重庆水墨田园旅游区概念性规划(旅游地产)

1、1重庆福村香耕文化体验园旅游总体规划重庆福村香耕文化体验园旅游总体规划初稿初稿2009 年年 2 月月2目目 录录目录目录第一章：规划总论第一章：规划总论 .1一、规划范围.1二、规划依据.1三、规划原则.1四、规划理念.2（一）满足五方诉求.2（二）开发理念.2五、分期建设时序.2一、优势条件分析.3（一）地理区位条件.3（二）交通区位条件.3（三）经济区位条件.3（四）自然资源条件.3（五）丰富的民俗文化背景.4二、劣势分析.4三、机遇.4四、挑战.4五、结论.4第三章：开发定位与发展思路第三章：开发定位与发展思路 .5一、整体定位.5（一）总体定位.5（二）功能定位.5（三）形象定位.5

2、（四）市场定位.6（五）目标定位.6二、项目案名.6三、发展思路.6第四章第四章 旅游市场分析旅游市场分析 .7一、旅游市场调查.7（一）园区市场调查的地点因素.7（二）发展阶段因素.8（三）重庆农业观光旅游的发展状况.8（四）福村旅游发展现状.8二、旅游市场细分.8（一）地理细分.8（二）人文统计细分.8（三）心理细分.8（四）行为细分.9三、旅游目标市场定位及分析.9（一）客源目标市场.9（二）客源目标市场分析.9（三）客源市场预测.9第四章：功能分区布局与开发思路第四章：功能分区布局与开发思路 .10一、功能分区布局原则.10二、功能分区.10三、功能分区规划.10（一）福心：酒店会所休

3、闲度假区.10（二）三色区水墨田园农耕文化区（绿色）.13（三）香耕生活体验区（黄色）.22（四）七星湖休闲养生区（蓝色）.23（五）五彩带.24(六) 特色农产品交易配套基地.27（七）再就业培训基地.27第五章：游憩模式设计与基础设施规划第五章：游憩模式设计与基础设施规划 .28一、游憩方式设计.28（一）特色观光项目.28（二）特色休闲项目.28（三）特色餐饮项目.28（四）特色住宿项目.28（五）特色旅游商品.29（六）旅游交通方式.29（七）节庆活动项目.30（八）农业相关项目.30（九）其他配套项目.30二、游线组织设计.30（一）内部游线.30（二）外部游线.30三、交通体系规划

4、.31（一）交通规划.31（二）规划原则.31（三）道路交通规划.31四、工程管网规划.31（一）给水工程规划.313（二）排水工程规划.32（三）供电工程规划.32（四）电信工程规划.33第八章第八章 旅游服务设施规划旅游服务设施规划 .34一、旅游接待设施.34（一）现状.34（二）规划.34二、旅游餐饮设施.34（一）现状.34（二）规划.34三、旅游娱乐设施.34（一）现状.34（二）规划.34四、旅游安全设施.35五、旅游照明设施.35六、旅游解说系统.35第七章：植被及景观规划第七章：植被及景观规划 .36一、整体景观意境.36二、景观构成及绿化布局.36（一）福心区.36（二）水

5、系带.36（三）福村文化带.36（四）香耕带.36（五）山林游憩休闲度假带.37（六）果树采摘带.37三、景观塑造方法.37（一）景观“点”.37（二）景观“线”.37（三）景观“面”.37四、道路景观设计.37五、标志景观概念性设计.37第十章第十章 生态保护与生态建设生态保护与生态建设 .38一、现状.38二、问题.38三、对策.38第十一章第十一章 园区环境容量及环境保护规划园区环境容量及环境保护规划 .40一、园区环境容量.40（一）环境容量计算.40二、环境保护规划.41（一）环境保护原则.41（二）大气环境保护.41（三）水环境保护.42（四）固体废弃物的处理.42（五）植物和土壤

6、保护.42第十二章第十二章 防灾及安全系统规划防灾及安全系统规划 .43一、防灾规划.43（一）地质防灾.43（二） 森林防火规划.43（三）防洪规划.43（四）防震规划.43二、安全系统规划.43（一）安全保卫.43（二）紧急救护.44第八章第八章 旅游形象设计与市场营销规划旅游形象设计与市场营销规划 .45一、旅游地形象定位的概念、方法与原则.45（一）旅游地形象定位的概念与方法.45（二）定位原则.45二、旅游形象定位.46三、旅游视觉识别与宣传促销口号.46（一）旅游视觉识别.46（二）行为设计.46（三）旅游宣传、促销口号.46（四）宣传、促销策略.46第八章：商业模式设计第八章：商

7、业模式设计 .47一、整体商业模式.47二、项目主要运用的商业物业开发模式对比性分析.48（一）不租不售.48（二）只租不售.48（三）只售不租.48（三）又租又售.48三、整体商业模式细分.48四、项目赢利模式分析及设计.49五、项目阶段性开发战略.50（一）游乐启动阶段：核心游乐产品打造阶段.50（二）商业开发阶段：商业物业销售和运营阶段.50（三）休闲度假区开发阶段：酒店及配套项目开发阶段.51六、项目招商及营销战略研究.51（一）总体营销思路.51（二）企业应选择的营销策略概要.514七、项目管理模式设计.51第九章：投资估算与投融资第九章：投资估算与投融资 .52一、项目产品分类投资

8、构成.52二、项目财务分析估算说明.52（一）流动资金估算.52（二）经营收入及税金附加.52（三）营业税金及附加估算.53（四）成本费用.53三、项目财务效益分析.53四、分析结论.53五、附表：.54（一）一期投资估算表.54（二）二期投资估算表.55（三）投资估算汇总表.57（四）投资计划与资金筹措表.57（五）饮营业收入及税费估算表.58（六）综合损益表.60（七）固定资产折旧估算表.61（八）综合现金流量表.61（九）企业资本金现金流量表.62（十）借款还本付息计划表.635第一章：规划总论第一章：规划总论一、规划范围一、规划范围本项目区位于重庆市区东北部长寿区渡舟镇黄连村，总规划面

