中原合肥新华国际广场A座营销策略探讨PPT课件

1、背景前提新华国际广场A座现已分批对外出售，由于A座半层起售，考虑到A座1878.96的单层面积、12791元/的均价，半层起售总价约1200万元，注定本项目A座客户的局限性企业自用客户为主，顶级投资客为辅第1页/共124页背景前提因此，中原将市场、客户及项目本体三个角度出发，深挖本项目A座的价值点，对A座后期线上的宣传推广及线下的拓客渠道进行建议，通过针对性的营销推广策略，抓取适合A座的大客户第2页/共124页合肥写字楼市场Part 1第3页/共124页正式开始市场分析之前先来看一组合肥写字楼的历史数据第4页/共124页80年代合肥大厦、长江大厦、宏图大厦、国信大厦以市中心、市区主干道附近为主

2、以国家相关机关单位出资建设以单位自用为主品质一般第5页/共124页90年代邮电大厦、润安大厦、金城大厦、新华大厦以市区内为主政府部门和国企为主，辅以私营企业呈现多元化特点，品质有所提升，但总体档次仍不高第6页/共124页00年代财富广场、天徽大厦、仁和大厦、蓝鲸国际主要集中于一环位置改变以往只租不售局面，进入真正意义上的市场化出现了硬件配套较好的写字楼，物业管理水平逐渐提高。第7页/共124页10年代绿地赢海、置地广场、新华国际广场、新地中心开发商投资、出售为主，集中在政务区且多区域共存品质越来越高，标杆性越来越强软硬件设施也朝向国际5A智能化标准方向靠拢第8页/共124页市场格局饱和万达IF

3、C汇金大厦置地投资广场BOSS中心拓基金座绿地中心西环中心晨星华美达广场新华广场港汇广场万科广场西湖国际广场中侨中心绿地蓝海万达广场白天鹅华邦ICC新城国际蔚蓝商务港百利广场新地中心置地广场华润中心合肥写字楼市场经历四个阶段发展，逐步由市中区区域向西南板块聚集发展，品质不断接近国际水平，项目所处黄潜望板块为热点区域合肥大厦绿都商城宏图大厦长江大厦金融大厦新鸿安大厦第9页/共124页供应量（万）成交量（万）成交率（%） 合肥市写字楼市场供应与成交走势(2008-2013年)数据来源：安徽中原地产研究中心合肥写字楼市场近年来供需都逐步提升，由于前期土地供应，预计2013年是写字楼供应的爆发之年第1

4、0页/共124页序号项目开盘时间办公总面积（万）办公销售面积（万）办公剩余面积（万）1华美达广场2013-1-152.71.41.32万科广场2012-5-201.540.321.23西湖国际广场2011-12-1017.002.0015.004祥源广场2012-6-206.001.005.005新地中心2011-11-2317.002.0015.006新城国际*2011-420.0011.009.007白天鹅商务中心2011-10-126.003.003.008安粮东怡金融广场2011-4-1216.203.2013.009置地广场2012-7-2130.003.6026.4010之心城20

5、12-9-2815.001.0014.0011华邦ICC2012-10-2611.004.86.212蔚蓝商务港2012-6-1935.6011.6024.0013信地城市广场2012-12-137.283.503.7814拓基金座*2010-710.005.374.6315绿地中心待定20.00-20.0016百利广场待定22.70-22.7017坝上街环球中心待定32.75-32.7518华润中心待定20.00-20.0019中侨中心待定-20华润五彩城office待定5.25-5.25合计296.0253.79242.23合肥市在售及待售的写字楼产品库存预计240万方，市场竞争激烈第11

6、页/共124页项目名称销售策略项目名称销售策略印象西湖B座分批分户返租推售，返租3年30元/月，合计1080元/，一次性扣除祥源广场B座少量加推分户推售新城国际C座采用少量加推分户返租销售，全款到账日起开始返租，返租3年，按总房款8%返还，每年按季度返还置地广场F座低区15层以下采用分户销售，高区15层以上半层起售华邦ICCB座采用少量加推分户推售安粮东怡金融广场B座低区采用分户销售，高区半层起售之心城A座低区10-22层采用分户销售，高区23-36层半层起售新地中心15层以下分户销售，15层以上半层起售蔚蓝商务港D座4-23层采用少量加推分户推售，顶层整层销售。返租销售，3年返租，第一年每平

7、米返41元/、第二年返45元/、第三年返50元/，每年按季度返还。白天鹅商务中心采用少量加推分户推售华美达广场分户返租销售，返租10年，交房前按总房款4%返还，交房后按总房款8%返还，每年按季度返还万科广场A座采用少量加推分户推售项目周边竞品多采取返祖及小面积分户销售策略为主，由于销售难度较大，半层起售的只有新地中心、置地广场等的部分高区第12页/共124页项目名称均价面积段销售周期销售率销售套数月均销售套数印象西湖9000元/67-204618个月63.1%366套20套祥源广场11500元/177-145012个月55 %80套6套新城国际12000元/144-180014个月70.8%2

8、00套14套置地广场9000元/62-20005个月29.2%133套26套华邦ICC11600元/100-14008个月61.7%111套14套安粮东怡金融广场13500元/100-188026个月45.3%163套6套华美达广场9000元/41-10005个月45.9%263套52套之心城13000元/100-20009个月27.9%76套8套蔚蓝商务港（买一层送一层）14000元/70-180012个月73.4%339套28套新地中心13000元/150-20006个月10.7%56套9套万科广场8000元/67-10803个月9.3%50套16套竞品中月均去化较高的多为价格低、面积小的

