第1章-基本概念

1、1 ASSET APPRAISAL2 资产资产 国家、企业或其他单位及个人所国家、企业或其他单位及个人所拥有或控制的拥有或控制的，能以货币计量能以货币计量的的经济资源经济资源 资产评估资产评估 专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的准则，根据特定目的, ,遵循评估原则，依照相关遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为资产价值进行评定和估算的行为3时事：关于钉子户时事：关于钉子户4缘于拆迁补偿缘于拆迁补偿 广州市关于拆迁价格方面的规定：广州

2、市关于拆迁价格方面的规定： 在评估时采用市场比较法，根据广州市拆迁评估技术规范在评估时采用市场比较法，根据广州市拆迁评估技术规范这一文件显示，评估房屋时，必须在被拆迁房屋同一供需这一文件显示，评估房屋时，必须在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过圈收集成交时间不超过1 1年的市场交易案例，确定与估价年的市场交易案例，确定与估价对象的区位，建筑结构等相同或相近的对象的区位，建筑结构等相同或相近的3 3个以上可比实例个以上可比实例。同时，还要根据楼层、朝向以及装修等个别因素修正评。同时，还要根据楼层、朝向以及装修等个别因素修正评估系数。而且装修装饰部分的价格为单独评估。估系数。而且装修装饰部分的

3、价格为单独评估。 其评估公式为：估价对象价格其评估公式为：估价对象价格= =某类房屋的基准价格某类房屋的基准价格（1+1+楼层修正系数）楼层修正系数）（1+1+朝向修正系数）朝向修正系数）（1+1+其他其他因素修正系数）因素修正系数）+ +房屋装修部分价格。房屋装修部分价格。 5鉴宝发电鞋6一、课程目的一、课程目的 本课程的教学目的在于：掌握资产本课程的教学目的在于：掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉各类资产评估的基本理论与方法，熟悉各类资产及企业整体价值的评估方法和程序，熟及企业整体价值的评估方法和程序，熟悉资产评估的操作程序与管理。悉资产评估的操作程序与管理。7二、课程主要内容二、课程主要

4、内容资产评估理论资产评估理论资产评估方法资产评估方法资产评估实务资产评估实务资产评估资产评估8资产评估理论资产评估理论资产评估概念资产评估概念资产评估目的资产评估目的资产评估假设资产评估假设资产评估原则资产评估原则资产评估标准资产评估标准资产评估程序资产评估程序资产评估主体与客体资产评估主体与客体9资产评估方法资产评估方法市场法市场法收益法收益法成本法成本法10资资产产评评估估实实务务资产评估程序资产评估程序各类资产评估各类资产评估资产评估报告资产评估报告机器设备评估机器设备评估房地产评估房地产评估流动资产评估流动资产评估无形资产评估无形资产评估长期资产评估长期资产评估资源资产评估资源资产评估

5、企业价值评估企业价值评估11三、课三、课 程程 要要 求求1 1、结合课堂学习内容，对资产评估领域中、结合课堂学习内容，对资产评估领域中的有关问题进行较为深入的分析和讨论；的有关问题进行较为深入的分析和讨论；2 2、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容；域的有关法规和文件的内容；3 3、能够独立完成一个企业资产评估项目。、能够独立完成一个企业资产评估项目。12四、参四、参 考考 文文 献献1 1、 全国注册评估师资格考试用书、模拟试题等全国注册评估师资格考试用书、模拟试题等2 2、 各资产评估网络资源各资产评估网络资源3 3、 会计、审

6、计等有关杂志会计、审计等有关杂志13五、目前主要研究的问题五、目前主要研究的问题1 1、资产评估基本理论问题：、资产评估基本理论问题：（1 1）资产评估的概念）资产评估的概念（2 2）资产评估的目的）资产评估的目的（3 3）资产评估的假设）资产评估的假设（4 4）资产评估的特点）资产评估的特点（5 5）资产的价值类型）资产的价值类型（6 6）资产评估的标准）资产评估的标准（7 7）资产评估的原则）资产评估的原则14 2 2、资产评估方法方面的问题：、资产评估方法方面的问题：（1 1）三种）三种方法方法的协调问题的协调问题（2 2）各种方法中有关）各种方法中有关参数参数的确定问题的确定问题（3

