首开榆垡项目市场定位报告

1、受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！谨呈：首开亿信北京榆垡项目市场研究报告北京榆垡项目市场研究报告受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-2目目 录录2 23 3项目发展背景分析项目发展背景分析1 1项目定位项目定位项目发展环境分析项目发展环境分析4 4物业发展建议物业发展建议受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-3项目发展背景分析项目发展背景分析宏观经济及房地产市场环境宏观经济及房地产市场环境 北京别墅市场北京别墅市场受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-4宏观经济背景宏观经济背景经济增长速度放缓，周期性下降趋势渐显，国内实体经济将受冲击经济增长速度放缓

2、，周期性下降趋势渐显，国内实体经济将受冲击项目项目2008 2008 年前三季年前三季度度2007 2007 年前三季年前三季度度2007 2007 年增长年增长gdpgdp增速增速9.90%9.90%11.50%11.50%11.90%11.90%对外出口增速对外出口增速22.30%22.30%27.10%27.10%25.70%25.70%全国规模以上工业利全国规模以上工业利润润19.40%19.40%37%37%36.70%36.70%v0808三季度三季度gdpgdp增速增速9.99.9，比上年同期，比上年同期回落回落2.32.3个百分点个百分点；出口增速；出口增速22.322.3，同

3、期，同期回落回落4.84.8个百分点个百分点；工业利润增长仅有；工业利润增长仅有19.419.4，同比，同比回落回落17.617.6个个百分点百分点；v从经济运行的周期性规律看，我国此轮经济增长在从经济运行的周期性规律看，我国此轮经济增长在20072007年第二季度已达年第二季度已达到峰值，从第三季度开始步入周期下降阶段，到峰值，从第三季度开始步入周期下降阶段，20082008年美国金融危机导致年美国金融危机导致全球经济亦进入周期性调整；两相叠加，全球经济亦进入周期性调整；两相叠加，我国经济运行的周期性下降特我国经济运行的周期性下降特征已日趋明显征已日趋明显；v 未来一段时间，全球性的经济衰退

4、将未来一段时间，全球性的经济衰退将对国内实体经济进一步产生影响对国内实体经济进一步产生影响，国内金融行业及国内金融行业及房地产、汽车等大宗消费品行业首当其冲房地产、汽车等大宗消费品行业首当其冲。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-5本轮中国房地产市场调整的主要特征本轮中国房地产市场调整的主要特征规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调整规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调整 全国市场销售规模及各个主要城市的销售规模在全国市场销售规模及各个主要城市的销售规模在0808年三季度持续萎缩年三季度持续萎缩 在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降在销售规模调整的同时，

5、各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降v 1 1至至8 8月份，全国商品房销售面积为月份，全国商品房销售面积为3.43.4亿平米，同比下降了亿平米，同比下降了13.85%13.85%。v 深圳、北京、南京、上海、广州、成都、武汉、天津、无锡、苏州、杭州、大深圳、北京、南京、上海、广州、成都、武汉、天津、无锡、苏州、杭州、大连、郑州等大部分热点城市都不同程度的出现了市场萎缩。连、郑州等大部分热点城市都不同程度的出现了市场萎缩。 v 1818个一、二线热点城市个一、二线热点城市1-81-8月份房价同比上涨月份房价同比上涨4.70%4.70%，涨幅比去年下降了，涨幅比去年下降了9 9个百个百分点。分点。

6、v 深圳、青岛、武汉、上海、大连、南京和重庆等七个城市房价下降，其他多数深圳、青岛、武汉、上海、大连、南京和重庆等七个城市房价下降，其他多数城市房价持稳，北京涨幅仅为城市房价持稳，北京涨幅仅为2.16%2.16%。 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-6 房地产投资及新开工量虽保持增长，但市场调整压力较大，未来势必出房地产投资及新开工量虽保持增长，但市场调整压力较大，未来势必出现下降现下降 购房需求在购房意愿及预期上都已经全面趋于弱化购房需求在购房意愿及预期上都已经全面趋于弱化本轮中国房地产市场调整的主要特征本轮中国房地产市场调整的主要特征规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调

7、整规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调整v 1818月全国商品房新开工面积同比增长月全国商品房新开工面积同比增长13.12%13.12%；房地产投资额同比增速达；房地产投资额同比增速达29.09%29.09%。v 表明：第一，房地产市场还没有调整到位，未直接影响投资增长，但已经对新表明：第一，房地产市场还没有调整到位，未直接影响投资增长，但已经对新开工量有一定的影响，增幅较之上半年回落了六个百分点；第二，销售下降，开工量有一定的影响，增幅较之上半年回落了六个百分点；第二，销售下降，供应大幅增长，供大于求态势持续扩大，未来市场调整恐将持续深化。供应大幅增长，供大于求态势持续扩大，未来市场调整

