德合初期定位

1、德合商业广场项目市场调研及策划定位报告项目本体及周边分析城市商业发展及商圈分析个案调研及租金测算客群及业态定位公司简介及商务报价目 录4附件附件一一第一篇一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高项目位于桐泾南路与解放东路交界处，周边小区众多，商业氛围较强。一、项目位置一、项目位置项目位置解放东路地铁二号线友新路西环路周边小区：友联新村友新新村承新小区长欣苑锦邻缘润达城市恬园新康花园公园天下金帝名园鸿禧苑周边小区一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高20000体量，集百货、餐

2、饮、休闲、娱乐为一体。二、项目本体二、项目本体指标分类经济指标单位用地面积13000容积率3.5/建筑面积60000建筑密度32.4%绿地率30%停车位500个物业费2.00元一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高项目处于众多主干道交界位置，交通线路四通八达，十分便利。三、周边交通三、周边交通项目位置解放东路地铁二号线友新路西环路公交站点 公共交通线路：游2 游4 游54路 45路 54路88路 58路 43路108路 63路 70路60路 800路 900路504路 325路8附件附件一一第二篇一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破

3、存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高一、总体规划一、总体规划 双城格局逐渐形成，高新区东部与姑苏区共同组成苏州主城城区，成为苏州市区最大的人口组团。行政中心、商业中心、旅游服务中心高新技术产业基地、专业技术培训基地、大学园、留学生船业园研发试验园市区各板块规划人口及发展方向一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高一、总体规划一、总体规划在苏州市“十二五”重点建设区域中，短期内的具有规划优势。重点提升地区古城区重点新建地区金阊、沧浪、平江3个新城的中心区域；生态科技城、高铁新城、太湖新城、综合商贸城的核心区；

4、相城活力岛地区、苏相合作区新型工业化示范园、纳米科技园区等10个地区重点挖潜地区金门路地区、胥江两侧、虎丘地区、园区高铁站地区、湖西一期工业地区、狮山片区、苏福友新片区、浒墅关工业区、滨江新城中心区、木东公路东侧工业区、元和塘两侧地区、黄桥街道零散工业等12个地区生态培育地区以“虎丘湿地公园”为代表的五大绿楔、“两河一江”绿带、漕湖生态园、荷塘月色公园、苏州太湖生态湿地公园、桑田岛主题公园等10个地区建设苏州市近期建设规划（2012-2015）公示内容摘要一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高二、商圈分布二、商圈分布一、住宅市场一、

5、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高三、发展现状三、发展现状以新兴房地产板块为主要聚集地的社区商业呈快速发展的态势，成为支撑2010年以来商业发展的主要支撑力。同时，由于城市消费市场稳定发展和交通配套的改善，专业市场、新型百货载体也呈快速发展态势。一批大型购物中心、百货店、综合超市、酒楼等商业网点的现代化程度已达到或接近国内先进水平。越溪、活力岛、湖东、浒关、金枫路等新兴房地产板块进入成熟期，配套的社区商业开发量逐渐加大，成为支撑城市商业发展的主力。市区单店营业面积超过5000平米以上的大中型综合超市超过20家，以大润发、家乐福等超市品牌为主，华

6、润万家、世纪联华等超市品牌扩张速度较快。以影院和美食为代表的休闲娱乐商业街发展速度较快，2013年苏州的3D影院已超过10家，在省内仅次于南京之后。在城市退二进三要求和新的交通规划引导下，专业市场开始了新一轮的聚集和升级，出现了港龙叠石桥、新钱万里桥、港龙义务国际商品城等一批购物环境舒适、规模升级的专业市场载体。苏州市区商业网点发展现状13附件附件一一第三篇14附件附件一一第三篇一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高一、个案调研一、个案调研根据本案实际情况，选取项目周边5个典型案例进行重点调研项目名称项目地址开店率1F平均租金（元/

