房地产市场课件

1、房地产市场第三章 房地产市场房地产市场市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义：一是指买卖双方交易的场所；二是是交易活动发生的过程。房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。 房地产市场房地产市场有广义和狭义之分。狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动的地方或场所，即房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值；广义的房地产市场是房地产交易双方经济关系的总和，它包括土地的出让（或批租）、转让、抵押、开发、房地产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务市场。在现实中，由于地产可以离

2、开房产独立存在，所以能形成一个独立的地产市场，它构成整个房地产市场的基础；而房产不能离开地产独立存在，所以独立的房产市场是不存在的，平时所说的房地产市场实际上是包括地产和房产在内的物业市场。房地产市场对房地产市场进行分类，可以从用途、发育程度、覆盖范围、层次、交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求状况等不同角度划分。1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。房地产市场2、按照发育程度划分有：房地产萌芽市场、发育市场、成熟市场。 3、按照覆盖（影响）范围划分有：国际性房地产市场（如东京写字楼市场）、全国性房地产市场、地区性房地产

3、市场（西安房地产市场）等。 房地产市场4、按照层次划分有：一、二、三级房地产市场。一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让（批租）市场；二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间进行房地产交易的市场（新房交易）；三级房地产市场指房地产消费者之间的交易市场（二手房交易）； 房地产市场1 1、地区性。、地区性。因房地产的不可移动性，某一地区房地产供求失衡时，不可能通过对其它地区同类商品的调拨来解决，故有很强的区域性。这种地区性甚至在一个城市的不同区位也会有所表现。房地产市场的地区性会使得房地产商品的价格决定、供求状况、交易数量与其它商品有极大的不同。 房地产市场2 2、供给

4、调节滞后性。、供给调节滞后性。房地产开发周期较长，从申请立项到建成出售，需要一年甚至数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要较长的时间。又由于房地产商品的耐耗性，在市场供大于求时，多余的供给亦需要相当长的时间来消化。所以，房地产市场需求变动时，供给的相应调节需要相当一段时间，才能使供需达到平衡。 房地产市场3 3、垄断竞争性。、垄断竞争性。房地产交易价格和交易信息房地产交易价格和交易信息多为非公开的，且因房地产商品的异质性，多为非公开的，且因房地产商品的异质性，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情，这使得房地产市场具有较强的垄断竞争性。这使得房地产

5、市场具有较强的垄断竞争性。4 4、投机性。、投机性。房地产市场的地区性、供求调节房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产是一种滞后性、垄断竞争性都决定了房地产是一种很好的投机对象。从各个国家和地区的房地很好的投机对象。从各个国家和地区的房地产市场发展历史来看，房地产市场的投机性产市场发展历史来看，房地产市场的投机性仅次于金融市场。仅次于金融市场。 房地产市场5 5、交易形式多样性。、交易形式多样性。房地产交易有土地使用权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、房地产开发项目转让等多种形式。6 6、交易复杂性。、交易复杂性。房地产交易从有买卖意向到交易完成，需要进行寻求买方

6、或卖方、现场考察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签定契约、资金到位、产权转移等活动，持续时间较长，且涉及到许多专业性质的问题，涉及众多中介角色，如律师、价格评估师、经纪人、银行、管理部门等。 房地产市场7 7、受金融市场的高度影响性。、受金融市场的高度影响性。房地产商品总值较大，其交易对信贷的依赖性较强，金融政策及市场利率的变动，会对房地产交易的数量、价格产生很大的影响。1993年海南、北海等地的房地产市场在政府紧缩银根的调控政策出台后，一夜之间从“火山”跌入“冰川”。8 8、市场效率低。、市场效率低。这由房地产商品的异质性、交易形式多样性和复杂性，以及房地产商品总值较大且为长期耐用商品等特性引

