北京大兴康庄路项目前期策划118p

1、北京大兴康庄路项目前期策划2010年大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n 地块价值分析n 市场深度研究n 区域发展分析n 产品设计建议n 项目整体定位n 物业发展建议n 本次竞拍建议 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块分析地块位置p 距离西南四环约10公里p 距离西南公主坟12公里p 距离复兴门、西单商圈约20公里p 距离大兴传统核心区约2公里地处城市边缘，紧邻区域中心 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结地

2、块分析地块四至p 北至康庄路，与原生墅隔路相望；p 南至枣园小区；p 西至枣园北里；p 东至兴华大街，与首邑上城隔路 相对。二期地块被低品质社区包围，组合地块紧邻主要干道大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块分析交通条件/公共康庄路康庄路枣园路枣园路兴兴业业大大街街兴兴华华大大街街DD枣园地铁站大兴小营站枣园路口北站洪村站兴华园站公交站点康庄路西口站公共交通条件良好，众多公交线路直达城市中心 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块分析交通条件/道路众多城市干道紧邻项目地块，路况条件良好 地块分析 地

3、块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块分析周边配套商业配套成熟：p 地块周边两公里内三个大体量商业体；p 经营面积达到近20万平米，品类齐全；p 多数项目具有一定体量的底商，进行业态补充。教育资源丰富：p 项目紧邻区重点中学-兴华中学；p 翡翠城、领海等项目引进了北京小学，北师大附小等名校；p 周边多所大学分校，学院气息浓厚。各类配套完备，满足生活需求 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块分析规划指标/二期地块总建筑面积约为14.7万平米，容积率

4、为2.22.5之间，纯住宅产品405 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块分析规划指标/组合地块总建筑面积约为28.2万平米，容积率为2.53.3之间，多物业形态808809812105402404三期代征绿化 ： 30660m 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结单位：平米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块分析小结利于打造满足生活需求的居住型社区打造豪宅产品具有一定困难 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结大 兴 枣 园 地 块 土 地

5、 可 行 性 研 究汇报纲要n 地块价值分析n 市场深度研究n 区域发展分析n 产品设计建议n 项目整体定位n 物业发展建议n 本次竞拍建议 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究宏观背景中央政治局会议p 中共中央政治局27日召开会议,明确提出：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的 财政政策和适度宽松的货币政策。p 明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩 固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。p明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点， 落实和丰富

6、完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。整体趋势向好，稳定、协调、持续成为重点。 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究宏观背景中央经济工作会议会前声音：保增长、调结构、扩内需、 防通胀。主要影响：大势仍会持续利好； 刺激消费，有利购买力增加。 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场北京市历年成交情况20032009年土地成交量年均涨幅为46.1%，0

7、809年涨幅为22%。数据来源：北京市土地整理储备中心 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论单位：平方米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场北京市历年成交情况20032009年，土地成交价格平均涨幅为17.7%，05、07、09年涨幅较大。数据来源：北京市土地整理储备中心 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场大兴东片区历年成交情况2003-2009年大兴东片区土地成交量年均涨幅率为73.1%。数据来源：北京市房地

8、产交易管理网 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场大兴东片区历年成交情况20032009年，大兴东片区土地价格平均涨幅为54.6%，07、09年涨幅较为迅猛。数据来源：北京市房地产交易管理网 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场小结大兴已经成为京城土地市场的主战场近年涨幅渐小近年涨幅增大 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大

9、 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究住宅市场历年成交情况/北京1999-2008年北京住宅市场年均销售面积涨幅为17.6%，预计2009年销售体量约为2100万平米；数据来源：北京市房地产交易管理网 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究住宅市场历年成交情况/北京2000-2009年北京房地产成交均价涨幅率为9%。数据来源：北京市房地产交易管理网 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究