8、恐将持续深化。 v 各地购房投资开始全面退潮；另一方面正常的居住需求受制于高房价也趋于萎各地购房投资开始全面退潮；另一方面正常的居住需求受制于高房价也趋于萎蘼。蘼。v 预期房价会继续上涨的比例持续下降，已经远低于认为房价会下降的比例，绝预期房价会继续上涨的比例持续下降，已经远低于认为房价会下降的比例，绝大部分消费者都认为房市已明显进入调整阶段；大部分消费者都认为房市已明显进入调整阶段；受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-7本轮房地产市场的调整与以往明显不本轮房地产市场的调整与以往明显不同同整体市场将从短期观望性质的波动，演变成中长周期趋势性的修正整体市场将从短期观望性质的波动，演

9、变成中长周期趋势性的修正v20062006年和年和20072007年中期，在相关调控政策出台之际，由于消费端对政策效果的观望年中期，在相关调控政策出台之际，由于消费端对政策效果的观望情绪，市场也不同程度地出现了波动，但没有改变市场向上运行的既有趋势。情绪，市场也不同程度地出现了波动，但没有改变市场向上运行的既有趋势。v不同于以往，目前影响房地产市场发展的宏观经济、供求关系、政策导向、消费预不同于以往，目前影响房地产市场发展的宏观经济、供求关系、政策导向、消费预期等关键因素均已发生重大变化，期望市场再次在短期内重新走强并不现实。期等关键因素均已发生重大变化，期望市场再次在短期内重新走强并不现实。

10、v市场调整走势将至少维持到市场调整走势将至少维持到20092009年上半年，甚至有看法认为到年上半年，甚至有看法认为到20102010年以后才有望年以后才有望出现复苏。出现复苏。 调整范围将从中心城市局部性的调整，演变成为全国性的市场调整调整范围将从中心城市局部性的调整，演变成为全国性的市场调整v截止截止20082008年三季度，全国主要城市的宏观市场指标都已经发出了调整的信号，尽年三季度，全国主要城市的宏观市场指标都已经发出了调整的信号，尽管各个城市在调整的步调和形式上有所不同，但未来必将向相近方向调整管各个城市在调整的步调和形式上有所不同，但未来必将向相近方向调整通过上述特征，我们认为市场

11、调整有以下两个变化通过上述特征，我们认为市场调整有以下两个变化对本轮中国房地产市场调整的基本判断对本轮中国房地产市场调整的基本判断受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-8对近期救市政策的评估对近期救市政策的评估实质性意义有限，短期内可能会导致观望加重，后期实质性政策有期可望实质性意义有限，短期内可能会导致观望加重，后期实质性政策有期可望普通住宅标准指房屋建筑面积小于普通住宅标准指房屋建筑面积小于140140平米，建筑容积率在平米，建筑容积率在1.01.0以上，房屋交易价格低于同级别土以上，房屋交易价格低于同级别土地上交易价格的地上交易价格的1.21.2倍。倍。v从政策的扶持力度看，

12、相当有限，但政策具有相当强的指引性，重点鼓从政策的扶持力度看，相当有限，但政策具有相当强的指引性，重点鼓励普通住房的发展；励普通住房的发展；v由于政策实质性意义有限，导致市场对政策预期加重，短期内观望可能由于政策实质性意义有限，导致市场对政策预期加重，短期内观望可能会加强，导致成交下降；会加强，导致成交下降；v一旦观望进一步增强，必然会导致更加有实质性意义的政策出台。一旦观望进一步增强，必然会导致更加有实质性意义的政策出台。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-9北京商品房市场的供应状况北京商品房市场的供应状况预售供应量依然有所增长预售供应量依然有所增长v0808年三季度商品房累计

13、批准预售规模年三季度商品房累计批准预售规模15131513万平米万平米, ,同比增长同比增长5.99%5.99%；商品；商品住宅的累计预售供应量为住宅的累计预售供应量为1139.071139.07万平米万平米, ,同比增长同比增长14.97%14.97%。v其中其中, ,第三季度供应的增长，很大一部分来自限价房的集中上市，约占当第三季度供应的增长，很大一部分来自限价房的集中上市，约占当季供应的季供应的24%24%。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-10北京商品房市场的供应状况北京商品房市场的供应状况潜在供应面积明显增长潜在供应面积明显增长v供地的规划建筑面积为供地的规划建筑面积

14、为10371037万平米，已达到万平米，已达到0707年全年总成交规划建筑面年全年总成交规划建筑面积的积的84%84%，同比增长，同比增长164%164%；受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-11北京商品房市场的供应状况北京商品房市场的供应状况开工节奏明显开始放缓开工节奏明显开始放缓v0808年年1-31-3季度，全市商品房新开工面积季度，全市商品房新开工面积1507.21507.2万平方米，由万平方米，由1-81-8月增长月增长12.2%12.2%转为同比下降转为同比下降1.5%1.5%。其中，住宅新开工面积。其中，住宅新开工面积1017.81017.8万平方米，增万平方米，增

