roson的招商策划方案手册

1、香山花园招商方案一、楼盘简介总楼层：19F用途：商住两用 1-3F商用 4-19F住宅总占地面积：7500平方米商业面积： 4000平方米销售情况：只租不售商铺特点：夷陵区首座高层住宅楼层状况：已封顶，现房销售二、周边市场及商业环境在大的角度来看，现在市政府已把开展目光一点点移向该区域，且随着市旅游业的迅速开展，该区域旅游业的强盛，夷陵区将会是一 块极具开展潜力的区域。从楼盘的角度来说，楼盘周边拥有极强的商业气氛。现在市最具人气 的小商品批发市场要数长江市场， 而楼盘与长江市场相邻，被浓 厚的商业气气氛绕，商业的开展有极大潜力。楼盘本身由一栋高 层，两栋多层组成，大局部属于住宅，且楼盘周边的住

2、宅小区也 很多，住在周边的住户也是楼盘商业目标消费群体之一。再者， 就是从晓溪塔方面往来的客商也带动了区域经济的开展。因此， 楼盘的整个周边市场也影射出了商业的巨大开展潜力。三、自身定位及目标消费人群我们将香山花园的档次定格为中档楼盘，因为从楼盘自身情 况分析，作为一个商住两用、19层的高层，且楼盘的设施、物品、 建筑风格等档次都较高，决定了香山花园的档次比周边楼盘的档 次要高，但是结合现如今夷陵区整个地域的经济状况，注定了楼 盘档次不会高太多。所以，楼盘的自身定位为中档次楼盘较为适 宜。根据中档楼盘的定位，我们确定目标消费人群为中档的居家 人员。四、优劣势分析优势：1、香山花园周边多是一些小

3、商品的批发和门面经营，相比之下，同档次的竞争对手不多，有市场份额。2、随着市旅游业的开展迅速，夷陵区的旅游也日趋成熟，旅 游带动经济，繁荣的经济是香山花园商业局部强大的后盾。3、香山花园刚刚封顶，现在是处于现房销售阶段，对于投资 和住户来说，有了实地的观察和比照后，会少了很多购期、尾 房时存在的顾虑，现房销售会相对顺利，顺利的销售业绩，本 身就为楼盘做了一个很好的活体广告。4、与长江市场相邻，长江市场作为一个多年经营小商品批发 的老市场，有一定的客户积累，而这种客户积累，可以直接为 香山花园带来经济利益。5、香山花园部的商业构造和工程较集中，且划清楚确，包含有服装类、电器类、小商品类等，各项商

4、业工程规划合理，同 时周边人群流动量中带商业目的的人群流动比例较大，使得香山花园的商业有了进军市场的切入点。劣势：1、现在夷陵区的经济还不够繁荣，香山花园抓不住市区方向 的客户，起步经营会有一定的困难。2、从楼盘分析，楼盘直观上会让人觉得是一住宅小区，而非 是带有商业性质的商住楼，商铺的包装程度不够，商业特点不 明显。3、没有一定的商业形象，与长江市场等商业场所比拟，缺乏 宣传造势，前期缺乏固定客源。4、阻止不了长江市场所造成的负面影响，长江市场拿走了大 局部的市场客源，在结合丰豪、茶城等商家的竞争，香山花园 需承受很大的竞争压力。租赁经营者心理分析租赁经营者特征一：追求旺铺，旺地段，对租金及

5、售价的敏感度相对较低。 特征二：注重良好经营环境。特征三：一般要求有相对稳定的租期，追求高额的回报。 特征四：一般有投机心理。五、工程定位集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的中档综合购物广场六、物业功能定位（一）功能定位1、购物功能：区别于长江市场的中档购物场所，表达商品的品 质、种类多样，购物环境的档次和舒适性，能满足不同层次的消 费者。2、餐饮功能：表达于菜品的个性化、菜系的多样化、就餐环境 的舒适性，能满足不同年龄段，不同家庭构造，不同收入水平的 各种消费者的需求。3、休闲功能：在现代大型餐饮或美食中心，休闲功能被当作美 食中心的附加功能加以设置。4、娱乐功能：表达于各种娱乐活动中，在现代大

