房地产公司项目管理办法详细.

1、*房地产开发工程管理方法工程管理方法的说明1、工程部是公司针对某一工程下设的业务执行部门。旨在对于工程的专属管理和协同 操作，强调工程操作的一贯性和专业性，保证工程在公司的控制和监督下，提高项 目开发的效率，实现工程的管理目标和经营效益。2、本方法是在工程部门中实行的劳动纪律和各项规章制度，目的在于控制和标准工程 部门的系统化管理和业务操作。3、本方法是依照公司的制度和操作规章而设立的，其内容应该依照公司的各项制度。 其中假设有与公司规定相矛盾的局部，应依照公司的规定执行。4、本方法参考了其他房地产企业的行之有效的经验和制度，并根据公司的实际情况而 制定的。5、本方法一经公司审核通过，应形成文

2、件，严格执行。今后在实际操作中出现某些条 款不适应工作的开展、不利于公司对工程部门工作的控制和监督等情况，应组织相 关人员对本方法进行修改和补充，增补和修改的局部应以文件形式通知公司各部门, 遵照执行。工程部工作范围1、工程部的工作范围只要是指工程部围绕公司工程开发意图实现的所有实质性业务工作，主要包括：工程前期筹划、工程设计审批、工程具体实施、工程完成总结和项目控制管理等。2、工程前期筹划主要指工程选址、工程用地取得、市场调研、可行性分析、工程组织 协调、工程建议等前期筹划性工作。3、工程设计审批主要指工程方案设计、初步设计、施工图设计委托授予和协调完成、 图纸会审、工程建设手续报批等经营性

3、工作，以及相关的文物、勘察和工程开发的 商务性工作。4、工程具体实施主要指工程的招标签约、组织施工、周边环境协调、材料设备供给、 现场施工管理、销售管理、宣传筹划实施、财务协调等工作。5、工程完成总结主要指工程竣工验收、办理交接、办理相关权属证明、工程资料整理 和上交归档等工作。6工程控制管理主要是指工程运作各阶段目标控制、方法控制、质量控制、风险控制、方案控制和投资控制等工作。7、工程部的工作范围还包括与公司管理性协调、与其他相关单位的业务协作等工作。工程部组织架构和人员组成1、工程部经理和总工程师由公司任命，工程部经理作为工程部行政业务主管，直接向 公司负责；总工程师作为技术主管，在行政上

4、隶属工程部，同时兼有业务监督职能。2、工程部组织架构如下：3、公司根据工程部实际需要确定人员编制和组织构架。除工程部经理和总工程师，其 他人员由工程部在公司内选择确定，或在公司同意的情况下，向外招聘。4、工程部人员的工资和待遇，由根本工资、岗位津贴、工程补助和奖金组成；其方案 由工程部经理和总工程师议定后，上报公司执行。工程部奖惩条例1、全年工作和生产满勤者，病、事假不超过 15天，不迟到，不早退，年终按考勤表，经 核定无疑，给予奖励。2、对公司的工作和生产经营提出合理化建议，被采纳取得效益者，经有关部门确认，公司 酌情奖励。3、工作效率高，办事得力，为公司节约经费超过三万元以上者，给予奖励，

5、超过十万元，给予重奖。4、 勇于开拓，采用科技成果及钻研业务技术， 降低工程造价，取得明显效益者，予以奖励, 取得显着效益者，予以重奖5、工作认真负责，积极努力，成绩优异者，年终予以重奖 6忠于职守，积极工作，遵纪守法，模范执行公司的一切规章制度，经员工评议，给予奖 励。7、坚持原那么，严以律已，积极维护公司声誉和形象，年终被评为优秀员工者，给予奖励。二、处分条例：员工违犯公司章程及有关规章制度，视事实情节和轻重程度，给予口头警告，书面警告， 降职、撤职，解雇四种处分。一、员工有以下行为者，管理人员给予口头警告。1、上班迟到早退；2、衣冠不整，有损仪表。3、上班闲谈，大声喧哗，污言秽语；4、工

6、作时间闲谈、游荡、办私事；5、乱扔杂物，不讲卫生，损害办公环境；6待人接物冷淡，礼貌不周。二八 有以下行为者，管理人员给予书面警告，违犯者写出书面检查。主管部门监督，公 司登记纠查。1、累纪三次受到口头警告；2、违犯公司规章制度，情节轻微；3、因故发生争吵，制止无效；4、恶语中伤他人，影响友爱；5、顶撞上级，不服从上级和管理人员的指令；6工作散漫，办事效率低下；7、无故不能按时完成工作任务；8、消极怠工；9、无故旷工一天；10、在工作中弄虚作假。三八有以下行为者，主管建议，公司决定给予降职或撤职1、违犯公司规章制度，造成严重后果者；2、工作失职，造成经济损失或其它后果者；3、损害公司声誉、形象

