营改增实施课件

1、建筑、房地产企业最新营改增涉建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略税政策剖析及应对策略肖太寿肖太寿营改增实施办法母公司招投标取得土地给未来成立的项目公司（法人单位）母公司招投标取得土地给未来成立的项目公司（法人单位）开发的问题。开发的问题。 国土资源部国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）范（试行）（国土资发国土资发20061142006114号号）“申请人竞得申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等确新公司的出资构成、成立时间等 内容内容。出

2、让人可以。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订国有土地使国有土地使用权合同用权合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更国有土地使用权出让合同变更协议协议；也可按约定直接与新公司签订；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用国有土地使用权出让合同权出让合同。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等等 ，在竞得土地后，且按原约定

3、条件办理的，没有发，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。营改增实施办法法律依据法律依据1 1、住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标（建办标2016420164号号 ）2 2、财政部、财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知征增值税试点的通知（财税财税201620163636号号）3 3、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值纳税人跨县（市、

4、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法税征收管理暂行办法（国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第1717号）号）4 4、 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局国家税务总局公告公告20162016年第年第1818号）号）营改增实施办法法律依据法律依据5 5、 纳税人提供不动产经营租赁服务增值纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法税征收管理暂行办法 （国家税务总局公国家税务总局公告告20162016年第年第1616号）号）6 6、 不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局公告（国家税务总局公告20

5、162016年第年第1515号号 ）7 7、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法办法（国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第1414号）号） 营改增实施办法一、建筑企业招投标合同工程报价的确定一、建筑企业招投标合同工程报价的确定 （一）法律依据（一）法律依据 住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标（建办标2016420164号号 ）规定：）规定：工程造价可按以工程造价可按以下公式计算：工程造价下公式计算：工程造价= =税前工

6、程造价税前工程造价（1+11%1+11%）。）。 其中，其中，11%11%为建筑业拟征增值税税率，税为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。算。营改增实施办法一、建筑企业招投标合同工程报价的确定一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（二）（二）招投标合同中投标价的确定招投标合同中投标价的确定 根据以上文件规定，建筑企业的工程报根据以上文件规定，建筑企业的工程报价如下价如

7、下 税前建筑工程报价税前建筑工程报价= =不含增值税的材料不含增值税的材料设备费用设备费用+ +不含增值税的施工机具使用费不含增值税的施工机具使用费+ +不含增值税的人工费用不含增值税的人工费用+ +不含增值税的管理不含增值税的管理费用和规费费用和规费+ +合理利润合理利润营改增实施办法一、建筑企业招投标合同工程报价的确定一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（二）（二）招投标合同中投标价的确定招投标合同中投标价的确定1 1、非、非EPCEPC建筑工程报价建筑工程报价= =税前建筑工程报价税前建筑工程报价+ +税前建筑工程报价税前建筑工程报价11%11%2 2、 EPC EPC建筑工程报价建筑工

8、程报价= =（不含增值税的设计（不含增值税的设计费用费用+ +不含增值税的设备费用不含增值税的设备费用+ +不含增值税不含增值税的安装费用的安装费用+ +合理利润）合理利润）+ +不含增值税的设不含增值税的设计费用计费用6% 6% + +不含增值税的设备费用不含增值税的设备费用11% 11% + +不含增值税的安装费用不含增值税的安装费用11%11%营改增实施办法一、建筑企业招投标合同工程报价的确定一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（三）结论（三）结论 营改增后，建筑企业投标价是含营改增后，建筑企业投标价是含增值税的报价。增值税的报价。营改增实施办法案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节

9、税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析 （1）案情情况）案情情况 A A公司为中国境内法人企业，公司为中国境内法人企业，B B公司为中国境公司为中国境内一家具备设计资质且有能力承建电厂的专业内一家具备设计资质且有能力承建电厂的专业施工企业，施工企业，A A公司、公司、B B公司均为山东省企业，且公司均为山东省企业，且均为一般纳税人。均为一般纳税人。20162016年年7 7月月A A公司与公司与B B公司签公司签订了订了ZJZJ市生活垃圾填埋气发电项目市生活垃圾填埋气发电项目EPCEPC总承总承包协议包协议。工程总承包范围为工程总承包范围为ZJZJ市生活垃圾填市生活垃圾填埋气发电项目工