9、低总价产品，可以预见本项目A座的未来去化难度较大第13页/共124页从合肥市整体市场及周边竞品市场来看，本项目所处黄潜望区域是合肥当前写字楼的热点区域，未来供应量巨大，市场竞争激励那么，新华国际广场A座在如此的背景下入市首先如何自我定位？第14页/共124页“ 你是谁并不重要，重要的是你扮演什么角色。”不同项目有个不同的价值点和诉求点第15页/共124页项目名称主推广语诉求点新地中心安徽之门，我是中心 ， 政务区核心240米云端写字楼，合肥上空商务新地标。地标性，高度置地广场国际五星酒店写字楼，双倍增值的写字楼。档次，增值华邦ICC拥有ICC 拥有世界 ONE POINT ONE WORLD档

10、次信地城市广场东部之巅，品牌总部。区域、档次安粮东怡金融广场在东怡金融广场世界是平等的。档次祥源广场城市在变，中心从未改变。区域印象西湖城市轴心，财富之门 。区域，增值蔚蓝商务港合肥首创5A双层办公商务体产品第16页/共124页第17页/共124页与新地中心比景观资源？与华润中心比品牌影响？与置地广场比大盘体量？与新地中心比地标高度？.那么，新华国际广场相对于竞品，最大的优势，最大的价值点是什么？第18页/共124页指标标准描述新华国际广场新地中心新城国际华邦ICC之心城祥源广场置地广场发展商背景有良好声誉的专业开发商具备具备具备具备具备具备具备位置核心商业区域，公共交通系统具备具备具备具备具

11、备具备具备物管国际化的物业管理公司，丰富写字楼物管经验具备不具备不具备具备不具备不具备具备景观自然景观资源不具备具备具备具备不具备不具备具备办公总建面50000以上具备具备具备具备具备具备具备自动化自动化控制具备具备不具备不具备不具备不具备不具备产权单一产权，只租不售不具备不具备不具备不具备不具备不具备不具备楼层平面单层面积1500，使用率70%具备不具备不具备不具备不具备具备具备室内净高不低于2.6米具备具备具备具备具备具备具备走廊宽度公共走廊不低于1.5米具备具备具备具备具备具备具备公共配套高档餐厅、员工食堂、咖啡吧，大型商业、康乐设施、会议厅、商务中心，商业街具备不具备不具备不具备不具备

12、不具备不具备电梯系统候机40S,梯速2.54.0米/秒，配置比例不低于5000/部具备不具备不具备不具备不具备不具备不具备车位配比低于100/1具备不具备不具备不具备不具备不具备具备空调系统四管制分机盘管或VRV系统具备具备不具备具备不具备不具备不具备合肥高端写字楼与国际标准的甲级写字楼主要指标对比合肥市场写字楼普遍自称国际甲级但与真正的国际标准相差甚远第19页/共124页从合肥市当前主流高端写字楼和世界级国际标准的甲级写字楼的主要指标进行对比分析后，可以说：新华国际广场合肥唯一一个最接近国际甲级标准的写字楼第20页/共124页项目成交分析及客户分析Part 2第21页/共124页2013年项

13、目来电共计490批，由于落成典礼等活动的举办，5月份来电年处于波峰位置 2013年进线波动较小，出现1次较大波峰，5月份短信及户外进线量较大各带来一个峰值，短信投放起到良好的拉动效果。来电数量第22页/共124页2013年项目来访共计399组，出现2次波峰，分别在1月和3月，主要是由于商之都、海信的签约和返租策略的启动来访数量第23页/共124页2013年共成交87套，集中于金三银四，成交爆发的原因是由于海信的入住及返租策略的启动 从全年的销售情况来看，3月份通过前期客户的积累制造了上半年销售高峰、4月份通过返租楼层再次制造一次销售高峰； 4月份后，市场下行趋势明显，持销期产品成交量骤降。成交

14、数量第24页/共124页从2013年1-6月项目的项目的来电、来访和成交情况来看，来访和成交的高峰都是伴随着节点而来，如知名企业的签约和优惠策略的启动，因此，中原建议下阶段通过持续的营销活动和阶段性优惠策略来增加项目的客户量第25页/共124页 客户基本为通过短信、网络或户外广告认知本项目，各认知途径所占比例相差较大，认知途径相对狭窄。 建议增加户外广告，进行有效客户拦截。2013年，来电、来访客户获知本项目的途径主要是路过和户外，其次是中原CALL，拓客渠道较为单一，在加大户外的同时启动行的宣传途径 上门客户主要为路过，来电转来访与中原CAll客占有一定的比例，建议加强户外广告的投放量，户外

15、广告要持续释放项目实销信息。获知途径第26页/共124页 蜀山区客户占有较大比例，进线结构有待提高。 分析2013年客户来源区域结构，合肥其他区域、皖其他市县以及外省市仍存在一定的潜在顾客，需要进一步开拓合肥其他区域客户。2013年，来电、来访客户区域以蜀山区和庐阳区为主，周边区域的核心客户仍需深挖，同时争取区域外溢客户作为补充 与进线情况相似，蜀山区及庐阳区居民占有较大比例，来访结构有待提高。 分析2013年来访客户来源区域结构，合肥其他区域仍存在一定的潜在顾客，后续应采用多种渠道加强对这些区域的推广和拓展。客户区域第27页/共124页 约97%的进线客户需求面积为半层以下，大部分客户以投资

