濮阳_油田总部理想城项目_市场调研报告

1、本报告是严格保密的。1项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分整体定位与物业发展建议整体定位与物业发展建议规划跟进规划跟进市场调研阶段市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府官员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2013/03/2013/03/项目界定及目标分析问题结构化分析项目机会挖掘案例借鉴项目整体发展战略项目定位物业发展建议开发策略参加规划跟进三方沟通会议规划设计任务书本报告是严格保密的。2 调查方式调查方式 : : 问卷走访形式进行市场调研 调查时间调查时间 : : 2013年3月17日 （共7天） 调研人员调研人员: : 抽调联合地产骨干人员8名策划

2、+10销售精英 调研区域：调研区域：濮阳市区特别是油田重点项目进行拉网式排查。 专家访谈：专家访谈：通过与行业专家、意见领袖进行一对一访谈，对专业意见进行收集。我司接到任务单后，抽调公司骨干力量，进行专项调我司接到任务单后，抽调公司骨干力量，进行专项调研分工，积极开展调研事项推进。研分工，积极开展调研事项推进。前期准备工作前期准备工作3 3汇报思路项目属性界定项目属性界定城市房地产透析城市房地产透析城市规划与发展机会城市规划与发展机会市场定位预判市场定位预判区域板块解析区域板块解析本报告是严格保密的。4濮阳市位于河南东北部，豫鲁冀金三角地区，远离大濮阳市位于河南东北部，豫鲁冀金三角地区，远离大

3、城市和交通大动脉，因油田而建市，地理位置封闭。城市和交通大动脉，因油田而建市，地理位置封闭。n 濮阳位于河南省东北部，冀、鲁、豫三省交界处，下辖5县1区及高新技术产业开发区，又被称为龙乡，距离省会郑州约200公里。n全市土地面积为4188平方公里，约占全省土地面积的2.57% .市区土地面积255平方分里.全市总人口384万人。n濮阳是随着中原油田的开发而兴建的一座石油化工城市，是河南省确定的重点石油化工基地。n2012年郴州市GDP为980亿元，即将正式迈入千亿俱正式迈入千亿俱乐部乐部，经济发展势头强劲。石油化工产业是濮石油化工产业是濮阳经济支撑产业阳经济支撑产业没有中原油田，就没有濮阳市，

4、濮阳经济主要依托于石油产业发展起来。出租车司机区域属性区域属性城市项目属性项目属性区位本报告是严格保密的。5位于油田边缘，发展滞后，不临主干道，位于油田边缘，发展滞后，不临主干道，1 1公公里云集了众多成熟小区，片区前景看好。里云集了众多成熟小区，片区前景看好。n本案是油田城市向东发展的桥头堡，接受油田核心区和濮东新区的双重辐射，片区前景长期看好。n本案所处片区远离核心区，处于城乡结合部，缺乏统一规划，4S店、汽车美容店较多，市政路网亟需整改。区域属性区域属性城市项目属性项目属性区位油田核心区油田核心区距油田商贸约距油田商贸约5 51010分钟车程分钟车程濮东新区濮东新区中原路中原路盘锦路盘锦

5、路文化路文化路黄河路黄河路濮阳新区濮阳新区老城老城本案本案本案本案油田东扩，市区北移是城市发展主轴。油田东扩，市区北移是城市发展主轴。汽车美容、汽车美容、4S店分店分布较多布较多本报告是严格保密的。6中等规模、高容积，宗地现状较为平整，无强中等规模、高容积，宗地现状较为平整，无强势自然资源，拆迁完毕，无高大附着物势自然资源，拆迁完毕，无高大附着物区域属性经济指标项目属性项目四至东临道路东临道路地块内现状地块内现状地块南面现状地块南面现状建业桂圆建业桂圆本案本案本案本案n占地面积：（约46亩）n容积率：不低于3.5n总建面：约10.7万平n地块性质：本宗地属于旧改性质，现已经拆迁完毕n地块现状：

6、地块较为平整、方正，场地内垃圾物较多；p本项目不直接邻近中原本项目不直接邻近中原路和黄河路，交通通达一路和黄河路，交通通达一般。般。本报告是严格保密的。7属性界定属性界定四线资源型城市边缘四线资源型城市边缘, 无强势自然资源，无强势自然资源，不临城市主干道，中高容积率、中等规模项目不临城市主干道，中高容积率、中等规模项目四线资源型城市四线资源型城市濮阳市距离河南省会郑州200公里,石油资源丰富地理位置封闭地理位置封闭濮阳地处豫鲁冀省际金三角，远离中心城市和交通大动脉油田城市边缘油田城市边缘项目位于油田城市边缘，城市环境较差，未来前景看好中等规模中等规模, ,高容积率高容积率项目占地46亩，容积

7、3.5，总建面过10万平不临城市主干道不临城市主干道项目南北面被其他地块半合围，东侧临文化路，噪音较小都市感一般都市感一般周边生活配套较为缺失，城市感较为，客户存在一定抗性p区域属性：区域属性：p项目属性：项目属性：本报告是严格保密的。80101核心问题1 1、未来、未来1-21-2年，濮阳特别是油田楼市趋势、特点如何？年，濮阳特别是油田楼市趋势、特点如何？2 2、面临不确定的楼市环境，本项目市场如何定位？、面临不确定的楼市环境，本项目市场如何定位？0202破题原则1 1、中等规模体量限制决定了本项目要善于乘势。、中等规模体量限制决定了本项目要善于乘势。2 2、濮阳楼市区域性极强，应聚焦油田板