15、长长2.3%2.3%，比，比1-81-8月回落月回落16.216.2个百分点。个百分点。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-12北京商品房市场的销售状况北京商品房市场的销售状况销售规模继续萎缩销售规模继续萎缩v0808年年1-91-9月份北京商品房预售成交月份北京商品房预售成交778778万平米，同比下降万平米，同比下降45.28%45.28%；其中商；其中商品住宅预售成交品住宅预售成交567567万平米，同比下降万平米，同比下降49.58%49.58%；v同时，在三季度的成交当中还有相当比例的限价房。同时，在三季度的成交当中还有相当比例的限价房。受人之托，忠人之事！受人之托，忠

16、人之事！page-13北京商品房市场的销售均价北京商品房市场的销售均价预售均价增幅趋缓，进入高位震荡期预售均价增幅趋缓，进入高位震荡期v0808年年1-91-9月份北京商品住宅预售均价接近月份北京商品住宅预售均价接近1400014000元元/ /平米。平米。v虽然上半年预售均价还有虽然上半年预售均价还有9%9%左右的同比增长，但增速已经明显放缓，同左右的同比增长，但增速已经明显放缓，同时从环比角度上看，时从环比角度上看，4 45 5月份预售均价环比甚至出现明显下降。月份预售均价环比甚至出现明显下降。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-14小结小结2008年以来，宏观经济形势的变化

17、及政策的持续性紧缩推动中国房地产市场进入了一个中长期的，全国性的调整阶段；进入08年以来北京供应指标明显好转，而销售规模却出现大规模萎缩，供需关系出现逆转；08年三季度北京房价增幅出现明显放缓，同比房价虽然还有一定幅度的上涨，但增幅已经明显放缓，环比房价甚至出现了负增长。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-15项目发展背景分析项目发展背景分析宏观经济及房地产市场环境宏观经济及房地产市场环境 北京别墅市场分析北京别墅市场分析 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-16别墅市场整体成交情况别墅市场整体成交情况v北京别墅均价已达到北京别墅均价已达到1968719687元元/

18、 /平米；平米；v平均单套面积为平均单套面积为328328平米；平米；v北京别墅的平均置业门槛：北京别墅的平均置业门槛：646646万元万元/ /套。套。成交套数成交套数成交面积成交面积销售额销售额平均单价平均单价套均面积套均面积套均总价套均总价25542554838585.8838585.81650955.81650955.819687 19687 328 328 646 646 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-17分总价区间成交情况分总价区间成交情况价格区间价格区间成交套数成交套数套数比套数比成交面积成交面积面积比面积比平均单价平均单价套均面积套均面积套均总套均总价价30

19、0万以下47618.6%100301.1912.0%10477 211 221 300500万65825.8%163635.0319.6%15239 249 379 500800万84833.2%275914.3733.0%20013 325 651 8001000万34713.6%129400.9615.5%23148 373 863 10002000万1315.1%77163.519.2%23853 589 1405 2000万以上933.6%90089.3810.8%27053 969 2621 市场主流别墅的成交总价集中在市场主流别墅的成交总价集中在800800万元以下万元以下受人之托

20、，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-18分总价区间成交情况分总价区间成交情况最集中的别墅单套成交总价集中在最集中的别墅单套成交总价集中在320380320380万和万和580600580600万万v在北京成交别墅的散点分布图中，可以清晰的发现，最为集中的在北京成交别墅的散点分布图中，可以清晰的发现，最为集中的成交总价区间为成交总价区间为320-380320-380万和万和580-600580-600万；万；受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-19分总价区间成交情况分总价区间成交情况v300300万以下的产品，集中分布在怀柔、大兴、通州等非主流别墅区；万以下的产品，集中分布在

21、怀柔、大兴、通州等非主流别墅区；v300300万以上的产品几乎全部分布在顺义、海淀、昌平等主流别墅区；万以上的产品几乎全部分布在顺义、海淀、昌平等主流别墅区；在成交总价的行政区域分布上，在成交总价的行政区域分布上，300300万为一个分水岭万为一个分水岭受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-20分面积区间成交情况分面积区间成交情况面积区间面积区间成交套成交套数数套数比套数比成交面积成交面积面积比面积比平均单价平均单价套均面积套均面积套均总价套均总价300平米以下141355%317666.6138%19105 225 430 300-500平米94937%359162.4143%1

22、8158 378 687 500-800平米893%58515.957%21551 657 1417 800平米以上1034%103240.7912%25744 1002 2580 500500平米以下产品占据着市场成交主流，平米以下产品占据着市场成交主流，300300平米以下的超过总成交套数的一半平米以下的超过总成交套数的一半受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-21v其中其中300300平米以下的产品较之平米以下的产品较之300300500500平米的产品，其价格实现平米的产品，其价格实现度略高。度略高。分面积区间成交情况分面积区间成交情况500500平米以下的别墅成交价格低于

23、市场平均值平米以下的别墅成交价格低于市场平均值受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-22v500500平米以上的大户型产品仍分布在顺义、昌平等传统主流别墅区；平米以上的大户型产品仍分布在顺义、昌平等传统主流别墅区；分面积区间成交情况分面积区间成交情况大户型产品仍集中分布在传统别墅板块大户型产品仍集中分布在传统别墅板块受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-23目目 录录2 23 3项目发展背景分析项目发展背景分析1 1项目定位项目定位项目发展环境分析项目发展环境分析4 4物业发展建议物业发展建议受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-24项目发展环境分析项目发展

