土地分等定级

1、第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理第二节第二节 城镇土地定级城镇土地定级第三节第三节 农用地分等农用地分等第四节第四节 农用地定级农用地定级 第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理二、土地分等定级的类型二、土地分等定级的类型一、一、 土地分等定级的概念和作用土地分等定级的概念和作用三、土地分等定级的理论基础三、土地分等定级的理论基础四、土地分等定级的基本原则四、土地分等定级的基本原则一、土地分等定级的概念和作用一、土地分等定级的概念和作用（一）土地分等定级的概念（一）土地分等定级的概念 土地分等定级是在土地分等定级是在特定特定目的下，对土地目的下，对土地的自

2、然和经济属性进行的自然和经济属性进行综合鉴定综合鉴定，并使鉴定，并使鉴定结果结果等级化等级化的过程。的过程。一、土地分等定级的概念和作用一、土地分等定级的概念和作用（二）土地分等定级的作用（二）土地分等定级的作用1、为土地资产的量度提供了核心科学依据、为土地资产的量度提供了核心科学依据3、为土地资源利用管理服务、为土地资源利用管理服务2、土地登记、土地统计的完善和健全、土地登记、土地统计的完善和健全二、土地分等定级的类型二、土地分等定级的类型（一）按涉及对象的性质分类（一）按涉及对象的性质分类1、城镇土地分等定级、城镇土地分等定级 以城镇土地作为评定对象，以城镇土地作为评定对象，是对城镇土地质

3、量的鉴定和评价。是对城镇土地质量的鉴定和评价。2、农用土地分等定级、农用土地分等定级 以农用土地作为评定对象，以农用土地作为评定对象，是对农用土地质量的鉴定和评价。是对农用土地质量的鉴定和评价。二、土地分等定级的类型二、土地分等定级的类型（二）按涉及对象的整体性或局部性分类（二）按涉及对象的整体性或局部性分类1、土地分等、土地分等 2、土地定级、土地定级三、土地分等定级的理论基础（一）土地质量观（一）土地质量观 1、针对性观点、针对性观点 2、效益性观点。、效益性观点。 3、综合性观点。、综合性观点。 4、动态性观点。、动态性观点。 三、土地分等定级的理论基础 （二）地租理论（二）地租理论（三

4、）区位理论（三）区位理论（四）肥力理论（四）肥力理论 四、土地分等定级的基本原则（一）综合分析原则（一）综合分析原则（二）主导因素原则（二）主导因素原则（三）区域差异原则（三）区域差异原则（四）定性与定量相结合的原则（四）定性与定量相结合的原则 第二节第二节 城镇土地定级城镇土地定级一、城镇土地定级方法一、城镇土地定级方法二、定级工作程序二、定级工作程序三、定级成果三、定级成果一、城镇土地定级方法及选用 （一）多因素综合评定法一）多因素综合评定法 （二）级差收益评定法（二）级差收益评定法（三）地价分区定级法（三）地价分区定级法（四）几种方法的比较及选用（四）几种方法的比较及选用 表表6-1 6

5、-1 土地定级方法比较土地定级方法比较方法类方法类型型方法方法优点优点不足不足多因素多因素综合评综合评定法定法依据一定的目的和原则，以依据一定的目的和原则，以定级单元定级单元为样本，选择对定级单元发生作用的为样本，选择对定级单元发生作用的因素因子作为因素因子作为评价指标评价指标，并通过适宜，并通过适宜的模式予以量化、计算和归并，从而的模式予以量化、计算和归并，从而划分土地级别划分土地级别定性与定量相结定性与定量相结合，避免人为主合，避免人为主观随意性，保证观随意性，保证土地级别统一性土地级别统一性和科学性和科学性土地的级差收益土地的级差收益不能被直接反映不能被直接反映级差收级差收益测算益测算法

6、法从土地产出入手，对发挥土地最大效从土地产出入手，对发挥土地最大效益的商业企业利润进行分析，剔除非益的商业企业利润进行分析，剔除非土地因素的影响，建立企业利润与影土地因素的影响，建立企业利润与影响因素的数学模型，测算土地的级响因素的数学模型，测算土地的级差差收益收益，从而划分土地级别，从而划分土地级别较好的反映土地较好的反映土地的经济差异，成的经济差异，成果易应用果易应用主观随意性较大，主观随意性较大，级别划分粗放级别划分粗放地价分地价分区定级区定级法法直接从土地收益还原量直接从土地收益还原量-地价出发，地价出发，根据根据地价水平高低地价水平高低一致性在城区空间一致性在城区空间划分地价区块，按

7、规定地价区间，确划分地价区块，按规定地价区间，确定土地级别定土地级别直接联系土地级直接联系土地级别与土地价格，别与土地价格，测算简便，成果测算简便，成果便于应用、更新便于应用、更新土地市场形成且土地市场形成且发育良好的前提发育良好的前提下进行下进行1 1、 准备阶段准备阶段 （1 1）明确任务，选择工作方法。）明确任务，选择工作方法。 （2 2）制定技术路线，进行技术设计。）制定技术路线，进行技术设计。 （3 3）人员组织，技术准备。）人员组织，技术准备。2 2、外业调查阶段、外业调查阶段3 3、内业整理阶段、内业整理阶段 （1 1）因素选择、权重确定；）因素选择、权重确定； （2 2）样点分