7、出。房地产商品的市场效率较低，流通性远差于金融商品，如股票债券。 房地产市场9、政府干预性。因房地产在国计民生中的特殊地位，各国政府对房地产市场均有较强的干预约束。政府通过财政金融政策、土地利用政策（如城市规划环境保护）等手段，根据具体情况，鼓励或限制房地产开发或转让。房地产市场1、联接房地产商品供求双方的纽带与桥梁的功能。房地产市场是房地产经济运行的信息中心，是联接房地产开发与需求的纽带与桥梁。房地产市场这种功能体现在展示行情、传递信息，从而沟通供需、促成交易。当然，房地产市场信息功能发挥的效率高低取决于市场体系的完整程度。 房地产市场2、优化房地产配置，提高房地产使用效益的功能（资源配置功

8、能）。房地产市场中，通过房地产商品价格的调节，使具有不同级差收益的土地产生不同的的能差效益，即通过让具有高增值能力的土地、房产更多地流向能产出更高级差收益的行业，从而实现房地产资源的合理配置，提高使用效益。 房地产市场3、交换功能。交换功能是一切市场机制的基本功能，房地产市场的交换功能比一般的市场的交换功能覆盖面更广，它不仅产生于生产者和消费者之间，也产生在生产者与生产者之间（如以作为生产资料的房地产资源作抵押取得经营资金），及消费者与消费者之间（如房屋使用权的交换）。 房地产市场4、调节与再分配国民收入的功能。房地产市场调节与再分配国民收入的功能主要是通过房地产价格的上涨和下跌来调节房地产开

9、发者、投资者及房地产使用者之间的收益流向来完成的。 房地产市场5、优化消费结构的功能。住房是人类生活必不可少的消费资料，住房消费支出在居民消费总支出中应该占有较大的比重。一个体系完备的房地产市场能提供多层次的房地产商品，满足各个层次的需求，进而使住房消费比重上升，达到合理的消费结构。 房地产市场从现实意义上看，房地产市场应该包括地产地产市场市场和房产市场房产市场两块。但是，从本质上看，地产可以独立于房产而成为市场，房产却不能独立于地产，故不可能有独立意义的房产市场。房地产市场可以由地产市场和房地产物业市场两部分构成。房地产市场1 1 、土地一级市场。是指以让渡一定时期土地使用权为主要、土地一级

10、市场。是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。这里的让渡一定时期土地使用权，是指期内容的地产市场。这里的让渡一定时期土地使用权，是指期满即要收回，且让渡是有偿的，让渡的期限随土地具体用途满即要收回，且让渡是有偿的，让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。国内目前的土地使用权出让最高年限按用途的不同而不同。国内目前的土地使用权出让最高年限按用途确定标准为：确定标准为：居住用地居住用地 7070年年工业用地工业用地 5050年年教育、科技、卫生、文化、体育用地教育、科技、卫生、文化、体育用地 5050年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地 4040年年 综合或其它用项式综合或其它用

11、项式 5050年年国内目前的土地一级市场又可分为国内目前的土地一级市场又可分为土地批租市场土地批租市场和和土地租赁土地租赁市场。市场。 房地产市场土地批租市场土地批租市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求条件下，以批租的形式有偿出让给房地产开发企业或土地使用者，土地使用者向国家一次性支付出让金。土地租赁市场土地租赁市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权租赁给土地使用者，土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。房地产市场 土地二级市场是指土地或房地产开发市土地或房地产开发市场场，即已获得批租土地使用权的房地产开

12、发者或土地使用者，将已开发好的土地即建筑地段（生地变成熟地）的使用权，按批租合同规定的用途和其它使用要求，有偿转让给其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市场。 房地产市场 三级市场是指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续，补交地价后再横向进行转让、转租或进行抵押。土地三级中，买主和卖主都是不确定的，其转让、转租或抵押的价格也是在市场中自由形成的。 房地产市场1、房地产投资开发市场。、房地产投资开发市场。该市场主体为房地产开发商或发展商，其开发活动的目的主要是为了获取盈利。房地产投资开发活动从开发选址和承租土地开始，经过对土地及土地上建