24、环境分析区域现状与发展规划区域现状与发展规划 竞争市场分析竞争市场分析 典型个案分析典型个案分析 区域客户研究区域客户研究 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-25区域交通现状区域交通现状v项目所在榆垡镇位于京开高速北京境内南端，距天安门车程约项目所在榆垡镇位于京开高速北京境内南端，距天安门车程约5050分钟，分钟，但通勤成本高，单次往返过路费需但通勤成本高，单次往返过路费需4040元。元。v京开高速北京段北起玉泉营立交桥，南至北京与河北固安县交界处的固京开高速北京段北起玉泉营立交桥，南至北京与河北固安县交界处的固安大桥，全长安大桥，全长4242公里，未来将南至河南省开封市，总长

25、将达到公里，未来将南至河南省开封市，总长将达到670670公里。公里。区域交通通达性好，京开高速贯通后，将成为京南门户区域交通通达性好，京开高速贯通后，将成为京南门户受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-26区域产业现状区域产业现状v目前榆垡现状仍以农产品生产加工为主，企业以食品加工和家具建材目前榆垡现状仍以农产品生产加工为主，企业以食品加工和家具建材类企业为主，集中分布在京开高速西侧的榆垡工业集中区。类企业为主，集中分布在京开高速西侧的榆垡工业集中区。产业现状落后，第一产业为主产业现状落后，第一产业为主受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-27区域配套情况区域配套情况

26、v区域内城市级生活配套缺乏，商业方面仅有一家物美综合超市，且规区域内城市级生活配套缺乏，商业方面仅有一家物美综合超市，且规模档次均较低。模档次均较低。v其他如万国竞技场等项目发展、经营状况均不佳。其他如万国竞技场等项目发展、经营状况均不佳。 物美综合超市：位于榆垡路（京开物美综合超市：位于榆垡路（京开高速西侧），椿榕园小区综合楼；高速西侧），椿榕园小区综合楼； 榆垡中学：占地面积榆垡中学：占地面积107107亩，建筑面亩，建筑面积近积近3.53.5万平米，现有万平米，现有4242个教学班，个教学班，近近17001700名学生，名学生，240240名教职工；名教职工； 北京黄埔大学：是一所以自考

27、助学北京黄埔大学：是一所以自考助学为主的民办院校，招生情况不佳，为主的民办院校，招生情况不佳，在校师生规模不大。在校师生规模不大。生活配套缺乏，档次较低生活配套缺乏，档次较低受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-28区域景观资源区域景观资源v区域周边无独占性的景观资源，北京野生动物园与万亩梨园等均属于区域周边无独占性的景观资源，北京野生动物园与万亩梨园等均属于地标性的普通资源。地标性的普通资源。 北京野生动物园：国内规模最大的动北京野生动物园：国内规模最大的动物园之一，饲养展出的动物共计物园之一，饲养展出的动物共计200200余种余种1000010000余只，其中国家一级保护余只，

28、其中国家一级保护种类种类5454种，二级保护种类种，二级保护种类6262种，国外种，国外引进动物引进动物4242种。内设有中国濒危野生种。内设有中国濒危野生动物研究中心，拥有全世界最大的金动物研究中心，拥有全世界最大的金丝猴繁育研究基地，是一家集动物展丝猴繁育研究基地，是一家集动物展示、动物保护、科普教育、科学研究示、动物保护、科普教育、科学研究于一体的机构。于一体的机构。山、水景观资源匮乏，野生动物公园仅能起到地标作用山、水景观资源匮乏，野生动物公园仅能起到地标作用受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-29区域现状小结区域现状小结区域交通通达性较好，与北京市区的交通联系紧密，但区

29、域交通通达性较好，与北京市区的交通联系紧密，但通勤成本较高；通勤成本较高；区域内缺少城市生活配套，独占性资源匮乏；区域内缺少城市生活配套，独占性资源匮乏；区域内产业及人群与北京市区的联系较弱，为典型的城区域内产业及人群与北京市区的联系较弱，为典型的城市远郊区县的城镇面貌。市远郊区县的城镇面貌。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-30北京城市规划北京城市规划v榆垡位于大兴区南部，东邻河北省廊坊市，南接河北省固安县，西靠榆垡位于大兴区南部，东邻河北省廊坊市，南接河北省固安县，西靠河北省涿州市，北接庞各庄镇，处于北京西部生态带上。河北省涿州市，北接庞各庄镇，处于北京西部生态带上。南中轴