7、3）资产评估在评估实践中的应用问题）资产评估在评估实践中的应用问题（4 4）其他学科的方法在资产评估中的应用问题）其他学科的方法在资产评估中的应用问题（5 5）各类具体资产评估的方法问题）各类具体资产评估的方法问题（6 6）具体资产评估业务流程问题）具体资产评估业务流程问题（7 7）资产评估报告的格式与内容）资产评估报告的格式与内容153 3、具体资产领域的评估理论和技术问题、具体资产领域的评估理论和技术问题（1 1）无形资产评估）无形资产评估（2 2）企业价值评估）企业价值评估（3 3）流动资产评估）流动资产评估（4 4）机器设备评估）机器设备评估（5 5）房地产评估）房地产评估（6 6）长

8、期投资评估）长期投资评估（7 7）资源资产评估）资源资产评估164 4、相关领域的评估问题、相关领域的评估问题（1 1）资产评估的管理体制问题）资产评估的管理体制问题（2 2）资产评估机构的组织管理与发展问题）资产评估机构的组织管理与发展问题（3 3）资产评估环境问题）资产评估环境问题（4 4）资产评估业务领域的拓展问题）资产评估业务领域的拓展问题（5 5）资产评估人员的教育问题）资产评估人员的教育问题（6 6）如何参与国际竞争问题）如何参与国际竞争问题（7 7）资产评估行业的规范与发展问题）资产评估行业的规范与发展问题（8 8）资产评估法规建设问题）资产评估法规建设问题（9 9）资产评估信息

9、系统的开发与建设问题）资产评估信息系统的开发与建设问题（1010）资产评估的风险与质量控制问题）资产评估的风险与质量控制问题17第一篇第一篇 资产评估的基本理论与基本方法资产评估的基本理论与基本方法18第一章第一章 资产评估的基本概念资产评估的基本概念第一节第一节 资产的含义资产的含义第二节第二节 资产评估与市场经济资产评估与市场经济第三节第三节 资产评估的特点资产评估的特点第四节第四节 资产评估的目的资产评估的目的第五节第五节 资产评估的主体与客体资产评估的主体与客体第六节第六节 资产评估与会计、审计的关系资产评估与会计、审计的关系19第一节第一节 资产的含义资产的含义 资产资产 国家、企业

10、或其他单位及个人所国家、企业或其他单位及个人所拥有或控制的拥有或控制的，能以货币能以货币计量计量的的经济资源经济资源 会计中的资产和资产评估中的资产有什么区别？会计中的资产和资产评估中的资产有什么区别？ 会计不考虑未耗费或占用资金的资产，而资产评估必须考会计不考虑未耗费或占用资金的资产，而资产评估必须考虑虑 会计通过单向资产的累加得出会计通过单向资产的累加得出整体资产整体资产，而资产评估考虑，而资产评估考虑整体的盈利能力整体的盈利能力 会计采用历史成本，资产评估考虑会计采用历史成本，资产评估考虑现实价值现实价值20第二节第二节 资产评估与市场经济资产评估与市场经济一、资产评估的定义一、资产评估

11、的定义 专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的准则，根据特定目的, ,遵循评估原则，依照相关遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。资产价值进行评定和估算的行为。 核心核心 是对某一资产在某一时点的价值进行估计是对某一资产在某一时点的价值进行估计21 资产评估涉及十项基本要素：资产评估涉及十项基本要素：1.1.评估主体评估主体2.2.评估客体（评估对象）评估客体（评估对象）3.3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）评估依