7、平/月）代表品牌亿象城友新路1188号90%130肯德基、金逸影城、家乐福世茂广场宝带西路1155号85%120大润发、澳门豆捞、国美电器沧浪城沧浪区胥江路2号暂未开业180美乐迪KTV、大渔铁板烧四季商业广场 新郭路和吴中西路交界85%115 鲤鱼门、绿杨馄饨、美佳超市新沧商贸中心吴中西路597号90%110建设银行、世纪华联一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高 亿象城一、个案调研一、个案调研项目亿象城 发展商：苏州园区华成房产项目地址：友新路1188号开店率：90%代表租户：肯德基、金逸影城、家乐福 平均租金：一楼 130元/

8、平方米.月 亿象城位于沧浪新城，福星路与南环西路交界处。总建筑面积近8万方的商业项目，为城市核心一站式商业中心，集吃、喝、玩、乐、够为一体，荟萃了目前国际上的十大领先业态。一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高 世茂广场一、个案调研一、个案调研项目世茂广场 发展商：苏州世茂投资发展有限公司项目地址：宝带西路1155号开店率：85%代表租户：大润发、澳门豆捞、国美电器 平均租金：一楼 120元/平方米.月 世茂广场 北邻宝带西路，南邻太湖西路，西邻范成大道，东邻宴宫路。地处沧浪新城的核心区域，交通极为便利。商业项目的一期项目，占地约2

9、.5万平方米，总规划建筑面积约10万平方米。一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高 沧浪城一、个案调研一、个案调研项目沧浪城 发展商：苏州沧浪城置业有限公司项目地址：沧浪区胥江路2号开店率：代表租户：美乐迪KTV、大渔铁板烧 平均租金：一楼 180元/平方米.月 沧浪城集休闲、娱乐、餐饮、购物、文化、港派生活于一体的古城区唯一情景式购物中心，5000平米空中花园，下沉式广场中庭海洋水族馆。一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高 四季商业广场一、个案调研一、个案调研项目四季

10、商业广场 发展商：苏州联发实业有限公司项目地址：新郭路和吴中西路交界开店率：85%代表租户：鲤鱼门、绿杨馄饨、美佳超市 平均租金：一楼 115元/平方米.月 四季商业广场位于沧浪新城核心区域，环境优越，交通便捷，是沧浪新城首个商业地产项目，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的复合型功能商业设施。一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高 新沧商贸中心一、个案调研一、个案调研项目新沧商贸中心 发展商：苏州建设集团项目地址：吴中西路597号开店率：90%代表租户：建设银行、世纪华联 平均租金：一楼 110元/平方米.月 新沧商贸中心

11、地处沧浪新城繁华路段吴中西路，周边邻近众多小区及学校，依托周边巨大的消费力，新沧商贸中心成为了集餐饮、购物、娱乐为一体的生活中心。21附件附件一一第三篇一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高二、租金测算二、租金测算 参考各项目1F租金(按建筑面积计算），结合参考项目与本案的契合度，进行加权平均得出本案1F租金约为 110元/月*参考项目 服务人口评分 项目位置评分 经营灵活性评分 A:总体 得分B:1F租金（元/月*） C:对比租金（元/月*）参考权重 权重租金（元/月*） 亿象城120110120350130111.415%16.

12、7世茂广场120110120350120102.915%15.4沧浪城12015013040018013510%13.5四季商业广场10010010030011511530%34.5新沧商贸中心10010010030011011030%33本案 100100100300100%113.1注：从服务人口、项目位置评分和经营灵活性评分3个维度,以本案商业100分为参考基准，进行打分。一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高二、租金测算二、租金测算 根据对周边同类项目比较，本项目得出的一楼租金价格为110元，鉴于本项目的实际情况，建议租金在

13、测算基础上x0.75 110 x0.75=82.5即本项目1L租金建议价格：83元/.月 本项目实际原因：1.项目没有统一的包装推广，知名度有限。2.物业已搁置有一段时间。3周边待拆待建项目尚未落定，大环境良好，小环境较差。24附件附件一一第三篇一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高三、租金建议三、租金建议负1F租金约为1F的60%50元/月*1F租金约为83元/月*2F租金约为1F的60%50元/月*3F租金约为1F的40%32元/月*根据同区域同质类比法，得出本案1F租金约为83元/月*4F租金约为1F的30%25元/月*26附