8、块研究。、濮阳楼市区域性极强，应聚焦油田板块研究。核心问题导出核心问题导出9 9汇报思路项目属性界定项目属性界定城市房地产透析城市房地产透析城市规划与发展机会城市规划与发展机会区域板块解析区域板块解析市场定位预判市场定位预判本报告是严格保密的。10古代濮阳古代濮阳作为古代黄河文明的一环，濮阳也拥有悠久的作为古代黄河文明的一环，濮阳也拥有悠久的历史，名人辈出，被誉为中华第一龙乡。历史，名人辈出，被誉为中华第一龙乡。黄河濮阳市区濮阳市区戚城古迹中华第一龙古代濮阳名片n中华龙乡：出土蚌壳龙被考古界公认为“中华第一龙“，濮阳成为中华民族龙文化的发源圣地n卫国都城：春秋时期卫国迁都卫都，成为卫国政治、经

9、济、文化中心。1983年，国务院批准建立濮阳市，2003年，市区更名为华龙区n吕氏春秋：吕不韦主持编写吕氏春秋，为后人留下宝贵的文化遗产n杂技之乡：濮阳杂技历史悠久，濮阳市被授予”中国杂技之乡“p古中国黄河文明一枝独古中国黄河文明一枝独秀，濮阳作为黄河中下游秀，濮阳作为黄河中下游地区，河洛文明和齐鲁文地区，河洛文明和齐鲁文明的交界处，孕育了灿烂明的交界处，孕育了灿烂了古代文明。了古代文明。p与此同时，濮阳地域文与此同时，濮阳地域文明一直作为黄河主流文化明一直作为黄河主流文化的分支而存在。的分支而存在。本报告是严格保密的。11现代濮阳现代濮阳濮阳因濮阳因70年代石油开采而重新崛起，全国各年代石油

10、开采而重新崛起，全国各地众多石油人汇聚于此，濮阳得以建市。地众多石油人汇聚于此，濮阳得以建市。【油田板块】n自成一体：75年濮阳地区发现油田，第一代油田人从全国各地汇聚于此，会战中原油田。油田各个系统自成一体。n人员结构：油田人来自五湖四海，人口以非河南籍为主，在饮食结构、消费习惯及说话方式与本市籍差异很大。【市区板块】n建市较晚：1983年，濮阳建市，典型的资源型城市。n人员构成：市民基本上都是从老城和各县区搬迁过来，市区人口约20万。中原文化宫石油开采本案本案本案本案市区板块市区板块油田板块油田板块京开道京开道濮阳市区以京开道为界，东西分为：市区和油田板块。两大濮阳市区以京开道为界，东西分

11、为：市区和油田板块。两大区域人员构成、工作性质、生活消费习惯相差巨大。油田各区域人员构成、工作性质、生活消费习惯相差巨大。油田各系统自成一体，与市区相互依存又有所独立。系统自成一体，与市区相互依存又有所独立。本报告是严格保密的。12城市气质城市气质传统保守和现代开放是濮阳的双面个性，看似传统保守和现代开放是濮阳的双面个性，看似矛盾却相得益彰，透露出这个城市独特的魅力矛盾却相得益彰，透露出这个城市独特的魅力传统型市区传统型市区p人员构成：人员构成：全国各地的石油人因中原油田的开发田而聚合于此，非河南籍居多；p经济收入：经济收入：就职于油田各厂，经济收入稳定，福利待遇远高于市区，且有部分灰色收入，

12、穿着时尚、前卫；p文化秉性：文化秉性：学历较高，讲普通话，视野面广，基本素质高于市区。开放型油田开放型油田vsvs面对独特的城市气质，应该面对独特的城市气质，应该在充分了解城市发展趋势的基础上，实现细分市场调研双聚焦：在充分了解城市发展趋势的基础上，实现细分市场调研双聚焦：聚焦区聚焦区域竞争域竞争聚焦地聚焦地缘客户缘客户 深度锁定油田东片区市场竞争环深度锁定油田东片区市场竞争环境进行分析境进行分析。 聚焦油田及前线客群资源，进行细分。聚焦油田及前线客群资源，进行细分。p人员构成：人员构成：以河南籍居多，多从老城及县域迁入，保留着传统的濮阳地方生活习惯；p经济结构：经济结构：除油田产业链外，基本

13、支撑产业，依附于市政单位，做生意的居多；p文化秉性：文化秉性：地理位置封闭及建市晚，行政力量较为薄弱，但受山东“帮派”、“江湖”地方文化影响较大。本报告是严格保密的。13经济发展核心机会经济发展核心机会GDPGDP指标指标 20122012年濮阳年濮阳GDPGDP近千亿，纵向比较增速较快，但近千亿，纵向比较增速较快，但横向比较排名靠后，经济发展后劲十足横向比较排名靠后，经济发展后劲十足 城市经济占位城市经济占位 p2012年濮阳GDP980亿，接近千元目标；位于全省18个地市倒数第四名 增长速度增长速度 p08年金融危机过后的四年，濮阳GDP增速每年在10%以上增长，2012年更是达到12%，

14、位居全省第二。国民经济快速增长。初步预计，全市生产总值完成980亿元，增长12%，增速居全省第2位。 2013政府工作报告数据摘自濮阳市历届政府工作报告本报告是严格保密的。14经济发展核心机会经济发展核心机会 投资与消费投资与消费 近四年来，濮阳固定投资与消费总额持续增加，近四年来，濮阳固定投资与消费总额持续增加，但与周边城市对比，地产发展潜力巨大。但与周边城市对比，地产发展潜力巨大。数据摘自濮阳市历届政府工作报告 固定资产投资固定资产投资 p2012年濮阳固定资产投资突破700亿。近几年每年都达到20%以上增幅p同步表明地产投资也较为活跃 社会消费总额社会消费总额 p2012年濮阳社会消费总