7、，情节严重者；4、打架斗殴，恐吓，威胁，危害同事者；5、缺乏事业心责任感，工作不称职者； 6自私自利，损害公司利益者四八 有以下行为之一者，上报公司，予以解雇。1、工作失职，情节严重，造成重大后果者；2、无所事事，不求上进，不能胜任工作职责，对公司无有奉献者。3、泄露公司管理和工程技术机密者；4、道德败坏，丧失原那么，严重损害公司形象及利益者；5、违法乱纪，负法律责任者。工程部费用报销制度1、本费用报销制度是依据公司相关财务规章制定的，凡其中与公司财务规章相矛盾的 条款和内容，以公司规定为准。2、购置固定资产：凡在500元以下由工程经理批准，并提交公司财务审核监督；超过 500元由公司总经理批

8、准。3、招待费用支出：不管数额大小，原那么上一律先申报，批准后再实施；特殊情况下， 业务负责人需要先实施后申报的， 必须附有合理的说明，同时出具合法的报销凭证, 上报公司审批，财务部方可办理报销手续。4、购置低值易耗品：各部门每月需编制开支方案，由本部门经理审核后，上报公司批 准，由财务部按照批准的方案、名称规格、数量，审查付款，不准多报和虚报。计 划外开支由工程部经理审核后，上报公司总经理批准，并出具合法的报销凭证，由 财务经理审查登记，方可办理报销手续5、因工作需要用款时包括出差在 500元以下，各部门负责人批准，由工程部经理审核；超过500元，各部门负责人注明原因，报请公司总经理批准，事

9、后5日内及时报销。逾期无故不报，财务部有权在本月工资中扣除。6固定资产与低值易耗品含工器具的管理，实行统一编号，帐卡控制，实物定值，谁用谁管，丧失赔偿含损坏，完好有奖的方法，半年一鉴定，奖优罚劣，年终盘 点核对一次。7、出差费用按照公司相关规定执行。8、工程部所有费用报销程序按照公司的相关规定执行。工程部会议制度1、工程部会议制度主要是针对工程部各种会议的要求和规定。2、例会是在日常工作中，贯彻公司指示、协调工作步骤、安排工作方案和落实工作任 务的常规性定期会议形式。3、工程部例会定于每个星期一上午十时，参加人员为所有工程部成员。4、专题会议是工程部针对某一专题而适时召开的业务性会议。5、参加

10、会议人员除有特殊情况者，不可缺席、不可迟到、不可早退、不能干扰会议议 程和会议进行。6与会人员应积极配合主持人，参与会议讨论和发言。除指定的书记员外，参与者都应记录与自己工作相关的会议内容7、会议发言应实事求是、言简意赅、不隐瞒。8、会议应有记录，并以会议纪要形式进行文件存档和上报公司。工程部请销假制度一、员工外出，必须按级请假，返回按时销假，未经主管批准不得外出。一般情况下， 工作时间不得请假。二八公司职员有以下情形之一者可请假。1、因病有医院诊断证明需要休息的；2、因本人或家中有事必须请假处理的；3、结婚或女职员分娩。三八 需请假的员工，可根据部门任务，人员在位率和工作情况合理安排，各部的

11、主管由 总经理批准。公司职员由各部主管批准。四八 员工因特殊事由需请假的，由各部门经理批准，超过二日的由总经理批准。部门经理需请假的由总经理批准。公司员工事假每日扣福利工资5元，病假扣工资3元，年度请假累记不得超过30天。五八 因病请假的，应持医疗部门证明。如突发病或慢性病发作不能去医院而休息的，应 在当天或次日告知部门主管。六、请、休假人员外出前，直接主管应向其交代外出期间考前须知， 规定归来时间。请、 休假员工必须按时回归。如有特殊情况需要续假，应及时提出续假理由经批准前方可续假。未经批准超假或逾期不归者，按旷工处理，并视情节轻重予以追究工程部工程技术工作职责与管理规定一、岗位职责和工作范

12、围工程技术部门是公司XX工程部门的主要职能部门，它集工程技术、工程方案和工程预决算为一体，贯穿工程生产和经营活动的大局部过程，对公司的社会信誉、经济效益 和经营开展起着举足轻重的作用。一、根本任务：协助和监督施工单位，保质、保量、保工期的完成建设任务，把好工程 造价环节，以最低的投入获取最高利润。填写各种报表，搜集技术资料，积累建设经验。二八 严格遵守公司章程，认真执行公司决议，对违犯公司有关规章制度，损害公司形象， 营私舞弊等不良现象的职员，工程技术部门负责人根据其程度，可分别进行提出警告、上 交公司或除名论处。三八 工程技术人员的配备，视公司工程规模大小而增减，原那么上每 个工程3- 5人

13、，即土建、水电等专业人员配备 1 3人、方案统计及资料员1人、工程预 决算人员1人。四、总工程师：1、 总工程师是工程技术部门的业务领导，直接对工程经理负责。2、领导或参与设计总图、单体设计的审定。3、负责工程工程及材料供给的招标工作和合同的技术审定。4、负责组织召集有关单位参加施工图会审，代表建设单位签发设计变更通知，以及其它有关施工的通知。5、负责组织有关人员共同审定施工组织设计。负责开竣工报告、现场施工变更、拨付工程 进度款和竣工结算的现场签证。6指派现场代表，监督工程进度和工程质量，协调承包方现场施工的问题。7、负责组织工程竣工验收。8、负责组织技术资料的整理和归档。五八工程技术人员1

