商业地产PPT龙湖工法样板房策划筹备草案61PPT

1、工法样板房策划筹备草案1 工法样板间的价值和意义在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值2.收集资料汇总3.计划安排及执行状况4.会议讨论阶段1 工法样板间的价值和意义在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值传承香港楼盘展示方法的重要手段之一传承香港楼盘展示方法的重要手段之一存在暗暗放大空间尺寸而有存在暗暗放大空间尺寸而有“水份水份”装修的视觉效果会混淆视线转移注意力装修的视觉效果会混淆视线转移注意力 送给购买期房的画饼送给购买期房的画饼精精装装样样板板房房楼盘展示的楼盘展示的“标准配置标准配置”交交房房标标准准温温柔柔圈圈套套在我的工作中体现他人的价值 在他人的工

2、作中体现我的价值真实的交楼品质的展示真实的交楼品质的展示真实地将楼盘采用的各种材料、设真实地将楼盘采用的各种材料、设备，工艺、工序展示出来备，工艺、工序展示出来工工法法样样板板房房坦然向消费者展示工法样板房的楼坦然向消费者展示工法样板房的楼盘也不多见盘也不多见 品品质质保保障障已经成为一线发展商（中海，万科）已经成为一线发展商（中海，万科）的标准配置的标准配置 在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值寻求龙湖品牌新的支撑点寻求龙湖品牌新的支撑点促进销售，将质量卖给顾客促进销售，将质量卖给顾客工法工法样板样板房对房对龙湖龙湖的重的重要意要意义义强者顺应时势的选择强者顺应时势的选择在

3、我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值顾客视角而非工程师视角的样板顾客视角而非工程师视角的样板重庆工法样板房中的样板重庆工法样板房中的样板我们我们的工的工法样法样板房板房定位定位刺激购买欲望的样板刺激购买欲望的样板具有教育意思的样板具有教育意思的样板在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值将质量卖给业主将质量卖给业主 骑骑龙龙山山庄庄观观山山水水mini500品牌溢价品牌溢价x300 x800物有所值物有所值在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值2. 资料收集阶段在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值收收集集资资料料万科东海岸泓景花园

4、网上搜集资料采盘资料蓝湖郡资料内部工法资料资料金科廊桥水岸俊逸蓝山工法点评土建安装水工在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值万科东海岸万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值分类分类二级分类二级分类 技术标准名称技术标准名称a主体工程主体工程aa材料材料加气混凝土模块加气混凝土模块放水工程放水工程 材料材料聚氨酯放水工程聚氨酯放水工程聚合物放水涂料聚合物放水涂料保温防水聚苯板保温防水聚苯板工程做法工程做法多层多层xx构造做法构造做法门窗及幕墙门窗及幕墙工作工作铝合金门铝合金门窗窗铝型材铝型材玻璃玻璃铝合金门窗用五金配件铝合金门窗用五金配件铝合金门窗用密封

5、材料铝合金门窗用密封材料铝合金门窗施工图设计任务铝合金门窗施工图设计任务书书铝合金门窗制作安装铝合金门窗制作安装木门木门标准化木质入户门标准化木质入户门入户门锁入户门锁防火门防火门钢质防火门钢质防火门栏杆及百页栏杆及百页工程工程铝合金铝合金铝合金栏杆铝合金栏杆护栏护栏百页百页万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值工法样板间工法样板间 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值1上人平屋面构造做法上人平屋面构造做法2厨卫间地面构造做法厨卫间地面构造做法3厨卫间墙面构造做法厨卫间墙面构造做法4厅房墙地构造做法厅房墙地构造做法5厅房墙面构造做法厅房墙面

6、构造做法6铝合金窗安装构造做法铝合金窗安装构造做法7入户木门构造做法入户木门构造做法8铝合金杆构造做法铝合金杆构造做法9铝合金门窗构配件铝合金门窗构配件10电器设备材料电器设备材料11居家报警系统居家报警系统12给排水材料给排水材料13管道压力试验管道压力试验万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值铝合金型材及配件，室外给水管材，铝合金型材及配件，室外给水管材，室内给水管材，排水管材室内给水管材，排水管材 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值管道压力试验管道压力试验万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值热水管、冷水管

7、管线预埋地面标识热水管、冷水管管线预埋地面标识 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值铝合金窗安装构造做法铝合金窗安装构造做法 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值铝合金窗安装构造做法铝合金窗安装构造做法万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值铝合金栏杆构造做法铝合金栏杆构造做法万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值上人平屋面构造做法上人平屋面构造做法 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值卫生间地面做法卫生间地面做法 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的