15、额达到300亿元。2009-2011年增速在18%以上；2012年增速有所放缓。与周边紧邻同级别城市横向比较，濮阳市在社会固定资产投资、社会消费总额方面远落后于安阳与新乡，仅与开封持平，发展空间巨大2012年濮阳与周边城市固定资产投资、社会消费总额对比安阳新乡开封濮阳固定资产投资11201380738.2735.7消费总额469540503.5317.4本报告是严格保密的。15经济发展核心机会经济发展核心机会 人均收入人均收入 濮阳市居民人均收入的快速提高为房地产开发提濮阳市居民人均收入的快速提高为房地产开发提供了持续消费需求。供了持续消费需求。 城镇居民人均收入城镇居民人均收入 p2012年

16、城镇居民人均收入达19209，增幅达11.5%。p近四年来，人均收入每年均保持了高速增长，2012年增速有所放缓。 横向排名横向排名 p2012年濮阳人均GDP在全省排名位居12名，处于中下等水平。数据摘自濮阳市历届政府工作报告本报告是严格保密的。16经济发展核心机会经济发展核心机会 经济结构与水平经济结构与水平 濮阳形成以中原油田为核心的完善石油产业链结濮阳形成以中原油田为核心的完善石油产业链结构，是濮阳经济发展的支柱产业。构，是濮阳经济发展的支柱产业。 三大产业结构三大产业结构 p近年来，濮阳市第二产业增加值增长迅速，为房地产开发提供了较好的经济环境。p2011年，濮阳市第二产业增加值67

17、8亿元。【支柱产业】n依托于石油和天然气为资源的石油和化学工业、特种玻璃及电光源业。【大型企业集团】n中原油田勘探局及其下属各大企业n乙烯、大化等企业本报告是严格保密的。17经济发展核心机会经济发展核心机会 城市化率城市化率 濮阳形成以中原油田为核心的完善石油产业链结濮阳形成以中原油田为核心的完善石油产业链结构，是濮阳经济发展的支柱产业。构，是濮阳经济发展的支柱产业。p20122012濮阳城镇化率达到濮阳城镇化率达到35.2% 35.2% p20122012年河南省城镇化率达到年河南省城镇化率达到42.4% 42.4% p20122012年全国城镇化率达到年全国城镇化率达到52.6% 52.6

18、% 城市化率城市化率 p2012年濮阳城市化水平达35.2%，远低于河南省和全国水平。p近年来，濮阳市城市化率增加明显。城市化前期阶段的主要特征：集中型城市化：以集聚效应为动力，区域经济集聚趋势十分明显，集聚和规模经济成为经济活动的主要特征。大城市化：在城市人口和农村人口流动的过程中，总的趋势是流向大城市的人口要超过流向中小城市的人口。20201212年濮阳城市化率达年濮阳城市化率达到到35.35.3 3% %，处于城市化，处于城市化前期阶段，城市人口增前期阶段，城市人口增多，房地产未来发展潜多，房地产未来发展潜力大。力大。本报告是严格保密的。18濮阳濮阳中原城市群中原城市群 中原经济区中原经

19、济区 p2011年国庆前夕，建设中原经济区上升为国家战略。2012年11月，国务院批复中原经济区规划，建设中原经济区拥有了纲领性文件。p经济区范围包括河南18个地市及山东、安徽、河北、山西12个地市3个县区，总面积28.9万平方公里、总人口1.5亿人。p中原经济区面积及人口居全国第一位，经济总量仅次于“长三角”、“珠三角”及“京津冀”，列全国第四位。p濮阳发展定位：大力发展濮阳发展定位：大力发展石油工业，积极引进石油化石油工业，积极引进石油化工，装饰材料，陶瓷制品等工，装饰材料，陶瓷制品等产业产业政策发展核心机会政策发展核心机会 中原经济区中原经济区 借势中原经济区的规划利好与对濮阳市的三大定

20、借势中原经济区的规划利好与对濮阳市的三大定位，濮阳市迎来了新的发展契机。位，濮阳市迎来了新的发展契机。 郑州郑州 洛阳洛阳 开封开封 新乡新乡“濮阳是河南省离沿海发达城市最近的省辖市，是中原经济区的桥头堡，打造和提升这一堡垒，对于中原经济具有不可替代的战略意义！” 段喜中濮阳战略定位：中原经济区重要出海通道、中原濮阳战略定位：中原经济区重要出海通道、中原经济区与环渤海经济圈衔接融合的前沿、省际交经济区与环渤海经济圈衔接融合的前沿、省际交会区域性中心城市。会区域性中心城市。本报告是严格保密的。19政策发展核心机会政策发展核心机会 北移东扩北移东扩 北移东扩是城市发展的主抽，项目位于油田与濮北移东

21、扩是城市发展的主抽，项目位于油田与濮东新区的双核中心，油田东扩的首站，前景向好东新区的双核中心，油田东扩的首站，前景向好本案本案本案本案濮阳新区濮阳新区市区市区油田油田濮东新区濮东新区【濮阳市城市发展方向】n向北：重点发展区域，规划以市政项目、工商业为主体，以住宅为辅；n向东：居住、工业成熟，向东为一大发展方向；n向西：重点高新区，土地数量有限；n向南：与濮阳县融合。濮东产业聚集区濮东产业集聚区，地处濮阳市城区东北部。北起濮范高速、濮东产业集聚区，地处濮阳市城区东北部。北起濮范高速、南至黄河路，西起文化路、东至经五路，总体规划面积南至黄河路，西起文化路、东至经五路，总体规划面积2020平平方公

22、里，是河南省首批产业集聚区和优势产业集群之一。方公里，是河南省首批产业集聚区和优势产业集群之一。本报告是严格保密的。20城市发展机会小结城市发展机会小结濮阳城市发展起步晚，典型的资源型城市，产业结构相对单一，城濮阳城市发展起步晚，典型的资源型城市，产业结构相对单一，城市化水平较低，整体经济实力处于中下水平，房地产开发尚处于初市化水平较低，整体经济实力处于中下水平，房地产开发尚处于初级起步阶段。级起步阶段。0101020203030404北移东扩是濮阳城市发展的主轴，城市框架的拉大催生了房地产开北移东扩是濮阳城市发展的主轴，城市框架的拉大催生了房地产开发机会，本项目处于油田东扩的桥头堡位置。发机