8、值计算；）样点分值计算； （3 3）计算单元划分及其分值计算；）计算单元划分及其分值计算； （4 4）等级划分。）等级划分。4 4、级别图的绘制、面积量算与定级报告的编写。、级别图的绘制、面积量算与定级报告的编写。5 5、成果检查验收。、成果检查验收。6 6、成果归档整理和资料更新。、成果归档整理和资料更新。工工作作程程序序二、准备阶段二、准备阶段工作底图：工作底图：1。土地级别总图工作底图：。土地级别总图工作底图：大城市（大城市（1/1万万1/2万）、中等城市（万）、中等城市（ 1/5千千1/1万）、小城万）、小城市以下（市以下（ 1/1千千1/5千）千）2。土地级别边界图工作底图。土地级别

9、边界图工作底图（同地籍图）（同地籍图）3。定级因素作用分值图工作底图（同级别总图）。定级因素作用分值图工作底图（同级别总图）4。其它辅助图件工作底图。其它辅助图件工作底图三、资料收集、调查三、资料收集、调查四、内业工作四、内业工作 （一）定级因素选择及权重确定（一）定级因素选择及权重确定 1 1。定级因素选择。定级因素选择 对土地级别有重大影响，并能体现区位差对土地级别有重大影响，并能体现区位差异的经济、社会和自然条件。异的经济、社会和自然条件。 城镇土地定级因素因子城镇土地定级因素因子繁繁华华程程度度环环境境状状况况其其它它基基础础设设施施状状况况生生活活设设施施完完善善度度公公用用设设施施

10、完完备备度度交交通通条条件件商商服服繁繁华华影影响响度度道道路路通通达达度度对对外外交交通通便便利利度度公公交交便便捷捷度度供供水水设设施施排排水水设设施施供供暖暖设设施施供供气气设设施施供供电电设设施施文文化化教教育育设设施施医医疗疗卫卫生生设设施施公公园园绿绿地地文文娱娱体体育育设设施施环环境境质质量量优优劣劣度度绿绿地地覆覆盖盖率率自自然然条条件件优优劣劣度度大大气气污污染染水水污污染染噪噪声声污污染染地地形形坡坡度度地地基基承承载载力力人人口口密密度度城城镇镇规规划划用用地地潜潜力力1。定级因素选择。定级因素选择 原则原则 因素指标值变化对城镇土地定级有较显著因素指标值变化对城镇土地定

11、级有较显著的影响；的影响； 不同类型的土地（可分为：综合用地、商不同类型的土地（可分为：综合用地、商业用地、住宅用地和工业用地）定级应分业用地、住宅用地和工业用地）定级应分别选择相应的定级因素；别选择相应的定级因素； 其他方面的因素选择根据城镇及其定级工其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。作的具体情况选定。定级定级因素因素繁华繁华程度程度交通条件交通条件基本设施状况基本设施状况环境条件环境条件商服商服繁华繁华影响影响度度道道路路通通达达度度公交公交便捷便捷度度对外对外交通交通便利便利度度基础基础设施设施完善完善度度公用公用设施设施完备完备度度环境环境质量质量优劣优劣度度绿地绿

12、地覆盖覆盖率率自然自然条件条件优越优越度度选择选择性性必必 选选至少一种至少一种必选必选备选备选至少一种必选至少一种必选备备 选选重要重要性顺性顺序序1 12 2或或3 33 3或或2 24 4权重权重值范值范围围0.0.2 20.40.40.10.10.30.30.10.10.30.30.030.030.20.2城镇土地综合定级因素表城镇土地综合定级因素表 商业用地土地定级因素表商业用地土地定级因素表 定级因素定级因素繁华程度繁华程度交通条件交通条件基本设施基本设施状况状况人口状人口状况况商服繁华商服繁华影响度影响度道路通道路通达度达度公交便公交便捷度捷度对外交通对外交通便利度便利度（客运）

13、（客运）基础设施基础设施完善度完善度人口密人口密度度选择性选择性必必 选选至少一种必选至少一种必选必必 选选备备 选选重要性顺重要性顺序序1 12 2或或3 33 3或或2 24 4权重值范权重值范围围0.250.250.450.450.05-0.250.05-0.250.05-0.250.05-0.250.1-0.1-0.20.2住宅用地土地定级因素表住宅用地土地定级因素表 定级因定级因素素 基本设施状况基本设施状况交通条件交通条件环境条件环境条件繁华繁华程度程度人口人口状况状况基础基础设施设施完善完善度度公用公用设施设施完备完备度度 道道路路通通达达度度公公交交便便捷捷度度对外交对外交通便

14、通便利度（利度（客运）客运）环境环境质量质量优劣优劣度度 绿地绿地覆盖覆盖率率 商服商服繁华繁华影响影响度度 人口人口密度密度 选择性选择性 必选必选至少必选一至少必选一种种备选备选必选必选备选备选备备 选选 重要性重要性顺序顺序 1 12 2或或3 33 3或或2 24 4或或5 55 5或或4 4权重值权重值范围范围 0.20.20.40.40.20.20.30.30.150.150.250.250.0.1 10.20.20.00.05 50.10.1工业用地土地定级因素表工业用地土地定级因素表定级因素定级因素交通条件交通条件基本设基本设施状况施状况环境条件环境条件产业集聚效产业集聚效益益