8、工作中体现我的价值热水管、冷水管管线预埋地面标识热水管、冷水管管线预埋地面标识 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值电器管材、线盒，开关、插座，电线、电缆电器管材、线盒，开关、插座，电线、电缆 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值楼宇对讲系统与居家防盗系统楼宇对讲系统与居家防盗系统万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值厅房墙面构造做法厅房墙面构造做法 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值厅房墙面构造做法厅房墙面构造做法万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值木质

9、入户门构造做法木质入户门构造做法 万科东海岸在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值广州天地泓景花园广州天地泓景花园露台做法内墙做法下沉式卫生间楼面做法铝合金门窗配件样品给排水材料等等在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值1、蜂窝状节能隔热砖。2、20厚1：2水泥砂浆保护层。3、高聚物改性沥青卷材防水层4厚。4、20厚1：25水泥砂浆找平层压光，刷基层处理剂一遍。5、1：8水泥陶粒找坡，最薄处30厚（i2）。6、钢筋砼现浇屋面板广州天地泓景花园在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值1、乳胶漆第1遍。2、乳胶漆第2遍。3、腻子二遍。4、砂浆面层。5、

10、连接处挂钢丝网片。6、加气混凝土砌块墙体。广州天地泓景花园在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值具有良好的隔热、隔音、保暖、防结露、降低冷辐射和安全节能性能。 广州天地泓景花园在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值1、面铺高级复合实木地板配复合木脚线。2、铺贴防潮膜一道。3、作20厚1：5水泥砂浆找平层。4、用素水泥浆结合层一道。5、在现浇钢筋砼楼板上广州天地泓景花园在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值1、面层防滑地砖。2、聚合物水泥砂浆。3、聚合物水泥基防水涂膜。4、混凝土找平层。5、陶粒填充层。6、水泥基渗透结晶防水涂层。广州天地泓景花园在

11、我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值强、弱电回路分设配电箱、照明、插座及电话、电视、可视对讲等回路均按回路分别设独立暗敷导管。 广州天地泓景花园在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山外墙展示楼板构造展示阳台防水展示厨房防水、烟道展示窗安装构造展示栏杆、呼叫系统、铝合金断桥展示内墙构造墙展示卫生间展示给排水管道材料展示强弱电箱展示在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体

12、现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价

13、值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值俊逸蓝山龙湖蓝湖郡在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值龙湖蓝湖郡入口门洞卫生间防水展示区总体介绍展板厨房烟道展示区地面展示区砌体展示区材料样品展示区外墙保温展示区窗体展示区在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值龙湖蓝湖郡在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值龙湖蓝湖郡在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值龙湖蓝湖郡3.计划安排及执行状况在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值筹划计划安排网上资料收集网上资料收集其他楼盘工法资

14、料收集其他楼盘工法资料收集内部工法资料收集内部工法资料收集蓝湖郡工法资料收集蓝湖郡工法资料收集第一轮讨论会议（在哪里做，做什么，第一轮讨论会议（在哪里做，做什么，怎么做，谁去做）（工程营销参与）怎么做，谁去做）（工程营销参与）提交深化成果并讨论提交深化成果并讨论分头实施阶段分头实施阶段合成最终成果及点评合成最终成果及点评开放展示开放展示11月月1日日10月月29日日10月月30日日10月月25日日11月月2日日11月月10日日在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值短期工作进度短期工作进度 时间时间工作工作收获收获10.24 （周二）（周二）网上查询资料网上查询资料1.万科东海岸

15、工法资料万科东海岸工法资料2.泓景花园工法资料泓景花园工法资料10.25（周三）（周三）征询营销部主管意见征询营销部主管意见整理网上资料整理网上资料1.罗庆在做蓝湖郡工法样板房罗庆在做蓝湖郡工法样板房2.周五电平蓝湖郡工法样品周五电平蓝湖郡工法样品3.推荐采盘俊逸蓝山推荐采盘俊逸蓝山10.26 （周四）（周四）1.采盘廊桥水岸、俊逸蓝山采盘廊桥水岸、俊逸蓝山2.搜集内部可展出工法搜集内部可展出工法资料照片感受资料照片感受10.27 （周五）（周五）参与蓝湖郡工法样板点评参与蓝湖郡工法样板点评收集蓝湖郡工法布置图，及收集蓝湖郡工法布置图，及照片两张照片两张10.28 （周六）（周六）1.与营销部

