项目合同类型和选择策略

1、项目合同类型和选择策略一、不同采购模式的适用范围    （一）传统合同  传统合同又称为设计-招标-施工合同。在传统合同模式下，业主将设计任务和施工任务分别交给设计团队和施工承包商来完成，设计和施工顺序进行。这种模式适用于下列的情况：一是业主雇用有经验的设计师进行设计，并协调设计与施工的关系；二是在施工开始之前，设计工作已经基本完成；三是业主可以雇用工料测量师计划和控制工程成本；四是价格成为选择承包商的主要标准之一；五是业主对于工期没有紧迫的要求；六是一般性能水平的建筑物或构筑物；七是通过协商，尽量采取比较公平的方式分配业主和承包商之

2、间的风险。    （二）设计建造合同  在设计建造合同模式下，业主只需要与设计建造总承包商签署合同，设计和施工任务全部由该总承包商来负责。设计建造总承包商可以雇用设计师和专业承包商来进行设计和施工。设计建造合同适用于下列的情况：一是没有很多经验的业主；二是提供单一的合同责任主体；三是采用固定总价，工程成本确定；四是不太复杂的项目；五是质量要求不高的项目；六是在施工过程中，业主不能改变要求；七是希望提前完工的项目。  如果总承包商只负责设计和施工管理，而不负责施工，则形成设计建造合同的一个变种设计管理合同。 

3、; 本文转自项目管理者联盟  （三）mc管理合同  在mc管理合同模式下，除了设计师和专业承包商，业主还会聘用具有丰富专业经验的管理承包商（简称管理商），管理商主要负责合同管理以及协调设计师与专业承包商之间的工作关系。专业承包商与管理商签署合同，成为管理商的分包商。这种模式适用于下列的情况：一是业主较多地介入设计决策；二是具有丰富专业经验的管理商参与项目；三是需要尽早完工；四是大型的项目；五是技术要求复杂的项目；六是业主可能在施工过程中改变要求；七是业主追求最大可能的价格竞争。  项目管理者联盟，项目管理问题。 &

4、#160;（四）cm管理合同  在cm这种管理合同中，专业承包商直接与业主签署合同，而专业承包商与管理商（主要指cm经理）之间没有合同关系。这种模式适用于下列的情况：一是业主熟悉施工；二是需要尽早完工；三是技术要求复杂的项目；四是在施工过程中，业主会提出较小的变更；五是管理商与专业承包商责任分离；六是价格需要竞争，但“价值”比“价格”更重要。  项目管理者联盟文章，深入探讨。  本文转自项目管理者联盟二、根据项目目标选择采购模式    在上述分析讨论的基础上，我们可以进行归纳总结，得到如表1所示

5、的不同采购模式的适用性。  不同的项目有不同的目标，业主在选择项目采购模式时，应当结合自己的预期目标，经过权衡做出正确的判断。    首先，如果业主希望提前完工，则可以选择设计建造合同、设计管理合同以及mc和cm两种管理合同，而不能选择传统合同，因为在传统合同模式下，设计与施工顺序进行，无法缩短整个建设周期。  其次，如果业主希望开工前确定成本，则可以选择传统合同或设计建造合同，而不能选择mc管理合同、cm管理合同以及设计管理合同。 第三， 如果项目本身技术要求比较复杂，则应当选择mc管理合同或cm管理合同，因为可

6、以充分发挥管理商的专业知识和管理经验，而不宜选择传统合同，更不宜选择设计建造合同和设计管理合同。        第四， 如果业主希望简化合同关系，则可以选择设计建造合同和设计管理合同，因为它们提供了单一的合同责任主体。     第五， 如果业主希望将绝大部分风险转移给承包商，则可以选择设计建造合同，而不能选择其他合同，因为在设计建造合同中总承包商通常会承担除业主变更要求、法令变更以及不可预见的特殊困难之外的所有风险。    三、通过比较适用程度来选择采购模