10、程的全部勘测、设计、设备和埋气发电项目工程的全部勘测、设计、设备和材料采购，建筑安装和电网接入系统工程施工材料采购，建筑安装和电网接入系统工程施工直直至竣工验收的相关工作。至竣工验收的相关工作。营改增实施办法案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析 A A公司为工程发包人，公司为工程发包人，B B公司为工程承包方。公司为工程承包方。根据根据EPCEPC总承包协议总承包协议的约定，的约定，B B公司负公司负责按责按ZJZJ市生活垃圾填埋气发电项目市生活垃圾填埋气发电项目EPCEPC总承总承包协议的约定，进行勘测设计、材料采购、包协议的约定，进行勘测

11、设计、材料采购、设备采购、设备检验检测、建筑安装施工、设备采购、设备检验检测、建筑安装施工、材料检验检测、测试、并网安全评价、竣材料检验检测、测试、并网安全评价、竣工投产、性能试验等所有工作，直至完成工投产、性能试验等所有工作，直至完成工程至正常并网发电。工程至正常并网发电。总合同价款（不含总合同价款（不含增值税）为增值税）为1 1亿元，有两种合同签订方法：亿元，有两种合同签订方法：营改增实施办法案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析（2 2）EPCEPC工程总承包合同的节税签订技巧工程总承包合同的节税签订技巧 EPCEPC总承包合同，即设计、

12、采购、施工合同，总承包合同，即设计、采购、施工合同，是一种包括设计、设备采购、施工、安装是一种包括设计、设备采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的总承包模式。这和调试，直至竣工移交的总承包模式。这种操作模式主要适用于那些专业性强、技种操作模式主要适用于那些专业性强、技术含量高、工艺及结构较为复杂、一次性术含量高、工艺及结构较为复杂、一次性投资较大的建设项目。投资较大的建设项目。营改增实施办法营改增实施办法案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析法律依据法律依据财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试

13、点的通知征增值税试点的通知（财税（财税201620163636号）号）附件附件2 2：营业税改征增值税试点有关事项的营业税改征增值税试点有关事项的规定规定第一条第（一）项的规定，试点纳税人第一条第（一）项的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：或者征收率：营改增实施办法案例分析：某案例

14、分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析 建筑业营改增后，节税的建筑业营改增后，节税的EPCEPC总承包合同总承包合同签订技巧签订技巧 建筑业营改增后，必须在建筑业营改增后，必须在EPCEPC合同中必须分合同中必须分别注明：别注明：设计费用、检测费用、建筑安装设计费用、检测费用、建筑安装费用（含设备材料费用），否则会从高适费用（含设备材料费用），否则会从高适用税率，使企业缴纳更多的税收。用税率，使企业缴纳更多的税收。营改增实施办法案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析 （3 3）本案例中的合同签订技巧及涉税分析）

15、本案例中的合同签订技巧及涉税分析 第一种合同签订技巧的涉税分析：第一种合同签订技巧的涉税分析： 根据根据财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知改征增值税试点的通知（财税财税201620163636号号）附）附件件2 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（一）项的规定，纳税人兼有不同税率或第一条第（一）项的规定，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率应税服务的，应当分别核算适用不同税率

16、或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，基于此规定，B B公司要从高适用税率，缴纳增值税公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税为销项税为1000010000万元万元11%=110011%=1100（万元）；（万元）；营改增实施办法案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析第二种合同签订技巧的涉税分析：第二种合同签订技巧的涉税分析：由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具和会计核算时，都可以分别进行。因此，和会计核算时，都可以分别进行。因此，

17、B B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税如下：公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税如下：100010006%+6%+（6000+20006000+2000）11%+11%+（500+500500+500）6%=60+880+60=10006%=60+880+60=1000（万元）。（万元）。因此，在假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣因此，在假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况下，第二种合和城市维护建设税及附加的情况下，第二种合同签订技巧与第一种合同签订技巧可以节约同签订技巧与第一种合同签订技巧可以节约100100万元的增值税。万元的增值税。营改增实施办法二二、营改增