23、会，本项目处于油田东扩的桥头堡位置。两极化的人口和文化构成，造成濮阳独特的消费文化差异。市区和两极化的人口和文化构成，造成濮阳独特的消费文化差异。市区和油田民众两地购房需求和关注点也有很大差异。油田民众两地购房需求和关注点也有很大差异。经济持续发展，增加了居民收入，为购房需求提供了有力支撑。第经济持续发展，增加了居民收入，为购房需求提供了有力支撑。第二产业的发展增加了工薪阶层数量，刚需成为了购房主力。二产业的发展增加了工薪阶层数量，刚需成为了购房主力。本报告是严格保密的。21汇报思路项目属性界定项目属性界定城市房地产透析城市房地产透析城市规划与发展机会城市规划与发展机会区域板块解析区域板块解析

24、市场定位预判市场定位预判本报告是严格保密的。22国家宏观调控政策国家宏观调控政策国五条新政出台，针对一二线城市、投机性需求国五条新政出台，针对一二线城市、投机性需求明显，对濮阳楼市特别是刚需需求影响有限。明显，对濮阳楼市特别是刚需需求影响有限。新新“国五条国五条”措施摘要措施摘要p各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市制定并公布年度房价控制目标p严格执行限购，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施p严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围p增加普通商品住房及用地供应，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务p推进城镇

25、个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理 濮阳作为三四线城市，受到国家宏观调控的影响较小，尤其是行政政策关于较小，濮阳房地产市场受到“金融政策”的影响较大。濮阳市执行政策如下：濮阳市执行政策如下：p实行紧缩的货币政策，提高提高贷款门槛；p差别化的信贷政策：首套房首付比例为40%，二套房为60%；p濮阳房地产市场信贷受到影响较大，贷款门槛逐步提高，现行贷款月利率为0.5%p濮阳市保障房建设规模很大，共计73.05万平方米。国家楼市调控主要针对一线城市，濮阳作为四线国家楼市调控主要针对一线城市，濮阳作为四线城市受楼市调整影响有限！城市受楼市调整影响有限！本报告是严格保密的。23一级市场一级

26、市场供应及价格供应及价格近五年来，濮阳市一级市场土地供应逐年增加，近五年来，濮阳市一级市场土地供应逐年增加，出让价格也稳步提升，推动了房地产的发展。出让价格也稳步提升，推动了房地产的发展。单位：亩单位：万元濮阳房地产市场濮阳房地产市场2008-20122008-2012年土地出让面积及价格年土地出让面积及价格由上表可以看出：由上表可以看出：1.2008-2012年期间，濮阳房地产市场土地出让后面积呈逐年增加的趋势，尤其是2012年，土地让面积约为1650亩；2.从近五年的土地成交价格可以看出，土地价格呈逐年递增的趋势；2011年10月28日首次公开拍卖，全部流标，后于2011年12月8日二次公

27、开拍卖，成功拍出3块地，其中以濮地2011-C-30号宗地由北辰置业有限公司竞得，成交单价达到每亩475万元，创造濮阳地王纪录。本报告是严格保密的。2420122012年濮阳土地供应达到峰值，出让土地面积达年濮阳土地供应达到峰值，出让土地面积达3131万方，将于今明两年集中入市，市场竞争日趋激烈万方，将于今明两年集中入市，市场竞争日趋激烈油田板块油田板块市区板块市区板块一级市场一级市场分布地图分布地图2012年，濮阳房地产土地登记30宗，共计土地面积为311106.54；为其中商住用地18宗，住宅用地12宗，其中市区16宗，油田14宗。濮阳房地产市场濮阳房地产市场20122012年土地登记分布

28、明细年土地登记分布明细本报告是严格保密的。25中心城区特别是市区的城中村改造将成为未来土中心城区特别是市区的城中村改造将成为未来土地市场供应的又一增长点，成为未来供应主旋律地市场供应的又一增长点，成为未来供应主旋律一级市场一级市场旧改成为趋势旧改成为趋势名称位置占地面积（亩）胡村南街村益民路北79赵娄拐振兴路北段、绿城路南371娄店开州路东、绿城路北460绪村中原路南、卫河路东140庞王合石化路南、昆吾路西310胡村集黄河路北、开州路东327四行村绿城路南、金堤路西366油辛庄昆吾路西、绿城路南470貌庄金堤路西、开得路两侧345波头集昆吾路西、胜利路北210谢庄黄河路南、昆吾路东240戚城村

29、经开大道西、石化路南440前合胜利路北、经开大道西320马拐胜利路北、经开大道西260合计4338 市区板块内未来有14个城中村改造项目，总占地4338亩，按照3.0的容积率计算，未来开发体量约868万，上市体量巨大。 油田区域内未来将有多个城中村改造项目，总占地2090亩，按照容积率3.0计算，预计未来上市体量约418万方。如：濮阳市区旧改项目一览表濮阳市区旧改项目一览表p尧当改造工程尧当改造工程33号路与长庆路附近，约号路与长庆路附近，约600600余亩余亩 p东干城改造工程东干城改造工程绿城路与东环交汇处绿城路与东环交汇处，约，约200200亩亩p 李家楼改造工程李家楼改造工程胜利路与东

30、环交汇处胜利路与东环交汇处，约，约300300亩亩p东百仓改造工程东百仓改造工程黄河路中段，约黄河路中段，约400400亩亩本报告是严格保密的。26二级市场二级市场地产发展趋势地产发展趋势房地产投资及施工面积的逐年增加，表明行业投资房地产投资及施工面积的逐年增加，表明行业投资和需求持续呈现两旺态势。和需求持续呈现两旺态势。2010年濮阳市房地产投资41.6亿元，2006-2010年房地产固定资产投资平均增长率为32%，增速较快，房地产发展迅速。2010年濮阳市房屋施工面积361.74万，其中住宅347.30万，房屋竣工面积57.31万，其中住宅53.77万。本报告是严格保密的。27二级市场二级