15、道路通达道路通达度度对外交对外交通便利通便利度（货度（货运）运）基础设基础设施施完善度完善度自然条件自然条件优劣度优劣度 产业集聚影产业集聚影响度响度 选择性选择性 必必 选选 备备 选选重要性顺序重要性顺序 1 12 23 34 4权重值范围权重值范围 0.20.20.40.40.20.20.30.30.10.10.20.20.050.050.10.12。因素权重确定。因素权重确定 （1 1）城镇土地定级因素权重确定原则）城镇土地定级因素权重确定原则 各因素重要性顺序和权重值范围：各因素重要性顺序和权重值范围：根据根据用地类型可分别参照相关规定来选用。用地类型可分别参照相关规定来选用。 定级

16、因素对不同类型用地的影响程度不定级因素对不同类型用地的影响程度不同，各分类定级应选定相应的因素权重。同，各分类定级应选定相应的因素权重。 各因素的权重应具有可比性，每个因素各因素的权重应具有可比性，每个因素权重值必须在权重值必须在0-10-1或或0-1000-100之间变化，并且之间变化，并且各因素的权重值之和等于各因素的权重值之和等于1 1或者等于或者等于100100。 （2）方法）方法 delphi法法 因素成对比较法因素成对比较法 ahp法法（二）因素分值计算（二）因素分值计算 作用分值作用分值 ：指：指同一定级因素同一定级因素内内某一设施、某一设施、中心中心对土地定级区域内对土地定级区

17、域内某块土地某块土地的影响强的影响强度。度。 因素分值：指同一定级因素内各因素分值：指同一定级因素内各设施、中设施、中心心对某一对某一地块地块的作用分值之的作用分值之和和。 总分值总分值 ：指某一：指某一地块地块上所得各定级因素分上所得各定级因素分值的值的加权总分加权总分值。值。1.1.分值计算原则分值计算原则 （1 1）得分值与土地优劣成正相关）得分值与土地优劣成正相关 （2 2）分值体系采用）分值体系采用0-1000-100分的封闭区间分的封闭区间 （3）得分值只与因素显著作用区间相对应）得分值只与因素显著作用区间相对应 2.分值计算方法分值计算方法 （1）因素对土地质量影响方式及类型）因

18、素对土地质量影响方式及类型 根据各因素在城镇中的根据各因素在城镇中的空间分布形态及其影响空间分布形态及其影响土地质量的方式土地质量的方式点线状分布形式点线状分布形式面状分布形式面状分布形式2.分值计算方法分值计算方法 （2 2）点线状因素特征）点线状因素特征 一是这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面一是这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积小，在空间分布上聚集现象明显，相对于城镇积小，在空间分布上聚集现象明显，相对于城镇整体而言多为点状、线状形态分布。整体而言多为点状、线状形态分布。 二是这些因素不仅对其自身客体所在位置上的土二是这些因素不仅对其自身客体所在位置上的土地有影响，而且通过区位

19、的波及性和效益外溢等地有影响，而且通过区位的波及性和效益外溢等作用形式形成一定的区位关系，对其周围地块乃作用形式形成一定的区位关系，对其周围地块乃至整个城镇土地产生不同影响。至整个城镇土地产生不同影响。2.分值计算方法分值计算方法 （3）面状因素主要特征面状因素主要特征 一是它所依附的客体在城镇中分布面积较一是它所依附的客体在城镇中分布面积较大；大； 二是这类因素仅对自身客体所在位置产生二是这类因素仅对自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。此外，有些土地因素依附的客体虽然有一此外，有些土地因素依附的客体虽然有一定的区位波及和效益外溢作用

20、，但若影响定的区位波及和效益外溢作用，但若影响范围较小，或在影响范围内其作用变动不范围较小，或在影响范围内其作用变动不大的，也可以当作面状分布因素处理。大的，也可以当作面状分布因素处理。2.分值计算方法分值计算方法 （4）点、线状土地因素作用分值计算方法点、线状土地因素作用分值计算方法 先在各因素内按规模或类型求出各点线设先在各因素内按规模或类型求出各点线设施的施的相对作用分相对作用分，最大值为，最大值为100；然后，根；然后，根据因素的类型或规模，计算其作用或平均据因素的类型或规模，计算其作用或平均影响范围，并影响范围，并划分划分若干若干相对距离相对距离区间；最区间；最后根据因素的影响随距离

21、衰减具有不同规后根据因素的影响随距离衰减具有不同规律的特点，选取不同的数学模型，律的特点，选取不同的数学模型，计算计算各各相对距离上的因素作用分相对距离上的因素作用分 2.分值计算方法分值计算方法 典型的典型的线性线性模型表达公式为：模型表达公式为： 典型的典型的指数指数模型表达公式为：模型表达公式为： 两式中：两式中： 某设施、中心对自身客体所在位置上的作某设施、中心对自身客体所在位置上的作用分；用分； f f某土地指标的作用分基值；某土地指标的作用分基值； r r地块的相对距离（以地块的相对距离（以r=d/dr=d/d计算，计算，d d为某点、线设施距为某点、线设施距某某地块的实际距离，地

22、块的实际距离，d d为某点、线设施影响半径）。为某点、线设施影响半径）。)1 (rffi)1(riffif2.分值计算方法分值计算方法 阻隔区阻隔区分值计算方法：分值计算方法： 当因素作用分衰减遇到当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障不可直接跨越的障碍碍（铁路、高速公路、河流等）时，则作（铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减。当不可直接跨越的障碍有较次进行衰减。当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其存在。多的通行处时，可以忽视其存在。

