苏州印象城考察报告331

1、苏州苏州印象城印象城购物中心购物中心考察报告考察报告考察时间：2012年3月18日资料整理：商业部康夏莉 建筑面积14万地上面积:109148 项目占地46773平方米 可租赁面积为71254 (占总建面52%)地下面积为26860 开业时间:2009年9月28日由地下一层以及地上四层组成印象城基本数印象城基本数据据 苏州印象城购物中心由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设。 美国西蒙地产集团是美国最大的购物中心开发商和管理者，在美国拥有400多家购物中心，欧洲有60多家，拥有丰富的国际运营经验。 不同于国内开发商主要依靠自由资金以及商业贷款进行商业项目开

2、发的模式，这种商业地产商以及房地产投资信托基金（REITS）合作进行商业地产投资的模式更为成熟，有效避免了开发商的资金压力，使开发商能更为从容的进行项目开发和运营，而不至于资金链断裂或者仓促销售。 此外，依托西蒙以及深国投在商业地产行业多年的沉淀，使得印象城左右逢源，既有国际化的品牌资源，又有高素质、国际化的员工队伍，还有多少年积累下来的成功经验，规避风险，减少了项目先天失误。投资模式投资模式地理位置及周地理位置及周边状况边状况印象城，位于苏州工业园区与古城区交汇之处，现代大道南、苏嘉杭高速以东地块，距离东环高架干将路出口仅数百米，项目3公里内共有47个小区，约15万常住人口，且消费层次较高；

3、另外，项目更辐射十几万消费者，无论私家车、电瓶车还是公交车都能方便抵达。印象城总平图印象城总平图 从总平图中可以看出，印象城共有北、东以及西三条机动车道路，另外，由于项目北向和西向为河道，为了疏通人流，又在桥上修建了三座步行桥，解决了项目与周边主干道路的交通问题。 印象城有四个主入口，其中三个是人行入口，最后一个为把车停在车库后的最近出入口，四个入口较为平均的分布在项目的四个角，有效平衡了各个角落的人流，避免了人流过于集中。主力店主力店主力店的数量和品牌各层业态一楼各层业态一楼 Only/VerOnly/Vero o moda/Jacmoda/Jack & k & JonesJ

4、onesAsobio Asobio ZARAZARAH & MH & MC & C & A A MangMango o UniqUniqlo lo SephorSephora aPromPromododKFC KFC 味味千千拉拉面面一一茶茶一一坐坐星巴星巴克克Papa Papa JoneJones s PowePowerlanrland dNikNike e 360 360 恒恒孚孚珠珠宝宝商铺（商铺（37/ 10,23337/ 10,233）：服装（）：服装（1717）/ / 餐饮（餐饮（1010）/ / 美容（美容（2 2）/ / 珠宝饰品（珠宝饰品（2

5、2）/ / 包（包（1 1）/ / 运动（运动（1 1）/ / 其他（其他（4 4） 从上面图中可以看出，一楼以男女服饰，休闲运动品牌，美容保健，珠宝鞋包配饰以及西式餐饮为主。其中服装以及西餐是绝对主力。相对于负一楼的经济实惠，印象城一楼则重在其整体项目气质的营造。代表小资情调的西式快餐、星巴克以及国际流行品牌ZARA、H&M、UNIQLO都聚集在这一层。由于交通原因，大部分的人流都是从北面的两个门进入，所以印象城特地将ZARA、H&M这些畅销品牌放在了项目最深处的位置，这样，可以吸引人流过去，带动了其他店铺的人流。各层业态二楼各层业态二楼 C & C & A

6、A H & MH & MZARAZARAOnly/VerOnly/Vero o moda/Jacmoda/Jack & k & JonesJonesMe & Me & CityCityNexNext t LachapLachapelle elle UniUniqlo qlo EtamEtamBelBelleleManniManningng嘉旺茶餐厅JNBJNBY Y 商铺（商铺（24/ 10,11224/ 10,112）：服装（）：服装（1818）/ / 餐饮（餐饮（2 2）/ / 鞋（鞋（2 2） / / 其他（其他（2 2） 从色块面积上可以

7、看出，印象城二楼服装的比例大幅上升，另外有少量珠宝，鞋包，配饰。通过一二楼的对比我们发现，ZARA、H&M、UNIQLO这几家次主力店均为一复二，此外，更特地在二楼设置了NEXT这家次主力店。从而吸引客户上二楼逛逛。除了这几家主力店外，二层缺乏其他的特色店，所以从现场观察来看，二楼人气要比其他楼层要差一些。各层业态三楼各层业态三楼 嘉禾影院嘉禾影院: 2,472 Sport 100 Best Buy MUJI 美联美联国际国际英语英语Fly High金宝金宝贝贝Mother care小吕小吕宋宋其他商铺（其他商铺（26/ 10,03026/ 10,030）：服装（）：服装（4 4）/

8、/ 儿童（儿童（9 9）/ /娱乐（娱乐（1 1）/ / 运动（运动（1 1）/ / 电器电器（2 2） / / 餐饮（餐饮（2 2）/ /其他（其他（5 5） 这一层的主力店为嘉禾影院，次主力店为家居类的MUJI以及小吕宋。从平面图中可以看出，三楼车位面积减少，原车位的部分面积变为现在的嘉禾影院。消费者在等待电影院开场的同时，会在这一层逛一逛，从而促进了其他商铺的生意。 印象城三楼娱乐和家居功能相对增强。主要商铺为儿童用品、家居用品、电玩等。餐饮娱乐也较二楼为多，特别是将影院、电玩这类目的性消费较强的业态引入此楼层，带动了闲逛型业态的消费。所以，三楼的人气要比二楼旺盛一些。各层业态各层业态