14、件附件一一第四篇27附件附件一一第四篇一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高一、目标客群一、目标客群年龄段：20-40 50%年龄段：40-55 30%年龄段：55-70 20%29附件附件一一第四篇一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高二、业态布局二、业态布局租金承受能力小型商户次主力店主力店小型商户 特点：商户盈利能力强，租金承受能力高，对楼层的选择要求较高。 商业业态：品牌零售、流行服饰、休闲服饰、咖啡等。 商业布局：适宜商场一层或其他楼层较佳的位置。次主力店特点：

15、具有一定品牌号召力、租金承受能力适中、主要依靠业态的有机组合，带动消费人流。商业业态：快时尚服饰旗舰店、生活用品、特色餐饮等。商业布局：适宜一拖二层。主力店 特点：大型品牌商家，商业面积需求大，市场号召力强，租金承受能力弱。 商业业态：电影院、KTV、超市、健身、电玩等 商业布局：适宜商场较高楼层或者动线较差区域。高总体布局思路：把握整体性原则，依据“动线为先”的原则进行商业业态的排布，减少业态、品牌之间的“互斥性”。一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高二、业态布局二、业态布局原则二：主力店布局需能引导人流“逛的开”主要通过目的性

16、强的业态组合（主力店）的合理设置来避商业死角主力店拉开距离（水平动线）主力店垂直拉开（垂直动线）一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高二、业态布局二、业态布局消费者的需求包括：1.现实消费需求、2.未来消费需求我们发现，消费者的需求往往具有被动性的特点，其消费需求需要被有效引导，消费者主动改变现实需求的意愿往往较低。在商业业态定位中，应在消费者现实需求基础上，通过合理的研判，去引导、激发、提升、带动、创造消费需求，改变消费者的消费理念、消费方式，从而甄别市场空白，提升项目市场竞争力。原则三：品牌定位符和客层消费力，“买得起”一、住宅

17、市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高二、业态配比二、业态配比 在对项目周边小区随机寻访一些居民的消费习惯。周边居民普遍更倾向于生活配套类的消费以及特色餐饮，对于儿童娱乐和儿童培训表示热切的关注。20%20%20%居民消费需求示意图周边居民消费诉求主要以餐饮和休闲服务为主。40%一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高二、业态配比二、业态配比40%40%20%20%40%40%周边居民消费诉求主要以餐饮和休闲服务为主。35附件附件一一第四篇一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首

18、次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高 负1L三、业态定位三、业态定位 负1L一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高 1L三、业态定位三、业态定位 1L入口入口一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高 2L三、业态定位三、业态定位 2L一、住宅市场一、住宅市场存量首次突破存量首次突破800800万平方米，创历史最高万平方米，创历史最高 3L三、业态定位三、业态定位 3L40附件附件一一第四篇苏州瀚嘉商业管理有限公司成立于2010年9月，注册资本金100万

19、元，是新鸿嘉投资顾问公司的全资子公司。主要从事商业房地产开发项目的前期定位研究、商业策划、招商代理及运营管理服务等全方位立体服务，项目类型以社区购物中心为主，并覆盖区域购物中心、银龄服务设施、主题型商业等。公司简介： 企业愿景：成为受人尊敬的商业地产运营管理公司，致力于为开发商、商户创造可持续发展的解决方案。一、前言市场研究部境外拓展部招商拓展部运营管理部常务副总总经理企划推广部市场研究策划定位建筑策划东南亚港澳台东亚品牌推广广告设计招商执行客户维护经营管理优化管理客户服务商业策划管理部二、组织架构社区商业银龄产业邻里型社区商业区域型社区商业机构养老服务居家养老服务服务领域三、服务领域I、研究