23、2.分值计算方法分值计算方法 （5）面状土地因素分值计算方法面状土地因素分值计算方法 先对各因素资料进行先对各因素资料进行整理整理，按因素与土地，按因素与土地质量相关性的特点，质量相关性的特点，计算计算出各地域或土地出各地域或土地单元的单元的因素指标值因素指标值，对超出显著区间的各，对超出显著区间的各土地因素指标值，按显著区间内的最高值土地因素指标值，按显著区间内的最高值或最低值处理；然后，用数学模型求出各或最低值处理；然后，用数学模型求出各土地因素指标的土地因素指标的作用分值作用分值。 2.分值计算方法分值计算方法 某定级因素的作用分；某定级因素的作用分； 、 、 分别为指标的最小值、最大值

24、分别为指标的最小值、最大值和某土地因素指标值。和某土地因素指标值。 )/()(100minmaxminxxxxfiiifminxmaxxix3。繁华程度作用分值计算。繁华程度作用分值计算商服中心按商服中心按各中心的作用和相对规模可划分各中心的作用和相对规模可划分四级：四级： 市级中心市级中心为全市、镇服务的商业服务业中心；为全市、镇服务的商业服务业中心；(10-(10-15km)15km) 区级中心区级中心为市、镇内某个区域范围服务的商业服务中为市、镇内某个区域范围服务的商业服务中心；心；(5-10km)(5-10km) 小区级中心小区级中心为某个居民小区服务的商业服务中心；为某个居民小区服务

25、的商业服务中心；(1-(1-3km)3km) 街区级中心街区级中心为某个街区服务的商业服务中心。为某个街区服务的商业服务中心。(1km)(1km)（1）商服中心级别的确定）商服中心级别的确定根据商服根据商服中心边界中心边界求出标志商服中心级别的求出标志商服中心级别的指标值指标值（如销售（如销售总额、总利润、单位面积销售额、占地面积、营业面积、中总额、总利润、单位面积销售额、占地面积、营业面积、中心职能种类、商店总数、职工人数等）。然后求各项指标的心职能种类、商店总数、职工人数等）。然后求各项指标的标准化值，即单项规模指数标准化值，即单项规模指数 mi100 b ibmax 式中式中mi标准化指

26、标值；标准化指标值； bi某指标值；某指标值； bmax某指标最大值。某指标最大值。 再再求综合规模指数求综合规模指数 式中式中 k商服中心综合规模指数；商服中心综合规模指数；wi指标权重值；指标权重值；mi 标准化指标值。标准化指标值。 n1iiimwk3。繁华程度作用分值计算。繁华程度作用分值计算（2 2）商服中心内各级繁华作用分的分割计算）商服中心内各级繁华作用分的分割计算 商服中心内职能不同其服务范围也不同，高级商眼中心包商服中心内职能不同其服务范围也不同，高级商眼中心包含了低级商服中心职能，为此，需要对商服中心各级繁华作用含了低级商服中心职能，为此，需要对商服中心各级繁华作用分进行分

27、割计算。功能分分割计算按下式进行：分进行分割计算。功能分分割计算按下式进行： f fi im mi im mj j f fminminm mminmin 式中式中 f fi i 某级商服繁华作用分；某级商服繁华作用分； m mi i 某级商服中心规模指数；某级商服中心规模指数； m mj j 次级商服中心规模指数；次级商服中心规模指数； f fminmin最低级商服中心的繁华作用分；最低级商服中心的繁华作用分； m mminmin最低级商服中心规模指数。最低级商服中心规模指数。3。繁华程度作用分值计算。繁华程度作用分值计算指标最高级商服中心的经济均值或该级商服中心指标平值商服中心经济指标实际商

28、服中心的规模指数100maxmaxmmkmkmmkmkxkxkixxi数最低级高服中心规模指最低级功能的功能分次一级中心规模指数级商服中心的规模指数级功能的功能分某商服中心minminminminmmmlmimimmmlmimiifiiiififiif3。繁华程度作用分值计算。繁华程度作用分值计算城镇类型城镇类型应分出的商服应分出的商服中心级别数目中心级别数目最低级中心的建筑最低级中心的建筑面积之和，下限面积之和，下限/m2大城市大城市2420001500中等城市中等城市2315001000小城市以下小城市以下121000500各级城镇应分出的商服中心级别数目各级城镇应分出的商服中心级别数目3

29、。繁华程度作用分值计算。繁华程度作用分值计算 （3）商服中心影响半径确定）商服中心影响半径确定 r=di/d 0r1 式中式中r 相对距离相对距离 di 某点距离商服中心实际距离某点距离商服中心实际距离 di级商服功能的服务半径级商服功能的服务半径 s建成区面积建成区面积 n同级中心与高级中心数目之和同级中心与高级中心数目之和 按商服中心的不同级功能划分按商服中心的不同级功能划分3-15个对应的相对距离区间个对应的相对距离区间nsnsd/5642. 0/3。繁华程度作用分值计算。繁华程度作用分值计算（4）商服繁华影响度分值计算商服繁华影响度分值计算 对距离级功能的商服中心的相点到级商服功能的作

30、用分级商服功能的作用分点受工业用地定级住宅商业用地定级综合ijrifijerf：e、f：e、mimijmimijrmimij)1 ()(1（5 5）各点商服中心繁华影响度作用分计算）各点商服中心繁华影响度作用分计算 分值叠加时要遵循以下原则分值叠加时要遵循以下原则同时存在多级功能影响时，对各级功能的同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分仅取值一次；作用分仅取值一次；受多个同级功能影响时，取其中最高分值受多个同级功能影响时，取其中最高分值 3。繁华程度作用分值计算。繁华程度作用分值计算商服中心级别数目点的作用分级商服中心功能对分点商服繁华影响度作用21,1nn；，ijiejeeemijmjn