9、积约为 3400 亩；其中，农田面积约?亩，山地和林地面积约?亩。二、规划依据二、规划依据（1） 、 重庆市城乡总体规划（2） 、 重庆市城市总体规划（20072020 年） （3） 、 重庆市一小时经济圈经济社会发展规划（4） 、 重庆市农业发展总体规划（5） 、 重庆市长寿区国民经济和社会发展第十一个五年（2006-2010 年）规划纲要（6） 、 长寿区区域城镇体系规划三、规划原则三、规划原则（1） 、以国家新农建设思想为指导，考虑项目区域整体统筹，通过本项目带动当地新农村建设；（2） 、结合重庆城乡统筹发展战略，有效衔接本项目与重庆市城乡一体化的转型发展；（3） 、以乡村田园生态农业为

10、本底，通过对传统农业和现代农业的改进和引入，开创一条整合农业资源和提高农业效益的创新模式，引入泛旅游产业概念，打造以生态农业为主导的复合型生态农业休闲示范区；（4） 、以长寿区乡村文化为纽带，以纯朴自然的田园风光为背景，融合山水之精华，打造以神话为题材的“北斗七星度假园” 、以传统农业为素材的传统农业观光园和以现代农业为素材的现代农业观光园三园一体的香耕文化园。（5） 、全面考虑各利益主体诉求，充分调动各利益主体积极性。四、规划理念四、规划理念（一）满足五方诉求（一）满足五方诉求1 1、政府诉求、政府诉求通过开发成农业旅游的经典项目，带动周边农业观光旅游的全面展开；探索企业+农户的社会主义新农

11、村发展模式； 整合和提升农业生产力，实现传统农业向现代都市农业的转变。2 2、投资商诉求、投资商诉求获得预期投资收益；企业文化、环保、生态的形象得到提升；3 3、农民诉求、农民诉求改变居住环境；获得项目开发带来的商业收益；有较多的就业就会和技能培训机会；获得比较综合现代农业产业信息服务平台；成为新型农民，实现农民身份和地位的转变，有持续增长的收益回报。4 4、经营者诉求、经营者诉求降低经营风险；良好的经营价值和利润空间，可持续性开发效应。5 5、消费者诉求、消费者诉求满足特色农业文化观光、休闲和新农村生活体验的需求（二）开发理念（二）开发理念1 1、多元互动的开发理念、多元互动的开发理念（1）

12、 、政府经营环境（2） 、企业经营市场6（3） 、农民经营服务（4） 、消费者经营体验2 2、寻求传统农耕民俗文化与现代时尚消费文化的共鸣、寻求传统农耕民俗文化与现代时尚消费文化的共鸣充分挖掘本土农耕文化、特色民俗文化，以歌舞、说书、工艺品等方式展现本土特色民俗文化，以传统农业生产方式为体现的农耕文化。本项目作为具有区域辐射功能的都市型现代农业项目出现，文化体系与主体景观概念上具有地域性特色；寻求农耕文化与现代都市文化的对接；利用文化符号、文化暗示达到项目的文化影响和特色吸引力的构建；文化定位达到旅游地产代表作的要求。3 3、运营商职能、运营商职能政府与市场之间的承上启下者政府与市场之间的承上

13、启下者所谓运营商，就是从事土地空间尺度上的投资与开发的单位或企业，也可以说是土地经营战略的执行者。承上：秉承政府的开发意图，从新农村建设、城乡统收发展战略出发，以可持续发展的理念总揽农业产业新功能板块开发的各项工作。启下：引导市场，以经营手段启动各种投资、经营机构，广泛整合资源。立足于农业产业结构调整和功能提升的角度，为农业经济发展与区域经济的发展创造条件；整合资源，引导和吸引农民与经营商、消费者共同参与项目功能区内的项目开发，创造市场，扩大市场，并从创造市场、扩大市场的过程中带动区域农业的发展。五、分期建设时序五、分期建设时序依据项目区生态农业旅游区及新农村乡村旅游的特性，把整个项目区的开发

14、建设分为三期：2009 年2010 年（第一期）:为建设起步期，重点进行黄连村的改造、 “福心”酒店会所、田园景观的建设、生态环境的整治提升及基础设施的建设；2011 年2012 年（第二期）:为快速发展期，重点进行现代农业景观区建设、部分七星湖项目建设；2013 年2015 年（第三期）: 为全面提升期，重点进行度假地产的开发和旅游区整体服务品质的提升。7第二章：项目地开发条件分析第二章：项目地开发条件分析一、优势条件分析一、优势条件分析（一）地理区位条件（一）地理区位条件本项目地理区位得天独厚，属重庆半小时车程范围和长寿区城区边缘，极具发展休闲度假本项目地理区位得天独厚，属重庆半小时车程范

15、围和长寿区城区边缘，极具发展休闲度假产业优势。产业优势。项目地位于重庆市区东北部长寿区渡舟镇黄连村，距离重庆市区约 70 公里，距长寿区约5 公里，为重庆一小时都市圈范围。项目地独特的地理区位优势，受重庆市和长寿区休闲度假市场的辐射力极强，适宜围绕重庆和长寿区开展休闲度假产品。（二）交通区位条件（二）交通区位条件本项目所处的渡舟镇融水、陆、空、铁四位为一体，形成发达便捷的交通体系，游客出入本项目所处的渡舟镇融水、陆、空、铁四位为一体，形成发达便捷的交通体系，游客出入极为方便。极为方便。长寿区是联系渝东南和渝东北的枢纽，是重庆通往华中和东部沿海地区的桥头堡。长寿区交通体系发达，现已形成公路、铁路

16、、水路、航空四位一体的多元交通体系结构。其中，渝长、长涪和长万高速公路交汇；渝怀铁路和将建的渝利铁路、渝万城际铁路穿境而过，在渝万城际铁路建成后，重庆至渡舟镇仅需 15 分钟；长寿冯家湾港区是长江上游三大良港之一，具有 5个深水码头，18 个泊位，常年可停靠万吨级船队，年吞吐能力达 1000 万吨；在航空上，长寿距重庆江北国际机场仅 50 公里。（三）经济区位条件（三）经济区位条件1 1、本项目所处区域具有极强经济实力，蕴含着极大的发展潜力和发展机遇。、本项目所处区域具有极强经济实力，蕴含着极大的发展潜力和发展机遇。在重庆市一小时经济圈的 23 个区县当中，长寿区经济实力靠前，与涪陵组成涪陵长