14、、工程技术人员业务上归总工程师领导，直接对总工程师负责。2、参加施工图会审，审核施工组织设计。3、监督工程进度，工程材质情况和质量，检查隐蔽工程。4、办理设计变更，材料代用和中间交工验收手续。5、审核开竣工报告6协助承包方解决技术问题，以及其它方面的问题。7、参加工程竣工验收。8、作好技术日记，积累技术资料，协助技术档案的整理。六八方案资料员:1、方案资料员业务上归总工程师领导中，直接对总工程师负责2、根据总工程师的部署和工程的情况，绘制生产方案网络图，从实际出发，编制年、季、 月生产方案，指导整个工程的生产活动。3、组织召开有关单位参加方案工作会议，定时参加例会和工程办公会，催促方案落实。4

15、、根据国家和政府有关部门的规定，制定和实施本公司的方案和经济报表上报公司。5、深入实际，切实了解生产情况，搜集生产统计资料，对方案执行情况进行统计分析，为 领导改良生产措施提供真实的依据。6建立健全各种台帐，准确适时地向上级或有关部门填报各种报表。7、负责及时收发工程部的各项工作文件资料，整理归档，并负责工程文档资料的管理。七工程预算人员1、工程预算人员归总工程师领导，直接对总工程师负责。2、根据工程经理和总工程师的布置，适时编制工程投资方案和工程造价。3、参与工程招标标底的编制。4、根据承包合同和有关规定，编制设计变更增减费用，以及工程竣工结算。5、审核工程进度款的拨付。6根据国家和上级有关

16、部门的要求，编制年终工程投资报表。7、要认真对待公司经济活动的严肃性，某些经济数据不得随意外泄8、建立健全各种台帐，协助方案资料员进行工程资料归档二、工程部工程技术制度一、工程技术的一切活动应围绕公司经营方针，对工程经理负责，实行分工负责制，在 意见不统一的情况下，执行公司的决定。工程技术职员应遵守公司章程和劳动用工制度， 维护公司利益，对公司的一切经营活动严格保密。二八热爱公司，关心公司利益，服从指挥，团结友爱，工作配合默契。三八工程技术人员应该协同监理单位深入现场，详细掌握工程进度，脚踏实地的为施工 单位解决问题，要认真领会施工图设计和施工方案，经常和施工单位有关人员一起磋商施 工技术问题

17、，及早排除质量事故隐患，为公司节约工程投资本钱。不得以任何理由刁难施 工单位，更不得敲诈勒索，接收贿赂，否那么提出严厉警告或辞退。四、在接到施工单位隐蔽工程通知后， 要及时亲临现场详细检查，并签证隐蔽工程记录, 不得委托他人，不得完工后补签，更不得不检查就签证。五八 在工作中，发现有关重大技术问题，应及时向总工程师汇报或向设计部门提出，办 理设计变更手续，不得擅自修改设计。六八 工程技术人员要严格按照国家质量验收标准，施工标准和设计要求，及时进行施工 质量和进度的据实认定。认真检查工程用料，成品或半成品构件有无合格证和技术证明文 件，禁止使用不合格材料和构件，详细掌握质量动态。七八要坚持原那么

18、，正确反映质量情况，对质量事故要及时汇报总工程师，并对质量事故 进行分析，提出补救或解决方法，认真做好原始记录，整理归档。八八 监督施工单位及有关人员开展现场文明施工活动，保证现场人、材、物的平安九八做好施工图和有关技术资料的分发和签证。十八 方案工作要周密、科学，坚持长方案，短安排，短方案保长方案的原那么。并要经常深入实际，检查方案落实情况，发现不协调之处，及时向有关人员提出，催促落实。十一、统计工作必须实事求是，保证统计数字的准确性、可靠性，严格按照国家的有关 规定，提供统计资料，不得瞒报、拒报、迟报、严禁任何形式的弄虚作假。十二、予算人员要仔细计算工程量，准确套用定额和国家取费标准，算出

19、主要材料和机 具的消耗量，给领导提供切实可信的经济数据。十三、予算人员要坚持原那么，把好中间结算和工程决算环节，对不确定的有争议问题， 必须报请总工程师和工程经理裁定，不得擅自作主。十四、要注意搜集有关资料，积累建设经验。十五、本制度假设与公司规定有矛盾，以公司规定为准。本制度未涉及到问题，一经发现, 由工程部提出意见上报公司，按公司的指示执行。工程部营销工作职责与管理规定1、根据公司的工程意图和工程部的方案要求，负责工程的营销筹划、工程宣传的管理和监督工作、协调销售代理公司的各项工作。2、负责协调工程内经营、工程和营销的方案和其他工作。3、根据公司的财务要求，协调和催促销售进度和回款。4、营