16、确定展示种类地点与营销部确定展示种类地点形式协作单位形式协作单位2.收集内部工法资料收集内部工法资料1.收到内部工法资料收到内部工法资料2.协调营销明天会上拿出协调营销明天会上拿出营销筹划草案营销筹划草案10.29 （周日）（周日）10.30 （周一）（周一）开会讨论并总结开会讨论并总结10.31 （周二）（周二）确定具体计划确定具体计划黑色字体黑色字体 已完成部分已完成部分红色字体红色字体待完成部分待完成部分在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值短期工作进度4.会议讨论阶段在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值会议讨论在哪里做工法展示？在哪里做工法展示？备选地

17、点：备选地点：确认地点：确认地点：12栋栋4层层c2-6在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值展出什么内容？选择哪些种工法进行展示？展出什么内容？选择哪些种工法进行展示？展出形式展出形式负责人负责人展出工法展出工法1王毅斌王毅斌外墙保温构造做法（面砖外墙保温构造做法（面砖/涂料）涂料）实物实物2王毅斌王毅斌卫间地面构造做法卫间地面构造做法3王毅斌王毅斌厅房地构造做法厅房地构造做法实物图片实物图片4王毅斌王毅斌内墙面构造做法内墙面构造做法图片图片5王毅斌王毅斌铝合金窗安装构造做法铝合金窗安装构造做法6王毅斌王毅斌铝合金杆构造做法铝合金杆构造做法7张静张静变频加压供水系统（社会推广

18、）变频加压供水系统（社会推广）8丁洁丁洁电器设备材料，强电入户箱（西门子），感应灯电器设备材料，强电入户箱（西门子），感应灯9丁洁丁洁居家报警系统，对讲电话系统（悉雅特）周界安居家报警系统，对讲电话系统（悉雅特）周界安防系统防系统10沈苏沈苏给排水材料给排水材料在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值会议讨论每种工法展示制作要求标准（细部绘图）？每种工法展示制作要求标准（细部绘图）？11月月1号各负责工程师完成号各负责工程师完成在我的工作中体现他人的价值 在他人的工作中体现我的价值会议讨论洪江古商城项目操作思路简述洪江古商城项目操作思路简述2008 / 7 / 7 2008 /

19、7 / 7 前言：前言：洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性，他们均具有较为完洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性，他们均具有较为完整的古建筑风貌资源，具有很高的观赏价值；整的古建筑风貌资源，具有很高的观赏价值；但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力不足但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力不足（凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号）；其二是景区营销推广力度弱（手（凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号）；其二是景区营销推广力度弱（手法单一，不能形成强势效应和规模效应）；法单一，不能形成强势效应和

20、规模效应）；洪江古商城先天条件优越，具有广阔的发展空间，因此，从商业角度来看，我们认洪江古商城先天条件优越，具有广阔的发展空间，因此，从商业角度来看，我们认为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！我司认为洪江古商城商业街项目的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将我司认为洪江古商城商业街项目的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将该项目操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业项目来孤立的对该项目操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业项目来孤立的对待无异于缘木求鱼。待无异于缘木求

21、鱼。因此，我司对待该项目将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，特别是在商因此，我司对待该项目将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，特别是在商业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的“聚客、滞客和悦客聚客、滞客和悦客”的能的能力，如此，则幸甚！力，如

22、此，则幸甚！ 第一部分第一部分 项目发展背景研究项目发展背景研究从湖南省旅游业的发展情况以及政府对该行业的规划以从湖南省旅游业的发展情况以及政府对该行业的规划以及支持度来判断本项目未来的发展前景和发展方向。及支持度来判断本项目未来的发展前景和发展方向。洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究项洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究项目影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。目影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。 洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城项洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城项目作为景区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业业态，目作为景

23、区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业业态，还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用以商业包装，丰还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用以商业包装，丰富古城的内涵表现，达到富古城的内涵表现，达到“悦客悦客”的目的。的目的。洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的不况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的不足之处，研究通过商业街来进行完善和补充的可行性。足之处，研究通过商业街来进行完善和补充的可行性。第二部

24、分第二部分 洪江商业发展背景分析洪江商业发展背景分析该部分主要是为本项目的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本项目发展的商该部分主要是为本项目的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本项目发展的商家、业态，为后续的招商工作打下基础，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、家、业态，为后续的招商工作打下基础，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。第三部分第三部分 借鉴案例发展启示录借鉴案例发展启示录通过对凤凰古城、丽江古城等几个项目的实地调研采样通过对