10、住宅市场历年成交情况/大兴2009年大兴东片区成交量分析20062009年住宅成交量年均涨幅为35%，0607年涨幅达90%。数据来源：北京市房地产交易管理网 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究住宅市场历年成交情况/大兴5500元/ （均）7450元/ （均）8630元/ （均）12350元/ （均）20062007年度价格涨幅达31%，20082009年上涨达43%。数据来源：搜房网 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地

11、 块 土 地 可 行 性 研 究住宅市场小结大兴涨幅远超北京城区相对较小相对较大 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论土地市场主战场住宅市场热点区域价值时间今日大兴，已非昨日南城大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究写字楼市场分布情况南五环京开高速首邑上城写字首邑上城写字楼楼清城时代广场写清城时代广场写字楼字楼水晶之星水晶之星 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究写字楼市场现状分析智能型5A级写字楼匮乏，甲级写字楼稀少，成交情况良

12、好，入驻率有待提高。 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究写字楼市场成交分析p 从成交占比情况来看，大兴写字楼市场尚 不成熟，商务氛围有待提高。p 从成交价格情况来看，大兴写字楼市场发 展前景较好。 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究写字楼市场小结p 目前区域市场写字楼供应有限，导致成交占比较小；p 商务氛围有待提高，缺少形象高端，配置完备的甲级（5A）高档写字楼；p 销售情况较好，出租市场

13、一般，说明投资大于自用；p 销售价格类比住宅，租金水平一般。市场预期较好，但目前尚不成熟 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究商业市场商业格局大兴目前有两个主要商圈p 以大兴城区中心为代表的传统商业核心区p 以黄村新城区为代表的新兴商业区p 传统商业中心发展较为成熟，主要满足当地 居民及周边乡镇人口的消费需求p 黄村新城区商业处在经营培育期，主要满 足周边居民消费需求 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行

14、 性 研 究商业市场业态分析南五环百货业态百货业态百货业态百货业态小商品商场小商品商场家居建材家居建材百货业态百货业态超市超市餐饮等小业态餐饮等小业态百货业态百货业态小商品市场小商品市场 传统百货及大卖场的总面积为27万平米；街铺的总面积为10.2万平米；店铺式商场的总面积为39万平米。 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究商业市场租售情况大部分商业租售率在90%以上，市场需求旺盛。 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块

15、 土 地 可 行 性 研 究商业市场小结p 目前大兴商业市场主要满足当地居民生活需求；p 业态种类多以百货为主，档次有待提升；p 大型商业多以自持为主，街铺、底商多入市销售，销售情况良好；p 底商价格在1600020000元/，租金水平在1.6-2.5元/左右。品质空间有待提升，市场价值高于住宅 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究在售项目梳理艺苑桐城与鸿坤理想城将成为本案有力竞争。 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块

16、 土 地 可 行 性 研 究在售项目基础信息鸿坤理想城 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二居产品为主力，一居产品为有力补充。鸿坤理想城 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论在售项目产品信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格一路上涨，年均涨幅近20%。鸿坤理想城元/平米平米 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论在售项目销售信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性

17、研 究艺苑桐城 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论在售项目基础信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二居产品为绝对主力。艺苑桐城 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论在售项目产品信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格持续走高，成交相对集中。艺苑桐城 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论在售项目销售信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究p近期成交的地块集中分布在南五环外，康庄路北侧，西旺路

18、与京开高速之间p地块形状完整，较平整p按照其位置条件关系，基本可分成东、西、北三个组团（如图示）未售项目地块分布 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究未售项目详细信息 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究在售/未售小结p 产品同质化较为严重，在售项目多为两居产品为主；p 从未售项目产品指标（容积率）来看，多数在1.81.9之间，总体量达155万平米；p 从未售项目土地成交价格来看，多维系在60

19、007000元/平米之间。未来同质化竞争异常激烈，价格仍会持续走高 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场综合信息 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论选取距离项目较近的新近项目彩虹新城、首邑上城 三个项目以及区域规模最大的顺驰领海三个项目，对其二手房价格进行分居室面积调查大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场基础信息首邑上城板塔结合、商住混合型物业。 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞

20、争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场产品信息二居产品居多，三居产品为补充。首邑上城 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场基础信息彩虹新城板楼为主、少量配套商业，住宅产品为主。 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二居产品为主力，面积在6598平米之间。彩虹新城三级市场产品信息 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞

21、争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场小结p 产品多以两居为主，面积区间在68110平米之间；p 住宅产品建筑形式多以高层板楼为主；p 目前二手房价格水平在11000元/平米12000元/平米之间；二居产品区域主流产品，价格在11000元/平米12000元/平米之间 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究类住宅市场清城时代广场建筑形式：16层塔楼，分为A、B、C三个楼座开盘时间：2005年5月28日户型面积：以64一居，100两居，130三居产权年限：

22、50年产权水电标准：民水民电装修标准：毛坯物业费用：2.3元/平方米/月成交价格：6520元/销售情况：老业主购买较多，销售速度较快 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究类住宅市场首邑上城建筑形式：14层塔楼，1-3层为商业项目分期：商改住产品为项目二期，户型面积：以60平方米一居为主占60%，其余为90两居与115平方米三居；装修标准：毛坯总套数：262套产权年限：50年水电：民水民电开盘时间： 07年7月7日销售报价：7200元/成交均价：6721元/月均销售速度：87套/月客户特征：60

23、%以上的投资客户，30%的商用客户，10%的自住客户 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究类住宅市场火神庙SOHO公社建筑形式：14层塔楼，1-3层为商业，4层13层公寓户型面积：主力户型40-70平方米，少量110户型装修标准：毛坯建筑面积：39543总套数：473套产权年限：50年产权水电：民水民电，有燃气 供暖：集中供暖报价：10500元/成交均价：9887元/销售速度：5557/月 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园

24、地 块 土 地 可 行 性 研 究类住宅市场小结 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论p 销售态势较好，多为老业主购买；p 价格与住宅产品平均差值约为18%左右。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究市场研究结论市场整体形势利好，区域内同质化竞争激烈，价格仍会持续走高 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n 地块价值分析n 市场深度研究n 区域发展分析n 产品设计建议n 项目整体定位n 物业发展建议n 本次竞拍建议 大 兴

25、 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域定位p 新城定位：北京南部具有生态特色的宜居新城， 是北京重要的物流中心，是现代制造业和文化创意 的重点培育地区；p 发展目标：“战略发展节点”“新兴产业基地”“京 南绿色新城”；p 规模：2020年大兴新城总人口控制在60万人，新 城建设用地规模控制在65平方公里。大兴新城定位为绿色之城、宜居之城。 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究综合指标p 随着近几年大兴区产业的快速发展，促使大兴人口快速增长；p 2008年底，大兴区常住人口首次突破百万。人口增长幅度 高达12.17%

26、，这与大兴轻轨正式规划施工建设是密不可分 的。 p20002008年大兴区经济增长迅速，GDP年度涨幅在10%以上。 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究交通规划亦庄线南五环南六环京开高速枣园站p 公路交通：“一纵两横”，京开高速、五环、 六环，方便快速进入中心城区；p 轨道交通：城铁大兴线、亦庄线将于明年开 通，可方便到达各城区。交通体系逐步建立，拉近城市距离。 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产业规划第二、三产业较为发达，逐年增加，势头良好。 区域

27、发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究宜家王府井一、商业：1、宜家家居入住大兴西红门，购物中心计划在2014 年开业，总投资额达5亿美元，为亚洲最大旗舰店。2、王府井百货入住大兴火神庙购物中心，预计2010年 开业，高端配套逐步完善。二、产业1、生物医药产业，投资60亿。2、文化创意产业，是国家级的新媒体产业。3、空港产业，聚集航空产业、高新产品制造业、空港物流 业、国际性商务及会展、酒店娱乐休闲。产业规划多重产业利好，打破传统格局。第二机场 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论 大 兴 枣 园 地 块 土 地