17、寿长江产业带，面临着重庆市经济的快速发展，具有一系列的政策优势和极强的经济背景。2 2、重庆设立、重庆设立“特区特区” ，为长寿区乃至长寿湖的发展创造了有利条件，为长寿区乃至长寿湖的发展创造了有利条件国家发展和改革委员会批准重庆市设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区” ，这是中国在新的历史时期加快中西部发展，推动区域协调发展的重大战略部署。而随着“特区”的建立，将引起新形式变化，未来几年重庆的房产市场必将大幅度增长。这种形式下，长寿区的需求结构也处于不断改善当中，2007 年，工业投资占全社会固定资产投资的 59.9%，餐饮业零售总额拉动全区社会零售总额不断增长，休闲成为另一热点，休闲产业市场

18、持续上扬。3 3、长寿区以第二产业为主导，第三产业呈不断上升的发展趋势、长寿区以第二产业为主导，第三产业呈不断上升的发展趋势长寿区三产比例为 14.1：56.7：29.2，第二产业是拉动经济增长的主要动力，在重庆一小时经济圈中，定位为都市区重化工、冶金产业转移主要承接地，将建成我国西部地区重要的石油、天然气化工基地。重钢将整体搬迁至长寿区。在第二产业发展的同时，不可避免对环境产生影响，长寿湖起到一定的缓解作用。4 4、渡舟镇生态农业休闲项目开发具有良好的社会经济条件、渡舟镇生态农业休闲项目开发具有良好的社会经济条件重庆市成为直辖市以来，经济高速发展，与此同时也带动了长寿区经济的快速发展。渡舟镇

19、项目地处于重庆市域的几何中心的位置，在周边方圆 150km 范围内，分布着重庆主城区、渝北区、涪陵区、长寿区、垫江县、梁平县等经济强区和资源大县，集中了重庆市大部分人口，旅游市场前景广阔，本项目生态旅游开发极具市场潜力和发展机遇。（四）自然资源条件（四）自然资源条件1 1、地质地貌、地质地貌项目地具有良好的地形地貌景观，具备较好的景观效果和旅游开发价值。项目地具有良好的地形地貌景观，具备较好的景观效果和旅游开发价值。本项目所处区域为低山丘陵地形地貌，融田园、台地、山林、岩石、峭壁地质地貌资源为一体，整体形成平坦农田、台地梯田和山林峭壁三层地貌结构，层次结构感强，具有良好的景观效果和旅游开发价值

20、。山体从南往北，山峦成弯曲状，如彩虹叠嶂；由东向西观看，如卧佛；台地上分布七口水潭，布局如天上北斗七星；乃“天上七星仙界、人间五福祺祥”的风水宝地。2 2、农林资源、农林资源农业资源优势突出，森林资源虽也占有较大比例，但其旅游开发价值低。农业资源优势突出，森林资源虽也占有较大比例，但其旅游开发价值低。8项目区为乡村田园，农业资源优势突出，森林植被资源所占比重相对较小。农业以稻谷、小麦为主，素菜也占有一定比例；森林为人工林，其主要用于居民烧火燃料，景观效果差，旅游开发价值小。3 3、水体资源、水体资源具有丰富的地表和地下水资源，水为贯穿整个旅游区的灵魂，具有较高的旅游开发价值。具有丰富的地表和地

21、下水资源，水为贯穿整个旅游区的灵魂，具有较高的旅游开发价值。项目所处区域为农田区，具有地表水系发育良好，以湖泊、溪流、瀑布、田园水塘为主要形态，水资源分布贯穿整个旅游区，形成园区的重点资源，具有较大的旅游开发价值。4 4、特产资源、特产资源土特产种类相对较少，但现有土特产具有一定的知名度和旅游开发价值。土特产种类相对较少，但现有土特产具有一定的知名度和旅游开发价值。长寿区主要盛产水稻、柑橘、水产品、生猪和蔬菜，素有“鱼米之乡”的美称，是历来商贾云集之地。主要有以下土特产品： 长寿沙田柚，形似葫芦、色泽金黄、果肉汁多味浓、醇甜如蜜、细嫩化渣、清香可口，极耐贮运。长寿沙田柚在重庆市长寿区栽培已有百

22、多年历史。并且长寿沙田柚以鲜食为主，有“天然罐头”之美誉。 血豆腐，血豆腐具有色泽金黄、味咸鲜、腊香、麻爽可口、回味无穷的特色食品。血豆腐因为嵌制猪肉外裹精致豆腐而得名。其外形椭圆，含丰富的蛋白质及多种微量元素，经多道工序独特配方熏制而成，经常食用能增强免疫抵抗能力，增强食欲等多种益处。 长寿夏橙，长寿区是世界上柑橘生产最适宜的地区之一，品质可与美国名产佛罗里达夏橙相媲美。长寿夏橙果形高桩、颜色深橙、甜酸适度、汁多味浓、细嫩化渣、果香浓郁。 鲜肉鱼面，干制品，易保管，具有食用、加工方便等特点，其产品低脂肪、高蛋白、营养丰富，食之鲜嫩可口，老少皆宜是上等的鱼肉蛋白营养食品。 薄脆，薄如纸，色泽鲜

23、美，纯甜芳香，酥而化渣，脆而不碎，益气和血，为长寿独有的特产，在清朝咸丰年间风行长寿及长江一带。是绿色、保健的休闲食品。（五）丰富的民俗文化（五）丰富的民俗文化背景背景项目地所处的重庆地区民俗文化特色突出，有着浓郁深厚的巴文化，极富旅游开发价值。项目地所处的重庆地区民俗文化特色突出，有着浓郁深厚的巴文化，极富旅游开发价值。巴渝文化是中国传统文化源远流长的一部分，重庆的民俗风情更是丰富多彩的，重庆的地方戏剧、曲艺、绘画、手工艺品及群众节令活动等都是巴渝风情的体现方式。主要有以土家族为代表的少数民族风俗，比如挥手舞、婚俗等具有特点的风俗、当地特色的手工艺品等。渝人千百年来形成春节拜年、十五观灯、清