9、四四楼楼 四楼主要为目的性消费较为明确的餐饮娱乐，特别是餐饮。另外还有百思买这个电器主力店。少量保健美容类店铺。在同一楼层，主力业态集中在中间，次要业态在边角。 其中，外婆家这家餐饮店起到了印象城意想不到的吸客效果，可以说，除了嘉禾影城外，外婆家打响了印象城的餐饮招牌，进而带动了其他服饰类产品的销售。这也再一次证明了特色餐饮对购物中心的巨大影响力。其他商铺（其他商铺（17/ 9,639）：服装（）：服装（2）/ 餐饮（餐饮（6）/ 娱乐（娱乐（1） / 其他（其他（3） 嘉禾影院嘉禾影院: 4,529 英派斯英派斯Best Buy 战国策创战国策创意火锅意火锅 外婆家外婆家 各层业态负各层业态

10、负1 1楼楼 负一楼引入了沃尔玛主力店，租赁面积为19426平米，其他商铺29家，租赁面积为2,372平米，主要以中式快餐为主，价格定为中低端，比较亲民，主要有老妈米线、龙记港式茶餐厅、如意菜饭、都可茶饮、莫提工房甜品、海王星辰药店、自然派、争鲜寿司、中国电信、中国移动以及若干银行取款机等。 外部展示外部展示夜晚外部展夜晚外部展示示内部展示内部展示购物环境购物环境印象城中庭面积较大,楼层净高较高,走廊宽敞,阳光通过玻璃天顶直射人内,置身其中感觉舒适. ，所有店铺均沿中庭分布，避免了视觉和人流死角；站在走廊任何位置，均能看到大量店铺。印象城租赁面积7万多，楼层高5m，采用了大面积中庭设计，内街走

11、廊宽度约7米，店铺装修后的高度也差不多在4米左右 宽阔的走廊和舒适的层高 更值得称道的是设计上大量采用自然光，商场主体拥有6个大小不一的玻璃天花，阳光可以直射，分层式车库每一层都有自然光，置身于这样的场所，和传统百货相比，完全没有“不见天日”的压抑感。配套设施配套设施为了解决交通问题，印象城每层楼面都设置了直梯两部（在购物中心的两边），自动扶梯四部（均匀分布在购物中心轴线上）以及跨过中庭的天桥，有效解决了上下以及左右的人流动线问题，使客户非常方便的就可以到达目的地。 为了让客户在购物中心里呆上更多的时间，购物中心在每层都设置了大量座椅，以供顾客休息，并以景观型设计休憩场所,从而使顾客有充足的时

12、间游玩整个项目。垃圾桶广告位展示广告位展示细节展示细节展示为节能减排,入口采取S行进入,节省空调能源入口处特殊设置,防水防尘电动车临时充电处停车位介绍停车位介绍停车位规划停车位规划印象城采用了独特的分层式停车位设计方式，停车位从一楼一直到顶层，分层布置，有效地降低了建造成本，节约了土地面积。车位约1000个，每100租赁面积配1.5个车位由于苏州经济发达，私家车数量众多，停车是否方便成为项目竞争力的一个重要指标，因此，印象城在车位配比方面达到了较高水平。在苏州目前的购物场所，车位数量名列前茅。数量众多的汽车位吸引了大量的私家车消费者。各楼层停车位直接通往商铺的通道;也可乘垂直电梯达到其他楼层印

13、象城顶层停车位印象城分层式车库 停车位设置停车位设置车位信息牌指示,尽量为顾客减少麻烦,在一层及时反映车位实时信息,让顾客提前做出判断,接节省时间.同时自行车（电瓶车）位也有数千个，特别值得一提的是，室外自行车位部分还有遮阳蓬。各品牌店外围展示各品牌店外围展示项目评述项目评述招商策略招商策略印象城的经营品牌一向让业界和消费者赞不绝口，主力店有沃尔玛、嘉禾影院、百思买，次主力店有ZARA、H&M、MUJI、UNIQLO、NEXT。餐饮有外婆家、俏江南、星巴克以及当地的一些强势品牌。很多一线品牌都是第一次进入市场，使得印象城占满先机。在前期招商过程中，印象城对于品牌的选择坚持“专业、慎重”的原则，具体来说，1)尽量做厂商直营店，少签代理商，所以我们才能在印象城看到超大的店铺面积。2)主力店要符合商场“年轻、时尚、国际化”的定位，国际化品牌是一大特色。3)主力店之间的互补性，彰显购物中心业态的优势，弥补和百货公司价格竞争的短板。印象城市场推广以主力租户活动为重点，围绕ZARA、H&M、UNIQLO、嘉禾影院、百思买、沃尔玛等租户开业及促销活动，依靠这些品牌强大的号召力以及他们投入的资源，迅速带动其他品牌的销售，实现事半功倍的目标。 印象城每层均设置若干主力店或次主力店，低层部分设置较多闲逛型消费业态（彰显项目气质）及部分休闲型餐饮（保持人气、营造格调），较高楼层