上半年东莞房地产项目区域市场研究报告30页中原

1、备注：根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。上半年关键数据一览：总体叙述：2011年上半年，东莞楼市呈现供需两旺的良好态势，尤其是3月限购风声闹得沸沸扬扬之后，限购预期促使开发商积极应对，一线区域部分原定计划二季度上市的楼盘纷纷加快推盘节奏、提前抢跑，部分老盘也加大打折优惠的力度，压抑良久的购房需求被充分激发，整

2、个楼市交投氛围瞬间活跃起来，但5、6月随着淡季的到来，以及楼市调控紧绷、贷款收紧、利率上扬，购房者普遍遇到房贷审批时间无限延长的困惑，市场参与双方观望气氛蔓延，部分开发商放慢推盘节奏，市场以大户型、豪宅产品为主，月度成交出现回落，不过整体价格并没有明显松动，一线、二线、三线区域普通住宅价格均出现不同程度的上涨，在楼市成交方面，表现最为抢眼的依然是三线区域，在部分镇区几个楼盘的集中发力下，成交面积增加一倍有余。核心要点：u 上半年打折优惠、限购预期促使买卖双方加速入市，全市成交十分理想。u 一线区域受限购传闻影响，楼盘加速入市供需两旺。u 二线区域住宅供应萎缩，市场进入供不应求的格局。u 三线区

3、域住宅供需均创造历史最高值，上升幅度独步全市。一、上半年打折优惠、限购预期促使买卖双方加速入市，全市成交十分理想。1季度打折优惠、2季度限购预期，促使买卖双方加速入市。2011年上半年，东莞房地产市场交投活跃，前期主要靠各种形式的打折优惠，吸引购房者入市，进入3月限购风声传出之后，不少楼盘纷纷提前供应上市，激发购房者踊跃入市成交一路飙升，特别是一线区域的南城、东城、松山湖、虎门的部分豪宅盘，调低开盘价格以求快速出货，但是随着这一波购房热潮的集中释放之后，5月、6月开始市场逐渐回落，究其原因，一方面是调控政策的紧绷，银行收紧银根，6次提高存贷款利率，2次加息致使购房成本与日俱增，造成购房者的观望

4、气氛有所抬头；另一方面，市场上适合首次置业的中小户型产品季度缺乏，都是以大户型豪宅洋房为主，普遍触及本地客户群的购买力上限；此外，就是当前市场慢慢步入淡季，市民购房置业热情大为下降，这些因素的综合作用 2011年上半年，在大户型豪宅集中上市、楼王加推、精装修楼盘增多等影响之下，东莞普通住宅价格继续呈现冲高态势，尤其以一线区域升幅最大，二线区域、三线区域依次排开。1) 区域成交比重分析一线区域大盘出货通畅，成交比重维持高位。2011年6月，东莞楼市整体出现明显下滑，但市场成交主体以一线区域为主，一线区域楼市规模最大，并且随着买卖双方博弈的加深，部分楼盘打折优惠幅度加大，6月占到全市成交量的62.

5、47%，继续保持领先；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，整体成交走势平稳，比重为27.64%；三线区域在石碣标杆大盘，推出货量并被市场迅速吸纳之下，6月成交比重下滑到9.89%。2) 区域成交排名2011年上半年，东莞住宅市场成交面积达到277.62万，合计26086套，从各区域成交情况来看，寮步的住宅市场共成交3098套，位列第一；其次是南城、万江、松山湖、凤岗分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的42.11%，而前五名区域当中城区又占据三席，目前东莞楼市依然是以城区为主导。3) 区域普通住宅均价排名单套住宅总价越高，说明该区域在上半年成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松

6、山湖区域标杆豪宅松山湖·悦组团发售，单套住宅总价稳居首位；此外，莞城、南城等高档大户型楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅均价方面，松山湖以12388元/，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如望牛墩、桥头、谢岗等，均价普遍都在4000元/以下。4) 2011年上半年区域住宅量价同比变化情况一览2011年上半年，全市有22个区域成交面积同比上升，9个区域同比下降；24个区域价格同比上升，7个区域价格同比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，成交量增长显著，区域价格也是呈现上涨状态；此外，上班有18个区域量价齐升，最明显的是寮步、虎门、万江、常平等，相反却有3个区域量价