20、销工作必须根据公司的意图和工程部的要求开展工作，不得自作主张，擅自改变营销方案和方案。工程部经营工作职责与管理规定1、根据公司的要求和工程部的实施方案，负责工程的建筑报建、建筑报批和办理相关 的建筑手续。2、负责协调工程部内的各项影响报批报建的工作，并效劳于工程建设。3、经营人员要三勤，即脑勤、口勤和腿勤。搞好与相关政府职能部门及其他有关单位 的关系。同时善于总结经验，有效及时地完成工程方案中的相关任务。4、经营人员要筹划和选择，科学区分工程报批工作的轻重缓急，合理选择和安排经营 工作。经营人员在及时完成责任性工作的同时，应有效地节约经营本钱和开支，提 高公司的经济利益和工程利润空间。5、经营

21、人员在工程报批中，如果遇到困难，不应隐瞒，及时上报，便于有效及时解决 报批工作的困难。工程材料及设备采购程序一：市场调查1列单由工程部根据工程意图、建筑合同约定和施工图设计，对工程所需工程设备、材料的名称、规格和数量等情况列出清单。2组织根据工程设备、材料清单，由材料部门组织人员，制定方案，进行市场调查。为工 程工程建立第一手资料。此阶段应在工程开始时或具备条件时，便着手实施；原因有二：第一，可以使后期工作 有充分的时间准备，第二，市场调查的开展，也可以使公司对工程的投资有比拟准确的预 测。另外，此工作的要求是认真、广泛、真实、持续，从而保证资料的可靠性。 二：采购程序1工作准备A 由工程部门

22、和材料部门根据设备材料清单、 工程方案和实际情况，组织人员工作， 详细开列所需和应购的设备材料明细内容包括名称、规格、品质品牌要求 、数量、设 备材料时间表等，提交公司。B由公司确定招标小组人员，确定采购方针原那么。C由招标小组根据公司确定的方针原那么、采购明细表和实际情况，编制采购方案，制定招标文件及初步预算情况，上报公司备案。2招标程序A 公告根据实际情况，向社会或有针对地公告工程招标工程，一般提前 30至40天进行。可 采用广告或 通知等方式B 发标根据招标方案和工程进度，经招标小组研究特殊情况报公司同意，向有意向的客户发出单项招标文件，限定投标时间，并收取一定的材料制作费。C 参标各意

23、向客户编制投标文件，在限定时间内，交付工程招标小组。投标文件必须明确投 标人、投标资格、投标工程、品牌厂家、规格型号、投标价格、实施方案、承诺条件等 条款。D 接标由招标小组指定专人负责接收投标人的投标文件，并做好登记工作。E 竟标由招标小组集体或委派专人与各投标人进行技术和商务谈判，并做好谈判记录工作。 招标小组应视业务情况及时进行研究讨论，决定工作方向与策略。F 议标根据谈判记录，汇编单工程的比照表，由招标小组共同从中评选出性价比和投标条件 较优者，上报公司。G 中标由公司根据议标结果和实际情况，确定中标者。并交由招标小组起草单工程合同，通 知中标者领取合同草案，及时进行合同会商H 签约根

24、据双方商谈结果，定编正式合同书，由律师审核后，签定有效合同。三：实施过程1业务实施双方签定合同后，合同正本由公司办公室和财务部各保管一份，工程部门和材料部门 保存合同复印件，以便于合同的实施、协调与监督。根据合同和实际情况，由工程部通知 材料部门组织具体的合同实施。通常实施过程分为两个局部：材料供给和设备的供给、安 装调试。A验收设备材料到货，应由材料部门与工程部门根据合同附加的材料或设备清单，组织验收,并出具相应的验收报告。同时，妥善保管货物，以便工程施工。B 监督凡涉及安装调试工程的采购活动，应根据合同和实际情况，监督、协调各施工单位的 工作，保证工程顺利进行。2财务收付财务收付是合同履行

25、的重要环节，也是制约供给商的有效手段。财务支付的程序为工 程、材料部门根据合同或验收通过后，签字上报，由主管经理签字，上报总经理签字，财 务部门根据总经理签字和具体情况安排支付。另外，财务支付应根据工程情况、行业惯例、财务状况和合同执行阶段等具体情况确定，一般分为三种支付方法:A 顺利支付：按照程序顺利支付。B 拖延支付：可采取程序拖延和资金短缺等方法正当拖延，推迟支付。C 扣除支付：可以根据对方合同违约、工程或供给失误等原因，扣除局部支付款项。 四：招标采购人员的纪律要求1严禁擅自违反操作程序进行业务活动。2服从公司领导指示，及时向公司领导通报工作进展情况。3发挥团队协作的优势，杜绝个人不负

26、责任和对招标工作有害的言行。4严禁利用工作之便向投标人索贿受贿，损害公司形象和利益。5倡导认真、负责、严谨、求实的工作作风，力求各项工作高效卓越。6排除私心杂念，公正自律，一切从大局出发，保证工程的顺利进行。工程设备供给付款程序1、样表说明：本样表主要应用于工程施工中材料供给、工程承包施工等内容的货款或工程款的支付和认定。主要是希望在支付过程中的每个环节都认真把关和严格控制，做到环节上的每层 都积极负责，减少工程款的过量和不正当支付，防止法律事故。2、样表:房 地 产 开 发 有 限 公 司付款程序单材料类项 目类 别合同编号应付金额收款单位部门签证人时间备注经办人总工程师工程经理财务审核总经