24、明祭祖、中秋赏月以及悬酒幌、赶庙会、坐花轿、放风筝等民风民俗,涵盖婚丧嫁娶、文娱游戏、鬼神观念、崇拜禁忌、岁时节令、工商交易等各个范畴。以重庆火锅为代表的重庆川菜，是中国饮食文化中的一支奇葩。重庆川菜，受几次历史上文化大融合的影响，特别是吸收了江浙菜和粤菜的优点，品味齐全，不断推陈出新是重庆川菜的突出优点，来凤鱼、酸菜鱼、泰安鱼、乌江鱼、花江狗肉、辣子田螺、辣子鸡、泉水鸡、烧鸡公、啤酒鸭、邮亭鲫鱼、泡坛醉鸭种种新的菜品层出不穷，各领风骚。二、劣势分析二、劣势分析1 1、目前的开发条件欠缺、目前的开发条件欠缺规划区目前属于农业开发的初期阶段，除了一些农田水利设施，基本上还是靠天吃饭的。离现代化农

25、业差距巨大。2 2、周边还没有形成现代化都市农业的雏形，有一定的开发风险、周边还没有形成现代化都市农业的雏形，有一定的开发风险3 3、交通格局有不确定性、交通格局有不确定性，特别是新建快速铁路的走向不明确，势必影响该区域布局，因此，政府要从保护龙头农业企业的目的出发，与交通规划部门沟通，尽量让新建铁路的走向与规划区保持一定的空间距离。三、机遇三、机遇无论是国家、重庆市或是长寿区政府，都对农业开发、三农问题、提高农民生活水平等关系到农民切身利益的事情极为重视，出台了很多政策来支持新农村建设，四、挑战四、挑战新农村建设，是个古老又现代的话题，如何建设好新农村，没有一个固定的模式，企业要走出一条既创

26、新、又要与环境和谐；既要创造效益，又要惠及一方百姓；既要创造崭新的企业文化，又要传承乡土文化的路子，任重而道远。旅游产业作为劳动密集型产业，发展都市型乡村生态休闲农业旅游，是解决失业问题，提高当地就业率的有效途径之一；同时，乡村生态休9闲农业，也是撬动城乡一体化发展，推动新农村建设，增加当地农民收入的有效途径之一；政府和社会互动，成为解决目前失业问题严重的关键所在。五、结论五、结论综上述分析总结，本项目区发展生态休闲农业旅游具有良好优势条件和强大的发展潜力，综上述分析总结，本项目区发展生态休闲农业旅游具有良好优势条件和强大的发展潜力，具体情况如下：具体情况如下：本项目区属于城郊乡村，便于结合新

27、农村建设和城乡统筹发展，获取政府及相关部门本项目区属于城郊乡村，便于结合新农村建设和城乡统筹发展，获取政府及相关部门的支持；的支持；本项目区位于重庆半小时都市圈范围和长寿区近郊，占据了得天独厚的地理区位优势，本项目区位于重庆半小时都市圈范围和长寿区近郊，占据了得天独厚的地理区位优势，非常适宜开发休闲度假产品；非常适宜开发休闲度假产品；本项目区具有极其便捷的交通条件和极强的经济实力背景，具有良好的可进入性和极本项目区具有极其便捷的交通条件和极强的经济实力背景，具有良好的可进入性和极强的旅游消费市场作保障，为本项目的开发创造了良好的外部发展环境；强的旅游消费市场作保障，为本项目的开发创造了良好的外

28、部发展环境；本项目区具有复合多样的资源条件基础，生态农业资源和森林资源优势突出，水资源本项目区具有复合多样的资源条件基础，生态农业资源和森林资源优势突出，水资源丰富，在生态休闲度假旅游发展方面极具优势和潜力；丰富，在生态休闲度假旅游发展方面极具优势和潜力；本项目地旅游资源个性与特色不鲜明，须利用非常手法，打破资源的瓶颈限制，寻求本项目地旅游资源个性与特色不鲜明，须利用非常手法，打破资源的瓶颈限制，寻求新的突破口，发挥整体资源效益最大化，打造可持续发展旅游产业链条。新的突破口，发挥整体资源效益最大化，打造可持续发展旅游产业链条。10第三章：开发定位与发展思路第三章：开发定位与发展思路一、整体定位

29、一、整体定位（一）总体定位（一）总体定位重庆长寿区福村香耕文化体验园区重庆长寿区福村香耕文化体验园区结合中国新农村建设战略及重庆城乡统筹发展战略，依托项目地区位条件，整合项目地田园、乡村、山林、民俗等资源为一体，以传统农业中倡导的可持续发展的生态模式为基调，形成良性的生态循环系统，开发有都市农业特色的现代化农业，满足都市向往田园风光、渴望农村文化与生活体验的心理需求，通过营造一种天人合一的和谐生态环境，提供都市乡村休闲新模式。重点开发传统与现代结合的农耕技术的应用、推广、培训；相关的香耕文化体验系列；婚庆；美食；乡村度假五类旅游产品，把整个项目区打造为以水墨田园为主题，重庆地区最具特色的多功能

30、复合型生态农业旅游休闲度假区。（二）功能定位（二）功能定位核心功能：都市郊区农业示范基地、新农村示范基地核心功能：都市郊区农业示范基地、新农村示范基地旅游功能：会议住宿、旅游功能：会议住宿、乡村文化体验、田园观光、乡村度假辅助功能：辅助功能：婚庆、培训教育、美食品尝其它功能：其它功能：地产人居、手工艺品生产、农产品配套、农产品交易（三）形象定位（三）形象定位水墨家园、彩虹之湾水墨家园、彩虹之湾依托项目现有地形地貌资源，依据海拔高度，因地制宜，安排大农业布局和园区建设，按照台地休闲农业（紫色） 、山脊林带（绿色） 、山腰果树（橙色） 、山脚乡村居住带（黄色） ；山前平地耕作区（青色） ；福村文化