12、据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.4.评估的目的（特定资产业务）评估的目的（特定资产业务）5.5.评估原则（行为规范和准则）评估原则（行为规范和准则）6.6.评估程序（评估环节和顺序）评估程序（评估环节和顺序）7.7.价值类型（评估结果的价值属性）价值类型（评估结果的价值属性）8.8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.10.评估基准日（评估时点）评估基准日（评估时点）22多项选择题多项选择题1、确定评估基准日的目的是（ ）

13、 A.确定评估对象的计价时间 B.将动态下的资产固定在某一时点 C.将动态下的资产固定在某一时期 D.确定评估机构的工作日 E.遵循科学的评估程序 23二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物 资产评估产生于生产要素需要市场配置的资产评估产生于生产要素需要市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。时期，因此计划经济时期不需要资产评估。24三、资产评估在市场经济中的作用三、资产评估在市场经济中的作用 （一）为资产业务提供价值尺度（一）为资产业务提供价值尺度 （二）价值鉴证（二）价值鉴证 （三）优化资源配置（三）优化资源配置 （四）促进企业账实相符

14、和资产完整（四）促进企业账实相符和资产完整 （五）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利（五）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行进行25单项选择题单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（ ）万元。 A. 500 B. 300 C. 280 D. 36026第三节第三节 资产评估的特点资产评估的特点一、现实性一、现实性 以评估基准日为时间参照，按以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况这一时点的资产实际状况对资产进行评估。对

15、资产进行评估。 1.1.完全以现实存在为依据完全以现实存在为依据 2.2.强调客观存在强调客观存在 3.3.以现实为基础反映未来以现实为基础反映未来二、市场性二、市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。 1.1.评估依据市场评估依据市场 2.2.评估结果接受市场检验评估结果接受市场检验27三、专业性三、专业性 掌握专业知识掌握专业知识四、预测性四、预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。以资产未来时空的潜能说明现实。五、公正性五、公正性 评估按公允的、法定的准则和规程进行评估按公允的、法定的准则和规程进行技术保证技术保证 评估机构或人员应与资产业务

16、无利害关系评估机构或人员应与资产业务无利害关系组织保证组织保证28六、咨询性六、咨询性 评估结论是专业化评估意见，无强制执行的效力。评估结论是专业化评估意见，无强制执行的效力。最后的成交价取决于买卖双方的讨价还价。最后的成交价取决于买卖双方的讨价还价。七、时效性七、时效性 反映资产在特定时点的价值反映资产在特定时点的价值29单项选择题单项选择题1、资产评估的时点性是指以被评估资产在（ ）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。 A. 评估日期 B. 评估工作日期 C. 评估基准日 D. 过去、现在及未来2、资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构

17、来完成的，这说明资产评估具有（ ）。 A. 市场性 B. 公正性 C. 咨询性 D. 预测性30多项选择题多项选择题1、资产评估的公正性表现为（ ）A.资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序,运用科学的评估方法B.资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系C.资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值D.资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟 E.评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力31 资产评估目的在资产评估中的重要地位资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的评估目的 决定决定价值类型价值类型评

18、估方法和参数评估方法和参数制约制约第四节第四节 资产评估的目的资产评估的目的32 资产评估目的资产评估目的狭义：仅指产权变动狭义：仅指产权变动资产流动时的评估资产流动时的评估广义：多种目的广义：多种目的33非法令评估非法令评估土地开发经营资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业租赁土地成片出租房地产买卖房地产出租融资租赁考核经营业绩融通资金抵押贷款发行债券资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算和债务重组咨询服务资产开发财务报告诉讼国家征用不动产法令评估法令评估税收（补偿评估）341 1、资产交易资产交易：资产所有权或控制权