7、式    针对某一具体问题，即使有几种采购模式都适用，不同的采购模式的适用程度也是不一样的，通过比较，我们可以判断选择那种采购模式更为合适。在这里，我们挑选传统合同、设计建造合同以及cm管理合同进行对比。  项目管理者联盟，项目管理问题。如图1所示，在业主介入项目过程多少这一问题上，采用传统合同时业主介入最少，因为设计师代表业主完成了绝大部分的项目管理职能；设计建造合同其次；而在cm管理合同中，由于没有了总承包商这一角色，业主会较多地介入项目过程。业主可以根据自己的经验、能力以及希望介入项目的程度多少，来决定究竟采用那种模式。

8、0; 针对业主在施工过程中变更要求这一问题（见图2），设计建造合同的适应能力最弱，因为设计建造合同是集成为一个整体的总价合同，业主必须在项目开始阶段明确定义自己的要求，在设计建造过程中，变更要求很难处理，必须尽量避免变更要求；传统合同的适应能力其次，尽管传统合同中包括变更的条款，但范围是有限的；cm管理合同适应变更的能力最强，因为cm管理合同是由许多工作包组成的，如果业主针对某一工作包进行变更，可以把这个工作包“冻结”起来，先进行下一个“工作包”的工作，这样不会影响整个项目的进行。  图3告诉我们，比较上述三种典型合同，传统合同的建设速度最慢，因为设计和施工必须顺

9、序进行；其次是设计建造合同，总承包商负责设计，尽早做出假设是比较有把握的；而采用cm管理合同，建设速度最快，因为不同的工作包可以交叉，设计与施工可以同时进行。当业主对工期有紧迫要求时，自然应当首选cm管理合同。    图4说明，在上述三种典型合同中，价格最不确定的是cm管理合同，因为cm管理合同包含许多的工作包，这些工作包采用成本加酬金的计价方式，因此直至项目接近完成，最终价格才能比较准确地确定；其次是传统合同，因为施工开始之前，设计工作已经基本完成，能够比较准确地估算出工程成本；设计建造合同的价格最为确定，设计建造合同是总价合同，承包商需要按照这个总价

10、完成合同规定的所有工作，为此设计建造总承包商会在投标报价时充分考虑不可预见的风险，从而可能导致一个较高的价格，尽管如此，设计建造合同的价格在一开始就能确定下来。如果业主希望从项目开始时就对价格有足够的把握，那么应当选择设计建造合同或传统合同。当然，如果业主同时还希望尽量缩短工期而采用cm管理合同，业主也可以在成本加酬金的基础上设定最大价格，形成保证最大价格的工作包合同。  四、通过比较风险大小来选择采购模式    如果我们从风险管理的角度，将几种项目采购模式进行对比，我们将得到如图5所示的规律。除了传统合同、设计建造合同、mc管理合同

11、及cm管理合同，在这里我们还考虑了epc/交钥匙合同。  业主的风险从大到小依次是：cm管理合同、mc管理合同、传统合同、设计建造合同、epc/交钥匙合同；与此相反，承包商的风险从大到小依次是：epc/交钥匙合同、设计建造合同、传统合同、mc管理合同、cm管理合同。        为什么这样排序呢？首先，cm管理合同与mc管理合同往往是成本加酬金计价合同，管理商主要承担管理责任，业主将承担绝大部分的风险。其次，传统合同往往采用单价合同，业主与承包商尽量合理地分担风险，例如在估计工程量单价合同中，业主将承担工程量估计

12、不准的风险，承包商将承担单价报价失误的风险。最后，设计建造合同和epc/交钥匙合同都是总价合同，承包商需要按照这个总价完成合同规定的所有工作，承包商承担了绝大部分的风险，为此承包商会在投标报价时充分考虑不可预见的风险费用。按照1999年新一版fidic合同，设计建造合同与epc/交钥匙合同的主要区别在于：在设计建造合同（新黄皮书）中，对于不可预见的困难，承包商可以要求工期延长和费用补偿，而在epc/交钥匙合同（银皮书）中，合同价格对于不可预见的困难和费用不应予以调整。很显然，epc/交钥匙合同与设计建造合同相比，承包商的风险更大了。  了解不同采购模式的风险规律之后，业主可以根据自己希望承担的风险的种类和大小，决定究竟采用那种采购模式。这里需要提醒的是，任何采购模式都既有优点，又有缺点，因此应当辨证地加以分析。例如，采用管理合