31、市场地产发展阶段地产发展阶段05-08年09-12年2013年2014年以后发展阶段开发水平代表楼盘均价阶段一：阶段一：起步阶段起步阶段本地开发商初涉商品房物华一期20003000元阶段二：阶段二：快速发展快速发展电梯房出现；市场火热，量价齐升4000-6500元阶段三：阶段三：品质补涨品质补涨外来开发商进入，品质开始提升城上城未知阶段四：阶段四：发展新阶段发展新阶段知名品牌开发商开始进入未知未知未知濮阳房地产市场四大发展阶段濮阳房地产市场四大发展阶段濮阳房地产从濮阳房地产从20092009年开始进入快速发展时期，以年开始进入快速发展时期，以本土开发企业为主，鲜有全国级开发企业进驻本土开发企业

32、为主，鲜有全国级开发企业进驻【濮阳地产开发特殊性】n封闭性：地理远离中心城市，地产开发以本土企业为主，除建业外鲜有省级和全国级地产巨头进驻；n滞后性：在没有外力作用下，市场竞争不大，整体开发水平较低；本报告是严格保密的。28集资房和自建房逐步淡出市场，释放了市场容量，未来集资房和自建房逐步淡出市场，释放了市场容量，未来市场空间巨大。但市场上以团购低价模式建房日盛市场空间巨大。但市场上以团购低价模式建房日盛p2007年11月30日国家出台了经济适用住房管理办法，明确将单位集资房将纳其管理范围，单位集资房开发要求的提高，促使单位集资房形式逐步淡出市场p自建房由于施工单位普遍较低，相关手续不齐全，其

33、品质很难保证，国家以下达了城市私有房屋管理条例，严格控制了自建房的建设规模自建房自建房集资房集资房商品房商品房自建房自建房集资房集资房商品房商品房城市人口城市人口二级市场二级市场 市场进一步规范化市场进一步规范化 本报告是严格保密的。29城区特别是油田各类保障房或经适房每年均有巨城区特别是油田各类保障房或经适房每年均有巨额体量入市，约额体量入市，约73万平，对刚需冲击较大。万平，对刚需冲击较大。p2011年市城区保障性安居工程共7个项目，其中廉租住房项目一个，经济适用住房项目6个。p盘锦花园项目，建设规模1.7万平方米。p3个新开工项目总建设规模41.03(今年开工39.27万平米)万平方米，

34、其中：东方花园一期8万平方米，东方花园二期25.98万方米，盘锦花园7.05万平方米(今年开工5.3万平方米)，3个经济适用住房在建项目建设规模为30.32万平方米(均为油田和油田教育中心项目），分别是建设新村9.98万平米、盟城新区7.04万平方米、阳光丁香园13.3万平方米。p全市共完成保障11313户。城市人口城市人口二级市场二级市场 油田经适房供应油田经适房供应 项目类别项目类别项目名称项目名称建设地址建设地址建设总面建设总面积积(万）万）开工时间开工时间计划竣计划竣工时间工时间新开工项目新开工项目东方花园一期中原路北，马颊河西82011年元月2012年东方花园二期绿城路北，历山路两侧

35、25.982011年3月2012年盘锦花园五一路北，盘锦路东7.05(今年开工5.3)2011年7月2013年竣工项目竣工项目建设新村(油田项目）大庆路北、站前路南9.982010年3月2011年盟城新区(油田项目）帝丘路东，建设路北7.042010年3月2011年阳光丁香园（油田教育中心项目五一路北，盘锦路西13.32010年12月2011年盘锦花园五一路北，盘锦路东1.72010年8月2011年合计合计73.05本报告是严格保密的。30在售项目在售项目楼盘分布图楼盘分布图本轮工作共计完成各板块在售待售项目实地调研本轮工作共计完成各板块在售待售项目实地调研3636个，其中油田板块个，其中油田

36、板块2020个，市区板块个，市区板块1616个。个。城中城城中城天骄华庭天骄华庭市中心板块泛中原西路板块总站板块泛中原东路板块CBD板块濮阳新区板块正大金域正大金域湾湾瑞璞新时瑞璞新时代代建业桂圆建业桂圆本报告是严格保密的。31在售项目在售项目供应量供应量20122012年濮阳城区供应呈多点爆发趋势，濮阳新区年濮阳城区供应呈多点爆发趋势，濮阳新区和城市郊区成为供应主力区，新增供应约和城市郊区成为供应主力区，新增供应约750750万平万平p从上图可知，濮阳城区存量较小，但未来新增供应较大，主要集中在新区和总站片区，如：棕榈泉、一号城邦、龙城国际等大盘。p城区总体新增供应达到约750万平，目前市中

37、心供应尚未低位，如若城中村改造的顺利推进，将使中心区板块重新崛起p油田基地市场供应相对整体偏弱，不及市区。本报告是严格保密的。32在售项目在售项目价格走势价格走势市中心板块和商贸板块是濮阳价格的权重板块。市中心板块和商贸板块是濮阳价格的权重板块。整体价格区间集中在整体价格区间集中在5000-60005000-6000元间，探顶元间，探顶70007000城中城城中城天骄华庭天骄华庭正大金域正大金域湾湾瑞璞新时瑞璞新时代代建业桂圆建业桂圆中原东路板块中原东路板块5000-69005000-6900元元总站板块总站板块3600-55003600-5500元元结合部板块结合部板块5000-650050

