房地产行业会计核算特点对盈余管理影响的研究

1、房地产行业会计核算特点对盈余管理影响的研究 【摘要】本文从房地产行业accountant/">会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。【关键字】盈余管理；房地产；会计核算房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观economic/">经济的健康运行。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于

2、其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入的确认时间房地产company/"

3、>企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据企业会计制度，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认风险和报酬的转移存在不同的理解

4、，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持lishi/">历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资

5、性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。22.3 成本和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理

6、。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3 【摘要】本文从房地产行业accountant/">会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。【关键字】盈余管理；房地产；会计核算房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不

7、稳定因素，威胁了宏观economic/">经济的健康运行。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。

8、2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入的确认时间房地产company/">企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据企业会计制度，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销

9、售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认风险和报酬的转移存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持lis

10、hi/">历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。22.3 成本和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。

11、房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3 【摘要】本文从房地产行业accountant/">会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。【关键字】盈余管理；房地产；会计核算房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，

12、特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观economic/">经济的健康运行。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。

13、1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入的确认时间房地产company/">企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据企业会计制度，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。房地产开发商品通

14、常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认风险和报酬的转移存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销

15、售收入，减少当期税款的缴纳。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持lishi/">历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。22.3 成本

16、和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3 【摘要】本文从房地产行业accountant/">会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理

17、。【关键字】盈余管理；房地产；会计核算房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观economic/">经济的健康运行。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡

18、沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入的确认时间房地产company/">企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据企业会计制度，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济

19、利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认风险和报酬的转移存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常

20、会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持lishi/">历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房

21、地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。22.3 成本和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3 【摘要】本文从房地产行业accountant/">会计核算特

22、点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。【关键字】盈余管理；房地产；会计核算房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观economic/">经济的健康运行。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余

23、管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入的确认时间房地产company/">企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据企业会计制度，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的

24、主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认风险和报酬的转移存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房

25、款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持lishi/">历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进

26、行后续计量。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。22.3 成本和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收

27、入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3 【摘要】本文从房地产行业accountant/">会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。【关键字】盈余管理；房地产；会计核算房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观economic/">经济的健康运行。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于

28、其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入的确认时间房地产company/"

29、>企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据企业会计制度，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认风险和报酬的转移存在不同的理解

30、，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持lishi/">历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资

31、性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。22.3 成本和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理

32、。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3 【摘要】本文从房地产行业accountant/">会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。【关键字】盈余管理；房地产；会计核算房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不

33、稳定因素，威胁了宏观economic/">经济的健康运行。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。

34、2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入的确认时间房地产company/">企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据企业会计制度，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销

35、售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认风险和报酬的转移存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持lis

36、hi/">历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。22.3 成本和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。

37、房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3 【摘要】本文从房地产行业accountant/">会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。【关键字】盈余管理；房地产；会计核算房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，

38、特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观economic/">经济的健康运行。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。

39、1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入的确认时间房地产company/">企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据企业会计制度，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。房地产开发商品通

40、常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认风险和报酬的转移存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销

41、售收入，减少当期税款的缴纳。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持lishi/">历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。22.3 成本

42、和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3 【摘要】本文从房地产行业accountant/">会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理

43、。【关键字】盈余管理；房地产；会计核算房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观economic/">经济的健康运行。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡

44、沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入的确认时间房地产company/">企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据企业会计制度，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济

45、利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认风险和报酬的转移存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常

46、会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持lishi/">历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房

47、地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。22.3 成本和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3 我国城市互联网信息差距形成与治理研究 摘要研究社会不同群体间互联网信息差距的

48、三个细分层次及其内在关联;分析我国互联网的fazhan发展模式及信息传播特征,阐述城市群体间互联网信息差距现状,从个体与社会两个层面分析差距的成因;在国家层面上,确定相关的治理政策视角,设定治理互联网信息差距的两个阶段性战略目标,具体提出各阶段的不同措施。 关键词城市互联网信息差距治理 分类号g203 1引言 国内研究主要分析我国东西部地区之间、城乡之间的信息差距及其社会影响。而新近的调查发现,我国互联网的普及率差距超过信息差距的总水平,同一城市中的不同群体间存在显著的互联网信息差距,而且还呈现出加剧的倾向。需要从城市信息贫弱群体的信息需求与认知能力出发,结合我国的互联网发展模式与特征,探讨治

49、理差距的对策职称论文。 本文首先区分互联网信息差距的不同层次。在此基础上,具体阐述我国城市群体间互联网信息差距状况与成因,以促进就业与社会和谐发展为目标,明确治理差距的政策思路,基于我国城乡二元分割的具体情境,提出分阶段的治理措施。 2互联网信息差距的三个层次 虽然已有文献尚未明确划分其过程的层次性,但可以从中发现,群体间互联网信息差距涉及接入、使用、获益能力差距三个层次。 2.1第一层次接入差距 以欧盟的互联网调查和美国商务部的系列调查为代表,许多研究根据创新传播理论分析了互联网接入的发展过程。研究发现一国的不同社会群体开始接入互联网的时刻、饱和率水平都有显著差异,可以用图1所示的分层模型来

50、表述: 群体a属于信息富有者,是一国最先接入互联网的群体,该群体中的个体接入比例最高;群体c是信息贫弱群体,开始接入互联网的起始时刻最晚、群体中仅有较低比例接入互联网之后就不再有新增的采用者。 2.2第二层次使用能力差距 不同群体的互联网使用能力存在较大的差异。使用能力包括基础性技能、结构性技能两个层面。基础性技能即对网上文献的阅读理解能力,包括english英文水平,主要是通过基础教育取得的;结构性技能是使用互联网收集信息、加工数据等方面的能力,包括使用超文本以及各类软件等工具的能力,建立在基础性技能之上,主要通过信息技术培训与学习取得。参与network网络游戏、浏览网页与设计图文、开展网

