房地产估价案例与分析试卷及答案

1、房地产估价案例与分析试卷及答案案例1:某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP 95-0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理 合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。 因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。问题：项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：a、收集有关资料；b、分解监理合同内容；c、确定监理组织；d、确定机构人员；e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划；3图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。你认为提纲中

2、是否有不妥内容、为什么？答案：e不正确，设计阶段的监理规划不需要写。因为业主没有委托设计监理，仅签订了施工阶段工程监理的合同。施工图纸质量 把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。f不妥，不需要分阶段编写规划。因为监理规划是监理合同的细化，施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。案例2：某商业楼建筑面积为5000肝，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使 用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2021年3月1日通过补交土地使 用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，白 2021年3月1日起至2043年2月28日止。在2021年3月

3、1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请 两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。问题1采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的.剩余经济寿命应A.按土地使用权出让年限扣除土地己使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物己使用年限计算问题2采用收益法估价时，下述观点不正确的是A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2021年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料问题3估价机构评估出该商业楼在2021年3月1日的公开市场价值为4000万元。近 年来此类房地产的

4、价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快 速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%o估价机构向委托人提交的估价结果应该是 万元。A. 2800B.2940C. 4000D. 4200问题4假设在2021年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押 价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2021年3月1目的公开市场价值增加 了 500万元。下列表述中正确的是A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权 人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于

5、抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍 卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押答案1 A、答案2 C、答案3 C、答案4 D案例3：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产 管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家 估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了 解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。问题：1 .你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2 .你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？答案：1 .经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构， 一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：以房屋权属证书及权属档案的记载为准；当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从