南北方买房差异

1、南北方户型应用差异分析“掏不掏钱看户型”，这是在商品住宅销售过程中，对大众购房消费行为的一个总结。我们注意观察各个地区不同阶段的商品住宅户型，会发现具有较大的差异。影响这些差异形成的主要因素，归纳起来大致有南北气候，消费观念，消费水平，市场发育程度等因素。在设计户型时，应明确购房消费目标客户群体的需求取向后，再设计出与之相适应的户型，才能受到目标客户的青睐。以下，就常见一些差异的的成因与特征进行分析，以供参考。南北气候影响形成的差异中国土地幅员辽阔，南北气候差异较大，在北方，东北与西北地区，夏温冬寒；华北平原与中部的长江中下游地区，冬冷夏热；南方夏热冬凉，不同的气候环境，对户型的设计形成了较大

2、的影响。北方户型的特征正南正北与南北通透为绝对主流在北方，为了抵御西北寒冷的空气，充分享受阳光的温暖，95以上的住宅必须是正南正北，而且是南北通透，尤其是只朝北或只朝西的户型是难以令人接受的。日照间距影响户型进深在北方，为了保证住宅的日照间距达到1：1.5，开发商不得不通过加大房屋进深来提高容积率，保证实现一定的建筑面积。由此而形成的户型必然变得进深狭长，有的进深长达20米，呈长条形，象胡同一样，并形成许多暗室、暗厅，实际上通风、采光的效果都很差，尤其是暗厕，长期缺少自然通风，很容易藏污纳垢，影响身体健康。风沙与严寒促使阳台封闭在北方，风沙与严寒是无法回避的，为了御防风沙与严寒，即使开发商在建

3、造房屋时不封闭阳台，居民们也会自己把它封掉。取暖设施与设备位置必须考虑在北方，冬天的取暖是必须的，尽管现在取暖形式多样化，但在设计住宅户型时，取暖设施与设备的位置必须考虑。窗户以平、小居多在北方，为了御寒保暖，窗户以平、小居多，多数忽略采光与通风。为了保护室内的暖气不流失，并隔绝外界寒冷气流对室内的侵袭，如下图一的前一款户型只设计了平窗或者小窗，宽度小于1.5米甚至1米，个别窗户的宽度居然达不到0.6米。这同样也会影响室内的采光与通风，并阻挡视线。图一：北京与深圳的两款户型，前者全部设计为平窗、小窗，而后者则每个卧室都带有凸窗或转角凸窗。南方户型的特征朝向注重景观在南方，住宅户型的朝向则以东南

4、向（夏季风向）与景观为主，其他朝向也不十分计较。户型进深小，强调明室、明厨、明厕在南方，住宅的日照间距最小可达到1：0.7，户型的进深一般在10米左右,不超过12米,室内所有房间必须是明室、明厨、明厕（如下图二）。图二：北京与深圳的两款户型对比，前一款3房的进深超过20米，而后一款的3房进深仅有10.4米。阳台敞开，观景为主在南方，多数时候风和日丽，空气清新，多数阳台敞开，除必用的生活阳台外，多以观景为主。宽大凸窗户与落地窗广受青睐南方居民喜欢居室明亮，宽大凸窗户与落地窗广受青睐。由于南北气候的差异，以致户型特征也具有明显的特征。但在华北平原与中部的长江中下游地区，住宅户型的设计，既要考虑夏热

5、，又要考虑冬寒，南北特征均有兼备。消费观念影响形成的差异南北消费观念的差异不同地域的消费者，其住房消费观念，除上述谈到的情况以外，还有以下一些现象：风水观从南方人的风水观来说，暗厕在住宅中间是凶宅，北方人却无所谓；南方人的风水观个性化较强，有相当部分群体是以具体的户型与居住的主人相对应，而北方人则是以其住宅小区的大环境为取向；有的南方人比较忌讳入户门与楼梯口、房门与房门的对冲，有的北方人则比较忌讳入其窗户与对面房角的对冲。户型楼层的选择选择好户型的位置上，除了朝向以外，对于楼层的选择也有其特征，如在南方，通常安排在顶层（带电梯）的户型市场都能接受，一些大户型（复式）设置在顶层，加上大露台后，南

