某房地产公司的税收筹划

1、案例二十六：全方位税收精细化管理带来节税效应某房地产公司的税收筹划一、案例背景。（一） 公司概况四川某房地产有限公司成立于 1995年 3 月，经过 11年的发展，现已成为集房地产开发、 销售、 物业管理为一体的综合性企业。随着企业规模的扩大、业务的增多， 其涉税事项也变得更多更加复杂。根据企业内部资料，企业各种税负居然达到惊人的35%。因此，企业专门聘请了税收专家参与指导企业的纳税事宜。（二）问题提出房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、 房产税、所得税、营业税等，房地产业的 税收筹划， 一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法， 另一方面， 也需要利用房地 产业自身的经营特点进行具有

2、自身特色的税收筹划。房地产业在 2002 年国家土地拍卖规定 出台以前 ，房地产公司的土地来源于国家廉价的土地批租，企业获利丰厚，因此企业的成 本（税收）管理没有得到应有的重视。 2002 年国家土地拍卖规定出台以后，企业认识到提 高竞争力的核心之一在于全面加强成本（税收）管理。二、案例解析。（一）筹划思路与方法：1、利用土地增值税的临界点进行税收筹划根据土地增值税暂行条例 第 8条的规定， 有下列情形之一的， 免征土地增值税； （ 1） 纳税人建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额百分之二个的： （ 2）因国家建设 需要依法征用， 收回的房地产。 根据第 7条的规定， 土地增值税实

3、行四级超率累进税率： （1） 增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十； （ 2）增值额超过扣除项目金额百分之五个、 未超过扣除项目金额百分之一百的部分， 税率为百分之四十； （ 3）增值 额超过扣除项目金额百分之一百、 未超过扣除项目金额百分之二百的部分， 税率为百分之五 十；（4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据土地增值税暂行条例第6 条的规定，计算增值额的扣除项目包括： （1）取得土地使用权所支付的金额； （ 2）开发土地的成本、费用；

4、（3）新 建房及配套设施的成本、 费用， 或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税 金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 根据土地增值税暂行条例实施细则 第 7 条的规定， 这里的“其他扣除项目” 为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施 的成本之和的 20 。例 1：该房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为 500万元，开发土地的费用为 100 万元新建房及配套设施的成本为 1000 万元，与转让房地产 有关的税金为 80 万元，该批住宅以 2410 万元的价格出售。 根据税法的规定， 该房地产企业 可以扣除的费用除了上述费用以外，

5、还可以加扣(500+100+1000)X 20 % =320万元，该房地产企业的增值率为(2410 500 100 1000 80 320)-( 500+100+1000+80+320)=20.5 % ， 根 据 税 法 规 定 ， 应 该 按 照 30 % 的 税 率 缴 纳 土 地 增 值 税(2410-500-100-1000-80-320) X 30 % =123 万元。企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123=287(万元)。如果该企业进行税收筹划，将该批住宅的出售价格降低为2400 万元，则该房地产企业的增值率为(2400-500-100-1000-8

6、0-320)-(500+100+1000+80+320) =20%。根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。 企业税后利润为 2400-500-100-1000-80-320=400 万元。 该税收筹划使企业减轻税收负担 400-287=113 万元。2、利息支付过程中的税收筹划 房地产开发企业往往需要利用大量贷款， 其中涉及到利息的支出， 关于利息支出的扣除， 我国税法规定了一些限制。 土地增值税暂行条例实施细则第 7 条规定“财务费用中的利 息支出， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用

7、，按本条(一)、(二) 项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊 利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除，上述计算扣除的具体比例，由各省、 自治区，直辖市人民政府规定。”这里所说的(一)为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使 用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的 (二) 为开发土地和新建房及配套设施的成本， 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本， 包括土地征用及拆迁补偿 费、前期工程费。建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房地产企

8、业贷款利息扣除的限额分为两种情况， 一种是在商业银行同类同期贷款利率的 限度内据实扣除，另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。，这样两种扣除方式就为企业进行税收筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所 能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。例 2：该房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000 万元，为开发土地和新建房及配套设施花费 1200 万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利思的利 息支出为 200 万元， 不超过商业银行同类同期贷款利率。 现在需要企业决定是否提供金融机 构证明， 如果不提供金融机构证明， 则该企业所能扣除费用的最