30、线，西部生态带南中轴线，西部生态带受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-31北京城市规划北京城市规划v重点建设国家级农产品加工业示范基地重点建设国家级农产品加工业示范基地，以万亩生态旅游区为基础，以万亩生态旅游区为基础，以北京野生动物园和其他娱乐项目为核心，结合永定河绿色生态带，以北京野生动物园和其他娱乐项目为核心，结合永定河绿色生态带，发展会展、休闲、娱乐、康体等休闲旅游娱乐业发展会展、休闲、娱乐、康体等休闲旅游娱乐业，完成北京育才小学，完成北京育才小学榆垡分校等公共配套设施建设，榆垡分校等公共配套设施建设，建设京南旅游休闲生态新镇建设京南旅游休闲生态新镇。同时，。同时，辐射带动

31、礼贤镇南部发展。辐射带动礼贤镇南部发展。大兴区十一五规划对榆垡的发展定位大兴区十一五规划对榆垡的发展定位受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-32第二机场规划第二机场规划v首都第二机场将于首都第二机场将于20102010年前动工，大致选址范围应在京津之间，都与年前动工，大致选址范围应在京津之间，都与本项目较为接近，而北京地界的备选地址据透露在大兴区礼贤镇，与本项目较为接近，而北京地界的备选地址据透露在大兴区礼贤镇，与本项目紧邻。本项目紧邻。 选址工作已经过选址、预备性调研、可行性研究等三个阶段，已于今年选址工作已经过选址、预备性调研、可行性研究等三个阶段，已于今年9 9月底上报月底

32、上报国务院，目前在等待上级部门批复。国务院，目前在等待上级部门批复。 备选地址已确定在北京南侧，基本圈定北京大兴、天津武清、河北廊坊三个区域。备选地址已确定在北京南侧，基本圈定北京大兴、天津武清、河北廊坊三个区域。 大兴新城规划大兴新城规划：“做好第二机场落户大兴的准备，预留足够的用地，适时开展做好第二机场落户大兴的准备，预留足够的用地，适时开展与新空港配套的集疏运交通设施建设的规划准备工作。与新空港配套的集疏运交通设施建设的规划准备工作。”第二机场或将落户大兴第二机场或将落户大兴礼贤镇礼贤镇榆垡镇榆垡镇受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-33榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（20

33、05-20202005-2020）v榆垡新市镇的规划主要由榆垡新市镇的规划主要由“工业用地区、旅游度假区、高档住宅区和工业用地区、旅游度假区、高档住宅区和综合配套区综合配套区”四个板块构成，规划面积四个板块构成，规划面积16491649公顷，为市镇核心区。公顷，为市镇核心区。v其周边近万公顷范围的农田、林地，既是相关产业的资源腹地，又是其周边近万公顷范围的农田、林地，既是相关产业的资源腹地，又是构成中心城镇的自然生态支撑系统。构成中心城镇的自然生态支撑系统。工业、旅游、住宅、配套四大板块工业、旅游、住宅、配套四大板块受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-34v上图为本次规划的镇区范

34、围。优先发展公共设施是本次规划的宗旨，上图为本次规划的镇区范围。优先发展公共设施是本次规划的宗旨，公共设施用地主要结合居住区布置，尽量使其服务半径覆盖全镇域。公共设施用地主要结合居住区布置，尽量使其服务半径覆盖全镇域。v在本次规划后结合专项规划进行公共设施空间布局分析，保证公共设在本次规划后结合专项规划进行公共设施空间布局分析，保证公共设施用地的落实，切实做到公共设施先行。施用地的落实，切实做到公共设施先行。镇域规划范围结合居住区，优先发展公共设施镇域规划范围结合居住区，优先发展公共设施榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（2005-20202005-2020）受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事

35、！page-35v产业发展是榆垡镇在当前乃至以后相当长时段的重点内容，工业是榆产业发展是榆垡镇在当前乃至以后相当长时段的重点内容，工业是榆垡镇的主导产业之一，本次规划在原有工业区的基础上扩大了用地规垡镇的主导产业之一，本次规划在原有工业区的基础上扩大了用地规模，总用地模，总用地336336公顷。公顷。产业用地规划在原有工业区基础上扩大规模产业用地规划在原有工业区基础上扩大规模榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（2005-20202005-2020）受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-36v居住用地主要集中在镇区北侧，以原京开路为界，西侧主要是一般住居住用地主要集中在镇区北侧，以原京开

36、路为界，西侧主要是一般住宅，东侧为高档小区，是经北京市人民政府批准的北京南郊唯一一个宅，东侧为高档小区，是经北京市人民政府批准的北京南郊唯一一个符合市政府控规的高档住宅区，总居住用地为符合市政府控规的高档住宅区，总居住用地为188188公顷。公顷。居住用地规划南郊唯一符合市政府控规的高档住宅区居住用地规划南郊唯一符合市政府控规的高档住宅区榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（2005-20202005-2020）受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-37v城市发展备用地主要是为应对城市未来发展的不确定性而存储的备用城市发展备用地主要是为应对城市未来发展的不确定性而存储的备用土地，在城市按

