第一章__地籍管理总论

1、00 0河南城建学院河南城建学院土地管理教研室土地管理教研室马文明马文明11 1第一节第一节 地籍地籍( (Cadastre) )一、地籍（cadastral）的概念 地籍是反映土地及地上附着物的权属、位置、质量、数量和利用现状等有关土地的自然、社会、经济和法律等基本状况的资料，亦称土地的户籍。第一章 地籍管理总论22 2二、地籍的类别 (1) 按地籍的用途划分，地籍可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。 1) 1)税收地籍。税收地籍。税收地籍是指仅为税收服务的地籍。我国封建时代建立的地籍都是以课税为目的的，西方国家在资本主义早期建立的地籍也是以课税为目的的。税收地籍主要内容包括纳税人的姓名、

2、地址、土地面积以及为确定税率所需的土地等级。 33 32)产权地籍。产权地籍亦称法律地籍。产权地籍是资本主义国家为维护土地私有权、鼓励土地交易、防止土地投机、保护土地买卖双方的权益而建立的土地产权登记册。 随着社会的发展，土地交易日益频繁，为防止土地投机和保护土地买卖双方的权益而建立了产权登记制度，由此税收地籍向产权地籍发展。产权地籍最重要的任务是保护土地所有者、使用者的合法权益，保证土地交易的正常运行。为此，产权地籍必须能准确反映宗地界址线、界址点的空间位置和宗地面积，因此，产权地籍一般都要求有地籍册及建立在科学测量方法基础上绘制的地籍图。44 4 3)多用途地籍。多用途地籍又称现代地籍，是

3、税收地籍和产权地籍发展的结果，其任务不只是为税收和土地登记服务，还为科学管理、利用和保护土地提供重要的基础资料。现代地籍的内容较产权地籍有很大的扩展，其表现形式不仅是地籍图和地籍册，而且大量应用测绘与遥感技术，地理系统在现代地籍中也得到了广泛应用。 多用途地籍，亦称现代地籍，是税收地籍和产权地籍的进一步发展，其目的不仅是为课税或产权登记服务，更重要的是为土地利用和保护，为全面、科学地管理土地提供信息和基础资料。55 5(2) (2) 按地籍的特点和任务划分，地籍可分为按地籍的特点和任务划分，地籍可分为初始地籍初始地籍和和日常日常地籍地籍 初始地籍是指在某一时期内，对其行政辖区内全部土地进行全面

4、调查后，最初建立的地籍图簿册，而不是指历史上的第一本簿册。 日常地籍是针对土地数量、质量、权属及其分布和利用、使用情况的变化，以初始地籍为基础进行修正、补充和更新的地籍。 日常地籍工作一般应包括以下三方面内容： 建立初始地籍。 建立土地变更登记制度。 建立日常土地统计制度。66 6(3) (3) 按城乡土地的不同特点划分，地籍可分为按城乡土地的不同特点划分，地籍可分为城镇城镇地籍地籍和和农村地籍农村地籍 1)城镇地籍的对像是城镇的建城区的土地，以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等用地。 城镇地籍是在城镇地籍调查的基础上，开展城镇用地登记后建立的地籍，它以宗地作为地籍单元。 2)农村地籍的

5、对像是城镇郊区及农村集体所有土地，国营农场使用的国有土地和农村居民点用地等。 农村地籍是在土地利用现状调查基础上建立的地籍，以自然村作为权属单元。77 7（4）按表现形式分类 地籍按表现形式分为常规地籍和数字地籍。 1)常规地籍。地籍最常规的形式就是地籍图和地籍册。以图、表、卡、册所表示的地籍称为常规地籍。 2)数字地籍。由于计算机的广泛使用，常规的图、表、卡、册都可以数字形式存贮在存贮介质中。数字地籍适应多用途、大容量存贮地籍资料的需求，且容易更新，它是现代地籍的发展方向。88 8三、地籍的主要作用三、地籍的主要作用 1 1为土地管理服务；为土地管理服务； 2 2为保障土地权属服务；为保障土