13、筑物和其它附着物投资开发的筹划、建造、使用，直到拆毁的全过程。 房地产市场 市场主体为建筑商，其主要工作是各类建筑物的建造与施工。在这一市场上，房地产开发商与建筑商因为开发项目的招投标及签订有关工程承发包合同而发生联系。该市场交易的商品是房地产开发项目的承包合同。建筑商只承担物业的建设任务，按合同兴建各种物业后交给开发商，并依此取得施工费。与土地的获取及房地产商品的售出或出租无关。 房地产市场 房地产物业交易租赁市场主要包括物业出售和出租两个市场，其市场主体是房地产开发商或房地产代理商，其主要业务是出售或出租办公楼、写字楼、商业用房、工业用房、住宅及其它地上附着物。 房地产市场房地产金融市场是

14、房地产开发商在房地产开发经营活动过程中进行货币资金融通的场所，它贯穿于地产市场、房地产开发市场、建筑施工市场、物业交易租赁市场等多个环节，且是与上述各个环节发展的需要相配套而派生出来和一种服务性市场。房地产市场 由房地产物业市场中，为供求双方提供代理、经纪及咨询等各种服务的中介机构所形成的市场，可以说是房地产商品供求双方沟通的桥梁。房地产市场 其市场主体是物业管理公司，主要业务是对已竣工投入使用的房地产物业，包括各类房屋建筑、附属设施、场地及物业区域内的环境，实施统一的专业化管理与维修养护，并为业主或物业使用者提供综合性服务。物业管理的服务为有偿服务，在法律法规的指引下，已形成一定的行业准则与

15、市场规模。物业管理市场是房地产开发、出售与出租市场的延续，并对上流市场形成一定的作用。 房地产市场房地产交易关系的完成必须具备必要的要房地产交易关系的完成必须具备必要的要素，即房地产交易主体、客体和媒介。素，即房地产交易主体、客体和媒介。在房地产投资开发和流通过程中，上述要在房地产投资开发和流通过程中，上述要素相互联系和相互作用的结合，形成房地素相互联系和相互作用的结合，形成房地产市场的运行机制。产市场的运行机制。 房地产市场房地产交易主体房地产交易主体，即从事房地产交易活动的当事人。即从事房地产交易活动的当事人。房地产交易主体相当广泛，它既可以是国有土地使房地产交易主体相当广泛，它既可以是国

16、有土地使用权的法人代表，又可以是房地产开发商、建筑商，用权的法人代表，又可以是房地产开发商、建筑商，也可以是一般金融机构、企业及居民个人。也可以是一般金融机构、企业及居民个人。房地产交易客体，房地产交易客体，即房地产商品，可以是土地或物即房地产商品，可以是土地或物业。业。房地产交易的媒介房地产交易的媒介则是货币。货币是房地产交易的则是货币。货币是房地产交易的基础，是房地产交易成功的关键所在。这是因为房基础，是房地产交易成功的关键所在。这是因为房地产交易客体和媒介都具有或代表着一定价值。地产交易客体和媒介都具有或代表着一定价值。房地产市场房地产市场土地所有者土地所有者或使用者或使用者开发商开发商

17、政府及政府及政府机构政府机构金融机构金融机构承包商承包商专业顾问专业顾问消费者消费者或买家或买家房地产市场房地产需求是指一定时期内，在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的房地产商品的数量。 房地产市场生产性需求是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房

18、等产生的需求。生的需求。 消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。房地产需求，其需求的主体是居民家庭。投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。达到保值增值的目的。 房地产市场购房主要目的535, 44%302, 25%34, 3%188, 16%96, 8%44, 4%满足自己住房需求二次购房,为了改善自己的居住条