18、后，建筑房开企业的会计核算、营改增后，建筑房开企业的会计核算 （一）增值税是否进成本两种情况处理：（一）增值税是否进成本两种情况处理： 第一，当获得增值税专用发票的情况下，增第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；值税不进成本； 第二，当获得增值税普通发票的情况下，增第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；值税进成本；营改增实施办法二、营改增后，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算 第二，采购建筑材料时，当从一般纳税第二，采购建筑材料时，当从一般纳税人供应商采购材料，获得增值税专用发票时人供应商采购材料，获得增值税专用发票时 借：工程施工借：工程施工

19、材料费用材料费用 应交税费应交税费应缴增值税（进项税应缴增值税（进项税） 贷：银行存款贷：银行存款/ /应付账款应付账款/ /应付票据应付票据 当当从小规模纳税人供应商采购材料，从小规模纳税人供应商采购材料，获得增获得增值税普通发票时值税普通发票时借：工程施工借：工程施工材料费用材料费用 贷：银行存款贷：银行存款/ /应付账款应付账款/ /应付票据应付票据营改增实施办法二、营改增后，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算 第一，第一，“开发成本开发成本”会计科目中不含增值税，会计科目中不含增值税，而营改增前，而营改增前，

20、“ “开发成本开发成本”会计科目中含营会计科目中含营业税或增值税。业税或增值税。 发生开发成本时：发生开发成本时： 借：开发成本借：开发成本材料设备费用材料设备费用/ /建安成本建安成本 应交税费应交税费应缴增值税（进项税应缴增值税（进项税） 贷：银行存款贷：银行存款/ /应付账款应付账款/ /应付票据应付票据 营改增实施办法二、营改增后，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算 第二，第二，“预收账款预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款预收账款”会计科目中含营业税。会计

21、科目中含营业税。 收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下: :借：银行存款借：银行存款 贷贷: :预收账款预收账款借：借： 应交税费应交税费-应交增值税（已交增值税应交增值税（已交增值税) ) 收到买房人预收到买房人预付款付款/(1+11%)/(1+11%)3%3% （财税（财税201636201636号文件规定：房地产开发企业号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照预收款时按照3%3%的预征率预的预征率预缴增值税。）缴增值税。）贷贷: :银行存款银行存款 营改增

22、实施办法二、营改增后，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算 第三，完工结转收入时第三，完工结转收入时借：预收账款借：预收账款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 预收账款预收账款/ /（1+11%1+11%） 应交税费应交税费应交增值税（销项）应交增值税（销项） 预收账款预收账款/ /（1+11%1+11%）11%11%营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用应用（一）增值税发票的分类：增值税专用发票（一）增值税发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进

23、项税，增值税普通发票不可抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。以抵扣增值税进项税。（二）增值税纳税人的发票开具：（二）增值税纳税人的发票开具：1 1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。票，也可以开增值税普通发票。2 2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。票。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1 1、增值税发票抵扣期限、增值税

24、发票抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知限有关问题的通知（国税函国税函 20096172009617号号 ）：）： (1) (1)增值税一般纳税人取得增值税一般纳税人取得20102010年年1 1月月1 1日以后开日以后开具的具的增值税专用发票增值税专用发票、（货物运输增值税专用发（货物运输增值税专用发票票）和和机动车销售统一发票机动车销售统一发票，应在开具之日起应在开具之日起180180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。申报期内，向

25、主管税务机关申报抵扣进项税额。 营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 1 1、增值税发票抵扣期限、增值税发票抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知限有关问题的通知（国税函国税函 20096172009617号号 ）：）： (2) (2)实行海关进口实行海关进口增值税专用缴款书增值税专用缴款书（以下简（以下简称海关缴款书）称海关缴款书）“先比对后抵扣先比对后抵扣”管理办法的增管理办法的增值税一般纳税人取得值税一般纳税人取得20102010年年1 1月月1 1日以后开具