16、为主。 大面积需求客户进线较少。2013年，来电、来访客户的写字楼面积意向需求都偏小，几乎都是半层以下的，半层以上客户极少 约86%的进线客户需求面积为半层以下，大部分客户以投资为主面积需求第28页/共124页客户获知途径以户外为主，建议加大户外的宣传力度和针对性，同时启动其他针对性的宣传推广途径，增加客户来访量；客户区域以项目周边的蜀山区和庐阳区为主，建议在继续深挖本区域的同时，加大其他区域的拓客途径（如户外）客户面积需求以本层以下为绝对主力，建议后期针对面积需求较大的企业客户进行针对性的宣传推广。第29页/共124页投资客户，看重新华的品牌和项目周边的配套，对升值有信心成交 客户描摹年龄：

17、38岁职业：经营建材零售置业目的：投资 关注点：区域未来价值及投资回报率目前居住地点：合肥市瑶海区购买面积：160平米左右付款方式：分期付款认购时间：3月5日购买心理：合肥本地做建材生意，手头上有部分闲钱，对于写字楼市场了解的比较多，最后选择了新华国际广场。客户原话：“选择新华最主要的是因为新华这个品牌，附近社区啊配套啊又很成熟，人气旺的地方，投资应该不会差的。”客户白描第30页/共124页年龄：43岁职业：经营医疗器械公司置业目的：自用 关注点：商务氛围及交通便捷目前居住地点：合肥市蜀山区购买面积：600平米左右 付款方式：分期付款认购时间：11月7日购买心理：宋先生是外地人在合肥经营一家医

18、疗器械公司，之前一直租用市区老写字楼，交通和嘈杂的办公环境是他最头疼的，所以此次置业宋先生比较看重商务氛围及交通。客户原话：“看过很多写字楼呀，但新华的服务还有周边配套，确实是可圈可点，而且从市区一路过来也特别方便。”自用客户，看重项目的商务氛围、配套和交通成交 客户描摹客户白描第31页/共124页年龄：32岁职业：银行职员置业目的：投资 关注点：租金目前居住地点：合肥市蜀山区意向购买面积：100平米左右 付款方式：分期付款到访时间：6月3日购买心理：徐女士目前就职于某银行，属中产阶级，对于投资理财有自己的见解。客户原话：“合肥写字楼租金我大概也了解过，还是很有发展前景的，所以做为投资，希望未

19、来可以租个好价格，以租养贷嘛。”未成交投资客户，项目剩余产品面积较大，对面积有抗性未成交 客户描摹客户白描第32页/共124页年龄：45岁职业：装潢设计公司置业目的：自用 关注点：价格及环境目前居住地点：合肥市庐阳区意向购买面积：300平米左右 付款方式：分期付款到访时间：5月7日购买心理：李先生自营一家装潢公司，目前租在北一环财富广场，意向往政务区发展，但手上资金有限，对价格较为在意。客户原话：“对比过周边好几个楼盘，户型合适价格也合适的并不多，像新地中心那样贵的确实也买不起，新华各方面还是比较符合我的要求，价格要再优惠一点就更好了。”未成交自用客户，有意向，但价格抗性较大未成交 客户描摹客

20、户白描第33页/共124页从项目成交及未成交客户的白描来看客户成交的主要动力是：新华品牌、商务氛围、商务配套及区域交通等客户未成交的主要原因是：价格、面积第34页/共124页营销策略建议Part 3第35页/共124页市场层面：合肥唯一一个最接近国际甲级标准的写字楼客户层面：关注新华品牌、商务氛围及配套等A座优势：项目的世界标准配置和商务配套A座客户：以企业大客户为主因此，中原建议：针对A座优势启动针对性的线上推广策略，吸引大客户针对企业客户启动针对性的线下推广策略，寻找大客户第36页/共124页线上策略线上推广主题：通过项目的硬件、配套、物管、企业品牌等方面突出项目真正意义上的甲级写字楼地位

21、，同时针对企业客户进行宣传第37页/共124页世界级标准 成就世界级领袖A座超甲级写字楼，现房震撼推售主推广语第38页/共124页同步世界标准配置为合肥搭建世界商务平台A座超甲级写字楼，现房震撼推售产品主形象篇第39页/共124页世界级硬件标准、世界级商务配套真正意义上的国际超甲级写字楼A座超甲级写字楼，现房震撼推售建筑标准篇第40页/共124页品牌新华、责任房企拔升企业形象，助力企业腾飞A座超甲级写字楼，现房震撼推售人文企业、品牌新华，扎根合肥，布局全国十七载匠心矩献，十一座品质丰碑，铸就新华城市板块运营商身份新华品牌篇第41页/共124页世界级标准硬件配置给企业一个领先行业的硬件实力A座超

22、甲级写字楼，现房震撼推售天山蓝宝干挂石材、全落地low-e玻璃窗，定位企业形象600平米国际五星级精装标准奢华大堂，彰显实业实力大金VRVV空调系统，分户计量、灵活控制硬件篇第42页/共124页世界级超5A智能系统给企业一个掌控全局的科技配套A座超甲级写字楼，现房震撼推售国际5A智能化管理服务体系：楼宇自动化系统（BA）、安全智能化系统（SA）、通信自动化系统（CA）、办公自动化系统（OA、消防智能化系统（FA）、合肥首家采用独立光纤引入写字楼，有效提升商务办公效率智能系统篇第43页/共124页世界500强企业总部基地给企业一个比肩世界的商务平台A座超甲级写字楼，现房震撼推售8部日立电梯，合肥

23、首创厢内墙面两块设计，合肥首家电梯配备空调，1至25层运行仅需39秒，“电梯服务支援系统” 确保乘客安全。入住企业篇第44页/共124页世界500强资产管理专家顶级物管服务，彰显企业领袖气度A座超甲级写字楼，现房震撼推售世邦魏理仕(CBRE) 是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，为全球最大的商业房地产服务公司。新华国际广场，CBRE在合肥唯一一个全程服务项目物管篇第45页/共124页世界级标准高速电梯效率与安全的双重保障，为企业提速A座超甲级写字楼，现房震撼推售8部日立电梯，合肥首创厢内墙面两块设计，合肥首家电梯配备空调，1至25层运行仅需39秒，“电