19、件为父母购买住房为子女购买住房主要为了投资收益其他房地产市场房地产市场（1 1）房地产本身的价格水平；）房地产本身的价格水平；（2 2）消费者的收入；）消费者的收入；（3 3）替代房地产的价格；）替代房地产的价格； 租金威胁；租金威胁； 其它投资品种收益率水平波动的威胁；其它投资品种收益率水平波动的威胁； 保障性住房的威胁。保障性住房的威胁。（4 4）消费者的偏好；）消费者的偏好；（4 4）消费者对房地产价格的预期；）消费者对房地产价格的预期； （5 5）政府政策（）政府政策（ 贷款利率，税费贷款利率，税费 ）。）。 房地产市场1、概念、概念 房地产供给：是指在一个特定时期内，房房地产供给：是

20、指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。供给的房地产数量。2、房地产供给的特点、房地产供给的特点 1）房地产供给）房地产供给缺乏弹性缺乏弹性 2）房地产供给具有）房地产供给具有层次性层次性 3）房地产供给具有）房地产供给具有滞后性滞后性房地产市场（1 1）房地产本身的价格。）房地产本身的价格。（2 2）房地产开发成本。）房地产开发成本。（3 3）政府政策的变化（土地增值税费）政府政策的变化（土地增值税费）（4 4）对未来的预期）对未来的预期 房地产市场和其它商品一样，房地产的需求量与价格成反比，供给量与价格成正

21、比，在一定的市场条件下，房地产供求达到平衡，当然，这种平衡是短期的、相对的。需求与供给曲线及供求平衡如图所示。虚线部分表示需求或供给条件发生变化时，市场的均衡价格及均衡量的变化。 房地产市场房地产市场弹性（弹性（elasticity），物理学名词，指一物），物理学名词，指一物体对外部力量的反应程度。体对外部力量的反应程度。经济学中：指经济变量之间存在函数关系经济学中：指经济变量之间存在函数关系时，因变量对自变量的反应程度。时，因变量对自变量的反应程度。弹性公式：弹性公式： 因变量的变动比率因变量的变动比率 = 自变量的变动比率自变量的变动比率弹性系数弹性系数YXXYXXYY/DD=DD=e房地

22、产市场反映房地产需求量反映房地产需求量对价格变动的反应程度。或者说，房地产价格变动对价格变动的反应程度。或者说，房地产价格变动1%会使房地产需求量变动百分之几。会使房地产需求量变动百分之几。 表示弹性的大小，表示弹性的大小， 需求量变动的比率需求量变动的比率(%) = 价格变动的比率价格变动的比率(%)房地产市场房地产供给量对房地产供给量对价格变动的反应程度。或者说，房地产价格变价格变动的反应程度。或者说，房地产价格变动动1%会使房地产供给量变动百分之几。会使房地产供给量变动百分之几。 表示弹性的大小，表示弹性的大小， 需求量变动的比率需求量变动的比率(%) = 价格变动的比率价格变动的比率(

23、%)房地产市场3、房地产供求的短期弹性不同于长期弹、房地产供求的短期弹性不同于长期弹性，特别是对房地产供给弹性来讲，更性，特别是对房地产供给弹性来讲，更是如此。是如此。房地产市场 房地产的商品化及房地产开发企业是房地产市场交易的主体，决定了房地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化。而动力机制就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内在联系。动力机制的形成要以清晰的产权界定，即房地产开发企业有确定的财产和独立的经济利益为前提条件。房地产市场根据商品的价值规律，在房地产市场上，房地产供求关系的变化必会引起房地产价格的变化，而房地产价格的变化又会反过来影响房地

24、产的供求关系，这种相互作用、相互影响的关系就形成一种供求机制和价格机制。房地产市场供求机制的形成必须具备二个条件：其一，房地产供求和价格能在市场上通过竞争自发形成，只有这样，房地产市场才能为房地产交易主体提供可靠的市场信息；其二，房地产市场交易主体有根据市场信号调节供给或需求的能力和充分的自主权，这样交易主体才能对市场所提供的信息及时作出正确的反应，而不是一种扭曲的反应。 房地产市场各房地产交易主体为了获取最大限度的利润，在房地产市场上为争夺客户、买者而展开激烈的竞争,对房地产开发经营形成一种强大的外在压力。这种外在的压力迫使房地产开发商和建筑商千方百计开发市场上供不应求的或卖价、租金较高的房