31、imijmj 例：例： 某评价单元，市级、区级、小区级商服中某评价单元，市级、区级、小区级商服中心对其影响分值为心对其影响分值为60、18、5，但同时又，但同时又受另一区级中心的影响，影响分值为受另一区级中心的影响，影响分值为20，则该评价单元的商服繁华作用分值是多少？则该评价单元的商服繁华作用分值是多少？4。道路通达度的分值计算道路通达度的分值计算 （1）道路类型）道路类型道路通达作用大小顺序一般为：混合型主干道、生活道路通达作用大小顺序一般为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路。干道、支路。主干道：红线约

32、主干道：红线约40m，车行道，车行道1418m次干道：红线约次干道：红线约30m，车行道，车行道1114m支支 路：红线约路：红线约15m，车行道，车行道 7 9m 划分道路类型数：划分道路类型数：特大城市、大城市：特大城市、大城市：57类类中等城市：中等城市：35类类小城市：小城市：1-3类类4。道路通达度的分值计算道路通达度的分值计算 不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数道路类型道路类型定级类型定级类型综合定级综合定级商业用地定级商业用地定级住宅用地定级住宅用地定级 工业用地定级工业用地定级混合型主干道混合型主干道1.001.000.80-0.9

33、50.80-0.95生活型主干道生活型主干道0.75-0.950.80-0.951.000.60-0.80交通型主干道交通型主干道0.65-0.850.60-0.800.60-0.801.00生活型次干道生活型次干道0.50-0.700.55-0.750.55-0.750.30-0.55交通型次干道交通型次干道0.40-0.600.30-0.550.30-0.550.55-0.75支路支路0.400.400.400.404。道路通达度的分值计算道路通达度的分值计算 （2）计算道路功能分）计算道路功能分半单行道的道路功能分减步行街注类道路作用指数类道路功能分、：iiififriririri100

34、（3）确定道路影响范围或半径）确定道路影响范围或半径 r=di/d d=s2l 式中式中 d 主干道或次干道影响距离；主干道或次干道影响距离； s城镇建成区面积；城镇建成区面积； l主干道或次干道长度。主干道或次干道长度。 支路以下的影响半径一般按市内路的疏密状况确定，支路以下的影响半径一般按市内路的疏密状况确定，在在0.3一一0.75公里之间。公里之间。 4。道路通达度的分值计算道路通达度的分值计算 （4）计算道路通达作用分）计算道路通达作用分4。道路通达度的分值计算道路通达度的分值计算 分道路或同类道路的功能点的通达度作用分道路对工业用地定级住宅综合、商业用地定级ifjierf：e、f：e

35、ririjririjrririj)1 ()(1（5 5）通达度分值修正通达度分值修正 当地块（单元）上存在多种道路类型影响当地块（单元）上存在多种道路类型影响时，单元的道路通达度分值为所相关道路时，单元的道路通达度分值为所相关道路类型中类型中得分最多得分最多的值；仅受单一道路影响的值；仅受单一道路影响时，道路通达度分值则为该道路在这一距时，道路通达度分值则为该道路在这一距离上的作用分。离上的作用分。4。道路通达度的分值计算道路通达度的分值计算 单元内道路通达度分值：单元内道路通达度分值：单元的通达系数值单元的作用分道路通达因素对单元道路通达度分值jjejfefrjrjrjrjrjrj4。道路通

36、达度的分值计算道路通达度的分值计算 通达系数值表通达系数值表通达方向通达方向1 12 23 34 4k值值0.580.580.810.810.910.911.01.0道路、道路、公交通达指数示意图公交通达指数示意图大于等于大于等于4个方向，有路单元：个方向，有路单元： 无路单元无路单元 3个方向个方向 2个方向：个方向： 1个方向：个方向： 例：一单元为无路单元例：一单元为无路单元3个方向，个方向，3条道路条道路的作用分分别为的作用分分别为85、80、79，该单元的道，该单元的道路通达度作用分为多少？路通达度作用分为多少？（1）确定站流量）确定站流量 一定区域内具有站点的公交线路之和一定区域内

37、具有站点的公交线路之和 一般各公交线路的站流量统一按每天一般各公交线路的站流量统一按每天12或或16小时计算平均值。小时计算平均值。例：某区域内，共有三条公共汽车线路通过，其中甲线路在该区域无站例：某区域内，共有三条公共汽车线路通过，其中甲线路在该区域无站点，乙线路为单向车，各线路的车流量按每天点，乙线路为单向车，各线路的车流量按每天12小时计算平均值，小时计算平均值，据统计甲、乙、丙三条线路的单向平均流量为据统计甲、乙、丙三条线路的单向平均流量为6，12，6个班次个班次/小时，小时，则该区域内的公交站流量为多少？则该区域内的公交站流量为多少？5。公交便捷度的分值计算公交便捷度的分值计算（2）

