本项目的市场突破点在于规划路。利用好规划路将可以提升商业价值、居住舒适度，并实现社区主景观轴线的打造。目前市场处于观望期，如何打破僵局需要有足够的操盘意识及充足的推广投入，就目前来看，本项目最大的机会在于尚未入市，价格策略及推售策略均可以灵活变动，引导市场刚性需求。swot分析总结沧元地产

26、榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载总 体 目 录part.1 宏观市场part.2 区域市场part.3 竞争市场part.4 项目分析part.5 项目定位part.6 产品建议 政策法规、高级市场动态、gdp走势、房价走势 区域政策法规、房价走势、土地供给量 周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析 项目地块描述、项目swot分析 项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期 项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议part.7 营销思路 推广思路、营销思路、营销节点沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产

27、经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载项 目 定 位结合项目swot分析可以得出本项目大体定位为街区社区，结合本项目周边优质成熟的生活配套，因此建议本项目定位为： 定位建议沧州首席主街式情景花园社区沧州首席主街式情景花园社区沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载释义 主街式主街式：将规划路的劣势化为优势，强调主街级的交通优势及半步行街式的商业街区。 情景情景：所谓一切景语皆情语，通过对景物、小品的雕琢，实现优美而活泼的园林景观，以景述情

28、。 花园社区花园社区：花园社区并非仅指拥有园林绿化，更重要的是在于建筑外立面与园林的和谐统一，以及外立面本身所具有的美观。沧州首席主街式情景花园社区沧州首席主街式情景花园社区沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载项目客群定位商人：他们拥有自己的事业，渴望一处高效便捷同时环境优越的居所；医生：拥有发展之中的事业，收益颇丰。处于40岁到50岁的铂金时代；公务员：拥有发展之中的事业，收益颇丰。处于35岁到50岁的黄金时代；金领：作为企业高层管理者，职业经理人，年薪受益者，处于35岁至40岁之间；教师：

29、他们收入稳定，受人敬爱，有文化有知识有品味；白领：未来的层峰人士，小有薄财，在快节奏的都市生活中渴望拥有高效但舒适的居所便于发展事业；富二代：可能没有显赫的社会地位，但有财富基础并懂得享受、有知识有品味，投资客：河北本地投资客，认为本区位缺少新楼房，认可沧州市及本区为增值潜力。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载项目均价预期修整因素修整因素本项目本项目(x)(x)东盛嘉园东盛嘉园(a)(a)百合世嘉百合世嘉(b)(b)千童地块千童地块 (c)(c)区位便捷20优秀25一般10一般20园林环境未

30、知20一般15整体园林25整体园林25户型未知20一般15一般15一般15发展商品牌一般5良10好15一般5社区成熟度规划中10工程中15二期20规划中10生活配套充足25充足25一般13充足25总分f10010595100实现均价ppx=360036003600参考权重w0.350.30.35将本项目作为对比依据，东盛嘉园、百合世嘉、千童大道潜在竞争项目为对比项目。将各项目区位、园林、户型等主要定价依据进行评分量化，最终通过函数运算获得本项目在目前市场情况下较合理的面市价格。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费

31、下载海量资源免费下载项目均价预期通过市场比较法进行比较，而后通过函数运算获得本项目均价为：px= pa*(fx/fa)*wa+pb*(fx/fb)*wb+pc*(fx/fc)*wcpx= 3562元元/平方米平方米通过本公司专业化运作以及专业的市场销售团队、策划团队、推广团队，本公司有信心在市场平稳的情况下将销售均价实现或突破： 3650元元 - 3750元元 / 平方米平方米 沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载总 体 目 录part.1 宏观市场part.2 区域市场part.3 竞争市场

32、part.4 项目分析part.5 项目定位part.6 产品建议 政策法规、高级市场动态、gdp走势、房价走势 区域政策法规、房价走势、土地供给量 周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析 项目地块描述、项目swot分析 项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期 项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议part.7 营销思路 推广思路、营销思路、营销节点沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载项目产品建议 针对目标客群，以及本项目先天条件，设计产品及园林。建议兼顾立面柔美与空间实用的设计原则，并在条件允

33、许的情况下，对规划路及规划路两侧进行园林化、步行街化和台地式设计。产品建议总述沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载总体规划建议车库入口分布在示意处，既能为写字楼提供服务，也可减少社区内部车行动线机械停车位向南移动，在南部预留车行通道，停车位北侧与住宅之间做果岭景观规划路东部入口设为项目南部区主入口，或在规划路中部设置主入口并应当考虑规划路造成的安全隐患问题如条件允许，建议北部地块住宅稍向北移动，在商铺顶部做造型，有效提升情景商街的美观，也有利于住宅部分居住氛围。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆

34、行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载总体规划建议蝶塔在沧州接受能力较差可以塑造主景观的区域沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载总体规划建议目前本项目的两稿规划各有千秋，但区别不大；建议考虑方案二的写字楼布局，增加商业面积提升利润率；建议摈弃方案二中北地块西南部的蝶塔式住宅建筑，在本地该类住宅的接受程度偏低；建议将南部的幼儿园及其活动区安置在北地块，减少南地块景观利用地的损失；北地块现规划的地下车库入口之间，设计中心主广场，并

35、与北地块相呼应；最西北部的楼王，建议加高，楼前景观应更加到位，增加楼王品质；建议采用方案二中，北地块西部的商业规划；建议在南部地块西南部两栋楼之间，不再设置停车位或通过绿化美化停车位。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载建筑外立面建议地中海建筑普罗旺斯风格1、地中海建筑的特点主要在楼顶造型，主要以西班牙地中海为主要表现形式，通过尖屋顶和具有质感的外立面色调，强调项目品质感；2、地中海园林与水系景观的结合性极强，本身能够融入到景观之中，绝无一般现代风格建筑与园林结合时的突兀感。新古典主义1、新古

36、典主义建筑，将地中海、西班牙、意大利、法国等欧洲国家建筑特色溶为一体，形成具有强烈欧式色彩的特殊风格。2、建议商铺能够从住宅独立或突出，便于商业街区的塑造，实现情景效果。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载建筑外立面建议徽派建筑风格1、一般情况下，具有水墨质感的中国建筑，更适合多层或别墅建筑，但徽派建筑则是其中比较例外的一种；2、徽派外立面讲究线条与几何的组合，尤其在顶部造型上独具特色，与地中海风格有异曲同工之妙；3、徽派作为中国传统建筑形式，较为容易受到消费者喜爱，同时干净的灰白色外立面，实

37、际上几乎全部由涂料构成，因此外立面成本较低。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载园林建议u 景观的规划要与建筑风格相协调，做到美观实用。u 植被的栽植对缓解噪音有一定的功效。创新点：u 注重树木的景观、休憩、隔音等多重功效。u 雕塑多以线条简单为主，追求创意写真。u 小品与生活氛围的融合沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载规划路园林化建议建议在成本与其他条件允许的情况下，与政府沟通，美化路边便

38、道，在便道设置休息、休闲场，建设景观小品。在规划路中心线安置喷水、喷泉、泉廊及绿植花木、雕塑等组成小品长廊。在便道或商铺门口安装欧式门灯或路灯，提高规划路的整体园林化效果。视情况，在规划路与本项目主入口连接处设置通道广场。将规划路与项目南北两部分的入口结合在一起，实现项目的完整性。如条件允许，建议规划路路面高度略低于商业部分，形成台地式通道。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载细节提升园林品质空间的错层营造宁静的氛围简单的线条勾勒时代的印痕沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司

39、2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载园林建议雕塑多以生活写真为主题，给人以恬静、自然、亲切的感觉。园林盆景可采用特殊材质并设计成具有创意的外观。园林小品的点缀注意符合风格的整体性。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载园林建议整体景观应当错落有致，水景、栈道、廊道、绿植的整体布局富有空间节奏感，同时有小品点缀其中。风格应当与建筑外立面保持一致。 空间节奏感较强的异域水乡景观空间节奏感较强的台地景观并不突兀的突泉体系，减少水资源消耗并达到水景效果小品

40、与景观的和谐统一沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载园林风格园林风格以台地、果岭风格为主，并以渐变的方式布局展开。果岭园林成本低，考虑本项目地块特点，以台地坡地为主，栽种树木和小的水系、水景点缀形成果岭园林风格。果岭景观面向单元入户门，背面做立体停车场，起到隐藏停车位的作用。在园林设计中应当注意与建筑外立面契合，建议采用地中海欧式建筑外立面，利用欧式园林元素对园林进行点缀，实现品质的提升。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com

41、海量资源免费下载海量资源免费下载细节提升园林品质活动休闲场所增添生活情趣，体现园林设施的人性化。细节部分要注意处理，避免影响园林整体风格，通过细节处理体现项目档次。沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载总 体 目 录part.1 宏观市场part.2 区域市场part.3 竞争市场part.4 项目分析part.5 项目定位part.6 产品建议 政策法规、高级市场动态、gdp走势、房价走势 区域政策法规、房价走势、土地供给量 周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析 项目地块描述、项目swot分析