27、理董事长附件:1、付款申请表2、监理意见3、发票* * *房.地产 开 发 有 限公 司付款程序单工程类项目类另y合同编号应付金额收款单位程序部门签证人时间备注现场代表总工程师工程部经理财务审核总经理董事长附件：1、付款申请表2、 监理意见3、审计意见结算时* 房 地 产 开 发 有 限 公 司付款申请表工程名称： 工程类别： 合同编号： 申请付款理由： 申请付款金额大写：小写：收款单位： 开户银行：帐 号:其 它:申请付款单位加章年 月 日附件：1、监理意见书2、甲方代表认证价单3、其他付款依附争取工程的成功实施是工程管理的总目标。要取得工程的成功，首先必须做好如下工作：1要对具体工程进行充

28、分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的工程目标方案。2要对工程技术方案 进行科学、经济的设计。在设计的过程中，要坚持技术先进与经济合理相结合的原那么，坚持资源可持续利用 的原那么，坚持经济开展与人类生存开展相结合的原那么，加强人居环境的改善，保证工程实施的平安 性和使用的高效性。3要建立一支有力的高素质的工程管理队伍。只有具备高素质的工程管理队伍，才能将上层系统的战略目标方案和复杂的 工程技术方案 同具体工程的实 际情况结合起来，才能把所有的工程参与者调动起来，融为一个统一的整体，才能把工程 所有的活动联系起来，形成一个有序的整体。因此，高素质队伍的建立是工程成功的关键和根底。

29、上述三个方面的工作是工程取得成功的前提条件和根底。这里的工程成功是一个相对的概念，是相对于工程所处的具体环境而言，离开了这个具体环境，一个成功的 工程也可能会转化为不完全成功的工程，相反，一个非成功工程也可能转化为一个根本成 功的工程。因此，成功工程在不同时期、不同环境下的判断标准是有差异的。但这并不是 说没有判断标准，一般情况下，作为一个成功的工程应满足以下条件：1要在限定 的费用条件下，尽可能地降低工程的费用消耗，减少资金的占用，到达工程预定的使用功能和使用效果，使工程在使用过程中能经济、平安、高效地运行。2要在预定的时间内完成工程的建设，不拖延，及时地实现投资目的，到达预定的工程总目标和

30、要求。3要使工程能合理地有效地利用各种资源，使工程具有可持续开展的潜力。必须使工程能为使用者顾客或用户所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各 方面都感到满意这可能是一个比拟苛刻的条件。4必须使工程与环境协调。这是“以人为本思想在房地产工程的具体表达，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。5必须使工程实施按方案、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地解决工程过程中出现的风险、困难和干扰，使工程的损失降低到最 低限度。要使工程完全符合上述每一个条件，几乎是不可能的。因为在一个具体的项目中各个评价指标的重要地位不同，常常需要确定它们的优先级，如有的

31、指标必须保证， 有的指标尽可能照顾，有的指标是不可能完全得到保证，甚至有些指标之间是相互矛盾的 等。因此，在具体工程中，我们应根据工程的具体特点，确定各个指标的优先等级，保证 工程总体目标的实现，这一工作实质是属于工程目标优化的工作内容。当然，工程是否能够获得成功，不仅与工程管理的内容和方法手段有较强的相关性，而且与工程管理的 目标设计是紧密相连的，如英国建造学会在?工程管理实施规那么?中定义工程管理为：“为 一个建设工程进行从概念到完成的全方位的方案、控制与协调，以满足委托人的要求，使 工程得以在所要求的质量标准的根底上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。 在房地产工程管理的多目标体系

32、中，其三大根本目标及其关系确实定是建立工程目标体系 的主要内容。所以房地产工程管理的功能质量目标、进度工期目标和费用本钱目标, 共同构成了房地产工程管理的目标体系，工程管理的三大目标通常由工程任务书、技术设计和方案文件、合同文件承包合同和咨询合同等具体地定义。这三大根本目标在工程生 命期中有如下特征：1三大根本目标共同构成工程管理互相联系、相互影响的目标系统。某一方面的变化必然引起其余两个方面的变化。如果过于追求缩短工期，必然会损 害工程的功能质量，引起本钱增加。所以工程管理应追求它们三者之间的优化和平衡。2这三个根本目标在工程的筹划、设计、方案过程中经历由总体到个体，由概念到实施， 由简单到

33、详细的过程。工程管理的三大目标必须分解落实到具体的各个工程单元子工程、工程活动上，这样才能保证总目标的实现，形成一个完整的控制体系，所以工程管理实质 是目标的管理。3三个根本目标结构关系的均衡性和合理性，构成工程管理目标的根本逻辑关系，任何只强调最短工期、最高质量、最低本钱都是片面的。它们的均衡性和 合理性不仅表达在工程总体上，而且表达在工程的各个单元上。编辑本段3 房地产工程管理系统珠海网欣房地产工程不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目 标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产工程管理在各个内容之间严密逻辑性 的作用下，共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉，对工程