25、地产商品，想方设法采用新技术，改善经营管理，提高劳动生产率，降低开发成本和建筑造价，以求在激烈的竞争中取胜，进而形成一种竞争机制。使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。 房地产市场利益风险机制是指房地产市场买卖双方必须独自承担市场交易中的利益与风险，并能按照经济效益的原则，根据收益与风险调节自身的行为。在市场经济的环境中，房地产开发经营企业都面临着盈利、亏损甚至破产的可能，都必须承担相应的利益风险。同样，房地产消费者也面临着购入的房地产商品升值或贬值的可能，一旦贬值，因房地产商品的高价值性，可能会给家庭或企业带来较大的损失，对将来的生活、工作、发展都有较大的影响。 房地产市场PQ0长期房地产

26、供求长期房地产供求房地产市场（1 1）单元类型、质量、大小、位置相近的房地产，以近）单元类型、质量、大小、位置相近的房地产，以近似相等的价格出售。似相等的价格出售。（2 2）供求均衡则价格稳定；如果供大于求，则形成买方）供求均衡则价格稳定；如果供大于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；如果供不应求，则形市场，价格下降，开发项目减少；如果供不应求，则形成卖方市场，价格上涨，开发项目增加。成卖方市场，价格上涨，开发项目增加。（3 3）市场利率下降，房地产供给和需求均增加；反之则）市场利率下降，房地产供给和需求均增加；反之则减少。减少。（4 4）同一般商品市场一样，房地产市场需要有适量）同一

27、般商品市场一样，房地产市场需要有适量“存存货货” 以确保市场的良好运行。以确保市场的良好运行。房地产市场1 1、人口：人口数量、性别、年龄组成、家庭构、人口：人口数量、性别、年龄组成、家庭构成。成。2 2、就业及工资水平。、就业及工资水平。3 3、利率及抵押贷款的条件。、利率及抵押贷款的条件。4 4、税率、土地利用控制、租金水平控制。、税率、土地利用控制、租金水平控制。5 5、土地价格、建筑工人工资、建筑材料价格。、土地价格、建筑工人工资、建筑材料价格。6 6、建筑技术、建筑质量。、建筑技术、建筑质量。7 7、价格、租金水平、空置率。、价格、租金水平、空置率。房地产市场1 1、租金及物业市场与

28、资本市场的关系、租金及物业市场与资本市场的关系 租金是企业或家庭使用物业的成本，或是为了获得房屋的使租金是企业或家庭使用物业的成本，或是为了获得房屋的使用权所需的年度支出额。用权所需的年度支出额。租金是根据物业市场上的空间使用情况而定的，而不是根据租金是根据物业市场上的空间使用情况而定的，而不是根据资产市场上的所有权价值确定的资产市场上的所有权价值确定的。在物业市场上，使用空间。在物业市场上，使用空间的供给量是一定的的供给量是一定的( (来源于房地产资产市场来源于房地产资产市场) )。对物业的需求。对物业的需求取决于租金和收入水平或者家庭数量等一些其他的外在经济取决于租金和收入水平或者家庭数量

29、等一些其他的外在经济因素。在其他因素保持不变的情况下，当家庭数量增加或居因素。在其他因素保持不变的情况下，当家庭数量增加或居民收入增加，空间的使用需求就会上升。在供给固定的情况民收入增加，空间的使用需求就会上升。在供给固定的情况下，租金就会上涨。下，租金就会上涨。 房地产市场在资产市场和物业市场之间有两个接合处。第一，物业市场上形成的租金水平是决定房地产资产需求的关键因素。毕竟，在获得一项资产时，投资者实际上是在购买当前或将来的收益流量，因此，物业市场上的租金变化会立即影响到资产市场上的所有权需求。第二，两个市场在开发或者建设部分也有接合点。如果新建设量增加且资产的供给量也随之增长的话，不仅会