26、的海日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起关缴款书，应在开具之日起180180日日内向主管税务机内向主管税务机关报送关报送海关完税凭证抵扣清单海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。料和电子数据）申请稽核比对。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 2 2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣扣，抵扣不足结转下期继续抵扣 代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供款书抵扣，不需要认证，但需

27、要提供“应应当具备书面合同、付款证明和境外单位的当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。额不得从销项税额中抵扣。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 3 3、增值税专用发票丢失的增值税专用发票丢失的处理处理 国家税务总局国家税务总局 关于简化增值税发票领用和使用程序有关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告关问题的公告 （国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第1919号）号）第第三、简化丢失专用发票的处理流程规定：三、

28、简化丢失专用发票的处理流程规定： （一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联：抵扣联： 1 1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应提供的相应专用发票记账联复印件专用发票记账联复印件及销售方主管税务机及销售方主管税务机关出具的关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单丢失增值税专用发票已报税证明单或或丢丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件（附件1 1、2 2，以下统称，以下统称证明单证明单），作为增值税进项税额的抵），作为增值税进项税额的抵扣凭

29、证；扣凭证； 营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 2、 如果丢失前未认证的，如果丢失前未认证的，购买方凭销购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证行认证，认证相符的可凭专用发票记账联，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的复印件及销售方主管税务机关出具的证证明单明单，作为增值税进项税额的抵扣凭证。，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和专用发票记账联复印件和证明单证明单留存留存备查。备查。营改增实施办法营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策

30、解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 （二）一般纳税人（二）一般纳税人丢失已开具专用发丢失已开具专用发票的抵扣联，票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。查。（三）一般纳税人（三）一般纳税人丢失已开具专用发票丢失已开具专用发票的发票联，的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。凭证，专用

31、发票抵扣联复印件留存备查。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 ( (五五) )选择材料供应商的决策选择材料供应商的决策 1 1、选择购买的最佳时机，实现资金的流动、选择购买的最佳时机，实现资金的流动性效益。性效益。 由于新购进机器设备和材料等动产所含的增由于新购进机器设备和材料等动产所含的增值税进项税额可以抵扣，值税进项税额可以抵扣，因此企业可以在因此企业可以在不影响正常经营的前提下合理选择购进动不影响正常经营的前提下合理选择购进动产的时间，以尽量晚缴增值税。产的时间，以尽量晚缴增值税。 营改增实施办法案例分析案例分析 甲建筑企业

32、甲建筑企业增值税的纳税期限为增值税的纳税期限为1 1个月。个月。20162016年年8 8月月，其销项税额为其销项税额为100100万元，购买万元，购买固定资产以外的货物进项税额为固定资产以外的货物进项税额为8383万元。万元。20162016年年9 9月月，其销项税额为其销项税额为100100万元，购买万元，购买固定资产以外的货物进项税额为固定资产以外的货物进项税额为100100万元。万元。甲企业欲在甲企业欲在20162016年年8 8月或月或9 9月月购买一台价值购买一台价值为为100100万元（不含增值税）的设备来扩大生万元（不含增值税）的设备来扩大生产，产，购买当月即可投入使用，预计生

33、产出购买当月即可投入使用，预计生产出的产品自购进设备当月起的产品自购进设备当月起3 3个月后即可对外个月后即可对外销售并实现效益。请问应如何进行纳税筹销售并实现效益。请问应如何进行纳税筹划？划？ 营改增实施办法案例分析案例分析 方案二：方案二：20162016年年8 8月购进设备月购进设备 20162016年年8 8月应纳增值税月应纳增值税100100838310010017%17%0 0（万元）（万元） 20162016年年9 9月应纳增值税月应纳增值税1001001001000 0（万元）（万元） 由此可见，由此可见，20152015年年4 4月方案二比方案一少纳增月方案二比方案一少纳增值