38、00-6500元元市中心板块市中心板块5800-66005800-6600元元中原西路板块中原西路板块5000-60005000-6000元元中原西路板块中原西路板块4100-50004100-5000元元油田区域平均价格比市区价格高出油田区域平均价格比市区价格高出200200左右；左右；市区价格高地代表城中城、铜锣湾均价市区价格高地代表城中城、铜锣湾均价65006500；油田价格高地为城上城，均价油田价格高地为城上城，均价70007000左右。左右。本报告是严格保密的。33在售项目在售项目典型项目户型典型项目户型100-110100-110平的紧凑三房是主力户型，大平层和复式平的紧凑三房是主

39、力户型，大平层和复式户型开始出现，户型创新不足，同质化严重。户型开始出现，户型创新不足，同质化严重。 户型项目1房2房3房4房，复式面积比例面积比例面积比例面积比例棕榈泉-8714.4%110-13380%136，1456%建业壹号城邦-85,9030.6%118-14258.6%172，17410.8%英皇国际1期-8312.8%103-13574.36%158,19912.9%城中央2期364.6%78-9827.9%102-13565.1%2562.3%容金国际3期31,3945.4%7536%96,10518%-物华国际-9236.4%111-14063.6%-荣域30，4111.4%

40、76,8327.6%97-16750.4%15410.6%瑞泰花园3414%8714%110-12256%14916%天骄华庭-78,8515.6%98-13684.4%-墨香苑-81-9535.5%107-12842.8%14121.6%海斯顿公园-879.6%99-13077.7%143,1986.6%城中城-8619.5%113-13068.1%1589.7%本报告是严格保密的。34在售项目在售项目营销水平分析营销水平分析现阶段，濮阳地产营销尚处于高速发展阶段，主现阶段，濮阳地产营销尚处于高速发展阶段，主要依靠大众传播，传统渠道终端，展示包装；其要依靠大众传播，传统渠道终端，展示包装；其

41、中事件活动运用较少。中事件活动运用较少。濮阳地产濮阳地产 营销方式营销方式推广媒体推广媒体展示包装展示包装渠道终端渠道终端事件活动事件活动p传统通路：户外、报纸、网络等传统媒体，新媒体缺乏p释放内容：贩卖地段、学位、公园，无主题性和系列性p传统通路：短信、派单、CALL客等传统方式，p释放内容：及时性的优惠折扣及加推信息。p活动营造销售气氛，事件塑造项目品牌；随着我司不断的发展与创新，必将营造一个新的营销环境，开创濮阳房产营销新局面p现场展示、物料展示、工地展示，展示项目形象p客户体验，塑造现场氛围本报告是严格保密的。35板块分析板块分析濮阳新区濮阳新区濮阳新区板块是市区热点板块，主要以低价销

42、售濮阳新区板块是市区热点板块，主要以低价销售为主，客群具有全域性，未来发展前景看好为主，客群具有全域性，未来发展前景看好项目项目主力户型主力户型均价（元均价（元/平）平）棕榈泉高层主力户型：86-140平的三房 4800建业壹号城邦高层主力户型：103-135平米三房4500亿丰时代建材商业主力户型：40平街铺8000英皇国际高层主力户型：100-130平米三房5100n板块介绍板块介绍：新区板块：属于濮阳城市重点发展方向，规划有市委大楼、七星广场、科教园区等，发展潜力巨大；n主要在售楼盘主要在售楼盘：建业壹号城邦、棕榈泉、亿丰时代广场等大盘。n客户群体：客户群体：主要是市区和清丰居多，看重新

43、区未来发展和升值潜力本报告是严格保密的。36板块分析板块分析濮阳新区项目濮阳新区项目 营销手段分析营销手段分析濮阳新区板块是市区热点板块，其中以建业一号城邦、棕榈濮阳新区板块是市区热点板块，其中以建业一号城邦、棕榈泉以及亿丰时代广场代表项目；由于新区项目体量较大，客泉以及亿丰时代广场代表项目；由于新区项目体量较大，客户群定位范围较广；其营销手法极具代表性，基本上代表整户群定位范围较广；其营销手法极具代表性，基本上代表整个濮阳房地产行业的整体营销水平；个濮阳房地产行业的整体营销水平；本报告是严格保密的。37板块分析板块分析泛中原西路泛中原西路中原西路中原西路- -黄河路西路板块是较早开发的板块之

44、一，黄河路西路板块是较早开发的板块之一，居住氛围成熟，交通通达性佳，生意人居多居住氛围成熟，交通通达性佳，生意人居多项目项目主力户型主力户型均价（元均价（元/平）平）城中央高层主力户型：86-140平的三房 预计5500容金国际高层主力户型：31-75平米一房、三房5200海斯顿高层主力户型：78-140平5300濮上名家高层主力户型：36-130平米三房4800n板块介绍板块介绍：中原西路-黄河西路属于市区较为集中的置业区域，开发较早云集了众多成熟社区，生活氛围浓厚，交通便利n主要在售楼盘主要在售楼盘：城中央、容金国际、海斯顿等。n客户群体：客户群体：主要是市区和周边县域生意人，地缘性强，首

45、置或二改居多本报告是严格保密的。38板块分析板块分析濮阳新区项目濮阳新区项目 营销手段分析营销手段分析泛中原路板块各项目固守濮阳传统的营销模式，售楼部展示，泛中原路板块各项目固守濮阳传统的营销模式，售楼部展示，小范围的大众传媒推广；小范围的大众传媒推广；本报告是严格保密的。39板块分析板块分析市中心市中心市中心板块是市区的价格标杆，高端客户集中区，市中心板块是市区的价格标杆，高端客户集中区，云集了市区最优质的市政、人脉资源。云集了市区最优质的市政、人脉资源。项目项目主力户型主力户型均价（元均价（元/平）平）铜锣湾高层主力户型：103-190平的三房 6300城中城高层主力户型：80-160平米