19、交易时的评估：资产所有权或控制权交易时的评估（1 1）单项资产交易）单项资产交易单台机器设备、专利技术、商标等单台机器设备、专利技术、商标等（2 2）企业产权变动）企业产权变动合资、合并、分设、发行股票、出合资、合并、分设、发行股票、出售、租赁等售、租赁等（3 3）房地产交易）房地产交易本属单项资产交易，但由于其交易量本属单项资产交易，但由于其交易量大，故单独列出大，故单独列出2 2、资产保全资产保全：企业内部和社会两个系统：企业内部和社会两个系统（1 1）企业内部：企业内部计提固定资产折旧等实现的资产）企业内部：企业内部计提固定资产折旧等实现的资产保全。当发生通货膨胀等致使资产保全目的不可实

20、现，则通保全。当发生通货膨胀等致使资产保全目的不可实现，则通过评估重建会计基础过评估重建会计基础（2 2）社会：财产保险时对被保财产价值的评估）社会：财产保险时对被保财产价值的评估353 3、融通资金融通资金：为判断债务人还本付息的能力而进行评估：为判断债务人还本付息的能力而进行评估（1 1）抵押贷款：银行确保贷款安全而需要对抵押物的评估）抵押贷款：银行确保贷款安全而需要对抵押物的评估（2 2）发行债券：为了了解企业的偿债能力而评估）发行债券：为了了解企业的偿债能力而评估（3 3）融资租赁：为确定租金而进行评估）融资租赁：为确定租金而进行评估4 4、资产清算资产清算：评估资产的变现价格，以满足

21、权益人的补偿需：评估资产的变现价格，以满足权益人的补偿需求求5 5、债务重组债务重组：对非现金资产和股权的公允价值进行评估：对非现金资产和股权的公允价值进行评估366 6、咨询服务咨询服务：对已发生和拟发生的资产业务的评估，包括资：对已发生和拟发生的资产业务的评估，包括资产开发前后价值的评估、衡量企业资产的保值或增值的评估产开发前后价值的评估、衡量企业资产的保值或增值的评估、财务报告需要的评估、诉讼需要的评估等、财务报告需要的评估、诉讼需要的评估等7 7、税收税收：房产税、土地使用税、土地增值税、遗产税等征税：房产税、土地使用税、土地增值税、遗产税等征税时进行的评估时进行的评估例如，房产税按房

22、产原价扣除例如，房产税按房产原价扣除10%-30%10%-30%后的余额依率计征，后的余额依率计征，无原值或不合理的需进行评估。涉及房地产的税收评估需求无原值或不合理的需进行评估。涉及房地产的税收评估需求量很大。量很大。8 8、国家征用资产国家征用资产的补偿问题所进行的评估的补偿问题所进行的评估37 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定：种资产业务需要评估的规定： （1 1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； （2 2）以非货币资产对外投资；）以非货币资产对外投资；

23、（3 3）合并、分立、破产、解散；）合并、分立、破产、解散； （4 4）非上市公司国有股东股权比例变动；）非上市公司国有股东股权比例变动； （5 5）产权转让；）产权转让； （6 6）资产转让、置换；）资产转让、置换； （7 7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （8 8）以非货币资产偿还债务）以非货币资产偿还债务 （9 9）资产涉讼；资产涉讼； （1010）收购非国有单位的资产；）收购非国有单位的资产； （1111）接受非国有单位以）接受非国有单位以非货币非货币资产出资；资产出资； （1212）接受非国有单位以）接受非国有单位以非货币非货币资产抵

24、债；资产抵债； （1313）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。 38重庆市北碚区人民政府森林资源资产抵押贷款评估项目典型案例重庆市北碚区人民政府森林资源资产抵押贷款评估项目典型案例 据了解，北碚区计划用据了解，北碚区计划用1010年时间，投入年时间，投入16.516.5亿元新造林亿元新造林1616万亩，万亩，改造低效林改造低效林2424万亩，力争万亩，力争20172017年全区森林覆盖率超过年全区森林覆盖率超过46%46%，建，建成森林城市。但钱从哪里来？成森林城市。但钱从哪里来？ 经研究后，北碚区政府出资成立了重庆森茂林业投资有限公司经研究