42、项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期 项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议part.7 营销思路 推广思路、营销思路、营销节点沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载营销思路开盘强销二次预热强销-扫尾预热铺垫品牌与实销为主全面制造影响品牌与形象互动全市制造影响强化项目形象扩大目标客户群形象树立为主楼盘现场全面开花项目高调亮相启动事件与活动营销，项目形象炒作公开选房/开盘活动重大事件/项目卖点炒作开发商形象和项目形象高调宣传举办准业主联谊活动开发商形象和品牌树立项目热销效应全面扩大沧元地产榕城

43、世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载媒体组合媒体组合媒体组合时间节点时间节点户外（楼顶广告牌、公交车体）户外（楼顶广告牌、公交车体）报纸（都市报报纸（都市报 /晚报晚报/青年报）青年报）网络（银河网、搜房网）网络（银河网、搜房网）短信短信楼宇电视（分众）楼宇电视（分众）dm直邮直邮项目围墙展板项目围墙展板广播（交通台、音乐台）广播（交通台、音乐台）尾盘期尾盘期持销期持销期强销期强销期认筹期认筹期预热期预热期媒体组合媒体组合时间节点时间节点户外（楼顶广告牌、公交车体）户外（楼顶广告牌、公交车体）报纸广告及软

44、文报纸广告及软文活动活动网络网络短信短信楼宇电视楼宇电视dm直邮直邮项目围墙展板项目围墙展板广播广播道旗道旗尾盘期尾盘期持销期持销期强销期强销期认筹期认筹期预热期预热期活动活动沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载营销节点考虑到本案的整盘销售周期，使得项目形象定位与产品卖点配合营销活动逐一充分展现，依据营销节点的初步建议推广策略如下：取得预售许可证开盘取得预售许可证开盘预热期预热期认筹期认筹期强销期强销期持销期持销期二次强销期二次强销期项目vi识别系统导入（logo、案名等） 1-2个月个月1个

45、月个月 1-2个月个月 1个月个月 2个月个月 项目地理位置、规划、业态等卖点推出 卖点细分阐述剩余户型独有卖点展示、活动告知 尾盘期项目形象展示及剩余产品卖点展示、热销信息等沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载营销节点本项目前期手续及开工、预售证取得时间等问题，将影响项目营销节点的时间划分，因此本时间节点是根据一般情况下正常的营销周期进行的划分；本项目规划未定，具体房源数量未知，因此销售周期通过经验进行预估，应当在预售许可证取得后，15个月住宅售罄。受目前市场影响，销售周期应当有所波动。沧元

46、地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载推广思路a a）确定媒体推广节奏：需确定媒体推广的总体节奏，既根据甘特表及工程进度、项目进度、销售进度，对媒体推广的节奏进行把握。在何时进行何类及何种规模的推广。 达隆行根据市场操作建议：1，建议在项目接收咨询前，采用相对适中的推广强度，以引起市场关注为目的；2，开售前采用大规模推广，促进市场反应，并树立项目形象，促进当日到场客户数量，挤压销售；3，持销期进行适度的媒体推广，推广主要应当结合事件活动或优惠活动进行，避免为推广而推广；4，推广应当注意节奏，节奏不宜

47、过缓也不能过快。过缓会造成市场遗忘，过快则可能引起市场忽略。 沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载推广思路b）确定媒体推广节点1，明确媒体推广节点，推广应当根据销售情况随时进行调整，应当尽量避免单一媒体长时间投放，造成受众客群重复；2，可根据工程情况、项目动态进行媒体推广，丰富推广内容，并且引起市场的长期关注。c）确定媒体组合1，优秀的媒体组合可令推广更具有效用，从而减少媒体投入、间接增加产出；2，考虑到本项目体量，建议整体媒体组合以围挡、网络为主，报广、电台、短信、户外等媒体为辅，穿插活动引

48、起关注；3，前期推广中，建议以围挡、网络及短信为主，向市场渗透信息，并利用外展 点等活动派发符合项目形象的物料；4，售前（预售许可证到位）刊登报广、电台、短信广告，作为辅助手段使用；5，如条件允许，建议考虑夹报推广。 沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载售楼部建议完善销售环境完善销售环境 寻找适合做销售部使用的售楼部，对售楼部内部进行合理的分区并装修使用。整体分区应当包括：a)外立面：与项目整体风格契合并能够吸引目光，门头制作大气美观；b)接访区：接待台、背景墙、项目logo、slogan、音