6、地权属服务；3 3为国家的生产和建设服务；为国家的生产和建设服务；4 4为改革土地使用制度服务；为改革土地使用制度服务；5 5为城镇房地产交易服务为城镇房地产交易服务 99 9l早期地籍早期地籍l 宋代以前宋代以前-禹贡、商殷禹贡、商殷l 宋代以后宋代以后-宋地券、明鱼鳞图册、清地契宋地券、明鱼鳞图册、清地契l民国时期地籍民国时期地籍l 北京政府时期北京政府时期-经界整理、经界整理、不动产登记条例不动产登记条例l 南京政府时期南京政府时期-颁布颁布土地法土地法、地籍测量、土地登记、地籍测量、土地登记l社会主义地籍社会主义地籍l 革命根据地时期革命根据地时期-井冈山土地法井冈山土地法、兴国土地法

7、兴国土地法、中华苏中华苏维埃共和国土地法维埃共和国土地法 - 中国土地法大纲中国土地法大纲耕者有其田耕者有其田l 土地改革和合作化时期土地改革和合作化时期-中华人民共和国土地改革法中华人民共和国土地改革法、城市城市郊区土地改革条例郊区土地改革条例、农业税查田定产工作实施纲要农业税查田定产工作实施纲要l 人民公社时期人民公社时期-土壤普查、荒地调查、局部地区土地适宜性评价土壤普查、荒地调查、局部地区土地适宜性评价l 现代地籍现代地籍-86年以来年以来101010禹贡九州山川图禹贡九州山川图 将九州土地分为将九州土地分为三等九级三等九级111111商朝众人协田卜骨商朝众人协田卜骨121212宋朝的

8、地券宋朝的地券131313明朝的鱼鳞图明朝的鱼鳞图总图总图分图分图141414清朝的地契清朝的地契151515民国时期的土地所有权状民国时期的土地所有权状161616建国之后土地执照建国之后土地执照171717现行土地权属证书现行土地权属证书181818五五 地籍的内容地籍的内容191919六六 土地与地籍的关系土地与地籍的关系202020七七 地籍的应用地籍的应用地籍信息的系统内应用地籍信息的系统内应用212121地籍信息系统外应用地籍信息系统外应用222222第二节第二节 地籍管理地籍管理(Cadastral Management)一一 概念概念地籍管理是国家为取得有关地籍资料和全面研究土

9、地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查(地籍调查)、土地分等定级、土地登记、土地统计为主要内容的行政、法律、技术和经济的综合措施体系。232323二、地籍管理的目的和任务二、地籍管理的目的和任务n地籍管理的目的：地籍管理的目的：随时清晰地掌握土地资源和土地资产的存在、分配、利用和管理状况，从而为土地管理服务，为国家管理服务，为生产、建设和其他需要服务。242424二、地籍管理的目的和任务二、地籍管理的目的和任务n地籍管理的任务地籍管理的任务 地籍管理是我国土地管理的基础工作和重要措施。在当前社会主义市场经济条件下，地籍管理的主要任务是为国家管理土地、土地使用制度改革和土地管理体制改革服务，

10、具体任务是： （1）为建立完善的土地租赁制提供科学依据； （2）通过土地登记和土地定级估价，培育和规范土地市场； （3）明析产权，为企业改制、建立现代企业制度，以及巩固农村集体经济推进农村改革服务； （4）为切实保护耕地、实现耕地总量动态平衡提供基础信息； （5）为实现土地的科学管理提供保障。252525三、地籍管理的内容体系三、地籍管理的内容体系 地籍管理的内容是与一定社会生产方式相适应的，同时也与一个国家土地制度演变的历史有关。根据我国国情，现阶段地籍管理的内容包括：土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级与估价，以及地籍档案管理等方面的工作。土地调查：以查清土地的存在、土地权属、土地利

11、用状况而进行的调土地调查：以查清土地的存在、土地权属、土地利用状况而进行的调查。查。 土地的存在：数量、质量、分布；土地的存在：数量、质量、分布； 土地的权属：土地的分配、占有、归属、权利等；土地的权属：土地的分配、占有、归属、权利等； 土地的利用：土地开发、利用、保护、整治等状况土地的利用：土地开发、利用、保护、整治等状况 土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查。土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查。262626土地分等定级：以土地利用分类和土地条件调查为基础，土地分等定级：以土地利用分类和土地条件调查为基础，对土地质量指标进行综合分析，是对土地质量水准的相对评对土地质量指标进行综合分