37、预期发展的情况下，城市发展备用地应保持其现状用土地，在城市按预期发展的情况下，城市发展备用地应保持其现状用地功能，本次规划城市发展备用地共地功能，本次规划城市发展备用地共460460公顷。公顷。 发展备用地规划保持其现状用地功能发展备用地规划保持其现状用地功能榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（2005-20202005-2020）受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-38产业规划情况产业规划情况 榆垡镇国家级农产品加工业示范基地榆垡镇国家级农产品加工业示范基地 规划面积规划面积43004300亩，亩， 20042004年被确定，目标是建成一个供应首都市场、辐射年被确定，目标是建成一个

38、供应首都市场、辐射华北地区、面向国际化的现代农产品加工业基地。至今已有华北地区、面向国际化的现代农产品加工业基地。至今已有4545家企业落户，家企业落户，其中农产品加工及关联企业其中农产品加工及关联企业2727家，主要是以李记酱菜、申安梨汁为代表的家，主要是以李记酱菜、申安梨汁为代表的劳动力密集型企业；以牧洋园肠衣、哈比特食品为代表的生物工程外向型劳动力密集型企业；以牧洋园肠衣、哈比特食品为代表的生物工程外向型企业；以嘉亮林海农机制造有限公司为代表的农产品加工机械设备制造企企业；以嘉亮林海农机制造有限公司为代表的农产品加工机械设备制造企业。业。 中关村科技园区榆垡高新技术产业基地中关村科技园区

39、榆垡高新技术产业基地 规划面积规划面积4 4平方公里，平方公里，20082008年年3 3月成为中关村科技园区的产业基地，目前月成为中关村科技园区的产业基地，目前已累计投入建设资金已累计投入建设资金4 4亿元。入区企业亿元。入区企业5050家，形成了以节能环保产业、农家，形成了以节能环保产业、农产品加工业和现代制造业为主导的高新技术产业集群，入园企业可享受中产品加工业和现代制造业为主导的高新技术产业集群，入园企业可享受中关村科技园区产业联盟、开放实验室、创业投资、信用担保等产业投融资关村科技园区产业联盟、开放实验室、创业投资、信用担保等产业投融资等方面的政策支持。等方面的政策支持。产业规划已明

40、晰，亟待形成规模效应产业规划已明晰，亟待形成规模效应v国家级农产品加工示范基地与高新技术产业基地均已得到政策支持，国家级农产品加工示范基地与高新技术产业基地均已得到政策支持，并已形成一定规模，但目前还缺少知名企业、实力企业的入驻，未来并已形成一定规模，但目前还缺少知名企业、实力企业的入驻，未来应仍有一定发展空间。应仍有一定发展空间。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-39区域规划小结区域规划小结中长远景较好、短期缺乏支持中长远景较好、短期缺乏支持本区域中、长期发展远景较好；本区域中、长期发展远景较好；短期内对本项目的发展支持偏弱。短期内对本项目的发展支持偏弱。v重点小城镇、第二机

41、场的规划，特别是京开高速贯通后更将带来高重点小城镇、第二机场的规划，特别是京开高速贯通后更将带来高速沿线产业带效应；速沿线产业带效应；v镇域规划规划清晰，政府支持到位的话，该区域未来或将形成一个镇域规划规划清晰，政府支持到位的话，该区域未来或将形成一个特色鲜明生态型、科技型的新兴产业区域。特色鲜明生态型、科技型的新兴产业区域。v上述规划的落实尚需时日，大多在项目运作周期之外，短期内区域上述规划的落实尚需时日，大多在项目运作周期之外，短期内区域仍缺乏有效的支撑。仍缺乏有效的支撑。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-40项目发展环境分析项目发展环境分析区域现状与发展规划区域现状与发展

42、规划 竞争市场分析竞争市场分析 典型个案分析典型个案分析 区域客户研究区域客户研究受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-41本案竞争市场界定本案竞争市场界定本案处于非主流别墅板块，项目稀少，可参考价值较低，竞争板块应界定本案处于非主流别墅板块，项目稀少，可参考价值较低，竞争板块应界定为北京市边远、非主流板块为北京市边远、非主流板块区域的价格实现水平有限，区域的价格实现水平有限，300300万为明显的分界点，竞争对象应界定为万为明显的分界点，竞争对象应界定为300300万元以下项目万元以下项目北京六环外，主力总价北京六环外，主力总价300300万元以下别墅万元以下别墅受人之托，忠人之

43、事！受人之托，忠人之事！page-42琉璃湖别墅琉璃湖别墅渡外云居渡外云居加州水郡加州水郡青龙湖别墅青龙湖别墅中体奥林匹克中体奥林匹克靠山居艺墅靠山居艺墅原乡墅原乡墅温泉馨苑温泉馨苑原乡美利坚原乡美利坚龙聚山庄龙聚山庄山水墅山水墅龙山新新家园龙山新新家园驭水山居驭水山居塞班假日塞班假日汤汤househouse赏星悦木赏星悦木碧水花园碧水花园茉莉山庄茉莉山庄易郡易郡和安花园和安花园盛通绿色家园盛通绿色家园大运河孔雀城大运河孔雀城美壹栋美壹栋尚东庭尚东庭珠江国际城珠江国际城独墅逸致独墅逸致孔雀城孔雀城果岭假日果岭假日翡翠城（新）翡翠城（新）以独栋为主以独栋为主以联排为主以联排为主以叠拼为主以叠拼为