28、可 行 性 研 究区域发展结论p 大兴新城是11座新城中距离北京城区最近的新城；p 大兴新城定位绿色宜居新城；p 多重交通体系逐步建立，轨道交通拉近与城区距离；p 综合实力强劲，产业结构优良，产业发展利好；p 政府大力扶持，众多名品商家积极进驻。区域发展众多利好，客群范围不断扩大 区域发展 区域定位 综合指标 交通规划 产业规划 结论 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n 地块价值分析n 市场深度研究n 区域发展分析n 产品设计建议n 项目整体定位n 物业发展建议n 本次竞拍建议 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析 目前区域客群主要为大兴区客

29、户，私营业主及企业白领占有较大比例。 产品设计 客户分析 产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析 多数客户为首次置业，置业目的以自住为主。 产品设计 客户分析 产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析多数客户为两口及三口之家，客群年龄主要集中在30-45岁之间。 产品设计 客户分析 产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析最为关注交通条件及生活配套，户型以90平米以下二居为主。 产品设计 客户分析 产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析小结 产品设计 客户分析 产品建议大

30、 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议 产品设计 客户分析 产品建议满足客户需求规避市场竞争满足地块条件建议一：从户型居室功能上，最大化满足客户需求；建议二：可考虑适当放大户型尺度，提升项目品质的手法避免直面竞争；建议三：从地块自身条件出发并结合自身特性，完成项目设计工作；建议四：通过丰富、优质的设计手法，提升项目产品附加值。提升产品附加值大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议空中花园阳台不封闭87平米两居 产品设计 客户分析 产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议全明设计87平米两居 产品设计 客户分析 产品建议大 兴 枣 园

31、 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议现代主义建筑，以简洁的线条和造型塑造出鲜明的建筑表情。高耸的线条节奏，金属的质地感以及流行的色调手法配合石材的使用，彰显都市感和现代感。 产品设计 客户分析 产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议适当的水景构造，可以丰富小区环境、调节小气候，增强居住的舒适性，而湖泊、瀑布、小溪、喷泉、流水等元素的引入，也着实演绎出了居所的不凡品质。 产品设计 客户分析 产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议居民沿着健身步道或慢跑或散步，随着道路的蜿蜒曲折使眼前的景色不断变换在运动的同时，身心得到放松。 产品设计

32、 客户分析 产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n 地块价值分析n 市场深度研究n 区域发展分析n 产品设计建议n 项目整体定位n 物业发展建议n 本次竞拍建议 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二期地块市场定位满足高品质居住需求的活力社区 项目定位 二期地块 市场定位 客户定位 组合地块大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二期地块客户定位前期客群后续客群大兴地区客群为主，轨道交通及京开沿线商圈客群为辅 规划产业基地客群为未来项目中后期强有力的客群保障前期客群后续客群认同南城发展，依赖轨道交通的社会中坚 项目定位 二期地块 市场定位

33、客户定位 组合地块大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块市场定位都市副中心，引领区域发展的高端综合体 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴吃、住、行、商、购、娱大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴建造城市副中心综合体项目大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析/区域发展 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴大 兴 枣

34、 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位借例借鉴 从消费者情况来看，大兴满足建造都市综合体的条件。数据来源：国家统计局 北京统计局大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴石景山交通条件地铁4号延长线地铁1号线从交通条件来看，本案适宜打造都市综合体项目。大兴交通条件大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴石景山区产业结构现状大兴区产业结构现状 从产业结构来看，大兴满足建造都市综

35、合体的条件。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴从区域发展情况来看，大兴满足都市综合体建造条件大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴较大尺度空间城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度较大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上

36、的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监

37、听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。从本案地块属性来看，可以满足上述要求。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块客户定位前期客群后续客群区域新兴企业客户为主，个人投资客户为辅； 大兴当地客户为主，熟悉区域环境及价值所在。 写字楼客户商铺客户区域新兴企业及地缘性投资客户为主 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴都市副中心，综合体案例分享从北京到上海，她一直引领都市副中心的发展大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴案例借鉴北京石景山万达广场大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性