7、齐跌，分别是茶山、石龙、企石。二、一线区域受限购传闻影响，楼盘加速入市供需两旺。上半年受限购传闻影响，一线区域住宅提前加速入市供需两旺。2011年上半年一线区域供需同步上扬，其中新增住宅供应43个项目，13719套，面积154.14万，同比上升38.90%；在销售方面，上半年住宅销售15292套，面积164.97万，同比上升47.24%，出现供需两旺的格局；其中普通住宅中位房价6810元/，同比上升14.90%，主要是由于入市的楼盘以高档豪宅为主，市场上到处充斥大户型、高赠送、精装修等单位，所以成交价格呈现上升的态势。经过前期提前集中放量，5月下旬开始楼市淡季成交下滑。2011年3-4月，由于

8、之前东莞限购令的疯传，不论是开发商还是购房者，都出现提前集中入市推盘的现象，呈现十分火爆的交投气氛，成交中位价格也是节节升高，此后，从5月下旬开始，随着淡季的来临，以及调控政策的紧绷，特别是银行信贷的进一步收紧，等综合因素的叠加作用，逐渐发挥效力，月度成交开始明显回落。上半年豪宅化趋向显著，各类型物业价格不同程度上涨。2011年上半年，一线区域豪宅趋向十分明显，主要是由于南城、塘厦、松山湖、虎门的豪宅集中上市，从而起到的拉升作用；而其他住宅物业类型的价格仍然呈现不同年共幅度的涨势，具体到个盘的价格，也是价格基本面还是保持平稳。2011年上半年一线区域分物业类型价格变化表：2011年上半年一线区

9、域普通住宅价格变化区间：（各个楼盘相比去年同期）2011年上半年一线区域普通住宅签约套数前十名一览南城南城豪宅集中上市，刺激成交活跃量价齐升。2011年上半年，南城有10个全新或加推的楼盘上市销售，新增供应住宅31.18万，共2316套，面积同比减少19.21%，供应的以豪宅楼盘为主，分别是万科·翡丽山、万科·金域华府二期、世纪城·国际公馆贝丽湖、中信·凯旋公馆、中信森林湖·兰溪谷等等；上半年住宅市场成交面积36.48万，成交2981套，面积同比微升2.05%，其中普通住宅成交均价8448元/，同比上升19.31%。在接下来的淡季，成交会有一定

10、的下滑，但价格调整幅度有限，可能进入滞涨的区间。n 上半年南城的住宅市场较为热烈，万科·翡丽山、中信森林湖·兰溪谷、金域华府二期几个豪宅楼盘首次入市，带动整体成交十分旺盛，究其原因主要是由于目前通胀愈演愈烈投资渠道缺乏，仍然有不少高端客户选择高端物业来进行自住兼投资。n 上半年南城有13个楼盘销售上百套，在限购预期的促发下十分理想，在接下来的淡季当中，只有西平的天利中央花园、中信凯旋公馆的洋房入市，预计整体成交恐将进一步下滑。n 南城别墅市场在东莞占据一席之地，上半年南城别墅成交了189套，其中成交最多的世纪城·国际公馆香榭里94套；最为引人关注的是中信地产的西平

11、地王项目，中信·凯旋公馆的别墅产品率先入市试水，签约12套，均价17516元/。n 下半年南城中央商务区规划出台，可能逐步推向土地市场，而去年成功出让的总部基地一期地块，将进入开工阶段，不但有部分将建成国际甲级写字楼，也有定位高级的国际酒店，将成为开发商争相竞逐的一场土地盛宴。各大楼盘出货速度快，南城住宅存量持续走低。从上图可见，南城区住宅存量在楼市惨淡的2008年11月达到8100套的最高值，进入2009年楼市回暖成交放量的情况下，存量开始逐月减少，2011年成交比较理想存量也继续下探，截止6月底存量减少到3481套，以目前的销售速度，7个多月即可消化完毕。2011年上半年南城普通