24、梯服务支援系统” 确保乘客安全。电梯篇第46页/共124页世界级标准，智能定位系统，超大车位比给企业一个极致的商务软配套A座超甲级写字楼，现房震撼推售合肥市写字楼车位配比为125:1，而新华国际广场的车位配比达75:1双层情景式地下车库，内设全智能出行系统，合肥首创车位寻找系统首家创新设计全精装情景式休闲过度空间，世界级商务办公环境车位篇第47页/共124页线上策略线上推广渠道：项目现阶段已做的线上推广渠道有报纸、网络、短信、户外、分众传媒（电梯）等线上渠道，首先中原建议加大效果显著的如户外、展示等的宣传力度，其次建议启动针对企业客户的飞机、高铁杂志，行业杂志，企业内刊等线上渠道第48页/共1

25、24页道旗黄山路、潜山路两边写字楼产品集中，有效客户集中，建议在两边设置指引道旗，直接吸引周边竞品的来访客户黄潜望板块是合肥写字楼集中板块，写字楼产品较多，区域的写字楼意向客户较多；潜山路是通往政务区的主干道，政务区是现阶段写字楼供应集中区之一，来访的写字楼客户较多；黄潜望板块及政务区是本项目主要竞品区域；建议在黄山路、潜山路设置指引道旗，直接吸引竞品的有效写字楼来访客户。第49页/共124页户外大牌新桥机场马鞍山路长江路马鞍山路黄潜望板块政务区长江西路新桥机场户外全方位拦截及覆盖一切可能的高端客群出入地；蜀山区户外建立区域导视、形象与事件告知作用。长江路、金寨路、政务区户外拦截竞争项目客户，

26、形象与事件告知作用。高速出入口如长江西路，拦截淮南、亳州、阜阳等地客户。户外做为本项目来访的主要途径之一，建议增加户外大牌的数量，如在新桥机场、高速路口、市区、主干道及周边竞品附近设置户外大牌，宣传品牌形象，同时拓展客户（机场建议立即启动，其余可以考虑更换新华现有户外大牌资源的画面）第50页/共124页LED大屏LED是形象宣传的主要途径之一，建议在黄潜望及政务区主要路口、竞品周边及高端场所启动LED大屏宣传，拦截竞品有效写字楼客户及市区高端客户大唐国际潜山路、南二环交口包河万达银泰中心港汇广场之心城第51页/共124页行业杂志、企业内刊为了有效的针对企业客户，建议在投资理财、保险、家居装饰、

27、医疗等本项目前期主要入驻企业的行业内专业杂志及企业内刊进行宣传，最大限度抓取企业自用客户第52页/共124页线下策略线下推广渠道：中原建议在启动针对企业客户和高端客户的高端场所广告投放、企业协会和行业协会的客户推介，主要通过持续性的活动在深挖客户，同时通过安徽中原的客户资源拓展客户第53页/共124页高端客户专场推介 活动形式：举行专场推介会，抓取高端客户，或获得其信息后进行一对一定向推介 邀请对象：高端汽车车友会成员 活动流程：前期与车友会取得联系，洽谈合作事宜，确定合作方案，由车友会负责人邀约有效参会人员，举办推介会，促进成交。 费用预算：2万元第54页/共124页商会资源 活动形式：通过

28、高端资源整合，与商会合作，如台商会、温州商会、浙江省会、广东商会、科大MBA班等进行专场推介 活动对象：获取会员信息后，以电话或膜拜的形式进行一对一专场推介第55页/共124页行业类专场推介会 活动形式：利用项目已入住企业或成交客户的资源，通过拓宽其朋友圈，或与行业协会进行合作，进行各行业的专场答谢酒会及推介会，有效抓取行业大客户 邀约对象：入驻企业、成交客户时间行业新华入驻客户7月电器、照明海信电器、大金空调、六安照明电器.8月家居、装饰、建材九源国际、美素装饰、KD家居、证坤建材房地产相关腾讯房产、365房产网、中原地产9月医疗器械新佳诺、伟茗医疗、新时代医疗10月电子、通讯、科技华为集团

29、、安徽环保科技、万东光电科技11月投资理财、保险开元投资、光大银行、鼎汇资本、华林证券12月教育培训、律师上海交大昂立、明星教育集团、华人律师.第56页/共124页成交客户持续暖场活动活动形式：通过与新华会合作，利用新华会的名义，针对写字楼客户开展系列小型的暖场活动，如高尔夫体验之旅、投资理财讲座等，在凸显新华品牌及人文关怀的同时，通过维护老客户来拓展新客户时间活动7月高尔夫体验之旅8月天才儿童养成计划9月名车试驾10月投资理财讲座11月美容讲座、养生讲座12月圣诞答谢酒会第57页/共124页暖场活动解析成交客户圈层方案一成交客户圈层方案一 高尔夫体验之旅高尔夫体验之旅项目费用（元）物 料10

30、00高尔夫体验15000礼 品4000合计20000 活动时间：活动时间：2013年7月 活动方式：活动方式：与元一高尔夫球会洽谈合作事宜，以高尔夫体验形式，现场进行项目推介，增强成交客户信心，拓展新客户。 邀约对象：邀约对象：入驻企业、成交客户、意向客户 活动目的：活动目的：充分利用成交客户资源，以小圈层聚集客户群体，促进成交。 费用预算：费用预算：2万第58页/共124页暖场活动解析成交客户圈层方案二成交客户圈层方案二 天才儿童养成计天才儿童养成计划划项目费用（元）物 料1000天才宝贝课程费用12000礼 品2000合计15000 活动时间：活动时间：2013年8月 活动方式：活动方式：