44、主项目分布项目分布受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-43区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积率容积率面积区间面积区间 （平米）（平米）单价区间单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）密云密云赏星悦木独栋2004-8-16建筑面积：40000平米;共153套 0.353406300220碧水花园独栋2005-1建筑面积：100000平米;共800户1.32503506800170238茉莉山庄独栋2003-9-6建筑面积：4.28万平米,别墅部分12万平方米 0.232243609000200324通州通州盛通绿色家园独

45、栋2001-8-1建筑面积：10万平米;共430套0.522403708600200320美壹栋联排2003-6-15建筑面积：140000平米0.483007500230尚东庭联排、叠拼2005-6-11建筑面积：128152.8平米；其中联排共418套，叠拼共168套0.93联排：185238叠拼：180联排：13000叠拼：8000联排：240300叠拼：144北京北京300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本信息表一表一受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-44区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积容积率率面积区间面积区间 （平米）（平米）单

46、价区间单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）大兴大兴果岭假日联排2006-1-20建筑面积：一期8.5万平米;共120栋别墅1.3200-26010000200260翡翠城（新）联排2008-12建筑面积：约15万平米1.27昌平昌平汤house联排、叠拼2004-6-12建筑面积：15.35万平米；一期368户二期276户0.83联排：200-260叠拼：140-220联排：14000叠拼：10000联排：280-360叠拼：140-220顺义顺义易郡独栋2004-11-28建筑面积：83500平方米;共350套0.32303688693200320丰台丰台中体

47、奥林匹克花园叠拼2005-11-26建筑面积：约30万平米118020011000198220靠山居艺墅叠拼2004-10-12建筑面积：135040.9平米0.605 16019010000160-190北京北京300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本信息表二表二受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-45区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积率容积率面积区间面积区间 （平米）（平米）单价区间单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）房山房山琉璃湖别墅独栋、联排2006-5-8建筑面积：52543平米；一期83套，二期11

48、8套0.379 独栋：347联排：272独栋：7000联排：6000独栋：240联排：163渡外云居独栋2006-7-22建筑面积：28000平方米;共91套0.37193-3267500140240加州水郡联排2005-10-15建筑面积：138万平方米0.6524040010453240400青龙湖别墅联排2004-5-1建筑面积：9100平方米1265-3385170137-175燕郊燕郊和安花园独栋2001-8-18建筑面积：215000平米；共614套0.38 302-32911000330360北京北京300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本信息表三表三受人之托，忠人之事！受人

49、之托，忠人之事！page-46区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积容积率率面积区间面积区间 （平米）（平米）单价区间单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）延庆延庆原乡墅独栋2006-6-18建筑面积：15000平米；共60套0.2824027029807080温泉馨苑独栋、联排2005-10-15建筑面积：39000平米；别墅32套0.8独栋：530联排：236独栋：5800联排：5500独栋：307联排：130原乡美利坚独栋2005-10-18建筑面积：18万平米；共700余套0.181303209800127313龙聚山庄独栋、

50、联排2001-10-1建筑面积：13万平米；其中别墅共258套0.38独栋：260-480联排：201独栋：7000联排：4000独栋：180330联排：80北京北京300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本信息表四表四受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-47区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积容积率率面积区间面积区间 （平米）（平米）单价区间单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）怀柔怀柔山水墅独栋、联排2004-10-15 建筑面积：23877平米；其中31套独栋0.36独栋：313联排：302独栋：10000联排

51、;6600独栋：313联排：200驭水山居独栋2000-6-15建筑面积：88000平米0.22150起600090起龙山新新家园独栋2004-3总建筑面积:360000平方米0.4724037011000260400塞班假日联排2005-5-28建筑面积：41000平米；114套0.64233-3305800135-190香河香河大运河孔雀城独栋、联排、叠拼2008-5建筑面积：365835平米1独栋：330-350联排：180-330叠拼：160-18095-300独栋：270-350联排：190-230叠拼：160-330独栋：200-260联排：120-150叠拼：57-135北京北京

52、300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本信息表五表五受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-48v如图所示，独栋如图所示，独栋别墅的面积区间别墅的面积区间主要集中在主要集中在250-250-350350平米。平米。主力总价主力总价300300万以下万以下独栋独栋项目概况项目概况面积区间面积区间受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-49v如图所示，独栋如图所示，独栋别墅的单价主要别墅的单价主要集中在集中在6000600080008000元元/ /平米。平米。主力总价主力总价300300万以下万以下独栋独栋项目概况项目概况单价区间单价区间受人之托，忠人之事！受人之托，忠人