12、住宅销售前十名一览 溢价率=（楼盘售价-片区均价）/片区均价东城东城楼市整体表现平庸，仅靠几个楼盘成交支撑。2011年上半年，东城仅黄旗山1号、新世纪星城三期、中信御园有新增住宅供应，供应套数853套，供应面积11.02万，同比增加34.87，但总量依然偏低；上半年成交住宅面积15.80万，共1275套，成交面积同比减少13.51%；普通住宅市场成交均价8085元/，同比上升7.77%。下半年东城楼市相对沉寂，行业感兴趣的是天骄峰景二期何时择机上市，以及世博“三旧改造”能否成功引进万达广场。n 2011年上半年，东城的住宅市场总体表现平淡，除了新世纪星城三期、黄旗山1号、帕萨迪纳延续一定的成交

13、量，其中表现最为抢眼的当属新品加推的新世纪星城三期，相比东城普遍动则九千、上万的单价，该盘成功认购可享受1万抵3万和额外3个点的优惠，折后仅6534元/的均价十分具有吸引力。n 从长远来看，东城楼市的全新潜在供应楼盘有光大·天骄御峰、联华·半山湖、宏远·御庭山，以及联华刚刚收购御景湾的项目，重新命名皇马骊宫，这些楼盘全部清一色的豪宅盘，将捍卫东城作为东莞传统豪宅片区的地位。由于住宅供应严重缺乏，东城住宅存量达到近年新低。整个2008年东城的住宅存量都呈上升趋势，特别是从8月份到12月份每个月存量都保持在7000套以上的高位，市场销售压力严峻；进入2009年-201

14、1年逐渐回落，2011年6月继续回落，是城区消化压力较小的。2011年上半年东城普通住宅销售前十名一览万江万江标杆大盘逐渐增多，片区发展渐有起色。2011年上半年，万江有滨江公馆三期荣爵馆、富通·天邑湾、葡萄庄园、上东国际二期4个楼盘加推，以及深业·欧景城全新上市，合计供应面积14.26万，同比增加一倍有余；上半年销售住宅面积16.76万，共1745套，面积同比增加212.19%；其中普通住宅市场成交均价6823元/，同比上升26.04%。可见上半年万江在几个标杆楼盘，如富通·天邑湾、上东国际二期、滨江公馆三期荣爵馆的引领下，市场步入量价齐升的良好局面。n 上半年

15、，万江楼市逐渐活跃起来，其中全新标杆大盘深业·欧景城、葡萄庄园的积极加入，与上东国际二期、滨江公馆·荣爵馆的新推组团正面竞争，但是片区价格不降反升，除了阳光海岸三期、盛世华南等老盘以外，已经很难找到7000元/以下的房子，部分高赠送、楼王单位价格更是上窜到8000元/的区间。n 目前，万江楼市逐渐热闹起来，深业、深城投、富通、合正、建设集团等“深系”开发商扎堆，虽然万江与南城、东城等成熟片区仍有不少差距，但在城区土地资源日渐稀缺，东城、南城供应持续偏紧的情况下，开发商联合打造的片区价值逐步获得市场认可。万江住宅存量在2008年底的时候比较高，特别是08年10月份存量首次突破

16、4000套，成为近几年的峰值，随后存量开始逐渐回落，但进入2010年由于成交量十分不稳定，存量波动较大，11年随之成交的回升才有所下降，最新6月底为1431套。2011年上半年万江普通住宅销售前十名一览莞城莞城新入市楼盘表现平庸，地王广场二期成交率偏低。2011年上半年，莞城只有地王广场二期·翰林取得预售证新鲜上市，供应168套住宅，面积2.42万，同比减少46.32%；上半年莞城销售住宅面积5.83万，共60套，面积同比增加107.32%，其中普通住宅市场成交均价8621元/，环比大幅上升28.06%。n 2011年上半年，万江仅花城广场1个楼盘成交突破100套，其中地王广场二期&