30、使资产市场上的价格下滑，而且也会使物业市场上的租金随之下调。 房地产市场在一个完全竞争市场上，生产者和消费者都是价格的接受者，他们无力控制价格，因此，企业想要取得更大的利润，主要的措施就是成本控制。而房地产市场属于不完全竞争市场，除了对成本进行控制外，还需要对房地产市场现状及其走势进行深入的研究。房地产市场市场研究（Marketing Research）是设计、收集、分析与展示信息，用以解决某一具体营销问题的过程。房地产市场研究：是以房地产作为特定的研究对象，对相关的市场信息进行收集、整理和分析，并对房地产市场进行描述和预测的过程。房地产市场是消费者和房地产企业之间的联系纽带房地产市场发现新的

31、市场机会：了解市场、了解对手，从复杂的环境中发现新机会。制定正确的营销策略：通过研究了解消费者特性，制定正确的营销策略。有助于房地产项目的正确定位：明确市场定位和消费群体定位，在激烈的市场竞争中脱颖而出。有助于房地产企业规避风险：通过研究，了解市场，发现机会，制定正确的策略，获取利润、规避风险。房地产市场明确问题或机会所在确定研究目标设计研究方案调查、整理并分析数据传递信息房地产市场（1）识别市场机会，了解不断变化的市场环境；（2）分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划；（3）判断某种产品或服务的盈利性；（4）评价某种房地产产品或服务的满意度，指出改进的关键点；（5）评价市场决策和管理决策的

32、效果。房地产市场（1）确定所需收集的资料类型；（2）确定收集资料的方法和渠道；（3）数据处理的方法。房地产市场次级资料（第二手资料）：二手资料是相对于原始资料而言的，指以前已经收集好，但不一定与当前问题有关的信息资料。内部：历史积累数据、各种分析报告等内部：历史积累数据、各种分析报告等外部：官方、学术单位、行业组织等外部：官方、学术单位、行业组织等原始资料（第一手资料）：为了特定目的而直接向被调查对象收集的资料。主要包括：调查数据、实验数据主要包括：调查数据、实验数据房地产市场房地产市场优点：省时、省力、省钱省时、省力、省钱有助于辩明研究目的与主题有助于辩明研究目的与主题有可能提供与研究问题有

33、关的背景材料有可能提供与研究问题有关的背景材料有可能对研究设计提供借鉴、启示有可能对研究设计提供借鉴、启示局限资料可能不准确资料可能不准确资料可能过时资料可能过时不能完全符合目的与要求不能完全符合目的与要求资料可能不充分资料可能不充分房地产市场为何？二手资料不能完全满足要求。怎样？通过调查和实验的方法直接获得。适用对象？调查调查社会经济现象社会经济现象实验实验自然现象自然现象房地产市场1）二手资料的获取途径官方机构：各地统计局官方机构：各地统计局统计数据、分析报告统计数据、分析报告学术单位：学校图书馆、地方图书馆学术单位：学校图书馆、地方图书馆统计出统计出版物、期刊、数据库。版物、期刊、数据库

34、。行业资料：行业报刊、杂志等（中国房地产、住行业资料：行业报刊、杂志等（中国房地产、住宅与房地产、中外房地产导报）、行业专业从士宅与房地产、中外房地产导报）、行业专业从士访谈、房义会或研讨会、行业专项调查、现成的访谈、房义会或研讨会、行业专项调查、现成的市场研究报告、其他市场研究公司资料等市场研究报告、其他市场研究公司资料等网上资料：相关搜索引擎及论坛网上资料：相关搜索引擎及论坛房地产市场 定量研究手段定量研究手段定性研究手段定性研究手段小组座谈会小组座谈会深入访谈深入访谈观察法观察法投射法投射法入户访问入户访问定点拦截访问定点拦截访问电话调查电话调查邮寄问卷调查邮寄问卷调查网络调查等网络调查