31、与天才宝贝早教中心洽谈合作，召开幼儿MBA培训课程，邀约客户及宝宝现场体验高端早教课程。 邀约对象：邀约对象：入驻企业、成交客户、意向客户 活动目的：活动目的：充分利用成交客户资源，以小圈层聚集客户群体，促进成交。 费用预算：费用预算：1.5万第59页/共124页暖场活动解析成交客户圈层方案三成交客户圈层方案三 名车试驾名车试驾项目费用（元）物 料1000车天下试驾及餐饮5000礼 品2000合计8000 活动时间：活动时间：2013年9月 活动方式：活动方式：与车天下洽谈合作，邀约成交客户及朋友参与名车试驾，体验速度与激情。 邀约对象：邀约对象：入驻企业、成交客户、意向客户 活动目的：活动目

32、的：充分利用成交客户资源，以小圈层聚集客户群体，促进成交。 费用预算：费用预算：0.8万第60页/共124页暖场活动解析成交客户圈层方案四成交客户圈层方案四 投资理财讲座投资理财讲座项目费用（元）物 料1000投资理财课程4000礼 品2000合计7000 活动时间：活动时间：2013年10月 活动方式：活动方式：联合华泰证券合肥公司举办家庭投资理财讲座，邀请成交客户、家人及朋友参与。 邀约对象：邀约对象：入驻企业、成交客户、意向客户 活动目的：活动目的：充分利用成交客户资源，以小圈层聚集客户群体，促进成交。 费用预算：费用预算：0.7万第61页/共124页暖场活动解析成交客户圈层方案五成交客

33、户圈层方案五 美容养生讲堂美容养生讲堂项目费用（元）物 料1000养生课程2000礼 品2000合计5000 活动时间：活动时间：2013年11月 活动方式：活动方式：邀请丽妍季节美容养生讲师开堂讲座，分享养生知识及美容心得。 邀约对象：邀约对象：入驻企业、成交客户、意向客户 活动目的：活动目的：充分利用成交客户资源，以小圈层聚集客户群体，促进成交。 费用预算：费用预算：0.5万第62页/共124页暖场活动解析成交客户圈层方案六成交客户圈层方案六 圣诞答谢酒会圣诞答谢酒会项目费用（元）物 料2000酒会物料15000礼 品2000合计19000 活动时间：活动时间：2013年12月 活动方式：

34、活动方式：以举办酒会形式邀约入驻及成交客户，以此答谢客户，提升企业形象，增强客户信心。 邀约对象：邀约对象：入驻企业、成交客户、意向客户 活动目的：活动目的：充分利用成交客户资源，以小圈层聚集客户群体，促进成交。 费用预算：费用预算：1.9万第63页/共124页中原资源 活动形式：利用安徽中原在售项目的高端客户资源、安徽中原合作大客户资源等，到项目进行专场推介或一对一推介，挖掘有写字楼自用及大面积投资需求的客户，提高转介率。安徽中原在售高端住宅、商业项目推介；安徽中原合作公司资源挖掘安徽中原在售高端住宅、商业项目推介；安徽中原合作公司资源挖掘信地城市广场万科金色名郡万科金域华府御龙湾第64页/

35、共124页支持需求1、老带新奖励的及时性及激励性项目现有老带新优惠以新华会积分方式给与，由于积分需到年底统一兑换，客户无法及时享受老带新奖励，同时积分不具备现场感知性、震撼性和刺激性，导致客户老带新积极性不高，但从项目前期成交情况来看，老带新效果显著，因此，中原建议更换老带新奖励方式，以现金或购物卡、油卡的方式给与奖励，做到及时性及现场激励性，最大限度的调动老业主推介的积极性及参与性，促进项目后期成交。备注：奖励可以是备注：奖励可以是商之都的购物卡商之都的购物卡，在奖励老业主的同时，可以，在奖励老业主的同时，可以凸显项目商之都入驻凸显项目商之都入驻这一优这一优势，同时可以通过商之都购物卡的发放

36、，势，同时可以通过商之都购物卡的发放，带动后期商之都的人气带动后期商之都的人气。第65页/共124页支持需求2、写字楼线上宣传推广的专一性及持续性项目写字楼现有报纸、网络等线上宣传多与新华其他住宅项目一起，写字楼宣传的针对性不强，无法直接吸引写字楼的意向客户，同时，由于与住宅一起宣传，会导致对本项目不了解的客户怀疑本项目写字楼的商务氛围和高端档次，从而错过。因此，中原建议首先启动部分专门针对写字楼的线上推广方式，主打写字楼产品信息其次，建议加大宣传的持续性，例如针对项目的品牌、硬件、配套、入住企业等各个方面进行专题宣传，凸显项目合肥唯一一个真正意义上的国际甲级写字楼，通过持续的宣传让项目的核心

37、价值点深入人心。备注：建议采取报广、网络备注：建议采取报广、网络系列专题宣传系列专题宣传，同时制作，同时制作专门的视频专门的视频，在，在LEDLED及电梯厅进行宣传及电梯厅进行宣传第66页/共124页支持需求3、A座写字楼的优惠力度项目写字楼现有优惠相比项目竞品项目优惠较小，同时考虑到A座起售面积较大，总价较高，建议加大项目A座的优惠力度，建议A座优惠如下：备注：考虑到项目总价较高导致的备注：考虑到项目总价较高导致的首付较高首付较高，同时考虑到企业客户和投资客户的，同时考虑到企业客户和投资客户的现金流动性现金流动性等问题，建议新华考虑等问题，建议新华考虑首付分期策略首付分期策略（通过代付部分首