17、#183;翰林成交54套，销售率仅为32.14%，依然低于业界期望；此外，其他楼盘以前期存货为主，并且在市场上鲜有营销动作，成交陷入比较清淡的局面。n 上半年莞城楼市比较值得关注的新闻焦点，龙光·君御旗峰项目建设稳步推进，预计在年底即可上市销售；此外，以及原属富通地产的莞城围仔地王项目，该项目刚刚被恒大地产收购，该地块此前被业界喻为“莞城地王”。2011莞城的住宅存量波动下降，大部分时间都是维持在700-800套之间，截止到11年6月30日，存量为724套，以11年的月均消化速度，住宅销售的压力依然存在。2011年上半年莞城普通住宅销售前十名一览松山湖松山湖中端高性价比楼盘新鲜上市，

18、片区成交保持活跃。2011年上半年，松山湖仅有长城世家二期、万科·金域松湖、万科·松山湖悦取得预售许可，新增住宅供应18.09万，共计1661套，面积同比下降22.00%；上半年住宅销售面积18.87万，共1692套，成交面积同比增加46.50%，其中普通住宅市场成交均价12388元/，同比轻微上升1.46%，主要是由于万科·松山湖悦楼王单位的大量成交拉升。n 上半年，松山湖楼市呈现一种量价齐升的可喜局面，无论是高端的万科·松山湖悦、中高端的长城世家二期，还是中端的万科·金域松湖都取得十分火爆的销售量，特别是金域松湖以其优越的性价比，获得松山湖

19、科技产业园大型企业的青睐，通过团购形式踊跃购买。n 上半年，松山湖楼市别墅市场，仅锦绣山河有少量独栋别墅成交，半年成交11套，均价23545元/。在接下来的7月份，锦绣山河三期·锦园将正式与购房者见面，户型面积560-700的独栋别墅将再次接受市场的检验。进入2011年松山湖区域住宅存量套数先升后降，基本上新推出的楼盘都很快取得较高的销售率，截止到11年6月30日，住宅存量为840套，存量基数仍然很小，楼下相对销售压小较小。2011年上半年松山湖普通住宅销售情况一览三、二线区域住宅供应萎缩，市场进入供不应求的格局。二线区域住宅供应萎缩，市场供不应求。2011年上半年，二线区域住宅供应

20、没有起色，仅仅住宅供应面积56.80万，5557套，面积同比减少18.10%；而在销售方面，2011年上半年销售住宅面积83.46万，共8039套，销售面积同比增加42.99%；其中普通住宅市场成交中位房价5083元/，同比稳步上升9.90%；可见整个11年二线区域住宅供应都十分紧张，在接下来的下半年，不但是淡季时节让楼市暂时降温，楼盘缺乏供应也将让楼市成交受到较大的压制。二线区域缺乏持续的热点，5、6月成交逐步下滑。具体到月份来看，2011年6月，二线区域在没有全新大盘入市，以及没有新的利好刺激下，刚进入淡季整体成交量就不断下滑，目前平静的市场成交量，都是依靠凤岗、塘厦、常平等深圳客较多的数

21、个大盘，以及其他打折优惠幅度较大的楼盘所支撑。标杆别墅、高端洋房价格继续上扬。2011年上半年，二线大部分楼盘以加推的形式入市，并且后续产品价格普遍呈上扬趋势，特别是别墅在万科·麓湖别墅、大朗碧桂园持续成交的带动下，别墅成交价格显著上升；此外，公寓类产品受部分老盘去化存货的影响，整体成交均价仅为4769元/，出现结构性的大幅下调。2011年上半年二线区域分物业类型价格变化表：2011年上半年二线区域普通住宅价格变化表：（各个楼盘相比去年同期）2011年上半年二线区域普通住宅签约套数前十名一览大朗上半年供应出现暂时断档，但大朗楼市需求仍然旺盛。自从2010年以来大朗的供应量开始放量，特