46、三房6580龙城名郡住宅、写字楼主力户型：78-140平7000大化新城高层主力户型：100-140平米三房待定n板块介绍板块介绍：市中心板块位于市委市政府所在地，城市资源集中，交通便捷、生活氛围成熟n主要在售楼盘主要在售楼盘：城中城、铜锣湾、大化新城等。n客户群体：客户群体：高端客户居多，实力强，看重中心地段和教育资源，注重居住的圈层感本报告是严格保密的。40板块分析板块分析市中心项目市中心项目 营销手段分析营销手段分析市区中心板块是整个房地产行业的价值标杆，但因为其先天市区中心板块是整个房地产行业的价值标杆，但因为其先天的地段优势，其营销手法在传统媒体基础上，偏重于高端客的地段优势，其营销

47、手法在传统媒体基础上，偏重于高端客户群体的体验，其代表项目为城中城、铜锣湾；户群体的体验，其代表项目为城中城、铜锣湾；本报告是严格保密的。41板块分析板块分析结合部结合部（CBDCBD）CBDCBD板块商务气息浓厚，商业氛围成熟，商用型板块商务气息浓厚，商业氛围成熟，商用型楼盘扎堆涌现，代表了濮阳商业市场风向标楼盘扎堆涌现，代表了濮阳商业市场风向标项目项目主力户型主力户型均价（元均价（元/平）平）物华国际城高层主力户型：80-190平的三房 6200崛起时代公寓、写字楼主力户型：40-87平5500万利二期公寓、写字楼主力户型：40-60平LOFT可变户型11000荣域高层主力户型：90-13

48、0平米三房5900n板块介绍板块介绍：CBD板块因其独特的地理位置，成熟的商业氛围，浓厚的商务气息而迅速崛起，成为濮阳油地结合部的热点板块，辐射全濮阳n主要在售楼盘主要在售楼盘：物华国际城、崛起时代、万利二期等。n客户群体：客户群体：客户群体较为宽泛，需求多样，具有全域性，以中高端为主本报告是严格保密的。42板块分析板块分析总站板块总站板块总站板块胜利路沿线成熟小区密集，生活氛围成总站板块胜利路沿线成熟小区密集，生活氛围成熟，前线职工较多，路网改造加速，前景看好熟，前线职工较多，路网改造加速，前景看好项目项目主力户型主力户型均价（元均价（元/平）平）绿景花园高层主力户型：100-120平的三房

49、 4800龙城国际高层主力户型：40-87平3700（团购）天骄华庭高层主力户型：78-136平5100瑞泰花园高层主力户型：110-130平米三房4900n板块介绍板块介绍：总站板块链接前线和油田总部基地，是油田前线职工主要生活区域，周边生活氛围成熟，交通便利；n主要在售楼盘主要在售楼盘：绿景花园、瑞泰花园、天骄华庭等。n客户群体：客户群体：以油田前线职工居多，首置或二改，经济实力一般本报告是严格保密的。43板块分析板块分析泛中原东路泛中原东路市中心板块是市区的价格标杆，高端客户集中区，市中心板块是市区的价格标杆，高端客户集中区，云集了市区最优质的市政、人脉资源。云集了市区最优质的市政、人脉

50、资源。项目项目主力户型主力户型均价（元均价（元/平）平）城上城高层主力户型：113-125平的三房 6850四季果岭多层、小高层、高层主力户型：23-38公寓、56-82两房，98-136三房和143-149四房4800东城溪苑高层主力户型：78-130平4600上海城高层主力户型：98-140平米三房5200n板块介绍板块介绍：泛中原东路板块是油田高端置业区域，油田机关林立、配套成熟、市政资源集中，近年来，供应日益趋减，是油田价格标杆区域；n主要在售楼盘主要在售楼盘：城上城、四季果岭、上海城、华清御园等。n客户群体：客户群体：油田的高端客户居多，三改置业，看重地段、教育资源，本报告是严格保密

51、的。44板块分析板块分析中原东路项目中原东路项目 营销手段分析营销手段分析中原路东段是油田区域房地产市场的价值标杆，中心地段优中原路东段是油田区域房地产市场的价值标杆，中心地段优势，决定其先天的贵胄地位，在营销手段上同样偏重于高端势，决定其先天的贵胄地位，在营销手段上同样偏重于高端客户群体的体验，其代表项目为城上城；客户群体的体验，其代表项目为城上城；本报告是严格保密的。45 未来未来1-21-2年，新增土地供应将陆续入市，竞争将日趋激烈年，新增土地供应将陆续入市，竞争将日趋激烈2 2整体开发处于初级，但油田区要高于市区整体开发处于初级，但油田区要高于市区 以清华如意、汇丰为代表的油田品牌开发

52、商提升了油田区整体开以清华如意、汇丰为代表的油田品牌开发商提升了油田区整体开发水平。发水平。 油田人视野广，对产品质素的要求更高，也促进了开发水平的提油田人视野广，对产品质素的要求更高，也促进了开发水平的提高高3 3油田经适房和保障房供应对市场刚需影响较大油田经适房和保障房供应对市场刚需影响较大 油田历年都有建经济适用房的惯例，据悉未来油田历年都有建经济适用房的惯例，据悉未来2-32-3年，油田各类年，油田各类保障房供应将达保障房供应将达2 2万套，对市场冲击较大。万套，对市场冲击较大。4 4土地供应激增，旧改和郊区大盘是主力供应土地供应激增，旧改和郊区大盘是主力供应 十年九调。濮阳属于四线城