31、大道（红色） ；水系（蓝色）构成彩虹组合；根据整体地形和示范区的版块特性，划分为三大区：七星传说（农业休闲养生区）蓝色；福村传奇（传统农业区）黄色；香缘传递（现代农业观光区）红色。三元色可以构成一个缤纷的世界，这就是长寿彩虹湾福村香耕文化园。（四）市场定位（四）市场定位1 1、从区域旅游分布细分的市场定位、从区域旅游分布细分的市场定位2 2、从游客消费行为特征细分的市场定位、从游客消费行为特征细分的市场定位（五）目标定位（五）目标定位 国家级都市郊区生态农业综合开发示范区国家级都市郊区生态农业综合开发示范区 重庆市新农村建设示范点重庆市新农村建设示范点 重庆城乡统筹建设示范区重庆城乡统筹建设示

32、范区 重庆民工再就业技能培训基地重庆民工再就业技能培训基地 重庆特色农业旅游示范样板重庆特色农业旅游示范样板潜在市场潜在市场核心市场核心市场拓展市场拓展市场长寿区、重庆城区、涪陵区生态农业商品生产交易、观光休闲、度假婚庆等旅游消费者除核心市场之外的重庆市其它区县及重庆市周边城乡村农业旅游者除上述市场之外的国内外随机的会议旅游消费者及乡村农业旅游者三级市场三级市场一级市场一级市场二级市场二级市场生态农业观光休闲、会议度假、婚庆美食游客消费市场避暑、养生、民俗体验、培训教育消费市场农产品交易、拓展训练、人居地产消费市场11 重庆特色婚庆基地重庆特色婚庆基地 重庆农产品配套基地重庆农产品配套基地 长

33、寿区农业观光旅游的龙头企业长寿区农业观光旅游的龙头企业二、项目案名二、项目案名重庆长寿福村香耕文化体验园区重庆长寿福村香耕文化体验园区案名诠释：案名诠释：重庆突出项目归属地及品牌级别，长寿为属地，福村为乡土文化符号，香耕文化体验农业活动的体验性质。三、发展思路三、发展思路1 1、结合城乡统筹发展与新农村建设，统筹考虑项目区的整体开发、结合城乡统筹发展与新农村建设，统筹考虑项目区的整体开发充分利用项目地属乡村农业旅游项目的性质，围绕国家新农村建设和重庆市城乡统筹发展战略，尽可能获取政府及相关部门的政策、资金等方面的支持；同时，通过本项目的开发，促进当地居民转型，改善当地居民生活环境的同时，增加农

34、民收入，以旅游为切入点和杠杆，通以旅游为切入点和杠杆，通过旅游产业为项目区过旅游产业为项目区“造血造血” ，拓展延伸乡村农业产业链条，构建复合型、综合性、深层次、，拓展延伸乡村农业产业链条，构建复合型、综合性、深层次、多样化农业产业体系，为当地村民创造新的就业岗位和新的经济收入点，并通过旅游为村民打多样化农业产业体系，为当地村民创造新的就业岗位和新的经济收入点，并通过旅游为村民打造良好、美丽的生活环境，培养塑造具有造良好、美丽的生活环境，培养塑造具有“新素质、新文明、新乡风、新风貌新素质、新文明、新乡风、新风貌”的现代的现代“四新四新”新型农民。新型农民。2 2、以泛旅游产业整合项目区域资源，

35、辐射带动区域经济整体发展、以泛旅游产业整合项目区域资源，辐射带动区域经济整体发展泛旅游产业：将农庄休闲度假、美食等以形成高附加值和高溢出效应。 本项目作为地处长寿城市边缘，紧邻重庆城区，有着良好的区位优势，可以将农业产业、旅游产业、房地产业有效嫁接整合，打造成成功的复合型生态农业休闲项目，将旅游产业中的“吃、喝、购、住、玩、民俗、文化”融入整个项目，从而形成传统和现代农业兼存、观赏和游憩并重、度假与商务结合，提升土地价值，吸引经营商，笼住投资者。以此推动整个区域农业产业、旅游产业及其它相关产业的全面发展。3 3、以乡村特色田园生态农业为基础，打造复合型泛旅游产品体系、以乡村特色田园生态农业为基

36、础，打造复合型泛旅游产品体系依托生态农业产业，以农业生产为基础，围绕乡村田园资源，开展生态农业为依托的观光休闲度假为主导，集美食婚庆、培训教育、人居地产、农产品配套交易等旅游产品为一体的复合型泛旅游产品体系，有效满足游客的多样化需求，从而实现经济效益的最大化发展。4 4、利用大地艺术景观构景造景手法，营造彩虹湾景观环境、利用大地艺术景观构景造景手法，营造彩虹湾景观环境整个项目旅游区以乡村田园生态景观环境为依托，根据景观植物习性及四季变化更替现象，利用条带状种植方式，构建彩虹湾乡村景观主题。5 5、全面考虑各相关利益主体的诉求，充分调动各利益主体积极性、全面考虑各相关利益主体的诉求，充分调动各利

37、益主体积极性本项目作为乡村农业项目，其开发涉及开发商、投资商、经营商、农民与政府五方利益主体相关利益，因此，在开发过程中，必须统筹考虑相关利益主体的诉求，充分满足各方利益，有效调动各利益主体的积极性，从而有效地共同进行园区的开发建设。6 6、以节庆活动为启动进行整合营销，实现、以节庆活动为启动进行整合营销，实现“彩虹湾彩虹湾福村香耕文化福村香耕文化”品牌的塑造品牌的塑造依托特色的主题定位与形象策划，通过节庆活动策划引爆整个园区的经营，对各区块进行系统化、全方位的整合营销，使“福村香耕文化”的概念深入人心，全面推动区块知名度的提升，实现“休闲农业旅游品牌”的塑造。12第四章第四章 旅游市场分析旅

38、游市场分析一、旅游市场调查一、旅游市场调查随着世界旅游业的发展，旅游活动的地理范围不断扩大，因此营销活动逐步发展到全国市场，旅游企业必须通过系统的旅游市场调查和分析，才能掌握更多的旅游信息，把握市场动态，进行科学正确的决策。园区开发尚处于初期阶段，有目的地、系统地收集、记录、整理、分析和总结与旅游市场变化有关的各种消费需求以及旅游营销数据、信息、资料，更好地了解现实旅游市场和潜在旅游市场，对潜在的客源市场需求与市场竞争做出较为深入细致的分析，满足游客需求，是促进园区旅游开发进一步发展的基础性工作。（一）园区市场调查的地点因素（一）园区市场调查的地点因素按照调查地点，把对规划园区的调查分为园区周