22、别是在碧桂园、东方银座中心城集中上市的情况下，10年下半年达到历史新高，但进入2011年上半年，供应出现暂时的断档，上半年仅新增供应了碧桂园的18套别墅，供应面积0.85万；上半年成交住宅804套，成交面积9.50万，同比增加69.75%，其中上半年普通住宅均价5608元/，同比上升0.23%。可见在外来开发商的开拓之下，大朗楼市需求两旺，房价也稳中有升。2008-2009年由于大朗楼市供需有限，所以存量一直很平稳的在低位徘徊，进入2010年大朗的住宅存量才逐渐上升，主要原因是楼盘的集中上市，很多货源还没来得及消化，实际上各大楼盘开盘的销售量都很高，进入2011年随着供应的极度困乏，存量下降到

23、近年最低的584套。2011年上半年大朗普通住宅销售前十名一览石龙由于石龙老盘为主供应偏紧，上半年楼市量价齐跌。近几年石龙的供应量渐渐萎缩，反而是在楼市最惨淡的08年供应量最大，2011年上半年住宅供应577套，供应面积4.04万，同比增加4.83%；上半年成交住宅584套，成交面积4.76万，同比减少34.34%，其中普通住宅均价5654元/，同比下降2.61%。石龙在经历07/08年的开发高潮之后，09/10年有点后继乏力的感觉，不过未来随着新鸿基地产已经动工的奕翠园，以及最新拿下的王屋洲村两宗商住地块，三个项目陆续开发上市，可望缓解供应持续偏紧的局面。n 2011年上半年，石龙楼市成交均

24、价一直在5000-6000元/之间浮动，但成交量的变化幅度就比较大，因为石龙在售楼盘数目较少，主要依靠帝景湾、佳兆业·中央豪门、龙城国际、卓越东江四个楼盘的成交。n 短期来看石龙的普通住宅价格难有大的突破，一旦未来轻轨r2线、石龙新火车站落成，区域交通通达性将显著提高，奕翠园等高档豪宅将竖起新的标杆。2009-2011年由于石龙楼市供应持续偏紧，与此同时成交却比较理想，很多楼盘只剩尾货在售，而后期产品又跟不上步伐，所以存量稳步回落，截止6月底存量1130套，不需1年即可完全吸收掉，消化压力较小。2011年上半年石龙普通住宅销售前十名一览凤岗深圳限购投资置业需求外溢，凤岗标杆大盘持续畅

25、销。凤岗的楼市在经历了08年、09年两年的供应匮乏之后，2010年在标杆大盘益田·大运城邦的强势上市下，供应量达到历史高峰，2011年上半年出现回落态势，上半年住宅供应844套，供应面积6.49万，同比减少66.70%；上半年成交住宅1470套，成交面积14.83万，同比增加20.51%，其中普通住宅均价7927元/，同比上升7.87%。凤岗作为范深圳区域，与深圳龙岗几乎零距离，所以主打大运会牌的益田·大运城邦定价也比普通楼盘高出许多，但即便如此仍然深受深圳客户的青睐。n 凤岗比起东莞其他区域有着自己独特的优势，一方面紧挨深圳龙岗，深得投资客的青睐，另一方面，它又不像塘厦的

26、价格太过昂贵，把本地需求排除在外，所以在内外需求的叠加下，楼盘成交十分理想。n 上半年，卧龙山花园二期、益田·大运城邦都加推新品入市，但成交却异常火爆，此外，即使是宣传推广极少的金桂华府，也能开盘热销，主要是凤岗楼盘具有较高性价比，获得客户的广泛认可。n 2011年上半年，由于凤岗楼市供不应求，在深圳投资客持续进入的情况下，开发商普遍看好片区的发展潜力，上半年成交了2宗商住用地，其中东莞市时珍医药有限公司拿下的三联村昌盛北路西侧地块，溢价率高达238%，楼面地价4045元/，为上半年最贵的商住用地。2008-2009年凤岗供应量持续偏紧，存量一直呈现向下的趋势，直到2010年随着供应