20、策划II、招商拓展III、运营管理市场调研建筑策划招商访谈投资分析定位策划客户服务优化管理经营管理设计优化价格策略招商执行试营业招商策划四、服务内容需求调研境外拓展前期包装推广开街筹备策划运营活动推广 IV、企划推广三阶段、四模块全程服务I、研究策划市场调研需求调研招商访谈定位策划建筑策划投资分析l项目背景本体分析l城市商圈概况研究l区域商业环境研究l竞争商圈项目研究l类似案例分析研究l消费者需求分析l商业体量需求分析l人口结构需求分析l物业形态需求分析l功能组合建议l品牌商家需求分析l品牌入驻意向分析l商家立店条件研究l项目主题定位l项目形象定位l租售策略建议l目标客群及辐 射区域定位l商业

21、功能分区建议l商业功能分区布局l规划设计建议l商业内部动线设计l商家建筑条件研究l配套设施建议l开发成本分析l管理成本分析l租金收益测算l租售风险评估l现金流量测算设计优化招商策划价格策略招商执行l动线及店铺规划l主力店设计配合l业态及品牌落位规划l广告位设计优化l目标品牌筛选并初步沟通l招商策略建议l品牌组合规划l业态组合研究l业态规划建议l商家承租能力评估l租金方案制定l招商政策制定l招商计划制定l招商客户积累l商务条款洽谈l租赁合同签订l境外拓展II、招商拓展经营管理优化管理客户服务l开业筹备l租务管理l活动管理l广告管理l消费环境优化l相关费用收取l商家评估l业态优化l租户调整l二次招

22、商l经营创新l商家关系维护l纠纷投诉处理l顾客意见反馈l协助办理手续III、运营管理项目的运营管理是项目的品牌建设和项目生命力、竞争力的持续基础，我们专业的商业运营管理服务会成为项目持续发展的保障。前期包装推广开街筹备策划运营活动推广l招商物料制作l招商中心包装l项目整体VI设计l媒体策略建议l招商媒体预算l主题推广定位l推广渠道定位l开街广告宣传l开街活动方案l商场美陈设计建议l商场导视VI设计完善l商场活动策略建议l商场活动媒体预算l商场活动举行配合 IV、企划推广1、以精准策划保障项目开业2、以高效招商提升租售价值3、以持续运营加快物业增值五、服务优势通过前期调研团队对项目商圈、人口、竞

23、争格局及经济政策等方面的调研，并借鉴成功商业开发运营项目的经验，定位策划团队形成项目个性定制的定位策略建议、建筑策划建议及财务测算分析报告。近年在苏州各区域完成社区商业、风情商业街、5A甲级写字楼裙房、区域精品综合体等众多项目的招商策划和招商执行落地，成功引进华润万家、保利影院、交通银行等知名商户入驻招商项目，并与近300家国内外知名品牌商户建立合作联盟，为项目成功招商运营保驾护航。运营过程中我们有专业的运营团队，在管理方面，对商家经营现状进行全面评估、业态的优化升级以及租户的持续调整等，不断完善提升现有的业态方案，并提出创新的经营理念，从而提升项目的品牌影响力，为项目持续发展提供保障。苏州商

24、圈信息管理系统历经一年自主开发、运营、维护，实时动态更新苏州各大商圈代表性商业项目的规模、租金、运营情况，为瀚嘉商管进行商业策划定位、定价招商提供科学的依据。六、技术支撑商户资源数据库管理系统历时三年自主开发、运营、维护的商业客户数据库系统，涵盖餐饮、休闲娱乐、零售、服务等业种的4000余条商户数据，可精准、有效地进行项目招商。七、经典案例社区商业万家邻里委托方：苏州市相城区绿原城乡建设位置：苏州市阳澄湖路南、文灵路西性质：社区型购物中心规模：建筑面积41200平方米服务内容：全程策划与招商代理东方维罗纳委托方：中新苏州工业园区置地有限公司位置：苏州园区中新科技城性质：商业街规模：建筑面积50