25、后，北碚区政府出资成立了重庆森茂林业投资有限公司，将其辖区内观音峡林场、茅庵林场收归旗下。，将其辖区内观音峡林场、茅庵林场收归旗下。7 7月月2 2日，重庆森茂林业投资有限公司以森林资源为抵押物，向日，重庆森茂林业投资有限公司以森林资源为抵押物，向中国农业发展银行重庆市分行申请中长期贷款中国农业发展银行重庆市分行申请中长期贷款3 3亿元，贷款期亿元，贷款期限为限为1010年，执行人民银行同期同档次基准利率。年，执行人民银行同期同档次基准利率。经过辽宁铭威经过辽宁铭威森林资源资产评估有限公司评估，观音峡林场、茅庵林场两片森林资源资产评估有限公司评估，观音峡林场、茅庵林场两片面积达面积达2237.

26、82237.8公顷的马尾松林价值公顷的马尾松林价值7.47.4亿元。亿元。 本月本月1010日，重庆森茂林业投资有限公司从农发行重庆分行领到日，重庆森茂林业投资有限公司从农发行重庆分行领到了了1 1亿元贷款，明年，还有一笔亿元贷款，明年，还有一笔2 2亿元的贷款将到达公司账户。亿元的贷款将到达公司账户。39 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定：何种资产业务需要评估的规定： 占有单位有下列行为之一的，可以占有单位有下列行为之一的，可以不不对相关国有资产评估对相关国有资产评估: : （1 1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体

27、企业或者部分）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；资产实施无偿划转； （2 2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。40多项选择题1、资产评估行为涉及的经济行为包括（ ） A. 产权转让 B. 企业重组 C. 资产抵押 D. 资产纳税 E. 停业整顿 41第五节第五节 资产评估的主体与客体资产评估的主体与客体一、资产评估的主体一、资产评估的主体1.1.评估机构（法人）评估机构（法人）2.2.专业评估人员（自然人

28、）专业评估人员（自然人）42 二、资产评估的客体（即资产评估对象）二、资产评估的客体（即资产评估对象） （一）客体：即评估的（一）客体：即评估的资产资产 资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。权和其他权利。43 （二）资产评估对象的分类（二）资产评估对象的分类 1.1.按被估资产是否具有综合获利能力分为：按被估资产是否具有综合获利能力分为： 单项资产单项资产与与整体资产整体资产1 1）定义）定义 单项资产单项资产单台

29、（件）资产；评估的是单个生单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格产要素的价格 整体资产整体资产一组单项资产组成的具有获利能力一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力利能力442 2）整体与单项的区分标准：）整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。独计算获利能力。3 3）单项可确指资产的价值总和）单项可确指资产的价值总和并不一定等于并不一定等于整体资产的整体资产的价值价值企业整体资产价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值

30、单项可确指资产价值+ +不可确指的不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）商誉（或资产的经济性贬值）45 本报告期末本报告期末 上年度期末上年度期末 本报告期末比上年度期末本报告期末比上年度期末 增减（）增减（） 总资产总资产 13,050,631,123.32 11,188,965,146.13 16.64 所有者权益（或股东权益）所有者权益（或股东权益） 6,581,722,882.03 6,309,113,043.93 4.32 每股净资产每股净资产(元元) 4.92 4.71 4.46 报告期（报告期（16月）月） 上年同期上年同期 本报告期比上年同期增减本报告期比上年同期增减 （）（） 营业利润营业利润 913,597,778.57 518,047,337.13 76.35 利润总额利润总额 905,733,358.92 525,742,788.15 72.28 净利润净利润 548,862,680.13 375,963,130.86 45.99 扣除非经常性损益后的净利润扣除非经常性损益后的净利润 554,760,994.87 357,214,326.09 55.30 基本每股收益基本每股收益(元元) 0.410 0.281 45.91 扣除非经常性损益扣除非经常性损益后的基