6、方人会把其当成“空中别墅”来享受；而北方人因受北方冬天寒冷天气的影响，却比较愿意选择13层“冬暖夏凉”的户型，一些大户型（复式）设置在底层，配上小花园，北方人也会把其当成“别墅”来享受。自从深圳成为全国的“样板房之城”后，北方地区的一些住房消费观念也在发生变化，尤其是随着建筑材料、建筑技术的更新，以及供暖、空调设备的普及应用，房屋的朝向不再以正南正北为绝对主流。如北京因为城市密度逐渐加大，部分项目被迫作出部分其他朝向的户型，许多朝北朝西的户型照样有人购买。（如下图三）图三：北京的两款户型，前者是典型的正南正北，而后者则是东西朝向。不同群体消费观念的差异不同年龄结构消费观念的差异不同年龄阶段的消

7、费者，其住房消费观念都是有区别的。大体上主要分为两大差异：35岁以上的消费者对住宅户型的要求，主要倾向于适用；而35岁以下的消费者对住宅户型的要求，则会倾向于时尚。但是随着生活水平的提高，新产品的不断冲击，市场消费的引导，上述住房消费观念也都会发生变化的。不同级差城市消费观念的差异不同级差城市的住房消费观念，会受其生活习惯的影响，如一级城市的生活节奏一般都要比二、三级城市的快，住宅价格也高，住房相对紧张，一般在房间的使用面积方面则不要求太大，其户型结构会比较紧凑，自己够住够用就行了，与亲友的聚会活动多数是在外面的社交场所，对于客厅的要求主要用于起居活动，小客厅小卧室是常见的；而二、三级城市的住

8、宅户型结构则显得比较宽松，甚至浪费，多数对于客厅的要求还要考虑家庭聚会活动需要，有不少的家庭还配备客房，大客厅大卧室则是常见的。但随着各个城市发展的变化，其生活习惯及住房消费观念也会发生变化，就目前一些发展较快的省会城市来说，对于住房消费的要求也逐渐向一级城市的消费观念转变，而一级城市的消费观念则在向国际化靠拢。在进行户型设计时，既要考虑到适应当地的住房消费习惯，同时也要根据其城市发展的变化，进行适度的超前引导。不同职业结构消费观念的差异从事技术性工作的或文化人，通常都希望自己的家中有书房，而做业务或生意人则希望自己的家中有个多功能房间，用于休闲娱乐、接待客人等。不同家庭结构消费观念的差异中国

9、传统的家庭，三代同堂居多，现代家庭则是三口之家比重较大。三代同堂的住宅，以实用为主，不但卧室要多，而且要有双主卧（增加父母房），厅也要大，有的甚至出现四房三厅（或者四房二厅、五房二厅中设置有多功能房）；三口之家的住宅，考虑的是舒适与实用，如有许多则要考虑中客厅大主卧室，书房与客房的并用；两口之家则追求舒适与个性化。消费水平影响形成的差异许多购房消费者在选择住宅时，都会先掂量自己口袋有多少钱，才会去对号入座。在经过多年的观察后，我们得出这样一个规律：中低档以下的购房消费群体对于住宅的需求，是以付能力与实用为前提，最关心的是需要支付的总价（包括购房、室内装修，家具与家电的配置）；中档或中高档购房消

10、费群体对于住宅的需求，则是在付能力与实用的前提下，追求舒适，既关心购房单价，也关心总价，寻找一个较好的性价比；而高档购房消费群体对于住宅的需求，则是凭感觉，只关心购房总价（毛坯房）。当我们在进行产品定位和设计住宅时，应针对所确定的目标客户的消费能力与需求，对户型设计进行合理的安排。市场发育程度影响形成的差异各个地区或城市，由于市场发育程度不同，出现的住宅户型也具有不同特征。例如：市场发育程度低的地区或城市，住宅户型的形式都比较单调，无论从适用性还是舒适美观的角度来看，都比较粗糙落后，相互简单抄袭的现象也较多。由于市场缺乏竞争，户型的变化也较缓慢。盲目追求大户型的消费攀比心理也较突出。市场发育程度高的地区或城市，由于市场竞争激烈，住宅户型的形式都会出现多样化，市场发育程度越