25、00平方米服务内容：全程策划与招商代理惠润金枫邻里中心委托方：苏州惠润置业有限公司位置：苏州木渎姑苏路与谢村路交汇处性质：社区型购物中心规模：建筑面积31000平方米服务内容：全程策划与销售代理大湖城邦商业街委托方：中新苏州工业园区置地有限公司位置：苏州星洲街与高和路交界处性质：社区配套商业规模：建筑面积12000平方米服务内容：全程策划与销售代理石湖第一街委托方：中锐科教发展有限公司位置：苏州新区 国际教育园北区性质：商业规模：建筑面积20000平方米服务内容：全程营销策划代理星湖财富广场委托方：中新苏州工业园区华园房产位置：苏州星湖街与普惠路交界处性质：社区型购物中心规模：建筑面积3500

26、0平方米 服务内容：全程策划与招商代理 渭塘邻里广场委托方：苏州市渭塘联创发展有限公司位置：苏州钻石路与珍珠湖路交汇处性质：社区型购物中心规模：建筑面积24000平方米服务内容：全程策划与招商代理金采时代广场委托方：苏州金月亮实业有限公司位置：苏州采莲路与富元路交汇处性质：社区型购物中心、LOFT规模：建筑面积36000平方米 服务内容：全程策划与招商代理经典案例社区商业宝怡大厦委托方：苏州宝兴房地产有限公司位置：苏州市东吴南路198号性质：社区型购物中心规模：建筑面积12000平方米 服务内容：全程策划与招商代理 经典案例商务综合体万融国际大厦委托方：苏州市绿原城乡建设有限公司位置：苏州平江

27、新城总管堂路南性质：甲级写字楼、商业规模：建筑面积48000平米服务内容：全程策划与招商代理惠润中环时代委托方：苏州惠润置业有限公司位置：苏州吴中区凯马广场性质：商业、酒店式公寓规模：建筑面积52000平方米服务内容：全程营销策划与销售代理环北商贸中心（嘉兴）委托方：嘉兴佰亿置业有限公司位置：嘉兴禾兴北路与二环北路口性质：商业、办公规模：建筑面积21500平方米服务内容：全程营销策划与销售代理赛格商业街委托方：苏州纵横国际电子博览城有限公司位置：苏州新区滨河路、竹园路口性质：商业综合规模：建筑面积10000平方米服务内容：全程营销策划代理浅水湾商业街委托方：苏州工业园区阳澄半岛投资位置：苏州市

28、阳澄环路性质：风情商业街规模：建筑面积7200平方米服务内容：全程策划苏州怡养老年公寓委托方：苏州市养老产业发展有限公司位置：苏州市渔洋街与珠江路交汇处性质：老年公寓、护理院规模：建筑面积97000平方米服务内容：全程策划与招商代理中翔新区商贸城委托方：苏州诚田房产有限公司位置：苏州长江路与何山路交汇处性质：综合商贸城规模：建筑面积7000平方米服务内容：全程策划与销售代理和顺商业广场委托方：中新和顺投资有限公司位置：苏州星州街与水坊路交界处性质：主题商业街规模：建筑面积35000平方米服务内容：全程策划及招商代理御景国际委托方：天津市博祥投资发展有限公司位置：天津市武清县核心商圈 性质: 社

29、区型购物中心规模：建筑面积40000平方米服务内容：全程策划与销售代理国际教育园南区商业区委托方：苏州市教育投资有限公司位置：苏州市国际教育园南区性质：商业 体育中心 服务公寓规模：建筑面积45000平方米服务内容：全程策划与招商代理经典案例主题商业平江新城 四地块委托方：苏州市城北投资有限公司位置：苏州市平江新城性质：社区型购物中心规模：建筑面积200000平方米服务内容：全程策划浒关老街委托方：苏州市高新区浒关镇政府位置：苏州市浒关镇运河东性质：风情商业街区规模：建筑面积500000平方米服务内容：全程策划吴江 黄金湖岸委托方：苏州市吴江滨湖投资集团位置：苏州市滨湖新城性质：生态旅游地产规

30、模：建筑面积3200平方米服务内容：全程策划万家邻里江宙路店委托方：苏州市绿原城乡建设有限公司位置：苏州江宙路与平川路交汇处性质：社区型购物中心规模：建筑面积7000平方米服务内容：前期策划经典案例策划研究经典案例分析万家邻里商业广场.项目定位轻轨上盖商业综合典范社区居民购物休闲中心概况信息开发商：农发集团绿原城乡区位：阳澄湖路文灵路交叉口占地面积：16497总建面积：55050容积率：3.34 具体举措规划阶段提前介入 招商侧重主力先行丰富业态满足需求 确定项目区内地位紧抓项目地铁上盖 根据主题扩大影响结合事件营销节点 有点带面层层推进 施工未动主力在握案例A华润万家购物中心保利国际影城在项