53、之事！page-50v如图所示，独如图所示，独栋别墅的总价栋别墅的总价区间主要集中区间主要集中在在200320200320万万元元/ /套。套。主力总价主力总价300300万以下万以下独栋独栋项目概况项目概况总价区间总价区间受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-51v如图所示，联排如图所示，联排别墅的面积区间别墅的面积区间主要集中在主要集中在200-200-300300平米。平米。主力总价主力总价300300万以下万以下联排联排项目概况项目概况面积区间面积区间受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-52v如图所示，联如图所示，联排别墅的单价排别墅的单价主要集中在主要集中在

54、6000750060007500元元/ /平米。平米。主力总价主力总价300300万以下万以下联排联排项目概况项目概况单价区间单价区间受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-53v如图所示，联如图所示，联排别墅的总价排别墅的总价区间主要集中区间主要集中在在180300180300万万元元/ /套。套。主力总价主力总价300300万以下万以下联排联排项目概况项目概况总价区间总价区间受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-54竞争市场小结竞争市场小结在售在售300300万以下经济型别墅主要分布在万以下经济型别墅主要分布在6 6环以外的非传统环以外的非传统别墅板块，怀柔、密云、延

55、庆、房山等区域较为集中别墅板块，怀柔、密云、延庆、房山等区域较为集中绝大多数项目都分布在交通干道沿线或拥有独特景观资绝大多数项目都分布在交通干道沿线或拥有独特景观资源的区域源的区域产品主要以独栋为主，随着别墅用地的进一步限制，未产品主要以独栋为主，随着别墅用地的进一步限制，未来将以混合型低密度产品供应为主来将以混合型低密度产品供应为主独栋产品的价格实现比联排产品的价格实现高约独栋产品的价格实现比联排产品的价格实现高约15001500元元左右左右受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-55项目发展环境分析项目发展环境分析区域现状与发展规划区域现状与发展规划 竞争市场分析竞争市场分析 典

56、型个案分析典型个案分析 区域客户研究区域客户研究 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-56典型个案分布典型个案分布龙熙顺景龙熙顺景富力丹麦小镇富力丹麦小镇独墅逸致独墅逸致孔雀城孔雀城本案本案受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-57孔雀城孔雀城项目概况项目概况v位置：京开高速，永定河固安大桥西南位置：京开高速，永定河固安大桥西南v规模：共约规模：共约20002000多套；多套；v容积率：容积率：0.490.49；v建筑风格：北美特色，南加州风情建筑风格：北美特色，南加州风情受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-58孔雀城孔雀城产品情况产品情况v独栋：地上面

57、积独栋：地上面积270270平米左右，地下面积平米左右，地下面积8080平米左右，花园面积约平米左右，花园面积约200200平米（二期、三期基本为类独栋产品，庭院面积大幅缩水）；平米（二期、三期基本为类独栋产品，庭院面积大幅缩水）；v联排：三、四、六联，无地下室，面积约联排：三、四、六联，无地下室，面积约170170230230平米；平米；v叠拼：三层叠拼，面积约叠拼：三层叠拼，面积约160160330330平米；平米；v板楼：七层带电梯，板楼：七层带电梯，9090177177平米，两居和三居。平米，两居和三居。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-59分期情况分期情况v一期约一期

58、约200200套，以独栋为主；套，以独栋为主；v二期约二期约700700套，独栋约套，独栋约3030多套，联排约多套，联排约7070多套，其他为叠拼；多套，其他为叠拼；v三期约三期约10001000套，独栋套，独栋30304040套，联排套，联排70708080套，其他为叠拼和电梯板楼；套，其他为叠拼和电梯板楼；v规划中的四期用地手续尚未办理。规划中的四期用地手续尚未办理。孔雀城孔雀城受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-60销售情况与价格变化销售情况与价格变化v一期一期0606年年9 9月开盘即基本销售完毕；月开盘即基本销售完毕；v二期二期0707年初开盘，年底基本售罄；年初开盘

59、，年底基本售罄；v三期三期0707年年1111月开盘，独栋销售约月开盘，独栋销售约5050，联排基本售罄，其他产品销售不佳；，联排基本售罄，其他产品销售不佳；v三期三期沃土将于沃土将于1111月月1515日开盘。日开盘。v类独栋：一期均价类独栋：一期均价40004000元，二期均价约元，二期均价约70007000元，三期最高涨至元，三期最高涨至90009000元，元，20082008年年1010月一度回落到月一度回落到70007000元；目前三期沃土的类独栋报价复又升至元；目前三期沃土的类独栋报价复又升至90009000。v联排：二期联排联排：二期联排45004500元，三期最高涨至元，三期最

60、高涨至70007000元，目前回落到元，目前回落到5500550060006000元；元；v叠拼：自二期推出以来，价格基本在叠拼：自二期推出以来，价格基本在4000400042004200元；元；v板楼：板楼：0808年年9 9月底推出，价格为月底推出，价格为38003800元。元。孔雀城孔雀城受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-61富力丹麦小镇富力丹麦小镇项目概况项目概况v位置：京开高速庞各庄瓜香桥西位置：京开高速庞各庄瓜香桥西1 1公里；公里；v总占地面积：总占地面积：90.8990.89万平米；万平米；v总建筑面积：总建筑面积：69.3769.37万平米；万平米；v容积率：