38、付，不影响客户签约和贷款的发放）（通过代付部分首付，不影响客户签约和贷款的发放）优惠项目现有优惠额度建议A座优惠额度付款方式一次性98折一次性97折按揭99折按揭98折及时签约99折99折当月大定97折案场经理99折99折销售经理98折98折整层客户98折第67页/共124页总结展示道旗（黄山路、潜山路、望江西路）；户外大牌（新桥机场、高速口、蜀山区等）LED大屏（竞品、主干道、人流聚集区）传播企业内刊行业杂志高端场所广告投放企业信函活动成交客户圈层活动各行业成交客户答谢酒会及行业推介会商会、车友会及俱乐部等专场推介会新华会客户回馈活动资源新华集团资源中原地产资源需要支持线上、线下从以下四个方

39、面来拓展大客户第68页/共124页三流的点子加一流的执行力，永远比一流的点子加三流的执行力更好日本软银 孙正义制定正确的战略固然重要，但更重要的是战略的执行联想集团 杨元庆决定最终成败的，不是方法、是执行力第69页/共124页Thanks for your attentionWish you a good day!第70页/共124页主要竞品项目详细市场研究附件第71页/共124页写字楼项目在售项目在售项目未售项目未售项目西湖国际广场中桥中心祥源广场华润大厦 新地中心百利广场新城国际华润五彩城安粮东怡金融广场坝上街环球中心置地广场安建大厦之心城绿地中心华邦ICC蔚蓝商务港万科广场港汇广场第72

40、页/共124页印象西湖价 格：B座均价9000元/平米，优惠后均价8000元/平米，优惠从单价中一次性扣除3年30元/月租金优惠。合计1080元/（2013年6月-2016年6月）,目前A座暗开5-7层，价格区间10000-12000元/平米。位 置： 蜀山区望江路与肥西路交口西南角开发商：合肥印象西湖房地产投资有限公司物业类型：住宅，商业，写字楼 ; 占地面积：15万总建面：61万 ; 绿化率：40% ; 容积率：2.85规 划：28万方住宅、23万方商业、4栋写字楼（其中两栋公寓式办公）17万方。物业公司：深圳长城物业 D座C座B座A座第73页/共124页写字楼项目基本参数写字楼项目基本参

41、数规划规划28万方住宅、23万方商业、4栋写字楼（其中两栋公寓式办公）17万方工程进度工程进度A座已落架，B座外立面施工中层高层高层高3.3米，净高2.7米单层面积（）单层面积（）2090大堂大堂大堂面积两栋200平米，两栋300平米，挑高10.8米 电梯电梯AD座各10部，BC座各8部空调、新风系统空调、新风系统BC座无中央空调车位车位车位1881个，车位比100:1 公摊公摊20%物业费物业费待定开盘时间开盘时间2011年12月10日交房时间交房时间B B座座20142014年年6 6月交付月交付产权年数产权年数40年（2008年至2048年）工程进度及基本参数目前工程进度第74页/共12

42、4页B座67-130座标准层1853、座标准层2090A座123-176第75页/共124页推推 售售 信信 息息销售策略销售策略B B座分批分户返租推售，座分批分户返租推售，返租返租3年年30元元/月，合计月，合计1080元元/，一次性扣除，一次性扣除推售时间推售时间2011年12月推售货量推售货量B B座共座共580580套房源套房源,A,A座共座共302302套房源套房源价格价格B座均价9000元/平米,A座均价10000元/平米销售周期销售周期B座18个月，A座2个月在售剩余货量在售剩余货量目前目前B B座共备案座共备案366366套，剩余套，剩余214214套；目前套；目前A A座共

43、备案座共备案1515套，剩余套，剩余287287套套销售率销售率B B座销售率座销售率63.163.1% %，A A座销售率座销售率5 5% % 项目剩余货量项目剩余货量项目共项目共A A、B B、CC、D D四栋写字楼，约四栋写字楼，约1717万方，万方，A A、D D共共2424层，层，B B、CC共共2727层。在售层。在售B B座，座，共共580580套房源，目前剩余套房源，目前剩余243243套套, ,主要集中于高区主要集中于高区8 8个整层。目前个整层。目前A A座暗开座暗开5-75-7层共层共3939套套房源，目前销售房源，目前销售1515套左右，套左右，A A座共座共30130

44、1套房源。套房源。CC、D D三栋未开，三栋未开，项目项目剩余总货量共约剩余总货量共约1 14.34.3万方。万方。推售信息及剩余货量第76页/共124页祥源广场价 格：均价11000-12000元/平（具体价格按楼层，共23层），优惠一次性付款98折，按揭99折。位 置：北一环与界首路交叉口（庐阳区政府对面）开发商：祥源房地产集团有限公司物业类型：住宅，商业，写字楼占地面积：5万 总建面：22万 绿化率：45% 容积率：5规 划：住宅建筑面积约16万平方米，办公楼建筑面积约6万平方米，商业建筑面积约2万平方米，地下室为2层，建筑面积约9万平方米，其中含地下商业建筑约1万平方米。物业公司：深圳