12、析，是对土地质量水准的相对评价。价。 城镇土地分等定级和农村土地分等定级城镇土地分等定级和农村土地分等定级土地登记：将法律认可的土地权属状况等载于专用的簿册土地登记：将法律认可的土地权属状况等载于专用的簿册上。是国家用以确认土地所有权、土地使用权及其他项权利上。是国家用以确认土地所有权、土地使用权及其他项权利的一项法律措施。由法律确认的土地权利是合法的权利，受的一项法律措施。由法律确认的土地权利是合法的权利，受法律保护。法律保护。土地统计：是国家对土地的数量、质量、分布、利用和权土地统计：是国家对土地的数量、质量、分布、利用和权属状况进行统计调查、汇总、统计分析和提供土地统计资料属状况进行统计

13、调查、汇总、统计分析和提供土地统计资料的工作制度。的工作制度。地籍档案管理：以地籍管理的历史记录、文件、图册为对地籍档案管理：以地籍管理的历史记录、文件、图册为对象所进行的收集、整理、鉴定、保管、统计、提供实用和编象所进行的收集、整理、鉴定、保管、统计、提供实用和编研等工作的总称。是地籍管理的终端。研等工作的总称。是地籍管理的终端。272727四四 地籍管理的原则地籍管理的原则 （1 1）地籍管理制度的统一性原则。）地籍管理制度的统一性原则。作为国家土地行政的地籍管理工作，应形成全国统一的系统，即各项工作均须按全国统一规定的政策、法规、技术规范进行。 （2 2）地籍资料的连续性和系统性原则。）

14、地籍资料的连续性和系统性原则。土地面积、质量、用途、利用状况等都在发生变化，土地的权属也会发生转移，因此地籍管理工作必须跟踪土地的变化，采集变更的现势资料，以保持地籍的连续、系统和完整。 （3 3）地籍信息的可靠性和精确性原则。）地籍信息的可靠性和精确性原则。地籍的数据、图件、文字等信息均带有法律文件的属性，必须以技术规范和法律文件为依据，作到准确可靠。 282828五五 地籍管理的手段地籍管理的手段 (1)法律手段。国家制定地籍管理的法律、法规和规章，规范地籍管理行为。地籍管理机关依法实施地籍管理。 (2)行政手段。各级政府的地籍管理机关依法定职责，按照法律规定的各种行政管理措施，实施行政管

15、理行为。 (3)测绘手段。在进行土地权属调查确定土地权属界址、用途、权利人后，需要通过地籍测量获得包括权属界址、界址线等地籍要素的地籍图，计算宗地面积。 (4)图簿册手段。地籍工作中要形成土地利用现状图、土地权属界线图、土地证附图、地籍图、土地登记簿册、土地台账、土地统计簿等，通过对图簿册的管理，可实现对土地权属、用途、利用状况的管理。 (5)电子计算机手段。运用电子计算机，建立地籍数据库或地籍信息系统，可实现数据的采集、处理、地籍图的绘制，进行土地登记及其更新。292929第三节第三节 地籍测量地籍测量 1. 1. 地籍测量的含义地籍测量的含义 地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的是为获取

16、和表达地籍信息所进行的测绘工作。其基本内容是测定土地及其附着物的测绘工作。其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。权属、位置、数量、质量和利用状况等。 303030(1) 地籍控制测量 测量地籍基本控制点和地籍图根控制点；(2) 界线测量 测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标；(3) 地籍图测绘 测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等；(4) 面积测算 测算地块和宗地的面积，进行面积的平差和统计；(5) 进行土地信息的动态监测，进行地籍变更测量，包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性；(6) 根据土地整理、开发与规

17、划的要求，进行有关的地籍测量工作。 2、地籍测量的具体内容3131313. 地籍测量的特点 地籍测量与基础测绘和专业测量有着明显不同，其地籍测量与基础测绘和专业测量有着明显不同，其本质的本质的不同不同表现在凡涉及土地及其附着物的权利的测量都可视为地籍表现在凡涉及土地及其附着物的权利的测量都可视为地籍测量，具体表现如下：测量，具体表现如下： (1) (1) 地籍测量是一项基础性的具有政府行为的测绘工作，地籍测量是一项基础性的具有政府行为的测绘工作，是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行为。为。 (2) (2) 地籍测量为土地管