6、型餐饮或美食 中心，娱乐场所与餐饮场所往往共存共荣，娱乐往往是就餐过后 的下一个消费场所。5、效劳功能：主要表达于商场物管及对终端消费者效劳两方面。 二楼层功能划分一楼：中档购物场所二楼：中档购物场所及局部餐饮三楼：中档餐饮、休闲及娱乐六、工程招商策略一、招商总体指导思想：1、本案对外招商应站在最正确经营与最终销售的两个角度上考 虑问题。2、本案对外招商应立足于开发商本身及投资者的角度。3、招商的区域不应只局限在市区，而应扩大到及周边地区。4、与政府合作，以优惠的政策降低招商门槛。二、招商原那么1、制定严格的准入体系加强对承租经营者的选择，应本着“高 品位、低门槛的原那么，对承租经营者实行严格

7、的准入体系。2、即坚持三讲，一讲品牌：坚持不涨租金，只涨品牌，要选择 知名度高，吸引力的品牌入驻。二讲资质：考察它是否是个好客户， 看它是否有独特的经营理念。三讲：拒绝“炒商铺，只有商铺经 营选客户，商铺的投资阶值才会真正表达。对目标主力商户适当放 松，严格吸纳挑选商户，在主力目标客户确定后，再放松对各小户 的招商，力争“满场开业效果。3、先主业种后次业种，先主力后小户。首先以价格的方式将具有号召力的品牌龙头商户引入，再借品牌优势，带动小户进场，进而吸引购置者的关注，即采取先收紧后放松 的策略。三、招商思路。本案以出租的方式通过对品牌商品、餐饮及娱乐、休闲业的招商， 进而对外进展销售，以期通过

8、营造良好经营的现状，获得稳定及良好 的投资回报为目标，针对本案处于城市边缘的现状，如果不引进 2-3 家大型品牌主力店，将直接影响到本案最终销售的好坏。为此，建议 在、两市同时招商，将有号召力的品牌商品、餐饮或休闲、娱乐商户 引入本案，对此部份商户有必要尽量将租赁条件或者销售条件放宽， 让其先落实进驻，再利用品牌商户的号召力吸引其他商户。四、招商方式1、纯租金模式开展商直接将商铺租给商户，收取固定的租金，商户自己经营，自担风险，此方法开发商已根本不存在任何风险。2、加盟店加盟店是由经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费， 经营者即 可获得该品牌的使用权，而品牌商户向经营者提供技术、培训、管理 以

9、及相关货源。经营者再需买断品牌商户的核心技术， 经营风险由经 营者负担。3、合作分成开发商与商铺经营者共同经营，并从营业收入提出一部份金额作 为双方的投资回报，双方共同承当市场风险，共同分享利润。此方法 由于双方共同投资，对于缓解双方的压力均有益处。小结根据产品本身的部构造和工程的定位， 决定了我们必须对承租商铺者的后续经营进展综合考虑。这就决定了开发商要么组建经营管理 公司或者外请知名管理公司进展统一形象、统一经营、统一管理、统 一推广。为他们提出多渠道，多组合的招商方式，真正打造出香山品 牌。我们的目标消费人群主要为旅游者和购物者两大类，针对这 两大类的目标人群，我们确定的招商工程为电器、

10、服装、餐饮、 娱乐、休闲五大行业。我们的招商对象为：在区域有一定知名度的产品或品牌，有某些品牌代理权的商家，及有一定规模企业产品的批发商。招商需要广告的宣传造势，加强香山花园的宣传造势建议使 用报纸、电视等宣传方式，不建议使用派法宣传单页。因为报纸是一种长期、有效的宣传媒体，电视也是普遍性强，容易让公众承受的宣传手段，比拟适合香山花园招商。宣传单页 本钱高，程序复杂繁琐，起不到针对性的寻找客商的作用。因此 不建议使用。1、 采用试营业方案。就是先与商家签一年合同，让商家在香山花园试营业一年，假设一年后商家满意，再续约 3或5年。 这样可以使那些在担忧盈利或亏损的上家决心加盟。在这一年 中，香山花园致力打造品牌，有了好的品牌形象，就不用担忧 会找不到商家的加盟。2、香山花园统一免费给商家大广告如果让加盟商家自由打广 告，将会形成一把散沙的情况，将会对企业形象造成很大影响， 如果由香山花园统一推出广告，既可防止广告混乱，又可推出 香山的品牌，还可以博得商家的好感，一举三得。3、对