38、 研 究 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴案例借鉴北京石景山万达广场石景山万达广场拉动周边住宅价格上涨幅度在48%。北京石景山板块主要选取周边、鼎城、远洋山水、古城家园、天鸿美域、天和景园、曦景长安、恒盛公馆、银座项目单位：元/平米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴万达广场案例借鉴上海嘉定万达广场大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究 项目定位 二期地块 组合地块市场定位客户定位案例借鉴上海江桥万达第三大综合体宣布入驻嘉定以来，拉动周边房价逐步上涨。上海嘉定区板块主要选取周边天际蓝桥苑、锦华茗

39、园、华江景城、嘉定都市港湾城等项目。案例借鉴上海嘉定万达广场单位：元/平米2009年9月江桥万达宣布入驻嘉定综上，副城市中心的都市综合体项目，对于区域发展有着明显的推动作用 她既是区域发展的助推器，也是区域形象的代言人大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n 地块价值分析n 市场深度研究n 区域发展分析n 产品设计建议n 项目整体定位n 物业发展建议n 本次竞拍建议 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二期地块开发顺序建议分两期开发；p一期先行开发404地块地块相较价值较低，临近道路且距离地铁相对较远，先行开发，先行销售。p二期先行开发409、405地块较价值

40、较高，作为二期开发销售，获得最大收益。405 物业发展 二期地块 开发顺序 入市时间 组合地块大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二期地块入市时间综合考虑市场因素（新城最近成交土地未来入市时间为2010年46月），结合目前各项工作进度及市场中项目通常运作周期同时，尽量避开新城其他项目集中入市的时间；因此，按2009年12月取地，建议2012年10月开盘。 物业发展 二期地块 开发顺序 入市时间 组合地块大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块开发顺序 物业发展 二期地块 组合地块开发顺序入市时机发展建议808809812105402404建议分三期开发；p 一期

41、先行开发404、402、105地块地块相较价值较低，临近道路且距离地铁相对较远，先行开发。p 二期先行开发812、809、808地块价值较高，作为二期开发销售，获得较大收益。p 三期开发503、504、502地块地块规整，实现项目价值最大化。 大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块入市时机 物业发展 二期地块 组合地块开发顺序入市时机发展建议组合地块入市时机把握，综合产品特性，建议可在二期地块入市基础之上，适当后延。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块商业发展建议带租约销售，限定业态，保障项目品质 物业发展 二期地块 组合地块开发顺序入市时机发展建议大

42、 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块商业发展建议 物业发展 二期地块 组合地块开发顺序入市时机发展建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块写字楼发展建议具有自身特色的全能空间 物业发展 二期地块 组合地块开发顺序入市时机发展建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块写字楼发展建议 物业发展 二期地块 组合地块开发顺序入市时机发展建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n 地块价值分析n 市场深度研究n 区域发展分析n 产品设计建议n 项目整体定位n 物业发展建议n 本次竞拍建议 大 兴 枣 园 地 块 土 地

43、可 行 性 研 究市场启示大势向好，同质化竞争激烈，价格持续走高市场预期利好北京土地供应已十分有限，大兴成为供应主力全北京，向南看区域发展迅速，产业结构优良客群范围扩大客户多为自住，关注交通及生活配套组合地块优于二期地块 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块优劣对比分析 从地块间优劣势对比情况来看，两幅地块之间无明显差异； 从本次拿地竞争形式来看，预计二期地块相对组合地块会更加激烈；从项目收益情况考虑，组合地块收益应大于二期地块。 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格定位住宅产品/可售面积梳理 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议二期地块可售面积梳理 经测算，二期地块可售面积共计143004平米，车位603个。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格定位住宅产品/可售面积梳理 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议组合地块可售面积梳理 经测算，组合地块可售面积为291863平米，车位1597个。大