34、管理系统 有不同的描述：1按系统工程理论，结合管理工作的一般流程可将工程管理系统地描述为：“预测决策一一方案一一控制一一反应修正决策一一方案等职能的结合体。这一系统 结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统， 使工程各参与者能高效地完成既定的工程任务，实现工程的总目标。2按工程实施过程，工程管理系统可描述为以下几个阶段：1工程的定义、目标设计和可行性研究。2工程的系统分析，包括工程的 外部系统环境调查分析和内部系统工程结构分析等。3工程的方案管理，包括工程的实施方案及总体方案、工期方案、本钱 投资方案、资源方案以及它们的优化。4工程的组织管理，包括工程组织

35、机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、工程管理规程的制定。5工程的信息管理，包括工程信息系统的建立、文档管理等。6工程的实施控制，包括进度控制、本钱控制、质量控制、风险控制、变更管理等。7工程的后期管理，包括工程验收、移交、运行准备、工程后评价与总结、工程使用管理物业管理，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。3按照工程管理的工作任务，工程管理系统可描述为以下几个方面：1本钱管理，包括工程估价即工程的估算、概算、预算、本钱方案、支付方案、本钱控制包括审查监督 本钱支出、本钱核算、本钱跟踪和诊断、工程款结算和审核。2工期管理，这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作根底上进行

36、的，包括工期方案、资 源供给方案和控制、进度控制。3质量控制，包括 工程质量 和管理过程的质量等。4现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场平安管理等。5组织和信息管理。组织管理包括组织机构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制 定、各方面责权利的落实、管理标准的制定、内部与外部关系的协调、争执的解决等，信 息管理包括信息系统的建立、信息流确实定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、 传递方式、存档时间确实定等。6合同管理，包括招标投标的合同筹划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、 合同变更的管理、索赔管理等。7风险

37、管理，包括风险识别、风险方案和控制。房地产本钱 管理系统：功能优势工程方案管理主要是对工程方案的制订和执行情况进行管理，其中包括对部门方案的执行情况进行管理。采购招投标用于管理采购招投标环节，合作伙伴信息、材料信息、招投标方案等业务流程工程材料管理可实时掌握材料在实际工程中的应用情况，并支持对材料实现方案管理；支持对材料方案、供货、领用的全程追踪，防止“超领“超供现象的发生；可直接查询 供货单位与领用单位的材料供给与使用情况。工程进度管理 以工程方案编制审核一执行一分析一调整为核心流程，支持对时间进度和工程进度的精细化过程控制； 支持以图片、视频的形式上传和展示形象进度。任务管理用于跟踪工程执

38、行-质量管理相关工作任务执行情况，支持任务的审核与查看，并可设置任务提醒。可制订相关质量控制制度及质量控制方案，质量管理人员根据质量方案来安排质量检查与 评定工作。对设计工作各个环节及交付成果，制订质量检查制度及质量标准。并支持对质 量检查过程中的评定结果与不合格项整改正程的记录功能。目标本钱 用于项目前期的本钱测算工作，包括确定核算对象、设置本钱科目、制订“新工程开展阶段的“估算本钱、以及“规划设计/扩初设计/施工图设计阶段的“目标本钱。支持对目 标本钱、估算本钱之间的差异分析。合同订立用于对公司各工程所签订的合同、合作伙伴、材料及相关文档进行统一管理，支持相关文档的上传、下载、在线查询功

39、能，并支持对合同的借阅情况进行管理。合同执行用于跟踪合同执行的全过程，包括合同的变更申请、正式变更、准结算、结算，以及付款方案确实定、应付款和实 付款信息的查询。本钱的拆分与归集用于将每个合同发生的各种费用分摊到最末级本钱科目的最明细核算对象中，获得已发生的合同性本钱。系统支持自动拆分及自 动应用拆分规那么，用户可以进行快速拆分和批量拆分操作。合同付款用于记录合同付款方案确实定、审核和款项支付。支持资金方案的制定和付款方案、应付款和实 付款信息的查询；并可对发票进行管理及查询。现金流生成工程动态投资计划，并将待分配余额分配到每月具体的投资方案中，得到该工程周期的动态投资方案；根 据公司设置现金

40、流量模板，结合相应的本钱核算对象生成现金流量。合同分析支持对合同执行、合同付款等情况进行统计分析，并以图表的形式显示。动态本钱根据目标本钱、成发生本钱合同性本钱和非合同性本钱和调整本钱，自动计算出各核 算对象的最新动态本钱和统计分析报告，对动态本钱和目标本钱之间差异进行比拟，同时 对动态本钱数据进一步按产品如商铺、住宅、车库分摊，得到工程按产品分配的本钱 数据。本钱构成分析通过对核算对象的目标本钱、动态本钱、实际本钱、实付本钱进行统计分析，为用户提供最新的本钱统计结果。可售单方本钱分析根 据已制定的目标本钱、最新动态本钱与对应核算对象的可售面积，计算各核算对象目标成本可售面积单方造价与动态本钱