49、响等；c)洽谈区：最少4张最多10张洽谈桌及配套椅，饮水机或咖啡机一台，项目展板一套；d)展示区：项目沙盘、户型沙盘、设备展示、交房标准等展示；e)签约区：可与洽谈区重合使用，但如条件允许可考虑单独设置；f)影音展示区：如项目二期可以确定，建议做整体的3d动画设计，并在售楼部安排区域用于展示；g)办公室：销售经理日常办公场所，配有办公桌椅、文件柜、电脑、复印打印机等；h)财务办公室：收款场所，需有pos机、电脑、文件柜、办公桌椅等。i)图示如下：沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载售楼部建议1

50、324561：沙盘区及展示区2：影音展示区3：形象墙及接待台4：售楼部外观5：洽谈区6: 导引牌沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载项目现场围挡广告示意围挡建议沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载物料建议完善销售物料完善销售物料 完善项目销售物料，为销售提供足够的助力，并促进口碑传递的途径。a)沙盘：用于展示项目整体规划，便于销售讲解；b)户型模型：制作户型模型，进行立体展示，在未配备样板间之

51、前具有更加直观的弧形展示效果；c)户型单页：户型单页便于客户携带，并具有房款计算信息；d)宣传单页：项目优势信息及交房标准等内容；e)楼书：项目优势信息及生活描述等，根据风格及使用要求不同内容要求也不同；f)展板：分为项目信息展示板、项目形象展板、卖场装点展板等；g)名片：销售人员所使用的名片；h)纸杯或瓷杯：建议采用压logo的瓷杯，纸杯成本高且含铅；i)手提袋：用于形象展示及客户使用；j)工牌：展示员工形象及姓名，便于监督管理；k)工装：体现项目形象，且利于接待团体客户时客户寻找销售人员； 沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.c

52、om 海量资源免费下载海量资源免费下载销售工具示意一展板 物料示意沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载销售工具示意二模型 物料示意沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载销售工具示意三楼书 物料示意沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载销售工具示意四户型单页 物料示意沧元地产榕城世家项目提报河北达隆

53、行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载销售工具示意五生活手册 物料示意沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载销售工具示意六宣传单页或报广物料示意沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载时间划分：时间划分：预热期：预热期：2010年7月2010年9月底推广主题：沧州推广主题：沧州 新生活新生活 元年元年战略任务：战略任务：有针对性获取

54、业绩，多渠道信息渗透，为收筹及认购储备客源。战略原则：点、线、面结合点、线、面结合点针对开发商企业形象，企业品牌做好工地现场信息传达。线不断利用网络、短信等媒体推出新讯息，环环相扣，层层递进。面在预售许可证拿下之后，开盘之前，通过多种传播渠道，目标群体展开宣传。各阶段活动预期沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载预热期活动营销策略：文化营销事件营销产品发布酒会（晚会）产品发布酒会（晚会）活动说明：为宣传企业实力与企业知名度，扩大企业影响力。渗透项目信息，促进口碑传播宣布vip收筹。各阶段活动预期

55、沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载时间划分：时间划分：认筹期（认购期、认筹期）：2010年9月2010年11月战略方法：重锤出击。战略任务：全面引爆，抢占市场高点。战略原则：重锤投入报纸广告宣传，营造紧张气氛，加促客户群体购买欲，全面攻击市场。媒体组合原则：全方位整合运用媒体资源、社会资源、达到快速销售的目的，使项目全方位整合运用媒体资源、社会资源、达到快速销售的目的，使项目实现产品利润、企业品牌利润、社会效益的转化。各阶段活动预期沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 201

56、0.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载强销期：2010年12月2011年3月战略方法：点、线组合点利用现场情景营销，直接有效传达项目信息，促进销售。面利用报纸媒体及其它各种辅助媒体，加深项目理解，全面提升项目知名度。媒体组合原则：针对性/立体攻势有针对性的选择媒体，使媒体的力量发挥的最好，并采用立体式宣传，将项目在短时间内树立品牌形象。互动式/软硬组合将硬广与软性广告、新闻炒作相结合，从而与社会受众产生互动，达到事半功倍的效果。各阶段活动预期沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载娱乐之星自拍活动娱乐之星自拍活动以自拍的个人作品参赛，从而选出本案的形象代言人，给予丰厚的奖励，此活动是沧州首届，具有新闻点，既可以扩大项目的知名度，又开创沧州意义独特的文化活动。各阶段活动预期沧元地产榕城世家项目提报河北达隆行房地产经纪有限公司 2010.6源自：源自：www.mm858.com 海量资源免费下载海量资源免费下载商业发售期：商业发售期：2011年