39、边调查，近程客源市场调查，中、远程客源市场调查三种。（1）对周边相似园区进行的直接调查，主要内容侧重调查游客在园区的消费行为，游客对园区的想法和建议等；（2）近程客源市场调查，侧重居民对本地区旅游园区的认知和了解，居民对短途出游的偏好及出游特征，对规划园区的合理建议，对规划园区初步方案的评价等；（3）中、远程客源市场调查，侧重调查居民的出游行为特征（包括出游方式、出游目的、出游偏好、出游花费、出游时间等），居民对规划园区的认知、了解，对规划地周边园区的认知、了解、出游情况等。（二）发展阶段因素（二）发展阶段因素按调查阶段，分为园区探索、参与阶段市场调查，旅游园区发展、稳定阶段市场调查，旅游景区

40、衰退或复苏阶段市场调查三类。（1）探索与参与期内，最为关注的是市场的需求，竞争景区的优劣势，产品的设计与开发，基础设施的建设、环境的整治等；（2）发展与稳定期内，园区需要重点研究的是产品的提升，服务的完善，形象的塑造、市场的推广，品牌的建设等；（3）停滞、衰退期，园区注重的是产品的更新，服务的精细，形象的重塑，营销问题的诊断等。（三）重庆农业观光旅游的发展状况（三）重庆农业观光旅游的发展状况虽说农业与旅游业是两个不同的产业，但随着重庆市农业产业结构的进一步调整，这两个产业的融合更加密切了。如永川的茶山竹海，在“五一”期间，仅茶山竹海就接待游客 3 万多人，门票收入 25 万元，目前已投资 50

41、0 多万元,正在打造“四个一”工程建设，即一万头优质外种猪场原种场、一万头商品猪示范养殖场、一百万株城市绿化景观苗木园、10 万公斤优质枇杷园（年产），集种植业、养殖业和服务业为一体，以园区为核心，示范和带动当地种植业、养殖业、旅游服务业的快速发展。与园区相邻的长寿（）农业园，投资仅 3000 多万园，目前已经成为长寿区唯一的一个融农业种植、水产养殖、果树采摘、餐饮、会议于一体的农业观光园，年接待游客达到 5 万多人。（四）福村旅游发展现状（四）福村旅游发展现状福村目前没有接待游客的设施和场所。13二、旅游市场二、旅游市场细分细分（一）地理细分（一）地理细分1 1、地理区域和空间位置、地理区域

42、和空间位置 园区距离重庆主城区 65 公里，距离长寿区约 5 公里，距离规划中的新城区则仅为 1.5 公里，与城市相邻。2 2、经济地理环境、经济地理环境 从经济地理环境上看，园区客源市场所属的地区经济发展水平正处在成长阶段，大型工厂、公司正在不断落户，客源市场潜力巨大。（二）人文统计细分（二）人文统计细分1 1、年龄。、年龄。通过市场的访问调查，目前到农业观光园的在各个年龄段都有分布，15-44 岁年龄组游客占绝对优势，是主要目标顾客群。为儿童及老年人这两个群体提供相应的旅游产品，会在未来消费市场中实现突破。2 2、性别。、性别。来旅游区的男女游客性别比例基本均衡。3 3、学历、职业及收入。

43、、学历、职业及收入。到附近农业观光的主要企事业单位集体组织参观、家庭朋友聚会为主。（三）心理细分（三）心理细分1 1、旅游动机。、旅游动机。游客旅游兴趣的主要是以休闲娱乐、领略乡村田园风光、体验乡村生活、观光度假等参与性旅游产品比较感兴趣，另外适当开发其他旅游产品，如康体疗养、会议商务和婚庆市场的增长趋势明显，很多婚庆公司迫切需要园区提供野外婚纱摄影、婚纱。2 2、生活方式。、生活方式。新旅游对个性、独特的要求会随着时间、消费态度、价值取向的变化而变化。大城市的白领阶层，希望到不寻常的旅游地，特别是未经过度开发，还保持一定的原始风貌的旅游区旅游，开发后的园区，可以满足这些客源市场的需求。3 3

44、、兴趣爱好。、兴趣爱好。游客的年龄不同兴趣爱好也不尽相同，园区要开展不同年龄段，不同层次的旅游项目，满足不同年龄段游客的需求。（四）行为细分（四）行为细分1 1、出游方式。、出游方式。到园区的游客多以团体组织为主，兼有以家庭为单位或与朋友结伴出游。从出行距离上看，游客多选择中短距离。从交通方式上看，游客可选择自驾车出行，游客参团或乘坐公共汽车等出行。随着自驾车出游的增多，对园区停车场的建设应留有足够的空间。2 2、团队市场。、团队市场。团队观光旅游是主要旅游形式。3 3、散客市场。、散客市场。争取散客市场。加入参与性旅游产品，丰富旅游产品结构，争取更多的客源市场。三、旅游目标市场定位及分析三、

45、旅游目标市场定位及分析影响客源目标市场选择的因素有：旅游资源特点及其规划前景、客源市场发展趋势、客源地的社会经济发展水平、客源地与接待地的距离及交通条件等。根据园区目前市场的现状，结合目标市场定位的原则。园区客源市场总体目标定位：以中以中青年白领阶层客源为依托，重点拓展重庆主城区和长寿区市场，逐步周边客源市场。通过农产青年白领阶层客源为依托，重点拓展重庆主城区和长寿区市场，逐步周边客源市场。通过农产品交易市场的建立，积极争取拓展省内其它地区客源市场，同时，在条件具备的情况下，大力品交易市场的建立，积极争取拓展省内其它地区客源市场，同时，在条件具备的情况下，大力开辟海外市场。开辟海外市场。（一）

46、客源目标市场（一）客源目标市场1 1、一级客源市场：、一级客源市场：重庆主城区、长寿区、涪陵区。2 2、二级客源市场：、二级客源市场：长寿周边区、县。 3 3、三级客源市场：、三级客源市场：来重庆旅游的重庆市外客源市场（如到长寿湖的游客）。（二）客源目标市场分析（二）客源目标市场分析1 1、一级客源市场：、一级客源市场：14重庆市区、长寿区白领阶层、企事业单位、农业产品交易人员、会议群体是园区最稳定与最直接的客源市场；以春游、秋游、周末游为主，婚庆摄影、民族节庆活动、会议、短训班等为辅助形式。2 2、二级客源市场：、二级客源市场：以到长寿湖的客源市场为主，其它地区为辅。客源主要来自青年群体、机