41、可售面积单方造价。报表管理整个本钱系统的内置统计报表，按业务分类组织。支持各类报表的自定义功能。短信平台利用 短信效劳的功能，支持用户通过短信订阅报表信息，接收反应信息。支持多种接口， 如网关、GPRS Modem并支持多种应用 插件。财务接口支持与金蝶、用友、Oracle等财务软件的无缝链接。可实现与Project、Excel之间的数据交换。操作日志管理系统实时监控并记录所有进入系统的操作人员对每功能模块的操作情况。客户价值为企业的开展提供知识储藏自动积累并优化目标本钱参数，建立并完善成 本管理 知识体系，为 企业再一次开发过程 中的目标本钱的制定 提供数 据依 据。全生命周期的动态本钱管理

42、实现包括合同性本钱、非合同性本钱、待发生本钱在内的全工程动态本钱管理，在工程整个生命周期的任一时间点都可以得到工程的 动态本钱，无须等到竣工结算就能够实时了解当前每单方预期造价，实现当前动态本钱与 目标本钱的比照分析，为本钱控制和经营决策提供科学依据。严谨的本钱控制体系，权威、科学的决策依据基于合理的本钱结构分类科学制定目标本钱，以此作为本钱控制的上限；通过动态本钱与目标本钱的比照，实时反映异常本钱状况，并支持对异常本钱 产生根源的逐层深化分析；结合责任本钱体系，将各项本钱指标落实到岗，通过动态本钱 反映相关本钱指标执行情况，为本钱绩效考核提供科学依据。完备的事前评估及控制机制支持相关部门在审

43、批待签合同时，试算评估该合同对整体本钱及资金流的影响，也可在审批各项进度款时，试算评估该笔款的支付对现金流的影响，真正实现数字化 事前控制。将被开工作演绎为主动统一管理合同的变更、签证，防止变更黑洞；科学的合同付款体系，彻底杜绝超付现像等多种预警机制，主动为您把握关键业务环 节，将被开工作演绎为主动。灵活强大的自定义报表体系，支持层层钻取式查询系统具有强大而灵活的报表管理体系，客户可根扰自己工作需要自定义各类报表，方便快 捷的统计数据，在一定程度上满足个性化应用需求。网欣房地产本钱管理网欣房地产本钱管理系统是以合同管理为中心，围绕工程工程运营的进度、资源、质量、本钱等管理要素，对工程工程进行综

44、合 动态管理，全面实现工程进度-资源-本钱的集 成控制。同时通过工程的综合检测与分析，为工程决策人员提供多方位的价值评估与分析， 解决高层领导最关心的宏观总体问题。功能优势工程方案管理主要是对工程方案的制订和执行情况进行管理，其中包括对部门方案的执行情况进行管 理。采购招投标用于管理采购招投标环节，合作伙伴信息、材料信息、招投标方案等业务流程工程材料管理可实时掌握材料在实际工程中的应用情况，并支持对材料实现方案管理；支持对材料方案、供货、领用的全程追踪，防止“超领“超 供现象的发生；可直接查询供货单位与领用单位的材料供给与使用情况。工程进度管理以工程方案编制一审核一执行一分析一调整为核心流程，

45、支持对时间进度和工程进度的精细化过程控制；支持以图片、视频的形式上传和展示形象进度。任务管理用于跟踪工程执行相关工作任务执行情况，支持任务的审核与查看，并可设置任务提醒。质量管理可制订相关质量控制制度及质量控制方案，质量管理人员根据质量方案来安排质量检查与评定工作。对设计工作各个环节及交付成果，制订质量检查 制度及质量标准。并支持对质量检查过程中的评定结果与不合格项整改正程的记录功 能。目标本钱用于工程前期的本钱测算工作，包括确定核算对象、设置本钱科目、制订“新工程开展阶段的“估算本钱、以及“规划设计/扩初设计/施工图设计阶段的“目标本钱。支持对目标本钱、估算本钱之间的差异分析。合同订立用于对

46、公司各工程所签订的合同、合作伙伴、材料及相关文档进行统一管理，支持相关文 档的上传、下载、在线查询功能，并支持对合同的借阅情况进行管理。合同执行用于跟踪合同执行的全过程，包括合同的变更申请、正式变更、准结算、结算，以及付款方案确实定、应付款和实付款信息的查询-本钱的拆分与归集用于将每个合同发生的各种费用分摊到最末级本钱科目的最明细核算对象中，获得已发生的合同性本钱。系统支持自动拆分及自动应用拆分规那么，用户可以进行快速拆分和批量拆分操 作。合同付款用于记录合同付款方案确实定、审核和款项支付。支持资金计划的制定和付款方案、应付款和实付款信息的查询；并可对发票进行管理及查询。现金流生成工程动态投资