18、理提供了精确、可靠的地理参考系地籍测量为土地管理提供了精确、可靠的地理参考系统。统。 (3) (3) 地籍测量具有勘验取证的法律特征。地籍测量具有勘验取证的法律特征。 (4) (4) 地籍测量的技术标准必须符合土地法律的要求。地籍测量的技术标准必须符合土地法律的要求。 (5) (5) 地籍测量工作有非常强的现势性。地籍测量工作有非常强的现势性。 (6) (6) 地籍测量技术和方法是对当今测绘技术和方法的应用地籍测量技术和方法是对当今测绘技术和方法的应用集成。集成。 (7) (7) 从事地籍测量的技术人员应有丰富的土地管理知识。从事地籍测量的技术人员应有丰富的土地管理知识。 323232第四节第

19、四节 地籍调查地籍调查 （一） 地籍调查的含义 地籍调查是遵照国家的法律规定，对土地及其附着物的是遵照国家的法律规定，对土地及其附着物的权属、数量、质量和利用现状等基本情况进行的调查。它既是权属、数量、质量和利用现状等基本情况进行的调查。它既是一项政策性、法律性和社会性很强的基础工作，又是一项集科一项政策性、法律性和社会性很强的基础工作，又是一项集科学性、实践性、统一性、严密性于一体的技术工作。学性、实践性、统一性、严密性于一体的技术工作。 根据调查时间及任务的不同，地籍调查可分为初始地籍调查和变更地籍调查。 初始地籍调查是指对调查区范围内全部土地在初始土地登记之前进行的地籍调查。初始地籍调查

20、一般要在无地籍资料或地籍资料比较散乱、严重缺乏、陈旧的状况下进行的调查工作，但不是指历史上的第一次地籍调查。 变更地籍调查是指为了保持地籍的现势性和及时掌握地籍信息的动态变化而进行的经常性的地籍调查，是在初始地籍的基础上进行的，是地籍管理的经常性工作。333333 按区域的功能不同，地籍调查可分为农村地籍调查和城镇地籍调查。 目前农村地籍调查主要有土地利用现状调查、土地质量调查、土地权属调查等。 城镇地籍调查是指城镇及村庄内部的地籍调查。主要对城镇、村庄范围内部土地的权属、位置、数量、质量和利用状况等进行调查。343434 （二）（二） 地籍调查的内容地籍调查的内容 1. 税收地籍调查的内容

21、一是土地权利状况，即纳税人情况，包括姓名或单位名称、地址等。二是计算赋税的依据，即需要纳税的土地类型、土地面积和土地等级等。 2. 产权地籍调查的内容 产权地籍调查是以土地权属调查为核心内容，同时调查土地利用状况和其他要素。353535 3. 多用途地籍调查的内容 (1) 土地及其附着物的权属。包括权利人状况、权源、权利性质、权利限制等； (2) 土地及其附着物的位置。包括地理位置、权属界址等； (3) 土地及其附着物的数量。包括土地面积、建筑占地面积、总建筑面积建筑等。 (4) 土地及其附着物的质量。包括土地等级，基准地价，建筑物的结构、层数，各种房地产价格等。 (5) 土地及其附着物的利用

22、状况。包括土地类型，容积率，建筑密度，建筑间距，各类别面积比例。363636（四）（四） 地籍调查的原则地籍调查的原则(1) 符合国家土地、房地产和城市规划等有关法律的原则。(2) 实事求是的原则。调查时，在依法与现状结合的前提下，充分考虑历史背景。(3) 符合地籍管理的原则。以科学的地籍制度为基础，保证地籍的现势性与系统性、可靠性与精确性、概括性与完整性。(4) 符合多用途的原则。以地块（宗地）为单位进行地籍调查；调查前应收集有关测绘、地政、房地产产权产籍、规划、建筑物报建等资料；应采用空间上全覆盖的调查方法，全面覆盖调查区域的每一块土地，每一个宗地的情况都要调查清楚，包括道路、桥梁、河流、

23、水面、山地、农田等；地籍调查结果要做到图形、数据、簿册之间具有清晰的一一对应关系。373737（五）（五） 地籍调查的工作程序地籍调查的工作程序 1. 地籍调查的工作内容 土地权属调查、土地利用现状调查、土地等级调查、房产 调查等。 2. 地籍调查工作程序 准备工作 外业调查 内业工作 检查验收 383838一、地籍发展综述具有现代地籍含义的土地记录据悉已存在了数千年。已具有现代地籍含义的土地记录据悉已存在了数千年。已知最古老的土地记录是一个知最古老的土地记录是一个公元前公元前40004000年年的的ChaladieChaladie表。中表。中国、古埃及、古希腊、古罗马等文明古国都存在着一些古