34、税值税1717万元（万元（17170 0），），虽然方案二在虽然方案二在20102010年年4 4月月就支出了就支出了117117万元（万元（100 100 10017%10017%）购进设备，比）购进设备，比方案一早支出了方案一早支出了1 1个月，但是同样也会提前个月，但是同样也会提前1 1个月个月获取收益。获取收益。因此从纳税筹划的角度来看，方案二因此从纳税筹划的角度来看，方案二优于方案一。优于方案一。 营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 2 2、对供应商价格的选择：、对供应商价格的选择： 实践中，供应商分为一般纳税人供应商和

35、实践中，供应商分为一般纳税人供应商和小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的增值税专用发票。增值税专用发票。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况下，应从以下两方面来选择供应商：下，应从以下两方面来选择供应商：(1)(1)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，当小规模纳税

36、人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低1414个个点是合适的。点是合适的。（2 2）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低低1717个点是合适的。个点是合适的。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（二）不征增值税项目（二）不征增值税项目1 1、存款利息、存款利息2 2、房地产主管部门或者指定机构、公积金管理、房地产主管部门或者指定机构、

37、公积金管理中心、开发企业以及中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房物业管理单位代收的住房专项维修基金。专项维修基金。3 3、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关的债权、负债和劳动力一并转让给其他其相关的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。转让行为。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（三）三）8 8类差额征税项目销售额

38、的确定类差额征税项目销售额的确定 附件附件2 2：营业税改征增值税试点有关营业税改征增值税试点有关事项的规定事项的规定规定：规定：1 1、试点纳税人提供建筑劳务服务、试点纳税人提供建筑劳务服务适用简适用简易计税方法的，易计税方法的，以取得的全部价款和以取得的全部价款和价外费用价外费用扣除支付分包款后的余额扣除支付分包款后的余额为为销售额。销售额。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（三）（三）8 8类差额征税项目销售额的确定类差额征税项目销售额的确定 2 2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的、房地产开发企业中的一般纳税人销售

39、其开发的房地产项目（房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目选择简易计税方法的房地产老项目除外除外），以取得的全部价款和价外费用，），以取得的全部价款和价外费用，扣除受扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额。 房地产老项目房地产老项目，是指，是指建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在20162016年年4 4月月3030日前的房地产日前的房地产项目。项目。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 5 5、经人民银行、银监会或者商务部

40、经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供提供融资租赁服务融资租赁服务，以取得的全部价以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后发行债券利息和车辆购置税后的余额的余额为销售额。为销售额。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 6 6、经人民银行、银监会或者商务部经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，批准从事融资租赁业务的试点纳

41、税人，提供融资性售后回租服务提供融资性售后回租服务，以取得的，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。利息后的余额作为销售额。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 8 8、试点纳税人提供旅游服务、试点纳税人提供旅游服务，可以，可以选择以取得的全部价款和价外费用，选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给扣除向旅游服务购买方收取并支

42、付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。为销售额。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（四）不动产固定资产的抵扣（四）不动产固定资产的抵扣 适用一般计税方法的试点纳税人适用一般计税方法的试点纳税人，20162016年年5 5月月1 1日后取得并在会计制度上按固定资日后取得并在会计制度上按固定资产核算的产核算的不动产不动产或者或者20162016年年5 5月月1 1日

43、后取得日后取得的的不动产在建工程不动产在建工程，其进项税额应自取得，其进项税额应自取得之日起分之日起分2 2年从销项税额中抵扣，第一年抵年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为扣比例为60%60%，第二年抵扣比例为，第二年抵扣比例为40%40%。营改增实施办法三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（五）建筑企业提供建筑劳务可以选择简易计税方法计税的（五）建筑企业提供建筑劳务可以选择简易计税方法计税的三种情形三种情形 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。方自行采购的建筑工程。

44、3 3、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务，可以、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务，可以 选择适用简易计税方法计税（税率为选择适用简易计税方法计税（税率为3%3%）。）。 建筑工程老项目，是指：建筑工程老项目，是指： 一一 是是建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在20162016年年4 4月月3030 日前的建筑工程项目。日前的建筑工程项目。 二是未取得二是未取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证的，的， 建筑工程承建筑工程承包合同注明的开工日期在包合同注明的开工日期在20162016年年4 4月月3030 日前的建筑工程项日前的建筑工程项目