9、高额为 (1000+1200) X 10% =220 万元， 如果提供金融机构证明， 该企业所能扣除费用的最高额为 200+(1000+1200) X 5% =310 万元。可见，在这种情况下，提供金融机构证明是有利的选择。例 3 ：该房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000 万元，为开发土地和新建房及配套设施花费 1200 万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利 息支出为 80 万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要企业决定是否提供金融机 构证明，如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额为（1000+1200） X 10 %=220 万元，如果

10、提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为80 十（ 1000+1200）X 5% =190 万元。可见。在这种情况下，不提供金融机构证明是有利的选择。企业判断是否提供金融机构证明， 关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定 的开发成本的比例，如果超过 5%，则提供证明比较有利，如果没有超过 5%，则不提供证 明比较有利。3、代收费用处理过程中的税收筹划 根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税 199548号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用， 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的， 可作为转让房地产所取得

11、的收入计税； 如 果代收费用未计入房价中， 而是在房价之外单独收取的， 可以不作为转让房地产的收入。 对 于代收费用作为转让收入计税的， 在计算扣除项目金额时， 可予以扣除， 但不允许作为加计 20%扣除的基数； 对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本， 也就会影响房地产的增值率， 进而影响土地增值税的数额。 企业利用 这一规定可以进行税收筹划。例 4：该房地产开发企业开发一套房地产，取得土地使用权支付费用300 万元，土地和房产开发成本为 800万元，转让房地产税费为

12、 140万元，房地产出售价格为 2500万元。为 当地县级人民政府代收各种费用为 100万元。如果将该费用单独收取， 该房地产可扣除费用 为 300+800+ （300+800） X 20%+140=1460万元。增值额为 2500-1460=1040 万元。增值率为 1040- 1460=71.2 %。应纳土地增值税 1040 X 40 %-1460 X 5% =343万元。如果将该费用 计入房价，该房地产可扣除费用为 300+800+ （300+800） X 20%+140+100=1560万元。增值 额为 2500+100-1560=1040 万元。增值率为 1040 - 1560=66

13、.7 %。应纳土地增值税 1040X 40 % -1560 X 5% =338 万元。该税收筹划减轻税收负担343-338=5 万元。4、通过费用分别核算进行税收筹划房地产开发企业在经营房产租赁业务的过程中， 如果出租的房屋包括很多家具、 家电以 及其他代收费用， 就应该考虑通过对这些费用分别核算进行税收筹划。根据 增值税暂行条例的规定， 购进固定资产的进项税额不能抵扣， 用于非应税项目的购进货物或者应税劳务 的进项税额不能抵扣， 因此， 如果对这些费用不分别核算和收取的话，这些费用所包含的进项税额是不能抵扣的，这样，无形中就加重了企业的税收负担，也增加了出租房屋的成本。 分别核算和收取费用则

14、可以将其中所包含的增值税进项税额予以抵扣。例 5：该房地产开发企业兼营房屋出租、建筑材料销售、房屋装修业务，属于增值税 一般纳税人。该企业 2001 年将位于市区的一栋房屋出租，承租人为某商贸公司，租金为每 年 200 万元，租期为 6 年，租金中包含简单的家具、空调，并包含电话费、水电费。该房地 产企业当年购置的家具、 空调价格为 18 万元（不含税） ，预计使用年限为 6年。预计每年所 支付的电话费为 8 万元，水费为 6万元（不含税） ，电费为 8万元（不含税） 。该房地产开发 企业所应缴纳的税收如下：营业税=200 X 5 % =10万元；房产税=200 X 12% =24万元；城市维

15、护建设税和教育费附加 =10X 10% =1万元；家具、空调的成本为18+18 X 17% =21.06万元， 每年的使用成本为 21.06十6=3.51万元；电话费、水电费成本为8+6+8+6X 13% +8X 17%=24.14 万 元 ， 不 考 虑 房 屋 本 身 的 成 本 ， 该 房 地 产 企 业 每 年 的 净 利 润 为 200-10-24-1-3.51-24.14=137.35 万元。如果该房地产开发企业进行税收筹划，房租租金仅包括房屋本身的使用费， 将家具和空调的出租改为出售，将电话费和水电费改为代收。该企业可以将房租租金降低为每年170万元，将家具、空调等出售给该商贸公

16、司，商贸公司 每年支付 给该房地产开发企业 费用 3.6万元，这样，该房地产企业所缴纳的税收如下：营业税=170X 5% =8.5 万元；房产税 =170X12%=20.4 万元；城市维护建设税和教育费附加 =8.5X10%=0.85 万元。该房地产企业的 税后利润 =170-8.5-20.4-0.85+（3.6-3.51 ）=140.34 万元。对于该商贸企业而言，购买家具、空调所包含的增值税可以扣除，所缴纳的水电费中所包含的增值税也可以扣除，因此， 该商贸企业每年所需费用 =170+3.6+8+6+8=195.6 万元。经过税收筹划，该房地产开发企业 减轻税收负担 140.34-137.3