38、公交站点功能分的确定）公交站点功能分的确定5。公交便捷度的分值计算公交便捷度的分值计算最大公交站流量值公交站点流量值公交站点功能分式为各档次的功能分计算公档次的大小依次划分为公交站点功能分按流量/100:,153maxmaxbbibibbibixixifxxf5。公交便捷度的分值计算公交便捷度的分值计算（3）公交站点服务半径和相对距离的计算）公交站点服务半径和相对距离的计算根据公交线路总长度除以站点总数，得出平均站距，根据公交线路总长度除以站点总数，得出平均站距，取平均站距一半，结合城市规划要求作为站点影响半取平均站距一半，结合城市规划要求作为站点影响半径，以站点为圆心，一般在径，以站点为圆心

39、，一般在0.3一一0.8km之间。之间。相对距离区间为相对距离区间为2-5个个r=di/d（4）公交便捷度作用分计算）公交便捷度作用分计算公交站点功能分点的公交便捷度作用分公交站点对ifjierfebibijbibij)1 ( （5）单元内公交便捷度分值计算单元内公交便捷度分值计算取分规则同道路通达度取分规则同道路通达度单元的通达系数值单元的作用分公交便捷因素对单元公交便捷度分值jjejfefbjbjbjbjbjbj6。对外交通便利度作用分值计算对外交通便利度作用分值计算 （1 1） 功能分计算功能分计算 对外交通设施是指火车站、港口、长途车站、机对外交通设施是指火车站、港口、长途车站、机场、

40、高速公路出入口等。场、高速公路出入口等。折算系数最大的同类设施的作用模及影响对外交通设施相对于规数及影响最大者的作用指通设施规模设施所属的某类对外交数对外交通设施的作用指对外交通设施的作用分iiiiiifiiiftittititittititi100maxmax（2）服务半径及相对距离的确定）服务半径及相对距离的确定服务半径以各设施场所为原点，范围分别确服务半径以各设施场所为原点，范围分别确定在定在2-20km之间；之间；各设施划分各设施划分3-5个相对距离区间个相对距离区间（3）作用分计算）作用分计算对外设施的功能分点的便利度作用分对外交通设施对综合用地定级住宅工业、商业用地定级ifjier

41、f：e、f：etitijtitijrtitij)1 ()(1（4）单元内对外交通便利度分值计算）单元内对外交通便利度分值计算单元的作用分类对外交通设施因素对单元交通便利度的分值jiejfeftijtjnitijtj17。基础设施完善度作用分值计算。基础设施完善度作用分值计算（1）指标确定指标确定确定设施齐备标准时：从供水、排水、电力、电讯、确定设施齐备标准时：从供水、排水、电力、电讯、供热、供气等设施中选定齐备时应有的设施类型；供热、供气等设施中选定齐备时应有的设施类型；确定设施区域水平系数：按设施水平、服务方式或设确定设施区域水平系数：按设施水平、服务方式或设备分布密度分出备分布密度分出2-

42、4个相对系数，数值在个相对系数，数值在0-1之间之间确定设施区域保证率：按设施使用的持续率、可靠率、确定设施区域保证率：按设施使用的持续率、可靠率、保证率确定，数值在保证率确定，数值在0-100%（2）确定基础设施作用指数）确定基础设施作用指数利用权重的确定方法，数值在利用权重的确定方法，数值在0-1之间，各数值和之间，各数值和为为1（3）作用分计算）作用分计算各基础设施完善度作用分对应划分各基础设施完善度作用分对应划分5-10区间区间区域使用保证率类基础设施在区域水平系数类基础设施在类基础设施的作用指数区域的完善度作用分类基础设施在jijiiijieieiijiijiiiijiijiijii

43、iij1002 .1 .2 .1 .（4）单元作用分确定）单元作用分确定基础设施类型数用分单元基础设施完善度作1njfefijnjiijij8。公用设施完备度作用分计算。公用设施完备度作用分计算（1）设施类型与数目的确定）设施类型与数目的确定中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育场馆、文中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育场馆、文化馆（活动中心）、影剧院、公园、邮局等化馆（活动中心）、影剧院、公园、邮局等2。公用设施作用指数与功能分计算。公用设施作用指数与功能分计算作用指数作用指数0 ，1和为和为1功能分：功能分：设施的作用折算系数影响最大的同类公用设施相对于规模及最大者的作用指数施规模

44、及影响设施所属的某类公用设公用设施的作用指数公用设施的功能分iiiiiifiiifpippipipippipipi100maxmax（3）确定服务半径和相对距离）确定服务半径和相对距离服务半径为服务半径为0.3-3公里公里相对距离区间为相对距离区间为3-5个个（4）作用分计算）作用分计算点的作用分公用设施对jierfepijpipij)1 ( 5。地块作用分确定。地块作用分确定公用设施类型数值单元公用设施完备度分1njfefpjnjpijpj9。环境质量优劣度作用分计算。环境质量优劣度作用分计算（1）具有环境质量综合评价成果的城镇）具有环境质量综合评价成果的城镇的最优值指数或等级值某环境质量的

45、综合评价的最劣值指数或等级值某环境质量的综合评价指数或等级值某环境质量的综合评价分某环境质量优劣度作用)/()(100maxminminmaxmineeeeeeeeexxxexxxxe2）具备单项环境质量资料）具备单项环境质量资料环境质量项目：在大气污染、水污染、哭声污染中选取环境质量项目：在大气污染、水污染、哭声污染中选取确定环境质量作用指数：确定环境质量作用指数：0，1 和为和为1优值项环境质量指标值的最劣值项环境质量指标值的最项环境质量指标值项环境质量作用指数分项环境质量优劣度作用ixixixiiiexxxxieeeeieieieeeeieiei)/()(100maxminminmaxm