25、凤凰古城、丽江古城等几个项目的实地调研采样数据进行详细分析，从几个项目的人流量、人均消费量、数据进行详细分析，从几个项目的人流量、人均消费量、逗留时间、业态丰裕度等等方面进行对比，主要是对几逗留时间、业态丰裕度等等方面进行对比，主要是对几个项目的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并个项目的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并找出各个项目的特色行业和一些特殊性业态进行分析，找出各个项目的特色行业和一些特殊性业态进行分析，从中找出对本项目具有指向性参考意义的方面。从中找出对本项目具有指向性参考意义的方面。第四部分第四部分 商户调研商户调研对虚拟商业业态商户进行意向性调研，通过该项工作可对虚

26、拟商业业态商户进行意向性调研，通过该项工作可以较为准确的获知商家对该项目的意向和信心度，为后以较为准确的获知商家对该项目的意向和信心度，为后期的招商工作打下坚实的基础。期的招商工作打下坚实的基础。第五部分第五部分 项目定位项目定位该部分主要是对古商城的精髓进行提炼和商业包装，该部分主要是对古商城的精髓进行提炼和商业包装，将商业街项目和古商城作为一个整体进行形象上的统将商业街项目和古商城作为一个整体进行形象上的统一定位，为后续的景区运营提供一个良好的背景，避一定位，为后续的景区运营提供一个良好的背景，避免商业项目的操作与景区运营出现不和谐音符。免商业项目的操作与景区运营出现不和谐音符。同时从商业

27、操作的角度对商业街项目的目标客户群、同时从商业操作的角度对商业街项目的目标客户群、功能板块及其与目标客户群的关联等方面进行详细的功能板块及其与目标客户群的关联等方面进行详细的阐述和准确的定位。阐述和准确的定位。第六部分第六部分 项目功能板块研究项目功能板块研究首先是对商业街项目的各个功能板块进行定位，并对首先是对商业街项目的各个功能板块进行定位，并对其支撑因素和相互的关联因素进行分析，最后综合古其支撑因素和相互的关联因素进行分析，最后综合古商城运营的因素得出对各个业态规模的定性、定量数商城运营的因素得出对各个业态规模的定性、定量数据。从而得出全面、有效的发展建议。据。从而得出全面、有效的发展建

28、议。第七部分第七部分 物业发展建议物业发展建议该部分工作主要是针对现阶段的建筑设计从商业运营的角度提出整改意见，我们将该部分工作主要是针对现阶段的建筑设计从商业运营的角度提出整改意见，我们将结合项目设计的现状，在不改变现有设计的前提下，提出具有建设性意见的方案，结合项目设计的现状，在不改变现有设计的前提下，提出具有建设性意见的方案，使得建筑设计方案具有更好和更合理的商业操作性。使得建筑设计方案具有更好和更合理的商业操作性。主要涉及的方面有街区氛围的营造、标示系统建议、景区文化展示、物业节点控制、主要涉及的方面有街区氛围的营造、标示系统建议、景区文化展示、物业节点控制、人流动线的组织等方面。人流

29、动线的组织等方面。第八部分第八部分 项目宣传推广策略项目宣传推广策略该部分工作将从项目推广方面进行详尽的阐述并拟出推广计划时间表。该部分工作将从项目推广方面进行详尽的阐述并拟出推广计划时间表。将会与我司所掌握的资源进行充分的协调，充分调动我司的优势资源，如各个区域将会与我司所掌握的资源进行充分的协调，充分调动我司的优势资源，如各个区域的车友会、网络推广机构及各类民间组织，进一步改善洪江古商城官方知名度高、的车友会、网络推广机构及各类民间组织，进一步改善洪江古商城官方知名度高、民间知名度低的状况，使得项目的聚客能力得到加强，并有力的促进项目的客流。民间知名度低的状况，使得项目的聚客能力得到加强，

30、并有力的促进项目的客流。第九部分第九部分 招商、销售策略招商、销售策略该部分工作则主要是针对商业街项目而言，具体内容涉及项目团队的组建、招商工该部分工作则主要是针对商业街项目而言，具体内容涉及项目团队的组建、招商工作安排、销售现场组织几个方面。作安排、销售现场组织几个方面。并对我司的工作进行量化和时间节点的安排加以详细说明，为项目实现成功的商业并对我司的工作进行量化和时间节点的安排加以详细说明，为项目实现成功的商业运作打下扎实的基础。运作打下扎实的基础。第十部分第十部分 项目经营发展建议项目经营发展建议古商城商业街项目若想成为一个成功的商业项目，其依托必然是古商城景区的成功古商城商业街项目若想