35、等观察法观察法投射法投射法调查分析调查分析房地产市场房地产市场定性分析法：SWOT、钻石理论、SPC范式定量分析法：描述性分析描述性分析探索性分析探索性分析列联表与对应分析列联表与对应分析假设检验假设检验相关与回归分析相关与回归分析因子分析因子分析聚类与判别分析聚类与判别分析联合分析联合分析路径分析路径分析指数分析等指数分析等房地产市场3.市场研究方案的实施4.撰写并提交市场研究报告房地产市场（1）房地产需求方面的信息（2）房地产供给方面的信息（3）市场交易方面的信息（4）房地产金融信息（5）影响房地产市场供求变动的其他信息房地产市场资料收集所涉及的项目内容包括房地产项目名称、区位、用途、建筑

36、面积、使用面积、营业面积、土地面积、容积率、剩余土地使用权年限、建筑设计类型、入住率、租金、价格、付款方式、销售率、销售速度、购买人的特征（年龄、收入、文化等）、营销策划等。房地产市场总体市场研究是对某一市场区域范围内特定类型房地产市是对某一市场区域范围内特定类型房地产市场现状及前景的分析。场现状及前景的分析。特定地点市场研究1.为特定地块确定最佳利用方式的研究；为特定地块确定最佳利用方式的研究；2.市场对该用途房地产数量和类型的需求，以市场对该用途房地产数量和类型的需求，以及该特定地点房地产项目在市场上的竞争能及该特定地点房地产项目在市场上的竞争能力的研究。力的研究。房地产市场总体市场研究的

37、内容包括以下几方面：1.市场区域范围的限定市场区域范围的限定2.市场供求现状及前景分析市场供求现状及前景分析3.房地产信贷条件分析房地产信贷条件分析4.房地产业周期波动分析房地产业周期波动分析房地产市场总体市场研究的市场区域范围是人们日常生活、工作、交往等行为活动的空间，一般是指一个城市或城市内的某一地区，人们在这样一个空间范围内的日常购物、上下班等活动应该不会受到严重的限制。房地产市场包括：需求方面需求方面供给方面供给方面价格、租金、出售数量价格、租金、出售数量空置率等空置率等房地产市场 空置面积：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未

38、销售或出租的商品房屋建筑面积，包括屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 北京统计信息网 但中国统计年鉴并无空置率的定义和统计数据。但中国统计年鉴并无空置率的定义和统计数据。 当前流行空置率计算方法：当前流行空置率计算方法： A、全社会空置房面积除以全部住房面积；全社会空置房面积除以全部住房面积； B、空

39、置商品房面积除以最近空置商品房面积除以最近3年内竣工的竣工面积；年内竣工的竣工面积； C、空置商品房面积除以当年竣工的建筑面积。空置商品房面积除以当年竣工的建筑面积。房地产市场西方空置率的常用算法：l空置率空置率= 待售、待租的住房面积待售、待租的住房面积 / 可用住房和其他可用住房和其他商品用房出售和出租商品用房出售和出租 l就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。算出空置率。 l原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而原因是西方国家的大规模

40、城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。于所有发达国家的总和。 房地产市场，商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中，而是要经过销售或出租出去，需要一个合理的时间段，这类似工业产品的库存期。在这段时间内，这些商品房将暂时表现为空置状态。造成这种状况的原因至少有三个方面： 第一，商品房价格昂贵，正常情况下需要花费一个家庭多第一，商品房价格昂贵，正常情况下需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要一定时间年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要一定时间进行决策。进行决策。第二，商品房