46、in（3）不具备环境质量资料）不具备环境质量资料 分析污染程度与功能分区相关关系分析污染程度与功能分区相关关系 分析污染源功能区位置，风向、水流向、分析污染源功能区位置，风向、水流向、电磁波辐射区等，对功能区按环境质量电磁波辐射区等，对功能区按环境质量优劣排序。优劣排序。指标指标功能区功能区行政行政区区混合混合a区区文教文教区区混合混合b区区居住居住区区混合混合c区区商业商业区区混合混合d区区工业工业区区上风上上风上游无污游无污染源染源1009090706050403220上风上上风上游有污游有污染源染源90807060504030201010。绿地覆盖率（度）作用分计算。绿地覆盖率（度）作用

47、分计算积典型区域或单元绿地面典型区域或单元面积值绿地覆盖率指标的最大值绿地覆盖率指标的最小覆盖率指标值典型区域或单元的绿地覆盖率作用分典型区域或单元的绿地isisxxxiessxxxxxegiigggigiigigiggggigi)/()(100maxminminmaxmin11。人口密度作用分计算。人口密度作用分计算 商业用地定级商业用地定级区域或单元面积数区域或单元客流人口总人口密度指标的最大值人口密度指标的最小值度指标值区域或单元客流人口密用分区域或单元人口密度作isipxxixiespxxxxxeiidddidiiididdddidi/)/()(100maxminminmaxmin 住

48、宅用地住宅用地人口总数为常住人口和暂住人口之和人口总数为常住人口和暂住人口之和*作用分划分为作用分划分为5-10个区间个区间当人口密度大于城镇最佳人口时，要进行人口密度当人口密度大于城镇最佳人口时，要进行人口密度的修正的修正）（ix）（xspxxxxxxxxedidgiididdgdiddgddidi值未超过最佳值时为实际区域指标值经处理后的取最大值城镇人口未达到最佳时人口密度最佳值/2)/()(100maxminmin12。产业规模集聚指数计算。产业规模集聚指数计算聚修正系数产业集聚规模指数及集大值产业集聚区指标及其最式中:/100100maxmaxaiaiaaiaaiaiaiaiai、i、

49、xxxxiie产业集产业集聚区类聚区类型型一般产业集聚区一般产业集聚区高新技术产业区高新技术产业区产业联系产业联系紧密区紧密区产业联系产业联系一般区一般区产业联系产业联系松散区松散区产业联系产业联系紧密区紧密区产业联系产业联系一般区一般区产业联系产业联系松散区松散区修正系修正系数数0.800.600.401.000.800.60（三）土地定级单元划分与单元取分（三）土地定级单元划分与单元取分土地定级单元：是评定土地级别的基本空土地定级单元：是评定土地级别的基本空间单位，是内部特性和区位条件相对均间单位，是内部特性和区位条件相对均一的地块。一的地块。1 1。原则。原则单元内主要定级因素的影响大体

50、一致。单元内主要定级因素的影响大体一致。单元面积确定在单元面积确定在5-25hm5-25hm2 2之间，特殊使用性质的单元面积之间，特殊使用性质的单元面积可以适当放大。可以适当放大。商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。能分割为不同单元。划分单元能方便进行因素取样。划分单元能方便进行因素取样。商业用地定级时，城镇主要商服繁华街道，应按临街两侧商业用地定级时，城镇主要商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元相对应的进深，划分为条状单元住宅用地定级时，应以居住小区或居住组团为单元保持其住宅用地定级时，应以

51、居住小区或居住组团为单元保持其完整性完整性工业用地定级时，可以交通道路为定级单元界线工业用地定级时，可以交通道路为定级单元界线2。单元划分方法。单元划分方法主要因素分值重叠法主要因素分值重叠法 主要因素判定法主要因素判定法 网格法网格法 均质地域法均质地域法 其它方法其它方法3.确定单元边界确定单元边界 定级单元界线是反映土地利用形态特点和空间实体定级单元界线是反映土地利用形态特点和空间实体的标志的标志 定级图上依比例尺表示的自然线状地物定级图上依比例尺表示的自然线状地物城镇中的铁路干线城镇中的铁路干线交通道路交通道路 土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线土地权属界线或权属单位内部的土地类

52、型界线 行政区划界线行政区划界线其他线状地物其他线状地物 4.单元取分单元取分以等分线的平均值代表单元分值以等分线的平均值代表单元分值面积加权面积加权以点代面以点代面综合综合（四）土地级的初步划分（四）土地级的初步划分要求要求评定每个定级单元的因素及数目必须相同评定每个定级单元的因素及数目必须相同一个总分值只能对应一个土地级一个总分值只能对应一个土地级按总分和城镇状况确定按总分和城镇状况确定1-2个不同的划分级别方案个不同的划分级别方案定级定级类型类型城市规模城市规模大城市大城市中等城市中等城市小城市以下小城市以下综合定级综合定级5-104-73-5商业用地定级商业用地定级6-125-94-7