27、的增加，存量也开始同步回升，特别是2010年12月益田·大运城邦二期取得预售许可证之后，存量继续攀升，2011年虽然存量有所回落，但仍然有一定的销售压力。2011年上半年凤岗普通住宅销售前十名一览大岭山大岭山楼盘主动承接深圳客外溢需求，成交普遍理想。2011年上半年，大岭山住宅市场只有领尚天地、万科·麓湖别墅、新世纪·领居二期三个楼盘供应，合计931套，供应面积11.34万，同比增长34.64%；上半年成交住宅813套，成交面积10.67万，同比增加55.47%，其中普通住宅均价5776元/，同比上升8.07%。n 一直以来大岭山楼市都充斥着深圳投资客的身影，而深

28、圳限购令的出台，再次促使拥有庞大资金的投资客在东莞、惠州寻找机会，此时大岭山的开发商纷纷和深圳的三级市场地产中介进行联动，拓宽客户来源。n 此外，7月11日深圳二手房过户按评估价征税的实施，交易成本的大幅增加将会让部分需求流向一手房，而当前深圳一手住宅供应十分匮乏，所以下半年将有更多的深圳客户到东莞临深区域的楼盘进行投资保值。近3年大岭山楼市库存呈下降趋势，特别是2011年上半年大岭山的供应偏紧、成交火热，库存继续急剧下降，其中深圳客的进入起到活跃市场交投的作用，所以存量迅速下降成为必然，已成为全市消化压力最小的区域之一。2011年上半年大岭山普通住宅销售一览四、三线区域住宅供需创造历史最高值

29、，上升幅度独步全市。三线区域供需均创下历史新高，上升幅度独步全市。2011年上半年，三线区域有达鑫·江滨新城、骏隆·君悦天城、新世纪颐龙湾、盈拓·郦苑、雍景家园、中堂东港城二期这6个楼盘有新鲜货量上市发售，供应面积26.35万，合计2581套，面积同比增加四成有余；在销售方面，2011年上半年，三线区域住宅销售面积29.19万，共2755套，销售面积同比增加131.46%，成为增长幅度最为迅速的区域；其中普通住宅市场成交中位房价4564元/，同比上升6.38%。今年三线区域供需双双攀登上历史最高位，前期开发商开发的项目陆续上市，并且其定价较为合理，性价比高，户型大

30、小适中，所以激发当地沉寂的购房需求活跃起来。三线区域交投保持活跃，市场呈现良好的发展状态。2011年上半年，三线区域楼市在陆续有楼盘入市的情况下，整体月度走势保持一个较高的水平，特别是1月、5月均迎来一波集中出货的阶段，进入6月淡季开始出现一定的冲高回落，本月普通住宅成交中位房价4823元/，依然没有突破单价5000元的整数关口；下半年，预计仍然有部分项目会选择在10月或年底积极推货，整体而言相对一线、二线楼市没有那么大的竞争压力，价格也呈现稳中有升的态势。三线区域楼市竞争相对平淡，价格低洼促使楼盘一经入市销售率较高。2011年上半年，三线区域进入供需两旺的可喜局面，其中近年鲜有楼盘的高埗，片

31、区周边竞争楼盘较少，新世纪·颐龙湾以九千多元的单价入市以来取得稳定的成交，从而拉低别墅均价；而符合客户首次置业需求的普通洋房，上半年成交均价仅为4787元/，这也是三线区域楼盘已经推出销售率较高的原因之一。2011年上半年三线区域分物业类型价格变化表：2011年上半年三线区域普通住宅价格变化表：（各个楼盘相比去年同期）2011年上半年三线区域普通住宅签约套数前十名一览石碣今年政府积极向三线区域引导，石碣渐入房地产开发高潮。2011年上半年，石碣住宅市场有达鑫·江滨新城、盈拓·郦苑、骏隆·君悦天城三个楼盘供应，合计1541套，供应面积13.17万，同比增长215.96%；上半年成交住宅982套，成交面积8.62万，同比增长438.10%，其中普通住宅均价5323元/，同比下降4.58%。n 2011年上半年，石碣达鑫·江滨新城、盈拓·郦苑、骏隆·君悦天城接连上市，并且取得不错的销售量，说明石碣有比较旺盛的购房需求，此时政府积极地向偏