53、市，刚需为主体，投机较少，影响有限十年九调。濮阳属于四线城市，刚需为主体，投机较少，影响有限1 1国家调控针对一线城市，对四线城市影响有限国家调控针对一线城市，对四线城市影响有限房地产市场小结：濮阳房地产处于初级阶段，发展潜力巨大，进入门槛较低，区域性强，供应体量激增，营销水平滞后本报告是严格保密的。46汇报思路项目属性界定项目属性界定城市房地产透析城市房地产透析城市规划与发展机会城市规划与发展机会区域板块解析区域板块解析市场定位预判市场定位预判本报告是严格保密的。47聚焦油田板块聚焦油田板块楼盘分布图楼盘分布图油田商贸片区供应较少且以中小体量为主，东、油田商贸片区供应较少且以中小体量为主，东

54、、南城郊供应激增，多以旧改大盘为主南城郊供应激增，多以旧改大盘为主天骄华庭天骄华庭瑞泰花园瑞泰花园公园里公园里绿景花园绿景花园龙城国际龙城国际荣域荣域君恒熙园君恒熙园物华国际物华国际城城万利现代万利现代城城崛起时代崛起时代银座国际银座国际上海城上海城正大金域正大金域湾湾瑞璞新时瑞璞新时代代四季果岭四季果岭东城溪苑东城溪苑新天地花新天地花园园和枫雅居和枫雅居华清御园华清御园城上城城上城建业桂圆建业桂圆项目名称总建面（万）物华国际100崛起时代5.5新天地10华清御园20玉兰和枫雅居2.8城上城18上海城24天骄华庭6瑞泰花园5君恒熙苑11.6银座国际2.9四季果岭23东城溪苑3.7万利现代城4.

55、5龙城国际150瑞璞新时代3建业桂园16清怡花城23中房天龙苑12正大金域湾10合计482.2本案本案本案本案本报告是严格保密的。48聚焦油田板块聚焦油田板块供应体量供应体量油田可售体量约油田可售体量约69.69.万平，存量为万平，存量为357357万平，新增万平，新增供应引来井喷爆发。供应引来井喷爆发。2013-20152013-2015年是集中入市期年是集中入市期201420112013100万平，高层，90-140平三房为主物华国际新天地华清御园玉兰和枫雅居城上城上海城天骄华庭瑞泰花园四季果岭东城溪苑万利现代城龙城国际瑞璞新时代建业桂园清怡花城中房天龙苑5万平，高层，50-110平一房、

56、二房、三房2012201520万平，高层，80-130平2万平，高层，90-120平三房18万平，综合体，78-140平三房23万平，高层，68-140平6万平，高层，78-140平6万平，高层，34-149平23万平，多层、小高层、高层，75-140平3.7万平，高层，78-136平6万平，类综合体，40-60平LOFT产品150万平，高层，80-150平3万平，多层、高层，78-140平16万平，高层23万平，高层10万平，高层本报告是严格保密的。49聚焦油田板块聚焦油田板块主力户型主力户型油田片区户型以油田片区户型以90-12090-120平之间的紧凑三房为主，平之间的紧凑三房为主，方正

57、实用型受追捧，创新户型开始涌现。方正实用型受追捧，创新户型开始涌现。050001000015000物华国际崛起时代新天地玉兰和枫雅居城上城上海城天骄华庭瑞泰花园君恒熙苑银座国际四季果岭东城溪苑龙城国际瑞璞新时代中央城万利二期油田板块典型项目均价分布图均价（元/平）n居住习惯居住习惯：油田家庭以三口之家为主，单位分房以紧凑二、三居室为主，在房价高企的情况下，多偏好紧凑实用为主n户型结构户型结构：油田相当比例的购房需求来自前线和子女购房，主力需求也以90-120平紧凑三房为主n大户供应：大户供应：多次置业的有实力油田人开始接受创新大平层和复式结构本报告是严格保密的。50聚焦油田板块聚焦油田板块价格

58、梯队价格梯队均价站稳均价站稳50005000元，由商贸中心向四周逐步递减。元，由商贸中心向四周逐步递减。两级化严重，团购房、保障房对价格拉低作用两级化严重，团购房、保障房对价格拉低作用n价格解析价格解析：目前，油田板块整体均价约在5300元左右，两极化严重，龙城国际以3700元低价团购入市，大量出货；城上城以其稀缺资源均价直逼七千，这也符合成熟市场价格梯队惯性n分布区域分布区域：由商贸中向四周递减分布，商贸中心6800元；CBD板块6000元；本项目所在板块5000元。本报告是严格保密的。51城上城（住宅）卖什么？中心地段+三大公园+一中一小+稀缺产品+圈层 住宅基本情况住宅基本情况 p住宅共

59、计556套房源，二期3月30日开盘，当天销售百套；3#、6#基本售罄，5#、7#处于热销中，主力产品为113-129平三房。p项目是油田中心首个综合体，规划有商业、写字楼、公寓、酒店、住宅五大业态。一期内部认购价是一期内部认购价是65806580元元/ /平，现在均价为平，现在均价为68006800元元/ /平；涨幅平；涨幅250-300250-300元之间。元之间。以以7878、9191平两房、平两房、140140平四房走货较快，目前住宅销售平四房走货较快，目前住宅销售70%70%。我们这里的客户主要集中在科技新村、世锦园、安厦小区等，客户经济实力比较强，有过两次以上置业经验，看中这里的地段

60、、学位。客户购买驱动：地段、公园、学位 城上城项目产品外立面园林物管/配套 商贸中心、龙城购物中心、油田一中一小； 本体配套有5万平主题购物中心，写字楼、酒店式公寓，约1500平会所，充分满足小区居民的日常需要 78-140平两房至四房，户型中规中矩，部分户型能看新蕾公园 外立面采用了深红色涂料，个性不足，不足于支撑高价 该项目自营景观较少，共享新蕾公园大景观。本报告是严格保密的。52四季果岭卖什么？规模+高价成熟片区+低密度+性价比四季果岭紧邻华府山水、碧水云天等成熟社区，周边生活气息浓厚，以低密四季果岭紧邻华府山水、碧水云天等成熟社区，周边生活气息浓厚，以低密度的产品规划，人文特色的推广，