24、老国、古埃及、古希腊、古罗马等文明古国都存在着一些古老的地籍记录。的地籍记录。第五节第五节 地籍和地籍测量的历史地籍和地籍测量的历史 直至18世纪，测量技术为地籍提供了准确的地理参考系统，最终导致了征收的税费基于被分割的地块(包括建筑物)应纳税金，并逐渐地建立了一个较成熟的税收体系。 到19世纪产生了含义明确的产权地籍(税收是其目的之一)。据有关文件记载，在拿破仑时代，就是因为地籍的建立，所以减少了关于地产所有权和使用权的边界纠纷。393939 在技术方面，土地质量评价的理论、技术和方法日趋在技术方面，土地质量评价的理论、技术和方法日趋完善，土地的质量评估资料被纳入地籍中。完善，土地的质量评估

25、资料被纳入地籍中。 科学技术的发展，为测量技术提供了一个更加精确、科学技术的发展，为测量技术提供了一个更加精确、可靠的手段，地籍图的几何精度和地籍的边界数据精度越可靠的手段，地籍图的几何精度和地籍的边界数据精度越来越高。来越高。 地籍在满足土地税收和产权保护的同时，其内涵又地籍在满足土地税收和产权保护的同时，其内涵又进一步丰富。形成了我们所说的多用途地籍。进一步丰富。形成了我们所说的多用途地籍。 404040 测绘技术产生之初的主要应用之一就是解决土地的划分测绘技术产生之初的主要应用之一就是解决土地的划分和测算田亩的面积。约在公元前和测算田亩的面积。约在公元前3030世纪，古埃及及皇家登记世纪

26、，古埃及及皇家登记的税收记录中，有一部分是以土地测量为基础的，在一些古的税收记录中，有一部分是以土地测量为基础的，在一些古墓中也发现了土地测量者正在工作的图画。公元前墓中也发现了土地测量者正在工作的图画。公元前2121世纪由世纪由于尼罗河的洪水泛滥，曾以测绳为工具用测量方法测定和恢于尼罗河的洪水泛滥，曾以测绳为工具用测量方法测定和恢复田界。复田界。 公元公元1111世纪前，地籍测量的简单技术、方法和工具都世纪前，地籍测量的简单技术、方法和工具都是量测土地经界和面积的有力手段。是量测土地经界和面积的有力手段。 1387 1387年中国明代开展地籍测量，编制鱼鳞图册，以田年中国明代开展地籍测量，编

27、制鱼鳞图册，以田地为主，绘有田块图形，分号祥列面积、地形、土质以及业地为主，绘有田块图形，分号祥列面积、地形、土质以及业主姓名，作为征收田赋的依据，并完成全国地籍测量并进行主姓名，作为征收田赋的依据，并完成全国地籍测量并进行土地登记。土地登记。二、地籍测量发展综述二、地籍测量发展综述414141 16281628年瑞典为了税收目的，对土地进行了测量和评价，年瑞典为了税收目的，对土地进行了测量和评价，包括英亩数和生产能力并绘制成图。包括英亩数和生产能力并绘制成图。 1807 1807年法国为征收土地税而建立地籍，开展了地籍测量；年法国为征收土地税而建立地籍，开展了地籍测量；18081808年拿破

28、仑一世颁全国土地法令。这项工作最引人注目的年拿破仑一世颁全国土地法令。这项工作最引人注目的是布设了三角控制网作为地籍测量的基础，并采用了统一的是布设了三角控制网作为地籍测量的基础，并采用了统一的地图投影，在地图投影，在1:25001:2500或或1:12501:1250比例尺的地籍图上定出每一街比例尺的地籍图上定出每一街坊中地块的编号，这样在这个国家中所有的土地作到了唯一坊中地块的编号，这样在这个国家中所有的土地作到了唯一划分。这时已建立了一套较完整的地籍测量理论、技术和方划分。这时已建立了一套较完整的地籍测量理论、技术和方法。法。 19 19世纪和世纪和2020世纪中叶以前是地籍测量理论和技术不断发世纪中叶以前是地籍测量理论和技术不断发展完善的阶