47、关、大中院校、科研机构为主，以农业观光旅游、农产品交易会议、短期培训、休闲度假等为主要形式。3 3、三级客源市场：、三级客源市场：以观光考察为主，主要为省外市场，以创意农业的知名度，通过便利的交通，使之纳入长寿区的总体旅游体系，并以农业科技观光体验、乡村休闲度假为一体的形成特色旅游产品，打开重庆市都市农业观光的巨大潜在市场。（三）客源市场预测（三）客源市场预测目前园区没有系列的数据可以支撑对今后客源规模比较准确的预测，主要是根据周边已经开发的同类性质的园区游客的现状进行推测，并结合投资的力度，预测近期、中期及远期的游客规模。近期（-2010 年）：游客的规模大概可以达到周边已有的农业观光园的规

48、模，50000 人/年；中期（2015 年）：游客规模达到 10 万人，主要是投资规模扩大，接待能力和开展的旅游活动增加。远期（2020 年）：游客规模达到 15 万人，主要是园区配套的农业交易中心成立，商务及会议的规模不断扩大，在全国的影响力逐年增加。15第五章：功能分区布局第五章：功能分区布局与开发思路与开发思路一、功能分区布局原则一、功能分区布局原则1 1、环境友好与资源整合节约的原则、环境友好与资源整合节约的原则自然生态为主、人工为辅，全面贯彻生态思想，体现生态体系，实现良性生态循环，把人作为生态链的一环进行规划设计，最大程度实现景观绿化、美化。2 2、城乡统筹与新农村建设结合原则、城

49、乡统筹与新农村建设结合原则通过旅游开发聚集人气，促进黄连村、甘蔗村乡村旅游与农业旅游发展，推动当地农民转型，促进农民增收和新农村建设步伐，形成城乡互动、统筹发展格局。在城乡统筹综合改革的原则下进行项目功能布局，以此争取成为重庆市“城乡统筹改革综合试验区旅游开发试点项目”。3 3、结合现状资源地貌统筹布局原则、结合现状资源地貌统筹布局原则结合项目地地形地貌条件及资源条件特征，进行项目地功能区的统筹安排，形成主题化功能互补区，在项目区建设过程中，合理安排供水、防汛、蓄水、抗旱、农业等功能设施。4 4、主题导向与核心辐射带动的原则、主题导向与核心辐射带动的原则整个项目区功能布局围绕“水墨田园”主题展

50、开，各功能区布局均充分考虑主题景观的塑造与核心区的辐射带动，并且通过核心主题区带动周边起源开发与土地利用。5 5、眼前与未来协调可持续发展原则、眼前与未来协调可持续发展原则项目区的功能布局，不仅考虑目前已签订项目区范围，而且综合考虑项目区未来的延伸发展，为未来的扩张和进一步发展预留空间。二、功能分区二、功能分区 根据项目地资源现状特点及地形地貌条件，结合项目地开发发展思路，充分考虑项目区项目功能特色、可操作性、开发建设步骤的科学合理性及延续性的基础上，把整个项目区定为一福心、三色区、五彩带：一福心为：酒店会所休闲度假区酒店会所休闲度假区三色区为三色区为：水墨田园农耕文化区（绿色） ，香耕生活体

51、验区（黄色） ，七星湖休闲养生区（蓝色）五彩带：山林游憩带（山际线 彩色） ，观光采摘带（橙色） ，文化体验带（红色 ） ，滨水诗画廊（彩色） ，水带（青色） 整个项目区域以酒店会所为心，向周边进行旅游功能延伸拓展，形成以农业商务会议度假为中心点、农业观光体验三大板块为面，通过等高线带围绕而成的色彩斑斓的集农业生产、旅游观光、商务会议餐饮、乡村生活体验于一体的香耕创意文化观光园。三、功能分区规划三、功能分区规划（一）福心：酒店会所休闲度假区（一）福心：酒店会所休闲度假区1 1、概况、概况位位 置：置：位于甘蔗村西部，项目地东部“半岛”台地区域。面面 积：积：福心区 2.90 公顷.功能定位：功

52、能定位：会议接待、休闲度假、游客接待服务、西式婚庆举办、度假地产开发思路：开发思路：以甘蔗村方向作为整个旅游区的主入口，结合现状山形地貌资源，把整个片区打造为以度假酒店、企业会所、度假地产为主要依托，集会议接待、休闲度假、游客接待服务、婚庆举办、度假地产、餐饮服务等功能为一体的复合型多功能休闲度假区，整个片区建筑以木、石结构生态建筑风格为主。主要项目：主要项目：酒店、企业会所、游客接待服务中心。2 2、开发主题、开发主题会议度假，人流汇集中心、婚庆宴会场所等为福村的幸福之心。 3 3、目标客群、目标客群长寿及重庆市区大中小企业及政府部门会议消费及度假群体。4 4、整体景观、整体景观建筑景观、田

53、园景观5 5、项目策划、项目策划161）墨野大酒店墨野大酒店位于项目区东部半岛台地区域，总占地面积约为 2000，以住宿、会议接待服务为主，集住宿、餐饮、会议、娱乐、养生等综合一体的多功能四星级度假酒店。酒店设计顺应现代化度假酒店的发展趋势，同时结合田园文化特征以及项目本身特点，形成结局齐全、便捷又不失大气豪迈的大格局，墨野大酒店为水墨田园旅游度假区的标志性建筑。其中，建筑体以有机建筑理念为指导，依山就势而设计，使其与山形地貌及景观有机融为一体。有机建筑是一种崇尚自然并且赋予生命的，以“道法自然”为核心思想，自然界是有机的，因而取名为“有机建筑” 。主体建筑采用依坡而建的退台式建筑，使建筑体附