51、上交易之间的技能差别是显著的。基础性技能具有相对稳定性,而信息技术的发展推动着结构性技能持续变化。 2.3第三层次获益能力差距 互联网使用能力在经济资本、社会资本的辅助下,形成获益能力,即运用互联网支持工作、改善个人生活等方面的能力,是在信息社会中生存的一种战略性能力。综合已有研究,本文认为互联网使用能力、社会资本、经济资本和获益能力之间的关系如图2所示,获益能力差距最难以缩减。由于掌握的经济资本和社会资本的差异,即便在使用能力等同的条件下,图1中的群体c从互联网使用中获得的收益也低于群体a和b: 3我国城市互联网领域的信息差距现状 3.1我国互联网发展模式与信息传播特征 与发达国家不同,我国

52、的互联网发展建立在政府推进和外来技术的基础上,形成了“政府一信息服务组织一用户”自上而下的信息服务体系。自2005年后,我国互联网快速普及,正处在快速扩张初期,开始向nongcun农村渗透。2009年普及率超过世界平均水平,截至2009年12月已有网民3.84亿,成为人口最多的网民国家。区别于发达国家的一个关键性变化,是产生了多样化的互联网应用方式创新。除电脑之外,手机、游戏机、电视机等,都已具备网络接人能力,手机和电脑共为互联网信息服务的重要基础设施,互联网随身化、便携化趋势日益明显。持续更新的互联网媒介,推动了我国信息传播向分众化、个人化方向发展。 3.2我国城市互联网信息差距 我国城市信

53、息贫弱群体主要包括城市户籍的无业与失业人员、在业低收入人员等以及农民工两类。 3.2.1城市互联网接入差距 根据互联网信息中心(cnnic)关于中国互联网发展状况的调查报告,20082010三年中,我国总体互联网接入率在持续增加,网民城乡结构对比基本没有变化;而城市信息贫弱群体的接入率远低于平均普及率,其中农民工的接入率明显低于城市户籍信息贫弱群体的接入水平,几乎没有提高,如表1所示: 3.2.2城市互联网使用差距在以上海、广州和北京为代表的大城市及其周边城市中,同一城市中的不同群体之间存在明显的互联网使用差距。以互联网发展全国领先的北京市为例,包括流动人口、郊区农民在内的各群体的信息化水平可

54、分为高端、中端、低端三个层次,所占人口比例分别是9%、37.6%、53.4%。各群体之间在收入水平、电脑拥有率、互联网接入、上网时间长度、网络应用方式等方面差距较大。高端群体网络接人率近100%,在工作和生活中都广泛使用电脑和网络,平均每周上网时间超过30小时,网络应用水平高;中端群体电脑拥有率超过五成,网络接入率近50%,平均每周上网时间13小时;低端群体电脑拥有率低,几乎不能上网、没有邮箱。占人口半数以上的低端群体包括城郊农民、下岗与无业人员、残疾人、家庭妇女以及农民工,传统媒体仍是他们获取信息的主要渠道。 虽然缺乏国家层面的量化数据,北京市的互联网应用结构作为一个参考,部分反映了城市信息

55、贫弱群体的数量以及该群体与其他群体间的互联网使用差距。 3.2.3城市互联网获益差距城市信息贫弱群体的网络应用产生的价值很有限。在我国社会转型的背景下,制度环境缺乏稳定性、组织机构快速变迁、个体流动性大幅提升,城市信息贫弱群体的信息服务需求主要涉及就业、社会保障、子女教育、生活服务等方面,而利用互联网提供上述服务,在我国仍处于初始阶段。第24次cnnic互联网调查指出,农民工、下岗失业人员等群体因回避社会现实而上网的倾向,超出主动的互联网应用,而党政机关事业单位工作者、company企业管理人员等则与之相反;农民工与办公室职员在网上教育、网络银行、dianzijixie电子商务等应用的普及率上

56、有巨大差距。第25次cnnic互联网调查发现,与我国整体网民相比,手机网民中农民工和城市无业、失业人员所占比例更高;而手机上网中使用率最高的应用是聊天,达到71.5%,信息贫弱群体从互联网应用中获得的利益十分有限。 4我国城市互联网差距成因与治理 4.1群体间互联网信息差距的成因 在个体层面,低教育程度、职业状况、收入水平以及对互联网的有限认知是我国城市互联网接人与使用差距的四个主要成因,社会资本和经济资本对产生互联网获益能力具有重要的影响。cnnic历次调查发现,个人不上网的两个主要原因依次为:缺乏上网所需的技能、不具备上网条件。国家统计局发布的2009年农民工监察调查报告显示,我国外出农民

57、工中初中文化程度比重占64.8%,高中及以上文化程度占23.5%,以从事低收入的制造业、建筑业和服务业为主。月平均收入为1417元,几乎没有在岗位上获得信息技术培训,制约着该群体对互联网的使用。我国市场化定价的互联网接入费用每户平均77元/月,网吧上网费用平均44.8元/月(第22次cnnic互联网调查),网络接入价格占收入水平较高。城市户籍的信息贫弱群体的教育程度和收入水平略高于农民工,但是也难以支付市场化的信息技术培训和网络接入费用。信息贫弱者获取信息的途径以先赋性社会关系为主,链合关系短缺,导致其社会支持系统薄弱,难以通过使用网络获得利益。 在社会层面,农村互联网信息基础设施薄弱、城市公共信息设施的难以获得性,是造成农民工、城郊农民这两个细分群体低接入率的两大外部主因。信息资源供给存在制度性缺失,是城市信息贫弱群体获益少的主要原因。信息贫弱群体对信息服务的类型和定价决策以及信息内容和传播形