45、。目。 营改增实施办法营改增后建筑企业营改增后建筑企业“甲供材甲供材”涉税风险控制的合同涉税风险控制的合同签订技巧签订技巧（一）（一）“甲供材甲供材”的增值税法律依据分析的增值税法律依据分析 1 1、“甲供材甲供材”中建筑企业增值税计税方法选择的法律依中建筑企业增值税计税方法选择的法律依据及分析据及分析财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知试点的通知“财税财税201636201636号号”附件附件2 2营业税改征营业税改征增值税试点有关事项的规定增值税试点有关事项的规定第一条第（七）款第一条第（七）款“建筑建筑房屋房屋”第第2

46、2项规定：项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。” ” 在该条在该条文件规定中有两个特别重要的词文件规定中有两个特别重要的词“可以可以”，具体的，具体的内涵是，只要发生内涵是，只要发生“甲供材甲供材”现象，建筑施工企业在增现象，建筑施工企业在增值税计税方法上，具有一定的选择性，值税计税方法上，具有一定的选择性，既可以选择增值既可以选择增值税一般计税方法，也可以选择增值税简易计税方法。税一般计税方法，也可以选择增值税简易计税方法。营改增实施办法营改增后建筑企业营改增后建筑企业“甲供材甲供材”涉

47、税风险控制的合同涉税风险控制的合同签订技巧签订技巧 根据以上政策规定，根据以上政策规定，“甲供材甲供材”中中建筑企业计算增值税的销售额体现为建筑企业计算增值税的销售额体现为两个方面：两个方面： 一一是建筑企业是建筑企业选择一般计税方法计算选择一般计税方法计算增值税的情况下，增值税的情况下，销售额是建筑企业销售额是建筑企业发生建筑应税行为向发包方或业主收发生建筑应税行为向发包方或业主收取得的全部价款和价外费用取得的全部价款和价外费用； 营改增实施办法营改增后建筑企业营改增后建筑企业“甲供材甲供材”涉税风险控制的合同涉税风险控制的合同签订技巧签订技巧 ( (二二) )“甲供材甲供材”中建筑企业增值

48、税计税方式中建筑企业增值税计税方式的选择分析的选择分析 按照财税按照财税201620163636号）附件号）附件1 1：营业税营业税改征增值税试点实施办法改征增值税试点实施办法的规定，建造的规定，建造服务的适用税率是服务的适用税率是11%11%，而设备、材料、动，而设备、材料、动力的适用税率一般均是力的适用税率一般均是17%17%。据此，。据此，可以大可以大概计算出概计算出“甲供材甲供材”中建筑企业增值税计中建筑企业增值税计税方式选择的临界点。税方式选择的临界点。”营改增实施办法案例：建筑企业采购材料物质价税合计案例：建筑企业采购材料物质价税合计 48.18% 48.18%“甲供甲供材材”合同

49、中约定的工程价税合计，选择一般计税方法的分析合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法的分析 江苏省某企业委托一个中国京冶公司承江苏省某企业委托一个中国京冶公司承建一主题乐园项目，工程总承包合同造价建一主题乐园项目，工程总承包合同造价为为10001000万元，材料部份万元，材料部份600600万元，万元，其中其中“甲甲供材供材”为为200200万元；万元；安装部分安装部分400400万元。中万元。中国京冶将其中国京冶将其中100100万元的机电安装工作分包万元的机电安装工作分包给中冶建研公司。（假设购买材料均取得给中冶建研公司。（假设购买材料均取得17%17%的增值税专用发票）的增值税专用发票）营改增实施办法案例：建筑企业采购材料物质价税合计案例：建筑企业采购材料物质价税合计 48.18% 48.18%“甲供甲供材材”合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法的分析合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法的分析 因此，因此，建筑企业采购材料物质价税合计建筑企业采购材料物质价税合计422400422400万元万元（1 111%11%）（1+17%1+17%） 48.18%48.18%“甲供材甲供材”合同中约定的工程价合同中约定的工程价税合计税合计800800万元万元=385.44=385.44万元，万元，选择一般计选