53、住宅用地定级住宅用地定级5-104-73-5工业用地定级工业用地定级4-83-52-41.划分方法划分方法总分数轴确定法总分数轴确定法总分频率曲线法总分频率曲线法总分剖面图法总分剖面图法 v iv iii ii i viviiiiii市级中心市级中心总总 分分 值值iiiiiiiii郊郊 区区iii2.土地级别的验证土地级别的验证（1)1)土地级差收益测算验证土地级差收益测算验证 分别计算各级土地上每种行业的平均收益分别计算各级土地上每种行业的平均收益水平，并确定出各行业的最低收益额。水平，并确定出各行业的最低收益额。 用同一行业的平均收益去减掉最低收益额，用同一行业的平均收益去减掉最低收益额

54、，得到各级土地的收益。得到各级土地的收益。 扣除单位面积资金占有额、单位面积工资扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益。总额的影响，得到各级差收益。 对土地级差收益进行方法检验、调整，对土地级差收益进行方法检验、调整，（2）市场交易价格定级验证）市场交易价格定级验证 按城镇土地条件相似和样本地价相近划分按城镇土地条件相似和样本地价相近划分各类用地的均质地域各类用地的均质地域 计算出各均质地域的平均地价计算出各均质地域的平均地价 确定各土地级相对应的平均地价区间确定各土地级相对应的平均地价区间 得到各类用地土地级得到各类用地土地级（3 3）商业用地定级中的高级集聚区修正）

55、商业用地定级中的高级集聚区修正计算高级商务集聚规模指数。计算高级商务集聚规模指数。 i ih hi i=100=100* *x xh hi i/x/xh hmaxmax 式中式中 i ih hi ii i区域高级商务集聚规模指数；区域高级商务集聚规模指数； x xh hi ii i区域高级商务集聚指标值，区域高级商务集聚指标值，i=1i=1，2 2，3 3，n n； x xh hmama高级商务集聚规模指标值的高级商务集聚规模指标值的最大值。最大值。 （2）计算高级商务集聚作用分）计算高级商务集聚作用分 第一，高级商务集聚规模作用分的计算公式为：第一，高级商务集聚规模作用分的计算公式为： i区

56、域高级商务集聚作用分；区域高级商务集聚作用分； i区域高级商务集聚规模指数；区域高级商务集聚规模指数； 高级商务集聚规模指标值的最大值。高级商务集聚规模指标值的最大值。 高级商务集聚规模指标值的最小值。高级商务集聚规模指标值的最小值。 第二，将高级商务集聚指标划分为第二，将高级商务集聚指标划分为5个区间段，编制个区间段，编制成高级商务集聚作用分值表。成高级商务集聚作用分值表。hiehixhxminhxmax)/()(100minmaxminhhhhihixxxxe4.4.土地级别的调整和确定土地级别的调整和确定 调整的调整的原则原则： 土地级别的高低与土地质量相对优劣的对应关土地级别的高低与土

57、地质量相对优劣的对应关系相基本一致。系相基本一致。 级之间应渐变过度，相邻单元之间土地级别不级之间应渐变过度，相邻单元之间土地级别不宜相差过大。宜相差过大。 各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应有明显差异，并呈正向级差。价应有明显差异，并呈正向级差。 保持自然地块及权属单位的完整性。保持自然地块及权属单位的完整性。 边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。人工界线。 各用途土地级别的确定：各用途土地级别的确定： 综合、工业用地定级综合、工业用地定级确定土地级时应在确定土地级时应在多因素多因素综合综

58、合评分定级的基础上，采评分定级的基础上，采用级差收益测算法和用级差收益测算法和市场价格定级方法市场价格定级方法进行验证、调整，确定综合、进行验证、调整，确定综合、工业用地定级的土地级。工业用地定级的土地级。 商业用地定级商业用地定级确定土地级时也应在多因素综合确定土地级时也应在多因素综合评分定级的基础上，采用级差收益测算法和市场评分定级的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行验证、调整，并参照价格定级方法进行验证、调整，并参照高级商务高级商务集聚区集聚区的验证结果，确定商业定级的土地级。的验证结果，确定商业定级的土地级。 住宅用地定级住宅用地定级确定土地级时应在确定土地级时应在多因素

59、综合多因素综合评评分定级的基础上，采用分定级的基础上，采用市场价格定级市场价格定级方法进行验方法进行验证、调整，确定住宅用地定级的土地级。证、调整，确定住宅用地定级的土地级。五、土地定级成果五、土地定级成果（二）土地定级成果图件（二）土地定级成果图件 1.1.土地定级单元图的编制土地定级单元图的编制 2.2.土地级别图和级别边界图的编制土地级别图和级别边界图的编制 3.3.土地定级因素作用分值图的编制土地定级因素作用分值图的编制 4.4.土地级别图的清绘及整饰土地级别图的清绘及整饰（一）成果类型（一）成果类型 1.1.图件成果。图件成果。 2.2.土地级别面积量算及汇总成果。土地级别面积量算及

60、汇总成果。 3.3.土地定级报告。土地定级报告。（三）城镇土地级的边界落实及分宗整理（三）城镇土地级的边界落实及分宗整理 1.土地级边界的落实土地级边界的落实 有有1：500或或1：1000图件的城镇，可在室内按土地图件的城镇，可在室内按土地利用现状确定土地级别界线。利用现状确定土地级别界线。 2.宗地土地级的落实、确定宗地土地级的落实、确定 3.土地级别面积量算土地级别面积量算 4.分宗整理、统计分宗整理、统计 以区或街道辖区以区或街道辖区为单位，按土地为单位，按土地级别、用地类型级别、用地类型进进行宗地整理、统计。行宗地整理、统计。（四）土地定级报告级基础资料汇编（四）土地定级报告级基础资