31、成为一个成功的商业项目，其依托必然是古商城景区的成功经营，仅仅依托于项目的销售与招商是短期的利益体现，因此，我们更加看重两个经营，仅仅依托于项目的销售与招商是短期的利益体现，因此，我们更加看重两个项目之间的促进和完善，除了商业街的商业操作外，我们会结合旅游地产的操作经项目之间的促进和完善，除了商业街的商业操作外，我们会结合旅游地产的操作经验对古商城的运营给出有益的建议，希望通过我们的努力能够让古商城这朵奇葩结验对古商城的运营给出有益的建议，希望通过我们的努力能够让古商城这朵奇葩结出丰硕的成果。出丰硕的成果。谢谢 谢谢洪江古商城项目操作思路简述洪江古商城项目操作思路简述2008 / 7 / 7

32、2008 / 7 / 7 前言：前言：洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性，他们均具有较为完洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性，他们均具有较为完整的古建筑风貌资源，具有很高的观赏价值；整的古建筑风貌资源，具有很高的观赏价值；但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力不足但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力不足（凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号）；其二是景区营销推广力度弱（手（凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号）；其二是景区营销推广力度弱（手法单一，不能形成强势效应和规模效应）；法单一，不能

33、形成强势效应和规模效应）；洪江古商城先天条件优越，具有广阔的发展空间，因此，从商业角度来看，我们认洪江古商城先天条件优越，具有广阔的发展空间，因此，从商业角度来看，我们认为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！我司认为洪江古商城商业街项目的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将我司认为洪江古商城商业街项目的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将该项目操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业项目来孤立的对该项目操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业项目来孤立的对待无异于缘木求鱼。

34、待无异于缘木求鱼。因此，我司对待该项目将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，特别是在商因此，我司对待该项目将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，特别是在商业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的“聚客、滞客和悦客聚客、滞客和悦客”的能的能力，如此，

35、则幸甚！力，如此，则幸甚！ 第一部分第一部分 项目发展背景研究项目发展背景研究从湖南省旅游业的发展情况以及政府对该行业的规划以从湖南省旅游业的发展情况以及政府对该行业的规划以及支持度来判断本项目未来的发展前景和发展方向。及支持度来判断本项目未来的发展前景和发展方向。洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究项洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究项目影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。目影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。 洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城项洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城项目作为景区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业

36、业态，目作为景区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业业态，还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用以商业包装，丰还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用以商业包装，丰富古城的内涵表现，达到富古城的内涵表现，达到“悦客悦客”的目的。的目的。洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的不况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的不足之处，研究通过商业街来进行完善和补充的可行性。足之处，研究通过商业街来进行完善和补充的

37、可行性。第二部分第二部分 洪江商业发展背景分析洪江商业发展背景分析该部分主要是为本项目的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本项目发展的商该部分主要是为本项目的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本项目发展的商家、业态，为后续的招商工作打下基础，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、家、业态，为后续的招商工作打下基础，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。第三部分第三部分 借鉴案例发展启示录借鉴案例发展启示录通过对凤凰古城、丽江古城等几个项目的实地

38、调研采样通过对凤凰古城、丽江古城等几个项目的实地调研采样数据进行详细分析，从几个项目的人流量、人均消费量、数据进行详细分析，从几个项目的人流量、人均消费量、逗留时间、业态丰裕度等等方面进行对比，主要是对几逗留时间、业态丰裕度等等方面进行对比，主要是对几个项目的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并个项目的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并找出各个项目的特色行业和一些特殊性业态进行分析，找出各个项目的特色行业和一些特殊性业态进行分析，从中找出对本项目具有指向性参考意义的方面。从中找出对本项目具有指向性参考意义的方面。第四部分第四部分 商户调研商户调研对虚拟商业业态商户进行意向性调研，通过

39、该项工作可对虚拟商业业态商户进行意向性调研，通过该项工作可以较为准确的获知商家对该项目的意向和信心度，为后以较为准确的获知商家对该项目的意向和信心度，为后期的招商工作打下坚实的基础。期的招商工作打下坚实的基础。第五部分第五部分 项目定位项目定位该部分主要是对古商城的精髓进行提炼和商业包装，该部分主要是对古商城的精髓进行提炼和商业包装，将商业街项目和古商城作为一个整体进行形象上的统将商业街项目和古商城作为一个整体进行形象上的统一定位，为后续的景区运营提供一个良好的背景，避一定位，为后续的景区运营提供一个良好的背景，避免商业项目的操作与景区运营出现不和谐音符。免商业项目的操作与景区运营出现不和谐音符。同时从商业操作的角度对商业街项目的目标客户群、同时从商业操作的角度对商业街项目的目标客户群、功能板块及其与目标客户群的关联等方面进行详细的功能板块及其与目标客户群的关联等方面进行详细的阐述和准确的定位。阐述和准确的定位。第六部分第六部分 项目功能板块研究项目功能板块研究首先是对商业街项目的各个功能板