45、长城物业 B座 在售A座第77页/共124页工程进度及基本参数写字楼项目基本参数写字楼项目基本参数规划规划住宅建筑面积约16万平方米，办公楼建筑面积约6万平方米，商业建筑面积约2万平方米工程进度工程进度写字楼均已封顶，外立面装饰中层高层高层高4米、净高3.1米单层面积（）单层面积（）1450大堂大堂大堂面积230平米，挑高10.4米电梯电梯7部电梯空调、新风系统空调、新风系统中央空调品牌未定车位车位590个，车位比100:1 公摊公摊27%物业费物业费4.1元开盘时间开盘时间2012年6月20日交房时间交房时间B B栋栋20142014年年7 7月交付月交付产权年数产权年数40年目前工程进度A

46、座B座第78页/共124页177-253标准层1450第79页/共124页推推 售售 信信 息息销售策略销售策略B B座少量加推分户推售座少量加推分户推售推售时间推售时间2012年6月推售货量推售货量座共座共140140套房源套房源价格价格B座均价11500元/平米销售周期销售周期12个月在售剩余货量在售剩余货量目前网上备案目前网上备案8080套，剩余套，剩余6060套套销售率销售率销售率销售率57.157.1% % 项目剩余货量项目剩余货量项目共项目共A A、B B两栋写字楼，共两栋写字楼，共2323层约层约6 6万平米。目前在售万平米。目前在售B B栋共栋共140140套房套房源目前剩余源

47、目前剩余7979套主要集中于高区套主要集中于高区8 8个整层和低区个整层和低区4 4个整层，个整层，A A栋未开盘，栋未开盘，项目剩余总货量共约项目剩余总货量共约5 5万方万方。推售信息及剩余货量第80页/共124页新地中心价 格：A座目前暗开7-13层，面积区间150平米-2000平米，低区均价在13000元/平，一次性付款9.9折，按揭无折扣。位 置：潜山路与祁门路交汇西南处 投资商：安徽金大地投资控股有限公司物业类型：住宅，商业，写字楼占地面积：6.28万 总建面：60万绿化率：36.3%容积率：6.98规 划：整个项目有5栋住宅，3栋写字楼， 5层商业裙楼组成，目前已签约百盛，永辉超市

48、，俏江南、金逸影城，zara等品牌，物业公司：青岛雅园物业管理有限公司潜山路第81页/共124页工程进度及基本参数写字楼项目基本参数写字楼项目基本参数规划规划A、B、C三栋写字楼分别是50层、32层、30层工程进度工程进度C座、B座外立面装饰已完成，A座建至29层层高层高分别为4.3米、3.75米单层面积（）单层面积（）150-2000大堂大堂A 座1500双大堂，挑高11.5米；C座400平米，挑高11.5米外立面外立面LOW-E彩釉玻璃幕墙电梯电梯A座21部电梯，品牌待定（三菱）空调、新风系统空调、新风系统待定品牌+VRV新风系统车位车位1700个（办公商业共享）公摊公摊30%物业费物业费

49、6元/平米/月开盘时间开盘时间2011年12月10日交房时间交房时间CC栋栋20132013年底交付，年底交付，A A栋栋20152015年交付年交付产权年数产权年数40年（2009年至2049年）目前工程进度B座C座10#A座第82页/共124页010203040506070809010203040506070809A座6-15层150.64-275.02标准层C座约1400、A座约2000C座137-204.5第83页/共124页推推 售售 信信 息息销售策略销售策略15层以下分户销售，15层以上半层起售推售时间推售时间2012年11月推售货量推售货量A A座共座共5050层层523523

50、套房源套房源价格价格A座低区均价13000元/平米销售周期销售周期7个月在售剩余货量在售剩余货量目前共备案目前共备案5656套，剩余套，剩余470470套房源，套房源，销售率销售率销售率销售率10.7%10.7% 项目剩余货量项目剩余货量项目共项目共A A、B B、C C三栋写字楼，共三栋写字楼，共1717万方。目前在售万方。目前在售C C栋共栋共3030层，层，211211套房源，套房源，目前剩余目前剩余9 91 1套。套。A A座座5050层共层共523523套房源，目前暗开套房源，目前暗开7-7-1313层，目前剩余层，目前剩余510510套套房源，房源，A A座预计座预计2013201

51、3年年6 6月份推出，月份推出，1010层以上整层备案销售。层以上整层备案销售。B B栋未开盘，栋未开盘，对外口径对外口径B B栋已整栋售出。栋已整栋售出。项目项目剩余总货量共约剩余总货量共约1515万方。万方。推售信息及剩余货量第84页/共124页新城国际价 格：C座均价12000元/平米，目前有一次性付款98折，按揭99折优惠。C座去年4月21日开盘，返租销售，全款到账日起开始返租，返租3年，按总房款8%返还，每年按4个季度返还。目前D座接受认筹，110平米以下认筹10万抵20万、110-220平米认筹20万抵40万、270平米以上认筹40万抵80万，预计下半年开盘，具体时间未定。位 置：

52、东流路与潜山路交汇处 ；开发商：安徽基石置业有限公司 投资商：安徽信达房地产开发有限公司 物业类型：写字楼；物业公司：合肥政文外滩物业占地面积：4.7万 ； 总建面：20万 ； 容积率：5.25规 划：共规划四栋写字楼。分三期开发、一期AB座早已售完且投入使用，二期C座去年年底开盘第85页/共124页工程进度及基本参数写字楼项目基本参数写字楼项目基本参数规划规划C座30层工程进度工程进度C座已完工,即将交付层高层高3.8米，净高2.8米单层面积（）单层面积（）1800平米大堂大堂600平米，挑高10米外立面外立面双层LOE中空玻璃幕墙+干挂石材电梯电梯12部三菱电梯载重1600KG、每秒3米空