54、着在山坡上。建筑体量以三层为主，整体为木石结合的木架结构建筑或覆土结构建筑，木架结构建筑外观风貌设计可融入重庆地区吊脚楼文化元素进行创新设计；大堂彰显野奢主题，台级布局，布置瀑布、池塘、花草等，将大堂塑造为一个四季常绿的酒店内部假山；共有床位数总体客房数量 180 间左右（其中标准客房 160 间，套房 20 间，满足不同游客的需求） ；商务会议中心由 1 个大型会议室（同时容纳 200 人开会） 、15 中型会议室（5080 人） 、20vip 会议厅（2030 人）组成，大中型会议厅又可以通过滑轨分割组合，形成若干小会议厅，能承接来自重庆地区的各种规模的商务会议。其中，大型会议厅是一个多功

55、能厅，可以满足大型会议、新闻发布、大型聚会、产品展示等功能；中型会议厅可以有教室型、剧场型、发布型、宴会型、圆桌型；vip 会议厅接待高端商务会议，强调高效的商务氛围，有无线、宽带等，形式上包含圆桌会议型、沙发会客型、圆桌宴会型等。2）生态餐厅生态餐厅位于项目区东部甘蔗村西部区域，为生态大棚式特色餐厅，室内四季种植花卉植物，营造人工水系，打造全天候的生态用餐环境，并针对周边婚庆时尚，推出特色婚宴，并作为重庆地区特色婚礼的举办场所，建筑占地总面积约为 1200，整体建筑为玻璃钢架结构的有机覆土建筑。建议生态餐厅可以针对不同星座游客推出对应的星座食谱：白羊座能量加强食物：能量来自头部，加上好强的个

56、性，要注意保养脑部和心血管，可多补充红色系蔬果，如：红豆、红萝卜、西红柿、红凤菜、枸杞、红枣、苋菜等。建议使用营养补充食品：高蛋白素、多种营养片、小麦胚芽油 e、综合维生素片、天然 b营养片、蜂蜜卵磷脂营养嚼片、深海蛙鱼油、倍欣营养片、天然 c 营养嚼片等。金牛座金牛座能量加强食物：颈部和咽喉需多留意保养，同时要小心脾胃和心血管疾病的危害，黄色和红色蔬果都有益于加强能量，如：土豆、玉米、花菜、菠萝、红萝卜等。建议使用营养补充食品：高蛋白素、天然 b 营养片、蜂蜜卵磷脂营养嚼片、深海蛙鱼油、大蒜片等。双子座双子座能量加强食物：身体能量集中在肺部，可多食用白色系列蔬果，维持肺部和大肠的健康，如：芦

57、笋、卷心菜、白花菜、高丽菜、大蒜、山药、莲子等。建议使用营养补充食品：高蛋白素、倍欣营养片、天然 c 营养嚼片、大蒜片等。巨蟹座巨蟹座能量加强食物：维持能量首先要保护胃和脾的正常功能，应多食用黄色系的蔬果，如：黄豆、全麦食品、土豆、香蕉、蘑菇等。建议使用营养补充食品：高蛋白素、得力多种营养片、小麦胚芽油 e、综合维生素片、天然 b 营养片、深海蛙鱼油、倍欣营养片、天然 c 营养嚼片等。狮子座狮子座能量加强食物：脊椎和心脏是能量的聚集处但也最脆弱，平常饮食应清淡、多喝水，并多吃红色系的蔬果，如甜椒、枸杞、红萝卜等。建议使用营养补充食品：高蛋白素、倍欣营养片、得力多种营养片、蜂蜜卵磷脂营养嚼片、深

58、海蛙鱼油、小麦胚芽油 e、综合维生素片、天然 b 营养片、多种植物纤维嚼片等。处女座处女座能量加强食物：常常提醒自己放松一下，多照顾肠胃，饮食可多增加绿色和黄色的蔬果，如：绿花菜、甘蓝菜、青椒、黄椒、葡萄柚、土豆等。建议使用营养补充食品：高蛋白素、多种植物纤维嚼片、综合维生素片、天然 b 营养片、蜂蜜卵磷脂营养嚼片、深海蛙鱼油、小麦胚芽油 e 等。17天秤座天秤座能量加强食物：腰部、下腹、咽喉及皮肤是较敏感的部位，精神容易紧张，建议加强黑色系蔬果，如：黑芝麻、香菇、黑枣、紫菜、海带等。建议使用营养补充食品：高蛋白素、天然 c 营养嚼片、倍欣营养片、综合维生素片、天然b 营养片、小麦胚芽油 e

59、等。天蝎座天蝎座能量加强食物：能量集中在肝脏、内分泌和生殖器官，内敛压抑容易伤肝，可加强绿色蔬果的摄取，如：青椒、小麦草、丝瓜、绿色花菜等。建议使用营养补充食品：天然 b 营养片、小麦胚芽油 e、综合维生素片、高蛋白素等。射手座能量加强食物：肝脏、肾脏与大腿是最强壮，也最容易出状况的部位，建议多吃些绿色的蔬果，如：绿豆、菠菜、丝瓜、豌豆夹、高丽菜仔、茴香。建议使用营养补充食品：高蛋白素、天然 b 营养片、天然 c 营养嚼片、综合维生素片、得力多种营养片等。摩羯座摩羯座能量加强食物：身体能量集中在骨骼、关节和牙齿，天生工作狂加上自我要求高，建议多摄取红色系蔬果，如：红豆、红萝卜、西红柿、地瓜叶等

60、。建议使用营养补充食品：综合维生素片、深海蛙鱼油、高蛋白素、天然 b 营养片等。水瓶座水瓶座能量加强食物：身体能量表现在神经系统和足胫骨，可加强红色系蔬果，如：红豆、红萝卜、西红柿、地瓜叶等。建议使用营养补充食品：高蛋白素、小麦胚芽油 e、综合维生素片、天然 b 营养片、天然c 营养嚼片等。双鱼座双鱼座能量加强食物：特别要注意脚部，容易因血液循环不良而产生水肿的现象，要注意盐、糖的摄取，多补充矿物质和黑色蔬果如：木耳、黑芝麻、香菇、紫菜、海带、黑豆等。建议使用营养补充食品：高蛋白素、天然 b 营养片、综合维生素片、多种植物纤维嚼片。3）企业会所企业会所是为企业量身定做、具有会议、休闲、度假功能