41、是存在较大差异的商品，消费者总是努力寻第二，商品房是存在较大差异的商品，消费者总是努力寻找自己喜欢的商品房，这需要时间。找自己喜欢的商品房，这需要时间。第三，商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息很多第三，商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息很多,为为达成交易，开发商与消费者之间有一个信息沟通的过程。达成交易，开发商与消费者之间有一个信息沟通的过程。 房地产市场，商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与消费者购买力及现实购买欲望不能及时对接的商品；无效供给则是指因品质存在严重缺陷而无人购买，或者在价格上消费者根本不能接受的

42、产品。由于决策失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因，总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去，甚至根本无法卖出。这些商品房也表现为空置状态。 房地产市场空置率是表示空置的主要指标，它是指某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率。从宏观的角度看，空置率过高对卖方意味着显而易见的利益损失；而空置率过低，则意味着买方没有或很少有选择的余地，很难在适当的租金水平下找到满意的物业。也就是说，正如过高的空置率将使卖方处境艰难一样，过低的空置率也必然抑制买方的需求愿望，除非市场所有的需求者都非常狂热地抢购物业或出现其他极端的供不应求的情况，否则市场上不可能出现没有空

43、置面积的零空置情况。因此，在过高和过低的两个极端之间必然存在一个正常的空置率，一方面保证买方充分的选择权利；另一方面又能保证卖方的利益不受损失。这个空置率就是自然空置率。房地产市场资金供给量、资金流向、利率、抵押贷款年限等因素。房地产市场经济波动与经济周期 世界各国的经济发展表明，在经济总世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反际增长曲线围绕趋势线上下波

44、动，由此反映经济增长与经济波动的关系。映经济增长与经济波动的关系。房地产市场（1）定义）定义 是指房地产业活动或其投入与产出有相当是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。的波动现象，且此现象重复发生。 （2）房地产周期循环的）房地产周期循环的原因原因 供需、信息、心理、政策、制度、时间等。供需、信息、心理、政策、制度、时间等。 （3）房地产业周期的四个阶段）房地产业周期的四个阶段 复苏、复苏、 繁荣、衰退、萧条繁荣、衰退、萧条房地产市场繁荣复苏衰退萧条房地产业周期房地产业经济活动指标房地产业经济活动指标时间房地产市场（4）房地产市场周期的特点房地产市场周期的特点 1）

45、在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前些；对于国民经济周期来说要较为提前些； 2）房地产业周期衰退阶段也相应更早到来；）房地产业周期衰退阶段也相应更早到来； 3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；）房地产业周期萧条阶段相对长一些； 4）房地产业相对比较容易波动，房地产周期波）房地产业相对比较容易波动，房地产周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些；幅比整体国民经济周期波幅更大一些； 5）房地产周期性波动带有明显的区域性特点。）房地产周期性波动带有明显的区域性特点。房地产市场19942006中国房地产投资增长率走势图1979-19

46、91 属于恢复阶段，周期性难以显现；1992-1993 高速增长期，可看作繁荣阶段；1994-1996 衰退阶段；1997-1999 萧条阶段；1999-2000 复苏阶段；2000- 新的繁荣阶段房地产市场1.影响住宅需求的主要因素（1）人口特征）人口特征（2）收入和财富）收入和财富（3）住房抵押贷款条件（利率、贷款期限、）住房抵押贷款条件（利率、贷款期限、贷款成数）贷款成数）（4）住房消费观念的变化）住房消费观念的变化（5）住房政策）住房政策房地产市场（1）拆除量（2）用途变换（3）住房开发建设量、开发成本（4）住房开发建设可利用的土地数量、城市规划（5）住房开发政策房地产市场（1）额定需求预测法（长期预测）第一、确定住房标准。通过搜集有关现在住宅及用户的第一、确定住房标准。通过搜集有关现在住宅及用户的基本材料来确定。基本材料来确定。第二、预测未来可能的住宅需求第二、预测未来