31、目刚进入施工情况下，率先签定23000华润万家大卖场及3500苏州首家保利影院两家主力，借势持续推进。名称与名称与logo行业行业面积面积概述概述 保利国际影院保利国际影院娱乐4000苏州首家保利影院旗舰店 华润万家华润万家零售23000华润第五代购物中心 老妈米线老妈米线餐饮460苏州米线和火锅的领跑者，深受广大消费者的喜爱 都市都市118酒店3100准四星、轻商务型酒店 蒙台梭利蒙台梭利服务450儿童早教、培训业界标杆万融国际大厦 紧扣核心高举高打.案例B项目定位姑苏区目前唯一甲A写字楼绿色科技融合金融办公中心概况信息开发商：农发集团绿原城乡项目区位：苏州人民路3158号占地面积：7567

32、.40总建面积：46263容积率：4.0建筑密度：40.68%地下停车位：150个针对举措项目市场知名度低前期重点客户较少部分商家信心不足系统造势精准投放p利用公司客户数据库及外部客户资源大量精准投放广告；p辅助干道高炮、区域派单、网络投放、微博造势立体广告宣传p通过先招主力金融机构把握核心价值、促使其他商家跟进；p大力宣传轨交便利、政务办公，金融服务核心区位优势充分调研重点突破p前期针对项目及周边区域大量调研和分析 p选择与项目定位相匹配的核心商家长期重点跟踪明确核心未来可期瓯江地产私人投资客户商艺装饰 阳光地暖苏州财投评审中心自前期定位策划始，全程代理销售招商，目前已完成销售计划的80%，

33、裙楼物业招商部分已完成95%。富驿精品时尚酒店星尚邻里商业街.具体举措顺应网络时代，规避电商冲击局部建筑改造，优化客流动线嫁接明星项目，重塑市场认知项目定位由原服装鞋帽名品折扣街转为精致邻里中心与风情休闲街区概况信息开发商：中新置地项目区位：苏州园区水坊路38号占地面积：30881.5总建面积：30715.05容积率：1.0建筑密度：42.7%绿化率：22.3% 地下停车位：292个重新定位扭转颓势63案例C辐射人口有限广告预算欠缺市场关注不足店铺结构不规整扬长避短p差异化定位，避免同质化竞争p重点转移到周边的小区档次和常住人口。对症下药p针对市场需求和物业类型筛选合适业态；p按重新定位规划对

34、部分建筑格局及动线进行优化改造p嫁接区域其他明星商业项目，借力造势p降低入住门槛，增强商家信心数据库直销商家精耕p利用公司客户数据库进行直销；p精耕周边同性质商圈，招揽商家；p辅以路演、派单，与公司其他项目联动。借力造势针对举措64名称与名称与logo行业行业面积面积概述概述 重庆德庄火锅重庆德庄火锅餐饮800全国著名的火锅连锁品牌 宜邦御湖酒店宜邦御湖酒店服务4500苏州园区CBD核心位置，四星标准建造，尽享李公堤城市风光。 安藤家安藤家餐饮400安藤家在日本是一个家喻户晓的餐饮品牌，有着深厚的品牌底蕴。 克丽缇娜克丽缇娜服务450全国连锁美容Spa机构 25道保龄球馆道保龄球馆娱乐2200苏州为数不多的高端保龄球馆之一副总经理：顾红亮副总经理：顾红亮学历学历：同济大学履历履历：从业5年专业：专业：旅游营销学苏州姑苏饭店：苏州姑苏饭店：营销部副经理苏州科技学院苏州科技学院 城市饭店：城市饭店：执行经理苏州瀚嘉商业管理有限公司：苏州瀚嘉商业管理有限