53、调、新风系统空调、新风系统待定品牌+新风系统车位车位1400个公摊公摊34% 物业费物业费3.8元/月开盘时间开盘时间2011年4月交房时间交房时间CC座座20132013年年6 6月交付，月交付，D D座座20152015年交付年交付产权年数产权年数40年（2006年至2046年）目前工程进度C座第86页/共124页标准层1800144-300300144144300300144144300100空中花园第87页/共124页推推 售售 信信 息息销售策略销售策略C C座采用少量加推分户返租销售，全款到账日起开始返租，返租座采用少量加推分户返租销售，全款到账日起开始返租，返租3 3年，年，按总

54、房款按总房款8%8%返还，每年按返还，每年按4 4个季度返还个季度返还推售时间推售时间20122012年年4 4月推出月推出推售货量推售货量C座共30层255套房源价格价格C座均价12000元/平米销售周期销售周期14个月在售剩余货量在售剩余货量目前剩余目前剩余5757套套销售率销售率销售率约销售率约70.870.8% % 项目剩余货量项目剩余货量项目共项目共A A、B B、CC、D D四栋写字楼，共四栋写字楼，共2020万方。万方。A A、B B栋已售完，目前在栋已售完，目前在售售CC栋，共栋，共3030层层255255套房源，目前剩余套房源，目前剩余5757套房源主要集中于高区套房源主要集

55、中于高区3 3个整个整层和低区层和低区3 3个整层。个整层。D D栋预计栋预计20132013年年6 6月推出月推出，剩余货量共约剩余货量共约9 9万方。万方。推售信息及剩余货量第88页/共124页安粮东怡金融广场价 格：目前在售B栋，100-400平米，整层1880平米，均价13000-14000元/，一次性付款98折，按揭99折，楼层差价50元/。项目位置:阜南路与蒙城路交叉口西南角 开发商：合肥东怡酒店有限公司 投资商：安徽安粮地产有限公司 代理公司：戴德梁行 物业类型：写字楼、商业 占地面积：1.23万总建面：16万 ； 容积率：5.78项目规划：整个项目分两期开发、一期AB座、A座由

56、招商银行整栋购买已于2011年年底入驻，C座目前还在拆迁中物业公司：深圳恒基物业管理有限公司 B座A座C座阜南路寿春路第89页/共124页工程进度及基本参数写字楼项目基本参数写字楼项目基本参数规划规划B座46层、高度198米，1-4层为商业工程进度工程进度已完工层高层高3.9米单层面积（）单层面积（）1880大堂大堂260左右、10米挑空精装外立面外立面LOE-E中空玻璃电梯电梯OTIS电梯，26部（商业8部、写字楼18部）, 低区每秒2.5米，中区每秒4米，中高区及高区每秒6米空调、新风系统空调、新风系统双良空调系统+新风系统车位车位B座518个停车位公摊公摊30% 物业费物业费5元/月 开

57、盘时间开盘时间2011年5月份交房时间交房时间B B栋栋20132013年年3 3月交付月交付产权年数产权年数40年（2008年至2048年）目前工程进度第90页/共124页5-16层：100-30017-27层：400-60028-38层：900标准层1880第91页/共124页推推 售售 信信 息息销售策略销售策略B B座低区采用分户销售，高区半层起售座低区采用分户销售，高区半层起售. .推售时间推售时间20112011年年4 4月月推售货量推售货量B B栋共栋共4646层层360360套房源套房源价格价格B座均价13500元/平米销售周期销售周期26个月在售剩余货量在售剩余货量目前网上备

58、案目前网上备案1 16363套，剩余套，剩余197197套套销售率销售率销售率销售率4 45.285.28% % 项目剩余货量项目剩余货量项目共项目共A A、B B、CC三栋，共三栋，共16.216.2万方。万方。A A栋为招商银行整栋购买，目前栋为招商银行整栋购买，目前在售在售B B栋共栋共4646层层360360套房源，目前剩余套房源，目前剩余197197套主要集中于高区套主要集中于高区2626个整个整层，层，CC栋未开盘，预计栋未开盘，预计20132013年年6 6月推出月推出，项目剩余总货量共约，项目剩余总货量共约1313万方。万方。推售信息及剩余货量第92页/共124页置地广场D#

59、在售A#B#C#E#价 格：D座实收单价7988-10668元/，均价9268元/ ，东西价格相同，一次付款9.8折，按揭9.9折。F座推出6-14层，开盘价格8158元/-9108元/，开盘均价8658元/平米，折后均价8571元/平米，一次性付款9.8折优惠，按揭无优惠。开发商：安徽置地 ；总建面：90万方 ； 容积率：3.5项目位置：习友路与怀宁路交汇处物业类型：住宅、别墅、商业、写字楼 项目规划：由低密度别墅-栢悦府，高层住宅-栢悦公馆、超高层商务写字楼-栢悦中心（共六栋），五星级豪华酒店以及商业中心等诸多业态构成 。开盘时间：2012年下半年，目前写字楼施工未开始，产品信息未知，据称

60、公司寻找大客户推出定制式写字楼。F#第93页/共124页工程进度及基本参数目前工程进度写字楼项目基本参数写字楼项目基本参数规划规划F F栋约栋约1 17777米共米共4444F F，1-51-5层为商业层为商业,6-29,6-29层为办层为办公写字楼，公写字楼，30-4430-44层为星级酒店。层为星级酒店。工程进度工程进度D D座已封顶，座已封顶，F F座建至地面座建至地面1010层。层。层高层高3.83.8米，净高米，净高2.72.7米米单层面积（）单层面积（）F F座约座约20200000平方米平方米大堂大堂F F座约座约500500 双大堂，双大堂，1 12 2mm挑高挑高外立面外立面