17、5=2.99 万元；该商贸企业减轻 所需费用 200-1 95.6=4.4 万元。5、通过房地产税计算方式的转换进行税收筹划根据房产税暂行条例 第 3、 4 条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至 30%后的余值计算缴纳。 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依 照房产余值计算缴纳的， 税率为 1.2%； 依照房产租金收入计算缴纳的， 税率为 12%。两种 方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异， 在这种情况下， 就存在税收筹划的空间。 企 业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。例 6：该房地产公司将其所拥有的一处位于市中心的房屋

18、出租，租金为20 万元年，该房屋的原值为 1 00 万元。该房地产公司应该缴纳房产税 20X 12%=2.4 万元，营业税 20 X5%=1 万元，城市维护建设税和教育费附加1X10%=0.1 万元。不考虑企业所得税，该公地产公司的润为 20-2.4-1-0.1=16.5 万元。如果进行税收筹划， 该房地产公司将该房屋变成自己的一个分支机构， 并且将该分支机 构承包给某商贸企业，承包费为 20 万元年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计 算房产税， 应该按照房产原值计算房产税。 应纳房产税 100X（1-30%）X1.2%=0.84 万元。 该房地产公司不需要缴纳营业税、 城市维护建设税和

19、教育费附加， 不考虑企业所得税， 该房 地产公司的利润为 20-0.84=1 9.16 万元。该税收筹划减轻企业税收负担 19.16-16.5=2.66万元。6、设立房地产销售公司减少所得税 由于税法规定业务招待费、广告费和业务宣传费均是以营业收入为依据计算扣除标准 的，该房地产公司将其销售部门设立成一个独立核算的销售公司，将开发的房地产委托代理给该公司销售， 因此设立销售公司并不会增加企业的营业税税负，同时从整个集团公司来看增加了一道营业收入，而整个利益集团的利润总额没有改变， 费用扣除的“限制” 可得到缓 解。例 7 ：以该房地产公司 2004 年实际业务招待费 17 万为例，因为主营业务

20、收入为 1946 万元，允许扣除业务招待费限额为1500X 5%o+ 446X 3%。= 8.838 （万元），业务费超支额为8.162万元，调整应纳所得税 8.162 X 33%= 2.6935 （万元）。而如果将其销售部门设立成一 个独立核算的销售公司，假定房地产公司以 1800万元销售给销售公司，销售公司再以 1946 万元销售出去，则房地产公司可扣除的业务招待费为 1500X5%300X 3%= 8.4（万元）， 销售公司可扣除的业务招待费为1500X 5%446X 3%= 8.838（万元），只要将业务招待费由房地产公司承担 8.4 万，销售公司承担 8.6 万，则房地产公司及销售公

21、司的业务招待费都 未超过税法规定的标准，所需费用 2.6935 万元。7、将出租变为投资进行税收筹划 房地产公司将其所拥有的房产出租，需要交纳营业税。房产税城市维护建设税、教 育费附加和所得税，承租企业需要支付房租。对于双方来讲，其成本都是比较大的，如果 能够将出租改为投资，则双方都有可能从中受益，因为免除了营业税、城市维护建设税和 教育费附加。根据 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 的规 定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以地 （房地产） 作价入股进行投 资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。例 8：某房地产公司将

22、其拥有的一套房屋出租给某商贸公司，租期10年，租金为 200万元/年。该房地产公司需要缴纳营业税 =200X 5% =1 0万元；房产税=200 X 12 % =24万元； 城市维护建设税和教育费附加 =10X1 0%=1 万元；企业所得说 =（200-10-24-1 ）X33%=54.45 万元，该房地产公司的税后净利润 =200-10-24-1-54.45=110.55 万元。该商贸公司所支付的租金可以在缴纳企业所得税前扣除，假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为X,则该商贸企业的税后利润 =（X-200 ）X（ 1 33%） =67% X-134万元。1000 万元投资入120万元。假设该120万元（即该 120如果经过税收筹划,该房地产公司将房屋出租改为投资,该房屋作价 股，占有该商贸公司 a%的股份，预计a%的股份每年可以分得税后利润商贸公司所适用的企业所得