47、方案，并将待分配余额分配到每月具体的投资方案中，得到该工程周期的动态投资方案；根据公司设置现金流量模板，结合相应的本钱核算对象生成现 金流量。合同分析支持对合同执行、合同付款等情况进行统计分析，并以图表的形式显示。动态本钱根据目标本钱、成发生本钱合同性本钱和非合同性本钱和调整本钱，自动计算出各核算对象的最新动态本钱和统计分析报告，对动态成 本和目标本钱之间差异进行比拟，同时对动态本钱数据进一步按产品如商铺、住宅、车 库分摊，得到工程按产品分配的本钱数据。本钱构成分析通过对核算对象的目标本钱、动态本钱、实际本钱、实付本钱进行统计分析，为用户提供最新的本钱统计 结果。可售单方本钱分析根据已制定的目

48、标本钱、最新动态本钱与对应核算对象的可售面积，计算各核算对象目标本钱可售面积 单方造价 与动态本钱可售面积单方造 价。报表管理整个本钱系统的内置统计报表，按业务分类组织。支持各类报表的自定义功能。短信平台利用 短信效劳的功能，支持用户通过短信订阅报表信息，接收反应信息。支持多种接口，如网关、GPRS Modem并支持多种应用插件。财务接口支持与金蝶、用友、Oracle等财务软件的无缝链接。可实现与Project、Excel之间的数据交换。操作日志管理系统实时监控并记录所有进入系统的操作人员对每功能模块的操作情况。客户价值为企业的开展提供知识储藏自动积累并优化目标本钱参数， 建立并完善本钱管理知

49、识体系，为企业再一次开发过程中的目标本钱的制定提供数据依据。全生命周期的动态本钱管理实 现包括合同性本钱、非合同性本钱、待发生本钱在内的全工程动态本钱管理，在工程整个 生命周期的任一时间点都可以得到工程的动态本钱，无须等到竣工结算就能够实时了解当前每单方预期造价，实现当前动态本钱与目标本钱的比照分析，为本钱控制和经营决策提 供科学依据。严谨的本钱控制体系，权威、科学的决策依据基于合理的本钱结构分类科学制定目标本钱，以此作为本钱控制的上限；通过动态本钱与目标本钱的比照， 实时反映异常本钱状况，并支持对异常本钱产生根源的逐层深化分析；结合责任本钱体系，将各项本钱指标落实到岗，通过动态本钱反映相关本

50、钱指标执行情况，为本钱绩效考核提 供科学依据。完备的事前评估及控制机制支持相关部门在审批待签合同时，试算评估该合同对整体本钱及资金流的影响，也可在审批各项进度款时，试算评估该笔款 的支付对现金流的影响，真正实现数字化事前控制。将被开工作演绎为主动统一管理合同的变更、签证，防止变更黑洞；科学的合同付款体系，彻底杜绝超付现像等多 种预警机制，主动为您把握关键业务环节，将被开工作演绎为主动。灵活强大的自定义报表体系，支持层层钻取式查询系统具有强大而灵活的报表管理体系， 客户可根扰自己工作需要自定义各类报表，方便快捷的统计数据，在一定程度上满足个性化应用需 求。编辑本段4 房地产工程管理方法房地产工程

51、管理系统的复杂性和目标的多样性，使得工程管理方法 也具有多样性。根据不同的分类标志，工程管理方法划分为以下不同的形式：(1)按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、本钱管理方法、平安管理方法、现场管理方 法等。(2)按管理方法的量化程度划分，工程管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。(3)按管理方法的专业性质分，工程管理方法有行政管理方法、经济管理方法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。综上所述，工程管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程包

52、括预测、决策、方案、控制、反应等，是工程全部管理任务如工期、费用、质量、合同、资 源、组织、信息等的结合体。所以要取得工程的成功，必须对工程管理的整个系统进行全 面地管理。作为一个完整的工程管理系统应将工程的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各工程活动融合成一个完整有序的整体。在此结合房地产工程的工作流程，将房地 产工程管理系统描述为以下几个子系统的结合体 .房地产工程管理主要厂商： 珠海网欣房地产，网欣工程管理 RPM系统，网欣本钱RCM系统编辑本段5.房地产工程管理风险在实际实施以及运作过程中，房地产工程具有投资额大，建设周期长和不可移动等显 着特点，导致在工程立项、可行性研究、设计、施工

53、，交付使用、物业管理等各个阶段都 存在大量的不确定因素，使得原定的方案、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。这 些事先不能确定的内部和外部干扰因素，人们称之为房地产工程风险。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要有 以下几个方面：1 、房地产工程管理的定位风险。房地产开发工程的市场定位包括工程的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的 品质定位，都是根据市场调查、工程的经济技术分析、工程可行性研究报告做出的，是指 导工程决策、工程设计、工程营销筹划方案等前期工作的依据。可以说，工程的市场定位 确定以后，根本上就敲定了工程的建设风格、建设本钱、营销推广方案，就决定了工程的 销售前景，一旦市场定位不准确，工程的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难 弥补的风险，也是工程开发过程中，最大的风险，属工程建设的决策性失误风险，按照风 险影响范围划分属于总体风险决策风险，从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险2、房地产工程管理的投资支持能力风险?工程可行性研究报告 ?出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者 是没有真正做到“量体裁衣、“量力而行；或者是